Sentencia Civil 475/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 35/2024 de 11 de julio del 2025

PRIMERO.-En la demanda de juicio verbal que dio origen a las actuaciones de que dimana el presente rollo de apelación, presentada el 15/07/2021, la entidad CORAL HOMES S.L. ejercitó acción de desahucio por precario, respecto de la vivienda sita en la DIRECCION000 de Hospitalet de Llobregat, alegando, en síntesis, que es propietaria de la referida vivienda por título de aportación, en virtud de escritura pública de 16 de noviembre de 2.018, según nota registral que aporta como documento nº 1, y que en fechas recientes representantes de la actora se personaron en el inmueble y constataron que se hallaba ocupado por una serie de personas de las que desconocen datos, sin disponer de título que legitime la ocupación, y sin consentimiento de la propiedad, negándose a desalojarla sin mas explicaciones, por lo que dirige la acción frente a los ignorados ocupantes.

Admitida a trámite la demanda compareció como ocupante D. Conrado, que solicitó Abogado y Procurador de oficio, y tras su designación, se opuso a la demanda, sin cuestionar la legitimación de la actora como propietaria, pero alegando, en síntesis, que la actora presenta la demanda contra ignorados ocupantes, cuando le consta expresamente que en la vivienda reside el Sr. Conrado y su familia, pues el mismo había sido propietario de la vivienda , pero al no poder afrontar el pago de la hipoteca, la entidad CAIXABANK S.A. interpuso procedimiento de ejecución hipotecaria que dio lugar a los autos nº 934/2013 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de L'Hospitalet de Llobregat, en los que se dictó en fecha 12 de diciembre de 2.014 Decreto de adjudicación a favor de BUILDINGCENTER S.A.U., filial de la ejecutante que ostenta el 100% del capital social de aquella.

Expone que BUILDINGCENTER S.A.U, interpuso una demanda anterior de desahucio por precario, autos nº 877/2018 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de L'Hospitalet de Llobregat, contra ignorados ocupantes, procedimiento en el que compareció el Sr. Conrado y se opuso a la demanda, dictándose sentencia estimatoria de la misma en fecha 7 de marzo de 2.019. No obstante, interpuesto recurso de apelación, se dictó Sentencia en fecha 7 de septiembre de 2.020 por esta Seccion 13ª, en el Rollo de apelación 599/2019, que revocó la sentencia apelada y desestimó la demanda, al apreciar una actuación fraudulenta de la demandante al plantear un desahucio por precario en vez de instar el lanzamiento en la Ejecución Hipotecaria, eludiendo así los derechos que a los deudores hipotecarios confiere la Ley 1/2013 de 14 de mayo. Apunta que, pese a que CORAL HOMES había adquirido la finca en noviembre de 2.018, prefirió mantenerse en la sombra y no solicitó la sucesión procesal en ese procedimiento, a pesar de que había adquirido la vivienda antes de que el demandado contestara la demanda (07/01/2019) y antes de la celebración de la vista (07/03/2019).

Relata que en la Ejecución Hipotecaria la adjudicataria interesó el lanzamiento del Sr. Conrado y así se acordó, fijándose como última fecha para llevarlo a cabo el 15 de febrero de 2.018, si bien no se llegó a efectuar por solicitar la suspensión la adjudicataria debido a la situación de vulnerabilidad del deudor hipotecario. Y razona que BUILDINGCENTER participa en un 20% del capital social de CORAL HOMES S.L., y que la utilización del procedimiento de desahucio por precario implica un fraude de ley, ya que mediante su interposición se priva indebidamente al demandado de la moratoria del lanzamiento en aplicación de la Ley 1/2013, que al momento de la contestación estaba prorrogada hasta mayo de 2.024, al concurrir los requisitos para poder apreciar una situación de vulnerabilidad del demandado, que convive en la vivienda con su madre, sus dos hermanas y dos sobrinas menores de edad.

Por último, alegó que, de estimarse que es procedente el desahucio por precario, la actora debería haberle realizado una propuesta de alquiler social, debiendo suspenderse el lanzamiento hasta que se formule dicha oferta, y presenta documentación para justificar la situación de exclusión social y vulnerabilidad de él y su familia.

Tras la celebración de la vista, en la que se admitió únicamente prueba documental, se dicta sentencia que desestima íntegramente la demanda con imposición de costas a la actora, al considerar la juzgadora a quo, en esencia, que, en aplicación de las sentencias del Tribunal Supremo y Audiencias Provinciales que cita, algunas de esta Sección 13ª, concurre en la actuación de la actora al interponer la demanda de desahucio por precario, un fraude de ley del art. 6.4 del Código Civil, pues con ello se están eludiendo los beneficios que al deudor hipotecario en situación de vulnerabilidad otorga la Ley 1/2013, no pudiendo mantenerse que CORAL HOMES S.L. sea un tercero ajeno a la ejecución hipotecaria cuando la adjudicataria BUILDINGCENTER, titularidad al 100% de la ejecutante CAIXABANK S.A., fue quien aportó la finca a la demandante, siendo además titular del 20% del capital social de esta.

Frente a dicha resolución se alza la demandante mediante el presente recurso, en el que niega su vinculación con la ejecutante y la adjudicataria en el proceso de ejecución hipotecaria, reseñando que CORAL HOMES S.L. es una compañía mercantil independiente, tanto de Caixabank, S.A. como de Buildingcenter, S.A.U., con sus propios órganos de gestión y domicilio social distinto y que desde el 20 de diciembre de 2018 ya no tiene como socio único a Caixabank SA, puesto que en esa fecha se transmitió el 80% del capital social al fondo Lone Star, manteniendo BUILDINGCENGER el 20% restante. De ello deriva que deba ser considerada como un tercero de buena fe que no ha sido parte en la ejecución hipotecaria, desconociendo los avatares acaecidos en la misma, aunque sí le consta que se acordó su archivo por diligencia de ordenación de 4 de junio de 2.018. Añade la inexistencia de resolución que acuerde la moratoria del lanzamiento ex Ley 1/2013 en la ejecución hipotecaria. Y defiende, en suma, la viabilidad de la acción de precario, considerando que la situación del demandado es de precarista, y que debe revocarse la sentencia de primera instancia y estimarse la demanda de precario.

La parte demandada se opone al recurso y solicita su íntegra desestimación, con imposición de costas a la parte recurrente.

SEGUNDO.-Planteado el debate en esta alzada en los términos expuesto, tras revisar lo actuado y practicado en las actuaciones, podemos adelantar que el recurso no puede prosperar, en tanto compartimos los argumentos recogidos en la sentencia de primera instancia en todos sus extremos, que justifican acertadamente la desestimación de la demanda y no resultan desvirtuados por las alegaciones de la parte recurrente, asumiendo el Tribunal las conclusiones a las que llega la juzgadora a quo, cuya decisión hemos de confirmar por sus propios fundamentos.

Así, abundando en dichos argumentos y atendiendo a que la controversia que se suscita en este procedimiento se centra en los derechos del demandado D. Conrado en su condición de deudor hipotecario, tras la enajenación forzosa de la finca de autos en un procedimiento de ejecución hipotecaria, que se verían conculcados de seguirse el presente juicio de desahucio por precario, conviene recordar que la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, en lo que ahora interesa, explicaba en su preámbulo, la adopción de la medida de suspensión de los lanzamientos indicando que: "El [capítulo] primero prevé la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión. Esta medida, con carácter excepcional y temporal, afectará a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos. En estos casos, la Ley, sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria, impide que se proceda al lanzamiento que culminaría con el desalojo de las personas".

El art. 1.1 de la Ley, en su redacción original, señalaba que "Hasta transcurridos dos años desde la entrada en vigor de esta Ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo".

En los apartados 2 y 3, se fijan los supuestos de "especial vulnerabilidad", así como los requisitos económicos que deben reunir los beneficiarios de la suspensión.

Posteriormente, el art. 1 fue objeto de modificación por el Real Decreto-ley 1/2015, de 28 de febrero , que amplió a 4 años el plazo de suspensión, y por el Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo, que amplió de nuevo el plazo a 7 años y dio también una nueva redacción al art. 1.1, párrafo segundo , añadiendo que:

"Durante ese plazo, el ejecutado situado en el umbral de exclusión podrá solicitar y obtener del acreedor ejecutante de la vivienda adherido al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual, aprobado por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, o persona que actúe por su cuenta, el alquiler de la misma en las condiciones establecidas en el apartado 5 del anexo de dicho Código".

A su vez, el Real Decreto Ley 6/2020, de 10 de marzo, vigente al momento de interposición de la demanda rectora del presente procedimiento, dio una nueva redacción al art. 1.1 , estableciendo que:

"Hasta transcurridos once años desde la entrada en vigor de esta Ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a cualquier otra persona física o jurídica la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo".

Por último, el Real Decreto Ley 1/2024, de 14 de mayo, ha dado una nueva redacción, al repetido art. 1.1 de la Ley 1/2013 , conforme a la cual:

"Hasta transcurridos quince años desde la entrada en vigor de esta ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a cualquier otra persona física o jurídica la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo", con lo que se mantiene la suspensión de los lanzamientos en tales supuestos hasta mayo de 2.028.

Este régimen de protección es el que la sentencia de primera instancia considera que se elude mediante el ejercicio de la acción de desahucio por precario que aquí nos ocupa, y el Tribunal comparte totalmente este razonamiento.

El Tribunal Supremo ya se ha pronunciado reiteradamente sobre la cuestión objeto del presente proceso, (en muchos casos relacionados con demandas de precario interpuestas por la aquí demandante) pudiendo citarse como más recientes, las SSTS 443/2024, de 2 de abril , 620/2024, de 8 de mayo o 317/2025, de 27 de febrero.

En concreto, en un supuesto con una base fáctica sustancialmente igual al presente, (precario instado por CORAL HOMES S.L. frente al deudor hipotecario, habiéndose seguido un procedimiento de ejecución hipotecaria instado por CAIXABANK S.A. en el que la finca litigiosa fue adjudicada a BUILDINGCENTER S.A.U., que la aportó a CORAL HOMES S.L. Unipersonal mediante escritura pública de 16 de noviembre de 2.018, entidad de dejó de tener la condición de unipersonal el 20 de diciembre de 2.018) la STS 690/2024 de 20 de mayo ( ROJ: STS 2493/2024) acoge el recurso de casación formulado por el ocupante demandado en el verbal de desahucio por precario, rechazando la demanda interpuesta por CORTAL HOMES S.L. en base a los siguientes razonamientos contenidos en el Fundamento Jurídico 2º:

"1. Formulación del motivo. El motivo denuncia la infracción del art. 6.4 CC , porque la sentencia no ha apreciado que el procedimiento instado por el demandante de desahucio por precario es una maniobra para eludir la aplicación de la Ley 1/2013, lo que constituye un fraude de ley procesal.

La cuestión jurídica sometida a la consideración de la sala en este recurso ya ha sido resuelta en la sentencia de pleno 1217/2023, de 7 de septiembre . En esta sentencia resumimos y sistematizamos la jurisprudencia casuística recaída en la materia y establecimos como regla que cuando el adjudicatario de un inmueble ejecutado en un procedimiento de ejecución hipotecaria no es un tercero ajeno al ejecutante, no puede acudir al juicio de desahucio por precario para instar el desalojo de la finca, sino que dicha pretensión debe ejercitarla en el propio proceso de ejecución hipotecaria. Y, por el contrario, si el adjudicatario sí es un tercero ajeno al ejecutante, por no tener ningún vínculo jurídico o económico con él, sí podrá acudir al juicio de desahucio por precario.

Con posterioridad al citado precedente, en sendos casos similares al que ahora es objeto de recurso ( sentencias 999/2023, de 20 de junio , y 508/2024, de 15 de abril ) se desestimó la demanda de desahucio porque, a la vista de lo acreditado, no podía atribuirse a la demandante la condición de tercero, ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título proviniera de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario, en atención a sus conexiones con la entidad ejecutante.

Esta es la solución que también debe aplicarse en este caso, porque en el momento en que Coral Homes adquirió el inmueble litigioso, esta sociedad era unipersonal y el banco ejecutante era su único socio. Así se desprende del poder para pleitos otorgado al procurador, a través del cual compareció en el juicio, poder otorgado en fecha muy próxima a la formalización del título por el que adquirió la propiedad sobre la finca litigiosa. Pero también el propio itinerario documental obrante en las actuaciones confirma esa misma conclusión, puesto que consta que: (i) el inmueble hipotecado se adjudicó a Buildingcenter S.A., cuyo socio único era Caixabank S.A., según consta en el anuncio de fusión y absorción publicado en el BORME de 28 de septiembre de 2012; Buildingcenter S.A. pasó a denominarse Iberian Azul Homes S.L.U., que adoptó nueva denominación como Coral Homes S.L.U., según consta en el BORME de 8 de noviembre de 2018. Y todo ello, inclusive la cesión del inmueble a Coral Homes, tuvo lugar antes de la venta del 80% del capital de Coral Homes a un fondo de inversión, que alega la recurrida para argumentar que no hay confusión de personalidades.

3. En conclusión, como en los casos resueltos por las sentencias 999/2023, de 20 de junio , 1128/2023, de 10 de julio , y 1217/2023, de 7 de septiembre , en el presente pleito no puede atribuirse a la demandante, dadas las conexiones existentes con la acreedora ejecutante y con la adjudicataria, la condición de tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario. En consecuencia, la entrega de la posesión de la vivienda litigiosa, debe sustanciarse dentro del propio procedimiento de ejecución hipotecaria."

En el caso de autos no es controvertido que, con carácter previo al presente procedimiento, se tramitó un procedimiento de ejecución hipotecaria con el número 934/2013 ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de L'Hospitalet de Llobregat ,en que por decreto de fecha 12 de diciembre de 2.014 se adjudicó la vivienda hipotecada sita en la DIRECCION000 de dicha localidad a la entidad BUILDINGCENTER, S.A.U a la que la entidad ejecutante, CAIXABANK, S.A, cedió el remate, expidiéndose el mandamiento al Registro de la Propiedad con testimonio de dicha resolución para su inscripción el 26 de mayo de 2.015. En dicho proceso de ejecución constaba como parte ejecutada Don Conrado, quien ocupaba la vivienda y frente a quien se interesó el lanzamiento, (consta como última fecha señalada para el lanzamiento el 15/02/2018) que no llegó a ejecutarse (sin que conste la concreta causa de la suspensión) figurando el Sr. Conrado como actual ocupante, personado en este proceso.

Si bien la parte apelante reseña reiteradamente que el proceso de ejecución hipotecaria se encuentra archivado, aportando una diligencia de ordenación de 4 de junio de 2.018 que acuerda unir unos escritos presentados por CAIXABANK S.A. y BUILDINGCENTER S.A. y, de conformidad con lo solicitado en ellos, archivar las actuaciones (cuando al mismo tiempo afirma ser totalmente ajena a ese procedimiento de ejecución), no aporta sin embargo, dichos escritos por lo que desconocemos las razones invocadas por la ejecutante y la adjudicataria, pero en todo caso, no cabe duda de que son dichas entidades quienes instan el archivo del proceso, sin haber obtenido la entrega de la posesión, y no debemos olvidar que lo dispuesto en el artículo 675.2 de la LEC se circunscribe a los ocupantes del inmueble que no tengan la condición de deudores hipotecarios, ya sean arrendatarios u ocupantes de hecho. Así resulta, también, de la remisión que efectúa dicho precepto al art. 661 LEC . No es, por consiguiente, aplicable, respecto al deudor hipotecario ejecutado, el plazo al que se refiere el art. 675, cuando norma que, una vez transcurrido un año sin haber instado el desalojo, la parte adquirente hará valer sus derechos en el juicio que corresponda, toda vez que nadie discute que el Sr. Conrado es el deudor hipotecario, que ha perdido su título dominical en virtud de la venta forzosa llevada a efecto precisamente en el procedimiento de ejecución hipotecaria, y no arrendatario o tercero ocupante de hecho. ( STS 945/2024, de 3 de julio y 620/2024, de 8 de mayo ).

Se da además la circunstancia en este caso, de que la adjudicataria declina solicitar la entrega dela posesión del inmueble en la ejecución hipotecaria para proceder, prácticamente al mismo tiempo, a instar con esa finalidad una demanda de desahucio por precario que interpone el 11 de julio de 2.018 y dirige frente a ignorados ocupantes de la vivienda (cuando estaba perfectamente identificado el Sr. Conrado como ocupante) que dio lugar al Juicio Verbal 877/2018 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Hospitalet de LLobregat , procedimiento en el que compareció también D. Conrado como ocupante esgrimiendo su condición de deudor hipotecario en el mencionado procedimiento de ejecución hipotecaria, dictándose sentencia estimatoria de la demanda en primera instancia ( de 07/03/2019 ), que fue revocada por la Sentencia de esta misma Sección 13ª, de 7 de septiembre de 2.020, dictada en el Rollo de apelación 599/2019 , que desestimó la demanda por apreciar la concurrencia de fraude de ley al eludir la adjudicataria demandante con dicho procedimiento la aplicación de los beneficios que la Ley 1/2013 concede a los deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad. CORAL HOMES no compareció en el procedimiento solicitando la sucesión procesal a su favor, pese a que había adquirido la vivienda en noviembre de 2.018, y tampoco BUILDINGCENTER puso en conocimiento del juzgado de primera instancia ni del tribunal de apelación, la transmisión de la vivienda, ocultando ambas entidades esta circunstancia que se había producido antes incluso de la vista celebrada en primera instancia.

Por otra parte, al margen de las alegaciones de la apelante sobre que desde el 20 de diciembre de 2018 CORAL HOMES ya no tiene como socio único a CAIXABANK, S.A, puesto que una parte de las participaciones fueron transmitidas a un fondo de inversión, lo cierto es que la propia CORAL HOMES reconoce que continúa disponiendo de un 20% a través de BUILDINGCENTER y resulta incuestionable que, como pone de relieve la citada Sentencia del Tribunal Supremo 690/2024 de 20 de mayo, al tiempo de la adquisición del inmueble en escritura de aportación de 16 de noviembre de 2018 CAIXABANK, S.A era titular de todas las participaciones sociales de CORAL HOMES; de hecho, en la nota simple del Registro de la Propiedad aportada con la demanda para acreditar la propiedad de la finca, consta como titular registral la entidad "CORAL HOMES S.L. UNIPERSONAL ".

Por tanto, aplicando la doctrina fijada por el Tribunal Supremo, en supuestos como el que nos ocupa, tampoco en el presente caso podemos atribuir a la demandante, dadas sus conexiones con la acreedora ejecutante y la adjudicataria, la condición de tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, pudiendo concluirse que se ha ejercitado la demanda de desahucio por precario en fraude de ley privando al deudor hipotecario de la aplicación de las previsionesde la Ley 1/2013. En este sentido no puede reprocharse al demandado que no haya acreditado la existencia de una resolución que acuerde la moratoria del lanzamiento al amparo de dicha ley cuando, a su vez, consta que la adjudicataria declinó obtener la entrega de la posesión en la ejecución hipotecaria y teniendo en cuenta, además, que como establece el art. 2 de la Ley 1/2013, el deudor hipotecario puede acreditar la concurrencia de las circunstancias relativas a su vulnerabilidad en cualquier momento del procedimiento y antes de la ejecución del lanzamiento, correspondiendo al juez encargado de la tramitación del juicio hipotecario la competencia funcional para conocer de la solicitud de suspensión del lanzamiento y comprobación de sus requisitos.

Por todo lo expuesto procede, como avanzamos, la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia de primera instancia.

TERCERO.-La desestimación del recurso comporta la imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398 de la LEC en relación con el 394 del mismo texto legal.

De acuerdo con la Disposición Adicional Quince de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la pérdida del depósito constituido para recurrir.

En atención a lo expuesto,