Sentencia Civil 468/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1516/2023 de 10 de julio del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

TELLICO INVEST S.L. presenta demanda de juicio verbal de desahucio por precario frente a los ignorados ocupantes, de la finca sita en la DIRECCION000, de DIRECCION001.

Emplazados los ignorados ocupantes de la vivienda sita en la DIRECCION000, de DIRECCION001, comparece D. Hugo, quien solicita el reconocimiento del beneficio de asistencia jurídica gratuita.

Designados abogado y procurador del turno de oficio, D. Hugo presenta escrito de contestación a la demanda en el que se opone a la misma por los siguientes motivos:

1. En fecha 11 de agosto de 2016, Dª Angelica, esposa del Sr. Hugo, suscribió un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la DIRECCION000, de DIRECCION001, con D. Jose Ignacio, quién se presentó como autorizado para arrendar la vivienda.

Debido al mal estado de la vivienda y con el compromiso de los demandados de ir reparando la vivienda, las partes pactaron una duración de cinco años y una renta de 450 euros. Llegada la fecha de expiración del contrato de arrendamiento, año 2021, el mismo se prorrogó de forma anual, al no haber manifestado ninguna de las partes su voluntad de no renovarlo.

2. El Real Decreto-ley 2/2022, de 22 de febrero, por el que se prorrogan las medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica acuerda la prórroga de la suspensión de los procesos de desahucio y de lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional, acordada por el Real Decreto Ley 11/2020, de fecha 31 de marzo, hasta el 30 de septiembre de 2022.

La Disposición final segunda del Real Decreto-ley 2/2022, de 22 de febrero modifica el artículo 1 bis del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo el cual dispone:

"1. Desde la entrada en vigor del presente real decreto-ley y hasta el 30 de septiembre de 2022, en todos los juicios verbales en los que se sustancien las demandas a las que se refieren los apartados 2 .º, 4 .º y 7.º del artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , y en aquellos otros procesos penales en los que se sustancie el lanzamiento de la vivienda habitual de aquellas personas que la estén habitando sin ningún título habilitante para ello, el Juez tendrá la facultad de suspender el lanzamiento hasta el 30 de septiembre de 2022.

Estas medidas de suspensión que se establecen con carácter extraordinario y temporal, dejarán de surtir efecto en todo caso el 30 de septiembre de 2022.

2. Será necesario para poder suspender el lanzamiento conforme al apartado anterior, que se trate de viviendas que pertenezcan a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de diez viviendas y que las personas que las habitan sin título se encuentren en situación de vulnerabilidad económica por encontrarse en alguna de las situaciones descritas en la letra a) del artículo 5.1.

El Juez tomará la decisión previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, teniendo en cuenta, entre otras que procedan, las siguientes circunstancias: a) Las circunstancias relativas a si la entrada o permanencia en el inmueble está motivada por una situación de extrema necesidad. Al efecto de analizar el estado de necesidad se valorará adecuadamente el informe de los servicios sociales emitido conforme al apartado siguiente.

b) Las circunstancias relativas a la cooperación de los habitantes de la vivienda con las autoridades competentes en la búsqueda de soluciones para una alternativa habitacional que garantizara su derecho a una vivienda digna.

3. Para que opere la suspensión a que se refiere el apartado anterior, quien habite la vivienda sin título habrá de ser persona dependiente de conformidad con lo dispuesto en el apartado dos del artículo 2 de la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia , víctima de violencia sobre la mujer o tener a su cargo, conviviendo en la misma vivienda, alguna persona dependiente o menor de edad.

En todo caso, la persona o personas que ocupan la vivienda sin título deberán acreditar, además, que se encuentran en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica descritas en la letra a) del artículo 5.1 del presente real decreto-ley mediante la presentación de los documentos previstos en el artículo 6.1. El Letrado de la Administración de Justicia, dará traslado de dicha acreditación al demandante o denunciante [...]"

3. El Sr. Hugo convive en la vivienda con su esposa, la Sra. Angelica y la hija en común menor de edad Petra.

4. El Sr. Hugo y su familia se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y residencial y cumple con los presupuestos exigidos en el Real Decreto 11/2020, de 31 de marzo para que opere la suspensión extraordinaria y temporal del presente proceso de desahucio.

La sentencia de primera instancia estima la demanda deducida por TELLICO INVEST S.L. frente a los ignorados ocupantes, de la finca sita en la DIRECCION000, de DIRECCION001, de los que ha comparecido en forma D. Hugo, y en consecuencia, declara el desahucio por precario de D. Hugo y demás ocupantes de dicha finca, a quienes condena a su desalojo, debiendo dejarla vacua, libre y expedita a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento si no desalojaran en el plazo legal, imponiendo a la parte demandada las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de D. Hugo interpone recurso de apelación en el que alega:

a) Error en la valoración de la prueba por cuanto la vivienda litigiosa fue arrendada por la esposa del demandado, Dª Angelica, según contrato de arrendamiento de fecha 11 de agosto de 2016 aportado como documento nº 1 de la contestación a la demanda, el cual justifica la permanencia en la vivienda litigiosa por parte del demandado y su familia. La SRA. Angelica suscribió dicho contrato de arrendamiento en la creencia que el SR. Jose Ignacio estaba autorizado para arrendar dicha vivienda y por ello le entregó la cantidad de 400 euros mensuales en concepto de fianza.

b) La Juez a quo no ha tenido en cuenta que los demandados han realizado una serie de obras de mejora y mantenimiento en la vivienda, como consecuencia del mal estado en que se encontraba la misma, y tampoco ha tenido en cuenta que los demandados desde que residen en dicha vivienda han asumido el pago de los consumos de suministros.

c) La Juez a quo tampoco ha tenido en consideración la grave situación del demandado y su familia y el derecho a una vivienda digna del Sr. Hugo y su familia.

d) La Juez a quo no incoa el incidente extraordinario de suspensión del lanzamiento al considerarse que es prematuro la formación de dicha pieza ya que la sentencia no es firme ni hay fecha de desalojo.

e) Por último, la Juez a quo no solo no ha contemplado lo dispuesto por el Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, modificado por el Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, sino que tampoco ha tenido en cuenta la Ley 1/2022, de fecha 3 de marzo, que modifica la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética y que añade una disposición adicional primera a la Ley 24/2015, de 29 julio.

En el presente caso, la actora, TELLICO INVEST S.L. no ha ha acreditado haber ofertado al SR. Hugo un alquiler social en los términos previstos en la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, a pesar de que ha quedado debidamente acreditado que el demandado y su familia se encuentran en situación de vulnerabilidad económica y riesgo de exclusión residencial.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Inexistencia de título válido.

Como primer motivo de recurso, alega la parte apelante que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba por cuanto la vivienda litigiosa fue arrendada por la esposa del demandado, Dª Angelica, según contrato de arrendamiento de fecha 11 de agosto de 2016, el cual justifica la permanencia en la vivienda litigiosa por parte del demandado y su familia. Afirma que la SRA. Angelica suscribió dicho contrato de arrendamiento en la creencia que el SR. Jose Ignacio estaba autorizado para arrendar dicha vivienda y por ello le entregó la cantidad de 400 euros mensuales en concepto de fianza.

Cabe recordar que el artículo 250.1.2 de la LEC establece que se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca.

Como dice la sentencia del Tribunal Supremo de 11 de noviembre de 2010, citando la STS de 6 de noviembre de 2008, al definir el concepto de precario, "se trata de una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no le corresponde, aunque estemos en la tenencia del mismo y por tanto sin título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho".

Concepto de precario que es mantenido en la sentencia del Tribunal Supremo número 691/2020, de 21 de diciembre.

De forma que el objeto de este proceso se limita únicamente a si el demandado posee o no un título que legitime su ocupación, oponible el actor que interesa la recuperación de su posesión.

Así pues, el juicio de desahucio por precario obliga a examinar, de un lado, la suficiencia del título del actor para acreditar su legitimación activa, cuya prueba corresponde al actor y, de otro, si el demandado es un precarista, o bien, tiene algún título que le vincule con el objeto o con el demandante que justifique su permanencia en la posesión, debiendo recordarse, respecto al título de ocupación, que es doctrina jurisprudencial asentada que no basta su mera alegación, debiendo quedar su existencia, cuanto menos, debidamente justificada; de modo que, si bien no es suficiente para denegar el precario la simple alegación de un título por parte del demandado, debe procederse a su desestimación cuando el demandado presente una apariencia de título (personal o real) o justifique prima facie su existencia.

Esto es, no basta la alegación o aportación de cualquier título aparentemente legitimador de la ocupación para desestimar la acción sino que ha de examinarse si concurren los presupuestos que configuren cuanto menos una apariencia de buen derecho de su título que sea prima facie oponible al actor que pueda comportar la desestimación de la demanda, siendo doctrina jurisprudencial asentada que no basta su mera alegación, debiendo quedar su existencia, cuanto menos, debidamente justificada (corresponde al demandado, ex art. 217 LEC, la carga de la prueba de este hecho), de modo que permita apreciar que no son meras alegaciones carentes de una cierta fiabilidad y con la única finalidad de alargar esa situación de interinidad posesoria.

En el supuesto de autos, ha resultado indiscutida, además de suficientemente probada, la titularidad de la entidad actora, si bien la parte demandada niega que ocupe la vivienda en concepto de precario, pues alega que su ocupación está amparada por un contrato de arrendamiento, a cuyo fin aporta, como documento uno de la contestación a la demanda, un contrato, cuya existencia y realidad es negada de contrario.

En este sentido, D. Hugo manifiesta que ocupa la vivienda en virtud de un contrato de arrendamiento celebrado en fecha 11 de agosto de 2016, suscrito entre D. Jose Ignacio, como arrendador, y Dª Angelica, como arrendataria.

Ahora bien, el contrato aparece suscrito por D. Jose Ignacio, siendo que en aquella fecha y desde el día 27 de marzo de 2007 la propietaria del inmueble era la sociedad DIRECCION002., siendo administradores solidarios D. Rogelio y Dª Claudia, según nota informativa del Registro Mercantil, acompañada por la parte demandante. En el contrato de arrendamiento de fecha 11 de agosto de 2016, figura como arrendador D. Jose Ignacio sin que aparezca en el Registro Mercantil dicha persona como administrador de la citada entidad ni se haya probado que tenga relación algúna con la mercantil DIRECCION002.

La juzgadora de primera instancia considera que dicho contrato es un título inválido y no oponible.

Y examinado el documento aportado por D. Hugo suscrito por D. Jose Ignacio como arrendador y Dª Angelica, como arrendataria, el día 11 de agosto de 2016, este tribunal lo considera insuficiente para formar su convicción acerca de la realidad de la relación arrendaticia y ello por las siguientes consideraciones:

1. El pretendido contrato de arrendamiento está extendido en un documento privado, que no ha sido reconocido, en cuanto a su existencia, fecha, o contenido, por la parte demandante, y tampoco consta incorporado o inscrito en un registro público, por lo que, de acuerdo con la norma general del artículo 1.227 del Código Civil, la fecha que se hace constar en el mismo no puede ser opuesta a terceros.

2. No consta el ingreso o depósito obligatorio de cualquier fianza, en los términos de Llei 13/1996, de 29 de julio, del Registro y el Depósito de Fianzas de los Contratos de Alquiler de Fincas Urbanas, que en su artículo 3 impone a los arrendadores de fincas urbanas, tanto las destinadas a vivienda como las destinadas a otros usos, el depósito en el Instituto Catalán del Suelo de la fianza en metálico establecida en el artículo 36.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos en el plazo de dos meses a contar desde la formalización del contrato.

3. No consta que la parte demandada arrendataria haya pagado a quien aparece en el contrato como arrendador, a cualquier otro propietario anterior o posterior, o a cualquier otra persona autorizada para recibir el pago en su nombre, cantidad alguna en concepto de renta, o de fianza, no habiendo aportado la parte demandada ningún recibo de renta, giro o transferencia, acta notarial, o expediente de consignación, del período transcurrido desde la pretendida celebración del contrato de arrendamiento, hasta la presentación de la demanda; o de las rentas devengadas posteriormente; no habiendo, en definitiva, clara constancia del pago u ofrecimiento de rentas u otras cantidades a cargo de la arrendataria en cualquier momento anterior o posterior a la demanda.

4. La forma de pago se estipula mediante entrega de la renta "en metálico".

5. No existe constancia, en el tiempo transcurrido desde la pretendida celebración del contrato de arrendamiento, de ningún acto propio del demandado o de su esposa en la condición de arrendatarios, no habiendo constancia de que hayan remitido ninguna comunicación al arrendador, en relación con cualquier cuestión relativa al inmueble pretendidamente arrendado, tales como domiciliaciones de pago, o reparaciones, no habiendo constancia de absolutamente ninguna incidencia.

6. No existe constancia, en el tiempo transcurrido desde la pretendida celebración del contrato de arrendamiento, de ningún acto propio de la demandante, o del anterior propietario, en la condición de arrendadores, no habiendo constancia de que la demandante, o cualquier otra persona, en esa condición, por sí, o por medio de administradores u otros profesionales, haya remitido ninguna comunicación a los demandados reconociéndoles la pretendida condición de arrendatarios.

Por consiguiente, valorando que el supuesto contrato de arrendamiento no ha sido registrado, ni depositada la fianza en el Incasol, ni ha pasado por la Cámara de la Propiedad, ni consta que haya abonado renta alguna, coincidimos con la sentencia de primera instancia en que este contrato no es un título válido, vigente y oponible a la actora.

TERCERO.- Realización de obras. Pago de suministros.

Como hemos dicho en numerosas resoluciones, tanto por esta sección trece como por la sección cuarta de esta Audiencia Provincial de Barcelona, ni la realización de obras y reparaciones en la finca ocupada ni el pago por el precarista del coste de servicios y suministros desvirtúa la condición de posesión en precario, pues el pago de los gastos realizados por el ocupante en su propia utilidad, como los suministros de luz, gas, agua, calefacción, contribuciones, etcétera, no tienen la consideración de pagos en concepto de renta.

Y en el presente caso, ni se justifica título alguno ni se ha acreditado pago alguno en concepto de renta.

CUARTO.- Vulnerabilidad económica y social. Alternativa habitacional y convivencia en la vivienda de menores de edad. Doctrina constitucional contenida en la STC 113/2021, de 31 de mayo .

Como tercer motivo de recurso, D. Hugo opone que la juzgadora tampoco ha tenido en consideración la grave situación del Sr. Hugo y su familia. Explica que el demandado se encuentra en situación irregular, no tiene trabajo y los únicos ingresos con los que cuenta la unidad familiar es la prestación de renta garantizada que percibe su esposa, SRA. Angelica, de 947 euros mensuales.

En este sentido, debemos indicar que la situación socio económica de los ocupantes no constituye título de ocupación que pueda ser opuesto en el juicio declarativo en ejercicio de la acción de desahucio por precario, sin que ello signifique que no sea un dato relevante a otros efectos.

Así, en cuanto a la alegación de que en el inmueble ocupado convive un menor de edad, aun teniendo en consideración la doctrina constitucional contenida en la STC 113/2021, de 31 de mayo, que estima el amparo promovido por la ocupante -al parecer sin título- de una vivienda, por vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva que aprecia en el auto del Juzgado, confirmado por la Audiencia, que acordó el desalojo en la ejecución de una sentencia que puso fin a un procedimiento para la protección del derecho real inscrito del art. 250.1.7 LEC, atendidas las circunstancias del caso que imponían no limitarse a una respuesta formalista sobre la concurrencia de una causa obstativa de conformidad con la jurisprudencia constitucional respecto de la función tuitiva de los órganos judiciales en materias que puedan afectar a menores (así, STC 178/2020, de 14 de diciembre, FJ 3) con fundamento en el art. 39.4 CE (interés superior del menor, como principio de interpretación de cualquier norma jurídicas que deba aplicarse a un niño en un caso concreto o que pueda afectar a sus intereses), en relación con el art. 2 de la LO 1/1996 de Protección Jurídica del Menor (tras la reforma por LO 8/2015 de 22 de julio de Modificación del Sistema de Protección a la Infancia y a la Adolescencia), que extiende aquel principio de interpretación a "... todas las acciones y decisiones que le conciernen, tanto en el ámbito público como en el privado",no podría acogerse la alegación formulada pues consideramos que éste no es el momento procesal oportuno debiendo efectuarse el análisis de las circunstancias concurrentes en el momento en que se deba proceder a la ejecución del acto del desalojo forzoso.

Por ello, no puede acogerse este motivo de impugnación, ello sin perjuicio de que el demandado pueda en fase de ejecución forzosa de la sentencia invocar nuevamente la protección de los derechos constitucionales del menor, momento en que el órgano judicial de instancia, de apreciar la situación de desprotección que se alega, habría de poner los hechos en conocimiento de los servicios sociales de protección al menor a los efectos oportunos.

QUINTO.- Incidente extraordinario de suspensión del lanzamiento.

Impugna la denegación inicial de la juzgadora de incoar pieza separada para la tramitación del Incidente extraordinario de suspensión del lanzamiento.

Pues bien, la suspensión del lanzamiento es evidente que no constituye causa de oposición en el juicio verbal, siendo que su alegación debe verificarse no en esta fase declarativa sino en el trámite de ejecución, pues lo que prevé el art. 1 bis del Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo es la "suspensión del lanzamiento", medida que podrá en su momento plantear el demandado en el correspondiente incidente si a su derecho conviene.

Así las cosas, cabe concluir que, en el presente caso, no nos hallamos en el momento procesal oportuno para el planteamiento y resolución del mencionado incidente, y en consecuencia el motivo debe decaer.

SEXTO.- Oferta de alquiler social.

Por último, denuncia el recurrente la supuesta infracción por la juzgador a quo del Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo modificado por el Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, y que tampoco ha tenido en cuenta la Ley 1/2022, de fecha 3 de marzo, que modifica la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, que añade una disposición adicional primera a la Ley 24/2015, de 29 julio, ni el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, de modificación de la Ley 24/2015, de 29 de julio.

Respecto a la respecto a la exigencia de ofrecimiento de alquiler social, que el apelante sustenta en la infracción del artículo 5 y siguientes del Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, de modificación de la Ley 24/2015, del 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, debemos hacer las siguientes consideraciones:

La Ley 24/2015, de 29 de julio, en su redacción originaria, únicamente dispuso el ofrecimiento de una propuesta de alquiler social antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler.

Posteriormente, el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, añadió una Disposición Adicional Primera en la Ley 24/2015, en relación con la oferta de una propuesta de alquiler social, haciéndola extensiva en los mismos términos a las demandas de desahucio por expiración de plazo y de desahucio por ocupación sin título habilitante, cuando concurran determinados requisitos subjetivos y objetivos.

Además, la Disposición Transitoria Primera del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, dispuso que la obligación de ofrecer un alquiler social a que hacen referencia la Disposición Adicional Primera y el artículo 10 de la Ley 24/2015, de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, añadidos por este Decreto ley "es de aplicación también en el caso que los procedimientos judiciales correspondientes se hayan iniciado antes de la entrada en vigor de este Decreto ley y estén todavía en tramitación ".

No obstante, el Tribunal Constitucional, en Pleno, dictó sentencia en fecha 28 de enero de 2.021 (STC 16/21) en el Recurso de Inconstitucionalidad nº 2.577/2020, en la que declaró nulas por inconstitucionales, tanto la Disposición Adicional Primera de la Ley 24/2015, introducida por el artículo 5.7 del Decreto Ley 17/2019 como la Disposición Transitoria Primera de este Decreto Ley.

Antes de que el Tribunal Constitucional dictara la Sentencia 16/2021, se había aprobado el Decret LLei 37/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la COVID, que dio una nueva redacción a la Disposición Adicional Primera 1, primer párrafo, de la Ley 24/2015 de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, disponiendo que "La obligación a que hace referencia el artículo 5, de acreditar que se ha formulado una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales, se hace extensiva en los mismos términos en cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes:...".

Y el mismo texto legal añadió un nuevo apartado, el 1 bis, a la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio, con la redacción siguiente: "Los procedimientos iniciados en que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social se tienen que interrumpir a fin de que esta oferta pueda ser formulada y acreditada".

Sin embargo, los apartados 1, 2 y 3 del artículo único del Decret LLei 37/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la COVID-19, fueron anulados por STC (Pleno) de 24 febrero de 2022.

En efecto, la sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional nº 28/2022, de 24 de febrero (Recurso 5.387/2021), tras aclarar que los apartados 1 y 2 de dicho Decreto no se vieron afectados por la parte dispositiva de la STC 16/2021, por lo que los mismos son objeto idóneo de juicio de constitucionalidad, termina declarando la inconstitucionalidad, tanto de la Disposición Adicional primera 1, primer párrafo, como la Disposición Adicional primera 1 bis de la Ley 24/2015 de 29 de julio, en la redacción dada por el Decreto-ley 37/2020, de 3 de noviembre, al considerar que dichas normas son de carácter procesal y vulneran por tal motivo la competencia exclusiva del Estado sobre la materia al no poder ampararse en las especialidades autonómicas que permiten los artículos 149.1.6 CE y 130 EAC, concluyendo que la competencia autonómica en materia de vivienda permite a la Comunidad Autónoma desarrollar la actividad a que se refiere el art. 137.1 de su Estatuto (establecer condiciones sobre su calidad, habitabilidad, planificarla e inspeccionarla, fomentarla o promoverla) pero no a establecer un requisito de acceso al proceso no previsto por el legislador estatal.

A su vez, el artículo 17 de la Ley 11/2020, de 18 de septiembre de 2020, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda, modificó el artículo 5 de la Ley 24/2015, estableciendo en sus apartados 5.2 y 5.3:

"2. Antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social , si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la presente ley, lo cual debe comprobar el propio demandante, requiriendo previamente la información a los afectados, y siempre que se dé uno de los siguientes supuestos: a) Que el demandante tenga la condición de gran tenedor de vivienda. b) Que el demandante sea persona jurídica que haya adquirido posteriormente al 30 de abril de 2008 viviendas que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, provenientes de acuerdos de compensación de deudas o de dación en pago o provenientes de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario.

3.Una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial, de acuerdo con lo establecido por los apartados 1 y 2, y una vez formulada la oferta de alquiler social, en los términos del apartado 7, si los afectados la rechazan, el demandante podrá iniciar el procedimiento judicial, a través de una demanda acompañada necesariamente de la documentación que acredite que se ha formulado la oferta de alquiler social ".

Pero la STC 57/2022, de 7 de abril (Recurso de inconstitucionalidad 4203/21) declara inconstitucional, tanto el artículo 5.3 de la Ley 24/2015, como la letra d) del apartado 4 del artículo 16 de la Ley 4/2016, en la redacción dada por los artículos 17 y 18 de la Ley 11/2020.

En la actualidad, la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de las leyes catalanas 18/2007, 24/2015 y 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, cuya entrada en vigor se produjo el 8 de marzo de 2022 (antes de que recayera la STC 57/2022), modifica nuevamente el artículo 5 de la Ley 24/2015. Dicha norma no afecta al artículo 5.3 de la misma, que se mantiene con la redacción dada por Ley 11/2020 y que ha sido declarado inconstitucional por la Tribunal Constitucional (Pleno), de 7 de abril de 2022, nº 57/2022, por lo que la exigencia procesal que en él se recogía ha quedado sin contenido.

Por lo tanto, el artículo 5 de la Ley ha quedado con el siguiente contenido:

"2. Antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la presente ley, lo cual debe comprobar el propio demandante, requiriendo previamente la información a los afectados, y siempre que se dé uno de los siguientes supuestos:

a) Que el demandante tenga la condición de gran tenedor de vivienda.

b) Que el demandante sea persona jurídica que haya adquirido posteriormente al 30 de abril de 2008 viviendas que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, provenientes de acuerdos de compensación de deudas o de dación en pago o provenientes de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario".

Habiendo quedado sin contenido el requisito procesal establecido en el apartado 3: "Una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial, de acuerdo con lo establecido por los apartados 1 y 2, y una vez formulada la oferta de alquiler social, en los términos del apartado 7, si los afectados la rechazan, el demandante puede iniciar el procedimiento judicial",al haber sido declarado inconstitucional este artículo 5.3 de la Ley 24/2015, de 29 de julio, por STC de 7 de abril de 2022.

Finalmente, no podemos dejar de hacer referencia a la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, cuya Disposición Final Quinta, Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, introduce dos nuevos apartados 6 y 7 en el artículo 439, "Inadmisión de la demanda en casos especiales",estableciendo una serie de requisitos para la admisión de las demandas recogidas en los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, en el caso de que la parte actora tenga la condición de gran tenedora y que el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica.

Sin embargo, el Tribunal Constitucional (Pleno), en la sentencia de 29 de enero de 2025, nº 26/2025, recurso 5.514/2023, ha declarado la inconstitucionalidad y nulidad de los apartados 6 c) y 7 del art. 439 y de los apartados 1 y 2 del art. 655 bis de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en la redacción dada por la disposición final quinta, apartados 2 y 6, de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Y extiende, por conexión o consecuencia, la declaración de inconstitucionalidad y nulidad al inciso del art. 685.2 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en la redacción dada por la disposición final quinta apartado 8 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que se indica en el fundamento jurídico 7 de la presente sentencia.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

SÉPTIMO.- Costas.

Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.