Sentencia Civil 140/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 12, Rec. 304/2023 de 28 de marzo del 2025

PRIMERO:Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, que hacemos nuestros y damos por reproducidos para evitar innecesarias reiteraciones, en tanto no se opongan a los de la presente resolución.

SEGUNDO:Se interpone recurso de apelación por la representación de la entidad MULTIPROMOTUR, S.L. frente a la sentencia que desestima íntegramente la demanda interpuesta por dicha actora contra ALPHA TIGER SPAIN 1, S.L., en la que se pretendía, que se declarara el incumplimiento contractual de la estipulación 13ª del contrato de arrendamiento de fecha 15 de febrero de 2007, suscrito entre RIVAS FUTURA, S.A.U., junto a DIBOCCA RESTAURACIÓN, S.A., sobre el local número LB 35 situado en la Planta Baja del Centro Comercial y de Ocio H2O, bajo rótulo comercial "DIBOCCA", destinado al sector de la hostelería y restauración. Contrato que fue novado mediante sucesivos Anexos incorporados al mismo, y concretamente, mediante Adenda de 1 de octubre de 2014, subrogándose ALPHA TIGER SPAIN 1.S.L., como arrendadora, y MULTIPROMOTUR, S.L., como arrendataria. Igualmente se ejercita en la demanda acción de reclamación por enriquecimiento injusto de las cantidades abonadas como en concepto de cargas comunes, instando:

-La redistribución de los coeficientes de participación de cada local, de acuerdo a los metros cuadrados de superficie de cada uno de ellos, atendiendo al tenor literal del apartado cuarto, de la Estipulación decimotercera del contrato de arrendamiento.

-La condena a ALPHA TIGER SPAIN 1,S.L., a pagar a MULTIPROMOTUR, S.L., la cantidad que resulte de restar del importe total pagado por MULTIPROMOTUR,S.L., desde su subrogación en el contrato de arrendamiento el 1 de octubre de 2014, en concepto de gastos comunes, la cantidad que correspondería haber pagado aplicando el porcentaje de contribución, de acuerdo al apartado tercero y cuarto de la Estipulación decimotercera del contrato de arrendamiento de 15 de febrero de 2007, más el IVA correspondiente y los intereses legales desde la fecha de su indebido cobro.

-La condena a ALPHA TIGER SPAIN 1,S.L., a pagar a MULTIPROMOTUR, S.L., la cantidad que resulte de restar del importe total pagado por MULTIPROMOTUR,S.L., en concepto de gastos comunes durante el periodo que transcurra desde la interposición de la demanda hasta que se dicte Sentencia, la cantidad que correspondería haber pagado aplicando el porcentaje de contribución, de acuerdo al apartado tercero y cuarto de la Estipulación decimotercera, del contrato de arrendamiento de 15 de febrero de 2007, más el IVA correspondiente y los intereses legales desde la fecha de su indebido cobro.

La sentencia recurrida imponte a la parte demandada las costas causadas en esta instancia.

TERCERO:La sentencia apelada desestima la pretensión de la demandante MULTIPROMOTUR, S.L., entre otras razones por entender que no se ha demostrado la incorrección en el cálculo de la cuota de participación de gastos, pues su prueba pericial solo ha tenido en cuenta la superficie física del local, y la relación entre dicha superficie y los demás locales existentes en el Centro, pero no ha tenido en cuenta la superficie bruta alquilable, que resultaría de otros elementos que se determinan en el contrato, con lo cual no se prueba el incumplimiento contractual.

Igualmente se concluye que supone ir contra sus actos propios, la presente reclamación del arrendatario, cuando desde la suscripción del contrato en el 2007, se han seguido los mismos criterios de cálculo de la cuota de participación de gastos, sin que se cuestionaran los coeficientes aplicados desde el inicio de la relación contractual durante más de 15 años.

Y por último alegada por la demandada la exceptio non adimpleti contractus, es acogida por la resolución apelada al encontrarse incumpliendo el contrato la demandante desde el año 2020, al contravenir sus obligaciones de pago de la renta, adeudando desde la interposición de la demanda a fecha de la contestación, 327.090,58€, suma que se ha ampliado posteriormente. Por lo cual, resuelve la Juzgadora de Primera Instancia, que, tratándose de una obligación bilateral y recíproca, no cabe por la actora exigir el cumplimiento de sus obligaciones a la demandada, cuando previamente MULTIPROMOTUR, S.L., ha incumplido las que les correspondían.

CUARTO:En la resolución de este recurso, no se va a seguir el orden de las impugnaciones planteadas en su apelación por la representación de MULTIPROMOTUR, S.L., y ello porque entendemos que la principal razón de desestimación de la demanda, recogida por la Juzgadora de Primera Instancia, es la estimación de la exceptio non adimpleti contractus, argumento contra el que recurre la apelante, que incide en el resto de los motivos impugnatorios.

Debemos tener en cuenta, que la misma recurrente en su escrito de apelación, realiza afirmaciones tan contundentes, como que el pago de la cuota de participación de gastos, es accesoria de la principal, y que efectivamente no ha cumplido con sus obligaciones de pago de la renta, ni de la discutida cuota, realizando abonos parciales desde el año 2020. Extremo que confirma la apelada cifrando el débito en 537.065,79€, según el extracto de pagos aportado por la propia demandada, a fecha de su oposición al recurso, y ello pese a que la demandante siga con el local abierto al público, disponiendo de los correspondientes ingresos.

La acción que ejercita la demandante es por incumplimiento contractual, entendiendo que se han vulnerado las estipulaciones contractuales de su contrato locativo, en el cuanto al cálculo de las referidas cuotas de gastos comunes, exigiendo su redistribución de acuerdo con la estipulación 13ª, ap. 4º del referido arrendamiento.

Al sostener la demandante como fundamento de su reclamación un incumplimiento contractual, viene obligada como arrendataria a demostrar que por su parte hay estricto cumplimiento de los deberes pactados, que le corresponden para poder exigir el contrario, al ser la relación arrendaticia de naturaleza bilateral con obligaciones reciprocas, art. 1.100 del CC. Por ello, es de aplicación la doctrina del TS, respecto a la exceptionon adimpleti contractus,en sentencias como la 294/2012, de 18 de mayo , cuya doctrina reproduce la ulterior sentencia 156/2016, de 15 de marzo, en la cual se reconoce que "la excepción de incumplimiento contractual, opera en el marco del carácter sinalagmático de la relación obligatoria y del principio de reciprocidad de las obligaciones. Es un derecho a "[...] rechazar el cumplimiento de una obligación que no se ajuste a una exacta ejecución de la prestación debida con la consiguiente insatisfacción del acreedor, proyectándose sus efectos a paralizar o enervar la pretensión dirigida a obtener el cumplimiento de la prestación.Se trata, pues, de un medio de defensa que supone una negativa provisional al pago que suspende, o paraliza a su vez, la ejecución de la prestación a su cargo mientras la otra parte no cumpla con exactitud. [...] la excepción requiere que se trate del incumplimiento de una obligación básica,no bastando el cumplimiento defectuoso de la prestación, ni el mero incumplimiento de prestaciones accesoriaso complementarias [...]".

En el caso que nos ocupa se denuncia el supuesto incumplimiento del arrendador en el cálculo de la cuota de reparto de gastos, según lo pactado, y si bien en el presente caso no se está instando resolución alguna del contrato o juzgando el cumplimiento del contrato locativo en cuanto a pagos de renta, es evidente por reconocimiento del propio arrendador la contravención de la que es su principal obligación arrendaticia desde hace más de cuatro años, que es el abono de la renta, aun cuando tampoco ha observado el pago de tales gastos comunes, aunque fuere en la cuantía que el considerara estimada, de modo puntual durante el mismo periodo, y ello aun cuando la demandada, continua en la explotación del arriendo, cumpliendo la arrendadora estrictamente con su obligación de cesión de la posesión. Por ello, la demandada ha cumplido con su obligación esencial, y la arrendataria ha incumplido la suya de abono de renta, gastos comunes e incluso IBI. La obligación del arrendador, cuya contravención denuncia es accesoria, como ella misma reconoce, y justifica la desestimación de tal pretensión del arrendatario, ante el más que esencial incumplimiento de sus obligaciones principales, que le desarma para exigir el cumplimiento de una obligación accesoria a la arrendadora.

En todo caso y para evitar, toda indefensión, vamos a estudiar, el incumplimiento denunciado, y lo primero que se constata, como efectivamente argumenta la apelada, MULTIPROMOTUR, es que en su demanda, no cuestiona, la extensión de la superficie de su local, como una razón para la corrección del factor de cálculo de la cuota de abono de gastos, solo sostiene que hay locales con mayor extensión que están pagando menos o en desproporciona a lo que ellos pagan, o locales situados en el exterior que también son excluidos de estos pagos, pero sin argumentar ni polemizar sobre la medición asignada a su local durante la relación arrendaticia.

Atendiendo a dichas razones, nada se nos ha acreditado por el recurrente, sobre en qué medida la repercusión de costes de gastos en otros locales resulta desproporcionada con su porcentaje, que viene abonando desde el 2007, sin cuestionamiento alguno, hasta que, producida la situación de pandemia, y pese a que ha transcurrido tiempo sobrado desde el 2020, deja de pagar renta y cantidades asimiladas, para cuestionar ahora el factor que le ha venido siendo aplicado.

Ciertamente los argumentos de la apelada son rigurosos, y hace una detallada exposición en la oposición a la apelación, que nos hace superar la visión reduccionista que nos pretende trasladar la recurrente, sobre que el factor de corrección de la cuota de gastos, solo venga determinado por la extensión real, en la época actual del local alquilado. Lógicamente, al tratarse de un centro comercial, el lugar donde se ubica el local de restauración de la demandada, concurren otras circunstancias como la situación administrativa, o la cobertura de espacios no arrendados, que es lógico afecten al factor aplicado en el abono de unos costes por servicios comunes, de los que disfruta al formar parte de dicha edificación.

La cláusula 13ª determina en su punto 1º que se entiende por partes comunes:

"Las partes comunes, definidas en las normas reguladoras del Centro, y afectadas al uso o a la utilidad de todos los propietarios o varios de ellos, o de quien, de ellos traigan causa, ya por destinarse a la utilización de los ocupantes del Centro Comercial y de Ocio, ya por ser elementos esenciales de utilización por la clientela. Las partes comunes comprenden, sin que esta enumeración sea exhaustiva ni limitativa: accesos, aceras, pasajes, pasillo, paseos cubiertos, (con la excepción de los puestos de venta y otras zonas privativas), muelles de carga y descarga, locales de administración del Centro, locales de instalaciones, aparcamiento, aseos, escaleras, ascensores y montacargas, etc.

Ateniéndonos a los locales con los que se compara la recurrente en su apelación, constatamos que documentalmente, doc. nº 18, 21 22, 23, 28, de la contestación, la apelada demuestra:

a) Los locales de THE GOOD BURGER y LA SUREÑA, se encuentran dentro de la zona de concesión municipal, anexa al Lago del Centro Comercial, cedida por el concesionario para su explotación a la demandante, pero están en una edificación exenta e independiente del Centro Comercial.

b) El Local de NIKE FACTORY, está ubicado en una edificación exenta e independiente del Centro Comercial,construida sobre un pabellón exterioral Centro Comercial, y que por ello no usa de los mismos servicios que el Centro Comercial, y que constituye de hecho una edificación separada.

c) Los locales de FOSTERS HOLLYWOOD y de TACO BELL, son ajenos al Centro Comercial, en edificaciones nuevas y exentasy construidas ex profeso en el parque comercial cercano por los propios operadores, y que constituyen lo que en el argot del sector son "medianas" (naves independientes para uso comercial como medianas superficies), y que poseen incluso accesos independientespara el público y los vehículos desde la vía pública.

d) Los Locales de PULPERÍA GALLEGA, PERRITOS FERNYS, y ANUBIS COCTELERÍA, como se ve en la documentación extractada de esos contratos son kioscos exterioresde venta de productos de comida rápida y copas, ajenos a la edificación del Centro Comercial y no disfrutan de sus servicios comunes.

e) El Local del Complejo de Pádel "Blue Pádel" es una actividad completamente ajena al Centro Comercial y en una edificación y complejo de pistas de pádel, ubicada en la zona de concesión municipal, que no forma parte como tal del Centro Comercialy aunque redunde en su beneficio. No está dentro del edificio del Centro Comercial.

A la vista de estos datos no consideramos probada la denunciada desproporción en la distribución de gastos respecto de estos locales, pues no se encuentran ubicados en el centro comercial, son construcciones situadas en zonas exentas al mismo, o son pabellones o kioscos exteriores o zonas deportivas, que no gozan de los mismos servicios comunes que generan la contribución a tales gastos, algunas de las cuales, ni tan siquiera comparten los accesos. Y es identificativo de tales servicios generadores de los costes comunes, según la estipulación 13ª, 1º, que estén afectos al uso o a la utilidad de todos los propietarios o varios de ellos, o de quien, de ellos traigan causa, ya por destinarse a la utilización de los ocupantes del Centro Comercialy de Ocio, ya por ser elementos esenciales de utilización por la clientela.

Es más como señala la apelada, y no contradice la apelante con prueba en contrario, hay otros locales con superficie dentro de la misma escala que la de la actora que tienen el mismo coeficiente (1,15): Jack&Jones, Casa Móvil, Pimkie, Décimas, Mango, Douglas, Casa del Libro, Fridays, La Tagliatella, Ribs, etc. Con lo cual la demandante no ha demostrado que se dé un trato desigual e injusto, respecto de estos locales que se encuentran en sus mismas condiciones y con su mismo porcentaje. Locales que, si se encuentran ubicados en la edificación del centro comercial, y se sirven de los mismos servicios comunes.

Frente a los casos denunciados, que como hemos constatado, obedecen a situaciones muy diferentes a las suyas, que justifican porque no se aplica ese coeficiente, al tratarse de locales que se encuentran en zonas exteriores al centro comercial; o en edificaciones independientes o exentas y no integradas en la misma edificación del centro comercial, con accesos completamente independientes, y que al no beneficiarse de los mismos servicios comunes, no se les puede repercutir solo por su medición. Por ello, y puesto que, frente a la prueba de la demandante, no ha desvirtuado la apelante que se tratara de locales sitos en la zona exterior del centro comercial, sin acceso a los mismos servicios de los que ella disfruta, al igual que los restantes locales interiores del Centro, generadores de los costes comunes, entendemos que, no se puede acoger la discriminación en el cálculo de costes comunes que reprocha en su demanda, como actitud incumplidora del contrato de la demandada.

Tampoco la demandante ha demostrado cual es el porcentaje de más, que se le ha cobrado por dichos gastos comunes, tan solo realiza una estimación sobre la superficie real de su local, cuestión que alega extemporáneamente fuera de su demanda, como elemento único y determinante del factor de aplicación.

Sin embargo, y como argumenta en su demanda la interpretación de las cláusulas contractuales debe atenerse a su tenor literal, no siendo la extensión de la superficie real de su local, el único, ni la esencia factor de cálculo de la cuota por gastos comunes.

La cláusula 16-4 define como Coeficiente corrector:

"La participación por la que contribuya cada local será la proporción que represente la superficie corregidade dicho local, respecto de la suma de todas las superficies corregidas del centro. El coeficiente corrector establecido para el local objeto del arrendamiento es de I. De acuerdo con ello, el cociente se multiplicará por la superficie real del local dando lugar a una superficie ponderadaque será la que produzca efectos cara al pago de los gastos comunes. El coeficiente corrector asignado en este documento es orientativo y de carácter general, estando sujeto a posibles cambios, de conformidad con la definitiva configuración del Centro Comercial".

Dicha cláusula debe ser puesta en relación con la cláusula Sexta 2:

"en cualquier momento previo a la entrega, la dirección facultativa de obra podrá efectuar la comprobación y medición de la superficie real edificada, citando para ello con cinco días de antelación al arrendatario, y podrá asignar un perito para que realice una medición contradictoria. En el supuesto de que, de la medición contradictoria efectuada, o en su defecto, de la efectuada unilateralmente por la Dirección Facultativa, resultase una mayor o menor superficie, distinta de la contractual, la renta mensual se regularizará, reduciéndose o aumentándose a razón de 25 euros por cada metro cuadrado de diferencia; de igual forma será objeto de regularización la fianza legal".

Es decir, el propio contrato preveía que pudiera haber un disenso en la medición del local, instrumentalizando su regularización con la renta de modo proporcional mediante un pacto en este sentido asumido por la apelante. Y en este sentido resulta concluyente el Acta de entrega definitiva suscrito por la demanda el 27/3/2007,en el que, pese a tal posibilidad de comprobación entre las direcciones facultativa de la medición del local, con posibilidad de regularización definitiva de la renta, no se hizo objeción alguna por la recurrente, salvo la exigencia de algunos repasos, aquietándose desde el 2007, a la medición asignada y al porcentaje correspondiente, pese a la posibilidad de corrección conferida en el contrato a su instancia.

En cuanto a la diferenciación que pretende establecer la arrendataria sore lo que los contratantes entendieron como superficie real, basta remitirnos al párrafo ultimo del punto segundo, de la cláusula 6ª "A tales efectos, la superficie definitiva se establecerá teniendo en cuenta la comprendida entre: el eje de los muros y tabiques que separan el local de otras superficies privativas o locales; la cara exterior de la fachada y de los muros y tabiques que separan el local de las superficies comunes, cuando no exista tabique o separación física. No se efectuará deducción alguna por la existencia de pilares, tabiquería interior, huecos u otros elementos que pudieran existir en el local".

Efectivamente no se puede estar al criterio que el informe pericial considere justo, sino al estipulado en contrato y asumido por la demandante en este pacto que hemos transcrito literalmente, esto es lo que impecablemente definió la Juzgadora de Primera Instancia, coo superficie bruta alquilable, concepto que el perito de parte, no considero al fijarse en el mero concepto de su extensión física. El tenor literal de la cláusula 16ª.4, habla de superficie ponderada, y corregida, y la mera superficie real es un concepto descartado contractualmente para fijar la contribución a los costes de servicios comunes, según hemos expuesto anteriormente, ello junto con la conformidad manifestada con la medición inicial pese a la posibilidad de su comprobación y corrección del arrendatario fijada en el contrato, determina que no se pueda apreciar la desproporción en el cálculo de la cuota que por este concepto viene abonando la demandada y actual recurrente.

Consecuentemente al compartir la Sala, el criterio seguido por la juzgadora de primera instancia, procede la confirmación de la sentencia a que el recurso se contrae, con adecuada respuesta a lo que es objeto de controversia, desestimándose el recurso de apelación.

QUINTO. - Costas de alzada.

Las costas procesales han de ser impuestas a la recurrente vencida, MULTIPROMOTUR, S.L., en aplicación de los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.