Sentencia Civil 641/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1169/2023 de 15 de octubre del 2025

PRIMERO.-Apela la demandante Sra. Amanda la sentencia de primera desestimatoria de la demanda formulada contra el demandado Sr. Narciso, alegando la parte actora apelante la incongruencia omisiva y la falta de motivación de la sentencia de primera instancia.

Centrada así la cuestión previa procesal planteada por la actora apelante, es doctrina constante y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 2000,y 28 de febrero de 2003; RJA 281/2000,y 2154/2003) que el principio de congruencia proclamado en el artículo 218 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que en su modalidad omisiva tiene trascendencia constitucional, por entrañar una infracción del artículo 120.3 de la Constitución, y también una conculcación del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva que consagra el artículo 24.1 de la Constitución, exige inexcusablemente que toda sentencia resuelva absolutamente todas las cuestiones debatidas en el proceso, dando a cada una de ellas la respuesta suficientemente razonada o motivada que sea procedente, por cuanto es doctrina constitucional pacífica y consolidada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2004;RJA 1/2004) que el artículo 24.1 de la Constitución garantiza a todos los ciudadanos su derecho a obtener una respuesta judicial motivada, razonable, y congruente con su pretensión.

Aunque, es igualmente doctrina comúnmente admitida ( Sentencias de esta misma Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona de 6 de mayo de 2019 y 24 de noviembre de 2020 ( ROJ SAP B 4662/2019 y 11470/2020), que citan las Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de octubre de 2010, 29 de noviembre de 2011, 12 de junio y 20 de julio de 2015, y 14 de diciembre de 2017) que, para poder denunciar la incongruencia omisiva, la cual integraría un supuesto de infracción procesal cometido en la sentencia, es necesario que la parte recurrente solicite previamente la aclaración o el complemento de sentencia.

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de junio de 2010 declara que el artículo 215.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil otorga a las partes una vía para instar la subsanación de la incongruencia de la sentencia, por omisión de pronunciamiento, ante el mismo juez o tribunal que la dictó, de modo que su utilización es requisito para denunciar la incongruencia de la sentencia en los recursos de apelación, conforme al artículo 459 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y extraordinario por infracción procesal, conforme al artículo 469.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de forma que la falta de ejercicio de la petición de complemento impide a las partes plantear en el recurso devolutivo la incongruencia omisiva ( SSTS de 12 de noviembre de 2008, RC n.º 113/2003; y 16 de diciembre de 2008, RC n.º 2635/2003).

En el presente caso no consta que la parte actora apelante solicitara el complemento de la sentencia de primera instancia, por lo que no puede admitirse la introducción en la segunda instancia de la cuestión de la incongruencia por la omisión de pronunciamiento en la sentencia de primera instancia.

En cualquier caso, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de julio de 2003; RJA 5142/2003), que no se produce incongruencia siempre que se observe absoluto respeto para los hechos, que son los únicos elementos que pertenecen a la exclusiva disposición de las partes, de modo que la armonía entre los pedimentos de las partes con la sentencia no implica necesariamente un acomodo rígido a la literalidad de lo suplicado.

Además, es doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 24 y 28 de noviembre de 2005; RJA 110 y 1233/2005), que no puede incurrir en el vicio procesal de la incongruencia la sentencia absolutoria que desestima totalmente la pretensión de la parte actora, siendo así que, en el presente caso, la sentencia de primera instancia es completamente desestimatoria de la demanda.

En cuanto a la motivación, la jurisprudencia constitucional ha establecido que el derecho a la tutela judicial efectiva comprende el derecho a obtener de los órganos judiciales una resolución motivada, fundada en derecho y congruente con las pretensiones oportunamente deducidas por las partes. Esta obligación, aparte de venir impuesta en el artículo 120.3 de la Constitución, es una exigencia derivada del artículo 24.1 de la Constitución con el fin de que se puedan conocer las razones de la decisión posibilitando su control mediante el sistema de los recursos y como garantía frente a la arbitrariedad e irrazonabilidad. Esto implica que la resolución ha de contener los elementos y razones de juicio que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos que fundamentan la decisión y que la motivación esté fundada en derecho, lo que determina que no baste una mera declaración de voluntad en un sentido u otro, sino que debe ser consecuencia de una exégesis racional del ordenamiento y no fruto de la arbitrariedad o de un error patente ( STC 24/2021, de 15 de febrero).

Aunque, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de septiembre de 2003;RJA 6447/2003) que la motivación no alcanza a responder exhaustivamente a todas las cuestiones y argumentos expresados por las partes, sino al razonamiento adecuado a la decisión que se toma, de modo que no es necesario un razonamiento exhaustivo y pormenorizado sobre todas las alegaciones y opiniones de las partes, ni todos los aspectos y perspectivas que las misma puedan tener de la cuestión que se decide, pues resulta suficiente que se exprese la razón causal del fallo, consistente en el proceso lógico-jurídico que sirve de soporte a la decisión, lo que no es obstáculo a la parquedad o brevedad de los razonamientos si permiten conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación de la parte demandante.

SEGUNDO.-Apela, en cuanto al fondo, la demandante Sra. Amanda la sentencia de primera desestimatoria de la demanda formulada contra el demandado Sr. Narciso, en reclamación de la devolución de la cantidad de 10.000 €, entregada por la demandante al demandado, en virtud de lo pactado en el compromiso de arrendamiento con opción de compra, de 1 de febrero de 2020, para la adquisición por la demandante de la vivienda en DIRECCION000, de Barcelona, propiedad del demandado, solicitando la parte actora apelante la completa estimación de su demanda.

Centrado así el objeto del pleito, en primera y segunda instancia, es lo cierto que, no habiendo conformidad entre las partes en cuanto al contenido obligacional del compromiso de arrendamiento con opción de compra, es doctrina reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 1986, 10 de noviembre de 1986, 7 de julio de 1987, 3 de mayo de 1993, 9 de abril y 21 de mayo de 1997, que la calificación o determinación de la naturaleza de un negocio jurídico depende de la intención de los contratantes y de las declaraciones de voluntad que la integran, pero no de la denominación atribuida a aquél por las partes, de manera que el contenido real del contrato es el determinante de su calificación.

En relación con la interpretación de los convenios en general, es doctrina constante, uniforme, y reiterada, desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987, 20 de diciembre de 1988, 19 de enero de 1990, y 7 de julio de 1995 ( RJA 2482 y 9509/1987, 9736/1988, 36/1990, y 5566/1995), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil, constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil, según la cual para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato; o la del artículo 1283 del Código Civil, según la cual, cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deben entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario:

1º.- que las partes concertaron un "compromiso de arrendamiento con opción de compra", de 1 de febrero de 2020, aceptado por el propietario el 4 de febrero de 2020, para la adquisición por la demandante de la vivienda en DIRECCION000, de Barcelona, propiedad del demandado, por el precio de venta de 1.100.000 €, con un plazo para la opción de compra de 14 meses, y con una prima de opción de compra de 50.000 €, que se pagaría, después de un pago en concepto de reserva de 2.000 €, mediante un primer pago de 8.000 antes del día 1 de marzo de 2020, y un segundo pago de 40.000 € antes del 30 de abril de 2020, comprometiéndose la demandante a firmar el contrato hasta el 10 de febrero de 2020, debiendo formalizarse el contrato a partir del 1 de marzo de 2020 (doc 1 de la demanda).

En el mismo documento se convino que "La prima por el derecho de opción de compra y los pagos satisfechos por el Arrendatario al propietario en concepto de renta tendrán la consideración de entregas a cuenta del precio pactado para el caso del ejercicio del derecho de opción de compra. Por el contrario, de no ejercitarse la opción de compra, tales cantidades quedarán en beneficio del propietario sin tener el Arrendatario el derecho a su devolución."

2º.- que la demandante, en el mismo acto de la formalización del compromiso de arrendamiento con opción de compra, entregó la cantidad de 2.000 € en concepto de reserva, pactándose en la condición 4 que, "En caso de no formalizarse el contrato por causa imputable al Arrendatario hasta la fecha indicada, éste perderá la cantidad entregada en concepto de precio de la reserva".

3º.- que la demandante, en cumplimiento del compromiso de arrendamiento con opción de compra, entregó al demandado, con fecha 17 de febrero de 2020, la cantidad de 8.000 € en concepto de primera parte de la prima de opción de compra, acordando las partes que se entiende como "entrega a cuenta de pago del precio de la compraventa y se deducirá del mismo cuando ésta se formalice"(doc 2 de la demanda).

4º.- que, llegado el término pactado, no llegó a formalizarse el contrato de arrendamiento con opción de compra, no habiendo constancia de que ninguna de las partes compeliera a la otra a su otorgamiento, no habiendo completado la demandante el pago de la prima por la opción de compra, no habiendo pagado tampoco la demandante ninguna mensualidad de renta, y

5º.- que la demandante remitió un burofax al demandado, con fecha 6 de mayo de 2020 (doc 3 de la demanda), comunicándole la resolución del compromiso de arrendamiento con opción de compra.

Por lo que, en el presente caso, es posible calificar el denominado compromiso de arrendamiento con opción de compra, de 1 de febrero de 2020, como un precontrato, para el arrendamiento y la posterior adquisición por compra de la demandante de la vivienda en DIRECCION000, de Barcelona, propiedad del demandado, no habiendo llegado a perfeccionarse el contrato de arrendamiento con opción de compra, siendo objeto de los presentes autos únicamente la reclamación de la devolución de las cantidades de 2.000 € y 8.000 €, entregadas como parte de la prima de la opción de compra, no siendo objeto del pleito ninguna de las prestaciones que debieron ser objeto del arrendamiento, que no llegó a formalizarse.

En relación con el precontrato, es doctrina comúnmente admitida desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de octubre de 2005, y 8 de febrero de 2010, que el precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o pactum de contrahendobilateral, tiene por objeto constituir un contrato y exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior ( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 diciembre de 1995, y 16 de julio 2003), cuya efectividad o puesta en vigor se puede dejar a la voluntad de las partes contratantes.

El precontrato supone, por tanto, el final de los tratos preliminares y no es una fase de ellos ( Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 1988), ya que en el precontrato, a partir de acuerdos vinculantes, las partes tratan de configurar los elementos esenciales del contrato, que no existen jurídicamente hasta ese momento, y que sin ellos no sólo no sería posible cumplimentar de forma obligatoria lo que todavía no existe, sino que permitiría a los interesados desistir de estos tratos, sin más secuelas que las que pudieran resultar de la aplicación del artículo 1902 del Código Civil caso de abrupta e injustificada separación de la fase prenegocial ( Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de febrero y 19 de julio de 1994, y 16 de diciembre de 1999).

Por el contrario, es doctrina reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 5 y 9 de julio de 1940, 21 de diciembre de 1955, y 4 de julio de 1991, que del precontrato nacen obligaciones distintas de las propias del contrato definitivo; pero cuyo incumplimiento puede transformarse en la exigencia del cumplimiento o la indemnización de daños y perjuicios, previa cumplida prueba de los mismos.

Aunque también es posible pactar una pena con función sustitutiva de la indemnización de daños y perjuicios, de conformidad con lo previsto en el artículo 1152 del Código Civil.

También es posible pactar unas arras con función penitencial para el caso de desistimiento de cualquiera de las partes, siendo doctrina reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 1990, 8 de abril y 4 de noviembre de 1991, y 31 junio de 1992, que el pacto arral, como cláusula accesoria de un contrato principal, puede desempeñar la función de señal de la celebración de un contrato, en que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio (arras confirmatorias); de garantía del cumplimiento, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo (arras penales); y por último las que permiten resolver o desistir del contrato, mediante la pérdida o la restitución doblada (arras penitenciales), a las que específica y únicamente se refiere el artículo 1454 del Código Civil.

Aunque el mencionado artículo es de interpretación restrictiva, de modo que, para que tenga aplicación, es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras penitenciales, por medio de pacto expreso o tácito, que manifieste de una manera clara y evidente la intención de los contratantes, ya que en otro caso cualquier entrega o abono habrá de conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, sirviendo la suma recibida únicamente para confirmar el contrato celebrado.

En este caso, según lo expuesto, en la condición 4 del compromiso de arrendamiento con opción de compra, se convino expresamente que, "En caso de no formalizarse el contrato por causa imputable al Arrendatario hasta la fecha indicada, éste perderá la cantidad entregada en concepto de precio de la reserva",por lo que, del tenor literal del referido pacto, es posible alcanzar la conclusión interpretativa de que el mismo pertenece a la categoría de las arras penitenciales, por cuanto permite a una de las partes desistir del contrato, mediante la pérdida de la cantidad entregada en concepto de reserva.

En relación con el pacto arras penitenciales, es doctrina comúnmente admitida, desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de septiembre de 1999 (Rec. 1706/1997), que cuando la voluntad negocial de las partes establezca de forma precisa y rotundamente expresada la condición de arras penitenciales, que debe resultar bien constatada en el documento que refleja el contrato ( SS 16 Mar. 1992, 31 Jul. 1992, 28 Sep. 1992, 28 Mar. 1993, 11 Dic. 1993, 4 Mar. 1996, 28 Mar. 1996 y 18 Oct. 1996), cualquiera de las partes puede separarse del negocio, (SS 15 Mar. 1994 y 17 Oct. 1996), tratándose de una resolución pactada, que supedita la eficacia de la relación jurídica, por quedar sometida a la facultad de resolver que los contratantes mutuamente se otorgaron, y actúa tanto para el vendedor, como para el comprador, de modo que dicha cláusula obliga, por ser un pacto lícito, dotado de bilateralidad, que mantiene paritarias las posiciones de los contratantes, y no representa una situación de desequilibrio contractual, con favorecimiento de una en perjuicio de la otra. Por lo que no se trata de una resolución arbitraria, abusiva, ni impuesta por una parte a otra, sino del ejercicio de un derecho libremente convenido entre los interesados, que no se condiciona en forma alguna y permite la resolución unilateral, sometiéndose a las condiciones económicas del mismo. El artículo 1256 del Código Civil se infringe si margina la fuerza vinculante de los contratos, al dejar su eficacia y cumplimiento al arbitrio de una de las partes; pero el precepto no impide que se pueda pactar el desistimiento de la relación convenida, y ello precisamente no significa ni representa entregar su validez y cumplimiento a uno de los contratantes, sino autorizar para que pueda poner fin a una situación jurídica determinada de la manera expresamente convenida.

En el presente caso, no llegó a formalizarse el contrato de arrendamiento con opción de compra por el desistimiento de la demandante, por lo que, según lo pactado en la condición 4 del compromiso, la demandante pierde, por su desistimiento, la cantidad de 2.000 €, entregada en concepto de reserva.

Alega la demandante que la condición 4 es abusiva; pero para que se pueda apreciar el carácter abusivo de un cláusula inserta en un contrato es preciso que sean aplicables las normas sobre protección de los consumidores y usuarios, y para ello es necesario que una de las partes sea un empresario o profesional, y que la otra parte sea un consumidor o usuario.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias 367/2016,de 3 de junio (RJ 2016, 2306), 30/2017, de 18 de enero (RJ 2017, 922), 41/2017, de 20 de enero (RJ 2017, 926), 57/2017, de 30 de enero (RJ 2017, 371), y 587/2017, de 2 de noviembre (RJ 2017, 4558), que el concepto de abusividad queda circunscrito a los contratos con consumidores.

En el presente caso, no obstante la intermediación en la operación de la agencia Engel&Volkers, las partes en el contrato fueron la demandante y el demandado, y no consta que el vendedor demandado Sr. Narciso interviniera en el compromiso de arrendamiento con opción de compra en el ejercicio de una actividad empresarial o profesional.

Alega, además, la demandante la imposibilidad de cumplimiento por la crisis sanitaria por la pandemia del Covid-19.

En relación con la imposibilidad de cumplimiento como causa de extinción de las obligaciones, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2002, y 21 de abril de 2006; RJA 4041/2002, y 1875/2006), que la regulación de los artículos 1272 y 1184 del Código Civil, referido el segundo a las obligaciones de hacer, aunque la imposibilidad se aplica también, analógicamente, a las obligaciones de dar según el artículo 1182, ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 1991, 29 de octubre de 1996, y 23 de junio de 1997; RJA 1518/1991, 7484/1996, y 5201/1997), recoge una manifestación del principio ad imposibilia nemo tenetur( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de enero de 1958; RJA 220/1958, y 3 de octubre de 1959), que aquí se concreta en la regla de que no existe obligación de cosas imposibles (impossibilium nulla obligatio est:D. 50, 17, 1.185); pero cuya aplicación exige:

1.- una imposibilidad física o legal, objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de febrero y 21 de marzo de 1994; RJA 1316 y 2560/ 1994).

2.- la aplicación debe ser objeto de una interpretación restrictiva y casuística, atendiendo a los casos y circunstancias ( Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1949, 5 de mayo de 1986, y 13 de marzo de 1987; RJA 269/1949, 2339/1986, y 1480/1987), pudiendo consistir en:

- una imposibilidad física o material; aunque la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 1970 se refiere también a la moral; y la de 30 de abril de 1994( RJA 2949/1994) a la imposibilidad económica.

- una imposibilidad legal, que se extiende a toda imposibilidad jurídica, pues abarca tanto la derivada de un texto legal, como de preceptos reglamentarios, mandatos de autoridad competente, u otra causa jurídica ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1987, 21 de noviembre de 1958, 3 de octubre de 1959, 29 de octubre de 1970, 4 de marzo y 11 de mayo de 1991, y 26 de julio de 2000 ( RJA 9434/1987, 4473/1970, 1714/1991, 3658/1991, y 9177/2000).

3.- a la imposibilidad se equipara la dificultad extraordinaria ( Sentencia del Tribunal Supremo de 6 octubre de 1994 (RJA 7458/1994), pero no cabe confundir dificultad con imposibilidad ( Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de junio de 1906, 10 de marzo de 1949, 6 de abril de 1979, 5 de mayo de 1986, 11 de noviembre de 1987, 12 de mayo de 1992, 12 de marzo de 1994, y 20 de mayo de 1997; RJA 269/ 1949, 2339/1986, 8372/1987, 3917/1992, 1742/1994, 3890/1997), ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor, lo que produciría inseguridad jurídica, según declara la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de octubre de 1994, de ahí que se siga un criterio objetivo ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 y 23 de febrero de 1995, o 12 de marzo y 6 de octubre de 1994;RJA 683/1995).

4.- la imposibilidad ha de ser definitiva, por lo que excluye la temporal o pasajera ( Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de marzo de 1987; RJA 1480/ 1987), que sólo tiene efectos suspensivos ( Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de junio de 1944; RJA 893/1944), y la derivada de una situación accidental del deudor ( Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de junio de 1906).

5.- no cabe alegar imposibilidad cuando es posible cumplir mediante la modificación racional del contenido de la prestación de modo que resulte adecuado a la finalidad perseguida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 1979, y 11 de noviembre de 1987; RJA 523/1979, y 8372/1987).

6.- para aplicar la imposibilidad es preciso que no haya culpa del deudor, y no la hay cuando el hecho resulta imprevisible e irresistible ( Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de marzo 1997). La jurisprudencia la excluye cuando resulta provocada por él ( Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de enero de 1976; RJA 22/1976, y 15 de diciembre 1987), o le es imputable ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de abril de 1965, 7 de octubre de 1978, 17 de enero y 5 de mayo de 1986, 15 de febrero de 1994, 17 de marzo de 1997, 14 de diciembre de 1998; RJA 2118/1965, 104/1986), y existe culpa cuando se conoce la causa ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de febrero y 23 de marzo 1994, 17 de marzo de 1997, y 14 de diciembre de 1998; RJA 1980/1997, y 9892/1998 ), o se podía conocer (Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de febrero de 1994), o era previsible (Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de octubre de 1978, 15 de febrero de 1994, 4 de noviembre de 1999; RJA 8001/1999), aunque cabe que un cierto grado de previsibilidad no la excluya ( Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de febrero de 1994).

7.- no hay imposibilidad cuando se puede cumplir con un esfuerzo de la voluntad del deudor ( Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de junio de 1906, 7 de abril de 1965, 6 de abril de 1979, 12 de marzo de 1994, 20 de mayo de 1997). La Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 1994 se refiere a observar la debida diligencia haciendo lo posible para vencer la imposibilidad. Y en la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de octubre de 1970 se acogió por haberse agotado las posibilidades de cumplimiento, y

8.- para estimar la imposibilidad sobrevenida es preciso que el deudor no se halle incurso en morosidad (artículo 1.182; y Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de febrero de 1994 (RJA 1255/1994).

En el presente caso, en el que únicamente son objeto del pleito las prestaciones propias del precontrato de opción de compra, no es posible apreciar que la crisis sanitaria por la pandemia del Covid-19 integre un supuesto de imposibilidad de cumplimiento que libere a la demandante, en los términos del artículo 1.184 del Código Civil, de modo que extinga la obligación asumida por la demandante de formalizar la opción de compra, y realizar el segundo pago de la prima, para lo que no era necesaria la presencia física de la demandante.

En consecuencia, procede la desestimación de la reclamación de los 2.000 € entregados en concepto de reserva, habiéndose producido su pérdida para la demandante, en virtud de lo pactado, por el desistimiento por la demandante del contrato de arrendamiento con opción de compra.

TERCERO.-En cuanto al resto de la cantidad entregada, por importe de 8.000 €, que la demandante, en cumplimiento del compromiso de arrendamiento con opción de compra, entregó al demandado, con fecha 17 de febrero de 2020, en concepto de primera parte de la prima de opción de compra, según lo expuesto, acordaron las partes que se entiende como "entrega a cuenta de pago del precio de la compraventa y se deducirá del mismo cuando ésta se formalice"(doc 2 de la demanda).

Por lo que, del tenor literal de lo pactado, aparece que la entrega de los 8.000 € se hizo como entrega a cuenta, sin que se pactara expresamente su pérdida o su devolución doblada, lo cual no permite su calificación como arras penitenciales que, según lo expuesto, son de interpretación restrictiva, de modo que, en defecto de pacto, cualquier entrega o abono ha de conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, sirviendo la suma recibida únicamente para confirmar el contrato celebrado.

En el mismo sentido, el artículo 621.8.2 del Código Civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, aprobado por Ley 3/2017, de 15 de febrero, dispone que "Las arras penitenciales deben pactarse expresamente".

Por otro lado, en el presente caso, tampoco es de aplicación el pacto contenido en el compromiso de arrendamiento con opción de compra, de 1 de febrero de 2020 (doc 1 de la demanda), en el que se convino que "La prima por el derecho de opción de compra y los pagos satisfechos por el Arrendatario al propietario en concepto de renta tendrán la consideración de entregas a cuenta del precio pactado para el caso del ejercicio del derecho de opción de compra. Por el contrario, de no ejercitarse la opción de compra, tales cantidades quedarán en beneficio del propietario sin tener el Arrendatario el derecho a su devolución.",por cuanto se refiere a un momento posterior de la relación jurídica, al momento en que se ejercitara o no la opción de compra; pero es que, en este caso, no llegó ni siquiera a nacer el derecho de opción de compra, por haber desistido la demandante de la formalización del contrato de arrendamiento con opción de compra, por lo que, no habiendo llegado a nacer el derecho de opción de compra, no son aplicables las previsiones para los supuestos de ejercicio o no ejercicio de un derecho que no ha llegado a existir.

En relación con la resolución de los contratos de compraventa de bienes inmuebles, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1504 y 1124 del Código Civil, ha venido siendo doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de febrero, y 11 de marzo de 2002; RJA 2053 y 2319/2002), que la resolución no requiere una actitud dolosa del incumplidor, sino que es suficiente que se frustre el fin del contrato para la contraparte, que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea precisa una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento, bastando con que al incumplidor pueda atribuírsele una conducta voluntaria obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó, siendo aconsejable la resolución en los casos en que quede frustrado el fin económico jurídico que implica el negocio de compraventa y las legítimas aspiraciones del vendedor, siendo por el contrario aconsejable mantener el pacto, en homenaje a la voluntad contractual, cuando no aparezca definida e incuestionable una decidida voluntad negativa.

En este sentido, la doctrina jurisprudencial relativa al artículo 1504 del Código Civil contempla el requerimiento al deudor como un acto obstativo al pago y declarativo de la voluntad del vendedor de tener por resuelto el contrato, de modo que sólo queda abierta la posibilidad de pagar en tanto no haya requerimiento propiamente resolutorio ( Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de marzo de 1995; RJA 2658/1995).

En el presente caso, en el que la frustración de la compraventa se produjo por el desistimiento de la demandante, no habiendo tampoco instado el demandado el cumplimiento del precontrato, se entiende producida la resolución de la relación jurídica iniciada con el compromiso de arrendamiento con opción de compra.

De modo que, producida la resolución, lo procedente, conforme a lo dispuesto en los artículos 1303 y concordantes del Código Civil, es que las partes se restituyan recíprocamente las cosas que hubieran sido materia del contrato, siendo la devolución recíproca de lo que fue objeto del contrato consecuencia ex lege,conforme al artículo 1303 del Código Civil, de la resolución contractual, siendo doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de octubre de 2006;RJA 701/2007) que la obligación de restitución de las prestaciones recibidas que establece el artículo 1303 del Código Civil, para cuando se declare la nulidad de una obligación, aplicable a los supuestos de resolución contractual, no precisa ni siquiera de petición de parte, en razón del principio iura novit curia,por lo que procede la devolución a la demandante de la cantidad entregada a cuenta.

En consecuencia, procede la estimación parcial de la demanda, condenando al demandado a devolver a la demandante la cantidad de 8.000 €, procediendo, en definitiva, la estimación parcial del recurso de apelación.

CUARTO.-La cantidad adeudada por la parte demandada, por importe de 8.000 €, devengará intereses legales, desde la interpelación extrajudicial, mediante el burofax de 6 de mayo de 2020 (doc 3 de la demanda), y hasta el completo pago, de acuerdo con los artículos 1100, 1101, y 1108 del Código Civil, y el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no obstante la rebaja en la sentencia de la suma reclamada, de conformidad con la doctrina reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de noviembre de 1999, y 25 de febrero, y 3 de marzo de 2000 ( RJA 8210/1999, y 1245 y 1360/2000) que ha venido atenuando el automatismo del principio in illiquidis non fit mora,de modo que viene declarando la procedencia de los intereses legales moratorios desde su reclamación judicial o extrajudicial en aquellos supuestos en los que la cantidad que otorga la sentencia resultaba efectivamente debida al tiempo del requerimiento de pago, quedando fuera de esta doctrina únicamente aquellos supuestos en los que la complejidad de las relaciones habidas entre las partes litigantes excluyen la fácil determinación de la cantidad realmente adeudada, de modo que el devengo de intereses se produce desde la reclamación judicial o extrajudicial, porque los intereses actúan a modo de sanción al deudor moroso, renuente al pago, y la protección judicial del acreedor debe ser completa de sus derechos, y lo que la sentencia viene a realizar es declarar el derecho a la obtención de la cantidad que pertenecía al acreedor con anterioridad a la decisión judicial, de modo que la completa satisfacción de los derechos del acreedor exige que se le abonen los intereses de la suma debida, aunque resulte menor que la por él reclamada, desde el momento en que se procedió a su exigencia judicial.

QUINTO.-En cuanto a las costas de primera instancia, es doctrina comúnmente admitida desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1988, 26 de junio de 1990, y 4 de julio de 1997( RJA 1559/1988, 4896/1990, y 5845/1997), que la condena en costas atiende no sólo a la sanción de una conducta procesal, sino a satisfacer el principio de tutela judicial efectiva, que exige que los derechos no se vean mermados por la necesidad de acudir a los tribunales para su reconocimiento, de modo que el pago de las costas, aun solamente de las suyas, es un gravamen que en justicia no debe soportar quien se ve obligado a presentar una demanda, o a contestarla, representado por procurador y asistido de abogado, para defender su derecho, debiendo por el contrario soportar las costas quien fue el causante de los daños que en definitiva se originaron por su proceder contrario al cumplimiento de la obligación a su cargo.

Este principio de vencimiento objetivo, acogido por el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, supone que las costas de la primera instancia en los procesos declarativos deben imponerse a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.

Por el contrario, de acuerdo con el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando es parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte debe abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, con la única excepción legalmente prevista de que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad, a la cual se añade la excepción, de creación doctrinal ( Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de julio de 1997, y 17 de julio de 2003; RJA 5845/1997, y 4784/2003), de que la resolución fuera sustancialmente estimatoria de las pretensiones de las partes.

En este caso, la resolución es parcialmente estimatoria de la demanda, sin que pueda apreciarse una estimación sustancial, y tampoco es posible apreciar que alguna de las partes hubiera litigado temerariamente.

En consecuencia, no procede hacer expresa imposición de las costas de primera instancia.

SEXTO.-De acuerdo con el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia

SÉPTIMO.-De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.8 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, procede la devolución del depósito para recurrir a la parte apelante.