Sentencia Civil 12/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 12, Rec. 148/2023 de 29 de enero del 2025

PRIMERO. -La sentencia apelada fue íntegramente estimatoria de las pretensiones deducidas por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000, DE MORATA DE TAJUÑA contra D. Jeronimo y OTROS, por la que se ejercitaba la acción prevista en el art. 7.2 LPH ,por actividades molestas e insalubres, esencialmente por ruidos excesivos a altas horas de la noche (gritos, música alta) que generan graves molestias a los vecinos.

Frente a ella presenta recurso de apelación D. Jeronimo alegando la incongruencia de la sentencia puesto que la misma no daba respuesta a las alegaciones de la contestación a la demanda de D. Jeronimo, en la que si se invocaba la falta de cumplimiento de los requisitos de procedibilidad previstos en el art. 72.2 LPH.

Insiste en que la comunidad de propietarios no ha requerido fehacientemente al titular y ocupantes del local previamente a obtener la autorización de la Junta de Propietarios, porque no consta requerimiento alguno a los ocupantes. Alega que no consta efectuado requerimiento fehaciente al propietario por el presidente, sino por una letrada, y que dicho requerimiento debe ser previo a la aprobación de la Junta del acuerdo de iniciar acciones judiciales, no posterior. Defiende que se trata de un requisito que debe ser examinado de oficio.

Finalmente invoca el error en la valoración de la prueba practicada, y falta de motivación en relación a la privación del derecho de uso del local por plazo de tres años.

La Comunidad de propietarios se opuso al recurso.

SEGUNDO. - Requisitos de procedibilidad para el ejercicio de la acción de cesación ( art. 7.2 LPH ).

Dicho artículo 7.2 de la L.P.H .dispone expresamente:

" Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario."

En este caso, es cierto que por parte del ahora apelante se alegaba la falta de cumplimiento de dichos requisitos, declarando el Juzgador de Instancia que no procedía atender dicha pretensión por extemporánea, razonando que en la contestación a la demanda no se había hecho alusión a la cuestión. Sin embargo, esta conclusión no es correcta puesto que fueron los usuarios del local los que no alegaron tal causa de oposición a las pretensiones de la actora. D. Jeronimo si alegó específicamente la falta de cumplimiento de lo dispuesto en el art. 7.2 LPH.

Ahora bien, no se trata de una cuestión apreciable de oficio cuando todas las partes han comparecido en autos y han tenido oportunidad de alegar lo que a su derecho conviniere. Y en este caso, a excepción de D. Jeronimo, los demás codemandados, que solo pueden ser tenidos por usuarios del local, no alegaron dicha cuestión al contestar, ni ahora interponen recurso de apelación. Por tanto, sólo puede examinarse en alzada si dichos requisitos concurrieron con respecto al ahora apelante que es el titular del local y quien permite su uso al resto de los demandados.

Comenzamos señalando que, dadas las graves consecuencias que la ley establece cuando se estima la acción de cesación, se hace preciso la exigencia rigurosa del cumplimiento de los requisitos, como señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 30 de junio de 2008, al establecer en cuanto a los requisitos de procedibilidad del art. 7.2 de la LPH ,que debe "ser muy rigurosa su exigencia por las consecuencias sancionadoras tan graves que puede llevar aparejada como es la privación temporal del uso del inmueble".

Es decir, se demanda - previo acuerdo- porque hay resistencia o contumacia por el propietario requerido. Es preciso dar al propietario oportunidad para que atienda el requerimiento y cese voluntariamente; es después de ese requerimiento cuando la junta ha de valorar la conducta del requerido, si cumple o incumple en todo o en parte, y en función de ello decidir mediante acuerdo comunitario adoptado por mayoría, si decide acudir o no a la vía judicial.

La SAP Madrid, sec. 25ª, de 10-7-2007 declaraba:

"La celebración de la junta tiene por objeto, desde luego, dotar al presidente de una específica habilitación para formular una demanda cuyas pretensiones son de especial relevancia, pero obedece también a la necesidad de que la propia comunidad pueda valorar si la actividad denunciada en efecto está prohibida por los estatutos o resulta dañosa para la finca o contraviene disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Es la propia comunidad la llamada a medir y decidir sobre su propio interés, en qué medida está en peligro o afectado por la actividad de un comunero; en palabras de la SAP de Cantabria (Sec.4ª) de 11-9-2003 , "es necesario que la junta de propietarios considere que se están realizando actividades prohibidas en los estatutos, dañosas o bien molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, y autorice el ejercicio de las acciones correspondientes para exigir el cese de dichas actividades."

Aunque en algunos casos se ha admitido que en la misma junta de propietarios se acuerde la práctica de requerimiento y el ejercicio de acciones judiciales una vez que el presidente compruebe la persistencia en la actividad por parte del requerido, de modo que queda en sus manos la evaluación de los hechos y la decisión final sobre la presentación de la demanda ( SAP de Navarra, sec. 1 a, de 16-1-2002 ) lo deseable es que se siga la ordenada progresión de la ley establece -requerimiento al comunero, persistencia de este en la actividad, convocatoria de junta y autorización al presidente para demandar- de modo que sea la propia junta la que evalúe tanto la condición y naturaleza de la actividad como la resistencia u obstinación del infractor; es el criterio seguido por varias Audiencias Provinciales ( SAP de Madrid, Sec.21 a, de 9-3-2004 . Se reitera el criterio en sentencia de la misma Audiencia y Sección de 21-12-2010 . Se cita a su vez la sentencia del mismo tribunal de 3-11-2009 , y las de las Audiencias Provinciales de Cádiz de 4-3-2002 , Las Palmas, de 22-4-2005 Segovia, Sec. l a, de 20-7-2007 Pontevedra, Sec.6a-Vigo, de 8-5-2008 , y Auto de la AP de Zaragoza de 7-5-2008 )." En similares términos también se pronunciaba la Sección 10ª Audiencia Provincial de Madrid en su Sentencia de 21 de Diciembre del 2010.

TERCERO. - Examen de los requisitos de procedibilidad.

En este caso se acredita que se celebró Junta de Propietarios abordando la cuestión porque generaba una situación insoportable por los ruidos y molestias que se causaban por los ocupantes del local, siendo que en la junta de 18 de octubre de 2016se aprueba seguir el procedimiento legal y jurídico para solventar esta situación actuando de la forma necesaria y hasta el último procedimiento para obtener el desalojo.

Tema que vuelve a tratarse en la Junta de 24 de octubre del siguiente año, 2017,acordándose facultar al Presidente para ejercitar acciones judiciales. En dicha Junta está presente el propietario del localque manifestó que no lo tenía alquilado, sino que lo tenía cedido gratuitamente a unos amigos.

El 21 de septiembre de 2018se remite burofax por una letrada que dice actuar como abogada de la presidenta de la comunidad de propietarios, por el que se requiere fehacientemente a D. Jeronimo para el inmediato cese de las actividades molestas e incluso ilícitas, ruido hasta altas horas de la madrugada, etc. Y se le da un plazo de 10 días. El apelante no podía ignorar la realidad del requerimiento por parte de la presidenta de la comunidad, puesto que estuvo presente en la Junta de Propietarios donde se adoptó el acuerdo que permitía al Presidente actuar judicialmente, poniéndose en manos de un abogado para ello.

El 20 de noviembre de 2018se celebra Junta de propietarios en que se da cuenta a la comunidad del resultado del requerimiento fehaciente, del que el propietario ha hecho caso omiso, y se acuerda facultar al Presidente para emprender acciones judiciales y comparecer ante los profesionales y organismos oportunos, otorgar poderes para pleitos por actividades molestas e insalubres. En dicha Junta también estuvo presente D. Jeronimo, que efectuó las alegaciones que consideró oportunas y no negó legitimidad a la letrada que le envió el burofax, ni que dicho burofax (del que se habló expresamente en la Junta) no respondiese a la decisión de los vecinos.

En consecuencia, se estiman cumplidos, por su orden, los requisitos de procedibilidad previstos en el art. 7.2 LPH. A lo que deba aunarse el hecho de que se tramitaron Diligencias Preliminares que culminaron por auto de 29 de enero de 2020,tras la práctica de las diligencias solicitadas respecto de D. Jeronimo para que acreditase la titularidad del local (puesto que el local no constaba registrado a su nombre), e identificase a los ocupantes del referido inmueble. Diligencias preliminares que se iniciaron en abril de 2019haciendo saber la Comunidad de Propietarios la finalidad de las mismas, en orden a interponer la presente demanda, en ejercicio del artículo 7.2 LPH. Por tanto, tampoco el demandado era ajeno al sentir y decisión de la Junta de ejercitar acciones legales.

Posteriormente, el 28 de febrero de 2020se interpone la presente demanda en la que solicitaba la petición de medidas cautelares, en las que fue parte también D. Jeronimo, dictándose Auto con fecha 30 mayo 2022,acordando contra los demandados el cese provisional e inmediato de las actividades molestas (ruidos, gritos, golpes, alto volumen de la música u otros dispositivos), y el cese de toda actividad en el local desde las 21.00 hasta las 9.00 hs.

El motivo se desestima.

CUARTO. - Error en la valoración de la prueba.

Revisada en alzada la prueba practicada en autos, se comparten las conclusiones probatorias alcanzadas por el Juzgador de Instancia.

En este caso, la acción de cesación del artículo 7.2 LPH, se ha fundado en la realización de una actividad molesta o insalubre, por exceso de ruidos, gritos, escándalos y música alta, principalmente en horario nocturno.

Como recoge la SAP Madrid, sección 13 del 15 de noviembre de 2024, citando la SAP de Murcia, Sección 5ª, núm. 459/2012 de 18 diciembre, a los efectos de determinar qué debe entenderse como actividad molesta, dado que la norma legal no la define, hay que acudir a los criterios jurisprudenciales y en tal sentido, la SAP de Asturias, Sección 7ª, de 4 de enero de 2002 las define como aquellas que suponen unas molestias superiores a las que vienen impuestas por la relación de vecindad; esto es, más allá de los límites tolerables y asumibles por la comunidad por ser contrarios a la buena disposición de las cosas para el uso normal que ha de hacerse de aquellas; impidiendo a los demás propietarios el adecuado uso de los elementos comunes y de sus derechos "añadiendo a continuación que con dichas actividades se perturba, en el orden de convivencia, el corriente desenvolvimiento de las relaciones sociales, y se excede de lo tolerable el normal ejercicio de las normas de convivencia dificultándose a los demás comuneros el ejercicio de sus derechos (el correcto uso y disfrute de sus viviendas y del inmueble)... En la necesidad de una mayor concreción, siguiendo a la SAP de Málaga, Sección 6ª, de 19 de noviembre de 2010 , una actividad puede ser conceptuada de molesta en ella cuando concurran los siguientes requisitos:

i) Que la actividad se dé dentro del inmueble (en cualquier parte del mismo), no en el exterior (a no ser que tenga su origen en el interior);

ii) La calificación de una actividad como incómoda o molesta no ha de hacerse apriorísticamente, y sólo por las características generales de la misma sino atendiendo al modo de realizarse en cada caso concreto - STS de 16 de julio de 1993 y SAP de Madrid de 14 de mayo de 2004 - o el modo de desarrollarse, situación de hecho derivada del uso de una cosa, aunque se cumplan formalidades administrativas, atendiendo a los principios que rigen las relaciones de vecindad y a la prohibición del abuso del derecho ex artículo 7.2 del Código Civil - STS de 20 de marzo de 1989 - y a la posición contumaz del agente ante las advertencias que le hayan sido hechas - SAP de Palma de Mallorca de 7 de febrero de 1983 -;

iii) La actividad ha de exceder y perturbar el régimen o estado de hecho usual y corriente en las relaciones sociales, de manera notoria (evidencia, habitualidad y permanencia en la incomodidad) - SSTS de 28 de febrero de 1964 , 8 de abril de 1965 y 11 de mayo de 1998 , y SAP de Madrid, Sección 20ª, de 28 de junio de 2006 -, señalando las SSTS de 28 de febrero de 1964 y 12 de diciembre de 1980 que en materia de relaciones de vecindad e inmisiones e influencias nocivas en propiedad ajena, el conflicto debe resolverse acudiendo a los principios de normalidad en el uso y tolerabilidad de las molestias, atendidas las condiciones de lugar y la naturaleza de los inmuebles:

iv) Quedan comprendidas dentro de las actividades molestas todas aquellas que disminuyen el uso normal y el disfrute de sus respectivos elementos a los demás condueños, los actos de emulación y las inmisiones - SSAP de Segovia de 11 de diciembre de 2001 y Valencia de 21 de abril de 1975 - y

v) Se requiere una prueba concluyente, plena y convincente, atendida la gravedad de la sanción - SSTS de 18 de mayo de 1994 y 13 de mayo de 1995 -, de ahí la interpretación restrictiva en orden a seguir la pauta del menor efecto para el ejercicio de la actividad en cuanto sea posible, frente al efecto drástico del cese o de la privación del uso".

QUINTO. - Valoración de la prueba.

Sobre la documentalconsistente en la información que se traslada a través de los oficios cumplimentados por la Policía Local, en estos, si bien es cierto que en alguno de ellos se hace referencia a otro local, bar Pikeras, colindante con el local "peña" sito en la Comunidad de Propietarios demandante, también existen partes relativos al local objeto de autos. Documental respecto a la que, debe advertirse, el Jefe de la Policía Local que declaró como testigo en el juicio aclaró que, por curiosidad, efectuó una segunda búsqueda en la base de datos, después de remitir el oficio y comprobó que en el oficio faltan partes de intervención y que existían más denuncias y quejas por ruidos de este local (el de autos), desde el año 2012. Declaración que debe considerarse complementaria del resultado de los oficios remitidos en su día.

En relación a las pruebas testificales,además de la ya referida, recordar que la apreciación de la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos ( artículo 376 LEC) habrá de efectuarse conforme a las reglas de la sana crítica, teniendo en consideración la razón de ciencia que hubieren dado y las circunstancias que en ellos concurran, lo que, al no estar formuladas en la ley o doctrina legal estas reglas equivale a remitir a la lógica y sensata crítica y experiencia del juez, en el marco de la apreciación de las circunstancias concurrentes, proscribiéndose la arbitrariedad, de modo que, en su caso, tan sólo sería apreciable la valoración de la credibilidad de los testigos, apreciada en función del principio de inmediación, en función de la existencia de vulneración de dichos principios de apreciación que dicha valoración es ilógica o disparatada.

Conforme a lo expuesto, no se adviertan razones que justifiquen como más cierta la declaración del vecino Sr. Marcial. Y ello por dos razones: En primer lugar, se trata de un testigo que ha sido demandado por la Comunidad de Propietarios por impago de las cuotas de comunidad y, en segundo lugar, porque su declaración no se compadece con las declaraciones del propio D. Jeronimo, ni en sede de medidas cautelares, ni en la vista del juicio al ser interrogado. Según afirma D. Jeronimo las reuniones con sus "amigos" se producen por la tarde y noche hasta las 12 de la noche, para jugar a las cartas, jugar a videojuegos o ver un partido de futbol, incluso para celebrar algún cumpleaños o celebrar fiestas puntuales en el local. Sin embargo, el testigo declaró que se reúnen por la mañana. Totalmente contrario a lo reconocido por el propio demandado.

Por lo demás, el resto de las testificales resultan ilustrativas, de un modo abrumador, del nivel e intensidad de molestias causadas por el propietario y sus amigos en el local, al que llegan a denominar "peña", que no responden a molestias puntuales, sino a un problema constante, de ruidos en horas nocturnas, y de madrugada, que impedían dormir a los vecinos, y que motivan intervenciones policiales a altas horas de la noche, sin olvidar que, a raíz de las quejas por esta situación, se adoptan decisiones por unanimidad de vecinos que concurren a las juntas. El número de juntas celebradas tratando dar solución a este problema son repetitivas, sin que los intentos para solucionar la cuestión con el propietario apelante, hayan resultado útiles. Por tanto, se comparten la valoración probatoria del resto de las testificales prestadas.

El motivo se desestima.

SEXTO. - Falta de motivación en relación a la privación del derecho de uso del local por periodo de tres años.

Alega la apelante que el Juzgador de Instancia impone la sanción superior sin razonar el porqué.

El motivo se desestima, porque las razones para ello ya vienen aducidas en la sentencia tras valorar las pruebas practicadas.

Además, no puede dejarse de considerar que, tras el Auto de medidas cautelares de 30 de mayo de 2022,al ser preguntado D. Jeronimo en el acto de la vista del juicio ordinario, celebrado el 28 de septiembre de 2022,reconoció que no había tomado medida alguna, que siguen reuniéndose en el local, pero cerrando las ventanas y sin poner música.

Se concluye la idoneidad de la privación impuesta.

El recurso se desestima.

SÉPTIMO. - Costas.

De conformidad a lo dispuesto en el art. 398 LEC que remite al 394 LEC las costas devengadas en esta alzada se imponen a la parte apelante.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española,