Sentencia Civil 145/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 447/2023 de 13 de marzo del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

HOTEL LLORET RAMBLAS S.L. presenta demanda de juicio ordinario sobre modificación de las condiciones económicas del contrato de arrendamiento de local como consecuencia de la Pandemia de la COVID-19 contra DIRECCION000 CB.

Ejercita una acción de revisión de la renta pactada en el contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito entre la demandante y la demandada en fecha 1 de mayo de 2009 al amparo de lo dispuesto en el artículo 1.258 del Código Civil, el Real Decreto ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, la doctrina jurisprudencial sobre la cláusula rebus sic stantibus y la legislación dictada al amparo de la misma.

A tal efecto solicita que se acuerde, con efectos desde el mes de septiembre de 2020 hasta el mes de diciembre de 2021, ambos inclusive, la reducción de la renta mensual en un 50 % o, subsidiariamente, en el porcentaje que estime procedente su SSª sobre la base de la prueba practicada; en ambos casos, con devolución del exceso de rentas cobradas por la demandada por encima del 50% o por encima del porcentaje que subsidiariamente estime procedente su SSª, desde el 1 de septiembre de 2020 hasta el 31 de diciembre de 2021, como resultado de dicha modificación y reducción de las rentas contractuales judicialmente decretada.

Expone, en síntesis:

1. HOTEL LLORET RAMBLAS S.L. ostenta la condición de arrendataria del inmueble sito en la calle Rambla Canaletas nº 125 y la calle Tallers nº 2 de Barcelona, en virtud del contrato de arrendamiento de fecha 1 de mayo de 2009 suscrito con DIRECCION000 CB, como parte arrendadora.

El objeto de arrendamiento incluye la totalidad de las Plantas 1ª, 2ª, 3ª y 4ª de la finca sita entre Calle Canaletas nº 125 y la Calle Tallers nº 2 de Barcelona, así como la entrada de la planta baja, planta altillo, planta cubierta y escalera de emergencia.

Ambas partes acordaron que el mismo se destinaría única y exclusivamente a Hotel.

Se fijó como plazo de duración del arrendamiento el de 35 años a contar desde la firma del mismo. Se trata de un plazo de obligado cumplimiento para el arrendador y facultativo para la arrendataria, quien tiene la facultad de resolver el contrato unilateralmente con un preaviso de 12 meses.

El importe de la renta se fijaba diferenciando tres períodos temporales distintos, pactando para cada uno de ellos un método concreto para su cuantificación. En caso de no llegar a un acuerdo sobre la cuantía de uno de estos períodos, la discrepancia se resolvería a través de un árbitro independiente.

Por lo que respeta al período comprendido entre el 1 de mayo de 2018 y el 30 de abril de 2028, se acordó en el contrato que la renta pactada ascendería al 70% de la renta de mercado.

Ante la discrepancia entre las partes sobre la cuantía de "la renta de mercado", las partes contrataron - conforme con lo estipulado en el Contrato - los servicios del árbitro D. Enrique Vendrell Santiveri - Abogado-AFC-API, Pte. del Colegio de Administradores de fincas de Barcelona y Lérida -, quien, tras un informe detallado, concluyó que la renta de mercado ascendía a 30.720,70 euros más IVA.

Por tanto, habiéndose pactado en el contrato que la renta vigente entre las partes entre el 1 de mayo de 2018 y el 30 de abril de 2028 sería equivalente al 70% de la renta de mercado, la renta vigente asciende a día de hoy a 21.504,49 euros, más IVA.

No estando conforme la demandada con el importe de renta fijado por el Sr. Vendrell, la demandada se ha negado a girar desde aquella fecha los recibos de renta por la referida cantidad, realizándolo solo por la cantidad exigible con anterioridad a la emisión del referido dictamen, o sea, por 19.997,93 euros, más IVA.

Por ello, la demandante ha ido consignando notarialmente los días 1-5 de cada mes la cantidad de 2.629 euros (IVA y retenciones incluidas) correspondientes a la diferencia entre la renta derivada del recibo que gira la arrendadora y la renta fijada en el dictamen emitido por el Sr. Vendrell. El importe así consignado está a disposición de la demandada cada mes en la Notaría de D. Javier García Ruiz.

2. El contrato se suscribió entre la demandante y D. Jose Ramón, quien intervino en nombre y representación de la comunidad de bienes DIRECCION000 C.B.

Se trata de una Comunidad de Bienes que tiene la consideración de gran tenedor, de conformidad con el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo y del RDL 35/2020.

3. Desde el día 14 de marzo de 2020, fecha en la que se decretó el primer Estado de Alarma por la crisis de la COVID-19 en virtud del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, la demandante ha visto perjudicado el uso y la explotación del inmueble de autos como consecuencia de la inesperada sobreveniencia de la obligación temporal de cierre del Hotel y de las diferentes restricciones que le han afectado.

4. A resultas de las medidas anteriores y del impacto que las mismas han tenido en el sector hotelero de la ciudad de Barcelona, se ha producido un desequilibrio exorbitante entre las prestaciones de las partes.

La actora se ha visto obligada a tener el Hotel cerrado desde el día 15 de marzo de 2020 con el único objetivo de impedir el aumento de las cuantiosas pérdidas económicas que la pandemia le está generando.

En síntesis, desde el día 15 de marzo de 2020 el Hotel Lloret (i) ha permanecido cerrado (desde entonces durante 71 días por imperativo legal), (ii) ha sido objeto de importantes restricciones de aforo y (iii) se ha visto afectado por la drástica y masiva reducción de movilidad de personas dentro y fuera del territorio catalán a causa de las medidas de contención de la expansión del virus, tanto en el ámbito interno con internacional, siendo inexistente la actividad turística e inviable económicamente ejercer la actividad hotelera en un establecimiento situado en medio de las Ramblas de Barcelona,

La arrendataria no solo se ha visto obligada a tener el Hotel cerrado sin obtener ingreso alguno desde el día 15 de marzo de 2020, sino que también ha tenido que afectar 21 trabajadores de los 23 del Hotel a un ERTE.

Además, a causa de la falta de ingresos de la demandada, el Hotel se ha tenido que aprovisionar de fondos externos para poder hacer frente a las facturas mensuales de renta, con la consiguiente descapitalización de sus socios por importe a día de hoy de 416.325 euros.

En 2018, la demandante obtuvo un beneficio de 20.359 euros. En 2019, de 44.977 euros. En cambio, en 2020, sólo hasta el primer semestre del año, las pérdidas ascienden a 163.400 euros.

En conclusión, la desviación del resultado en un semestre del 2020 con relación a un semestre de 2019 ha sido de 193.000 euros. Es decir, 163.000 euros de pérdidas consumadas más 30.000 euros de beneficios esperados.

Utilizando los datos reflejados en las autodeclaraciones del Impuesto sobre el Valor Añadido (Modelo 303) presentados ante la Agencia Tributaria, los ingresos obtenidos en el ejercicio 2020 representan un 83,17 % menos que el ejercicio 2019 y un 81,39 % menos que el ejercicio 2018.

5. Las partes alcanzaron un pacto de moratoria para los meses de mayo a agosto de 2020 de acuerdo con el RDL 35/2020. Por lo tanto:

A. Período comprendido entre el 15 de marzo - 31 de agosto de 2020:

No se solicita reducción alguna de la renta atendiendo a la moratoria solicitada y concedida por la demandada.

B. Período comprendido entre el 1 de septiembre - 31 de diciembre de 2021:

Se solicita el 50% de reducción de la renta exigible entre las partes.

En su virtud, se solicita que la nueva renta exigible sea de 11.287,75 euros, más IVA.

En base a lo anterior, solicita:

1º) Que se declare que se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial y que dicha alteración genera un desequilibrio de las prestaciones a cargo de la actora.

2º) Que se declare: que la nueva renta en vigor del contrato de arrendamiento con efectos desde el 1 de septiembre de 2020 hasta 31 de diciembre de 2021, ambos inclusive, es de 11.287,75 euros, más IVA, que se corresponde con el 50% de la renta y demás cantidades exigibles pactadas en el contrato.

a) Que se condene a la demandada a la devolución del exceso de rentas cobradas por la demandada por encima del 50% de las rentas pagadas durante los meses de septiembre de 2020 a diciembre de 2021 como resultado de dicha modificación y reducción de las rentas contractuales judicialmente decretada, lo que asciende a la fecha de presentación de la demanda a 69.081,21 euros.

Subsidiariamente, para el negado supuesto de que su SSª desestime las anteriores peticiones:

3º) Que se determine por el juzgado la cuantía mensual de la renta y demás gastos a cargo de la arrendataria que debe abonar HOTEL LLORET RAMBLAS S.L., como arrendataria del local de negocio sito en Barcelona, en calle Rambla 125 y calle Tallers nº2, Barcelona, desde septiembre de 2020 hasta el mes de diciembre de 2021, ambos inclusive, así como declare la devolución por la demanda del exceso de rentas cobradas por la demandada por encima del porcentaje que subsidiariamente estime procedente su SSª durante los meses de septiembre de 2020 a diciembre de 2021 como resultado de dicha modificación y reducción de las rentas contractuales judicialmente decretada.

4º) Que se condene a la demandada al pago de las costas.

DIRECCION000 C.B presenta escrito de contestación y oposición a la demanda, en el que, de manera resumida, expone:

La demandada no ostenta la condición de gran tenedor, y por lo tanto y de conformidad con el artículo 1.1 del Real Decreto, no se le puede solicitar la reducción de renta del 50 por ciento durante cuatro meses prevista en el citado precepto, y, en todo caso, la norma ampara un aplazamiento por 4 meses y no una reducción del 50%.

La parte actora solicita la reducción de rentas en un 50% respecto a los meses que van desde septiembre de 2020 hasta diciembre de 2021.

Con relación al periodo que va desde la primera mensualidad de septiembre de 2020, hasta el 22 de octubre de 2020, fecha de promulgación del Decreto Ley 34/2020 que viene a sustituir la doctrina rebus, no procede reducción de renta alguna.

Respecto del subperiodo de 22 de octubre de 26 de noviembre de 2020, en este periodo la única normativa aplicable era la autónomica, esto es, el Decreto Ley 34/2020. Teniendo en cuenta que la actora remitió el burofax el día 26 de noviembre de 2020, no existe reducción de rentas desde el día 22 de octubre al día 26 de noviembre de 2020, por cuanto la reducción de rentas sería efectiva desde el envío del burofax.

En cuanto al superiodo de 26 de noviembre de 2020 a diciembre de 2021, la parte actora no tiene derecho a reducción alguna, al no existir restricciones que afecten al aprovechamiento del inmueble.

Teniendo en cuenta que la demandada no ostenta la condición de gran tenedor, por lo tanto y de conformidad con el artículo 2 del Real Decreto, lo único a lo que tendría derecho la arrendataria sería un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o reducción no se hubiese acordado por las partes con carácter voluntario. En todo caso, la norma ampara un aplazamiento por 4 meses y no una reducción del 50%.

Respecto a los meses a futuro, esto es, desde mayo hasta diciembre de 2021, se opone manifiestamente a la petición, ya que la única normativa aplicable, esto es el Decreto Ley 34/2020 y el Real Decreto Ley 35/2020, únicamente preveen reducciones de renta, o bien que son dependientes de restricciones al aprovechamiento del inmueble o suspensiones de actividad (primer Decreto), o bien únicamente y si el propietario es gran tenedor y duran como máximo cuatro meses desde el final del segundo Estado de Alarma, finalizando como máximo en septiembre de 2021.

En consecuencia, lo que se solicita hasta diciembre de 2021 va en contra de cualquier normativa aplicable, en cuanto, en su caso, las reducciones de renta serán cambiantes en función de la normativa relativa a las restricciones, o bien y como máximo durarían hasta septiembre de 2021.

Por último, a mayo de 2021, la expectativa normativa y social en relación a la pandemia es de una apertura progresiva de todos los negocios, siendo que en la fecha de la contestación de la demanda ya ha finalizado el estado de alarma, y se espera con relativa prontitud la finalización a las restricciones de viajes y la libre circulación de personas, por lo que la actividad económica del Hotel Lloret está a pleno rendimiento desde el verano, con lo que no tiene sentido solicitar la reducción a futuro.

Y solicita se dicte sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda interpuesta de contrario, con imposición de costas a la parte actora.

La sentencia de primera instancia estima la demanda deducida por HOTEL LLORET RAMBLAS S.L. contra DIRECCION000 C.B., declara que la nueva renta del contrato de arrendamiento con efectos desde el 1 de septiembre de 2020 hasta 31 de diciembre de 2021, ambos inclusive, es de 11.287,75 euros, más IVA, que se corresponde con el 50% de la renta y demás cantidades exigibles pactadas en el contrato, y condena a la demandada a la devolución del exceso de rentas cobradas por la demandada por encima de dicho porcentaje durante los meses de septiembre de 2020 a diciembre de 2021, imponiendo a la parte demandada las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DIRECCION000 C.B. interpone recurso de apelación por el que impugna la reducción de rentas acordada por la sentencia para el período de enero de 2021 a diciembre de 2021 (ambos incluidos), prestando conformidad a la reducción del 50% que se acuerda en la sentencia para el período de septiembre de 2020 a diciembre de 2020, que no es objeto de recurso.

El recurso se centra en impugnar la reducción de rentas acordada en la sentencia de primera instancia para el período de enero de 2021 a diciembre de 2021, por entender que la doctrina rebus sic stantibus no es aplicable a dicha extensión temporal, por los siguientes motivos que se exponen de manera resumida:

1.- Por el enriquecimiento injusto que comporta la devolución del 50% de las rentas del año 2021, provocando un beneficio real a la arrendataria y una pérdida real a la arrendadora, vulnerándose el principio de reequilibrio que debería operar.

Es decir, de continuar con este criterio resulta que la arrendataria está ganando 32.453 euros en beneficio neto (135.453 euros de beneficio por devolución de rentas le restamos los 103.000 euros de pérdidas declaradas en 2021), ganancias gue son idénticas o casi idénticas a las ganancias contables del Hotel en años de esplendor turístico (En la página 19 del Informe del SR. Benigno, en el año 2018 el Hotel tiene un beneficio de 20.000 euros y en el año 2019 de 44.000 euros).

2.- La decisión voluntaria de cerrar el Hotel no ha quedado suficientemente justificada, habiendo quedado acreditado además que cuando el Hotel reabre gana dinero.

3.- Porque no hay restricción alguna que afecte directamente al Hotel durante todo el año 2021, y desde el 11 de mayo de 2020 la única restricción directa afectaba a las zonas comunes del Hotel finalizando las limitaciones indirectas el 9 de mayo de 2021.

4.- Porque el riesgo está asumido por la arrendataria cuando la propiedad le ofreció, mediante burofax de fecha 14 de octubre de año 2020 y tal y como consta en actuaciones (documento nº 16), la posibilidad de rescindir el contrato voluntariamente sin pago de penalidad, trasladando así el riesgo a la propiedad, posibilidad que la arrendataria no utilizó.

5.- Por la ausencia del depósito contable del ejercicio 2021 que impide conocer la realidad de su situación económica durante el ejercicio 2021 (mala fe), el pago de una renta muy inferior a la de mercado, las incomprensibles y exiguas ganancias del Hotel Lloret del año 2018 (20.000 euros) y 2019 (45.000 euros), en años de esplendor turístico, ubicado en la mejor zona turística de Barcelona (Ramblas esquina Tallers), que alteran el análisis de los estados contables de la compañía en el 2021, y por el crédito fiscal que dispone la adversa, teniendo en cuenta la extensa duración del contrato de arrendamiento (22 años más).

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que:

1. Se declare que la doctrina rebus sic stantibus no resulta de aplicación para el año 2021, y, por tanto, no es de aplicación la reducción del 50% del importe de las rentas solicitada por la actora.

2. En el hipotético y negado caso que se considere que la doctrina rebus sic stantibus es aplicable para el año 2021, que se determine por esta Ilma.Audiencia su alcance temporal y económico, para lograr una distribución equitativa del perjuicio sufrido en base al principio de reequilibrio.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Doctrina del Tribunal Supremo en relación a la cláusula rebus sic stantibus.

Centrado así el objeto de debate de la demandante, debemos recordar la sentencia del Tribunal Supremo número 156/2020, de 6 de marzo de 2020, recurso 2.400/2017, que declara:

"Para resolver la cuestión, hemos de partir de la jurisprudencia sobre la denominada cláusula rebus sic stantibus, que se contiene en la reciente sentencia 455/2019, de 18 de julio :

"(...) según la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013 ). Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente, sentencia 5/2019, de 9 de enero ). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio , 64/2015, de 24 de febrero , y 477/2017, de 20 de julio , entre otras)".

Como resulta de la doctrina jurisprudencial expuesta, los requisitos para la operatividad de la cláusula rebus sic stantibus, son:

1.- Que se haya producido una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato de manera que la nueva situación haya implicado una alteración de la base del negocio.

2- Que esa alteración de la base del negocio produzca o bien la frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso a una de las partes, lo que implica que no sea conforme a los criterios de buena fe y de equidad que esta excesiva onerosidad sea soportada exclusivamente por una de las partes contratantes.

3- Que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o modificarlo de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuya entre las partes de forma equitativa y justa.

La finalidad de la cláusula rebus sic stantibus se inspira en el principio de restablecer el equilibrio contractual, en aras, en definitiva, de la supremacia del principio de buena fe contractual, de modo que una interpretación integradora y acorde con dichos principios permite la ampliación a aquellos supuestos que no se encuentren expresamente previstos en la regulación.

Para que resulte por ello de aplicación la cláusula "rebus sic stantibus " debe acreditarse en primer lugar la realidad de la alteración de circunstancias radicalmente imprevisibles en el momento de celebrarse el contrato en cuestión.

Si el cambio de circunstancias está dentro de los riesgos asignados en el contrato, ya sea por estar expresamente previsto o por resultar tal asignación de su naturaleza, la alteración de circunstancias no producirá efecto alguno en la vida del contrato, es decir no dará lugar a la resolución o modificación de los términos pactados, debiendo atender los contratantes al principio "pacta sunt servanda".

Junto a lo anterior, se requiere que en relación al contrato su finalidad económica resulte inalcanzable o que destruya o prácticamente haga desaparecer el equilibrio o proporción entre las prestaciones de una y otra parte, no existiendo otro medio que permita subsanar el desequilibrio.

La alteración de las circunstancias ha de causar un daño, esto es debe perjudicar gravemente a una de las partes, haciendo que el cumplimiento del contrato sea demasiado costoso desde el punto de vista económico o personal.

En el contrato de arrendamiento de local de negocio o de industria, para la persona arrendataria, su objeto deriva del destino a una actividad profesional, comercial o empresarial que, en la situación de confinamiento o en las medidas derivadas de la declaración del estado de alarma, se ha visto o totalmente interrumpida o se ha limitado de tal manera que afectaría a los ingresos, de modo que es clara su repercusión en las posibilidades de abono de la renta".

TERCERO.- Marco normativo aplicable.

Deben tenerse en cuenta las siguientes normas dictadas por el legislador en orden a afrontar los efectos de la pandemia:

1. El Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, dictado al amparo de lo dispuesto en el artículo cuarto, apartados b) y d), de la Ley Orgánica 4/1981, de 1 de junio, de los estados de alarma, excepción y sitio, declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, modificado por RD 465/2020, de 17 de marzo de 2020, acordándose, entre otras medidas, la suspensión de la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas, a excepción de los establecimientos comerciales minoristas de alimentación, bebidas, productos y bienes de primera necesidad, establecimientos farmacéuticos, médicos, ópticas y productos ortopédicos, productos higiénicos, y demás actividades que se mencionan, acordándose, en concreto, la suspensión de la actividad en los locales y establecimientos en los que se desarrollen espectáculos públicos, así como las actividades de hostelería y restauración, pudiendo prestarse exclusivamente servicios de entrega a domicilio.

2. El estado de alarma fue prorrogado por Real Decreto 476/2020, de 27 de marzo; por Real Decreto 487/2020, de 10 de abril; por Real Decreto 492/2020, de 24 de abril, por Real Decreto 514/2020, de 8 de mayo, por Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo, y por Real Decreto 555/2020, de 5 de junio.

3. El Real Decreto-ley 21/2020, de 9 de junio, de medidas urgentes de prevención, contención y coordinación para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en su artículo 13, fijaba que: "Las administraciones competentes deberán asegurar el cumplimiento por los titulares de bares, restaurantes y demás establecimientos de hostelería y restauración de las normas de aforo, desinfección, prevención y acondicionamiento que se determinen.

En cualquier caso, deberá asegurarse la adopción de las medidas organizativas que resulten necesarias para evitar aglomeraciones tanto dentro del establecimiento como en los espacios de terrazas autorizados y garantizar que clientes y trabajadores mantengan una distancia de seguridad de, al menos, 1,5 metros. Cuando no sea posible mantener dicha distancia de seguridad, se observarán las medidas de higiene adecuadas para prevenir los riesgos de contagio".

4. El Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que declaró el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2., prorrogado por los Reales Decretos 956/2020, de 3 de noviembre, y 1717/2010, de 17 de diciembre, hasta el 9 de mayo de 2021, permitía a la autoridad competente delegada en cada comunidad autónoma o ciudad con estatuto de autonomía, en su ámbito territorial, a la vista de la evolución de los indicadores sanitarios, epidemiológicos, sociales, económicos y de movilidad, previa comunicación al Ministerio de Sanidad y de acuerdo con lo previsto en el artículo 13, modular, flexibilizar y suspender la aplicación de las medidas previstas en los artículos 6, 7 y 8, con el alcance y ámbito territorial que determine, siendo un hecho notorio, como tal no necesitado de especial prueba, que se vinieron sucediendo, en el ámbito territorial de la comunidad autónoma de Catalunya, diversas normas en las que se impusieron limitaciones de aforo u horario en la actividad de los establecimientos abiertos al público.

5. Posteriormente, el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, contenía unas medidas extraordinarias dirigidas a arrendamientos de locales de negocios, disponiendo, en su artículo 1, que en ausencia de un acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma, la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria, que cumpliera los requisitos previstos en el artículo 3 de este Real Decreto-ley, podía, antes del 31 de enero de 2021, solicitar de la persona arrendadora, cuando ésta era una empresa o entidad pública, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, una de las siguientes alternativas:

a) Una reducción del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.

b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas, y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.

De no tener el arrendador tal condición (artículo 2) se podía solicitar por parte de la persona arrendataria, antes del 31 de enero de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refiere el apartado anterior, las partes podían disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podría servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se dispusiera total o parcialmente de la misma, el arrendatario debía reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

En todo caso, disponía el artículo 3, que las medidas previstas en los artículos 1 y 2 eran aplicables a trabajadores autónomos y pymes arrendatarios de bienes inmuebles para uso distinto del de vivienda cuando se cumplieran determinados requisitos.

6. Finalmente, en Catalunya se dictó el Decret-Llei 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados (que entró en vigor el día de su publicación en el DOGC el 22 de octubre de 2020 y derogado por el Decret-Llei 5/2022, de 17 de mayo de Medidas urgentes para contribuir a paliar los efectos del conflicto bélico de Ucrania en Cataluña y de actualización de determinadas medidas adoptadas durante la pandemia de la COVID) norma que ha sido declarada inconstitucional por sentencia del Tribunal Constitucional número 150/2022, de 29 de noviembre de 2022.

CUARTO.- Valoración de la prueba para la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus".

En el supuesto aquí analizado HOTEL LLORET RAMBLAS S.L. interesa la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" con relación al contrato de arrendamiento de fecha 1 de mayo de 2009.

La sentencia de primera instancia estima la demanda deducida por HOTEL LLORET RAMBLAS S.L. contra DIRECCION000 C.B. y, en consecuencia, declara que la nueva renta del contrato de arrendamiento con efectos desde el 1 de septiembre de 2020 hasta 31 de diciembre de 2021, ambos inclusive, es de 11.287,75 euros, más IVA, que se corresponde con el 50% de la renta y demás cantidades exigibles pactadas en el contrato, y condena a la demandada a la devolución del exceso de rentas cobradas por la demandada por encima de dicho porcentaje durante los meses de septiembre de 2020 a diciembre de 2021.

El recurso formulado por DIRECCION000 C.B. se limita a impugnar la reducción de rentas acordada en la sentencia de primera instancia para el período de enero de 2021 a diciembre de 2021, por entender que la doctrina rebus sic stantibus no es aplicable a dicha extensión temporal. Alega que la reducción acordada respecto del año 2021 es contraria a la doctrina rebus sic stantibus y atenta contra la justicia material, al no reequilibrarse las prestaciones, sino que beneficia exclusivamente a la arrendataria y causa un evidente enriquecimiento injusto en favor de la misma.

Sostiene la parte apelante que, durante el año 2021, el Hotel podía reabrir sin restricciones de aforo, y que, a partir del 9 de mayo de 2021, desapareció cualquier limitación indirecta sobrevenida, y, por tanto, las pérdidas contables corren ya a cargo del explotador del negocio al igual que también ocurre con las ganancias. Afirma que el Hotel ya generó beneficios desde que la apertura del hotel el día 21 de junio de 2021. Y que la demandante mantuvo cerrado el Hotel voluntariamente y sin ninguna obligación directa o legal, desde el fin del primer estado de alarma hasta el 21 de junio de 2021, 13 meses que distorsionan el motivo de las pérdidas contables, por lo que no se acredita la razonabilidad económica de cerrar el Hotel 13 meses unilateralmente.

Planteado el debate en los términos expuestos, ante todo, debemos recordar que es un hecho notorio la pandemia y las medidas de confinamiento de las personas en sus domicilios para evitar la propagación del virus.

El Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, entró en vigor el mismo día de su publicación el 14 de marzo de 2020. El artículo 7 prohibió, salvo las excepciones contempladas, la libre circulación de las personas y de vehículos de motor. El artículo 10 suspendió la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas, a excepción de los establecimientos comerciales minoristas de alimentación, bebidas, productos y bienes de primera necesidad, establecimientos farmacéuticos, médicos, ópticas y productos ortopédicos, productos higiénicos, peluquerías, prensa y papelería, combustible para la automoción, estancos, equipos tecnológicos y de telecomunicaciones, alimentos para animales de compañía, comercio por internet, telefónico o correspondencia, tintorerías y lavanderías. Se suspendió cualquier otra actividad o establecimiento que a juicio de la autoridad competente pudiera suponer un riesgo de contagio.

Es un hecho notorio, no necesitado de prueba, los efectos que la pandemia de Covid 19 produjo en los arrendamientos de locales, en los que se venía desempeñando una actividad comercial con presencia de público, ya que el cierre total de los negocios durante el confinamiento comportó los lógicos problemas de cese de ingresos, de lo que se derivó la dificultad para mantener las obligaciones laborales, los compromisos con los proveedores, etc., y, para lo que ahora interesa, el cumplimiento de la obligación de pago mensual de la renta concertada aunque el local no pudiera ser utilizado para su finalidad; rentas que, en algunos casos, alcanzan cuantías muy altas, como es sabido, sobre todo en las grandes ciudades.

En este caso, ninguna duda cabe de que la pandemia y las medidas adoptadas para su control que determinaron el cierre de los establecimientos de hostelería como el de la demandante entre el 15 de marzo y el 11 de mayo de 2020 y medidas de reducción de aforo y de horarios durante el resto del año 2020, tuvieron carácter totalmente imprevisible para las partes y tuvieron un carácter tan extraordinario o de gran magnitud que implicó la imposibilidad de desarrollar la actividad y a desarrollarla posteriormente en unas condiciones más reducidas o limitadas que las existentes en la fecha de la contratación y anterior a la pandemia

A lo anterior, cabe añadir que el Hotel explotado por la demandante se halla en la Rambla de Canaletes de Barcelona, zona emblemática, muy concurrida por los turistas. Por lo tanto, debemos valorar asimismo la circunstancia que alega la parte actora de la drástica reducción de turistas en el centro de Barcelona. Desde marzo de 2020 y parte de 2021, se impusieron severas limitaciones para viajar desde y hacia ciertos países, que se iban modificando con frecuencia. Además, las líneas aéreas redujeron los vuelos de manera muy importante. Todo ello hizo que muy pocos turistas llegaran a la ciudad de Barcelona. Estos hechos son públicos y notorios.

De hecho, como indica la sentencia dictada por la sección cuarta de esta Audiencia Provincial de Barcelona, de fecha 22 de mayo de 2023, en el rollo de apelación número 405/2022, este dato, de la reducción del volumen de personas, fue tenido en cuenta por la Ley 13/2021, de 1 de octubre, que en su Disposición Final Séptima modificó los contratos de arrendamiento o de cesión de local de negocio para actividades de restauración o de comercio minorista concluidos entre AENA SME S.A. y operadores privados que se encontrasen en vigor el día 14 de marzo de 2020, o hubiesen sido licitados con anterioridad a dicha fecha.

Lo anterior comportó los lógicos problemas de cese de ingresos por parte de la demandante, por lo que es evidente que hubo un cambio drástico de las circunstancias, que afectó a la actividad de hostelería que debía desarrollarse en el local arrendado.

Sentado lo anterior, en el presente supuesto, valorando de nuevo en esta alzada la prueba practicada en la primera instancia, resultan acreditados los siguientes hechos:

La demandante cesó en su actividad en fecha 15 de marzo de 2020 y 21 de sus 23 trabajadores se vieron afectados por un ERTE por causa de fuerza mayor declarado en fecha 29 de marzo de 2020, con efectos del día 19 de marzo de 2020, según resulta del documento 5 de la contestación a la demanda y del informe pericial emitido por el perito D. Benigno.

El Hotel reabrió el día 21 de junio de 2021.

El perito D. Benigno, tras revisar la documentación entregada por la demandante relativa al Resumen anual IVA modelo 390, constata:

En el año 2018 se declaró una facturación anual de 1.775.833 euros.

En el año 2019 se declaró una facturación anual de 1.963.764 euros.

La facturación anual del año 2020 fue de 330.324 euros.

La facturación anual del año 2021 fue de 368.689 euros.

Informa el perito, que, por años, lo anterior supone, en 2020, una caída del 83,2% de los ingresos respecto a 2019 y en el año 2021, supone una caída del 81,2% de los ingresos respecto a 2019.

Añade que el Hotel se vio obligado en el año 2021 a bajar los precios de las habitaciones como única solución para tener ocupación y que el Hotel empezara a llenarse.

Y concluye que, tras el análisis de las cuentas de resultados realizados, en 2020 se produjeron fuertes pérdidas lo que supuso una caída del 83,2% de los ingresos respecto a 2019; que en 2021 se empieza a recuperar la actividad, forzando la atracción de turistas con bajada de precios al 50%, pero que, a pesar de ello, se produjo una caída del 67,2% de los ingresos respecto a 2019.

Por lo tanto, puede concluirse que procede la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus y, en consecuencia, la modificación temporal del contrato de arrendamiento.

QUINTO.- Aplicación de la doctrina expuesta al presente caso.

Resuelta la procedencia de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, conforme a los presupuestos y requisitos exigibles, resta por concretar su régimen de aplicación en el presente caso, debiendo examinarse a continuación en qué términos debe modificarse el contrato para conseguir un equilibrio de las prestaciones.

Pues bien, concurriendo los requisitos para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, no se va a aplicar la reducción de la renta en la forma pretendida en la demanda.

Por un lado, no procede la aplicación directa de las medidas del Decret Llei 34/2020, de 20 de octubre, por haber sido declarado inconstitucional.

Asimismo, la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, en la forma pretendida en la demanda supondría hacer recaer las consecuencias de la crisis exclusivamente sobre la arrendadora, cuando la arrendataria ha continuado en posesión del local y ha podido desarrollar su actividad económica en lo permitido, por lo que parece más adecuado repartir entre ambas partes por mitad las consecuencias de la reducción de los aforos.

Como dijimos en la sentencia dictada por esta sección trece, en fecha 23 de enero de 2025, en el recurso 120/2023, durante el referido período, de acuerdo con el principio de que las consecuencias económicas derivadas de la situación de pandemia han de ser soportadas por partes iguales por cada uno de los contratantes del arrendamiento, y en función de la restricción específica que haya padecido el sector específico al que pertenece la actividad económica desarrollada en el local, se considera procedente que las consecuencias económicas sean compartidas, por mitad, por cada una de las partes, por cuanto se entiende que es la forma más equitativa y más justa, no habiendo razón para que la propiedad no sufra las consecuencias de una crisis que afectó al rendimiento de su local; pero tampoco para que las soporte por completo.

En orden a la ponderación, cabe traer a colación la sentencia dictada por la sección cuarta de esta Audiencia Provincial de Barcelona, recurso número 530/2022, resolución número 321/2023, de fecha 22 de mayo de 2023, que señala:

"2. En primer lugar, las limitaciones de aforo en los establecimientos de hostelería y restauración no se regularon en las órdenes ministeriales mencionadas en el fundamento segundo de la sentencia, sino en resoluciones del Departament de Salut de la Generalitat de Catalunya.

Concretamente (i) la apertura de los establecimientos, tras el cierre acordado como consecuencia del estado de alarma, se acordó por la resolución SLT 2983/2020, de 21 de noviembre, para a partir del 23, inclusive, de noviembre de 2020, con limitación de aforo al 30 por ciento del total; (ii) la ampliación de aforo, hasta el 50 por ciento, se acordó por resolución SLT 1587/2021, de 21 de mayo, desde el 24, inclusive, de mayo de 2021; y (iii) la supresión del límite de aforo se acordó por resolución SLT 3090/2021, de 14 de octubre, desde el 15, inclusive, de octubre de 2021. Las fechas de efectos se han indicado porque fue en ellas en las que entraron en vigor las resoluciones correspondientes".

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"No hay reglas sobre la forma de repercutir en las obligaciones contractuales las consecuencias de estos cambios de situación. Ha de estarse a lo que se considere justo y equitativo en cada caso. En estos casos, la sala considera procedente que las consecuencias económicas sean compartidas, por mitad, por cada una de las partes. Creemos que esa es la forma más equitativa y más justa. No hay razón para que la propiedad no sufra las consecuencias de una crisis que afectó al rendimiento de su local. Pero tampoco para que las soporte por completo.

En consecuencia, se considera procedente que, durante el período de cierre total, la renta se limite a la mitad de la procedente. Durante la apertura con el 30 por ciento de aforo, el pago será del 30 por ciento y de la mitad de la capacidad no utilizable, que era el 70 por ciento, de modo que la renta a pagar será del 65 por ciento. Durante la apertura con el 50 por ciento, la renta a pagar será del 50 por ciento más la mitad del otro 50 por ciento. O sea, del 75 por ciento".

Como declara la sentencia dictada por A.P. de Barcelona, sección 4ª, de 27 de mayo de 2024, nº 358/2024, recurso 586/2022, somos conscientes que en el trance de establecer las consecuencias derivadas de la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus, únicamente estamos teniendo en consideración el porcentaje de restricción del aforo de las zonas comunes del hotel impuesto por la normativa a la que se ha hecho referencia, y que se omite la incidencia, de imposible ponderación obviamente, de circunstancias tales como la limitación de entrada y salida de personas del territorio de Catalunya, restricción de celebración de conferencias y congresos y otras muchas que potencialmente pudieran haber determinado un descenso en la actividad económica de HOTEL LLORET RAMBLA S.L., pero, como se subraya en la sentencia también de la sección cuarta de esta A.P. de Barcelona de 22 de mayo de 2023, recurso número 530/2022, resolución número 321/2023, "estamos haciendo una distribución equitativa, que no pretende reflejar con exactitud matemática las repercusiones de la crisis" .

Con esta finalidad, la decisión que se adopte deberá inspirarse en el principio de que las consecuencias económicas derivadas de la situación de pandemia hayan de ser soportadas por partes iguales por cada uno de los contratantes del arrendamiento y en función de la restricción específica que haya padecido el sector específico al que pertenece aquel contrato, es decir, las limitaciones impuestas a hoteles y alojamientos turísticos.

Todo ello, sin que se nos escape que se ha afirmado en el presente caso que este hotel carece de zonas comunes, lo cual no parece del todo cierto por cuanto sí existe un espacio común donde se sirve el desayuno.

En consonancia con lo anterior, durante la apertura con el 30 por ciento de aforo, el pago será del 30 por ciento y de la mitad de la capacidad no utilizable, que era el 70 por ciento, de modo que la renta a pagar será del 65 por ciento.

Durante la apertura con el 50 por ciento, la renta a pagar será del 50 por ciento más la mitad del otro 50 por ciento. O sea, del 75 por ciento.

En consecuencia, el recurso de apelación debe tener parcial acogida en los siguientes términos:

a) La renta a pagar de 1 de enero de 2021 a 23 de mayo de 2021, ambos inclusive, será del 65% de la renta que se venía abonando antes de la declaración del estado de alarma.

b) HOTEL LLORET RAMBLA S.L. deberá abonar, del 24 de mayo de 2021 al 14 de octubre de 2021, el 75% de la renta que venía abonando antes de la declaración del estado de alarma.

c) Ninguna reducción de la renta a partir del día 15 de octubre de 2021.

Lo anterior supone estimar en parte el recurso de apelación y revocar en este punto la sentencia dictada en primera instancia, y estimar también parcialmente la demanda.

SEXTO.- Costas

Al estimar en parte la demanda y el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 394.2 y 398.2 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.