Sentencia Civil 205/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 12, Rec. 483/2023 de 29 de mayo del 2025

PRIMERO. -Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución impugnada, en todo cuanto no aparezca contradicho o desvirtuado por los que se expresan a continuación

SEGUNDO. -Se interpone recurso de apelación por la representación de la mercantil "Collazo Carballa SL", frente a la sentencia que desestima su demanda contra la SAREB. En la cual instaba:

1ºLa condena a la demandada, de hacer consistente en el otorgamiento de escritura pública de cancelación de la carga Hipotecaria inscrita a su favor, sobre las fincas registrales de Poio nº NUM000, NUM001 y NUM002 inscritas en el Registro de la Propiedad de Pontevedra, a cambio de la entrega por los compradores presentados al efecto por la demandante de las cantidades de 82.000€, 107.000€, y 83.000€, respectivamente en el plazo de diez naturales desde que adquiera firmeza la sentencia. Y la condena a dicha demandada a indemnizarla en la suma de 27.200€ por "gastos de escaparate", más intereses legales.

2ºSubsidiariamente, para el caso de que los compradores decidan no adquirir la vivienda al tiempo de ser firme la sentencia, que se dictare, o no puedan proceder a ello, la condena a reducir la carga hipotecaria de las referidas fincas, en los importes reseñados anteriormente de 82.000€, 107.000€ y 83.000€, con exoneración de la deuda garantizada en las sumas que superen las cantidades indicadas. Y la condena a igual indemnización de 27.200€ por "gastos de escaparate", más intereses legales que en la pretensión principal.

La apelación se interpone contra la declaración de nulidad referida a los intereses de demora y vencimiento anticipado.

TERCERO: Incongruencia Omisiva sobre Pretensión Subsidiaria. Falta de Motivación.

Se denuncia por la recurrente "Collazo Carballa SL", la incongruencia omisiva o citra petita, y la falta de motivación de la resolución recurrida sobre la pretensión subsidiaria planteada en su demanda.

Respecto a la falta de pronunciamiento de la sentencia dictada sobre la pretensión subsidiaria, planteada por "Collazo Carballa SL", en el sentido siguiente "En el caso de que los compradores decidan no adquirir la vivienda, al tiempo de ser firme la sentencia, que se dictare, o no puedan proceder a ello, instando la condena a reducir la carga hipotecaria de las referidas fincas, en los importes reseñados anteriormente de 82.000€, 107.000€ y 83.000€, con exoneración de la deuda garantizada en las sumas que superen las cantidades indicadas". Tal omisión constituiría una incongruencia omisiva en su caso, lo cual en su caso implicaría que cuando fuera detectado por la apelante, la falta de pronunciamiento sobre dicha pretensión, el deber de instar el complemento de dicha resolución sobre dicha cuestión, en dicho momento y en dicha instancia.

Debemos recordar lo dispuesto en el Art. 459 de la LEC, precepto que exige que el apelante en su recurso de apelación además de citar las normas que considera infringidas, deba acreditar que denunció oportunamente la infracción si hubiere tenido la oportunidad procesal para ello. Y en el presente caso el recurrente ha dejado precluir esta oportunidad de denuncia de la omisión sufrida en la resolución objeto del recurso a través de la vía del Art. 215 de la LEC, para subsanación y complemento de sentencias y autos. Al no hacer uso el recurrente de la vía de la resolución complementaria para cubrir tal pronunciamiento omitido, infringe su deber de prueba del agotamiento de los cauces procesales previos, para la denuncia de tal defecto u omisión, que no puede ser objeto en consecuencia de recurso en esta alzada.

Por lo que, en principio, en el presente caso, de acuerdo con lo razonado, no es admisible, sin haber agotado previamente la vía prevista en el art. 215.2 LEC, denunciar directamente y «ex novo» en el recurso de apelación la omisión de pronunciamiento respecto de pretensiones deducidas o la falta de resolución de los puntos litigiosos.

Ahora bien, ello no significa que estemos de acuerdo en que concurra tal incongruencia omisiva en los pronunciamientos de la sentencia, que se vuelve a reiterar con idéntico razonamiento por "Collazo Carballa SL", en el siguiente motivo del recurso, cuando se denuncia la falta de motivación de la resolución apelada. La incongruencia y la falta de motivación son conceptos distintos puesto que una sentencia puede ser congruente, aunque no esté motivada, y cabe, pese a estar motivada, que sea incongruente, ya que la congruencia se mide por el ajuste del fallo a lo pedido, mientras la falta de motivación ha de referirse a los supuestos en que el fallo no se halla amparado en razonamientos fácticos o jurídicos suficientes para justificarlo (en este sentido, entre otras, sentencia 648/2009 de 2 de octubre). Aun cuando en determinados casos ambos defectos pueden estar conectados. Como afirma la sentencia 173/2010, de 31 de marzo, el principio de la congruencia al exigir el artículo 24.1 CE", que la sentencia resuelva todas las cuestiones debatidas en el proceso, y "cabe tildar la respuesta judicial de incongruente por falta de argumentación acerca de una cuestión cuando "no cabe entender que hay una desestimación implícita derivada claramente de lo razonado en el cuerpo de la resolución"" ( SSTS de 12 de junio de 2007 y 1 de abril de 2008, RC n.º 222/2001).

Rechazada la inviabilidad de la incongruencia omisiva, tampoco se detecta en la resolución recurrida la ausencia de motivación suficiente. El Tribunal Constitucional ya se ha pronunciado en reiteradas ocasiones (por todas, STC de 12 de junio de 1987) en el sentido de que el deber de motivar las resoluciones judiciales no exige del Juez o Tribunal una exhaustiva descripción del proceso intelectual que le ha llevado a resolver en un determinado sentido, ni le impone una determinada extensión, intensidad o alcance en el razonamiento empleado, sino que para su cumplimiento es suficiente que conste de modo razonablemente claro cuál ha sido el fundamento en Derecho de la decisión adoptada, criterio de razonabilidad que ha de medirse caso por caso, en atención a la finalidad que con la motivación ha de lograrse, y que queda confiado al órgano jurisdiccional competente.

Sentado lo anterior, el examen de la sentencia dictada en primera instancia pone de manifiesto, que descartada por la Juzgadora en el Fundamento Segundo la obligación de hacer de la acciono principal, por depender el cumplimiento de la sentencia de la voluntad de un tercero ajeno a la litis, al constituir un supuesto de litisconsorcio activo necesario rechazado por los tribunales y la doctrina, entra a resolver en el Fundamento Quinto sobre la existencia de incumplimiento que daría lugar en caso de estimación, evidentemente al acogimiento de la pretensión subsidiaria. Y por ello en este Fundamento, tras la valoración y conclusión del juzgador de instancia de las pruebas que considero relevantes o de la ausencia de ellas, y fundamentos propios de la acción, rechaza la demanda al apreciar que no existe el incumplimiento denunciado. Dicha tesis con la que la recurrente puede no estar de acuerdo, no puede ser tachada de insuficiente desde la perspectiva del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva. Otra cuestión es que concurra una errónea valoración de la prueba que constituirá otro motivo del recurso que seguidamente se analizará.

En definitiva, el razonamiento de la sentencia puede no ser compartido por la apelante, pero es lógico y contiene un razonamiento abundante sobre la prueba, y coherente con el discurso desestimativo de la pretensión de la actora, que viene concernida a la acción subsidiaria, pues la principal ya fue rechazada anteriormente. Por lo cual el motivo se rechaza.

CUARTO. - Errónea valoración de la prueba del cumplimiento de la comunicación de venta y cancelación de hipotecas.

Por "Collazo Carballa SL", se denuncia la errónea valoración de la prueba por el Juzgador de Primera Instancia, ya fuere la documental o la testifical, en cuanto al cumplimiento de requisitos de la comunicación de venta y cancelación de hipotecas, según los acuerdos pactados entre los litigantes.

Constatamos como hechos probados, los siguientes:

1ºCOLLAZO CARBALLA SL, como promotora era propietaria de las fincas de la promoción sita en Poio entre las que se encuentran las viviendas DIRECCION000, DIRECCION001 y DIRECCION002, las cuales estaban gravadas con una hipoteca en favor de la SAREB. La promotora solicitó a la SAREB el establecimiento de un marco de "Importe Mínimo de Cancelación".

2ºEl 13/7/12017, la SAREB comunica la APROBACION CON CONDICIONANTES de la propuesta de un "Plan de DINAMIZACION DE VENTAS",estableciendo un importe mínimo de cancelación del préstamo concedido al Promotor, y que fue objeto de transmisión a SAREB, doc. nº 4 de la demanda. En dicho acuerdo se exigen determinadas condiciones para la aprobación:

-SAREB autorizara la cancelación del Préstamo correspondiente a cada Unidad en caso de recibir del Promotor el total precio de la venta de la misma,excluido el IVA repercutido cobrado del comprador...menos el importe de aquellos gastos, que deberá satisfacer el Promotor y cuya finalidad es la de que las Unidades se hallen en disposición de ser enajenadas( en adelante Gastos de escaparate), siempre que dicha diferencia sea superior a un importe mínimo...Si la cuantía resultante fuere inferior, SAREB solo autorizara la cancelación si percibe el Importe Mínimo de Cancelación Autorizado.

-Cualquier solicitud de Cancelación deberá ser comunicada por el Promotor manifestando la Unidad objeto de compraventa y el Precio de venta, con diez días naturales de antelación a la fecha prevista para la formalización de la escritura de compraventa, a fin de percibir el importe correspondiente y expedir, en su caso el oportuno certificado de cancelación.

-Formalizada la escritura de compraventa de cada Unidad el Promotor retendráel Precio de venta y destinara dicho importe, menos la cuantía de los Gastos de Escaparate, siempre que dicha diferencia sea superior al importe mínimo de cancelación autorizado ...Si la cantidad resultante no fuere superior, la cantidad que deberá destinar el Promotor será el importe mínimo de cancelación autorizado...A fin de acreditar la transmisión y el importe del Precio de Venta el Promotor hará entrega a SAREB de una copia simple de la compraventa de la Unidad.

3ºEl 13/7/12017 se suscribe un contrato denominado "DE MANDATO PARA LA COLABORACION EN LA COMERCIALIZACION DE INMUEBLES",entre COLLAZO CARBALLA SL, como promotora, y SERVIHABITAT como gestora de activos de la SAREB, doc. nº 3 de la demanda, con los siguientes pactos:

-Un "MANDATO DE COLABORACIÓN PARA LA COMERCIALIZACIÓN DE INMUEBLES EN REGIMEN DE EXCLUSIVIDAD Y RETRIBUCIÓN",confiriendo a SERVIHABITAT un encargo para la colaboración en la intermediación y comercialización para la venta de las fincas, en régimen de exclusividad.

-Se pacta una duración de siete meses, salvo comunicación en sentido contrario a una prórroga antes de los últimos los quince días de vigencia del mismo.

-El promotor se obliga a proporcionar a SERVIHABITAT aquella documentación y/o información que esta puede requerirle en cumplimiento de los dispuesto en la normativa vigente en materia de Prevención de Blanqueo de Capitales ...El promotor entregara la documentación información solicitada en virtud de lo dispuesto en este apartado en un plazo no superior a 5 días de la solicitud.

- El promotor se obliga a proporcionar a SERVIHABITAT aquella documentación y/o información necesaria para que esta pueda cumplir con los requisitos legalmente exigibles a documentación y/o información a suministrar a los posibles compradores en especial la relativa a la Certificación de Eficiencia Energética y su Etiqueta correspondiente.

4ºEl 25/1/2018 la SAREB comunica su voluntad de resolver y extinguir con efectos desde el 8/2/2018, el Plan de Dinamización de Ventas y el Contrato de Mandato para la colaboración en la comercialización ambos de fecha 13/7/207.

5ºEn fecha 5/2/2018 CALLAZO CARBALLA comunica a SERVIHABITAT que cuenta con tres compradores para adquirir las viviendas DIRECCION000, DIRECCION001 y DIRECCION002, de la promoción " DIRECCION003" sita en Poio siendo las cantidades ofertadas de 82.000€, 107.000€y 83.000€, y comunican que "estaríamos en disposición de proceder al otorgamiento las correspondientes escrituras públicas de compraventa a partir del día 15 de los corrientes, inclusive, estando previstas todas ellas en la ciudad de Pontevedra". En dicha fecha se comunica por CALLAZO CARBALLA a la SAREB que no acepta la resolución contractual comunicada. Doc. nº 7 y 8 de la demanda

6ºLos testigos D. Nicolas y Dª Frida, que eran los que iban a adquirir el DIRECCION001, desconocían el precio de la compraventa,confirmando que la Promotora no les requirió documentación alguna. Es más, aseguran que pagaron parte del precio a dicha Promotora, y ocuparon la vivienda sin pagar nada desde el 2010, no volviendo a vivir en ella desde el 2013, y que finalmente la adquirieron en subasta,

7ºD. Jose Pablo, oficial de notaria confirmo que lo único que conocía respecto a estas futuras compraventas era un mero "aviso, de la posible compraventa de estas fincas",sin que se dispusiera de ficha de las operaciones, desconociendo la identidad de los compradores, o si había Bancos financiadores, o si existían pagos a cuenta, o si concurrían las condiciones que se exigirían para las correspondientes hipotecas.

Partiendo de estos datos fruto del análisis de la prueba documental y de la audición de las pruebas testificales, no podemos considerar que la apelante cumpliera los requisitos en la comunicación de venta y cancelación de hipotecas, según los acuerdos pactados entre los litigantes.

De los testimonios emitidos constatamos su debilidad crediticia, ya que los posibles compradores ocupaban la vivienda en virtud de un contrato de compraventa privado, no aportado, por el que ya habían pagado parte de un precio, que no recuerdan.Ignorando igualmente el precio, que finalmente habían ofertado para la adquisición frente a la Sareb. Ante lo cual, realmente no podemos considerar que se pueda exigir a la demandada la formalización de una escritura de cancelación, cuando se ignora el precio de la referida compraventa por los compradores, y si este cumple el Importe Mínimo de Cancelación Autorizado.

En cuanto al oficial de la notaria D. Jose Pablo, es evidente que, para otorgar una escritura de compraventa de una finca libre de cargas, debe constar previa o paralelamente la cancelación de la carga hipotecaria, en este caso por parte de la SAREB, pero también resulta manifiesto que la compraventa debía ser otorgada por la propiedad, esto es la Promotora, la SAREB solo efectuaría su minuta respecto de la cancelación o la operación que concierne a la hipoteca. Y ello porque como bien se evidencia en los contratos anteriores, el precio podía ser superior a la carga hipotecaria por pacto entre vendedor y comprador, y concertarse financiaciones hipotecarias ajenas a la hipoteca vigente. El testimonio referido a la unidad de acto de la compraventa y de la cancelación de hipoteca, es evidente, pero para ello previamente debe existir un título que documente la transferencia de la propiedad a unos concretos compradores, por un precio determinado, descontando en su caso los pagos a cuenta si los hubiere, cumpliendo los requisitos legales, pues en caso contrario, difícilmente puede formalizarse una escritura con unos datos de los que solo dispone el Promotor. Y el testigo fue claro, D. Jose Pablo solo fue advertido de una mera posibilidadsobre dichas transacciones por COLLAZO CARBALLA, sin efectuar ficha alguna de las operaciones. Con lo cual la simultaneidad de la cancelación de la carga hipotecaria, previo pago del mínimo de cancelación autorizado, carecía de premisa, pues dicho abono no había sido ni consignado, ni concretado el sujeto que lo entregaría, ni en qué condiciones se realizaría dicha compraventa o transacción de la finca gravada.

Si analizamos las documentales reseñadas, observamos que en el Plan de "DINAMIZACION DE VENTAS", como ya hemos transcrito la SAREB solo autorizaría la cancelación del Préstamo correspondiente a cada Unidad en caso de recibir del Promotor el total precio de la venta de la misma,excluido el IVA repercutido cobrado del comprador...menos el importe de aquellos gastos, que deberá satisfacer el Promotor y cuya finalidad es la de que las Unidades se hallen en disposición de ser enajenadas (en adelante Gastos de escaparate), siempre que dicha diferencia sea superior a un importe mínimo...Si la cuantía resultante fuere inferior, SAREB solo autorizara la cancelación si percibe el Importe Mínimo de Cancelación Autorizado. Y si bien se estipula que toda solicitud de Cancelación deberá ser comunicada por el Promoto, manifestando la Unidad objeto de compraventa y el Precio de venta, con diez días naturales de antelación a la fecha prevista para la formalización de la escritura de compraventa, a fin de percibir el importe correspondiente y expedir, en su caso el oportuno certificado de cancelación.Esta condición debe ser interpretada en relación con la que la precede y le sigue en dicho Plan, que exige la formalización de la escritura de compraventa de cada Unidad por el Promotor, pues se requiere laacreditación de la transmisión y el importe del Precio de Venta por la obligada entrega por el Promotor a SAREB de una copia simple de la compraventa de la Unidad.Y es que difícilmente se puede cancelar una carga hipotecaria sin haber recibido su pago, y sin constar su compromiso de abono en documento alguno, aun cuando la certificación se emita según minuta el día de la compraventa notarial. El recurrente parece exigir la obligación de otorgar notarialmente dicha compraventa a la SAREB, lo cual carece de lógica, pues no puede vender quien no es el propietario, siéndolo solo la referida entidad de la carga hipotecaria, que podrá cancelar, cuando el vendedor le abone su importe, respondiendo de la minuta de dicha cancelación en el momento de la transacción, cuando esta se efectúe, de hecho, se exige la obligación de entrega del Promotor a SAREB de una copia simple de la compraventa de la Unidad.

En cuanto al "MANDATO PARA LA COLABORACION EN LA COMERCIALIZACION DE INMUEBLES" entre COLLAZO CARBALLA SL, como promotora, y SERVIHABITAT como gestora de activos de la SAREB, a la que por cierto se le había reconocido "una exclusividad en dicha gestión",que fue ignorada por el recurrente, debemos señalar que en dicho documento se reconocen una serie de obligaciones para el Promotor, cuyo cumplimiento no ha sido acreditado. Así no se demuestra que, en el plazo de cinco días desde la propuesta, fuere aportado la documentación necesaria para observar la normativa vigente en materia de Prevención de Blanqueo de Capitales, ni la documentación para dar cumplimiento con los requisitos legalmente exigibles para informar a los posibles compradores sobre la Certificación de Eficiencia Energética y su Etiqueta correspondiente. Dichos compromisos fueron asumidos por la Promotora y no se advera su cumplimiento en modo alguno.

Resulta impecable la conclusión de la Juzgadora de Primera Instancia, difícilmente se puede apreciar incumplimiento de la demandante en orden a no conseguir colocar en el mercado las tres viviendas objeto de esta litis, cuando no respetó la exclusividad en su comercialización a la que se había obligado, y tampoco se puede reprochar a la SAREB, la no realización de las operaciones de compraventa, cuando solo se había realizado una comunicación genérica, sin identificación de los compradores, ni arrendatarios u ocupantes, desconociéndose el precio, ni compromiso alguno de abono del mínimo de cancelación autorizado, y sin cumplir las obligaciones asumidas en el "Mandato de Colaboración" respecto a la documentación, que debían remitir a la demandada. Todo ello sin que tampoco conste que dicha formalización de las supuestas compraventas, se hubiera registrado legalmente en la notaría reseñada para la fecha señalada para el otorgamiento, pues según el testimonio del oficial que la iba a llevar a cabo solo, solo se les avisó de una posibilidad de realizar dichas compraventas, sin aportar dato alguno para confeccionar la ficha de las operaciones. Y entendemos que, sin minuta de la compraventa a otorgar por vendedor y comprador, difícilmente se puede otorgar una escritura de compraventa, operación a la que era ajena a la SAREB, excepto en lo que afecta al pago de la carga hipotecaria, que se debía abonar o previamente o con cargo al precio a pagar, cuya cuantía era también desconocida por la demandada, incluso por los propios compradores, sin que obrara compromiso alguno de su pago ya fuere por documento privado de compraventa o arras.

En cuanto a los arrendatarios u ocupantes es la propia Promotora la que lo pone en conocimiento de la SAREB por el documento de Colaboración con entrega del Anexo I, por lo que debía informar sobre la situación de los mismos en relación con las viviendas a transmitir a la demandada.

Todo lo cual nos lleva al rechazo de este alegato de la apelación, confirmando que no se cumplieron por "Collazo Carballa SL", los requisitos de la comunicación de venta y cancelación de hipotecas, para proceder a dicha cancelación. Por lo que, desestimados todos los motivos del recurso interpuesto, la Sala coincide en su integridad con los impecables argumentos de la Juzgadora de Instancia, confirmando los pronunciamientos de la sentencia de primer grado, que desestima íntegramente la demanda interpuesta por "Collazo Carballa SL".

QUINTO. -En conclusión, procede desestimar el recurso de apelación interpuesto por "Collazo Carballa SL", confirmando la resolución dictada en todos sus pronunciamientos, al coincidir en esta alzada con los razonamientos e interpretación probatoria de la Juzgadora de Primera Instancia.

SEXTO. -A tenor de lo que prescribe el Art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por la desestimación del recurso interpuesto, procede hacer expresa imposición de las costas del mismo a la parte apelante ING BANK NV, cuyos motivos de impugnación han sido rechazados en su integridad.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.