Sentencia Civil 372/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 12, Rec. 863/2023 de 25 de noviembre del 2025

PRIMERO. -Frente a la resolución pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia Número Ciento Cuatro de los de Madrid, se alza el apelante DON Mario, alegando los siguientes motivos de impugnación:

1º.- Por infracción de lo dispuesto en los artículos 7, 1964, 1966, 1969 y siguientes del código Civil, por error en la valoración de la prueba e infracción de la doctrina del retraso desleal en el ejercicio del derecho.

2º.- Por error en la valoración de la prueba, infracción del artículo 1561 del Código Civil y de la jurisprudencia que recoge las diferencias entre el contrato de arrendamiento de local de negocio y el de arrendamiento de industria.

3º.- Por error en la valoración de la prueba e infracción de lo dispuesto en los artículos 1089, 1091, 1254 y 1258 del Código Civil.

4º.- Por error en la valoración de la prueba e indebida aplicación de las cláusulas 18 y 23 del contrato de arrendamiento y los artículos 1.281 y ss relativos a la interpretación de los contratos

SEGUNDO. -Un renovado examen de las actuaciones y el visionado del soporte audiovisual conducen a la Sala a estimar que el recurso de apelación debe ser acogido parcialmente.

El presente procedimiento se inicia por demanda formulada por DON Eulogio, actuando como tutor legal de DOÑA Alejandra, frente a Mario, en ejercicio de acción de reclamación de cantidad por falta de pago de las rentas, gastos y daños causados derivados del contrato, en base en síntesis en los siguientes hechos:

1º.- Que DOÑA Cecilia, en su condición de Tutora Legal de DOÑA Alejandra, suscribió con el demandado en fecha 1 de febrero de 2014, contrato de arrendamiento para le cesión del Local nº 4 interior, Puesto Comercial, sito en la Galería de Alimentación de la calle Martel nº 29 de Madrid, para destinarlo a ejercer una actividad empresarial de carnicería.

2º.- Con fecha 22 de octubre de 2017, tras el fallecimiento de Doña Cecilia, fue promovido expediente de jurisdicción voluntaria por parte de DON Guillermo, dictándose Auto de fecha 23 de marzo de 2018, por el que se produce el nombramiento como nuevo tutor legal de Don Eulogio.

3º.- Que en el contrato fue pactada una renta mensual de 533,25 €, más impuestos y una duración de 5 años, comenzando su vigencia el 1 de agosto de 2014, siendo obligatorios los dos primeros años para el arrendatario, estableciéndose una cláusula penal por las mensualidades que restaran desde la resolución del contrato anticipada hasta el cumplimiento de los dos años (agosto 2016).

4º.- Con fecha 1 de agosto de 2015, el arrendatario, sin previa comunicación, procedió al desmontaje y destrozo de todas las instalaciones del puesto comercial.

5º.- Que a fecha 7 de octubre de 2015 la cantidad que adeuda por todos los conceptos en base al contrato de arrendamiento asciende a 7.293,91 € (rentas, gastos, suministros y cláusula penal).

6º.- Que la reparación de los daños causados y la reposición de las instalaciones existentes necesarias para la puesta en funcionamiento del mismo, han sido presupuestadas en 24.528 euros.

A esta pretensión se opuso DON Mario, alegando en primer lugar la excepción de prescripción y en cuanto al fondo del asunto, manifestó que el anterior arrendatario se prejubiló en 2014, y le cedió el negocio jurídico junto con la maquinaria y el fondo de comercio, a cambio de no tener que indemnizarle por los derechos laborales adquiridos durante los 11 años que había prestado sus servicios en la empresa. Y añadía que el contrato de arrendamiento fue redactado por la arrendadora y no fue sometido a la libre negociación de ambas partes, tratándose de un contrato de adhesión con cláusulas abusivas, contradictorias y/o nulas, que se vio obligado a suscribir para poder continuar con su medio de vida.

Tras los trámites legales oportunos, se dictó sentencia estimando íntegramente la demanda rectora del pleito, condenando al demandado a pagar a la actora la suma de 31.821,91 euros, más los intereses legales correspondientes y al abono de las costas procesales causadas.

TERCERO. -Con carácter previo es preciso resolver sobre la alegación de la parte apelada de inadmisión del recurso de apelación por haber transcurrido en exceso el plazo de 20 días desde la notificación de la sentencia.

Y ello en base a que la sentencia de fecha 16/7/2021 fue notificada a las partes el 22/7/2021, presentando la parte demandada el 28 de julio de 2021 escrito solicitando aclaración y complemento transcurrido el plazo de 2 días establecidos al efecto, si bien fue admitida la solicitud y se dictó Auto de fecha 17 de mayo de 2022 que la desestimó.

El plazo para la interposición del recurso de apelación contra el auto o la sentencia dictada en la primera instancia es de 20 días, tal y como se indica en el apartado 1 de artículo 458 de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil.

Los plazos comenzarán a correr desde el día siguiente a aquel en que se hubiere efectuado el acto de comunicación del que la Ley haga depender el inicio del plazo ( apartado 1 del artículo 133 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Es decir, al día siguiente hábil de aquel día hábil en el que se hubiera notificado el auto o la sentencia que se pretende recurrir en apelación.

Ahora bien, para el caso (que es lo habitual), de que la notificación del auto o de la sentencia se haga a través de los servicios de notificación organizados por el Colegio de Procuradores y se efectúe a través del Lexnet, no se tiene por hecha la notificación del auto o de la sentencia el día hábil que se recibe en el Colegio de Procuradores, sino con posterioridad. En concreto:

1º. El siguiente día hábil al de la recepción en el Colegio de Procuradores, cuando, la notificación, se hubiera remitido con anterioridad o a las 15 horas.

2º. El segundo día hábil al de la recepción en el Colegio de Procuradores, cuando, la notificación, se hubiera remitido con posterioridad a las 15 horas.

Así se indica en el apartado 2 del artículo 151 de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil.

3º.- En el cómputo de los plazos señalados por días se excluirán los inhábiles ( apartado 2 del artículo 133 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

La determinación de los días inhábiles se hace en el apartado 2 del artículo 130 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Siendo inhábiles los siguientes días, entre otros:

(i). Todos los sábados y domingos del año.

(ii). Los días de fiesta, se trate de una festividad del Estado español o de la Comunidad Autónoma o del municipio en el que esté ubicado el Juzgado de Primera Instancia en el que se dictó el auto o la sentencia que se recurre en apelación.

4º.- El plazo expirará a las 24 horas del día hábil veinte del cómputo ( apartado 1 del artículo 133 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Pero, en el apartado 1 del artículo 135 de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil, se permite presentar el escrito de interposición del recurso de apelación, el día hábil siguiente al del vencimiento del plazo, siempre y cuando, se presente antes de las 15 horas de este día.

En el presente supuesto, la notificación al Procurador de la parte apelante fue enviada por el sistema Lexnet el 22 de julio de 2021, lo que significa que el acto de comunicación se entiende recibido el segundo día hábil, es decir el día 26 de julio, y la aclaración y complemento se presenta el día 28 de julio, por lo que se presentó dentro del plazo establecido.

Por consiguiente, la pretensión se desestima.

CUARTO. -Denuncia el recurrente como primer motivo de impugnación la "infracción de lo dispuesto en elos artículo 7 , 1964 , 1966 , 1969 y siguientes del C. Civil , por error en la valoración de la prueba e infracción de la doctrina del retraso desleal";insistiendo en que al tiempo de interponerse la demanda, estaban prescritas las acciones ejercitadas; y así:

i).- En relación a la acción de reclamación de los daños que dice se le han causado al local.

La acción se ejercita mediante la demanda presentada en el decanato de los juzgados de Madrid el día 12/11/2020.

La parte actora presenta como documento nº 6 de la demanda una carta fechadas el 25 de septiembre de 2015, de la que se desprende que el actor conocía desde el 1 de agosto que el arrendatario había abandonado el local y desmontado lo que denominaba instalaciones del local.

Y al efecto el artículo 1969 del CC dispone lo siguiente: "El tiempo para la prescripción de toda clase de acciones, cuando no haya disposición especial que otra cosa determine, se contará desde el día en que pudieron ejercitarse".

Y concluye afirmando que habiendo podido reclamar judicialmente los supuestos daños causados como consecuencia de la retirada de la maquinaria del local desde el (01.08.2015), habrían pasado 5 años y 104 días hasta que se interpuso la demanda (12.11.2020), y así, sumando los cinco años previstos para la prescripción de las acciones que no tienen previsto un plazo especial, art. 1964CC, a los 82 días a añadir por el estado de alarma, la actora habría presentado la demanda 22 días después de haber prescrito la acción ejercitada en reclamación de los supuestos daños.

Y añade que la demandante aporta dos acuses de recibo señalados como documentos 15 y 17 de su demanda, recibidos por Don Mario en fechas 30.09.2015 y 22.09.2022 respectivamente y cuyo valor probatorio fue impugnado por su parte en la audiencia previa, a los que no se han acompañado de las correspondientes certificaciones del texto que acrediten el contenido de lo enviado, por lo que no pueden interrumpir la prescripción dos comunicaciones cuyo contenido se desconoce.

Dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 2020:

"1.- Se ha de partir de lo que, como recuerda la sentencia n.º 449/2019, de 18 de julio, sostiene la sala sobre el instituto de la prescripción:

(i) Como sostiene la sala en las sentencia n.º 326/2019, de 6 de junio :

"Es cierto que la prescripción ha de ser interpretada restrictivamente por tener su fundamento en razones de seguridad jurídica y no de justicia material, pero también lo es que ( sentencia 134/2012, de 29 de febrero ) es doctrina reiterada de esta Sala la que señala que una cosa es que el plazo de prescripción de un año establecido en nuestro ordenamiento jurídico para las obligaciones extracontractuales sea indudablemente corto y que su aplicación no deba ser rigurosa sino cautelosa y restrictiva, y otra distinta que la jurisprudencia pueda derogar, por vía de interpretación, el instituto jurídico que nos ocupa, pues ello aparece prohibido por el ordenamiento jurídico ( STS 22 de febrero 1991 ; STS de 16 de marzo 2010 ). El plazo prescriptivo es improrrogable y no es posible una interpretación extensiva de los supuestos de interrupción ( SSTS 27 de septiembre de 2005 ; 3 de mayo 2007 ; 19 de octubre 2009 ; 16 de marzo 2010 , entre otras)."

(ii) Pero, hecha tal puntualización sobre el plazo prescriptivo y la interpretación extensiva de los supuestos de interrupción, se ha de añadir lo que afirma la sentencia n.º 721/2016, de 5 de diciembre , que:

"La doctrina de la sala, recordada recientemente por la sentencia 623/2016, de 20 octubre , viene manteniendo la idea básica, para la exégesis de los artículos 1969 y 1973 CC , que siendo la prescripción una institución no fundada en principios de estricta justicia sino en los de abandono o dejadez en el ejercicio del propio derecho y en el de la seguridad jurídica, su aplicación por los Tribunales no debe ser rigurosa sino cautelosa y restrictiva ( sentencias de 8 de octubre de 1981 , 31 de enero 1983 , 2 de febrero y 16 de julio 1984 , 9 de mayo y 19 de septiembre de 1986 y 3 de febrero de 1987 ). Esta construcción finalista de la prescripción tiene su razón de ser tanto en la idea de sanción a las conductas de abandono en el ejercicio del propio derecho o de las propias facultades como en consideración de necesidad y utilidad social. De ahí que mantenga la Sala reiteradamente, al interpretar la prescripción, que cuando la cesación o abandono en el ejercicio de los derechos no aparece debidamente acreditado y sí por el contrario lo está el afán o deseo de su mantenimiento o conservación, la estimación de la prescripción extintiva se hace imposible a menos de subvertir sus esencias.

"Al llevar a cabo los tribunales esta labor interpretativa han de tener presente, por cuanto quedaría imprejuzgada la pretensión de fondo planteada, el derecho a la tutela judicial efectiva ( artículo 24.1 CE ) en su vertiente de acceso a la jurisdicción, ya que la estimación de la prescripción adquiriría relevancia constitucional cuando sea el resultado de una interpretación y aplicación legal que por su rigorismo, formalismo excesivo o desproporción entre los fines que preservan la consecuencia de cierre del proceso, se conviertan en un obstáculo injustificado para resolver sobre la pretensión deducida (por todas STC 148/2007, de 18 junio )."

2.- A la hora de valorar si se ha acreditado o no la cesación o abandono en el ejercicio de los derechos o, por el contrario, el deseo de su conservación y mantenimiento, es cuando se ha de acudir al examen de los medios idóneos para su acreditación.

3.- La sentencia n.º 74/2019, de 5 de febrero , remite a la sentencia n.º 97/2015, de 24 de febrero , que afirma lo siguiente:

"La sala, en su labor unificadora de criterios judiciales, ha precisado, entre otros pronunciamientos sobre la materia, en ( STS de 16 de noviembre de 1998, Rc. 1075/1994 ), que la interrupción de la prescripción extintiva por la vía de la reclamación extrajudicial, supone una singularidad en nuestro derecho en relación al derecho comparado. Es más, nuestro Código Civil, en el mencionado artículo 1.973 , no exige fórmula instrumental alguna para la reclamación extrajudicial como medio para interrumpir la prescripción, por lo que cualquiera de ellos, puede servir para tal fin; es por lo que siguiendo una importante corriente doctrinal, se puede afirmar que esta cuestión puede plantear un problema de prueba -de la existencia de la reclamación y de su fecha- pero no un problema de forma. Y en este sentido se explicita la sentencia de esta Sala de 6 de diciembre de 1.968 ."

4.- Por consiguiente si la interrupción de la prescripción no está sujeta a forma, la ratio decidendi se ha de limitar a una cuestión de prueba de la remisión y de la recepción del requerimiento de pago.

De ahí que la sentencia 877/2005, de 2 de noviembre , afirme que "el intercambio de correspondencia por cartas es suficiente para fundamentar una interrupción extraprocesal del plazo de prescripción ( sentencias de 16 de marzo de 1961 , 22 de septiembre de 1984 y 12 de julio de 1990 , entre otras)". También se citan la de 21 de noviembre de 1997 y 21 de marzo de 2000.

Lo mismo cabe predicar de la remisión de telegramas.

Ahora bien, tiene sentado la sala (sentencia 972/2011, de 10 de enero ) que: "Para que opere la interrupción de la prescripción, es preciso que la voluntad se exteriorice a través de un medio hábil y de forma adecuada, que debe trascender del propio titular del derecho, de forma que se identifique claramente el derecho que se pretende conservar, la persona frente a la que se pretende hacerlo valer y que dicha voluntad conservativa del concreto derecho llegue a conocimiento del deudor, ya que es doctrina reiterada que la eficacia del acto que provoca la interrupción exige no sólo la actuación del acreedor, sino que llegue a conocimiento del deudor su realización ( SSTS 13 de octubre de 1994, rec. n.º 2177/1991 , 27 de septiembre de 2005, rec. n.º 433/1999 , 12 de noviembre de 2007, rec. n.º 2059/2000 , 6 de mayo de 2010, rec. n.º 1020 /2005 ), y su acreditación es carga de quien lo alega."

Una vez constatada la recepción, que el destinatario obvie saber su contenido, que por otra parte lo intuye al constar el remitente, no puede perjudicar a este, pues, como afirma la sentencia de 24 de diciembre de 1994:

"Si bien la declaración de voluntad en que consiste la reclamación extrajudicial a la que el art. 1973 del Código Civil reconoce la virtud de interrumpir la prescripción extintiva, tiene naturaleza receptiva por lo que debe ir dirigida al sujeto pasivo y recibida por éste, aunque sus efectos se producen desde la fecha de la emisión y no de la recepción, no es necesario que el sujeto a quien va dirigida llegue efectivamente a conocer la reclamación siendo bastante a los indicados efectos su recepción."

Por otra parte, y por lo que se refiere al retraso desleal, el artículo 7.1 CC establece que "los derechos deben ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe".La buena fe ha sido interpretada como principio general o como cláusula abierta, aunque en definitiva debe considerarse como un principio positivizado que impone deberes a los titulares de los derechos. En el artículo 7.1 CC se recoge uno de los aspectos principales de las consecuencias de la buena fe y comporta determinar lo que deba entenderse por retraso desleal en el ejercicio del derecho.

Se enuncia diciendo que "un derecho subjetivo o una pretensión no pueden ejercitarse cuando el titular no se ha preocupado durante mucho tiempo de hacerlos valer y ha dado lugar, con su actitud omisiva, a que el adversario de la pretensión pueda esperar objetivamente que ya no se ejercitará el derecho".En el derecho alemán surge la figura de la Verwirkung en cuya virtud resulta inadmisible que el derecho se ejerza con un retraso objetivamente desleal.

Esta figura debe ajustarse a las tradicionales del derecho privado que se ocupan también, en cierto sentido, del aspecto del ejercicio retrasado y muy especialmente con la prescripción extintiva y la renuncia tácita. La doctrina indica que la figura del retraso desleal se distingue de la prescripción porque, si bien en ambas se requiere que el derecho no se haya ejercido durante un largo tiempo, en el ejercicio retrasado se requiere, además, que la conducta sea desleal, de modo que haya creado una confianza en el deudor, de que el titular del derecho no lo ejercería. Por otra parte, la renuncia tácita requiere de una conducta cuya interpretación permita llegar a la conclusión de que el derecho se ha renunciado.

En cualquier caso, deben concurrir los requisitos que se han exigido para que se constate la concurrencia de abuso o ejercicio desleal. Como afirma la STS 769/2010, de 3 diciembre "Se considera que son características de esta situación de retraso desleal (Verwirkug): a) el transcurso de un periodo de tiempo sin ejercitar el derecho; b) la omisión del ejercicio; c) creación de una confianza legítima en la otra parte de que no se ejercitará. En este sentido, la jurisprudencia de esta Sala se ha pronunciado en temas directamente relacionados con esta cuestión, si bien en la mayoría de las sentencias se produce una remisión bien a la doctrina de los actos propios ( SS por ejemplo, 16 febrero 2005 , 8 marzo y 12 abril 2006 , entre otras), bien a la doctrina del abuso del derecho (entre otras, SSTS 17 junio 1988 , 21 diciembre 2000 y todas las allí citadas)". Y la STS 905/2007 dice que "la concurrencia del abuso o de la mala fe en la interposición del litigio debe probarse por el demandante (en cierto sentido, la sentencia de 21 diciembre 2005 ) [...]. Por lo tanto, para que exista daño que genere una obligación de indemnizar, quien litiga debe hacerlo de forma temeraria o caprichosa ( STS de 6 julio 1990 ), o bien de forma abusiva ( SSTS 17 marzo 1992 y 2 febrero 2001 )".

Para que concurra este abuso o ejercicio desleal debe actuarse o bien de forma dolosa o bien con manifiesta negligencia, entendiendo la STS 905/2007, que " la parte que las inició haya actuado dolosamente o cuando menos con manifiesta negligencia por no haberse asegurado el alcance de la acción ejercitada, lo que significa la intención de dañar no existirá "cuando sin traspasar los límites de la equidad y buena fe se pone en marcha el mecanismo judicial con sus consecuencias ejecutivas para hacer valer una atribución que el actor estima corresponderle, por oponerse a ello la máxima qui iure sui utitur neminem laedit salvo, claro está, que el Tribunal sentenciador hubiera declarado su culpabilidad estimando la inexistencia de justa causa litigantis [...]".

En definitiva, el mero transcurso del tiempo, vigente la acción, no es suficiente para deducir una conformidad que entrañe una renuncia. En el caso que nos ocupa no parece que se pueda hablar de esa situación, ya que no existen elementos para poder afirmar que la actora hubiera realizado algún tipo de actos generando confianza en orden a que no reclamaría la cantidad debida y a la que tenía derecho en virtud del contrato de arrendamiento suscrito.

QUINTO. -A continuación, denuncia "error en la valoración de la prueba, infracción del artículo 1561 del C. Civil y de la jurisprudencia que recoge las diferencias entre el contrato de arrendamiento de local de negocio y el de arrendamiento de industria";y desarrolla su impugnación afirmando que la en su demanda reclamó el pago de 21.928€ en concepto de máquinas frigoríficas, más concretamente por una vitrina expositora de carnes, un recinto frigorífico y una cámara frigorífica para carne.

E insiste en que en ninguna de la cláusulas del contrato se hace referencia a que junto con el local arrendado se ceda maquinaria, mobiliario o instalaciones frigoríficas para el ejercicio de la actividad de carnicería, ni que se esté alquilando un negocio, y no existe anexo al contrato de alquiler que detalle la existencia en el local arrendado de maquinaria, enseres, mobiliario o instalaciones frigoríficas, ni de ningún otro utensilio para el desarrollo de la actividad de carnicería o de cualquier otra actividad.

Argumentaba el ahora recurrente en su escrito de contestación a la demanda que el local fue arrendado tras serle cedido el negocio instalado por su anterior propietario, Don Salvador, dándose la circunstancia que el apelante llevaba trabajando desde los 16 años y había sido empleado del Sr. Salvador desde el año 2003 en ese mismo puesto comercial destinado a carnicería, resultando que el mismo le cedió el negocio jurídico junto con la maquinaria y el fondo de comercio a cambio de no tener que indemnizarle por los derechos laborales adquiridos durante los 11 años que había prestado sus servicios en esa empresa.

La parte actora en su escrito de demanda cuantificó los daños causados y la reposición de las instalaciones existentes en el puesto comercial de carnicería necesarias para la puesta en funcionamiento del mismo, en la suma presupuestada de 24.528 euros, con el siguiente desglose:

1.- En cuanto a los daños causados en el propio local y sus instalaciones: 2.600 euros

2.- En cuanto a las instalaciones retiradas del puesto consistentes en cámara frigorífica y mostrador de frío: 21.928 euros.

En la Estipulación 1ª del contrato de arrendamiento se dice literalmente que "..la ARRENDADORA entrega en arrendamiento el LOCAL anteriormente descrito al ARRENDATARIO, quién lo recibe, comprometiéndose a devolverlos al término de este contrato, en perfecto estado de uso y conservación, debidamente pintado, y funcionando correctamente sus instalaciones y servicios, tales como sanitarios, servicios de suministro de agua, luz y gas, grifos y demás elementos con que cuente el local, y sujeto a sus términos y condiciones y, susbsidiariamente, a la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos, y, en todo caso, apto para su utuilización al uso para el que estaba destinado cuando se hizo la entrega del mismo".

Y en la cláusula 9ª se dice:"...... "Tanto el local como sus elementos e instalaciones deberán ser devueltos a la arrendadora al finalizar el arrendamiento, en el mismo estado en que se hallan a la firma del presente contrato" .

Dice la sentencia de la Sección 21ª de esta Audiencia Provincial de fecha 13 de junio de 2018:

"Concretados los términos de la discusión habida entre las partes en litigio, debemos recordar que conforme a lo previsto en los arts. 1561 , 1563 y concordantes del Código Civil , en relación con lo establecido en el art 1555.2 del mismo Texto, el arrendatario viene obligado a restituir al arrendador la cosa arrendada "tal como la recibió", salvo que hubiera perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable, es decir, si bien ciertamente el arrendatario viene obligado a la restitución de lo arrendado, en el caso concreto que nos ocupa del local arrendado, en buen estado, sin embargo aquél no responde de los deterioros o menoscabos del local derivados del mero transcurso del tiempo o con causa en el normal uso del mismo conforme a su destino, además de aquellos deterioros habidos por causa inevitable u ocasionados sin culpa. Entendemos que cuando nuestro ordenamiento jurídico prevé la devolución al arrendador del bien arrendado tal como lo recibió y en buen estado, conforme a lo previsto en el art 1562 del Código Civil , no significa que el arrendatario tenga que devolver lo arrendado en estado de nuevo sino en condiciones de habitabilidad.

Así resulta que cuando el arrendatario de un local de negocio, como el que es objeto de litigio, abandona él mismo, no son de su cuenta aquellas reparaciones necesarias que hubiera que hacer en él con causa en el uso ordinario del mismo, pudiendo retirar de aquél los bienes y enseres que sean de su propiedad, sin que, por otra parte, ello conlleve dejar dicho local con evidentes daños y destrozos mas allá de los propios de dejar los espacios vacíos".

Consta aportado a las actuaciones como documento nº 3 de la contestación, Contrato de Cesión, suscrito el 1 de julio de 2014, entre DON Salvador y DON Mario, por el que el primero cedía gratuitamente al segundo, "el género que haya en el local, el mobiliario y existencias";siendo el mobiliario cedido el siguiente: 1) un mostrador; 2) una cámara; 3) dos básculas de peso género clientes; 4) una báscula de peso para género de entrada; 5) una máquina de picar carne; una máquina de cortas huesos; 6) una máquina de envolver al vacío; y 7) una mesa de despiece y obrador.

Además, han depuesto en el acto del juicio los testigos:

*.- DON Jose Pablo, que relató que trabajó en la Galería Comercial hasta el año 2015, y desde que tenía 16 años; que era empleado de su madre, que también era arrendataria de un puesto, siendo la arrendadora la parte actora.

Afirmó igualmente que el demandado estuvo trabajando con Don Salvador, que le traspasó el negocio y todo el mobiliario, utensilios y maquinaria.

*.- DON Salvador: Era el arrendatario del puesto nº 4 de la Galería Comercial, dedicado a carnecería, aunque antes fue una charcutería, y él hizo todo nuevo, pagándolo; que lo que hizo fue la albañilería, fontanería, electricidad, mostrador, báscula, etc, porque antes no había nada .

Añadió que, cuando se jubiló, le dejo todo a Mario, su empleado, en vez de indemnizarlo por los años por éste trabajados, y le cede todo porque era suyo.

La maquinaria que le cedió se puede trasladar sin ningún inconveniente, porque se puede adaptar perfectamente, porque la cámara si va por módulos, se adapta quitando o poniendo paneles.

*.- DON Fidel: Que es gestor de cuentas y ha trabajado como gestor para el demandado desde el año 2104 hasta aproximadamente el año 2017; y que conoce que Salvador le cedió el negocio a Mario en vez de indemnizarle, y que la propiedad le pidió a Mario dinero para que éste pudiese firmar el contrato de arrendamiento.

Por último, y en cuanto a las pruebas periciales, se han practicado dos pruebas al efecto, a saber:

1º.- Un Informe Pericial elaborado por DON Gerardo, a instancia de Don Mario, que concluye afirmando que las condiciones de uso del actual puesto comercial son aptas para poder ejercer una actividad de carnicería como la que existía, realizándose las reparaciones de sustitución de azulejos fisurados, considerando la pintura como deterioro por el paso del tiempo, y que cualquier otra actividad, deberá de acondicionar el puesto con su mobiliario y maquinaria.

2º.- Informe Pericial elaborador por el perito designado judicialmente Don Roque, sobre los posibles daños y su cuantía en el local de referencia, y que con carácter previo, reseña explícitamente que "en este informe no se indica y no es objeto de la pericia quién y cuando se instaló la maquinaria que falta, de quién era la propiedad de la misma, cuando se instaló y cuando fue retirada",y que concluye afirmando lo que sigue:

"*.- El local se encuentra en total desuso y con restos de ensers de la actividad que anteriormente se ejerció en él.

*.- Los cierres del mismo apoyan sobre muretes de albañilería ya que falta el mostrador-vitrina sobre el que apoyarían en origen.

*.- Se comprueba que faltan toda la maquinaria y el mobiliario necesarios para realizar la actividad de carnicería. Falta la cámara de conservación, la vitrina de exposición la maquinaria frigorífica de ambas instalaciones (quedan restos de esta maquinaria diseminados por el local), las mesas de trabajo y obrador, las pilas de agua para la limpieza durante los trabajos y el resto de maquinaria utilizada en carnicería.

*.- El aseo está muy deteriorado y seguramente inservible.

*.- La instalación eléctrica se encuentra de igual manera muy deteriorara con cableado cortado y colgando por varias partes del local. Si bien, hay un cuadro eléctrico que a falta de comprobación (no hay corriente eléctrica) parece en buen estado de conservación.

*.- Las instalaciones de fontanería y desagüe no se pueden comprobar por estar cortadas y faltar la maquinaria y elementos que hacen uso de ella.

La parte demandante abre el paso de agua junto al contador en la visita y se escucha correr el agua, aunque se cierra pronto porque indican al perito que tiene que haber una fuga en la instalación de fontanería empotrada del baño ya que cuando se abrió en el pasado se produjo un siniestro por agua en la parte comunitaria derecha al local. El perito puede ver los restos de un siniestro que coincide con lo descrito sin poder comprobar que sigue existiendo dicha fuga.

*.- El solado y alicatado se encuentra deteriorado al haberse quitado la maquinaria e instalaciones utilizados en la actividad de carnicería y eliminadas las mesas y mobiliario de trabajo y obrador.

*.- Faltan a su vez, las instalaciones del obrador de carne y se ve por los restos que han dejado en las paredes las mesas y mobiliario de trabajo".

SEXTO. -A la vista de la prueba practicada, no existe duda para este Tribunal que el importe que reclama la parte demandante en concepto de máquinas frigoríficas, más concretamente por una vitrina expositora de carnes, un recinto frigorífico y una cámara frigorífica para carne, por importe de 21.928 euros, en modo alguno puede tener favorable acogida, pues existen pruebas irrefutables de que dicha maquinaria no pertenecía a la parte actora.

En efecto, los testigos que han depuesto en el plenario, y especialmente el anterior arrendatario Don Salvador, han relatado al Tribunal como esta maquinaria era propiedad de Don Salvador, el cual optó cuando se jubiló en llegar a un acuerdo con Don Mario en ceder la misma en vez de indemnizarle por los años de servicio prestados como empleado de la carnicería, añadiendo que cuando él alquiló el local, antes era una charcutería.

Y ello viene adverado por el contrato suscrito entre ambos de fecha 1 de julio de 2014 (documento nº 3 de la contestación), donde textualmente se dice que "Don Salvador por jubilarse y para dar continuidad al negocio de Carnicería, está interesado en ceder de manera gratuitaa D. Mario, el género que haya en el local, el mobiliario y existencias, pactándose en la cláusula 1ª el mobiliario de la Carnicería.

Y a ello hay que unir que, en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes litigantes, no se recoge que en el mismo existiera la maquinaria descrita.

Por otro lado, y en lo que se refiere a la suma reclamada de 2.600 euros (sin IVA) por los daños causados en el propio local, los mismos se desglosan en los siguientes conceptos:

1).- Modificación de tomas en cobre y pvc, para dar servicio a: 2 lavamanos y 2 calentadores: 460 euros

2).- Suministro en instalación completa de dos (2) lavamanos de acero industriales de 45X45 cm, con doble pedal en acero inoxidable (fría y caliente). Incluye conexiones y llaves de corte: 1.190 euros.

3).- Suministro y montaje completo de dos (2) termos eléctricos de 15 litros. Marca Teka. Incluye llaves de corte: 430 euros

4).- Remates de albañilería, tabicado de un hueco y alicatado de varios azulejos rotos, hasta 2 m2. Incluye lechada: 260 euros.

5).- Suministro y aplicación de pintura plástica mate 100%, lavable en techo de puesto comercial. Incluye repaso con quitamanchas y emplastecido de desperfectos: 260 euros.

Ahora bien, de la prueba pericial practicada, solo correspondería abonar a la parte demandada los remates de albañilería y el suministro y aplicación de pintura, puesto que en el mismo contrato de arrendamiento, el arrendatario se comprometió a devolver el local "debidamente pintado y funcionado perfectamente sus instalaciones y servicios, tales como sanitarios, servicios de sumistro de agua, luz, gas, grifos y demás elementos con los que cuente el local";porque a la modificación de tomas en cobre y pvc, para dar servicio a : 2 lavamanos y 2 calentadores; suministro en instalación completa de dos (2) lavamanos de acero industriales de 45X45 cm, con doble pedal en acero inoxidable (fría y caliente), que incluye conexiones y llaves de corte, y suministro y montaje completo de dos (2) termos eléctricos de 15 litros, marca Teka, que incluye llaves de corte, no se ha acreditado que corresponda al arrendatario, por cuanto con respecto al cuadro eléctrico no se pudo comprobar porque no había corriente, pero parecía en buen estado de conservación según el perito judicial; las instalaciones de fontanería y desagüe no se pudieron comprobar por estar cortadas y faltar la maquinaria para hacer uso de ellas, y que la parte demandante abrió el paso de agua junto al contador en la visita y se escucha correr el agua, aunque se cierra pronto porque indican al perito que tiene que haber una fuga en la instalación de fontanería empotrada del baño ya que cuando se abrió en el pasado se produjo un siniestro por agua en la parte comunitaria derecha al local; por lo que se refiere a la partida de dos lavamanos industriales de 45X45 cm con doble pedal en acero inoxidable, tampoco se acredita la propiedad del demandante y tampoco procede la partida relativa a la modificación de tomas de cobre para dar servicio a 2 lavamanos y 2 calentadores, por cuanto no se ha acreditado su necesidad.

Por consiguiente, procede condenar al ahora recurrente a que abone a la parte demandante los remates de albañilería y el suministro de aplicación de pintura, por un importe total de 520 euros, más el IVA correspondiente.

SEPTIMO.-A continuación denuncia que se ha producido un "error en la valoración de la prueba e indebida aplicación de la cláusulas 18 y 23 del contrato de arrendamiento y de los artículos 1281 y siguientes relativos a la intepretación de los contratos",dentro de las cantidades que la actora reclama en concepto de rentas cantidades asimiladas e indemnizaciones derivadas del incumplimiento contractual, se encuentra la cantidad de 430€ que fundamenta en la cláusula vigesimotercera del contrato de alquiler, y sin perjuicio de que no comparte los hechos relatados por la actora en su demanda, basándonos hipotéticamente en ellos, tras haber abandonado Don Mario el local el día 1 de agosto de 2015, fue requerido por la actora para comparecer en el local el día 7 de Octubre, y habiendo comparecido, no procede la aplicación de la cláusula penalizadora contenida en la citada cláusula contractual.

Y ello porque resulta incompatible la reclamación de rentas que efectúa la actora correspondiente a los meses de agosto, septiembre y Octubre con la reclamación de una cantidad en concepto de penalización por no entregar la posesión, ambas reclamaciones se solapan y resultan entre su si incompatibles.

En el cuadro adjunto en el hecho quinto de la demanda, se puede comprobar que se reclaman por el mes de octubre de 2015, la suma de 122,34 euros (concepto 034), más 82,91 euros de "agua indiv." (concepto 031), por un importe total de 205,25 euros, correspondiendo esa deuda hasta el día 7 de octubre de 2015, fecha de entrega de las llaves del local.

La suma reclamada en concepto de penalización (concepto 035), asciende a 430 euros, y según el demandante el resto de los días de octubre (24), forma parte del bloque de INDEMNIZACION, habiéndose calculado el importe con la renta mensual de octubre de 2015 (533,78 €), divididos en 31 días (17,22 euros/día), que multiplicados por 24 días hacen un total de 413,28 €, que se deben sumar al resto de mensualidades hasta cumplir los 2 años de permanencia establecidos en la estipulación Decimoquinta en concepto de cláusula penal por entrega del local antes de lo pactado.

Ahora bien, lo pactado por resolución anticipada e indemnización viene recogido en la Cláusula DECIMOCTAVA, no en la Decimoquinta como señalaba la parte demandante.

Y esta cláusula preveía lo siguiente:

"El ARRENDATARIO queda facultado para resolver unilateralmente el presente contrato, para lo cual deberá comunicarlo a la ARRENDADORA fehacientemente y por escrito con un plazo mínimo de antelación de noventa días, transcurrido un mínimo de dos años desde la firma del contrato.

En el supuesto de que el ARRENDATARIO decida unilateralmente resolver el presente contrato con anterioridad a que se cumplan dos años desde su firma, abonará lo que reste de renta hasta los dos años, con independencia de que se alquile o no y como cláusula penala......"

Y la Estipulación VIGESIMOTERCERA dispone que:

"Si, una vez extinguido el presente contrato por cualquiera de las causas legal o contractualmente previstas, el ARRENDATARIO no procediese inmediatamente, o en el plazo perentorio concedido por la ARRENDADORA, al desalojo y desocupación del local arrendado, la ARRENDADORA tendrá derecho a exigirles, en concepto de pena convencional, el pago de la suma de 50 euros por cada día de demora hasta la plena y efectiva entrega de la posesión a la ARRENDADORA....".

Es un hecho acreditado que el local fue entregado por el arrendatario el día 7 de octubre de 2015, habiendo sido firmado el contrato de arrendamiento con fecha 1 de agosto de 2014, día de comienzo de su vigencia, y que, en el supuesto de resolución unilateral, como aquí ha ocurrido, el arrendatario debería abonar lo que reste de la renta hasta los dos años contados desde el inicio del contrato.

Por consiguiente, procede igualmente que el demandado-recurrente abone la cantidad de 430 euros en concepto de penalización.

OCTAVO. -Que, al estimarse parcialmente el recurso de apelación, a tenor de lo previsto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no se hará expresa imposición de las costas procesales originadas en esta alzada; debiendo cada una de las partes soportar las causadas en aquella instancia, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 394 del mismo texto legal.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,