Sentencia Civil 697/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1061/2022 de 17 de octubre del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio.

Las actuaciones de las que se deriva el presente rollo de apelación se iniciaron por demanda de juicio ordinario en ejercicio de una acción de nulidad contractual por simulación absoluta, concretamente por falta de causa (no se pagó el precio de la transmisión) y, por tratarse de un negocio jurídico simulado con la única finalidad de perjudicar a la actora, en relación al inmueble de la DIRECCION000 de DIRECCION001, que se corresponde con la finca registral NUM000, inscrita al Tomo NUM001, libro NUM002 de DIRECCION001, folio NUM003 del Registro de la Propiedad núm. 2 de Manresa.

La finca, edificio de 1900 con planta baja y tres alturas, con un almacén en el patio trasero, se describe en el registro de la propiedad como Urbana porción de terreno en la villa de DIRECCION001, de superficie conjunta 97 m 79 decímetros cuadrados, con frente a la DIRECCION000 y DIRECCION002, en la primera de las cuales está señalada la casa que se dirá de DIRECCION000. Contiene en la porción lindante por la DIRECCION000 una casa de planta baja y dos pisos y su superficie es de 107 m 73 decímetros cuadrados, y la porción que da frente a la calle y DIRECCION002, contiene un edificio de 2 plantas, de superficie 30 m 80 decímetros cuadrados, más varios cobertizos de una sola planta de superficie conjunta 45 m 50 decímetros cuadrados. La superficie de dicha porción lindante con la DIRECCION002 es de 90 m 6 decímetros cuadrados.

La escritura de compraventa cuya nulidad se pretende es la de fecha 28 de septiembre de 2001, autorizada ante el Notario de Puig Reig, Ramon COSTA FABRA bajo el número 834 de su protocolo, con su consiguiente inscripción registral.

En la referida escritura, el padre de la actora y demandada, el ya difunto Gonzalo propietario del 100 por 100 del pleno dominio de la finca en ese momento, procede a realizar las siguientes operaciones jurídicas: a) Vende el 100 por 100 de la nuda propiedad de la finca a su hija Lina y su yerno Ángel Daniel por el precio de 31.949,80 euros de los que, en cuanto a 601,01 euros manifiesta haberlos recibido con anterioridad a este acto y, en cuanto al resto 31.348,79 euros los pagaran los compradores en 5 cuotas de 6.269,76 euros, dando inicio la primera el 31 de diciembre de 2002 y la última el 31 de diciembre de 2006; b) Vende el 50 por 100 del usufructo de la finca descrita a su esposa Lorena que manifiesta tener 65 años, pero sin identificar el precio de la transmisión. (La usufructuaria fallece el 6 de julio de 2017) y c) Se reserva el 50 por 100 del usufructo de la finca, con constancia expresa de que el usufructo queda entre los dos usufructuarios de forma simultánea y sucesiva, de forma que a la muerte de uno de ellos, su parte acrece al otro. El vendedor manifiesta tener 76 años. (El usufructuario fallece el 2 de septiembre de 2020).

La actora indica en su demanda, que la compraventa fue simulada en tanto que nunca se llegó a pagarse el precio de transmisión del inmueble, lo que comporta la simulación absoluta por falta de causa y, fundamenta su pretensión en los siguientes indicios: a) Relación de parentesco entre los otorgantes de la compraventa, que son padre, hija y yerno; b) El hecho de que el vendedor, conserve la posesión del inmueble a través de la reserva del usufructo del 50 por 100 del mismo y, el usufructo simultáneo y sucesivo del otro 50 por 100 en favor de su esposa, con pacto de acrecer en caso de premoriencia de uno de ambos; c) El precio bajo de la transmisión, en tanto que se cifra la venta en 31.949,80 euros cuando pericialmente con la demanda se adjunta un dictamen que identifica el valor del total edificio (local y tres plantas con patio y almacén trasero) a la fecha de la transmisión en 101.591,92 euros, si bien con la advertencia de que no han permitido al perito acceder a la finca los demandados, por lo que a posteriori, cuando se permite la entrada al mismo, con intervención judicial, se complementa el dictamen y se cifra el valor del inmueble a la fecha de la transmisión en 123.487,50 euros y d) La ausencia de pago del importe del precio de venta pactado (31.348,79 euros) por cuanto el difunto Gonzalo acudió el 8 de septiembre de 2017 a la notaría de Manresa y, ante la notaria Roser BERENGUER SABATÉ, bajo el número 866 de su protocolo manifiesta en relación a la escritura de compraventa de 28 de septiembre de 2001 que "no ha cobrado ninguna de las cantidades estipuladas como precio en la escritura de compraventa"

Con base a los indicados antecedentes la actora concluye con la petición de nulidad absoluta de la compraventa autorizada el 28 de septiembre de 2001 ante el Notario de Puig Reig Ramón COSTA FABRA bajo el número 834 de su protocolo y, de la correspondiente inscripción de dominio en el Registro de la Propiedad en favor de los demandados, ya que, por el previo fallecimiento de los dos padres, han consolidado el 100 por 100 del pleno dominio sobre el referido inmueble, por mitad y proindiviso.

Los demandados comparecen a los autos y contestan la demanda, negando el carácter simulado de la compraventa referenciada y, afirmando el pago del precio de transmisión, todo ello con base a los siguientes argumentos: a) Respecto a la relación familiar de las partes intervinientes en el contrato de compraventa, se reconoce la misma y, se justifica que fue precisamente la indicada relación familiar, junto a la edad avanzada de los progenitores de la demandada, además del hecho de que las otras hermanas residían en DIRECCION003 y DIRECCION004, lo que motivó la transmisión, como medida de incentivar por los padres a la hija menor, a que permaneciera en la localidad de DIRECCION001, cuidándolos, como esta indica que efectivamente efectuó hasta su defunción; b) En relación al mantenimiento de la posesión de la finca por el vendedor, indica que es justamente el motivo de la transmisión, el que la nuda propietaria permaneciera próxima a los padres, para poder cuidarlos, dado que además la construcción del edificio así lo permitía, al tener dos plantas; c) Niega que el precio de transmisión (31.949,80 euros) sea bajo o irrisorio, por dos motivos, el primero por cuanto el indicado precio, que se corresponde con el valor catastral del inmueble (16.321,02 euros) multiplicado por el factor de corrección de 1,95 no suscitó protesta ni objeción por parte del notaria que autorizó la escritura y, en segundo lugar, por cuanto de forma consecutiva se liquidaron los impuestos correspondientes en la oficina liquidadora de la Generalitat de Catalunya y, está no revisó ni objetó nada en relación al mismo; e) En relación a la falta de pago del precio de la transmisión, niega que no se pagara el precio y alega por un lado, que es carga probatoria de la actora acreditar el mismo y, en segundo lugar, que las manifestaciones vertidas por el difunto Gonzalo en la notaría de DIRECCION005 de Roser BERENGUER SABATÉ el 8 de septiembre de 2017 se han de valorar adecuadamente en atención al proceso de falta de memoria que el mismo presentaba, por su edad y los ingresos hospitalarios que había sufrido de forma reciente, con ideaciones delirantes sobre posibles robos, por lo que, sin dudar de su capacidad, si cuestiona su memoria sobre hechos acaecidos en el año 2001, recordados en el año 2017. Asimismo, la demandada insiste en que ella, además de pagar el precio de transmisión de la nuda propiedad, también abonó ciertos pagos por cuenta del difunto, sobre obras por el mismo encargadas en la finca en 2012/2013 al industrial Rosa, que finalmente su padre no acabó de pagar.

Seguido el juicio por sus trámites, en fecha 4 de julio de 2022 se dicta sentencia por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 1 de Manresa en la que se estima la acción de nulidad contractual por simulación absoluta, al entender que no se ha acreditado el pago del precio de venta del inmueble objeto de autos y con base a los siguientes argumentos:

1) En relación al valor de transmisión del inmueble, considera la juez a quoque el precio pactado en la escritura de compraventa (31.949,80 e) es excesivamente bajo, fundando su convicción en el dictamen pericial de Claudio quien emite un primer dictamen pericial del valor de la nuda propiedad con efecto retrospectivo en 2001 por valor de 101.591'92 euros y, luego complemente el mismo en un segundo dictamen por valor de 123.487,50 euros ya que al emitir el primero, no le habían dejado acceder al inmueble y, con el segundo si pudo hacerlo. Indica la juez, que asume y acepta las conclusiones del perito, tanto por cuanto el mismo concluye que el valor de transmisión de 31.989 euros no era un valor posible o real, dado que se trata de un edificio de 3 plantas, con un local y patio con almacén y, por cuanto, además, la demandada no aportó otro dictamen pericial contradictorio que desmintiese o desvirtuase las valoraciones contenidas en el referido dictamen.

2) En segundo lugar, en cuanto a la acreditación del pago del precio de transmisión, se indica en la sentencia que no se ha probado por la demandada el pago de este. Asimismo, se indica que el pago por la demandada de parte de las obras que se realizaron en 2012/2013 sobre la finca, no justifica el pago del precio de venta de la compraventa. Indica la juez a quo,que la actora aporta un acta de manifestaciones de fecha 8 de septiembre de 2017, mediante la cual el difunto Gonzalo comparece ante la Notaria de DIRECCION005 Roser BERENGUER SABATÉ y manifestó que "I. Que en data 28 de setembre de 2001 va atorgar una escriptura de compravenda davant de Notari de DIRECCION006 el sr. Ramon Costa Fabra, mitjançant la qual va vendre la nua propietat de la casa situada al DIRECCION000, DIRECCION001, a la seva filla Sra. Lina i al seu gendre Sr. Ángel Daniel. - II. Que mitjançant la present, manifesta i fa constar que no ha cobrat cap de les quantitats estipulades com a preu en l'esmentada escriptura de compraventa". Con base al contenido de la indicada acta de manifestaciones, entiende la juez de instancia que lo suscrito entre ambas partes no fue una compraventa sino una donación, siendo que el difunto Gonzalo no recibió cantidad alguna de su hija y yerno, por la transmisión del inmueble objeto de autos, no pudiendo acoger las manifestaciones de la demandada respecto al precario estado de memoria y salud mental del progenitor por cuanto dicha acta de manifestaciones fue recogida ante la notaria, que verificó el juicio de capacidad del compareciente, sin poner objeción a la realización de las manifestaciones.

Por los anteriores argumentos estima la demanda y procede en el fallo de esta, a declarar la nulidad de la escritura de compraventa de 28 de septiembre de 2001 y la cancelación de la inscripción y anotaciones en el Registro de la Propiedad efectuadas como consecuencia de la referida compraventa simulada, que califica de simulación relativa, si bien cita correctamente la jurisprudencia del TS en relación a la consideración de la compraventa como de simulación absoluta, por no poder ser tenida como donación la operación jurídica subyacente, al no concurrir los presupuestos de la donación exigidos legalmente para su validez en la escritura de compraventa.

SEGUNDO. - Planteamiento del recurso.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada Lina y Ángel Daniel en escrito de recurso de fecha 29 de julio de 2022 alegando básicamente error en la valoración de la prueba por parte del juez de instancia, reiterando como motivos de apelación los que fundamentan la contestación a la demanda, que ordena en base a los siguientes motivos de apelación: 1) Carga de la prueba del pago del precio de la transmisión. Indica el recurrente que es a la actora, que alega la causa ilícita del contrato, a quien le corresponde la carga de probar la falta de pago del precio de transmisión del total edificio, con cita de una sentencia de esta misma sección de 30 de diciembre de 2019 y la manifestación en juicio de la testigo y hermana de las litigantes Angelina, que refiere que con el carácter de su padre, de no haber cobrado el precio de la venta, la habría armado; 2) Niega el recurrente valor alguno al acta de manifestaciones efectuada por el difunto Gonzalo ante la notaría de DIRECCION005 de Roser BERENGUER SABATÉ el 8 de septiembre de 2017, no por posible falta de capacidad mental del mismo, sino por el hecho de dudar de su falta de memoria sobre hechos acaecidos 16 años antes y, por cuanto a la indicada fecha, después de algunos ingresos hospitalario, el mismo presentaba ideas de delirio de robo, es decir, memoria alterada con déficits en el área de la memoria, que permiten dudar de su capacidad de recordar hechos acaecidos de forma lejana, máxime al no haber efectuado el mismo una manifestación similar en años precedentes y, por cuanto a la notaría referenciada le acompañó la hoy actora; 3) En relación a las obras realizadas sobra la finca de autos y parcialmente abonadas por la demandada, encargadas por el difunto Gonzalo al industrial Rosa, se indica existe error por parte de la juez de instancia en relación a la valoración del precio pagado por las mismas, en tanto que el pago de esta en el año 2012/2013 no son parte del precio de la transmisión efectuada en el año 2001, que reitera se abonó, sino la reafirmación de que las operaciones realizadas (venta de la nuda propiedad a los hoy demandados) en la indicada escritura de 28 de septiembre de 2001 eran correctas, por cuanto su difunto padre reiteró al constructor, que él era usufructuario y, su hija propietaria y, que en la parte que él no pudiera pagar las obras, las abonaría su hija y yerno; 4) En relación al precio de la transmisión del inmueble por 31.949,80 euros reitera que es correcto, al tratarse de un edificio construido en el año 1.900, respecto del que aun cuando conste de planta baja y tres alturas, no está declara la propiedad horizontal y, se consignó como precio de venta el valor catastral del inmueble (16.321,02 euros) multiplicado por el factor de corrección de 1,95 importe que no suscitó protesta ni objeción por parte del notario que autorizó la escritura y, tampoco por la oficina liquidadora cuando de forma consecutiva se liquidaron los impuestos correspondientes a la transmisión.

La parte demandada, se opone al recurso de apelación en escrito de 29 de septiembre de 2022 interesando la confirmación de la sentencia por sus propios fundamentos.

TERCERO. - Resolución del recurso

Tras un nuevo análisis de cuanto se ha actuado y aportado a los autos, especialmente en lo referente a la prueba documental, testifical y pericial y, sin perjuicio de aceptar los hechos probados fijados en la sentencia de instancia, el tribunal disiente de la conclusión alcanzada por la juzgadora a quocon relación a la calificación jurídica del contrato y los efectos de la falta de pago del precio de la transmisión, todo ello con base a la prueba documental y la practicada en el acto de juicio y los siguientes argumentos:

1) Jurisprudencia aplicable a la acción de nulidad por simulación absoluta

Esta sección tiene reiteradamente declarado en relación a la acción de nulidad por simulación absoluta, como por ejemplo en sentencia 474/2024 de 5 de julio de 2024, rollo 932/2020 que "(...) es preciso recordar, en primer término, que en un contrato oneroso, la causa (elemento esencial del contrato) es, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte ( art. 1274 CC ), y ha de existir, ser lícita y ser verdadera ( arts. 1275 y 1276 CC ); y respecto de este último requisito (causa falsa), la jurisprudencia aplica los citados últimos preceptos al supuesto de simulación, supuesto de divergencia entre lo declarado y lo querido, en el que los contratantes están de acuerdo para producir una apariencia, por lo que la causa del contrato simulado es falsa, por aparente o fingida (y puede declararse, sin necesidad de finalidad defraudatoria, así la STS 15.3.1995 ). Es, pues, en tales casos de aplicación el art. 1276 CC , conforme al cual la expresión de una causa falsa en los contratos dará lugar a su nulidad si no se probase que estaban fundados en otra verdadera y lícita; la verdadera está precisamente en el acuerdo para simular, en un propósito común de las partes para que, tras la apariencia, subsista la realidad jurídica anterior o para alcanzar la finalidad propia de otro contrato, disimulado pero verdadero.

Así, la simulación que puede ser absoluta (las dos partes se ponen de acuerdo para crear una simple apariencia de contrato frente a terceros, sin existir verdadera voluntad contractual por ninguna de las partes y, por ello, sin modificar la situación jurídica anterior -de tratarse de una compraventa la simulación absoluta supone que el vendedor solo aparenta vender, a pesar de que sigue y quiere seguir siendo dueño de la cosa que se finge vender- , de forma que demostrada la falsedad de la causa, en realidad ausencia o carencia de ella, el contrato ha de declararse radicalmente nulo, o inexistente, conceptos que han venida a equipararse - SSTS 16.4.1986 , 3.2.1993 , 25.5.1995 , 30.9.1997 , 21.21.9.1998 , 17.2.2005 , 20.10.2005 o 14.11.2008 ) o relativa (existe un contrato auténtico -disimulado pero verdadero-, aunque no es el que se aparenta haber celebrado; supuesto distinto al de la causa verdadera que adolece de error, que entra dentro de los vicios del consentimiento). En ésta, la interpretación y calificación (con la prueba de la causa verdadera y lícita) debe posibilitar la conversión de la apariencia en la realidad del contrato disimulado, para que se apliquen las normas adecuadas, si éste reúne los requisitos necesarios para su validez y eficacia; es decir, podrá declararse la nulidad del negocio aparente, sin perjuicio de la validez eventual del negocio verdadero si reúne las condiciones necesarias para su existencia y validez y si se demuestra la causa verdadera y lícita del mismo ( SSTS.29.10.1956 , 13.2.1958 , 5.3.1987 , 23.10.1992 , 17.5.1993 , 16.3.1994 , 15.3.1995 , 21.10.1997 , 7.1.2005 o 28.1.2009 ).

La STS 989/2011 de 29 de diciembre afirma que "La simulación relativa ("simulatio non nuda") constituye un supuesto de anomalía de la causa; es decir, comporta la expresión de una causa falsa cuando en realidad el resultado contractual querido y ocultado se funda en otra causa verdadera, suficiente y lícita ( artículo 1276 del Código Civil ), de modo que, descubierta la simulación, cambia la efectividad de la presunción sobre la causa, pues ya no se presume su existencia y licitud ni recae sobre el deudor la carga de probar su inexistencia ( artículo 1277). En tal caso, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1276 del Código Civil, demostrada la simulación, ésta se presume absoluta y frente a dicha presunción legal habrá de probarse la existencia del negocio disimulado y que su causa es verdadera y lícita ". Y, en la misma línea, la STS 54/2016 de 11 de febrero declara que "La simulación -objeto esencial de las sentencias de instancia y de los presentes recursos- no es otra cosa que la apariencia negocial. Bajo ésta se oculta un caso inexistente - simulación absoluta - o bien otro negocio jurídico distinto - simulación relativa-. Lo cual es atinente a la causa del negocio: si no la hay la simulación será absoluta y el aparente negocio será inexistente por falta de causa; si hay una causa encubierta y es lícita, existirá el negocio disimulado, como simulación relativa. En el primer caso, se aplica el artículo 1275 en relación con el 1261. 3º, del Código civil y en el segundo, no existirá el negocio simulado, pero sí el disimulado, conforme al artículo 1276 del Código civil ".

En esta misma línea las SSTS 85/2020 de 6 de febrero y 435/2021 de 22 de junio y más recientemente la STS 774/2023 de 19 de mayo que razona : "Que los contratos impugnados reunieran formalmente los requisitos que el Código Civil exige para la validez de los contratos y, en concreto, que se concertaran como contratos de compraventa, con un objeto y un precio determinados, bajo la intervención de un fedatario público, no impide que existiera una simulación pues, como declaramos en la sentencia 739/2005, de 18 de octubre, "obviamente, dada su antijuridicidad, no se van a revelar directamente del tenor literal de los documentos en que se formalizan los diversos negocios, por el interés de los intervinientes en aparentar una realidad, que no se corresponde con la verdadera". Por tal razón, la acción de nulidad por simulación "es aquélla directamente encaminada a obtener un pronunciamiento judicial, que descubra o desenmascare la verdadera realidad que se oculta bajo la apariencia del negocio jurídico formal celebrado entre las partes, bien para declarar que el negocio aparente no existe, caso de la simulación absoluta, o bien que oculta otro disimulado, realmente querido por los contratantes, en el supuesto de la simulación relativa, en cuyo caso procede constatar, primero la falsedad de la apariencia, y posteriormente la existencia y validez del negocio disimulado u oculto ( art. 1276 CC ). [...] En definitiva, la acción de simulación pretende constatar, en vía judicial, la verdadera realidad jurídica que se enmascara bajo la falsa apariencia de forma que crea un contrato ficticio" ( sentencia de esta sala 268/2020, de 9 de junio )".

Por último, debe resaltarse que en relación al artículo 1276 del Código Civil , la jurisprudencia del Tribunal Supremo expresa que la concurrencia de causa hay que referirla al momento de creación y perfeccionamiento de la relación contractual que persiste y, además, que la causa que se denuncia como falsa ha de probarse por quien la aduce, y no se impone la carga a la parte contraria, en razón a la presunción legal sobre su licitud que establece el artículo 1277 del Código Civil ( SSTS de 8 de junio de 1995 , 25 de febrero y 20 de marzo de 1996 , 20 de marzo de 1998 y 17.9.2002), si bien ello no obsta para que la misma pueda considerarse probada a través de la prueba de presunciones (a cuyo recurso está facultado el Tribunal, pero no obligado a utilizarlo, así las SSTS.18.11.1991 , 9.2.1993 , 18.11.1994 , 30.1.1995 , 10.9.1997 , 23.10.1998 ...), ex arts 385 y 386 LEC , que su existencia pueda deducirse, a través de un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano, de hechos que hayan quedado completamente demostrados en los autos.

En definitiva, la simulación absoluta, en tanto supone la falta de causa, comporta la nulidad de pleno derecho (propiamente la inexistencia) del contrato; la carencia de causa ha de quedar suficientemente probada en autos (corresponde la carga de la prueba a la parte que alega la simulación), siendo adecuado para ello cualquiera de los medios válidos en derecho, lo que incluye, ante la dificultad de aportar una prueba directa, la prueba de presunciones o indiciaria, debiendo resaltarse que la simulación puede considerarse acreditada teniendo en cuenta una concurrencia o suma de indicios que individualmente considerados no resultarían determinantes, pero que en conjunto resulten suficientes para desvirtuar la una presunción legal a favor de la existencia y licitud de la causa del contrato establecida en el art. 1277 CC. (...)

2) Carga de la prueba del pago del precio de la transmisión.

El primer motivo del recurso de apelación radica en la alegación de errónea interpretación en la sentencia de instancia en relación a quien corresponde la carga de la prueba de la existencia del pago del precio de transmisión del inmueble objeto de autos a que se refiere la escritura de compraventa de 28 de septiembre de 2001.

En la sentencia de instancia se indica que la demandada no ha aportado la justificación documental del pago del precio pactado en la escritura pública referenciada y, el apelante refiere que, conforme a la doctrina jurisprudencial existente sobre la carga de prueba en la materia, la acreditación de la inexistencia del pago del precio corresponde a la actora, que es quien alega la causa ilícita del contrato.

El motivo se desestima, por los siguientes motivos:

En primer lugar, no puede negarse que conforme al art. 217 de la LEC es la parte demandada quien dispone de la facilidad probatoria para justificar la efectiva realización de un pago que la misma indica ha efectuado, sea a través del acceso a un extracto de movimientos de su propia cuenta o, la certificación de la entidad bancaria justificativa de la realización de las transferencias, cheques o el medio de pago que empleó al efecto.

Asimismo, a la parte actora le va a costar acreditar un hecho negativo, como es la no realización de un pago que debió efectuar la parte contraria, motivo por el que la jurisprudencia, que impone la carga de la prueba de la causa ilícita, a quien la alega, permite la acreditación del referido extremo a través de un conjunto de indicios o presunciones que permitan dar por probado el hecho "(...) siendo adecuado para ello cualquiera de los medios válidos en derecho, lo que incluye, ante la dificultad de aportar una prueba directa, la prueba de presunciones o indiciaria, debiendo resaltarse que la simulación puede considerarse acreditada teniendo en cuenta una concurrencia o suma de indicios que individualmente considerados no resultarían determinantes, pero que en conjunto resulten suficientes para desvirtuar la una presunción legal a favor de la existencia y licitud de la causa del contrato establecida en el art. 1277 CC (...)".

Ciertamente, en la sentencia de instancia se hace mención a que "(...) Por la demandada tampoco se aporta documento alguno que acredite el pago de los 31.949 euros pactados en la escritura de compraventa (...)",pero ello no se hace desde la perspectiva de la inversión de la carga de la prueba que alega el recurrente, sino de la constatación de que existe una facilidad probatoria en relación a la justificación del pago por la demandada y, que esta no lo ha acreditado, pese a estar en la mejor de las disposiciones para hacerlo, pero sin fundar finalmente su convicción en dicha afirmación, sino como una manifestación más de las otras múltiples que se efectúan en la resolución de instancia.

La base de la decisión y convicción de la juez de instancia y, que esta Sala comparte, no radica en la indicada omisión o inversión de la carga probatoria, sino en la constatación de que la actora, si aporta un documento acreditativo del impago del precio de la compraventa del inmueble, como es el acta de manifestaciones de fecha 8 de septiembre de 2017 mediante la cual el difunto vendedor de la finca objeto de autos, al efecto Gonzalo, acude ante la notario de DIRECCION005 Roser BERENGUER SABATÉ y manifiesta que "I. Que en data 28 de setembre de 2001 va atorgar una escriptura de compravenda davant de Notari de DIRECCION006 el sr. Ramon Costa Fabra, mitjançant la qual va vendre la nua propietat de la casa situada al DIRECCION000, d'Artés, a la seva filla Sra. Lina i al seu gendre Sr. Ángel Daniel. - II. Que mitjançant la present, manifesta i fa constar que no ha cobrat cap de les quantitats estipulades com a preu en l'esmentada escriptura de compraventa."

El documento núm. 7 de la demanda, en el que se integra la indicada acta de manifestaciones, si constituye una prueba cierta y además, de carácter público, no impugnada de contrario, a través de la que se da cumplimiento a la carga de la prueba que afecta a la parte actora para la acreditación de la inexistencia de pago del precio en la transmisión objeto de autos.

3) Validez del acta de manifestaciones como justificación de la falta de pago del precio de la compraventa.

El segundo motivo del recurso de apelación es la negativa del recurrente a dar valor alguno al acta de manifestaciones efectuada por el difunto vendedor Gonzalo ante la notaría de DIRECCION005, de Roser BERENGUER SABATÉ el 8 de septiembre de 2017, no por su posible falta de capacidad mental, sino por el hecho de dudar de su falta de memoria sobre hechos acaecidos 16 años antes y, por cuanto a la indicada fecha, después de algunos ingresos hospitalario, el mismo presentaba ideas de delirio de robo, es decir, memoria alterada con déficits en el área de la memoria, que permiten dudar de su capacidad de recordar hechos acaecidos de forma lejana, máxime al no haber efectuado el mismo una manifestación similar en años precedentes y, por cuanto a la notaría referenciada le acompañó la hoy actora.

El motivo se desestima por los siguientes argumentos:

El acta de manifestaciones, integrada en el documento núm. 7 de la demanda es un documento público que no ha sido objeto de impugnación, a través del que se transcribe la voluntad y el pensamiento del vendedor, en relación con la operación jurídica objeto de autos y, la misma es clara y contundente, en relación a la falta del cobro del precio pactado por la transmisión del inmueble. Junto a la referida acta, el difunto Gonzalo también otorgó testamento ante la misma notaria, con números de protocolo sucesivos, no objeto de impugnación de ningún tipo.

El recurrente, no duda de la labor de la notaría y, de la correcta realización por la misma del juicio de capacidad previo a la otorgación del acta de manifestaciones (y del testamento sucesivo), con relación al otorgante, afirmando en el recurso que su discrepancia radica en sus dudas sobre la memoria del mismo para recordar hechos acaecidos hace 16 años, justificando sus dudas en informes médicos de salud del difunto previos a la realización del acta de manifestaciones, especialmente el documento núm. 4 de la contestación, al efecto el informe de alta hospitalaria de 3 de agosto de 2017.

En primer lugar, debe indicarse que el juicio de capacidad que efectúa la notario, (tanto para el acta de manifestaciones, como para el testamento que otorgó el mismo día en protocolos sucesivos) debe pasar también por verificar el análisis de la memoria del compareciente, toda vez que si la misma hubiera advertido signos dubitativos en la manifestación efectuada, no hubiera permitido la realización de ninguna de las dos operaciones jurídico notariales o, cuanto menos, hubiera adoptado medios de verificación del alcance de su capacidad, máxime en el testamento otorgado el mismo día y de forma sucesiva, por lo que, a priorino hay por qué dudar del contenido de las manifestaciones efectuada por el difunto a presencia de la notario que da fe de forma directa de la fecha y autor de las mismas y, de forma indirecta, por no adoptar medios alternativos de verificación, de la plena capacidad del manifestante para hacerlas.

En relación al emisor del informe médico citado (documento núm. 4 de la contestación), no consta que la demandada haya citado a juicio en calidad de testigo perito al facultativo autor del mismo ( Bernarda), al objeto de que pueda el mismo dar explicación del alcance de sus apuntes en la historia clínica del difunto, ni tampoco se ha aportado dictamen pericial que con base a los indicados informes cuestione o la capacidad o la memoria del difunto en el momento de expresar sus manifestaciones a la notaría.

Asimismo, el hecho de que el causante acuda acompañado a la notaría por su hija, a sus 92 años de edad en ese momento y con los episodios previos de caída que se recogen en el informe médico al que ahora haremos referencia, no parece ni ilógico ni inusual, sino acorde a la edad del mismo, máxime si se tiene en cuenta que, para la emisión de las manifestaciones, de ordinario, ningún notario permite que el compareciente esté acompañado en ese momento concreto, sino que se verifican a presencia única del notario, por más que haya acudido a la notaría acompañado y, en todo caso, tampoco se interesó la declaración de la notario al efecto.

Analizando el informe médico de fecha 3 de agosto de 2017 adjunto como documento núm. 4 de la contestación, que es en el que el recurrente funda las dudas sobre la memoria del difunto, se advierte que el mismo ingresa en convalecencia para recuperación funcional, por caída previa y por presentar dolor articular por genoartrosi derecha con perdida funcional.

Asimismo, el facultativo recoge en los motivos del ingreso que "A part, presenta des de fa uns mesos idees de deliri i robatori i es manté mes desconfiat. No estudiat de deteriorament cognitiu pel que d'acord amb neurología (Dr. Segismundo) realitzarem estudi". Dicha mención en el informe médico es difícil que se recoja por el facultativo a manifestación del paciente, en tanto que es poco probable que el mismo acuda al hospital por artrosis en la rodilla, con perdida funcional y dolor por caída previa y, al tiempo vaya a manifestar que tiene delirios de robo. Parece más lógico que la persona que lo acompaña al centro hospitalario, (la demandada, que al efecto es sanitaria de profesión), refiera la patología y, el facultativo la consigne pendiente de estudio.

En el referido informe médico, se consigna de forma ulterior como evolución del ingreso que, el paciente "a nivel cognitivo se ha mostrado desconfiado desde el ingreso con algún déficit amnésico leve pero sobre todo con delirio paranoide en ocasiones hacia el personal, hacia el compañero de habitación o hacia la familia. En este contexto se inicia tratamiento neuropático con quetiapina con buena respuesta. Se realiza estudio mediante analítica en la que solo destaca déficit de vitamina B 12 leve por lo que se inicia suplemento oral, el TC craneal sin encuentros destacables por la edad y estudio neuropsicológico, pendiente de informe en el momento de alta. Durante el ingreso del paciente la esposa presenta empeoramiento de su estado clínico y finalmente muere. Delante de este episodio presenta las 48/72 horas agudización de delirio paranoide que obliga a modificar tratamiento neuropático consiguiendo discreta mejoría con tratamiento de haloperidol".

Del referido informe no puede extraerse probado un deterioro cognitivo que afecte a la memoria del paciente, siendo habitual en personas de su edad el tratamiento con quetiapina, respecto de la que se indica se obtiene buen resultado, sin que el episodio agudo que padece, a raíz de la muerte de su esposa, estando el mismo ingresado en el hospital pueda ser tomado en consideración, por cuanto parece más que razonable dicho episodio en circunstancias como las que se evidencian del informe, ingreso por dolor en rodilla, a los 92 años, con impotencia funcional, en cuyo transcurso, fallece su esposa el 6 de julio de 2017.

En ese contexto, el 21 de junio de 2017 se le efectúa prueba de estudio neuropsicológico, (adjunto como documento núm. 5 de la contestación a la demanda), del que destaca en relación con su hija que le acompaña "dificultades de relación con tiempo de evolución, si bien no las explica y no hace quejas explícitas".En relación con la memoria, se indica que los rendimientos son irregulares. No hay problemas de atención o memoria de trabajo, pero la capacidad de aprendizaje esta alterada y no mejor demasiado pese a los ensayos sucesivos. Con relación a la memoria diferida esta claramente alterada, no recuerda haber hecho la prueba previa. Finalmente, el informe concluye que: "no se observan fenómenos de afasoapraxoagnosia. Los déficits básicamente se concretan en la esfera de la memoria (sobre todo aprendizaje actual) y en la función ejecutiva (cuando rectifica frases cuando ha de repetir, no escoge en la memoria forzada, cuando la afluencia bajo consigna es pobre) (...) no queda claro la interferencia que puede crear su estilo de personalidad/estilo de la colaboración (puede ser, pero, que se haya agudizado por el propio deterioro)."

Con base a las indicadas conclusiones, suscritas por el psicólogo clínico Herminia (que tampoco se cita al acto de juicio), teniendo en cuenta que se hace la prueba clínica en un momento de ingreso hospitalario del paciente, con múltiples incidencias personales, no parece que se trata de conclusiones concluyentes en el sentido que afirma el recurrente, de alteración de la memoria a largo plazo, sino más bien apatía inherente a su edad, a la enfermedad de su esposa, a su situación personal y sanitaria y a estar sumido en una situación de stress o alteración inherente a los acontecimientos que le rodean y suceden, pero en modo alguno, una prueba cierta de la incapacidad de recordar hechos sucedidos años antes.

Debemos recordar que el TS ha declarado reiteradamente en materia de capacidad y nulidad testamentaria, aplicable al caso de autos en relación a la alegación de pérdida de memoria que:

(...) a) La incapacidad o afección mental ha de ser grave, hasta el extremo de hacer desaparecer la personalidad psíquica en la vida de relación de quien la padece, con exclusión de la conciencia de sus propios actos; sentencia del Tribunal Supremo de 25 de abril de 1959 .

b) La prueba contraria no basta apoyarla en simples presunciones o indirectas conjeturas, siendo un ir contra los preceptos reguladores de la testamentifacción y la jurisprudencia el declarar nulo un testamento por circunstancias de carácter moral o social, nacidas de hechos anteriores o posteriores al acto del otorgamiento, por ser un principio de derecho que la voluntad del hombre es mudable hasta la muerte; sentencia del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 1928 .

c) Ni la enfermedad ni la demencia obstan al libre ejercicio de la facultad de testar cuando el enfermo mantiene o recobra la integridad de sus facultades intelectuales o el demente tiene un momento lúcido sentencia del Tribunal Supremo de 18 de abril de 1916 .

d) Son circunstancias insuficientes para establecer la incapacidad: 1)La edad senil del testador, "... pues es insuficiente para considerarle incapaz el hecho de tratarse de un anciano decrépito y achacoso..., ni el Derecho ni la Medicina consienten que por el solo hecho de llegar la senilidad, equivalente a la senectud o ancianidad se haya de considerar demente, pues la inherencia a esta de un estado de demencia requiere especial declaración para ser fundamento de situaciones de derecho ..."; sentencia del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 1928 . 2) Que el otorgante se encuentre aquejado de graves padecimientos físicos, pues ello no supone incapacidad si estos no afectan a su estado mental con eficacia bastante para constituirle en ente privado de razón; sentencia del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 1928 ). 3) Tampoco obsta a que se aprecie la capacidad para testar que el testador padezca una enfermedad neurasténica y tenga algunas extravagancias, cuando el testamento se ha otorgado en estado de cabal juicio según testimonian el Notario y los testigos; sentencia del Tribunal Supremo de 28 de diciembre de 1918 . (...)"

Es más, que dos meses después del fallecimiento de su esposa y un mes después de la obtención del alta médica, Gonzalo acuda al notario de DIRECCION005 a efectuar testamento y el acta de manifestaciones antes referenciada, no se advierte como una manifestación de falta de memoria y menos de capacidad, sino precisamente, de una voluntad clara de puntualizar hechos acaecidos en su pasado, en un momento de edad avanzada, en el que además, ve fallecer a la esposa, acaba de salir de una convalecencia hospitalaria, ha accedido al contenido de la escritura de compraventa de 28 de septiembre de 2001 unos días antes, cuando la actora le acompaña a la notaría de DIRECCION006 a buscarla y, quiere dejar constancia de lo que ha acontecido a lo lago de su vida en relación al inmueble objeto de autos.

El motivo de apelación se desestima y, se confiere plena credibilidad al acta de manifestaciones que efectúa el difunto Gonzalo como acreditación de la falta de pago del precio de la compraventa objeto de autos.

4) Existencia de causa en la transmisión.

Sentada la conclusión anterior, en orden a la plena validez del acta de manifestaciones efectuada por Gonzalo en fecha 8 de septiembre de 2017 ante el notario de DIRECCION005, no puede dejar de advertirse que el contenido de la misma, es una plena confirmación de su voluntad de llevar a efecto un contrato de compraventa onerosa con su hija y yerno y, no de llevar a efecto una donación gratuita del inmueble.

El acta de manifestaciones indica que ""I. Que en data 28 de setembre de 2001 va atorgar una escriptura de compravenda davant de Notari de DIRECCION006 el sr. Ramon Costa Fabra, mitjançant la qual va vendre la nua propietat de la casa situada al DIRECCION000, d'Artés, a la seva filla Sra. Lina i al seu gendre Sr. Ángel Daniel. - II. Que mitjançant la present, manifesta i fa constar que no ha cobrat cap de les quantitats estipulades com a preu en l'esmentada escriptura de compraventa."

De la lectura de las indicadas manifestaciones, lo que se advierte es que el vendedor hace referencia a que el negocio jurídico realizado en su día es el de compraventa, no de donación y, que lo que encuentra a faltar es la falta de pago del precio de la transmisión, sin cuestionar el acto jurídico en si mismo considerado, ya que no refiere haber sido objeto de engaño, vicio del consentimiento o cualquier otra afectación en su voluntad al emitir su consentimiento, sino que le indica a la notario actuante, que vendió un inmueble y no se le ha pagado el precio del mismo, nada más.

De hecho, desde el momento en que se efectúan las manifestaciones (8 de septiembre de 2017) hasta el momento de su fallecimiento (2 de septiembre de 2020) no se insta por el mismo acción alguna de nulidad del contrato de compraventa por falta de causa o vicio del consentimiento, ni tampoco de reintegración del precio del inmueble transmitido, sino que se limita a dejar constancia de que no ha percibido el importe fijado de la venta.

La compraventa realizada, tiene por objeto la finca de la DIRECCION000 de DIRECCION001 y, el precio de transmisión es de 31.947,80 euros. La causa del contrato, como ahora se expondrá, no es otra que la voluntad del actor de procurarse para el futuro cuidados para él y su esposa, al tiempo que asegurarse que su hija menor, no se ausente de la población.

En relación con el objeto de la compraventa, la finca de la DIRECCION000 de DIRECCION001, no se ha suscitado controversia entre las partes en relación con su determinación.

En lo que se refiere al precio de la transmisión, si ha suscitado controversia entre las partes en orden a su escasa cuantía. Se fija por las partes contratantes el mismo en (31.947,80 euros), resultante del valor catastral del inmueble a esa fecha, multiplicado por el factor de corrección de 1,95 del municipio y, el mismo es inferior al valor de mercado según la tasación pericial aportada a los autos (123.487,50 euros), pero tampoco puede calificarse el mismo de precio vil, ni tal circunstancia comportaría la nulidad de la transmisión en si misma considerada, en tanto que existe causa cierta y probada de la indicada actuación, y del motivo de la fijación de un precio más reducido de venta que el del valor del mercado del inmueble.

La causa por la que el vendedor fija el precio de 31.949,80 euros no es otro que el asegurarse cuidados de mayor, para él y su esposa, incentivando a que una de sus hijas y su esposo se quedasen en el mismo edificio y población donde reside el vendedor con su esposa, en la población de DIRECCION001, dado que las otras dos hijas del mismo ya habían marchado de la población de forma previa.

Es decir, se pretende por el vendedor, facilitar a los compradores la adquisición de un inmueble donde residir a bajo precio, con reserva en su favor y esposa, del uso de este hasta el fallecimiento de ambos, al venir configurado el usufructo de forma simultánea y sucesiva entre ellos. Dicha motivación, es un aspecto concomitante y adyacente a transmisión perfectamente válido para no declarar la nulidad del contrato por falta de causa de este.

La testigo Angelina, al efecto hermana de ambas litigantes, refiere en su declaración en el acto de juicio que conocía la existencia de la venta, por manifestación de sus padres, ya que ella no estuvo presente en la misma y, de hecho no conocía los detalles del precio o forma de pago, o incluso, si se había vendido la finca a su hermana en exclusiva o también a su yerno, pero declara que le parece bien la venta, ya que su hermana si cuidó de sus padres y, permaneció en la población DIRECCION001, en el mismo edificio que sus progenitores, encargándose de los cuidados de éstos, acompañándolas al médico y facilitando su vida, mientras que ella y su otra hermana habían marchado de la población de jóvenes y solo volvía de vez en cuando a ver a sus padres.

La actora, por vía de interrogatorio de partes, también refiere que se ausentó de DIRECCION001 de joven, por lo que la motivación del vendedor a la hora de fijar el precio del importe de transmisión, se declarada probada y acorde a las necesidades del mismo y de su esposa en ese momento, como elemento de protección y/o inversión en cuidados de futuro, que es una causa justa para la cuantificación a la baja del precio de transmisión del inmueble, aspecto no prohibido por nuestro ordenamiento jurídico, perfectamente acorde a la motivación del vendedor en la realización de la compraventa y, que tampoco permite la declaración de la nulidad del contrato por falta de causa, ya que causa para la transmisión del inmueble al precio indicado, existir existe, y además es justa.

Es ilícita la causa cuando se opone a las leyes o a la moral"; en el supuesto de autos existe causa (cesión de la nuda propiedad y, al tiempo uso y disfrute de la finca a cambio de un precio - art. 1274 CC-) y esta no puede ser reputada de ilícita, con base a las siguientes consideraciones: 1.- Ciertamente las condiciones pactadas en el contrato en relación al precio de venta del inmueble resultan muy beneficiosas para el comprador, ahora bien el desequilibrio en las contraprestaciones no presupone por si mismo la existencia de una causa ilícita que comporte la nulidad del contrato, ya que ello puede derivar de diversas circunstancias que ya han sido antes expuestas. El fijar un valor en venta del inmueble, inferior al de mercado a la misma fecha, supone partir de la existencia de un contrato válido y eficaz, luego la existencia de condiciones notoriamente gravosas para la propiedad no comportan por si solas la nulidad del contrato. 2.- Cuestión distinta es si el importe del precio se pactó con la finalidad de defraudar los legítimos intereses de terceros; a este respecto debe señalarse que el propietario del inmueble, al efecto el difunto Gonzalo vende a un precio inferior al de mercado, pero se reserva el usufructo del 50 por 100 de la finca y le transmite el otro 50 por 100 a su esposa, con pacto de acrecer el mismo entre ellos en caso de fallecimiento previo de cualquiera de ambos, lo que le garantiza a él y su esposa el disfrute del inmueble durante toda su vida (fecha de la transmisión 2001 y fecha de fallecimiento del vendedor 2020) en relación a un inmueble de tres plantas, no dividido en propiedad horizontal, en el que reside él y su esposa en un piso y su hija y yerno en el otro, además de retener el mismo las rentas de explotación del local que está ubicado en los bajos del inmueble, según refiere su hija en juicio, por lo que no cabe entender que el importe del precio de la venta se pactó con la finalidad de defraudar los legítimos intereses de terceros de manera que vicie la causa del contrato. En definitiva, procede, estimando en este particular el recurso interpuesto, revocar el pronunciamiento por el que se estima la pretensión ejercitada con carácter principal en la instancia.

En cuanto a los efectos de la falta de acreditación del pago del precio de la transmisión por los demandados también declarada en esta misma resolución, ello no comporta la nulidad del contrato por falta de causa, o por el posible perjuicio a los intereses de la actora (y también de la otra hermana que no litiga en el juicio), sino, en su caso y si procede, caso de no estar prescrito, una acción de reintegración del importe de la venta a la herencia yacente del causante que no es objeto de análisis en este procedimiento.

5) Las obras de remodelación del inmueble objeto de autos

El tercer motivo del recurso de apelación se incardina en el error de valoración de la prueba en que incurre la juez a quorespecto de las obras ejecutadas en la finca objeto de autos, encargadas por el difunto Gonzalo en 2012/2013 al industrial Rosa. Las obras se referían a la ampliación del comedor de la planta en que residía la demandada, para hacerla más grande y que cupiesen todos en las celebraciones y, en la instalación de un ascensor desde el garaje hasta las plantas altas, para facilitar el acceso a las mismas.

El apelante indica que el precio satisfecho por las indicadas obras en 2013/2014 nada tiene que ver con el precio de la transmisión de la nuda propiedad de la finca en 2001, sino que ambos son distintos y distantes. El difunto Gonzalo quiso hacer unas obras en el total inmueble, pero no disponía de dinero suficiente para pagarlas, motivo por el que fue la demandada, como nuda propietaria, quien se encargó de pagar la parte del precio de estas no satisfechas por su padre. De hecho, se adjunta en escrito de fecha 3 de febrero de 2022 un contrato de 23 de diciembre de 2015, por el que la demandada reconoce al industrial que ha efectuado las obras ( Rosa) que, los 48.903 euros que habían quedado pendientes de pago por su padre, asume pagarlos ella, a razón de 300 euros al mes, que el referido industrial, en el acto de juicio, en su declaración, indica que se le han pagado puntualmente.

Pese a la constancia documental de la causa del pago de parte de las obras por la demandada, en la sentencia de instancia se analiza la posibilidad de que el pago de dichas obras, este vinculado como parte del precio de la transmisión inicial y, se concluye que no existiendo ninguna referencia a las mismas en la escritura del contrato de compraventa, y habiendo transcurrido desde la firma de la escritura de compraventa objeto de autos unos 12 años hasta el momento en que se ejecutan estas, no puede establecerse que exista una relación entre el pago de dichas obras y el pago a que se refiere la compraventa de la finca.

Ciertamente, como indica el apelante, de las pruebas practicadas no existe relación alguna posible entre el precio de venta del inmueble (31.949,80 euros) y el coste de ejecución de las obras efectuadas en la finca por Rosa en 2013/2014, cuyo importe total no se identifica en los autos y, si sólo la parte del precio no satisfecha del mismo (48.903 euros), respecto de los que la demandada se hace cargo de su pago a razón de 300 euros al mes sin intereses, según el documento núm. 6 de la contestación.

La asunción por la demandada del pago de los 48.903 euros como resto pendiente de pago por las obras efectuadas por su padre en la finca, nada tienen que ver con el pago del precio de transmisión de ésta pactado en 2001, por cuanto se trata de conceptos distantes y distintos, respecto de los que la propia demandada niega que se interrelacionen, sino que los expone en su contestación a la demanda y, en el escrito de recurso, como medio de acreditación de su condición de propietaria (o nuda propietaria en ese momento) del inmueble y, de su consideración pública de tal concepto, incluso delante del industrial que ejecutó los trabajos en el domicilio de ambos, a quien su padre le dijo que, la parte que él no pudiera pagar, lo haría su hija, que él era usufructuario y su hija la propietaria, según refiere en juicio el industrial Rosa, declaración que viene a ratificar nuevamente la voluntad de vendedor de llevar a cabo la venta del inmueble a su hija, hoy demandada, no de donarle la vivienda o realizar otra operación jurídica subyacente distinta a la compraventa.

6) Valoración del inmueble objeto de transmisión.

El cuarto motivo del recurso de apelación radica en la defensa por el recurrente, por la vía de error en la valoración de la prueba, de que el precio de transmisión del inmueble objeto de autos por 31.949,80 euros es correcto, al tratarse de un edificio construido en 1.900, respecto del que aun cuando conste de planta baja y tres alturas, no está declara la propiedad horizontal y, por cuanto se consignó como precio de venta en la escritura pública el valor catastral del inmueble (16.321,02 euros) multiplicado por el factor de corrección de 1,95, importe que no suscitó protesta ni objeción por parte del notario que autorizó la escritura y, tampoco por la oficina liquidadora de la Generalitat de Catalunya cuando de forma consecutiva se liquidaron los impuestos correspondientes a la transmisión.

El motivo se desestima, por cuanto en la sentencia de instancia y, esta Sala comparte, lo que se razona es el carácter escaso del precio de venta de un edificio de tres plantas en la población de DIRECCION001 por 31.949,80 euros en 2001, cuando el perito Claudio lo tasa a la misma fecha, como valor de mercado en 123.487,50 euros.

La juez de instancia asume ex art. 348 de la LEC la referida tasación pericial del valor del bien objeto de autos, por cuanto sus conclusiones no las considera ilógicas ni irreales y, por cuanto, los demandados, tampoco han aportado otro dictamen pericial que las contradiga o cuestione, al objeto de defender la bondad del importe de venta consignado en la escritura de 28 de septiembre de 2001.

Ello no obstante, aun cuando se determine que el importe de tasación del inmueble a la fecha de la venta era de 123.487,50€, como ya ha quedado antes expuesto, dicha cuantificación pericial no influye en los motivos que tuvieron las partes para fijar un precio de venta inferior, acorde a sus necesidades y motivaciones reales de la venta, como causa de la misma.

Como ha quedado antes expuesto, el precio de venta de un inmueble es de libre determinación entre las partes y, más cuando en la cuantificación del mismo pueden influir elementos personales de los contratantes, o aspectos colaterales como la proximidad de una hija que garantice unos ciertos cuidados en la vejez a los padres, compañía y seguridad ante la evidencia en ese momento de que las otras dos hijas han marchado de la población de DIRECCION001, en dirección a DIRECCION003 y DIRECCION004.

El precio del inmueble fijado por las partes en el momento de la transmisión (31.947,80 euros) es inferior al valor real del mismo a la indicada fecha, según la tasación pericial (123.487,50 euros), pero tampoco puede calificarse el mismo de precio vil, ni tal circunstancia comportaría tampoco la nulidad de la transmisión en si misma considerada, en tanto que existe causa cierta y probada de la indicada actuación, relativa a la motivación del vendedor en orden a asegurarse cuidados de mayor, para él y su esposa, incentivando a que una de sus hijas y su marido se quedasen en el mismo edificio y población donde residen, a través de la facilitación a los mismos de un inmueble a bajo precio. Dicha motivación, como aspectos concomitantes y adyacentes a la venta, son perfectamente válidos y justos e impiden declarar la nulidad del contrato por simulación absoluta al no haberse acreditado el pago del precio pactado en la misma. La cuantificación a la baja del precio de transmisión del inmueble es un aspecto no prohibido por nuestro ordenamiento jurídico, que en el caso de autos, obtiene explicación razonable en atención a la real motivación del vendedor y, por ende, no permite la declaración de la nulidad del contrato, ya que causa para la transmisión del inmueble al precio indicado, existir existe y es además, justa.

CUARTO. - Depósito para recurrir

De acuerdo con la Disposición Adicional Quince de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución estimatoria del recurso de apelación, procede la devolución del depósito consignado para recurrir por el apelante.

QUINTO.- Costas.

En lo que se refiere al recurso de apelación, de acuerdo con el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución estimatoria del recurso de apelación, no procede la imposición de las costas de la segunda instancia a la parte apelante.