Sentencia Civil 255/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 12, Rec. 556/2023 de 09 de julio del 2025

PRIMERO. -La sentencia recurrida estima parcialmente las pretensiones deducidas por D. Rodrigo y desestima las deducidas por Dña. Elisabeth. Ambos ejercitaban la acción declarativa de nulidad de la estipulación 4.1 segundo párrafo, por abusiva, del contrato privado de compraventa de fecha 27 de octubre de 2016, objeto del procedimiento, y la acción de reclamación del importe de 24.815 Euros en concepto de indemnización por daños y perjuicios, más intereses correspondientes, por el retraso en la entrega de la vivienda adquirida.

La Juzgadora de Instancia declaró la falta de legitimación activa de Dña. Elisabeth y desestima la primera de las acciones, amparada en lo dispuesto en los artículos 8.1.b ) y 8.1.c)TRLGDCU , al concluir que la estipulación que se defiende nula, por abusiva, es clara y concreta en cuanto a la prórroga del plazo, señalando un periodo cierto y determinado, justificada en las causas que se hacen constar.

En relación a la segunda acción, que se sustenta en el art. 85.8 TRLGDCU y 1.101 y ss, y 1.254 y ss del Código Civil, la estima parcialmente, estimando la indemnización respecto al periodo comprendido entre el 30 de marzo de 2019 y el 30 de septiembre de 2019, teniendo en cuenta que el contrato de alquiler es de fecha 28 de mayo de 2019, excluyendo las rentas correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2019. Excluyendo también la indemnización por rentas de los meses de abril a junio de 2020, incluido, por el retraso en la entrega de la licencia de primera ocupación por parte del Ayuntamiento, y asimismo declara improcedente la indemnización reclamada por las rentas de julio y agosto de 2020, puesto que la escritura de compraventa se otorgó el 1 de julio de 2020. Rechaza los conceptos de honorarios del agente inmobiliario, así como el importe de la fianza no devuelta por la arrendataria, por defectos de uso de la vivienda arrendada. Fija la indemnización en el importe de 9.000 Euros.

Frente a ella presenta recurso de apelación la parte actora alegando:

1º.- El error en la valoración de la prueba respecto a la no declaración de abusividad de la estipulación 4.1 segundo párrafo, que se solicitaba, y respecto a la indemnización por daños y perjuicios por el retraso en la entrega de la vivienda, mostrando su disconformidad con la declaración de falta de legitimación activa de Dña. Elisabeth y con la estimación parcial de la indemnización reclamada.

2º.- Infracción del art. 5.5 RD 515/1989, de 21 de abril y del art. 85.8 TRLGDCU, así como artículos 1115 y 1256 CC.

La parte apelada se opuso al recurso e impugnó el pronunciamiento condenatorio al pago de una indemnización, por falta de nexo causal entre los daños reclamados y el actuar de la impugnante, al tratarse de una vivienda de cinco dormitorios, cuando el contrato inicial de compraventa le ligaba exclusivamente con el comprador. Subsidiariamente concluye que la indemnización debe minorarse en un 50% ante la falta de legitimación activa de Dña. Elisabeth. Así como no debe tenerse en cuenta el importe de las rentas de octubre y noviembre de 2019, en la cuantía de 700 Euros, que no fue pagada por los arrendatarios. El total daría una cifra de 4.150 Euros.

La parte apelante se opuso a la impugnación.

SEGUNDO. - Falta de legitimación activa de Dña. Elisabeth.

Dispone el art. 10 de la LEC que serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso. La legitimación descansa en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito, que determina la aptitud para ser parte y exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada y el objeto jurídico pretendido (en este sentido, STS de 14 de septiembre de 2021 ( ROJ: STS 3312/2021).

Para el reconocimiento de la legitimación activa basta con que el actor afirme la titularidad de la relación jurídica controvertida, con independencia de que le corresponda o no, que será cuestión a resolver en cuanto al fondo.

En este caso, consta que, tanto el contrato de reserva de la vivienda, como el contrato privado de compraventa de la misma, se firma únicamente, como parte compradora, por D. Rodrigo, en estado de soltero. Es cierto que, posteriormente, la escritura pública del contrato de compraventa se suscribe por Dña. Elisabeth como compradora, pero dicha compraventa se realiza con carácter privativo en un porcentaje del 70% correspondiente al esposo y un 30% a la esposa, casados en régimen de separación absoluta de bienes. Fecha en que se produce la entrega del inmueble (título y modo).

Lo que conlleva que Dña. Elisabeth no ostente legitimación activa para instar la nulidad de una cláusula de un contrato en el que no intervino, ni para solicitar indemnización alguna por el incumplimiento de la obligación de entrega en el plazo fijado en el contrato privado, en el que ninguna intervención tuvo.

Ahora bien, esta falta de legitimación activa, si bien conlleva la desestimación de la demanda presentada por ésta, no implica que, en caso de señalar una indemnización derivada del incumplimiento, precisamente, de la obligación del plazo de entrega señalado en el contrato privado, deba ser reducido a un 50%, porque no existe motivo alguno que lo sustente. O se reconoce la legitimación activa de ambos demandantes, o se reconoce solo la del Sr. Rodrigo. Y en este último caso, éste puede reclamar por el total importe de la indemnización, precisamente, por derivar del incumplimiento del plazo de entrega señalado en el contrato privado firmado por él. Está legitimado para percibir el 100% de la cantidad que pueda fijarse.

Se desestima el motivo de apelación.

TERCERO. - Sobre la nulidad de la estipulación 4.1 segundo párrafo del contrato de compraventa de vivienda en construcción de 27 de octubre de 2016.

Dicho contrato de compraventa fue suscrito por D. Rodrigo y la entidad VIMARSA GESTION DE VIVIENDAS S.L.

Posteriormente, VIMARSA cede los derechos y obligaciones de la promoción a la mercantil "Gestión y Promoción Inmobiliaria Balboa 11, S.L" (BALBOA 11) actual demandada.

El otorgamiento de la escritura pública se efectuó el 1 de julio de 2020,siendo compradores ambos demandantes.

La estipulación discutida dispone "la fecha máxima de otorgamiento de la escritura pública de compraventa Entrega de la Vivienda. El VENDEDOR pondrá a disposición del COMPRADOR la Vivienda objeto de este contrato antes del día TREINTA Y UNO DE MARZO DE DOS MIL DIECINUEVE (31/03/2019),siempre que el COMPRADOR haya cumplido con las obligaciones que le son exigibles conforme a este Contrato. El acto de entrega se hará coincidir con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, de conformidad con lo recogido en el siguiente punto 4.2. No obstante lo dispuesto anteriormente, en caso de concurrir causas ajenas a la voluntad del VENDEDOR, éste y el COMPRADOR pactan expresamente que el plazo máximo señalado anteriormente se entenderá automáticamente prorrogado por un período adicional de SEIS (6) MESES. Se entenderá como causa ajena a la voluntad del VENDEDOR la demora que se pueda producir en la entrega de la Vivienda por retrasos en la concesión de la licencia de primera ocupación por parte del Excmo. Ayuntamiento de Colmenar Viejo",

En la estipulación 4.4. se pactaba que, en caso de superarse la fecha máxima de entrega con su posible prórroga, sin que se hubiere verificado la entrega de la vivienda, el COMPRADOR podía optar entre exigir el cumplimiento del contrato, concediendo, en tal caso al VENDEDOR, una nueva prórroga, o por la resolución del mismo.

Como se evidencia de tales pactos, unido a la previsión pactada de la cláusula séptima, que afectaba al incumplimiento del comprador, no se da un tratamiento equiparable entre las consecuencias derivadas del incumplimiento por parte de la vendedora, y las consecuencias derivadas del incumplimiento del comprador, lo que provoca un desequilibrio en las prestaciones de ambas partes, lo que, en su caso, debe considerarse a efectos de fijar una indemnización por retraso en la entrega.

Ahora bien, lo que se pretende es la declaración de nulidad de la estipulación transcrita, al considerar la parte apelante que se fija un plazo de entrega indeterminado, y que además se establece un plazo añadido de 6 meses que se prorrogaría por causas ajenas a la voluntad del vendedor, de manera unilateral.

El Artículo 85del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias dispone:

"Cláusulas abusivas por vincular el contrato a la voluntad del empresario.

Las cláusulas que vinculen cualquier aspecto del contrato a la voluntad del empresario serán abusivas y, en todo caso, las siguientes:

1. Las cláusulas que reserven al empresario que contrata con el consumidor y usuario un plazo excesivamente largo o insuficientemente determinado para aceptar o rechazar una oferta contractual o satisfacer la prestación debida.

2. Las cláusulas que prevean la prórroga automática de un contrato de duración determinada si el consumidor y usuario no se manifiesta en contra, fijando una fecha límite que no permita de manera efectiva al consumidor y usuario manifestar su voluntad de no prorrogarlo.[...]

8. Las cláusulas que supongan la consignación de fechas de entrega meramente indicativas condicionadas a la voluntad del empresario."

La doctrina jurisprudencial de la Sala 1ª TS, entre otras, STS de 18 de junio de 2012 (número 294/2012), precisa el necesario proceso interpretativo aunque los términos resulten claros, pues dicha claridad no determina, por ella sola, que dichos términos resulten literalmente unívocos en el contexto interpretativo del contrato celebrado. En este sentido, profundiza la citada sentencia declarando, entre otros extremos, que: «el sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocia, proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual».

En este contexto, y en tercer término, debe señalarse que esta valoración subjetiva del contrato celebrado es la que se sigue con la denominada interpretación integradora del mismo ( artículos 1282 y 1283 del Código Civil ).

Considerando los términos de la estipulación, se comparte la conclusión alcanzada por la Juzgadora de Instancia en este aspecto. La cláusula es clara y comprensible en cuanto al pacto de prórroga por causas ajenas al vendedor, por plazo de seis meses una vez cumplido el plazo inicial de entrega al 31 de marzo de 2019. Plazo que fue prorrogado hasta el 30 de septiembre de 2019.

En este caso, no se trata de un plazo incierto, indeterminado, ni meramente indicativo. Por lo tanto, no compartimos la tesis de la parte apelante respecto a su carácter abusivo, porque no se sustenta. Cuestión distinta es que la vendedora hubiera incurrido en incumplimiento relativo al plazo de entrega, pero ello no hace nulo el pacto aceptado por el consumidor, por más que se trate de un contrato de adhesión.

La pretensión de nulidad de la estipulación debe ser desestimada, como lo ha sido en primera instancia. No se aprecia la infracción del art. 5.5 RD 515/1989, de 21 de abril y del art. 85.8 TRLGDCU, así como artículos 1115 y 1256 CC.

CUARTO. - La pretensión indemnizatoria. Error en la valoración de la prueba. Recurso e impugnación.

Como refiere el art. 8 TRLGDCU "Artículo 8. Derechos básicos de los consumidores y usuarios.

Son derechos básicos de los consumidores y usuarios:

b) La protección de sus legítimos intereses económicos y sociales; en particular frente a las prácticas comerciales desleales y la inclusión de cláusulas abusivas en los contratos.

c) La indemnización de los daños y la reparación de los perjuicios sufridos."

En el presente caso, es evidente que se aprecia el retraso en la entrega de la vivienda, cuya fecha inicial de entrega se pactó a 31 de marzo de 2019, siendo que la elevación a público del contrato de compraventa no se llevó a efecto hasta el 1 de julio de 2020.

Debemos recordar, con relación al retraso en la entrega la STS 7 de julio de 2017 , que aun cuando venga referida a la posibilidad de resolución contractual por esta causa, también es de aplicación tales criterios en relación a la acción indemnizatoria del art. 1.101 CC (el énfasis es nuestro):

»En la sentencia de 19 de diciembre de 2014, recursos 2558/2012 , recordábamos la jurisprudencia de esta Sala en materia de resolución por retraso en la entrega de la vivienda (que sería trasladable al retraso en la terminación de las obras del supuesto que enjuiciamos), tanto cuando no se hubiese pactado a favor del comprador una condición resolutoria expresa en torno a un plazo de entrega fijado por las partes como esencial, como cuando si hubiese mediado tal pacto, y decíamos:

«La STS de 1 de abril de 2014 (Recurso 475/2012 recoge que: "Por lo que respecta a los efectos resolutorios del incumplimiento del plazo de entrega, la jurisprudencia más reciente (por ejemplo, SSTS de 14 de junio de 2011, Rc. 369/2008 , 21 de marzo 2012, Rc. 931/2009 , y 25 de octubre de 2013, Rc.1666/2010 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) en el sentido de que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran estipulado y en condiciones para ser usada conforme su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC , en relación con el artículo 1445 CC ).

»En esta línea se viene afirmando por esta Sala que el mero retraso en el pago o en la entrega de la cosa no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos al incumplimiento.Como declara la STS de 12 de abril de 2011 Rc. 2100/2007 la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que entre otros señala el artículo 1101 , 1096 y 1182 deI Código civil , pero no necesariamente a la resolución. Su carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha traducido en que la jurisprudencia haya venido exigiendo, además de que quien promueve la resolución cuando se funda en las obligaciones que le correspondían, que se aprecie en quien insta la resolución un «Interés jurídicamente atendible», expresión mediante la cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario a la buena fe, o incluso doloso, que puede tener la pretensión de resolución cuando se funda en un incumplimiento más aparente que real por no afectar al interés del acreedor en términos sustanciales o encubrir la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio.

Reglas parecidas se encuentran en vigor en España a partir de la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 de abril de 1980 y ratificada por España en 1991. Así en el artículo 49.1, al tratar del incumplimiento del vendedor, se dice que se podrá resolver cuando esta conducta constituya «un incumplimiento esencial del contrato», pero en el apartado 2 se precisa que si el plazo de entrega no se ha pactado (por ejemplo, SSTS de 28 de junio de 2012 , Rc. 1154/2009 de 28 de junio 2012 , Rc. 75/2010 , 17 de enero de 2014 , Rc. 2235/2011 , y 5 de febrero de 2014 , Rc. 2435/2011 ) o, en su defecto, que sea de tal entidad, grave y esencial, como para que con él se frustre el fin del contrato o la finalidad económica del mismo, esto es, capaz de producir insatisfacción de las expectativas de la parte perjudicial por el mismo ( SSTS de 25 de junio de 2009, Rc. 2694/2004 / y 12 de abril de 2011, Rc 2100/2007 ), lo que hace necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato ( STS de 17 de diciembre de 2008, Rc. 2241/2003 ).»

QUINTO. - Decisión del Tribunal.

La sentencia recurrida señala que la obligación de entregar en plazo se vio truncada por los siguientes hitos.

1º.- El concurso de acreedores de la constructora, con fecha 11 de julio de 2019que abandonó la obra. Obteniendo BALBOA 11 la resolución del contrato de ejecución de obra que le ligaba con la constructora.

2º.- Paralización de las obras por la pandemia COVID, en marzo de 2020.

Para fijar la indemnización solicitada por los apelantes, se computan:

1. Comisión de la intermediaria inmobiliaria del arrendamiento: 1.815,00 €.

2. Rentas arrendaticias de junio de 2019 a agosto de 2020, ambos inclusive, por importe de 22.500,00 €.

3. La cantidad de 500 € de la parte de la fianza no devuelta indebidamente.

4. Total: 24.815,00 €.

La Juzgadora de Instancia reconoce ser indemnizable el importe correspondiente a 6 mensualidades de renta, que suman 9.000 Euros, teniendo en cuenta que la vivienda se arrienda el 28 de mayo de 2019.

Expuesto lo anterior, del examen revisorio de las pruebas aportadas y practicadas en primera instancia comprobamos que, desde el 31 de marzo de 2019,cuando debía entregarse la vivienda, hasta la fecha en que se declara a la constructora en concurso de acreedores, sin tener constancia de cuando ésta abandona las obras, transcurren casi 4 meses.

Se acredita que los demandantes habían alquilado una vivienda el 28 de mayo de 2019,para residir en ella, que era el objetivo buscado con la compra de la vivienda objeto de autos. Por tanto, consideramos procedente que se compute un mes de alquiler (junio de 2019),al no constar, porque no se acredita por la empresa demandada, qué causa ajena a su voluntad impidió hacer la entrega de la vivienda a la fecha pactada (31 de marzo de 2019), que justificase, hasta el mes de julio de 2019, la prórroga aplicada unilateralmente. Si la ejecución de las obras se retrasaron, no se acredita que lo fueran por causa ajena a dicha construcción, de lo que solo es responsable la empresa promotora. Aunque lo refiere en la contestación, ni se acredita la fecha en que se abandona la obra, ni la fecha en que resolvió el contrato con la concursada.

Por lo que respecta al plazo transcurrido desde julio de 2019 (fecha del concurso de acreedores) al 30 de septiembre de 2019,se considera correcta la exclusiónde la indemnización solicitada por tal periodo, pero por la razón de que consideramos que el plazo de 3 meses es un plazo razonable para que, tras el abandono de la obra (en fecha ignorada) y la situación concursal de la empresa constructora, se contratase otra empresa y se finalizase la ejecución de la obra, dada la falta de acreditación por parte de la promotora de ninguna "causa ajena" justificada distinta a la ya tratada.

Por esta razón, debe integrarla indemnización las rentas devengadas desde el 30 de septiembre de 2019 al día 14 de marzo de 2020 (cinco meses y medio),cuando se produce la paralización de toda actividad por causa de la pandemia por COVID. Consta que no es hasta el 12 de marzo de 2020 cuando se emite el certificado final de obra y se solicita al día siguiente, 13 de marzo de 2020, la licencia de primera ocupación.

Como es hecho notorio, se declaró el estado de alarma a partir del día 15 de marzo de 2020.Estado de alarma que se prorrogó hasta el 21 de junio de 2020(98 días), por tanto, esta es "causa ajena" a la promotora que justifica la aplicación de la prórroga contractual y la exclusiónde la indemnización de las rentas devengadas desde el 15 de marzo de 2020 hasta el 10 de junio de 2020,cuando se concede la licencia de primera ocupación. El resto del mes de junio se considera prudencial, habida cuenta de las restricciones vigentes por la pandemia, para la preparación de la documentación a fin de elevar a escritura pública la compraventa.

No cabe indemnización alguna por los meses de julio y agosto de 2020, porque la vivienda fue entregada el día 1 de julio.

También se comparte el criterio de incluir los 700 Euros, que respondió a una compensación interna entre arrendadora y arrendatario, respecto a suministros de la vivienda arrendada, que se entiende computado, por compensación, en el importe de las rentas mensuales.

El resto de los conceptos rechazados en la sentencia recurrida (agente inmobiliario, parte de la fianza por daños de la vivienda arrendada asumidos por los arrendatarios) se confirman por las razones apuntadas en la citada sentencia, que se comparten en esta alzada.

Por lo que se fija una indemnización de 9.750 Euros,que se corresponden a las rentas de 6 meses y medio.

Se estima parcialmente el recurso de apelación y se desestima la impugnación.

SEXTO. - Costas.

Las costas devengadas del recurso de apelación no se imponen a ninguna de las partes por aplicación de los artículos 398 y 394 LEC. Las costas devengadas de la impugnación se imponen a la parte impugnante.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación al caso.