Sentencia Civil 874/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1259/2023 de 10 de diciembre del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

MAXIMUS VENTURE INVESTMENT S.L. presenta demanda de juicio ordinario frente a POLAR 3 S.L. y contra la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 y DIRECCION001 de Barcelona, por la que impugna el acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios en la Junta de Propietarios celebrada el 15 de julio de 2019 en la que "no se acuerda ni autoriza la privatización del vestíbulo de la DIRECCION001", y solicita que se declare el derecho de uso privativo que la demandante ostenta sobre el vestíbulo accesorio de la DIRECCION001, del edificio sito en Barcelona, con frente a las fachadas del número DIRECCION001 de la citada calle, a la DIRECCION000, y a la DIRECCION003.

Expone que es propietaria en virtud de una escritura de compraventa otorgada con la demandada POLAR 3 S.L. ante el Notario D. Jaime Calvo Francia, el 6 de febrero de 2018 de los locales que conforman la totalidad de los bajos del edificio a excepción de un vestíbulo accesorio con entrada a la DIRECCION001, un vestíbulo principal con entrada a la DIRECCION000, y un patio comunitario, pero de uso exclusivo de la demandante y que posee derechos de uso privativo sobre dicho vestíbulo, basándose en el contrato de compraventa que incluye cláusulas que garantizan este derecho. Sostiene que el uso privativo del vestíbulo ha sido reconocido y ejercido durante más de veinte años, y que la comunidad de propietarios no puede revocar este derecho sin un acuerdo unánime.

Afirma que tanto el vestíbulo como el patio se encontraban cerrados por una cubierta transparente, y todos los locales alquilados a una sociedad de restauración; que con ocasión de proceder al reacondicionamiento de los locales y el vestíbulo para su alquiler, la demandante se percató de la desaparición de la cubierta transparente que existía sobre el vestíbulo accesorio de la DIRECCION001, y que, además de la desaparición de la cubierta, se han abierto las puertas de cristal que delimitaban la cubierta e impedían que se pudiera transitar sobre el techo. De esta forma se ha dado libre acceso desde las zonas comunes de las plantas principales a dicho vestíbulo, y de éste a los locales nº 1 y 2 de la demandante.

La demandante en la Junta de la Comunidad Propietarios de 24 de abril de 2019, informó a los propietarios de su intención de proceder a la reposición de la cubierta que protegía el vestíbulo; sin embargo, la Comunidad de Propietarios, en la Junta Extraordinaria de 15 de julio de 2019, denegó la privatización del vestíbulo de la DIRECCION001, argumentando que este acuerdo es contrario a los estatutos de la comunidad.

En base a lo anterior, solicita que, previos los trámites legales oportunos, se dicte en su día sentencia por la que se declare:

1.- La nulidad del acuerdo de la Comunidad de Propietarios adoptado en la Junta de 15 de julio de 2019, por ser contrario a lo establecido en la norma tercera de los Estatutos.

2.- Que el vestíbulo accesorio que da entrada al edificio que conforma la Comunidad de Propietarios demandada por la DIRECCION001 es un elemento común de uso privativo por la demandante.

3.- Que a resultas de la indicada calificación, la demandante tiene derecho a cubrir el indicado vestíbulo con una cubierta transparente a nivel del piso DIRECCION002 de acuerdo con lo previsto en la norma tercera de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.

4.- Que se condene a la Comunidad de Propietarios a estar y pasar por las anteriores declaraciones, y a la mercantil POLAR 3 S.L. a cumplir con el acuerdo alcanzado en el pacto III del contrato suscrito entre las partes 29 de diciembre de 2017 y que ha sido acompañado como documento nº 11, y a informar a la Comunidad demandada de la existencia del indicado acuerdo de privatización del vestíbulo de la DIRECCION001.

5.- Que a resultas de la existencia de dicho acuerdo se declare que la demandante tiene un derecho de uso privativo sobre el vestíbulo de la DIRECCION001 y a cubrirlo en la forma establecida en la norma tercera de los estatutos de la Comunidad.

Todo ello, con expresa imposición de las costas causadas.

La Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Barcelona presenta escrito de contestación en la que opone que la demanda incurre en una indebida acumulación de acciones, ya que las pretensiones de la actora se basan en diferentes títulos y causas de pedir. Expone que el uso privativo del vestíbulo sólo es posible bajo ciertas condiciones que no se cumplen actualmente, y niega que exista un derecho de usucapión, dado que la comunidad nunca ha consentido dicho uso. Argumenta que cualquier acuerdo entre MAXIMUS VENTURE INVESTMENT S.L. y POLAR 3 S.L. no puede alterar el título constitutivo de la Comunidad, que requiere un acuerdo de la Junta con las mayorías necesarias. Expone que MAXIMUS VENTURE INVESTMENT S.L. ha realizado obras en el vestíbulo sin autorización, lo que ha llevado a la apertura de expedientes administrativos por parte del Ayuntamiento de Barcelona, que ha requerido a MAXIMUS VENTURE INVESTMENT S.L. a deshacer dichas obras. Y concluye solicitando la desestimación de la demanda y la aceptación de la reconvención.

Asimismo, formula reconvención interesando se condene a MAXIMUS VENTURE INVESTMENT S.L. a restituir el vestíbulo accesorio con entrada por la DIRECCION001 a la situación anterior a mayo de 2019, es decir a:

a) Eliminar la cubierta colocada sobre el vestíbulo.

b) Desbloquear la entrada por la DIRECCION001 para que pueda ser utilizada por los vecinos de la Comunidad.

c) Eliminar el cristal adyacente a la puerta de cristal de la DIRECCION002 que conecta con la escalinata del vestíbulo, posibilitando el acceso por parte de los vecinos.

Por todo ello, pide se condene a MAXIMUS VENTURE INVESTMENT S.L. a deshacerlas y dejar el vestíbulo tal como estaba antes de mayo de 2019.

POLAR 3 S.L. se opone a la demanda presentada. Argumenta que la acumulación de acciones planteada por la parte actora es indebida, tanto desde la perspectiva objetiva como subjetiva, ya que las acciones son incompatibles y no existe un nexo entre ellas. Expone que la demanda busca impugnar un acuerdo de la Comunidad de Propietarios que no puede dirimir sobre la validez de documentos privados entre las partes, y que cualquier conflicto debe resolverse entre ellas. Aclara la distinción entre el contrato de arras y el contrato de compraventa, señalando que el primero es un acto preparatorio que no otorga derechos de uso exclusivo sobre elementos comunes. Sostiene que el contrato de arras ha perdido eficacia con la firma del contrato de compraventa, que es el único que obliga a las partes. Argumenta que la parte actora intenta confundir la naturaleza de los contratos y que no se ha demostrado un derecho consolidado de uso exclusivo del vestíbulo, ya que éste es un elemento común de la Comunidad de Propietarios. Y solicita la desestimación de la demanda y la admisión de su contestación, así como la imposición de costas a la parte actora.

MAXIMUS VENTURE INVESTMENT S.L. se opone a la demanda reconvencional interpuesta por la Comunidad de Propietarios. Argumenta que, incluso si se considerara que el vestíbulo en cuestión es un elemento común, la Comunidad no podría exigir la reposición de elementos alterados sin su consentimiento previo, ya que las obras realizadas por la parte demandada fueron comunicadas y autorizadas por un propietario anterior. Además, menciona que la parte opositora ha solicitado copias de expedientes administrativos que la actora afirma haber ocultado, pero que no ha podido obtener debido a las restricciones impuestas por la pandemia. Critica la falta de fundamentación jurídica en la demanda reconvencional, lo que se considera un defecto legal que vulnera el derecho de defensa de la parte opositora. Argumenta que la Comunidad no ha justificado adecuadamente su pretensión y que, en caso de que se alegue un uso privativo del vestíbulo, esto se debe a una estrategia procesal para confundir la situación real. Finalmente, solicita la desestimación de la demanda reconvencional y argumenta que cualquier reclamación de la Comunidad debe ser considerada abusiva y contraria a derecho.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda presentada por MAXIMUS VENTURE INVESTMENT S.L. contra POLAR 3 S.L. y la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 y DIRECCION001 de Barcelona, y estima íntegramente la demanda reconvencional presentada por la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 y DIRECCION001 de Barcelona, condena a MAXIMUS VENTURE INVESTMENT S.L. a eliminar la cubierta colocada sobre el vestíbulo, desbloquear la entrada por la DIRECCION001 para que pueda ser utilizada por los vecinos de la Comunidad y a eliminar el cristal adyacente a la puerta de cristal de la DIRECCION002 que conecta con la escalinata del vestíbulo, posibilitando el acceso por parte de los vecinos, debiéndose llevar a cabo las obras en el plazo de un mes desde que se dicte sentencia, pudiendo ser realizadas por la Comunidad de Propietarios para el caso de que la demandada reconvencional no dé cumplimiento a las mismas en el plazo fijado, con imposición de las costas de la demanda y de la demanda reconvencional a MAXIMUS VENTURE INVESTMENT S.L.

Por auto de fecha 16 de enero de 2023, se completa el fallo de la sentencia en sentido de que si las obras a que ha resultado condenada MAXIMUS VENTURE INVESTMENT S.L. no son por ella ejecutadas en el plazo fijado, podrán ser realizadas por la Comunidad de Propietarios a costa de MAXIMUS VENTURE INVESTMENT S.L.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de MAXIMUS VENTURE INVESTMENT S.L. interpone recurso de apelación en el que solicita la nulidad del acuerdo de la comunidad que prohíbe la privatización del vestíbulo de la DIRECCION001, argumentando que dicho acuerdo es contrario a la norma establecida en el título constitutivo de la propiedad horizontal. La apelante sostiene que el vestíbulo debe ser considerado un elemento común de uso privativo, basándose en la existencia de un acuerdo entre los propietarios de los locales y de la DIRECCION002, que permitiría su uso exclusivo. La sentencia recurrida ha interpretado erróneamente la norma, limitando la posibilidad de uso privativo a la coincidencia de titularidades, sin considerar la alternativa del acuerdo entre propietarios. Además, la apelante argumenta que el pacto existente entre ella y la mercantil codemandada, que garantizaba el uso del vestíbulo, no ha sido debidamente valorado por el juzgado, y que su omisión en la escritura de compraventa no implica su extinción. La apelante también impugna la reconvención de la comunidad, alegando que la retirada de la cubierta del vestíbulo fue unilateral y que la comunidad no puede exigir su eliminación sin un acuerdo previo. En conclusión, la apelante solicita que se estime su recurso, se reconozca el uso privativo del vestíbulo y se desestime la reconvención de la comunidad, y, subsidiariamente, afirma que la resolución del caso implica una complejidad jurídica que justifica la no imposición de costas.

Ambas apeladas impugnan el recurso y solicitan la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Resumen de antecedentes.

Para la resolución del presente recurso debemos partir de la relación de hechos relevantes acreditados:

1. La escritura de agregación de finca, declaración de obra nueva, división horizontal y reserva de derecho, de fecha 28 de febrero de 1991, documento 11, parte 2, de la demanda, en el apartado Régimen de la Comunidad, contiene una norma tercera a tenor de la cual:

"El suelo del patio-claustro interior del edificio, de superficie ciento catorce metros cincuenta decímetros cuadrados y al que tienen acceso los departamentos números uno, tres y cuatro, o locales comerciales números uno, tres y cuatro, es para uso y disfrute exclusivo de los titulares de éstos, quienes podrán, si lo desean, cerrar para dicho uso exclusivo la comunicación que el patio tiene con el vestíbulo principal del edificio por la DIRECCION000, siendo a su cargo, también de forma exclusiva, todos los gastos de conservación, limpieza y reparación, y con la única condición de que el cerramiento, en su caso deberá efectuarse con material transparente a fin de no privar la vista sobre el propio patio-claustro desde el citado vestíbulo principal transparente a fin de no privar la vista sobre el propio patio-claustro desde el citado vestíbulo principal. Asimismo, podrán cubrir el patio, a nivel del suelo del piso DIRECCION002, con un techo transparente o semitransparente, incluso resistente como forjado transitable, pero en este caso el resto de la Comunidad no podrá impedir la luz natural cubriéndolo, y deberá respetarlo en las mismas condiciones de un elemento común, si bien su mantenimiento y limpieza corresponderán a la planta o plantas que queden bajo el mismo. Al propio tiempo, en el caso de que la totalidad de los departamentos de la planta baja y del piso DIRECCION002 pertenezcan a un mismo titular, éste podrá privatizar para su uso y disfrute exclusivo el vestíbulo accesorio del edificio por la DIRECCION001, que tiene una superficie de sesenta y tres metros cuadrados, además del repetido patio-claustro. En este caso, podrá instalar la explicada cubierta del patio-claustro a nivel del techo del piso DIRECCION002. La instalación de dicha cubierta, sea cual fuere su nivel, podrá hacerse con una tolerancia máxima de ochenta centímetros contados hacia arriba o hacia abajo desde el forjado. También podrán, de común acuerdo, los propietarios de los departamentos números NUM000, NUM001, NUM002 Y NUM003, o locales comerciales números uno y dos de la planta baja y pisos DIRECCION002 y DIRECCION004, privatizar para su uso exclusivo el vestíbulo de la DIRECCION001".

2. En fecha 29 de diciembre de 2017, se suscribió un contrato de arras entre la sociedad POLAR 3 S.L. como parte vendedora y la sociedad MAXIMUS VENTURE INVESTMENT S.L. como parte compradora, que fue elevado a público por escritura pública de la misma fecha, en relación a los locales siguientes, documento 12 de la demanda:

a) Urbana. Uno. Local comercial número uno, en la planta baja a la izquierda entrando por el vestíbulo de la calle Flassaders, del edificio sito en Barcelona, con frentes a fachadas, a la calle Flassaders, número veintiuno, a la calle Sabateret números uno y tres y a la calle Mesón de Sant Antoni número seis. Inscrita en el Registro de la Propiedad de Barcelona número 24, al Tomo 3503, Libro 227, Folio 104, finca número 5624 de Barcelona, Sección 2ª. Referencia Catastral 1721109DF3812B0001EX

b) Urbana. Dos. local comercial número dos, en la planta baja a la derecha entrando por el vestíbulo de la calle Flassaders, del edificio sito en Barcelona, con frentes a fachadas, a la calle Flassaders, número veintiuno, a la calle Sabateret números uno y tres y a la calle Mesón de Sant Antoni número seis. Inscrita en el Registro de la Propiedad de Barcelona número 24, al Tomo 3134, Libro 176, Folio 6, finca número 5626 de Barcelona, Sección 2ª. Referencia Catastral: 1721109DF3812b0002RM.

c) Urbana. Local comercial número tres, en la planta baja, a la derecha entrando por el vestíbulo principal de la calle Sabateret, del edificio sito en Barcelona, con frentes a fachadas, a la calle Sabateret números uno y tres y a la calle Mesón de Sant Antoni número seis. Inscrita en el Registro de la Propiedad de Barcelona número 24, al Tomo 3134, Libro 176, Folio 10, finca número 5628 de Barcelona Sección 2ª. Referencia Catastral: 1721109DF3812B0003TQ.

d) Urbana. Cuatro. Local comercial número cuatro, en la planta baja, con frente a la calle Mesón de Sant Antoni, del edificio sito en Barcelona, con frentes a fachadas, a la calle Flassaders, número veintiuno, a la calle Sabateret, números uno y tres y a la calle Mesón de Sant Antoni número seis. Inscrita en el Registro de la Propiedad de Barcelona número 24, al Tomo 3134, Libro 176, Folio 15, finca número 5630 de Barcelona, Sección 2ª. Tiene la referencia catastral 1721109DF3812B0004YW.

e) Urbana. Número uno. Local almacén, radicado en la planta baja de la casa sita en Barcelona, calle de Sabateret, número cinco. Inscrita en el Registro de la Propiedad de Barcelona número 24, al Tomo 3661, Libro 248, Folio 67, finca número 2548 de Barcelona Sección 2ª. Tiene la referencia catastral 1721107DF3812B0001IX.

3. El día 6 de febrero de 2018 se otorgó escritura pública de compraventa documento 1 de la demanda.

4. Tanto en la escritura pública de elevación a público del contrato de arras de fecha 29 de diciembre de 2017 como en la escritura pública de compraventa de 6 de febrero de 2018 se recoge, en el apartado Normas Propiedad Horizontal, la norma tercera contenida en el Título Constitutivo que hemos transcrito en el ordinal 1.

5. En el contrato privado de arras suscrito entre las partes 29 de diciembre de 2017 se incluía un Pacto III a tenor del cual:

"Uso del vestíbulo accesorio: la propietaria en su condición de titular de la totalidad de los departamentos de la planta primera se compromete a no impedir, obstaculizar ni perjudicar en ningún otro modo, ya directamente ya por medio de iniciativas adoptadas en el seno de la comunidad de propietarios, el uso a que actualmente está destinado el vestíbulo accesorio de la finca por la DIRECCION001, y garantiza a la adquirente que podrá mantener el aprovechamiento actual del mismo, sea directamente sea por la arrendataria de las fincas, en las condiciones en que hasta ahora se ha venido disfrutando, y que defenderá ante la comunidad llegado el caso con sus derechos de voto, el mantenimiento del uso presente del vestíbulo, promoviendo, si fuera necesario, la oportuna modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, defenderá ante la comunidad, llegado el caso del derecho a voto, el mantenimiento del uso actual", documento .

6. Este pacto III contenido en el contrato de arras no fue trasladado a la escritura pública de compraventa de fecha 6 de febrero de 2018.

7. En la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000, celebrada el día 24 de abril de 2019, se informó a los representantes de MAXIMUS VENTURE INVESTMENT S.L. y al resto de asistentes que "los espacios y elementos comunes de la finca tales como el vestíbulo de la DIRECCION001, no podrán ser alterados ni utilizados a nivel privativo sin consentimiento y previo acuerdo de la Comunidad", documento 21 de la demanda.

8. En la Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000, celebrada el día 15 de julio de 2019, se adoptó el acuerdo siguiente:

"Primero y único. Alteración del espacio y elementos comunitarios, por parte de la propiedad de los locales 1, 2, 3 y 4, sin consentimiento ni autorización de la Comunidad. Propuesta de las acciones legales a emprender al respecto.

Se informa a los asistentes de la actuación realizada por los propietarios de los Locales 1,2,3 y 4, la sociedad MAXIMUS VENTURE INVESTMENT S.L. en el vestíbulo accesorio de la finca por la DIRECCION001, en el que han instalado un cristal yuxtapuesto a la Puerta de cristal existente en la DIRECCION002, que daba acceso a la escalinata, impidiendo de este modo la salida y entrada al resto del edificio.../...

.../...Por tanto, mientras no se dé cualquiera de las dos circunstancias que prevé la norma tercera establecida en dicha Escritura de División Horizontal, por parte de la Comunidad de Propietarios no se acuerda la privatización del vestíbulo de la DIRECCION001, ni de los elementos comunes en la forma pretendida por MAXIMUS, acordándose por la mayoría de los asistentes y debidamente representados, facultar a la Presidenta SRA. María Luisa, para que pueda designar un Perito si fuere necesario y otorgar poder para pleitos en favor de Abogados y Procuradores, para emprender acciones legales oportunas en defensa de los intereses de la Comunidad, todo ello sin perjuicio de lo que pueda resolver el Ayuntamiento, tras las inspecciones realizadas en la finca por la Guardia Urbana", documento 22 de la demanda.

TERCERO.- Vestíbulo elemento común. No se cumplen las condiciones para su privatización.

Como primer motivo de recurso, MAXIMUS VENTURE INVESTMENT S.L. impugna la calificación del vestíbulo como zona de uso común. Invoca la infracción de lo dispuesto en el artículo 553-31.1. a) del Libro Quinto del Libro Quinto del Codi Civil de Catalunya por efectuarse una errónea interpretación de la norma tercera del Régimen de la Comunidad.

Argumenta la recurrente que la norma tercera de los Estatutos de la Comunidad dispone: "Al propio tiempo, en el caso de que la totalidad de los departamentos de la planta baja y del piso DIRECCION002 pertenezcan a un mismo titular, éste podrá privatizar para su uso y disfrute exclusivo el vestíbulo accesorio del edificio por la DIRECCION001, que tiene una superficie de sesenta y tres metros cuadrados, además del repetido patio-claustro. En este caso, podrá instalar la explicada cubierta del patio-claustro a nivel del techo del piso DIRECCION002. La instalación de dicha cubierta, sea cual fuere su nivel, podrá hacerse con una tolerancia máxima de ochenta centímetros contados hacia arriba o hacia abajo desde el forjado. También podrán, de común acuerdo, los propietarios de los departamentos números NUM000, NUM001, NUM002 y NUM003, o locales comerciales números uno y dos de la planta baja y pisos DIRECCION002 y DIRECCION004, privatizar para su uso exclusivo el vestíbulo de la DIRECCION001".

En base al párrafo trascrito, la parte apelante defiende que el título constitutivo permite la privatización del vestíbulo, no sólo en el caso de que la totalidad de los departamentos de la planta baja y del piso DIRECCION002 pertenezcan a un mismo titular, sino también cuando exista acuerdo entre los propietarios de los departamentos números NUM000, NUM001, NUM002 y NUM003, o locales comerciales números uno y dos de la planta baja y pisos DIRECCION002 y DIRECCION004.

Efectivamente, de la lectura de este fragmento se deduce que la norma tercera del Régimen de la Comunidad permite un uso privativo del vestíbulo de DIRECCION001 si los cuatro locales de la planta baja y DIRECCION002 no pertenecen a un mismo titular, pero existe, en un momento determinado, un acuerdo entre los propietarios de los locales comerciales números uno y dos de la planta baja y pisos DIRECCION002 y DIRECCION004 para privatizar para su uso exclusivo el vestíbulo de la DIRECCION001.

Es decir, conforme a la norma tercera de las normas especiales del régimen de la Comunidad de Propietarios, podrá privatizarse el uso del vestíbulo accesorio de la DIRECCION001 en dos supuestos: siempre que el propietario de los departamentos de la planta baja y de la planta DIRECCION002 sea el mismo o cuando exista acuerdo entre los propietarios de los locales de la planta baja y los propietarios de los locales de la planta principal.

Cuando POLAR 3 S.L. era propietaria de los locales de la planta baja y de los locales de la planta principal concurría el primer supuesto de hecho. Pero tras la compraventa de los locales de la planta baja llevada a cabo por escritura pública de compraventa de 6 de febrero de 2018, dejó de acontecer el primer supuesto de hecho, pero tampoco se cumple el segundo supuesto de hecho exigido para que pueda privatizarse el uso del vestíbulo de la DIRECCION001.

Por tanto, no acaece el segundo presupuesto requerido en la norma tercera de las normas especiales del régimen de la Comunidad de Propietarios para que se pueda atribuir un uso privativo al vestíbulo de la DIRECCION001, esto es, que exista acuerdo entre los propietarios de los locales comerciales números uno y dos de la planta baja y pisos DIRECCION002 y DIRECCION004 para privatizar para su uso exclusivo el vestíbulo de la DIRECCION001, conforme a lo previsto en los Estatutos de la Comunidad. En otras palabras, este acuerdo entre propietarios de los diferentes departamentos de la planta baja y de la planta DIRECCION002 no ha llegado a existir, sino que, en el marco de la celebración de un contrato de arras, conscientes las partes vendedora y compradora que no se iba a dar la primera premisa para asignar un uso privativo al vestíbulo, la vendedora, a modo de acuerdo de intenciones, se comprometía a llevar a cabo una actividad en el seno de la comunidad de propietarios tendente a conseguir que se admitiera que el uso del vestíbulo siguiera teniendo carácter privativo para el propietario de los locales de la planta baja.

Así, el Pacto III del contrato de arras indica:

"Uso del vestíbulo accesorio: la propietaria en su condición de titular de la totalidad de los departamentos de la DIRECCION002 se compromete a no impedir, obstaculizar ni perjudicaren ningún otro modo, ya directamente ya por medio de iniciativas adoptadas en el seno de la comunidad de propietarios, el uso a que actualmente está destinado el vestíbulo accesorio de la finca por la DIRECCION001, y garantizaa la adquirente que podrá mantener el aprovechamiento actual del mismo, sea directamente sea por la arrendataria de las fincas, en las condiciones en que hasta ahora se ha venido disfrutando, y que defenderáante la comunidad llegado el caso con sus derechos de voto, el mantenimiento del uso presente del vestíbulo, promoviendo, si fuera necesario, la oportuna modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, defenderá ante la comunidad, llegado el caso del derecho a voto, el mantenimiento del uso actual", documento 12 de la demanda.

O sea, de la lectura del Pacto III del contrato de arras se desprende que no llegó a existir un acuerdo entre el propietario de los locales comerciales números uno y dos de la planta baja y el propietario de los pisos DIRECCION002 y DIRECCION004 para privatizar para su uso exclusivo el vestíbulo de la DIRECCION001, sino una mera una mera declaración de intenciones, en el momento de suscribirse el contrato de arras, por la que el vendedor se comprometía a hacer todo lo posible para que el comprador pudiera mantener el uso privativo del vestíbulo, pero no es un pacto en firme entre los propietarios de los locales comerciales números uno y dos de la planta baja y el propietario de los pisos DIRECCION002 y DIRECCION004 por el que acuerdan atribuir un uso privativo al referido vestíbulo.

Se trata de una declaración de intenciones, es decir, una declaración realizada por una persona o entidad en la que expresa su intención de ejecutar una acción determinada, "se obliga a favorecer"como dice la sentencia apelada, a llevar a cabo una actividad en el futuro "en el seno de la comunidad de propietarios"para que el vestíbulo (elemento común) pueda continuar teniendo un uso privativo para los locales afectados, pero no llega a materializarse un acuerdo entre el propietario de los locales comerciales números uno y dos de la planta baja y el propietario de los pisos DIRECCION002 y DIRECCION004 por el que acuerdan asignar un uso privativo al referido vestíbulo, por la simple razón que cuando incluyen dicho pacto en el contrato de arras no se da la premisa básica de ser un acuerdo entre dos o más personas, físicas o jurídicas, que en el momento del acuerdo, sean propietarias de los locales de la planta baja y de los locales de la DIRECCION002.

En suma, cabe calificar el Pacto III del contrato de arras como de "acuerdo de intenciones", por lo que no llega a la categoría jurídica de pacto entre las partes una vez adquirida la propiedad de los locales de la planta baja por parte de MAXIMUS VENTURE INVESTMENT S.L.

En consecuencia, tras la adquisición de los locales por MAXIMUS VENTURE INVESTMENT S.L. por escritura pública de compraventa de 6 de febrero de 2018 no concurrían ninguno de los dos presupuestos para privatizar para su uso y disfrute exclusivo el vestíbulo accesorio del edificio por la DIRECCION001: ni la totalidad de los departamentos de la planta baja y del piso DIRECCION002 pertenecían a un mismo titular, ni los propietarios de los departamentos números NUM000, NUM001, NUM002 y NUM003, o locales comerciales números uno y dos de la planta baja y pisos DIRECCION002 y DIRECCION004, alcanzaron un acuerdo para privatizar para su uso exclusivo el vestíbulo de la DIRECCION001.

CUARTO.- El pacto de arras no es un acuerdo vinculante para la comunidad.

En su segundo motivo de recurso, MAXIMUS VENTURE INVESTMENT S.L. afirma que la sentencia de primera instancia ha infringido los artículos 1.282 y 1.204 del Código Civil, en relación la vigencia del acuerdo, y concurrencia del supuesto de hecho previsto en la norma tercera de los Estatutos de la Comunidad para la existencia de la cubierta y cerramientos que garantizan el uso privativo del vestíbulo.

Plantea que la omisión del Pacto III en el contrato de compraventa no implica su extinción, sino que sólo si se hubiera declarado expresamente su extinción en la escritura de compraventa, o existiera una obligación incompatible, cabría entender extinguida la obligación. Afirma que el acuerdo existe, es eficaz, y oponible a la demandada desde que ambas mercantiles suscribieron el contrato de compraventa con arras confirmatorias, y que, en ningún caso, es posible entenderlo extinguido por la suscripción de la escritura compraventa.

También afirma la parte apelante que el acuerdo existía antes de que MAXIMUS VENTURE INVESTMENT S.L. adquiriera la propiedad, pero también después de la suscripción de la escritura de compraventa.

Pues bien, no es posible alcanzar un acuerdo entre propietarios cuando una de las partes todavía no es propietaria.

Como señalaba la Comunidad demandada, cuando se firmó el contrato de arras MAXIMUS VENTURE INVESTMENT S.L. no era todavía propietaria de local alguno, de manera que no se cumplía el requisito previo del acuerdo: que fuera propietario de los locales uno y dos.

Esto es, en el momento en que se firmó el contrato de arras, MAXIMUS VENTURE INVESTMENT S.L no era propietaria, por lo que no concurría el segundo supuesto de la Norma Especial Tercera de la Comunidad de Propietarios, que consiste en la existencia de un acuerdo entre "los propietarios de los departamentos NUM000, NUM001, NUM002 y NUM003".

Reiterando lo expuesto en el ordinal anterior, nos hallamos ante una mera declaración de intenciones contenida en el contrato de arras, pero no llegó a existir un acuerdo entre los propietarios de los locales comerciales números uno y dos de la planta baja y de los pisos DIRECCION002 y DIRECCION004 para privatizar para su uso exclusivo el vestíbulo de la DIRECCION001 una vez adquirida la propiedad de los locales de la planta baja por MAXIMUS VENTURE INVESTMENT S.L.

En consecuencia, cabe concluir que no nos hallamos ante un acuerdo entre propietarios en la forma exigida en los Estatutos que pueda hacerse valer frente a la Comunidad de Propietarios.

QUINTO.- Inexistencia de abuso de derecho.

En último término, MAXIMUS VENTURE INVESTMENT S.L. impugna la estimación de la reconvención, alegando la infracción de lo dispuesto en el apartado 4 del artículo 553- 36 del Libro Quinto del Codi Civil de Catalunya. Afirma que en el supuesto de que se estime la existencia de un derecho de la Comunidad de Propietarios sobre la cubierta, estamos ante un uso abusivo del mismo, expresamente prescito por el artículo 7.2 del Código Civil.

Argumenta que la resolución recurrida fundamenta su resolución en el artículo 553.26 del Codi Civil de Catalunya, por entender que la cubierta del vestíbulo y el bloqueo del acceso al vestíbulo eran únicamente posibles mediante una modificación del título constitutivo.

Y concluye que, de conformidad con lo dispuesto en artículo 553-36 apartado 4 del Codi Civil de Catalunya, siendo evidente la existencia de una autorización previa de la Comunidad que autorizó la colocación de la cubierta, no es posible exigir su retirada, y ello con independencia de la calificación que se efectúe respecto del uso del vestíbulo.

Pues bien, el artículo 553.31.1 del Codi Civil de Catalunya, establece:

"1. Los acuerdos de la junta de propietarios pueden impugnarse judicialmente en los siguientes casos:

a) Si son contrarios a las leyes, al título de constitución o a los estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho.

b) Si son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para uno de los propietarios".

En la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000, celebrada el día 24 de abril de 2019, se recoge la manifestación de MAXIMUS VENTURE INVESTMENT S.L., en cuanto a la intención de reponer el cerramiento de cristal existente en dicho vestíbulo y que comenta ha sido retirado sin su consentimiento, indicando asimismo que todo ello se fundamente en el hecho que MAXIMUS VENTURE INVESTMENT S.L. tiene el acuerdo requerido con el titular de los pisos DIRECCION002 y DIRECCION004 de la finca, que permiten, según entienden y manifiestan los representantes de MAXIMUS VENTURE INVESTMENT S.L., la privatización para su uso exclusivo de dicho vestíbulo, manifestando asimismo dichos representantes que se ha verificado hasta la actualidad a favor de MAXIMUS VENTURE INVESTMENT S.L.

Por parte de la Administración queda recogida dicha manifestación de MAXIMUS VENTURE INVESTMENT S.L. y se informa a dichos representantes y al resto de asistentes que "los espacios y elementos comunes de la finca tañes como el vestíbulo de la DIRECCION001, no podrán ser alterados ni utilizados a nivel privativo sin consentimiento y previo acuerdo de la Comunidad.

En cuanto al acuerdo al que hacen referencia los representantes de MAXIMUS VENTURE INVESTMENT S.L., la Administración informa que no tiene potestad para entrar a valorar los acuerdos privados entre copropietarios, por lo que cualquier actuación a realizar o acuerdo a tomar en este sentido, queda sujeta al cumplimiento de lo regulado en la escritura de división horizontal de la finca, acreditando ambas partes que se da la circunstancia establecida",documento 21 de la demanda.

En la Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000, celebrada el día 15 de julio de 2019, convocada con un único punto del orden del día:

"Primero y único. Alteración del espacio y elementos comunitarios, por parte de la propiedad de los locales 1, 2, 3 y 4, sin consentimiento ni autorización de la Comunidad. Propuesta de las acciones legales a emprender al respecto.

Se informa a los asistentes de la actuación realizada por parte de los propietarios de los Locales 1,2,3 y 4, la sociedad MAXIMUS VENTURE INVESTMENT S.L., en el vestíbulo accesorio de la finca por la DIRECCION001, en el que han instalado un cristal yuxtapuesto a la puerta de cristal existente en la DIRECCION002, que daba acceso a la escalinata, impidiendo de este modo la salida y entrada al resto del edificio".

Y se adopta el acuerdo siguiente:

"Por tanto, mientras no se dé cualquiera de las dos circunstancias que prevé la norma tercera establecida en dicha Escritura de División Horizontal, por parte de la Comunidad de Propietarios no se acuerda la privatización del vestíbulo de la DIRECCION001, ni de los elementos comunes en la forma pretendida por MAXIMUS, acordándose por la mayoría de los asistentes y debidamente representados, facultar a la Presidenta SRA. María Luisa, para que pueda designar un Perito si fuere necesario y otorgar poder para pleitos en favor de Abogados y Procuradores, para emprender acciones legales oportunas en defensa de los intereses de la Comunidad, todo ello sin perjuicio de lo que pueda resolver el Ayuntamiento, tras las inspecciones realizadas en la finca por la Guardia Urbana", documento 22 de la demanda.

El apartado 4 del artículo 553-36 del Codi Civil de Catalunya hace referencia al uso y disfrute de los elementos privativos, y dispone:

"4. La comunidad puede exigir la reposición al estado originario de los elementos comunes alterados sin su consentimiento. Sin embargo, se entiende que la comunidad ha dado su consentimiento si la ejecución de las obras es notoria, no disminuye la solidez del edificio ni supone la ocupación de elementos comunes ni la constitución de nuevas servidumbres y la comunidad no se ha opuesto en el plazo de caducidad de cuatro años a contar desde la finalización de las obras".

El artículo 553. 42. 1 del CCC señala: "1. El uso y disfrute de los elementos comunes corresponde a todos los propietarios de elementos privativos y debe adaptarse al destino establecido por los estatutos o al que resulte normal y adecuado a su naturaleza, sin perjudicar el interés de la comunidad".

Y el artículo 553. 43.1 del CCC indica: "1. En el título de constitución o por acuerdo unánime de la junta, se puede vincular a uno o a varios elementos privativos el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes. Esta vinculación no los hace perder la naturaleza de elemento común"

El Tribunal Superior de Justicia de Catalunya en su sentencia de 5 de julio de 2013 declara que: "Teniendo en cuenta, en consecuencia, que en el régimen de la propiedad horizontal, el límite de los derechos de cada uno de los propietarios es la conservación y subsistencia del propio sistema así como el equilibrio entre los intereses en juego, los comunitarios y los particulares, prevaleciendo la voluntad de la comunidad a través del juego de mayorías previsto en el art. 553-25 cuando de la alteración de los elementos comunes se trata, (...)Para poder calificar la actuación de la Comunidad en el acuerdo adoptado como abusiva sería necesario que se hubiese utilizado la norma por parte de la Comunidad con mala fe civil en el sentido de solo patentizarse el perjuicio para un propietario, sin beneficio para la comunidad. En definitiva, una actuación no fundada en una justa causa y realizada con una finalidad ilegítima no susceptible de amparo".

En el caso analizado, la actuación de la Comunidad de Propietarios no puede tildarse de ilegítima. En este sentido, la Comunidad autorizó en su momento el uso exclusivo del vestíbulo de la DIRECCION001 conforme a la norma tercera del Título Constitutivo pero habiéndose producido un cambio de circunstancias y no concurriendo ninguna de las dos premisas de hecho previstas en la referida norma tercera, esto es, que el propietario de los departamentos de la planta baja y de la planta principal sea el mismo o que exista acuerdo entre los propietarios de los locales de la planta baja y los propietarios de los locales de la planta principal, no está obligada la Comunidad a permitir el uso privativo de un elemento común, por lo que entendemos que el acuerdo comunitario no puede ser considerado como adoptado en el ejercicio de un abuso de derecho. Al contrario, ha sido la demandante la que, tras haberle denegado el permiso para ello, ha colocado la cubierta, ha bloqueado la entrada por la DIRECCION001 y ha instalado un cristal adyacente a la puerta de cristal de la planta principal, actuando por la vía de hecho.

En consecuencia, no puede admitirse que la actuación de la Comunidad de Propietarios deba ser calificada de abuso de derecho, por lo que procede desestimar el recurso de apelación.

SEXTO.- Costas de la primera instancia.

Subsidiariamente, la parte apelante solicita se deje sin efecto la condena en costas a la demandante, contenida en la sentencia de primera instancia, que desestima la demanda.

La parte apelante considera que, en el presente caso, existen suficientes dudas de hecho y de derecho que justifican hacer uso de la excepción contenida en el artículo 394.1 segundo párrafo, de la L.E.C.

La regulación que nuestro derecho procesal hace respecto de la imposición de costas, en concreto, el artículo 394.1 de la L.E.C., sienta el criterio general del vencimiento objetivo. Sólo prevé, como excepción, la concurrencia de serias dudas de hecho o de derecho.

Según la interpretación del Tribunal Supremo, esa excepción se configura como una facultad discrecional del tribunal, que ha de estar suficientemente motivada.

En el presente caso, consideramos no existen tales dudas de hecho o de derecho que justifiquen aplicar la excepción al principio del vencimiento objetivo.

SÉPTIMO.- Costas del recurso.

Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.