Sentencia Civil 192/2026 Audiencia Provincial Civil nº 12 de Madrid, Rec. 389/2024 de 15 de junio del 2026

PRIMERO. -Frente a la resolución pronunciada por la Sección Civil del Tribunal de Instancia de Madrid Plaza nº 81, se alza la apelante entidad INGENIUM RESIDENCIAL, S.L. alegando los siguientes motivos de impugnación:

1.- El fallo de la Sentencia se sustenta en una valoración ilógica, arbitraria e irrazonable de la prueba documental y testifical, vulnerando así el artículo 24 CE con relación a las normas relativas a la interpretación y valoración de la prueba, singularmente los artículos 319 y 326 de la LEC y la jurisprudencia que los interpreta.

2.- El fallo de la sentencia infringe el artículo 1.451 del Código Civil en relación con la doctrina jurisprudencial que lo interpreta.

3.- El fallo de la sentencia infringe los artículos 1281 y 1282 del Código Civil sobre interpretación de los contratos.

SEGUNDO. -La Sala, en uso de la función revisora que le es propia ( artículo 456 de la LEC) , examinado que ha sido el contenido de las actuaciones y a tenor de las alegaciones de las partes apelantes contenidas en su escrito de interposición del recurso de apelación, acepta los razonamientos jurídicos contenidos en la sentencia apelada, motivación que se considera suficiente y que ha de darse por reproducida a los efectos de su confirmación por no quedar aquella desvirtuada por las alegaciones de la litigante apelante. En tal sentido, puede, y debe, este Tribunal remitir a dicha fundamentación a los fines de dar cumplimiento a la obligación que el artículo 120.3 de la Constitución Española impone a los Jueces y Tribunales, cual es la de dar a conocer a las partes las razones de su decisión, obligación que igualmente se contiene en el artículo 218 de la LEC. Al respecto debe recordarse que tanto la doctrina dimanante del Tribunal Constitucional (sentencias 174/1987, 11/1995, 24/1996, 115/1996, 105/97, 231/97, 36/98, 116/98, 181/98, 187/2000), como del Tribunal Supremo (sentencias de 5 de octubre de 1998, 19 de octubre de 1999, 3 y 23 de febrero, 28 de marzo, 30 de marzo, 9 de junio, 21 de julio de 2000, 2 y 23 de noviembre de 2001), permite y admite la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en ella se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos, como precisa la Sentencia del Alto Tribunal de fecha 20 de octubre de 1997, subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado.

El presente procedimiento se inicia por demanda formulada por DON Oscar y DOÑA Sara, frente a la entidad INGENIUM RESIDENCIAL, S.L., en ejercicio de obligación de hacer (cumplimiento de contrato), en base en síntesis en los siguientes hechos:

1.- Los hoy demandantes estaban interesados en adquirir la vivienda, DIRECCION000, DIRECCION001, dos plazas de garaje y un trastero, de la promoción denominada, " DIRECCION002", sita en la parcela de Madrid, DIRECCION003, finca registral nº NUM001 del registro de la Propiedad, nº 11 de Madrid. La promoción denominada, " DIRECCION002", está promovida por la mercantil ahora demandada, INGENIUM RESIDENCIAL S.L.

2.- Después de visitar presencialmente las oficinas de la demanda, procedieron a realizar la reserva de forma telefónica, realizando una transferencia por valor de 5.500 euros el día 7 de octubre de 2021, firmándose al día siguiente el documento de reserva, y el día 13 de octubre INGENIUM RESIDENCIAL, S.L. les envía el nuevo dossier con infografías y les indican que se lo darán físicamente el día de la firma del contrato de compraventa.

3.- Aproximadamente el día 9/11/2021, telefónicamente, se solicita a esta parte información, concretamente nóminas, declaración de la renta, y disponibilidad para posibles fechas para la firma del contrato de compra-venta, y el día 11/1172021 los actores responden a la demandada indicando dos fechas posibles para la firma del contrato (17/11 y 24/11), e indicando que la forma preferida de pago es la transferencia.

4.- Durante los meses de noviembre y diciembre de 2021 loa empleados de INGENIUM RESIDENCIAL realizaron dos llamadas a los actores, indicando que están cerrando detalles del proyecto y que están retrasando algunas semanas las fechas de las firmas de los contratos.

5.- Finalmente se fija el día 27 de enero de 2002 para la firma del contrato privado de compraventa, acudiendo a la firma la coordinadora de proyectos que sorpresivamente les manifestó que habían aumentado los precios de loa materiales en el mercado y que por consiguiente no podían respetar los precios, ofreciéndoles dos opciones: a) firmar unos nuevos precios para la casa bastante superiores a los pactado: 66.000 euros de aumento; o b) Renunciar a la reserva de 5.500 euros.

6.- El 01/02/2022, los demandantes, envían a través del despacho de abogados Lawell Law Strategy, un burofax donde manifiestan, su disconformidad con la subida de precio propuesta, así como con la rescisión de contrato, solicitando se les requiera para la firma del contrato de compraventa con el precio inicialmente pactado es decir de 552.300,00 €, que es contestado por la demandada donde básicamente se reiteran en la subida del precio.

7.- Que el 1 de marzo de 2022 los demandados ponen a la venta la casa objeto del procedimiento.

A esta pretensión se opuso la demandada alegando que la suscripción del Documento de Depósito tuvo lugar en el estado inicial del procedimiento de comercialización de los inmuebles de la promoción DIRECCION002, sin que pueda considerarse que en el momento de su firma existiese voluntad alguna de celebrar un contrato de compraventa sobre el Inmueble.

Añadía que carece de sentido pretender que el Documento de Depósito es un contrato de compraventa o de arras confirmatorias cuando al firmarlo no se conoce (i) si quien lo firma puede adquirir la vivienda y (ii) si "su dinero"proviene de fuentes legítimas.

Y tras los trámites legales oportunos se dictó sentencia estimando íntegramente la demanda rectora del pleito en los términos recogidos en el suplico de la demanda, con expresa condena en costas a la parte demandada.

TERCERO. -Es un hecho acreditado la suscripción con fecha 8 de octubre de 2021 del denominado "DOCUMENTO DE DEPOSITO" (documento nº 1 de la demanda) que es del tenor literal siguiente:

"D. Oscar ......., de estado civil casado en régimen de gananciales con Dña. Sara, entrega en este acto a INGENIUM RESIDENCIAL,. S.L...... la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS EUROS (5.500,00 euros), impuestos incuidos, mediante transferencia que se une al presente como justificante, salvo buen fin, en concepto de depósito para optar a la vivienda DIRECCION000 DIRECCION004, dos plazas de garaje y un trastero, de la promoción denominada DIRECCION002, que se desarrollará en la parcela sita en Madrid, DIRECCION003, finca registral nº NUM001 del Registro de la Propiedad nº 11 de Madrid, a promover por la citada entidad, con arreglo a las siguientes condiciones:

El Cliente declara conocer y aceptar expresamente que el presente depósito se halla sujeto a la condición suspensiva de la contratación de empresa constructora y la concesión del préstamo/crédito para la promoción; de no llevarse a término ambas, el Promotor dejará sin efecto esta contratación, con la consiguiente resitutución de los importes entregados en concepto de depósito, sin intereses y sin que nada más tenga el Cliente que pedir o reclamar por ningún concepto.

Se fija como plazo máximo de la condición suspensiva el primer trimestre de 2022. El plazo establecido en el presente se configura como de caducidad y a su vencimiento quedará sin efecto este depósito, sin necesidad de requerimiento por parte del Promotor devolviendo al Cliente el importe entregado, sin perjuicio de que ambas partes pacten una prórroga de este plazo, la cual deberá estipularse por escrito, careciendo de eficacia en caso contrario.

Una vez se cumpla la condiciónsuspensiva, ambas partes estará obligadas a suscribir el correspondiente contrato de compraventa, de modo que el promotor requerirá al Cliente para que dentro de los 15 días siguientes comparezca a la formalización del contrato de compraventa en los términos que se indicarán a continuación, devolviéndole en ese mismo acto el Promotor al Cliente el depósito entregado.

Precio y forma de pago:

a).- Precio (IVA no incluido): Quinientos cincuenta y dos mil trescientos euros. (552.300,00€)

b) Forma de pago (IVA no incluido):

b.1 Contado a la firma del contrato: Cincuenta y cinco mil doscientos treinta euros (55.230,00 €)

b.2 Aplazado hasta entrega de llaves: Cincuenta y cinco mil doscientos treinta euros (55.230,00 €).

(Mediante pagos mensuales y consecutivos por igual importe).

b.3 Resto a escritura pública: Cuatrocientos cuarenta y un mil ochocientos cuarenta euros (441.840,00 €)

(Mediante cheque bancario y/o subrogación a préstamo promotor)

Dichas cantidades se verán incrementadas con el IVA legal vigente en cada momento........".

CUARTO. -Expuesto o anterior, denuncia la apelante que el fallo de la Sentencia se sustenta en una valoración ilógica, arbitraria e irrazonable de la prueba documental y testifical, vulnerando así el artículo 24 CE con relación a las normas relativas a la interpretación y valoración de la prueba, singularmente los artículos 319 y 326 de la LEC y la jurisprudencia que lo interpreta;y desarrolla su impugnación afirmando que los documentos que la parte actora impugnó en la Audiencia Previa tienen fuerza probatoria (i) porque no se impugnó su autenticidad y (ii) porque de su valoración junto con la testifical de Dª. Paloma resulta inequívoco que los Sres. Oscar y Sara recibieron las "Instrucciones de forma de pago"adjuntas como Documento número 9 de la Contestación a la Demanda; y por consiguiente, la sentencia yerra al concluir que no se entregara este documento, puesto que de los actos propios de los Sres. Oscar y Sara cabe concluir justamente lo contrario, actos que acreditan que las citadas "Instrucciones de forma de pago"de entregaron con anterioridad a la firma del Documento de Depósito y que aquel documento es la causa y justificación de la firma de éste.

La pretensión revocatoria está abocada al fracaso. Debe recordarse a estos efectos que la prueba es una actividad procesal que tiene por objeto el producir la convicción del juez sobre la veracidad de determinados hechos de influencia en el pleito. El juzgador, al dictar la sentencia, valora la misma con libertad plena conforme a la convicción que se haya formado. Así, acerca de las facultades revisoras de la Sala sobre la valoración de la prueba practicada por el Juzgador de instancia, la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, de 30 de noviembre de 2.000, expresa que la actividad intelectual de valoración de la prueba se incardina en el ámbito propio de soberanía del juzgador, siendo así que a la vista del resultado de las pruebas practicadas en el acto del juicio el juez a quo resulta soberano en la valoración de la prueba conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecido como se encuentra por la inmediación que le permitió presenciar personalmente el desarrollo de los medios probatorios.

Es decir, cuando se trata de valoraciones probatorias, la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que las conclusiones fácticas a las que así llegue no dejen de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que por lo demás resulte lícito sustituir el criterio del juez a quo por el criterio personal e interesado de la parte recurrente. De tal manera que el juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque nunca arbitraria, transfiriendo la apelación al tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, pero quedando reducida la alzada a verificar si en la valoración conjunta el juez "a quo" se ha comportado de forma ilógica, arbitraria, contraria a la máxima de experiencia o a las normas de la sana crítica o si, por el contrario, la apreciación conjunta de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso ( SSTS de 15 de noviembre de 1.997, 16 de abril de 1.998 y 15 de junio de 1.998).

Por otro lado, en el marco del artículo 376 LEC, la apreciación de la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos habrá de aparecer conforme a las reglas de la sana crítica, teniendo en consideración la razón de ciencia que hubieren dado y las circunstancias que en ellos concurran, lo que, al no estar formuladas en la ley o doctrina legal estas reglas equivale a remitir a la lógica y sensata crítica y experiencia del juez, en el marco de la apreciación de las circunstancias concurrentes, proscribiéndose la arbitrariedad, de modo que, en su caso, tan sólo sería apreciable la valoración de la credibilidad de los testigos, apreciada en función del principio de inmediación, en función de la existencia de vulneración de dichos principios de apreciación que dicha valoración es ilógica o disparatada; y todo ello sin olvidar que es doctrina comúnmente admitida que la concurrencia de una tacha tampoco constituye causa de inhabilidad, y no impide la valoración de la prueba testifical, sin que la existencia de la tacha sea más que una de las circunstancias que concurren en el testigo, y que habrá de apreciarse juntamente con las otras circunstancias, y con la razón de ciencia que hubieren dado y todo conforme a las reglas de la sana crítica, y en combinación con las otras pruebas practicadas.

Y descendiendo al supuesto enjuiciado el visionado del acto de la Audiencia Previa ha puesto de manifiesto que se impugnaron expresamente los Documentos números 8, 9,11, 16 y 18 presentados con la contestación a la Demanda, certificación relativa a las cancelaciones de los pactos de reserva, ficha de Instrucciones de forma de pago, ficha de forma de pago de 6 de octubre de 2021 y ficha de pago de 27 de enero de 2022 y contrato privado de compraventa suscrito el 28 de abril de 2022 con tercero y sobre el resto de los documentos no se reconoció su valor probatorio, por lo que la afirmación de este motivo donde manifiesta la recurrente que los documentos impugnados por los demandantes tienen fuerza probatoria, porque no fueron impugnados, carece de cualquier tipo de rigor jurídico y pretende sustituir la valoración de la prueba que de forma impecable ha realizado el Juzgador a quo.

En definitiva, lo que el Juez de instancia sostiene, y comparte este Tribunal, es que el único documento contractual firmado es de Documento de Depósito (doc. 1 de la demanda), por lo que se centra en su análisis, y lo que no considera acreditado es que se informara de la variabilidad de la tarifa ni que el contrato no vinculara a la vendedora, que es lo que aportaría supuestamente el documento número 9 de la contestación, sin que sean de recibo las manifestaciones de la recurrente en el sentido de que sin ese documento los actores no habrían sabido o podido hacer el pago, resultando que para hacer el abono por transferencia solo era necesario saber el número de cuenta, lo que así se verificó y efectivamente se hizo la transferencia por los demandantes.

Y así, la sentencia recurrida considera que el Documento de Depósito reúne todos los elementos para ser considerado un precontrato, pues según establece "reúne todos los elementos del futuro contrato de compraventa y contiene el plazo de cumplimiento";es decir, todos los elementos de la venta del inmueble (determinación de la cosa, precio, forma de pago), estando sujeto a la doble condición suspensiva de consecución de empresa constructora y de obtención de préstamo bancario para de la promotora ahora demandada, condiciones que constan cumplidas.

QUINTO. -A continuación denuncia que el fallo de la sentencia infringe el artículo 1451 CC en relación con la doctrina jurisprudencial que lo interpreta,alegando que para poder hablar de promesa de venta nuestros Tribunales coinciden en que son necesarios dos requisitos: (i) reunir todos los elementos del futuro contrato de compraventa y (ii) que la voluntad de las partes sea vincularse respecto de la celebración definitiva de un contrato de compraventa, y que en el supuesto enjuiciado faltan los requisitos exigidos por la jurisprudencia para que el Documento de Depósito pueda calificarse como una promesa de compraventa.

Dice al respecto la Sentencia de este mismo Tribunal de fecha 20 de enero de 2023:

"La promesa de compraventa, recogida en el artículo 1451 del Código civil , constituye una modalidad de precontrato.

El precontrato es aquel contrato por el cual las partes se comprometen a suscribir en el futuro un contrato que actualmente no quieren o no pueden perfeccionar. Se trata, como indica de forma gráfica y expresiva la doctrina jurisprudencial, de un contrato que obliga a obligarse ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de julio de 1998 y 28 de noviembre de 2005 ).

En lo que respecta, en concreto, a la promesa de compraventa, la doctrina jurisprudencial ha señalado que la misma se caracteriza porque las partes acuerdan celebrar en el futuro un contrato de compraventa, quedando determinado en la promesa de compraventa la cosa objeto del contrato, su precio y el plazo.

Indica la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de diciembre de 2014 que la promesa de compraventa:

"Es un precontrato bilateral de compraventa, que contempla el artículo 1451 del Código Civil por el que las dos partes tienen el derecho y el deber de poner en vigor el contrato de compraventa que habían preparado; en el precontrato se concreta el contrato proyectado que las partes deberán poner en vigor, como primera fase del iter contractus y como segunda parte, es el cumplimiento de la anterior, que implica la vigencia de aquel contrato. De aquí que el contrato preparado debe reunir todos los elementos del mismo y debe contener el plazo de cumplimiento. Abundante jurisprudencia se ha ocupado de esta institución, siempre contemplando el plazo: así, sentencias de 31 de diciembre de 2001 , 24 de junio de 2011 .

" Sentencia del 19 de octubre de 2012, recurso: 1176/2009 ."

SÉPTIMO: El contrato suscrito entre las partes (documento 1 de la demanda), tras reseñar en la cláusula primera la entrega de 3.000 € mediante ingreso en cuenta, en la cláusula segunda indica que: "Las cantidades entregadas en concepto de reserva con motivo de la suscripción del presente precontrato son consideradas cantidades a cuenta del pago del precio de la futura compraventa".

En su cláusula tercera indica que el cliente conoce el contenido del documento "como un precontrato de carácter provisional, al no estar tramitadas las correspondientes licencias o autorizaciones administrativas ni Proyecto de Ejecución. En consecuencia IBERHABITAT Y GESTION, S.L., se reserva el derecho a realizar el Proyecto de Ejecución con el contenido y calidades que correspondan y de las cuales será informado el cliente conforme seguidamente se indica.

"No obstante lo anterior, es intención de EL CLIENTE obtener un derecho de adquisición preferente sobre la vivienda y sus correspondientes anejos vinculados que se indican seguidamente."

En la cláusula cuarta se describe la vivienda y anejos: vivienda NUM002, trastero en el NUM003 y plaza de garaje en el NUM004, asignándole el precio de 227.907,33%, más el 10% de IVA.

En la cláusula quinta se expone que las obras comenzarán en el plazo de un mes a contar desde la concesión de la licencia de edificación, debiendo concluirse en el plazo máximo de 24 meses desde la concesión de la licencia.

La cláusula sexta señala que "el cliente conoce que los planos facilitados con este documento son meramente a título orientativo, no pudiendo considerarse por tanto como definitivos y que no tienen ninguna vinculación contractual, y que pueden ser modificados por causas técnicas, comerciales o cualquier otra circunstancia en el proceso de elaboración del correspondiente Proyecto de Ejecución."

En la cláusula séptima se indica que " una vez obtenida la licencia de obras, se le notificará a EL CLIENTE que en el plazo máximo de 20 días comparezca en las oficinas de esta Sociedad para dar su conformidad expresa a los inmuebles de referencia tal y como hayan quedado diseñados de forma definitiva, mediante la firma del correspondiente Contrato de Compraventa, los planos de la vivienda y memoria de calidades definitivos."

Analizando conjuntamente dichas cláusulas se llega a la conclusión de que nos encontramos ante un precontrato, en la modalidad de promesa de compraventa de cosa futura, ya que en el mismo queda perfectamente definido el objeto del contrato y su precio, el plazo de ejecución de la obra, así como el plazo para celebrar el contrato de compraventa.

Como indicábamos en el Rollo de Apelación 800/2016:

" El precontrato no es, por tanto, una mera manifestación de intenciones que permita a los contratantes desvincularse libremente del mismo si, llegado el momento de la celebración del contrato definitivo, no les es favorable o conveniente celebrar dicho contrato."

Por el contrario, dicho negocio jurídico no puede ser interpretado como la simple concesión de un derecho de adquisición preferente en la futura promoción. La clara determinación de la cosa, el precio, el plazo para su ejecución y la indicación de que, una vez concedida la licencia de obras, se emplazaría a los hoy actores a firmar el contrato, contradicen la calificación del contrato suscrito con una simple concesión de un derecho de adquisición preferente en la promoción a desarrollar, que supuestamente no vinculase a la parte demandada pese a la clara determinación del precio referida a un inmueble específico y concreto.

Obviamente, dicho precontrato otorgaba a los hoy actores un derecho de adquisición preferente sobre la vivienda objeto de precontrato, precisamente esa es la finalidad del precontrato, otorgar al comprador el derecho a adquirir el inmueble en los términos convenidos, por lo que tal indicación en el clausulado no modifica su calificación como precontrato.

El hecho de que se indique en la cláusula sexta que los planos son orientativos y que pueden ser modificados durante el proceso de la elaboración del Proyecto de Ejecución, únicamente previene la posibilidad de modificar los planos con motivo de la elaboración del referido Proyecto, pero no indica que, por tal motivo, se pueda modificar el precio estipulado, precio claramente fijado y que, en apartado alguno del clausulado se considera como provisional o sujeto a modificación. Cabe añadir que, precisamente por no existir Proyecto de Ejecución definitivo, la previsión de la modificación de los planos resulta lógica, pero si se pretendía aludir con ello a la posibilidad de modificar el precio, así debió hacerse constar con claridad.

A este respecto debe tenerse en cuenta que del conjunto de lo actuado se desprende que el contrato fue redactado por la demandada, por lo que por lo que la oscuridad de sus cláusulas no puede beneficiarle, tal y como indica el artículo 1288 del Código civil , y obviamente, cuando se recibe un anticipo del precio de la futura compraventa y se estipula un precio concreto, si el vendedor pretende reservarse la posibilidad de modificar el mismo posteriormente, debe recogerlo así con claridad, ya que en definitiva afecta a un elemento esencial del futuro contrato, como es el precio".

Y en el supuesto enjuiciado, ya en el Auto que resolvía el recurso de apelación contra el Auto que acordó la medida cautelar formulada por los demandantes se establecía lo siguiente:

"Examinando esta cuestión al nivel de mera probabilidad y sin prejuzgar, en modo alguno, la pretensión principal, no puede compartirse la tesis que sostiene la demandada, según la cual el pacto, que ella denomina de reserva y cuya exacta calificación siguiendo las prudentes apreciaciones del Juez de Primera Instancia, no haremos tampoco nosotros en esta resolución, no engendraría derecho alguno en favor de los demandantes, por cuanto la otra parte era libre de apartarse del mismo.

Se basa, para ello, en la cláusula inserta el documento de depósito según la cual " el no otorgamiento por cualquiera de las partes del contrato privado de compraventa en los plazos previstos facultará a la otra parte a resolver el presente contrato, con pérdida de la cantidad entregada por el Cliente en caso de incumplimiento por parte del mismo, o devolución de dicha cantidad al cliente en caso de incumplimiento del Promotor".

Esa cláusula ha de ser interpretada con la propia eficacia que las partes dan al acto jurídico que protagonizan, según la cual "una vez que se cumpla la condición suspensiva, ambas Partes estarán obligadas a suscribir el correspondiente contrato privado de compraventa,de modo que el Promotor requerirá al Cliente para que dentro de los 15 días siguientescomparezca a la formalización del contrato de compraventa en los términos que seindicarán a continuación, devolviéndole en ese mismo acto el Promotor al Cliente eldepósito entregado", que era por importe de 5.500 € entregados a la firma del documento.

Así pues, no hay facultad de desistimiento unilateral, que requeriría de una previsión expresa para no chocar con la disposición del artículo 1.258 del Código Civil , pues el depósito hecho por los demandantes generaba el deber de suscribir el correspondiente contrato privado de compraventa, y en caso de incumplimiento se "faculta" -que no se obliga- al cumplidor, y solo a éste, a resolver el contrato, pero igualmente puede, conforme al artículo 1.124 del Código Civil , exigir el cumplimiento".

SEXTO. -Por último denuncia la apelante que "el fallo de la sentencia infringe los artículos 1281 y 1282 del Código Civil sobre interpretación de los contratos",y desarrolla el motivo manifestando que la regla prevalente es la de que si los términos de un contrato son claros y no dejan dudas sobre la intención de los contratantes haya de estarse al sentido literal de sus cláusulas, y únicamente si las palabras parecieran contrarias a la intención evidente de los contratantes prevalecerá esta sobre aquellas.

Así afirma que en términos de literalidad es evidente que la cláusula de desistimiento permite a Ingenium Residencial -también a los actores- resolver el Documento de Depósito desligándose de su obligación de formalizar el contrato de compraventa con la devolución a los Sres. Oscar y Sara los 5.500 euros transferidos en concepto de reserva ("el no otorgamiento por cualquiera de las partes del contrato privado de compraventa en los plazos previstos facultará a la otra parte a resolver el presente contrato").

Y no obstante, si se suscitan dudas deberá atenderse a la intención de los contratantes por imperio del 1.282 del CC, a cuyo tenor "para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos o posteriores al contrato",resultando que a la vista de los actos anteriores y posteriores a la firma del Documento de Depósito, la única conclusión posible es que el mismo faculta a cualquiera de las partes a resolverlo si no llegaban a un acuerdo sobre las condiciones finales de la compraventa del Inmueble.

La pretensión revocatoria igualmente debe ser desestimada. Hay que partir de la premisa que en la interpretación de los contratos debe atenderse principalmente a lo que se infiere de las palabras contenidas en éstos, según dispone el artículo 1281, 1º del C. Civil, que determina que "si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas",aun cuando en algunos casos ello no es posible por lo que hay que aplicar las normas subsidiarias ( artículos 1281 a 1289 del mismo texto legal); pero siempre el primer criterio a aplicar es la intención de los contratantes.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 2000 ha establecido al respecto que "...... Es doctrina reiteradísima de esta sala que las normas que contienen las reglas de interpretación de los contratos no pueden citarse en bloque, y que cuando se cita como infringido el art. 1281 CC hay que especificar en cuál de sus párrafos, pues no puede propugnarse en un mismo motivo la interpretación literal y la interpretación espiritualista del contrato, y, en consecuencia, el artículo 1282 sólo puede citarse en conexión con el párrafo segundo del artículo 1281 ( SSTS 31-12-1998 , 16-2-1999 y 2-3-2000 por citar sólo algunas de las más recientes)"

También como norma de interpretación para averiguar la intención de las partes el artículo 1283, como consecuencia de las dos reglas contenidas en los artículos precedentes, establece que " cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre los que los interesados se propusieron contratar". Otro criterio de interpretación es el que se funda en los elementos lógico y sistemático ( artículos 1.285 , 1.286 y 1.287 del Código Civil ), respecto de los cuales la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 1992 declaró que ".....la interpretación sistemática es la que puede perfilar mejor la verdadera intención de las partes al no extrapolar una frase atribuyéndole un significado "per se" en desconexión con las demás cláusulas que son la efusión o expresión de la voluntad integral o global de los contratantes, o como dice la Sentencia de 30 de octubre de 1963 " la intención que es el espíritu del contrato es indivisible, no pudiendo encontrarse en una cláusula aislada, sino en el todo orgánico que constituye, cuya tesis doctrinal se mantiene en la jurisprudencia ( SS 27-6-1964 , 15-11-1972 y 5-6-1981 ), llegándose a determinar el carácter imperativo del artículo 1285 citado por la sentencia del 28 de abril de 1975 .....".

Al respecto conviene recordar lo ya dicho al respecto en el Fundamento Jurídico anterior, y que se estableció en el Auto de fecha 6 de junio de 2022 del Juzgado de 1ª Instancia nº 81 de Madrid, cuando afirmó que:

" el no otorgamiento por cualquiera de las partes del contrato privado de compraventa en los plazos previstos facultará a la otra parte a resolver el presente contrato, con pérdida de la cantidad entregada por el Cliente en caso de incumplimiento por parte del mismo, o devolución de dicha cantidad al cliente en caso de incumplimiento del Promotor".

La cláusula invocada por la parte demandada no faculta al vendedor a desligarse unilateralmente del contrato de compraventa sin causa, con la devolución simple o duplicada de la cantidad entregada por el comprador. Ni lo dice el tenor literal, ni cabe interpretarlo del conjunto del negocio jurídico. El punto de vista que adopta la cláusula es el del contratante "cumplidor", al que, en caso de que la parte contraria no se avenga a otorgar el contrato privado de compraventa "en los plazos previstos" (recuérdese, quince días siguientes al cumplimiento de la condición suspensiva), le faculta para resolver el contrato con recuperación, en caso del comprador, del dinero entregado, o lo que es lo mismo, le faculta a no padecer demora alguna por parte de quien no ha respetado ese plazo, resolviendo a su instancia el contrato".resolución que fue íntegramente confirmada por el Auto de este Tribunal de fecha 16 de febrero de 2023.

En consecuencia, con lo expuesto pues, y dando además por reproducidos los demás argumentos esgrimidos en la resolución impugnada, a los que nos remitimos a fin de evitar repeticiones innecesarias, procede la desestimación del recurso de apelación y la íntegra confirmación de la sentencia recurrida.

SEPTIMO. -Que, al desestimarse el recurso de apelación, a tenor de lo previsto en el artículo 398 LEC, las costas de esta alzada se impondrán a la parte recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

PRIMERO. -Frente a la resolución pronunciada por la Sección Civil del Tribunal de Instancia de Madrid Plaza nº 81, se alza la apelante entidad INGENIUM RESIDENCIAL, S.L. alegando los siguientes motivos de impugnación:

1.- El fallo de la Sentencia se sustenta en una valoración ilógica, arbitraria e irrazonable de la prueba documental y testifical, vulnerando así el artículo 24 CE con relación a las normas relativas a la interpretación y valoración de la prueba, singularmente los artículos 319 y 326 de la LEC y la jurisprudencia que los interpreta.

2.- El fallo de la sentencia infringe el artículo 1.451 del Código Civil en relación con la doctrina jurisprudencial que lo interpreta.

3.- El fallo de la sentencia infringe los artículos 1281 y 1282 del Código Civil sobre interpretación de los contratos.

SEGUNDO. -La Sala, en uso de la función revisora que le es propia ( artículo 456 de la LEC) , examinado que ha sido el contenido de las actuaciones y a tenor de las alegaciones de las partes apelantes contenidas en su escrito de interposición del recurso de apelación, acepta los razonamientos jurídicos contenidos en la sentencia apelada, motivación que se considera suficiente y que ha de darse por reproducida a los efectos de su confirmación por no quedar aquella desvirtuada por las alegaciones de la litigante apelante. En tal sentido, puede, y debe, este Tribunal remitir a dicha fundamentación a los fines de dar cumplimiento a la obligación que el artículo 120.3 de la Constitución Española impone a los Jueces y Tribunales, cual es la de dar a conocer a las partes las razones de su decisión, obligación que igualmente se contiene en el artículo 218 de la LEC. Al respecto debe recordarse que tanto la doctrina dimanante del Tribunal Constitucional (sentencias 174/1987, 11/1995, 24/1996, 115/1996, 105/97, 231/97, 36/98, 116/98, 181/98, 187/2000), como del Tribunal Supremo (sentencias de 5 de octubre de 1998, 19 de octubre de 1999, 3 y 23 de febrero, 28 de marzo, 30 de marzo, 9 de junio, 21 de julio de 2000, 2 y 23 de noviembre de 2001), permite y admite la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en ella se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos, como precisa la Sentencia del Alto Tribunal de fecha 20 de octubre de 1997, subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado.

El presente procedimiento se inicia por demanda formulada por DON Oscar y DOÑA Sara, frente a la entidad INGENIUM RESIDENCIAL, S.L., en ejercicio de obligación de hacer (cumplimiento de contrato), en base en síntesis en los siguientes hechos:

1.- Los hoy demandantes estaban interesados en adquirir la vivienda, DIRECCION000, DIRECCION001, dos plazas de garaje y un trastero, de la promoción denominada, " DIRECCION002", sita en la parcela de Madrid, DIRECCION003, finca registral nº NUM001 del registro de la Propiedad, nº 11 de Madrid. La promoción denominada, " DIRECCION002", está promovida por la mercantil ahora demandada, INGENIUM RESIDENCIAL S.L.

2.- Después de visitar presencialmente las oficinas de la demanda, procedieron a realizar la reserva de forma telefónica, realizando una transferencia por valor de 5.500 euros el día 7 de octubre de 2021, firmándose al día siguiente el documento de reserva, y el día 13 de octubre INGENIUM RESIDENCIAL, S.L. les envía el nuevo dossier con infografías y les indican que se lo darán físicamente el día de la firma del contrato de compraventa.

3.- Aproximadamente el día 9/11/2021, telefónicamente, se solicita a esta parte información, concretamente nóminas, declaración de la renta, y disponibilidad para posibles fechas para la firma del contrato de compra-venta, y el día 11/1172021 los actores responden a la demandada indicando dos fechas posibles para la firma del contrato (17/11 y 24/11), e indicando que la forma preferida de pago es la transferencia.

4.- Durante los meses de noviembre y diciembre de 2021 loa empleados de INGENIUM RESIDENCIAL realizaron dos llamadas a los actores, indicando que están cerrando detalles del proyecto y que están retrasando algunas semanas las fechas de las firmas de los contratos.

5.- Finalmente se fija el día 27 de enero de 2002 para la firma del contrato privado de compraventa, acudiendo a la firma la coordinadora de proyectos que sorpresivamente les manifestó que habían aumentado los precios de loa materiales en el mercado y que por consiguiente no podían respetar los precios, ofreciéndoles dos opciones: a) firmar unos nuevos precios para la casa bastante superiores a los pactado: 66.000 euros de aumento; o b) Renunciar a la reserva de 5.500 euros.

6.- El 01/02/2022, los demandantes, envían a través del despacho de abogados Lawell Law Strategy, un burofax donde manifiestan, su disconformidad con la subida de precio propuesta, así como con la rescisión de contrato, solicitando se les requiera para la firma del contrato de compraventa con el precio inicialmente pactado es decir de 552.300,00 €, que es contestado por la demandada donde básicamente se reiteran en la subida del precio.

7.- Que el 1 de marzo de 2022 los demandados ponen a la venta la casa objeto del procedimiento.

A esta pretensión se opuso la demandada alegando que la suscripción del Documento de Depósito tuvo lugar en el estado inicial del procedimiento de comercialización de los inmuebles de la promoción DIRECCION002, sin que pueda considerarse que en el momento de su firma existiese voluntad alguna de celebrar un contrato de compraventa sobre el Inmueble.

Añadía que carece de sentido pretender que el Documento de Depósito es un contrato de compraventa o de arras confirmatorias cuando al firmarlo no se conoce (i) si quien lo firma puede adquirir la vivienda y (ii) si "su dinero"proviene de fuentes legítimas.

Y tras los trámites legales oportunos se dictó sentencia estimando íntegramente la demanda rectora del pleito en los términos recogidos en el suplico de la demanda, con expresa condena en costas a la parte demandada.

TERCERO. -Es un hecho acreditado la suscripción con fecha 8 de octubre de 2021 del denominado "DOCUMENTO DE DEPOSITO" (documento nº 1 de la demanda) que es del tenor literal siguiente:

"D. Oscar ......., de estado civil casado en régimen de gananciales con Dña. Sara, entrega en este acto a INGENIUM RESIDENCIAL,. S.L...... la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS EUROS (5.500,00 euros), impuestos incuidos, mediante transferencia que se une al presente como justificante, salvo buen fin, en concepto de depósito para optar a la vivienda DIRECCION000 DIRECCION004, dos plazas de garaje y un trastero, de la promoción denominada DIRECCION002, que se desarrollará en la parcela sita en Madrid, DIRECCION003, finca registral nº NUM001 del Registro de la Propiedad nº 11 de Madrid, a promover por la citada entidad, con arreglo a las siguientes condiciones:

El Cliente declara conocer y aceptar expresamente que el presente depósito se halla sujeto a la condición suspensiva de la contratación de empresa constructora y la concesión del préstamo/crédito para la promoción; de no llevarse a término ambas, el Promotor dejará sin efecto esta contratación, con la consiguiente resitutución de los importes entregados en concepto de depósito, sin intereses y sin que nada más tenga el Cliente que pedir o reclamar por ningún concepto.

Se fija como plazo máximo de la condición suspensiva el primer trimestre de 2022. El plazo establecido en el presente se configura como de caducidad y a su vencimiento quedará sin efecto este depósito, sin necesidad de requerimiento por parte del Promotor devolviendo al Cliente el importe entregado, sin perjuicio de que ambas partes pacten una prórroga de este plazo, la cual deberá estipularse por escrito, careciendo de eficacia en caso contrario.

Una vez se cumpla la condiciónsuspensiva, ambas partes estará obligadas a suscribir el correspondiente contrato de compraventa, de modo que el promotor requerirá al Cliente para que dentro de los 15 días siguientes comparezca a la formalización del contrato de compraventa en los términos que se indicarán a continuación, devolviéndole en ese mismo acto el Promotor al Cliente el depósito entregado.

Precio y forma de pago:

a).- Precio (IVA no incluido): Quinientos cincuenta y dos mil trescientos euros. (552.300,00€)

b) Forma de pago (IVA no incluido):

b.1 Contado a la firma del contrato: Cincuenta y cinco mil doscientos treinta euros (55.230,00 €)

b.2 Aplazado hasta entrega de llaves: Cincuenta y cinco mil doscientos treinta euros (55.230,00 €).

(Mediante pagos mensuales y consecutivos por igual importe).

b.3 Resto a escritura pública: Cuatrocientos cuarenta y un mil ochocientos cuarenta euros (441.840,00 €)

(Mediante cheque bancario y/o subrogación a préstamo promotor)

Dichas cantidades se verán incrementadas con el IVA legal vigente en cada momento........".

CUARTO. -Expuesto o anterior, denuncia la apelante que el fallo de la Sentencia se sustenta en una valoración ilógica, arbitraria e irrazonable de la prueba documental y testifical, vulnerando así el artículo 24 CE con relación a las normas relativas a la interpretación y valoración de la prueba, singularmente los artículos 319 y 326 de la LEC y la jurisprudencia que lo interpreta;y desarrolla su impugnación afirmando que los documentos que la parte actora impugnó en la Audiencia Previa tienen fuerza probatoria (i) porque no se impugnó su autenticidad y (ii) porque de su valoración junto con la testifical de Dª. Paloma resulta inequívoco que los Sres. Oscar y Sara recibieron las "Instrucciones de forma de pago"adjuntas como Documento número 9 de la Contestación a la Demanda; y por consiguiente, la sentencia yerra al concluir que no se entregara este documento, puesto que de los actos propios de los Sres. Oscar y Sara cabe concluir justamente lo contrario, actos que acreditan que las citadas "Instrucciones de forma de pago"de entregaron con anterioridad a la firma del Documento de Depósito y que aquel documento es la causa y justificación de la firma de éste.

La pretensión revocatoria está abocada al fracaso. Debe recordarse a estos efectos que la prueba es una actividad procesal que tiene por objeto el producir la convicción del juez sobre la veracidad de determinados hechos de influencia en el pleito. El juzgador, al dictar la sentencia, valora la misma con libertad plena conforme a la convicción que se haya formado. Así, acerca de las facultades revisoras de la Sala sobre la valoración de la prueba practicada por el Juzgador de instancia, la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, de 30 de noviembre de 2.000, expresa que la actividad intelectual de valoración de la prueba se incardina en el ámbito propio de soberanía del juzgador, siendo así que a la vista del resultado de las pruebas practicadas en el acto del juicio el juez a quo resulta soberano en la valoración de la prueba conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecido como se encuentra por la inmediación que le permitió presenciar personalmente el desarrollo de los medios probatorios.

Es decir, cuando se trata de valoraciones probatorias, la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que las conclusiones fácticas a las que así llegue no dejen de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que por lo demás resulte lícito sustituir el criterio del juez a quo por el criterio personal e interesado de la parte recurrente. De tal manera que el juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque nunca arbitraria, transfiriendo la apelación al tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, pero quedando reducida la alzada a verificar si en la valoración conjunta el juez "a quo" se ha comportado de forma ilógica, arbitraria, contraria a la máxima de experiencia o a las normas de la sana crítica o si, por el contrario, la apreciación conjunta de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso ( SSTS de 15 de noviembre de 1.997, 16 de abril de 1.998 y 15 de junio de 1.998).

Por otro lado, en el marco del artículo 376 LEC, la apreciación de la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos habrá de aparecer conforme a las reglas de la sana crítica, teniendo en consideración la razón de ciencia que hubieren dado y las circunstancias que en ellos concurran, lo que, al no estar formuladas en la ley o doctrina legal estas reglas equivale a remitir a la lógica y sensata crítica y experiencia del juez, en el marco de la apreciación de las circunstancias concurrentes, proscribiéndose la arbitrariedad, de modo que, en su caso, tan sólo sería apreciable la valoración de la credibilidad de los testigos, apreciada en función del principio de inmediación, en función de la existencia de vulneración de dichos principios de apreciación que dicha valoración es ilógica o disparatada; y todo ello sin olvidar que es doctrina comúnmente admitida que la concurrencia de una tacha tampoco constituye causa de inhabilidad, y no impide la valoración de la prueba testifical, sin que la existencia de la tacha sea más que una de las circunstancias que concurren en el testigo, y que habrá de apreciarse juntamente con las otras circunstancias, y con la razón de ciencia que hubieren dado y todo conforme a las reglas de la sana crítica, y en combinación con las otras pruebas practicadas.

Y descendiendo al supuesto enjuiciado el visionado del acto de la Audiencia Previa ha puesto de manifiesto que se impugnaron expresamente los Documentos números 8, 9,11, 16 y 18 presentados con la contestación a la Demanda, certificación relativa a las cancelaciones de los pactos de reserva, ficha de Instrucciones de forma de pago, ficha de forma de pago de 6 de octubre de 2021 y ficha de pago de 27 de enero de 2022 y contrato privado de compraventa suscrito el 28 de abril de 2022 con tercero y sobre el resto de los documentos no se reconoció su valor probatorio, por lo que la afirmación de este motivo donde manifiesta la recurrente que los documentos impugnados por los demandantes tienen fuerza probatoria, porque no fueron impugnados, carece de cualquier tipo de rigor jurídico y pretende sustituir la valoración de la prueba que de forma impecable ha realizado el Juzgador a quo.

En definitiva, lo que el Juez de instancia sostiene, y comparte este Tribunal, es que el único documento contractual firmado es de Documento de Depósito (doc. 1 de la demanda), por lo que se centra en su análisis, y lo que no considera acreditado es que se informara de la variabilidad de la tarifa ni que el contrato no vinculara a la vendedora, que es lo que aportaría supuestamente el documento número 9 de la contestación, sin que sean de recibo las manifestaciones de la recurrente en el sentido de que sin ese documento los actores no habrían sabido o podido hacer el pago, resultando que para hacer el abono por transferencia solo era necesario saber el número de cuenta, lo que así se verificó y efectivamente se hizo la transferencia por los demandantes.

Y así, la sentencia recurrida considera que el Documento de Depósito reúne todos los elementos para ser considerado un precontrato, pues según establece "reúne todos los elementos del futuro contrato de compraventa y contiene el plazo de cumplimiento";es decir, todos los elementos de la venta del inmueble (determinación de la cosa, precio, forma de pago), estando sujeto a la doble condición suspensiva de consecución de empresa constructora y de obtención de préstamo bancario para de la promotora ahora demandada, condiciones que constan cumplidas.

QUINTO. -A continuación denuncia que el fallo de la sentencia infringe el artículo 1451 CC en relación con la doctrina jurisprudencial que lo interpreta,alegando que para poder hablar de promesa de venta nuestros Tribunales coinciden en que son necesarios dos requisitos: (i) reunir todos los elementos del futuro contrato de compraventa y (ii) que la voluntad de las partes sea vincularse respecto de la celebración definitiva de un contrato de compraventa, y que en el supuesto enjuiciado faltan los requisitos exigidos por la jurisprudencia para que el Documento de Depósito pueda calificarse como una promesa de compraventa.

Dice al respecto la Sentencia de este mismo Tribunal de fecha 20 de enero de 2023:

"La promesa de compraventa, recogida en el artículo 1451 del Código civil , constituye una modalidad de precontrato.

El precontrato es aquel contrato por el cual las partes se comprometen a suscribir en el futuro un contrato que actualmente no quieren o no pueden perfeccionar. Se trata, como indica de forma gráfica y expresiva la doctrina jurisprudencial, de un contrato que obliga a obligarse ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de julio de 1998 y 28 de noviembre de 2005 ).

En lo que respecta, en concreto, a la promesa de compraventa, la doctrina jurisprudencial ha señalado que la misma se caracteriza porque las partes acuerdan celebrar en el futuro un contrato de compraventa, quedando determinado en la promesa de compraventa la cosa objeto del contrato, su precio y el plazo.

Indica la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de diciembre de 2014 que la promesa de compraventa:

"Es un precontrato bilateral de compraventa, que contempla el artículo 1451 del Código Civil por el que las dos partes tienen el derecho y el deber de poner en vigor el contrato de compraventa que habían preparado; en el precontrato se concreta el contrato proyectado que las partes deberán poner en vigor, como primera fase del iter contractus y como segunda parte, es el cumplimiento de la anterior, que implica la vigencia de aquel contrato. De aquí que el contrato preparado debe reunir todos los elementos del mismo y debe contener el plazo de cumplimiento. Abundante jurisprudencia se ha ocupado de esta institución, siempre contemplando el plazo: así, sentencias de 31 de diciembre de 2001 , 24 de junio de 2011 .

" Sentencia del 19 de octubre de 2012, recurso: 1176/2009 ."

SÉPTIMO: El contrato suscrito entre las partes (documento 1 de la demanda), tras reseñar en la cláusula primera la entrega de 3.000 € mediante ingreso en cuenta, en la cláusula segunda indica que: "Las cantidades entregadas en concepto de reserva con motivo de la suscripción del presente precontrato son consideradas cantidades a cuenta del pago del precio de la futura compraventa".

En su cláusula tercera indica que el cliente conoce el contenido del documento "como un precontrato de carácter provisional, al no estar tramitadas las correspondientes licencias o autorizaciones administrativas ni Proyecto de Ejecución. En consecuencia IBERHABITAT Y GESTION, S.L., se reserva el derecho a realizar el Proyecto de Ejecución con el contenido y calidades que correspondan y de las cuales será informado el cliente conforme seguidamente se indica.

"No obstante lo anterior, es intención de EL CLIENTE obtener un derecho de adquisición preferente sobre la vivienda y sus correspondientes anejos vinculados que se indican seguidamente."

En la cláusula cuarta se describe la vivienda y anejos: vivienda NUM002, trastero en el NUM003 y plaza de garaje en el NUM004, asignándole el precio de 227.907,33%, más el 10% de IVA.

En la cláusula quinta se expone que las obras comenzarán en el plazo de un mes a contar desde la concesión de la licencia de edificación, debiendo concluirse en el plazo máximo de 24 meses desde la concesión de la licencia.

La cláusula sexta señala que "el cliente conoce que los planos facilitados con este documento son meramente a título orientativo, no pudiendo considerarse por tanto como definitivos y que no tienen ninguna vinculación contractual, y que pueden ser modificados por causas técnicas, comerciales o cualquier otra circunstancia en el proceso de elaboración del correspondiente Proyecto de Ejecución."

En la cláusula séptima se indica que " una vez obtenida la licencia de obras, se le notificará a EL CLIENTE que en el plazo máximo de 20 días comparezca en las oficinas de esta Sociedad para dar su conformidad expresa a los inmuebles de referencia tal y como hayan quedado diseñados de forma definitiva, mediante la firma del correspondiente Contrato de Compraventa, los planos de la vivienda y memoria de calidades definitivos."

Analizando conjuntamente dichas cláusulas se llega a la conclusión de que nos encontramos ante un precontrato, en la modalidad de promesa de compraventa de cosa futura, ya que en el mismo queda perfectamente definido el objeto del contrato y su precio, el plazo de ejecución de la obra, así como el plazo para celebrar el contrato de compraventa.

Como indicábamos en el Rollo de Apelación 800/2016:

" El precontrato no es, por tanto, una mera manifestación de intenciones que permita a los contratantes desvincularse libremente del mismo si, llegado el momento de la celebración del contrato definitivo, no les es favorable o conveniente celebrar dicho contrato."

Por el contrario, dicho negocio jurídico no puede ser interpretado como la simple concesión de un derecho de adquisición preferente en la futura promoción. La clara determinación de la cosa, el precio, el plazo para su ejecución y la indicación de que, una vez concedida la licencia de obras, se emplazaría a los hoy actores a firmar el contrato, contradicen la calificación del contrato suscrito con una simple concesión de un derecho de adquisición preferente en la promoción a desarrollar, que supuestamente no vinculase a la parte demandada pese a la clara determinación del precio referida a un inmueble específico y concreto.

Obviamente, dicho precontrato otorgaba a los hoy actores un derecho de adquisición preferente sobre la vivienda objeto de precontrato, precisamente esa es la finalidad del precontrato, otorgar al comprador el derecho a adquirir el inmueble en los términos convenidos, por lo que tal indicación en el clausulado no modifica su calificación como precontrato.

El hecho de que se indique en la cláusula sexta que los planos son orientativos y que pueden ser modificados durante el proceso de la elaboración del Proyecto de Ejecución, únicamente previene la posibilidad de modificar los planos con motivo de la elaboración del referido Proyecto, pero no indica que, por tal motivo, se pueda modificar el precio estipulado, precio claramente fijado y que, en apartado alguno del clausulado se considera como provisional o sujeto a modificación. Cabe añadir que, precisamente por no existir Proyecto de Ejecución definitivo, la previsión de la modificación de los planos resulta lógica, pero si se pretendía aludir con ello a la posibilidad de modificar el precio, así debió hacerse constar con claridad.

A este respecto debe tenerse en cuenta que del conjunto de lo actuado se desprende que el contrato fue redactado por la demandada, por lo que por lo que la oscuridad de sus cláusulas no puede beneficiarle, tal y como indica el artículo 1288 del Código civil , y obviamente, cuando se recibe un anticipo del precio de la futura compraventa y se estipula un precio concreto, si el vendedor pretende reservarse la posibilidad de modificar el mismo posteriormente, debe recogerlo así con claridad, ya que en definitiva afecta a un elemento esencial del futuro contrato, como es el precio".

Y en el supuesto enjuiciado, ya en el Auto que resolvía el recurso de apelación contra el Auto que acordó la medida cautelar formulada por los demandantes se establecía lo siguiente:

"Examinando esta cuestión al nivel de mera probabilidad y sin prejuzgar, en modo alguno, la pretensión principal, no puede compartirse la tesis que sostiene la demandada, según la cual el pacto, que ella denomina de reserva y cuya exacta calificación siguiendo las prudentes apreciaciones del Juez de Primera Instancia, no haremos tampoco nosotros en esta resolución, no engendraría derecho alguno en favor de los demandantes, por cuanto la otra parte era libre de apartarse del mismo.

Se basa, para ello, en la cláusula inserta el documento de depósito según la cual " el no otorgamiento por cualquiera de las partes del contrato privado de compraventa en los plazos previstos facultará a la otra parte a resolver el presente contrato, con pérdida de la cantidad entregada por el Cliente en caso de incumplimiento por parte del mismo, o devolución de dicha cantidad al cliente en caso de incumplimiento del Promotor".

Esa cláusula ha de ser interpretada con la propia eficacia que las partes dan al acto jurídico que protagonizan, según la cual "una vez que se cumpla la condición suspensiva, ambas Partes estarán obligadas a suscribir el correspondiente contrato privado de compraventa,de modo que el Promotor requerirá al Cliente para que dentro de los 15 días siguientescomparezca a la formalización del contrato de compraventa en los términos que seindicarán a continuación, devolviéndole en ese mismo acto el Promotor al Cliente eldepósito entregado", que era por importe de 5.500 € entregados a la firma del documento.

Así pues, no hay facultad de desistimiento unilateral, que requeriría de una previsión expresa para no chocar con la disposición del artículo 1.258 del Código Civil , pues el depósito hecho por los demandantes generaba el deber de suscribir el correspondiente contrato privado de compraventa, y en caso de incumplimiento se "faculta" -que no se obliga- al cumplidor, y solo a éste, a resolver el contrato, pero igualmente puede, conforme al artículo 1.124 del Código Civil , exigir el cumplimiento".

SEXTO. -Por último denuncia la apelante que "el fallo de la sentencia infringe los artículos 1281 y 1282 del Código Civil sobre interpretación de los contratos",y desarrolla el motivo manifestando que la regla prevalente es la de que si los términos de un contrato son claros y no dejan dudas sobre la intención de los contratantes haya de estarse al sentido literal de sus cláusulas, y únicamente si las palabras parecieran contrarias a la intención evidente de los contratantes prevalecerá esta sobre aquellas.

Así afirma que en términos de literalidad es evidente que la cláusula de desistimiento permite a Ingenium Residencial -también a los actores- resolver el Documento de Depósito desligándose de su obligación de formalizar el contrato de compraventa con la devolución a los Sres. Oscar y Sara los 5.500 euros transferidos en concepto de reserva ("el no otorgamiento por cualquiera de las partes del contrato privado de compraventa en los plazos previstos facultará a la otra parte a resolver el presente contrato").

Y no obstante, si se suscitan dudas deberá atenderse a la intención de los contratantes por imperio del 1.282 del CC, a cuyo tenor "para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos o posteriores al contrato",resultando que a la vista de los actos anteriores y posteriores a la firma del Documento de Depósito, la única conclusión posible es que el mismo faculta a cualquiera de las partes a resolverlo si no llegaban a un acuerdo sobre las condiciones finales de la compraventa del Inmueble.

La pretensión revocatoria igualmente debe ser desestimada. Hay que partir de la premisa que en la interpretación de los contratos debe atenderse principalmente a lo que se infiere de las palabras contenidas en éstos, según dispone el artículo 1281, 1º del C. Civil, que determina que "si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas",aun cuando en algunos casos ello no es posible por lo que hay que aplicar las normas subsidiarias ( artículos 1281 a 1289 del mismo texto legal); pero siempre el primer criterio a aplicar es la intención de los contratantes.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 2000 ha establecido al respecto que "...... Es doctrina reiteradísima de esta sala que las normas que contienen las reglas de interpretación de los contratos no pueden citarse en bloque, y que cuando se cita como infringido el art. 1281 CC hay que especificar en cuál de sus párrafos, pues no puede propugnarse en un mismo motivo la interpretación literal y la interpretación espiritualista del contrato, y, en consecuencia, el artículo 1282 sólo puede citarse en conexión con el párrafo segundo del artículo 1281 ( SSTS 31-12-1998 , 16-2-1999 y 2-3-2000 por citar sólo algunas de las más recientes)"

También como norma de interpretación para averiguar la intención de las partes el artículo 1283, como consecuencia de las dos reglas contenidas en los artículos precedentes, establece que " cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre los que los interesados se propusieron contratar". Otro criterio de interpretación es el que se funda en los elementos lógico y sistemático ( artículos 1.285 , 1.286 y 1.287 del Código Civil ), respecto de los cuales la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 1992 declaró que ".....la interpretación sistemática es la que puede perfilar mejor la verdadera intención de las partes al no extrapolar una frase atribuyéndole un significado "per se" en desconexión con las demás cláusulas que son la efusión o expresión de la voluntad integral o global de los contratantes, o como dice la Sentencia de 30 de octubre de 1963 " la intención que es el espíritu del contrato es indivisible, no pudiendo encontrarse en una cláusula aislada, sino en el todo orgánico que constituye, cuya tesis doctrinal se mantiene en la jurisprudencia ( SS 27-6-1964 , 15-11-1972 y 5-6-1981 ), llegándose a determinar el carácter imperativo del artículo 1285 citado por la sentencia del 28 de abril de 1975 .....".

Al respecto conviene recordar lo ya dicho al respecto en el Fundamento Jurídico anterior, y que se estableció en el Auto de fecha 6 de junio de 2022 del Juzgado de 1ª Instancia nº 81 de Madrid, cuando afirmó que:

" el no otorgamiento por cualquiera de las partes del contrato privado de compraventa en los plazos previstos facultará a la otra parte a resolver el presente contrato, con pérdida de la cantidad entregada por el Cliente en caso de incumplimiento por parte del mismo, o devolución de dicha cantidad al cliente en caso de incumplimiento del Promotor".

La cláusula invocada por la parte demandada no faculta al vendedor a desligarse unilateralmente del contrato de compraventa sin causa, con la devolución simple o duplicada de la cantidad entregada por el comprador. Ni lo dice el tenor literal, ni cabe interpretarlo del conjunto del negocio jurídico. El punto de vista que adopta la cláusula es el del contratante "cumplidor", al que, en caso de que la parte contraria no se avenga a otorgar el contrato privado de compraventa "en los plazos previstos" (recuérdese, quince días siguientes al cumplimiento de la condición suspensiva), le faculta para resolver el contrato con recuperación, en caso del comprador, del dinero entregado, o lo que es lo mismo, le faculta a no padecer demora alguna por parte de quien no ha respetado ese plazo, resolviendo a su instancia el contrato".resolución que fue íntegramente confirmada por el Auto de este Tribunal de fecha 16 de febrero de 2023.

En consecuencia, con lo expuesto pues, y dando además por reproducidos los demás argumentos esgrimidos en la resolución impugnada, a los que nos remitimos a fin de evitar repeticiones innecesarias, procede la desestimación del recurso de apelación y la íntegra confirmación de la sentencia recurrida.

SEPTIMO. -Que, al desestimarse el recurso de apelación, a tenor de lo previsto en el artículo 398 LEC, las costas de esta alzada se impondrán a la parte recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

PRIMERO. -Frente a la resolución pronunciada por la Sección Civil del Tribunal de Instancia de Madrid Plaza nº 81, se alza la apelante entidad INGENIUM RESIDENCIAL, S.L. alegando los siguientes motivos de impugnación:

1.- El fallo de la Sentencia se sustenta en una valoración ilógica, arbitraria e irrazonable de la prueba documental y testifical, vulnerando así el artículo 24 CE con relación a las normas relativas a la interpretación y valoración de la prueba, singularmente los artículos 319 y 326 de la LEC y la jurisprudencia que los interpreta.

2.- El fallo de la sentencia infringe el artículo 1.451 del Código Civil en relación con la doctrina jurisprudencial que lo interpreta.

3.- El fallo de la sentencia infringe los artículos 1281 y 1282 del Código Civil sobre interpretación de los contratos.

SEGUNDO. -La Sala, en uso de la función revisora que le es propia ( artículo 456 de la LEC) , examinado que ha sido el contenido de las actuaciones y a tenor de las alegaciones de las partes apelantes contenidas en su escrito de interposición del recurso de apelación, acepta los razonamientos jurídicos contenidos en la sentencia apelada, motivación que se considera suficiente y que ha de darse por reproducida a los efectos de su confirmación por no quedar aquella desvirtuada por las alegaciones de la litigante apelante. En tal sentido, puede, y debe, este Tribunal remitir a dicha fundamentación a los fines de dar cumplimiento a la obligación que el artículo 120.3 de la Constitución Española impone a los Jueces y Tribunales, cual es la de dar a conocer a las partes las razones de su decisión, obligación que igualmente se contiene en el artículo 218 de la LEC. Al respecto debe recordarse que tanto la doctrina dimanante del Tribunal Constitucional (sentencias 174/1987, 11/1995, 24/1996, 115/1996, 105/97, 231/97, 36/98, 116/98, 181/98, 187/2000), como del Tribunal Supremo (sentencias de 5 de octubre de 1998, 19 de octubre de 1999, 3 y 23 de febrero, 28 de marzo, 30 de marzo, 9 de junio, 21 de julio de 2000, 2 y 23 de noviembre de 2001), permite y admite la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en ella se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos, como precisa la Sentencia del Alto Tribunal de fecha 20 de octubre de 1997, subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado.

El presente procedimiento se inicia por demanda formulada por DON Oscar y DOÑA Sara, frente a la entidad INGENIUM RESIDENCIAL, S.L., en ejercicio de obligación de hacer (cumplimiento de contrato), en base en síntesis en los siguientes hechos:

1.- Los hoy demandantes estaban interesados en adquirir la vivienda, DIRECCION000, DIRECCION001, dos plazas de garaje y un trastero, de la promoción denominada, " DIRECCION002", sita en la parcela de Madrid, DIRECCION003, finca registral nº NUM001 del registro de la Propiedad, nº 11 de Madrid. La promoción denominada, " DIRECCION002", está promovida por la mercantil ahora demandada, INGENIUM RESIDENCIAL S.L.

2.- Después de visitar presencialmente las oficinas de la demanda, procedieron a realizar la reserva de forma telefónica, realizando una transferencia por valor de 5.500 euros el día 7 de octubre de 2021, firmándose al día siguiente el documento de reserva, y el día 13 de octubre INGENIUM RESIDENCIAL, S.L. les envía el nuevo dossier con infografías y les indican que se lo darán físicamente el día de la firma del contrato de compraventa.

3.- Aproximadamente el día 9/11/2021, telefónicamente, se solicita a esta parte información, concretamente nóminas, declaración de la renta, y disponibilidad para posibles fechas para la firma del contrato de compra-venta, y el día 11/1172021 los actores responden a la demandada indicando dos fechas posibles para la firma del contrato (17/11 y 24/11), e indicando que la forma preferida de pago es la transferencia.

4.- Durante los meses de noviembre y diciembre de 2021 loa empleados de INGENIUM RESIDENCIAL realizaron dos llamadas a los actores, indicando que están cerrando detalles del proyecto y que están retrasando algunas semanas las fechas de las firmas de los contratos.

5.- Finalmente se fija el día 27 de enero de 2002 para la firma del contrato privado de compraventa, acudiendo a la firma la coordinadora de proyectos que sorpresivamente les manifestó que habían aumentado los precios de loa materiales en el mercado y que por consiguiente no podían respetar los precios, ofreciéndoles dos opciones: a) firmar unos nuevos precios para la casa bastante superiores a los pactado: 66.000 euros de aumento; o b) Renunciar a la reserva de 5.500 euros.

6.- El 01/02/2022, los demandantes, envían a través del despacho de abogados Lawell Law Strategy, un burofax donde manifiestan, su disconformidad con la subida de precio propuesta, así como con la rescisión de contrato, solicitando se les requiera para la firma del contrato de compraventa con el precio inicialmente pactado es decir de 552.300,00 €, que es contestado por la demandada donde básicamente se reiteran en la subida del precio.

7.- Que el 1 de marzo de 2022 los demandados ponen a la venta la casa objeto del procedimiento.

A esta pretensión se opuso la demandada alegando que la suscripción del Documento de Depósito tuvo lugar en el estado inicial del procedimiento de comercialización de los inmuebles de la promoción DIRECCION002, sin que pueda considerarse que en el momento de su firma existiese voluntad alguna de celebrar un contrato de compraventa sobre el Inmueble.

Añadía que carece de sentido pretender que el Documento de Depósito es un contrato de compraventa o de arras confirmatorias cuando al firmarlo no se conoce (i) si quien lo firma puede adquirir la vivienda y (ii) si "su dinero"proviene de fuentes legítimas.

Y tras los trámites legales oportunos se dictó sentencia estimando íntegramente la demanda rectora del pleito en los términos recogidos en el suplico de la demanda, con expresa condena en costas a la parte demandada.

TERCERO. -Es un hecho acreditado la suscripción con fecha 8 de octubre de 2021 del denominado "DOCUMENTO DE DEPOSITO" (documento nº 1 de la demanda) que es del tenor literal siguiente:

"D. Oscar ......., de estado civil casado en régimen de gananciales con Dña. Sara, entrega en este acto a INGENIUM RESIDENCIAL,. S.L...... la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS EUROS (5.500,00 euros), impuestos incuidos, mediante transferencia que se une al presente como justificante, salvo buen fin, en concepto de depósito para optar a la vivienda DIRECCION000 DIRECCION004, dos plazas de garaje y un trastero, de la promoción denominada DIRECCION002, que se desarrollará en la parcela sita en Madrid, DIRECCION003, finca registral nº NUM001 del Registro de la Propiedad nº 11 de Madrid, a promover por la citada entidad, con arreglo a las siguientes condiciones:

El Cliente declara conocer y aceptar expresamente que el presente depósito se halla sujeto a la condición suspensiva de la contratación de empresa constructora y la concesión del préstamo/crédito para la promoción; de no llevarse a término ambas, el Promotor dejará sin efecto esta contratación, con la consiguiente resitutución de los importes entregados en concepto de depósito, sin intereses y sin que nada más tenga el Cliente que pedir o reclamar por ningún concepto.

Se fija como plazo máximo de la condición suspensiva el primer trimestre de 2022. El plazo establecido en el presente se configura como de caducidad y a su vencimiento quedará sin efecto este depósito, sin necesidad de requerimiento por parte del Promotor devolviendo al Cliente el importe entregado, sin perjuicio de que ambas partes pacten una prórroga de este plazo, la cual deberá estipularse por escrito, careciendo de eficacia en caso contrario.

Una vez se cumpla la condiciónsuspensiva, ambas partes estará obligadas a suscribir el correspondiente contrato de compraventa, de modo que el promotor requerirá al Cliente para que dentro de los 15 días siguientes comparezca a la formalización del contrato de compraventa en los términos que se indicarán a continuación, devolviéndole en ese mismo acto el Promotor al Cliente el depósito entregado.

Precio y forma de pago:

a).- Precio (IVA no incluido): Quinientos cincuenta y dos mil trescientos euros. (552.300,00€)

b) Forma de pago (IVA no incluido):

b.1 Contado a la firma del contrato: Cincuenta y cinco mil doscientos treinta euros (55.230,00 €)

b.2 Aplazado hasta entrega de llaves: Cincuenta y cinco mil doscientos treinta euros (55.230,00 €).

(Mediante pagos mensuales y consecutivos por igual importe).

b.3 Resto a escritura pública: Cuatrocientos cuarenta y un mil ochocientos cuarenta euros (441.840,00 €)

(Mediante cheque bancario y/o subrogación a préstamo promotor)

Dichas cantidades se verán incrementadas con el IVA legal vigente en cada momento........".

CUARTO. -Expuesto o anterior, denuncia la apelante que el fallo de la Sentencia se sustenta en una valoración ilógica, arbitraria e irrazonable de la prueba documental y testifical, vulnerando así el artículo 24 CE con relación a las normas relativas a la interpretación y valoración de la prueba, singularmente los artículos 319 y 326 de la LEC y la jurisprudencia que lo interpreta;y desarrolla su impugnación afirmando que los documentos que la parte actora impugnó en la Audiencia Previa tienen fuerza probatoria (i) porque no se impugnó su autenticidad y (ii) porque de su valoración junto con la testifical de Dª. Paloma resulta inequívoco que los Sres. Oscar y Sara recibieron las "Instrucciones de forma de pago"adjuntas como Documento número 9 de la Contestación a la Demanda; y por consiguiente, la sentencia yerra al concluir que no se entregara este documento, puesto que de los actos propios de los Sres. Oscar y Sara cabe concluir justamente lo contrario, actos que acreditan que las citadas "Instrucciones de forma de pago"de entregaron con anterioridad a la firma del Documento de Depósito y que aquel documento es la causa y justificación de la firma de éste.

La pretensión revocatoria está abocada al fracaso. Debe recordarse a estos efectos que la prueba es una actividad procesal que tiene por objeto el producir la convicción del juez sobre la veracidad de determinados hechos de influencia en el pleito. El juzgador, al dictar la sentencia, valora la misma con libertad plena conforme a la convicción que se haya formado. Así, acerca de las facultades revisoras de la Sala sobre la valoración de la prueba practicada por el Juzgador de instancia, la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, de 30 de noviembre de 2.000, expresa que la actividad intelectual de valoración de la prueba se incardina en el ámbito propio de soberanía del juzgador, siendo así que a la vista del resultado de las pruebas practicadas en el acto del juicio el juez a quo resulta soberano en la valoración de la prueba conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecido como se encuentra por la inmediación que le permitió presenciar personalmente el desarrollo de los medios probatorios.

Es decir, cuando se trata de valoraciones probatorias, la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que las conclusiones fácticas a las que así llegue no dejen de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que por lo demás resulte lícito sustituir el criterio del juez a quo por el criterio personal e interesado de la parte recurrente. De tal manera que el juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque nunca arbitraria, transfiriendo la apelación al tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, pero quedando reducida la alzada a verificar si en la valoración conjunta el juez "a quo" se ha comportado de forma ilógica, arbitraria, contraria a la máxima de experiencia o a las normas de la sana crítica o si, por el contrario, la apreciación conjunta de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso ( SSTS de 15 de noviembre de 1.997, 16 de abril de 1.998 y 15 de junio de 1.998).

Por otro lado, en el marco del artículo 376 LEC, la apreciación de la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos habrá de aparecer conforme a las reglas de la sana crítica, teniendo en consideración la razón de ciencia que hubieren dado y las circunstancias que en ellos concurran, lo que, al no estar formuladas en la ley o doctrina legal estas reglas equivale a remitir a la lógica y sensata crítica y experiencia del juez, en el marco de la apreciación de las circunstancias concurrentes, proscribiéndose la arbitrariedad, de modo que, en su caso, tan sólo sería apreciable la valoración de la credibilidad de los testigos, apreciada en función del principio de inmediación, en función de la existencia de vulneración de dichos principios de apreciación que dicha valoración es ilógica o disparatada; y todo ello sin olvidar que es doctrina comúnmente admitida que la concurrencia de una tacha tampoco constituye causa de inhabilidad, y no impide la valoración de la prueba testifical, sin que la existencia de la tacha sea más que una de las circunstancias que concurren en el testigo, y que habrá de apreciarse juntamente con las otras circunstancias, y con la razón de ciencia que hubieren dado y todo conforme a las reglas de la sana crítica, y en combinación con las otras pruebas practicadas.

Y descendiendo al supuesto enjuiciado el visionado del acto de la Audiencia Previa ha puesto de manifiesto que se impugnaron expresamente los Documentos números 8, 9,11, 16 y 18 presentados con la contestación a la Demanda, certificación relativa a las cancelaciones de los pactos de reserva, ficha de Instrucciones de forma de pago, ficha de forma de pago de 6 de octubre de 2021 y ficha de pago de 27 de enero de 2022 y contrato privado de compraventa suscrito el 28 de abril de 2022 con tercero y sobre el resto de los documentos no se reconoció su valor probatorio, por lo que la afirmación de este motivo donde manifiesta la recurrente que los documentos impugnados por los demandantes tienen fuerza probatoria, porque no fueron impugnados, carece de cualquier tipo de rigor jurídico y pretende sustituir la valoración de la prueba que de forma impecable ha realizado el Juzgador a quo.

En definitiva, lo que el Juez de instancia sostiene, y comparte este Tribunal, es que el único documento contractual firmado es de Documento de Depósito (doc. 1 de la demanda), por lo que se centra en su análisis, y lo que no considera acreditado es que se informara de la variabilidad de la tarifa ni que el contrato no vinculara a la vendedora, que es lo que aportaría supuestamente el documento número 9 de la contestación, sin que sean de recibo las manifestaciones de la recurrente en el sentido de que sin ese documento los actores no habrían sabido o podido hacer el pago, resultando que para hacer el abono por transferencia solo era necesario saber el número de cuenta, lo que así se verificó y efectivamente se hizo la transferencia por los demandantes.

Y así, la sentencia recurrida considera que el Documento de Depósito reúne todos los elementos para ser considerado un precontrato, pues según establece "reúne todos los elementos del futuro contrato de compraventa y contiene el plazo de cumplimiento";es decir, todos los elementos de la venta del inmueble (determinación de la cosa, precio, forma de pago), estando sujeto a la doble condición suspensiva de consecución de empresa constructora y de obtención de préstamo bancario para de la promotora ahora demandada, condiciones que constan cumplidas.

QUINTO. -A continuación denuncia que el fallo de la sentencia infringe el artículo 1451 CC en relación con la doctrina jurisprudencial que lo interpreta,alegando que para poder hablar de promesa de venta nuestros Tribunales coinciden en que son necesarios dos requisitos: (i) reunir todos los elementos del futuro contrato de compraventa y (ii) que la voluntad de las partes sea vincularse respecto de la celebración definitiva de un contrato de compraventa, y que en el supuesto enjuiciado faltan los requisitos exigidos por la jurisprudencia para que el Documento de Depósito pueda calificarse como una promesa de compraventa.

Dice al respecto la Sentencia de este mismo Tribunal de fecha 20 de enero de 2023:

"La promesa de compraventa, recogida en el artículo 1451 del Código civil , constituye una modalidad de precontrato.

El precontrato es aquel contrato por el cual las partes se comprometen a suscribir en el futuro un contrato que actualmente no quieren o no pueden perfeccionar. Se trata, como indica de forma gráfica y expresiva la doctrina jurisprudencial, de un contrato que obliga a obligarse ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de julio de 1998 y 28 de noviembre de 2005 ).

En lo que respecta, en concreto, a la promesa de compraventa, la doctrina jurisprudencial ha señalado que la misma se caracteriza porque las partes acuerdan celebrar en el futuro un contrato de compraventa, quedando determinado en la promesa de compraventa la cosa objeto del contrato, su precio y el plazo.

Indica la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de diciembre de 2014 que la promesa de compraventa:

"Es un precontrato bilateral de compraventa, que contempla el artículo 1451 del Código Civil por el que las dos partes tienen el derecho y el deber de poner en vigor el contrato de compraventa que habían preparado; en el precontrato se concreta el contrato proyectado que las partes deberán poner en vigor, como primera fase del iter contractus y como segunda parte, es el cumplimiento de la anterior, que implica la vigencia de aquel contrato. De aquí que el contrato preparado debe reunir todos los elementos del mismo y debe contener el plazo de cumplimiento. Abundante jurisprudencia se ha ocupado de esta institución, siempre contemplando el plazo: así, sentencias de 31 de diciembre de 2001 , 24 de junio de 2011 .

" Sentencia del 19 de octubre de 2012, recurso: 1176/2009 ."

SÉPTIMO: El contrato suscrito entre las partes (documento 1 de la demanda), tras reseñar en la cláusula primera la entrega de 3.000 € mediante ingreso en cuenta, en la cláusula segunda indica que: "Las cantidades entregadas en concepto de reserva con motivo de la suscripción del presente precontrato son consideradas cantidades a cuenta del pago del precio de la futura compraventa".

En su cláusula tercera indica que el cliente conoce el contenido del documento "como un precontrato de carácter provisional, al no estar tramitadas las correspondientes licencias o autorizaciones administrativas ni Proyecto de Ejecución. En consecuencia IBERHABITAT Y GESTION, S.L., se reserva el derecho a realizar el Proyecto de Ejecución con el contenido y calidades que correspondan y de las cuales será informado el cliente conforme seguidamente se indica.

"No obstante lo anterior, es intención de EL CLIENTE obtener un derecho de adquisición preferente sobre la vivienda y sus correspondientes anejos vinculados que se indican seguidamente."

En la cláusula cuarta se describe la vivienda y anejos: vivienda NUM002, trastero en el NUM003 y plaza de garaje en el NUM004, asignándole el precio de 227.907,33%, más el 10% de IVA.

En la cláusula quinta se expone que las obras comenzarán en el plazo de un mes a contar desde la concesión de la licencia de edificación, debiendo concluirse en el plazo máximo de 24 meses desde la concesión de la licencia.

La cláusula sexta señala que "el cliente conoce que los planos facilitados con este documento son meramente a título orientativo, no pudiendo considerarse por tanto como definitivos y que no tienen ninguna vinculación contractual, y que pueden ser modificados por causas técnicas, comerciales o cualquier otra circunstancia en el proceso de elaboración del correspondiente Proyecto de Ejecución."

En la cláusula séptima se indica que " una vez obtenida la licencia de obras, se le notificará a EL CLIENTE que en el plazo máximo de 20 días comparezca en las oficinas de esta Sociedad para dar su conformidad expresa a los inmuebles de referencia tal y como hayan quedado diseñados de forma definitiva, mediante la firma del correspondiente Contrato de Compraventa, los planos de la vivienda y memoria de calidades definitivos."

Analizando conjuntamente dichas cláusulas se llega a la conclusión de que nos encontramos ante un precontrato, en la modalidad de promesa de compraventa de cosa futura, ya que en el mismo queda perfectamente definido el objeto del contrato y su precio, el plazo de ejecución de la obra, así como el plazo para celebrar el contrato de compraventa.

Como indicábamos en el Rollo de Apelación 800/2016:

" El precontrato no es, por tanto, una mera manifestación de intenciones que permita a los contratantes desvincularse libremente del mismo si, llegado el momento de la celebración del contrato definitivo, no les es favorable o conveniente celebrar dicho contrato."

Por el contrario, dicho negocio jurídico no puede ser interpretado como la simple concesión de un derecho de adquisición preferente en la futura promoción. La clara determinación de la cosa, el precio, el plazo para su ejecución y la indicación de que, una vez concedida la licencia de obras, se emplazaría a los hoy actores a firmar el contrato, contradicen la calificación del contrato suscrito con una simple concesión de un derecho de adquisición preferente en la promoción a desarrollar, que supuestamente no vinculase a la parte demandada pese a la clara determinación del precio referida a un inmueble específico y concreto.

Obviamente, dicho precontrato otorgaba a los hoy actores un derecho de adquisición preferente sobre la vivienda objeto de precontrato, precisamente esa es la finalidad del precontrato, otorgar al comprador el derecho a adquirir el inmueble en los términos convenidos, por lo que tal indicación en el clausulado no modifica su calificación como precontrato.

El hecho de que se indique en la cláusula sexta que los planos son orientativos y que pueden ser modificados durante el proceso de la elaboración del Proyecto de Ejecución, únicamente previene la posibilidad de modificar los planos con motivo de la elaboración del referido Proyecto, pero no indica que, por tal motivo, se pueda modificar el precio estipulado, precio claramente fijado y que, en apartado alguno del clausulado se considera como provisional o sujeto a modificación. Cabe añadir que, precisamente por no existir Proyecto de Ejecución definitivo, la previsión de la modificación de los planos resulta lógica, pero si se pretendía aludir con ello a la posibilidad de modificar el precio, así debió hacerse constar con claridad.

A este respecto debe tenerse en cuenta que del conjunto de lo actuado se desprende que el contrato fue redactado por la demandada, por lo que por lo que la oscuridad de sus cláusulas no puede beneficiarle, tal y como indica el artículo 1288 del Código civil , y obviamente, cuando se recibe un anticipo del precio de la futura compraventa y se estipula un precio concreto, si el vendedor pretende reservarse la posibilidad de modificar el mismo posteriormente, debe recogerlo así con claridad, ya que en definitiva afecta a un elemento esencial del futuro contrato, como es el precio".

Y en el supuesto enjuiciado, ya en el Auto que resolvía el recurso de apelación contra el Auto que acordó la medida cautelar formulada por los demandantes se establecía lo siguiente:

"Examinando esta cuestión al nivel de mera probabilidad y sin prejuzgar, en modo alguno, la pretensión principal, no puede compartirse la tesis que sostiene la demandada, según la cual el pacto, que ella denomina de reserva y cuya exacta calificación siguiendo las prudentes apreciaciones del Juez de Primera Instancia, no haremos tampoco nosotros en esta resolución, no engendraría derecho alguno en favor de los demandantes, por cuanto la otra parte era libre de apartarse del mismo.

Se basa, para ello, en la cláusula inserta el documento de depósito según la cual " el no otorgamiento por cualquiera de las partes del contrato privado de compraventa en los plazos previstos facultará a la otra parte a resolver el presente contrato, con pérdida de la cantidad entregada por el Cliente en caso de incumplimiento por parte del mismo, o devolución de dicha cantidad al cliente en caso de incumplimiento del Promotor".

Esa cláusula ha de ser interpretada con la propia eficacia que las partes dan al acto jurídico que protagonizan, según la cual "una vez que se cumpla la condición suspensiva, ambas Partes estarán obligadas a suscribir el correspondiente contrato privado de compraventa,de modo que el Promotor requerirá al Cliente para que dentro de los 15 días siguientescomparezca a la formalización del contrato de compraventa en los términos que seindicarán a continuación, devolviéndole en ese mismo acto el Promotor al Cliente eldepósito entregado", que era por importe de 5.500 € entregados a la firma del documento.

Así pues, no hay facultad de desistimiento unilateral, que requeriría de una previsión expresa para no chocar con la disposición del artículo 1.258 del Código Civil , pues el depósito hecho por los demandantes generaba el deber de suscribir el correspondiente contrato privado de compraventa, y en caso de incumplimiento se "faculta" -que no se obliga- al cumplidor, y solo a éste, a resolver el contrato, pero igualmente puede, conforme al artículo 1.124 del Código Civil , exigir el cumplimiento".

SEXTO. -Por último denuncia la apelante que "el fallo de la sentencia infringe los artículos 1281 y 1282 del Código Civil sobre interpretación de los contratos",y desarrolla el motivo manifestando que la regla prevalente es la de que si los términos de un contrato son claros y no dejan dudas sobre la intención de los contratantes haya de estarse al sentido literal de sus cláusulas, y únicamente si las palabras parecieran contrarias a la intención evidente de los contratantes prevalecerá esta sobre aquellas.

Así afirma que en términos de literalidad es evidente que la cláusula de desistimiento permite a Ingenium Residencial -también a los actores- resolver el Documento de Depósito desligándose de su obligación de formalizar el contrato de compraventa con la devolución a los Sres. Oscar y Sara los 5.500 euros transferidos en concepto de reserva ("el no otorgamiento por cualquiera de las partes del contrato privado de compraventa en los plazos previstos facultará a la otra parte a resolver el presente contrato").

Y no obstante, si se suscitan dudas deberá atenderse a la intención de los contratantes por imperio del 1.282 del CC, a cuyo tenor "para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos o posteriores al contrato",resultando que a la vista de los actos anteriores y posteriores a la firma del Documento de Depósito, la única conclusión posible es que el mismo faculta a cualquiera de las partes a resolverlo si no llegaban a un acuerdo sobre las condiciones finales de la compraventa del Inmueble.

La pretensión revocatoria igualmente debe ser desestimada. Hay que partir de la premisa que en la interpretación de los contratos debe atenderse principalmente a lo que se infiere de las palabras contenidas en éstos, según dispone el artículo 1281, 1º del C. Civil, que determina que "si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas",aun cuando en algunos casos ello no es posible por lo que hay que aplicar las normas subsidiarias ( artículos 1281 a 1289 del mismo texto legal); pero siempre el primer criterio a aplicar es la intención de los contratantes.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 2000 ha establecido al respecto que "...... Es doctrina reiteradísima de esta sala que las normas que contienen las reglas de interpretación de los contratos no pueden citarse en bloque, y que cuando se cita como infringido el art. 1281 CC hay que especificar en cuál de sus párrafos, pues no puede propugnarse en un mismo motivo la interpretación literal y la interpretación espiritualista del contrato, y, en consecuencia, el artículo 1282 sólo puede citarse en conexión con el párrafo segundo del artículo 1281 ( SSTS 31-12-1998 , 16-2-1999 y 2-3-2000 por citar sólo algunas de las más recientes)"

También como norma de interpretación para averiguar la intención de las partes el artículo 1283, como consecuencia de las dos reglas contenidas en los artículos precedentes, establece que " cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre los que los interesados se propusieron contratar". Otro criterio de interpretación es el que se funda en los elementos lógico y sistemático ( artículos 1.285 , 1.286 y 1.287 del Código Civil ), respecto de los cuales la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 1992 declaró que ".....la interpretación sistemática es la que puede perfilar mejor la verdadera intención de las partes al no extrapolar una frase atribuyéndole un significado "per se" en desconexión con las demás cláusulas que son la efusión o expresión de la voluntad integral o global de los contratantes, o como dice la Sentencia de 30 de octubre de 1963 " la intención que es el espíritu del contrato es indivisible, no pudiendo encontrarse en una cláusula aislada, sino en el todo orgánico que constituye, cuya tesis doctrinal se mantiene en la jurisprudencia ( SS 27-6-1964 , 15-11-1972 y 5-6-1981 ), llegándose a determinar el carácter imperativo del artículo 1285 citado por la sentencia del 28 de abril de 1975 .....".

Al respecto conviene recordar lo ya dicho al respecto en el Fundamento Jurídico anterior, y que se estableció en el Auto de fecha 6 de junio de 2022 del Juzgado de 1ª Instancia nº 81 de Madrid, cuando afirmó que:

" el no otorgamiento por cualquiera de las partes del contrato privado de compraventa en los plazos previstos facultará a la otra parte a resolver el presente contrato, con pérdida de la cantidad entregada por el Cliente en caso de incumplimiento por parte del mismo, o devolución de dicha cantidad al cliente en caso de incumplimiento del Promotor".

La cláusula invocada por la parte demandada no faculta al vendedor a desligarse unilateralmente del contrato de compraventa sin causa, con la devolución simple o duplicada de la cantidad entregada por el comprador. Ni lo dice el tenor literal, ni cabe interpretarlo del conjunto del negocio jurídico. El punto de vista que adopta la cláusula es el del contratante "cumplidor", al que, en caso de que la parte contraria no se avenga a otorgar el contrato privado de compraventa "en los plazos previstos" (recuérdese, quince días siguientes al cumplimiento de la condición suspensiva), le faculta para resolver el contrato con recuperación, en caso del comprador, del dinero entregado, o lo que es lo mismo, le faculta a no padecer demora alguna por parte de quien no ha respetado ese plazo, resolviendo a su instancia el contrato".resolución que fue íntegramente confirmada por el Auto de este Tribunal de fecha 16 de febrero de 2023.

En consecuencia, con lo expuesto pues, y dando además por reproducidos los demás argumentos esgrimidos en la resolución impugnada, a los que nos remitimos a fin de evitar repeticiones innecesarias, procede la desestimación del recurso de apelación y la íntegra confirmación de la sentencia recurrida.

SEPTIMO. -Que, al desestimarse el recurso de apelación, a tenor de lo previsto en el artículo 398 LEC, las costas de esta alzada se impondrán a la parte recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,