Sentencia Civil 324/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 13, Rec. 168/2023 de 17 de julio del 2024

PRIMERO. -Frente a la resolución pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia Número Ochenta y Tres de los de Madrid, se alza la apelante entidad CONSERVACION DE LA MARINA, S.L.U., alegando los siguientes motivos de impugnación:

1º.- Falta de motivación y de la incongruencia de la sentencia.

2º.- Error en la valoración de la prueba: del contrato de suministro, de la prescripción de las facturas y de la indebida aplicación del artículo 1967 CC.

3º.- Error en la valoración de la prueba: de la declaración de abusividad del devengo de los intereses de demora pactados.

4º.- Error en la valoración de la prueba en relación con el exceso de facturación.

Por su parte DON Phillip y DOÑA Valeska, impugnan la sentencia denunciando incongruencia por error de hecho, ya que no procede el pago de los 3.370,90 € y tampoco procede la condena de futuro porque se vulnera el artículo 220 de la LEC.

SEGUNDO. -Un renovado examen de las actuaciones y el visionado del soporte audiovisual conducen a la Sala a estimar que el recurso de apelación y la impugnación de la sentencia deben ser parcialmente acogidos.

El presente procedimiento se inicia por demanda formulada por la entidad CONSERVACION DE LA MARINA, S.L.U. frente a DON Phillip y DOÑA Valeska, en ejercicio de acción de reclamación de cantidad por importe de 19.588,26 €, derivado de los gastos generales de la Urbanización Sotogrande, como consecuencia de la prestación por CONSERVACION DE LA MARINA SLU, de los servicios comunes establecidos y regulados en las Normas del Régimen Especial de la Marina de Sotogrande (REM) en base en síntesis en los siguientes hechos:

1º.- La entidad CONSERVACION DE LA MARINA SL, es sucesora a título universal de la entidad SOTOGRANDE S.A., por medio de una operación de escisión por segregación otorgada por la entidad SOTOGRANDE SA y formalizada en Escritura Pública otorgada el Notario de Madrid D. Celso Méndez Ureña, el pasado 15 de enero de 2014.

2º.- La entidad CONSERVACION DE LA MARINA SL presta a todos los propietarios de la DIRECCION000 entre las que se integra la finca propiedad de los demandados, una serie de servicios de Mantenimiento y Conservación de la Urbanización cuyo contenido, organización y funcionamiento son perfectamente conocidos <> por todos y cada uno de los compradores, que para el caso de que formalicen la compraventa y se conviertan en propietarios y beneficiarios de tales servicios, están obligados en contraprestación, al pago de un Canon de conservación en los términos que vienen estipulados en las Normas de Régimen Especial de la Marina (REM), las cuales, constan expresamente inscritas en las Notas Simples Registrales de cada una de las fincas que integran su ámbito de aplicación.

3º.- Según consta en la documentación administrativa y contable de la entidad CONSERVACION DE LA MARINA SL, DON Phillip, y DOÑA Valeska, ostentan la condición de propietarios de la finca registral número NUM000, del Registro de la Propiedad de San Roque, de naturaleza urbana, dicha registral se corresponde con el DIRECCION001, del DIRECCION002.

Dicha finca tiene como Anejos Inseparables las Plazas de aparcamiento señaladas con los números NUM001 y NUM002, y el Trastero señalado con el DIRECCION003. Esta finca se encuentra situada en el DIRECCION002, en la Marina de Sotogrande, dentro de la urbanización Sotogrande, en el término municipal de San Roque, (Cádiz).

4º.- Que DON Phillip y DOÑA Valeska, como propietarios y titulares de la finca descrita en el cuarto de los ordinales de la presente demanda, han venido incumpliendo sus obligaciones de pago del Canon de Conservación, derivado de los gastos generales de la Urbanización, establecidos en las Normas del Régimen Especial de la Marina de Sotogrande, en la forma y plazos que se detallan en el mismo escrito de demanda.

A esta pretensión se opusieron los demandados alegando en primer lugar la falta de legitimación activa, sobre la titularidad de la finca y el régimen especial de la Marina (REM), que el REM son claramente condiciones generales de contratación, al tratarse de cláusulas predispuestas cuya incorporación es impuesta a una de las partes, habiendo sido redactadas para ser incorporadas a una pluralidad de contratos (hay más de 1500 viviendas y locales afectados), la improcedencia de la reclamación (error en los metros computables) y prescripción de las facturas, la falta de prestación de los servicios o prestación defectuosa, duplicidad del cobro de los servicios prestados; y que en su caso, el total discutido ascendería a 18.067,26 euros,puesto que no se han descontado de la reclamación el pago correspondiente al primer semestre de 2019, por importe de 1.521 euros, que realizó mediante transferencia en fecha 10/2/2019.

Tras los trámites legales oportunos, se dictó sentencia estimando parcialmente la demanda, declarando que los demandados deben pagar a la demandante la cantidad de 3.370,90 €, más el importe que resulte impagado desde la presentación de la demanda hasta el dictado de la resolución, más los intereses legales y sin hacer especial imposición de las costas procesales causadas.

TERCERO. -Son hechos acreditados los siguientes:

1º.- Los demandados son propietarios de la finca registral nº NUM000, del Registro de la Propiedad de San Roque, de naturaleza urbana, dicha registral se corresponde con el DIRECCION001, del DIRECCION002, con una superficie de ciento sesenta y un metros con cinco decímetros cuadrados construidos, más, sesenta y cuatro metros ochenta y cinco decímetros cuadrados de terraza.

Dicha finca tiene como Anejos Inseparables las Plazas de aparcamiento señaladas con los números NUM001 (con una superficie construida de doce metros cincuenta decímetros cuadrados) y NUM002 (con una superficie doce metros y cincuenta decímetros cuadros), y el Trastero señalado con el DIRECCION003. (con una superficie de catorce metros quince decímetros cuadrados). Esta finca se encuentra situada en el DIRECCION002, en la Marina de Sotogrande, dentro de la urbanización Sotogrande, en el término municipal de San Roque, (Cádiz).

2º.- Las anteriores fincas, según la inscripción registral, están gravadas con una carga, consistente en un canon anual a pagar, a Sotogrande S.A por la prestación de una serie de servicios al conjunto inmobiliario.

Este Canon se estableció, con valor al 31 de diciembre 1994, en 1.200 pesetas por metro cuadrado de superficie computable a estos efectos, esta cantidad únicamente se incrementa sobre el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) que le corresponde siendo actualizado anualmente en función del mayor de los siguientes índices: El PIC o el de revisión salarial del convenio de actividades diversas aplicable a la provincia de Cádiz.

3º.- En las "Normas del Régimen Especial de la Marina de Sotogrande. Organización y funcionamiento de la Urbanización que lo integra", el apartado 2. relativo a la "CONSERVACIÓN", dispone lo siguiente:

"2. 1. Gestión de la Conservación.

La conservación de los elementos y prestación de los servicios de la Urbanización que integra la total MARINA DE SOTOGRANDE, se realizará por SOTOGRANDE, S.A., o por la persona o entidad a la que ésta transmita la propiedad, en tanto no finalice la construcción y venta de todo el conjunto inmobiliario de la MARINA DE SOTOGRANDE. Esta conservación comprende, por tanto, las de las zonas de uso y dominio público y de servidumbre legal de tránsito, instalaciones y servicios públicos y las de los elementos de propiedad privada y uso común de toda la urbanización o de las distintas Comunidades de Porpietarios que integren el total conjunto de dicha MARINA......

2.2. Prestación de Servicios.

SOTOGRANDE, S.A., o la entidad que le sustituya, prestará a todo el CONJUNTO INMOBILIARIO, los siguientes servicios:

1) Suministro de agua

2) Limipeza y recogida de basuras

3) Jardinería de espacios públicos y privativos

4) Vigilancia de todo el conjunto

5) Desratización y tratamiento contra mosquitos

6) Mantenimiento de:

.- Red de agua potable y riego

.- Red de saneamiento

.- Estaciones elevadoras y de impulsión de la red de saneamiento

.- Depuradora

.- Red de alumbrado

.- Red de seguridad

.- Viales y señalización de tráfico

Y el apartado. 2.3, bajo la rúbrica de "Gastos" dispone: "Los adquirientes de los inmuebles que constituirán el total conjunto inmobiliario, abonarán a Sotogrande, S.A., o a la persona o entidad que la sustituya, una cantidad fija, revisable anualmente, con el carácter de canon de conservación por metro cuadrado computable. Las superficies computables a tales efectos, será la resultante de sumar: 2.3.1. El cien por cien, de la superficie total cubierta de cada apartamento. 2.3.2. El cincuenta por ciento, de las superficies de las terrazas. 2.3.3. El veinticinco por ciento de las superficies ajardinadas, cuyo uso y disfrute exclusivo se establezca en cada caso, a favor de otras fincas.

Las superficies computables a los garajes, con independencia de la superficie real que a cada uno de ellos se le asigne en la división horizontal respectiva, a estos efectos se le computará como superficie real de cada uno de tales garajes la de diez metros cuadrados.

Todo ello en tanto no se establezca las cuotas definitivas, ya que inicialmente la cuota que se le asignará a cada finca, tiene el carácter de provisional".

CUARTO. -Denuncia la entidad CONSERVACION DE LA MARINA, S.L.U. la falta de motivación e incongruencia de la sentencia, alegando que en el acto de la Audiencia previa solicitó:

1).- Que se dedujese de la deuda reclamada un pago a cuenta realizado por los demandados con posterioridad a la presentación de la demanda por importe de (1.521,00 €); y

2).- Que se actualizara la cuantía de la reclamación en los recibos devengados con posterioridad a la presentación de la demanda, quedando la cuantía total objeto de la reclamación en la cantidad de (25.485,64 €), actualización que fue admitida por el Juzgador de instancia, a pesar de la oposición de la parte demandada.

Y sigue afirmando que, habiendo quedado fijada la cuantía del procedimiento en la cantidad de 25.485,64 €, el fallo de la sentencia estima parcialmente la demanda condenando a los demandados al abono de 3.370,90 €, sin razonar ni motivar los criterios en virtud de los cuales reduce la cuantía, lo que le ocasiona una efectiva indefensión.

Le asiste la razón a la apelante, por cuanto este Tribunal después de la lectura de la sentencia desconoce completamente cuales son los argumentos o razones que han llevado al Juzgador a quo a esa conclusión.

A ello añade la apelante que aportó informe pericial, mediante escrito presentado con fecha 25/03/2021, y que fue inadmitido por el Juzgador en la Audiencia Previa celebrada con fecha 08/04/2021, por extemporáneo, con fundamento en que dicho informe debió presentarse con el escrito de demanda, manifestando al respecto que el artículo 338.2 LEC es meridianamente claro, al establecer la posibilidad de aportar un Informe Pericial en un momento posterior, y cuya necesidad o utilidad venga suscitada a resultas de los motivos de oposición alegados de contrario en su escrito de contestación a la demanda, y así, una vez conocidos los motivos de oposición del escrito de contestación y que éste acompañara un informe pericial, es cuando basándose en dicho precepto legal, presenta el citado informe con fecha 25 de marzo de 2021.

Dice el artículo 338.2 de la LEC:

"2. Los dictámenes cuya necesidad o utilidad venga suscitada por la contestación a la demanda o por lo alegado y pretendido en la audiencia previa al juicio se aportarán por las partes, para su traslado a las contrarias, con al menos cinco días de antelación a la celebración del juicio o de la vista, manifestando las partes al tribunal si consideran necesario que concurran a dicho juicio o vista los peritos autores de los dictámenes, con expresión de lo que se señala en el apartado 2 del artículo 337.

El tribunal podrá acordar también en este caso la presencia de los peritos en el juicio o vista en los términos señalados en el apartado 2 del artículo anterior".

La parte apelante alegó la vulneración del artículo 338 LEC, en relación con el derecho a la práctica de los medios de prueba que se estimen pertinentes, considerando que el Juzgado había inadmitido de forma indebida la prueba pericial propuesta en la audiencia previa, al amparo de los artículos 338 y 427 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En el análisis de esta cuestión tan solo debe tenerse en cuenta que la indebida denegación de medios de prueba da lugar a que se pueda reproducir en esta segunda instancia la petición de prueba que se entendía incorrectamente rechazada, lo que no se hizo por la parte apelante en su escrito de interposición del recurso. Por tanto, cualquier infracción que en tal sentido hubiera podido cometerse, era susceptible de análisis y subsanación en esta segunda instancia, y no se verificó en su momento procesal oportuno, motivo por el cual, no procede la admisión del informe pericial aportado por la entidad demandante.

QUINTO. -Por lo que se refiere al error en la valoración de la prueba, del contrato de suministro, de la prescripción de las facturas y de la indebida aplicación del artículo 1967 CC. , afirma la recurrente CONSERVACION DE LA MARINA, S.L. en cuanto a la prescripción, que la sentencia incurre en un error de planteamiento cual es, confundir lo que son las Obligaciones Propter Rem con Contrato de Suministro.

Y añade que en el presente supuesto, las relaciones jurídicas nacidas entre el 7 de octubre de 2005 y el 7 de octubre de 2015, en aplicación de la regla de transitoriedad del artículo 1939, no prescribirán hasta el 7 de octubre de 2020

Le asiste la razón a la apelante en esta cuestión. Nos encontramos ante una carga real que impone, al propietario de una finca, la obligación de pagar un canon o una prestación periódica. Se trata de una obligación en la cual el deudor aparece determinado por el hecho de ser propietario de una cosa, es decir, es deudor de la prestación quien en cada momento sea propietario de una cosa ("obligaciones propter rem").

En la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad, ya se advierte, a los adquirentes, que, esa vivienda, está sometida a una carga real. Convirtiéndose, en cuanto al adquieren, en sujetos pasivos de la obligación " propter rem",consistente en pagar un canon a favor de Sotogrande S.A.

En cualquier caso, y a mayor abundamiento, en cuanto a la prescripción, dice la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 20 de enero de 2020:

"1.- La mencionada Ley 42/2015, de 5 de octubre, mediante su Disposición Adicional Primera, reformó el art. 1964 CC , en el sentido de reducir de quince a cinco años el plazo de prescripción de las acciones personales. Para las relaciones jurídicas nacidas con anterioridad, la propia Ley previó un sistema transitorio en los siguientes términos:

"Disposición transitoria quinta. Régimen de prescripción aplicable a las relaciones ya existentes.

El tiempo de prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ley, se regirá por lo dispuesto en el artículo 1939 del Código Civil ".

A su vez, el art. 1939 CC dispone:

"La prescripción comenzada antes de la publicación de este Código se regirá por las leyes anteriores al mismo; pero si desde que fuere puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá ésta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo".

2.- El transcrito art. 1939 CC establece una regla general: que la prescripción se rige por la ley vigente en la fecha en que se inicia el plazo prescriptivo, por lo que la ley nueva no se aplica a las prescripciones que estaban en curso a su entrada en vigor; y una excepción: la prescripción se entiende consumada si la ley nueva acorta el plazo de prescripción anteriormente previsto y dicho nuevo plazo transcurre por entero tras la puesta en vigor de la ley nueva.

En consecuencia, la regla según la cual la prescripción comenzada bajo la vigencia de las leyes anteriores se rige por estas últimas no tiene eficacia si se cumplen las dos condiciones señaladas en el último párrafo del art. 1939: i) que el plazo de prescripción de la ley nueva sea más breve; ii) que el plazo de prescripción establecido en la ley nueva haya transcurrido por entero "desde que fuese puesto en observancia", esto es, desde la fecha de la entrada en vigor de la nueva ley.

Por ello, no se trata de una aplicación automática de la prescripción más breve. El tiempo de prescripción establecido en la ley nueva tiene que transcurrir entero bajo su vigencia, es decir, no se suma el tiempo transcurrido bajo la vigencia de la ley antigua con el pasado con la ley nueva, para completar así el plazo más breve.

La previsión del art. 1939 CC contiene una cierta dosis de retroactividad, en favor de la prescripción, aunque limitada. Como resalta la doctrina, la razón de fondo de esta norma se encuentra en no dar un mejor trato al titular de un derecho, cuya prescripción ha comenzado ya, que a aquel otro titular de un derecho de parecido origen temporal cuya prescripción no haya comenzado todavía, favoreciendo al primero con el plazo más largo. Por eso, el inciso final del precepto autoriza un nuevo comienzo de la prescripción bajo el imperio de la ley nueva. Lo que, por otra parte, siempre estaría en manos del deudor, mediante la realización de un acto interruptivo de la prescripción.

3.- Como la Ley 42/2015 entró en vigor el 7 de octubre de 2015, si conjugamos lo previsto en su Disposición transitoria quinta con el art. 1939 CC , al que se remite, tendríamos las siguientes posibles situaciones (sobre la base de que no hubiera actos interruptivos de la prescripción), teniendo en cuenta que la prescripción iniciada antes de la referida entrada en vigor se regirá por el plazo anteriormente fijado (quince años), si bien, si desde dicha entrada en vigor transcurriese todo el plazo requerido por la nueva norma (cinco años) surtirá efecto la prescripción incluso aunque anteriormente hubiera un plazo de quince años:

(i) Relaciones jurídicas nacidas antes del 7 de octubre de 2000: estarían prescritas a la entrada en vigor de nueva Ley.

(ii) Relaciones jurídicas nacidas entre el 7 de octubre de 2000 y el 7 de octubre de 2005: se les aplica el plazo de 15 años previsto en la redacción original del art. 1964 CC .

(iii) Relaciones jurídicas nacidas entre el 7 de octubre de 2005 y el 7 de octubre de 2015: en aplicación de la regla de transitoriedad del art. 1939 CC , no prescriben hasta el 7 de octubre de 2020.

(iv) Relaciones jurídicas nacidas después del 7 de octubre de 2015: se les aplica el nuevo plazo de cinco años, conforme a la vigente redacción del art. 1964 CC ".

Es decir, la acción no estaba prescrita, porque nos encontramos en el supuesto (iii), facturas desde enero de 2009, y las acciones no prescribirían hasta el 7 de octubre de 2020, habiéndose presentado la demanda rectora del pleito el 25 de enero de 2019.

SEXTO.- El siguiente motivo de impugnación formulado por CONSERVACION DE LA MARINA, S.L.U. es el referente al error en la valoración de la prueba de la declaración de abusividad del devengo de intereses de demora, señalando al efecto que nos encontramos ante unos intereses por demora pactados ab initio, por cuanto que una vez los demandados al adquirir la vivienda otorgan escritura pública, donde aceptan la carga a la que su finca se encuentra afecta, convirtiéndose en obligados propter rem y también, en la nota simple registral aportada con la demanda, (consta en la página 5), la transcripción literal en la nota simple de las Normas de Régimen Especial de la Marina (REM).

Las normas del REM prevén una penalización por el retraso en el abono de las facturas consistente en el 15% del tipo de interés transcurridos 30 días desde el impago de dichas facturas.

A tales efectos, la SAP Madrid Sección 25ª, de 25 de mayo 2021 Recurso: 763/2017 dice: "OCTAVO.- Con relación al carácter abusivo del interés moratorio del 15%, la sentencia de la sección 21ª, ya referida se pronuncia en los siguientes términos a los que esta Sección manifiesta su conformidad: "No puede considerarse que las obligaciones "propter rem" sean contrarias a la legislación de consumo, cuando, como sucede en el presente caso, cumplen, con creces, el filtro de la transparencia. El canon no hace sino cuantificar el precio a pagar por la prestación de un servicio, y, como tal, no es abusivo, en sí mismo". Tampoco es abusivo el interés de mora pactado, pues se trata de la subsistencia del complejo urbanístico de la Marina en base a unos servicios imprescindibles, repercutiendo el impago de unos en los otros que si pagan y que podrían verse privados de esos servicios por el impago de los primeros.",y SAP Vizcaya Sección 3ª 19 febrero 2020 Recurso: 450/2019 "...y en cuanto a la penalización 15% tampoco compartimos que sea abusiva desde el momento que se entiende que el apelante es conocedor de su obligación de asumir las cargas, a la que se opone una vez que le es reclamado sin que active ninguna clase de solicitud de nulidad siendo que no puede obviarse que el resto de los propietarios deberá asumir la totalidad del coste".

Y en análogos términos se ha pronunciado ya esta Audiencia entre otras, en Sentencias de 6 de febrero de 2015 y 1 de abril de 2014 de la Sección 21, 25 de octubre de 2018 de la Sección 9ª y 21 de enero de 2021, Sección 20, en el sentido de considerar que dichos intereses del 15% no pueden estimarse como una indemnización desproporcionadamente alta cuando se trata de la subsistencia de un complejo urbanístico en base a unos servicios imprescindibles, repercutiendo el impago de unos en los otros que si pagan y que podrían verse privados de sus servicios por el impago de los primeros.

SÉPTIMO. -Por lo que se refiere al motivo "error en la valoración de la prueba en relación con el exceso de facturación",sostiene la apelante que el Juzgador a quo se remite a la superficie registral de la propiedad, indicando "que es correcta la planteada por la actora, debiendo descontarse los importe ya pagados por los demandados",por lo que en atención a lo establecido en el fallo de la sentencia y atendiendo a que la cuantía del pleito quedó establecida en la Audiencia Previa en la cantidad de 25.485,64 €, una vez deducido los pagos a cuenta realizados por los demandados, resulta imposible determinar cuáles son las operaciones aritméticas realizadas por el Juzgador para concluir que el importe objeto de condena ascienda a 3.370,90 €; y por todo ello, solicita que por aplicación de los Principios de Seguridad Jurídica y Cosa Juzgada, la revocación de la Sentencia objeto del presente recurso, por cuanto que esta ha cumplido con la carga de la prueba en virtud de lo establecido en el Artículo 217 LEC, incluida la admisión del Informe Pericial, habida cuenta que nos encontramos ante obligaciones propter rem, y no ante un contrato de suministro, no resultando de aplicación lo establecido en el Artículo 1967 CC, a efectos de prescripción de algunos de los servicios incluidos en las facturas, y porque las superficies objeto de facturación son conformes a la aplicación de las Normas del REM, sin que quepa considerar abusiva la cláusula relativa al pago del 15% de intereses por demora, al ser una carga real aceptada ab initio por los demandados, la cual, consta inscrita en el Registro de la Propiedad, sobre las fincas de su propiedad, cumpliendo así, el filtro de transparencia, y tiene su razón de ser en la subsistencia de un complejo urbanístico en base a unos servicios imprescindibles.

Consta acreditado en las actuaciones que en el escrito de contestación a la demanda se denunciaba por los demandados el exceso de metros computables facturados, afirmando que según se deduce de alguna de las facturas aportadas por la demandante los metros computables que facturan son los siguientes:

VIVIENDA 255,88 m2

GARAJES 20 m2

TASTERO 8,24 m2

Y no obstante ello, en el momento de la adquisición de la vivienda el 31 de enero de 2008, firmaron un contrato de compraventa con la entidad RESIDENCIAL MARLIN, S.L. en el cual los metros cuadrados eran los siguientes:

SUPERFICIE CUBIERTA: 161,05 m2

SUPERFICIE TRASTERO: 14,15 m2

SUPERFICIE TERRAZA: 64,85 m2

SUPERFICIE GARAJE NUM001: 12,50 m2

SUPERFICIE GARAJE NUM002: 12,50 m2

De este modo, en base a lo expresamente pactado por las partes en el contrato, las superficies computables a efectos del REM, serían las siguientes: i) VIVIENDA (161,05 m2); ii) TERRAZA (32,43 m2); iii) GARAJES (20 m2); y iv TRASTERO (7,07 m2), lo que hace un total de 220,55 m2, es decir, una diferencia en exceso de 63,57 m2.

De la inscripción registralobrante en las actuaciones se desprenden las siguientes mediciones:

*.- Vivienda: 161,05 m2

*.- Terraza: 64,85 m2

*.- Plaza de aparcamiento nº NUM001: 12,50 m2

*.- Plaza de aparcamiento nº NUM002: 12,50 m2

*.- Trastero: 14,15 m2

*.- Coeficiente de superficie en el Conjunto "La Marina de Sotogrande", del que forma parte -provisional-: 284,13. Cuotas: En la Comunidad de Apartamentos. 0,64. En la Comunidad General: 0,48%.

El problema suscitado es en cuanto al cómputo de las mencionadas superficies; y ello porque los demandados aportaron un informe pericial elaborado por Don Leandro, con la cualificación de Arquitecto, y que además fue ratificado en el acto del juicio, en el que se alcanzan las siguientes conclusiones:

"*.- Conforme se desprende del levantantamiento realizado in situ, la superficie total cubierta de la vivienda (superficie cerrada de la vivienda) supone un total de 130,69 m2.

El cincuenta por ciento de la superficie de la terraza.

Conforme se desprende de la medición la superficie de la terraza asciende a 61,63 m2

El cincuenta por ciento de la superficie de la terraza supone un total de 30.81 m2

El veinticinco por ciento de las superficies ajardinadas, cuyo uso y disfrute exclusivo se establezca en cada caso, a favor de otras fincas.

Para el caso de la vivienda que nos ocupa, no hay superficies ajardinadas para las cuales se haya establecido uso y disfrute exclusivo, resultando por tanto un total de 0 m2

Conforme refleja el R.E.M. para el caso de la plaza de garaje, la superficie computable será de 10,00 m2 con independencia de la superficie real del mismo.

Respecto al trastero, no se ha procedido a realizar medición alguna, al no quedar recogido este aspecto en ninguno de los apartados del REM.

*.- Que, de cara al cálculo de los metros cuadrados computables, para el pago del canon anual por los servicios que la mercantil SOTOGRANDE, S.A. presta a los propietarios de los inmuebles dentro del marco del Régimen Especial de la Marina (REM), LA FINCA ANTES DESCRITA, junto con sus anejos, lo habrían de hacer, según mi leal saber y entender, por un total de 181,50 metros computables, y no por los 284,12metros que aparecen en las facturas, lo que supone un error de 102,62 m2".

Este Tribunal no comparte el razonamiento esgrimido por el citado perito, pues aclaró en el acto de la vista que el 100% de las superficies cubiertas debe entenderse como superficie "útil", cuando en las normas del REM no se hace distinción al efecto, y por el contrario, se estima que las superficies computables deben ser los que aparecen en la inscripción registral de las fincas en cuestión; y así según ésta las superficies computables a efectos del REM serían las siguientes:

*.- 100% de la vivienda:161,05 m2

*.- 50% de las terrazas:32,425 m2

*.- 10 m2 por cada una de las plazas de garajes:20 m2

*.- Trastero:14,15% (100% de superficie cubierta); y en este sentido ya se ha pronunciado este mismo Tribunal en su sentencia de fecha 27 de abril de 2022 al establecer lo siguiente:" En cuanto a los trasteros, dice la sentencia de la Sección 9ª de esta Audiencia Provincial de fecha 30 de septiembre de 2021 :" 11. En cuanto a los trasteros, "el trastero como elemento individual igualmente tendrá que participar en los gastos comunes atendiendo a que también respecto de él se presta el servicio" ( SAP Vizcaya 3ª 64/2020, 19.2 ). "[L]os trasteros son superficie construida al estar bajo cubierta y no resultar su exclusión para el cómputo del canon" ( SAP Madrid 25ª 201/2021, 25.5 seq. Madrid 21ª 287/2016). "[D]el conjunto de la regulación puede hacerse una interpretación que permita considerar cual sea el régimen a computar más racional, y al respecto se acepta el que propone la parte actora, a saber que en la medida en que presenta los mismos caracteres que la vivienda, en cuanto que se refiere a construcción individualizada y cubierta, con la única diferencia de su ubicación, la vivienda en la DIRECCION004 y el trastero en el DIRECCION005, no relevante a estos efectos, parece más acorde con la regulación general el establecimiento de un sistema de cómputo semejante al de la vivienda, esto es el cien por cien" ( SAP Sevilla 6ª 100/2018, 22.3 ). "[Aunque no se refieran a ellos, de una manera expresa, las normas del régimen especial de la Marina de Sotogrande, puesto que deben entenderse incluidos dentro del concepto, que sí contemplan, de "superficie total cubierta de cada apartamento". Y es que, si se computa el garaje y la superficie ajardinada que no sea de uso exclusivo de cada propietario, no hay motivos para no computar también el trastero, máxime cuando, al igual que el garaje y el apartamento, constituye una finca registral independiente, en cuya inscripción, precisamente, constan las normas del régimen especial de que se trata, y no tendría sentido que, caso de transmitirse sin el apartamento y el garaje, el adquirente no estuviera obligado a contribuir a los gastos de conservación y mantenimiento que se prestan por la actora y de los que se beneficiaría sin contrapartida alguna, lo que supondría un enriquecimiento injusto por su parte" ( SAP Sevilla 5ª 273/2017, 3.7 ). Lo anterior unido a que los trasteros, para algunas viviendas de la Urbanización, son anejos inseparables del apartamento y no constituyen finca independiente, lo que generaría agravios comparativos de difícil justificación en caso de relevar de las cargas comunes a los trasteros registralmente independientes.

12. Ciertamente, alguna sentencia ha excluido el cómputo de los trasteros por el solo argumento de no aludirse a los mismos en las normas de régimen especial (como la SAP Madrid 10ª 39/2015, 6.2 ) o, también, "que, aun siendo evidente que los trasteros están cerrados, están, sin embargo, separados de la vivienda" o que "no es tan raro, en todo caso, que no se cuente, a estos estrictos efectos, el trastero, de 6,03 metros cuadros, si tenemos en cuenta que las plazas de aparcamiento se considera que tienen 10 metros cuadrados aunque en realidad tenga la del demandado 27,80 metros cuadrados" ( SAP Cádiz, sec. Algeciras rec. 207/2020, 18.1.2021 ). Nos parece más puesta en razón la fundamentación extractada de la línea mayoritaria, con apoyo en una interpretación literal extensiva y teleológica; que la línea minoritaria, que se sustenta en una interpretación literal restrictiva más analogías difusas".

En definitiva, nos encontramos ante una carga real de obligado cumplimiento para la demandada, de acuerdo con lo recogido expresamente en la inscripción registral de su finca; criterio coincidente con el que ha mantenido esta Audiencia Provincial en supuestos análogos, en los que se ha concluido que se trata de una obligación propter rem, en la que el deudor aparece determinado por el hecho de ser propietario de una cosa, y en la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad ya se advierte a los adquirentes que la vivienda está sometida a una carga real - SSAP de Madrid núm. 449/2018, de 25 de octubre (Sección 9 ª); núm. 56/2017, de 2 de febrero (Sección 11 ª); núm. 195/2014, de 1 de abril , núm. 365/2014, de 8 de julio , y núm. 287/2016, de 5 de julio (Sección 21 ª)".

*.- 25% de las superficies ajardinadas,cuyo uso y disfrute exclusivo se establezcan cada caso, en favor de otras fincas.

Y que igualmente deben incluirse las zonas comunes en proporción a la cuota de partición que ostentan y que se recogen tanto en la escritura de compraventa como en la inscripción registral, a saber:

"Cuotas:

En la comunidad de "Apartamentos": 0.64%

En la Comunidad General: 0.48%"

Es decir, los servicios que se presentan no solo contemplan los elementos de propiedad privada, sino que también los elementos de uso común de toda la urbanización, y de las distintas comunidades de propietarios, elementos estos, sobre los que los demandados ostentan una cuota de participación. Y así en la nota simple registral, además de aparecer las superficies de las fincas propiedad de los demandados (apartamento, garajes y trastero), al final de la descripción del inmueble aparece el Coeficiente de Participación que ostenta el propietario de la urbanización en su totalidad, y por eso, las superficies computables son el resultado de aplicar las superficies computables propiedad de los demandados, más el coeficiente de participación de las zonas de las que el propietario ostenta el uso, disfrute y participación, a través del coeficiente que se indica en la nota registral.

Por todo ello procede acceder a la pretensión de la entidad CONSERVACION DE LA MARINA, S.L., y condenar a los demandados a que le abonen la cantidad 25.485,64 euros, más los intereses de demora pactados del 15%.

OCTAVO. -Por su parte DON Phillip y DOÑA Valeska impugnan la sentencia porque entienden que es contrario a derecho el pronunciamiento que les condena al abono de la suma de 3.370,90 €, así como la condena a pagar las cantidades devengadas con posterioridad a la presentación de la demanda y hasta el dictado de la sentencia.

Y así por lo que respecta a la condena de 3.370,90 €, denuncian que erróneamente se las ha condenado cuando la propia sentencia establece que no procede el pago a dichas cantidades, por haber sido facturadas en exceso. Y ello porque la sentencia declara que están prescritas las deudas que han superado los tres años de vigencia desde su generación hasta la presentación de la demanda, y la fecha de presentación de la demanda fue como poco el 25 de enero de 2019 (fecha de la firma digital del Letrado y Procurador), en consecuencia, todas las facturas generadas con anterioridad al 25 de enero de 2016 estarían prescritas. Añade que de las no prescritas y reclamadas hasta la presentación de la demanda, la propia demandante reconoció en la audiencia previa el abono de 1521 € de la factura de 1 de enero de 2019.

La pretensión está abocada al fracaso y ha obtenido respuesta con ocasión del recurso de apelación interpuesto por "CONSERVACION DE LA MARINA, S.A.".

Y respecto a la petición de condena del resto de facturas que se hayan generado desde la presentación de la demanda hasta la celebración de juicio, el artículo 220 de la LEC dispone lo siguiente:

"1. Cuando se reclame el pago de intereses o de prestaciones periódicas, la sentencia podrá incluir la condena a satisfacer los intereses o prestaciones que se devenguen con posterioridad al momento en que se dicte.

2. En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda".

La Sentencia de la Sección 21ª de esta Audiencia Provincial de fecha 20 de octubre de 2022, referida a las condenas de futuro, explica que: A las condenas de futuro se refiere el artículo 220 de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil .

Respecto del apartado 1 del artículo 220 debemos comenzar por reseñar que su redacción no es muy afortunada cuando indica que solo existe condena de futuro al devengarse los intereses o prestaciones periódicas "con posterioridad al momento en que se dicte " la sentencia. No es así, también hay condena de futuro cuando se refiere a devengos posteriores a la demanda o reconvención y anteriores a la sentencia. Y ello porque, en principio, en la demanda (y en la reconvención) solo puede solicitarse un crédito que ya se hubiera devengado con anterioridad a su presentación (es decir al momento en el que se ejercita la acción judicialmente). Mientras que, si, lo que se interesa, son los devengos de ese crédito que se vayan produciendo con posterioridad a la demanda (y a la reconvención), tanto durante el curso del proceso como, en su caso, después de dictada la sentencia, lo que se está pidiendo es una condena de futuro.

...

Bajo la vigencia de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, que no contenía precepto alguno referido a las condenas de futuro, la doctrina jurisprudencial, sin perjuicio de la admisibilidad del devengo posterior de los intereses de demora, era muy reacia a la admisión de las condenas de futuro que, en un principio ( sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 9 de abril de 1996 , 18 de julio de 1997 y 26 de julio de 1999 ), dejó reducidos a los casos de obligaciones a plazo, si bien, con posterioridad, fue evolucionando hacia una mayor flexibilidad admitiendo las condenas de futuro respecto de cantidades que pudieran concretarse con certeza y también por razones de economía procesal para evitar juicios reiterados sobre unas obligaciones predeterminadas ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 18 de octubre de 1999 , 28 de mayo de 2001 , 30 de abril de 2002 y 29 de diciembre de 2004 ).

La nueva Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil regula las condenas de futuro en el artículo 220 , en el que no se recoge el criterio flexible de la última doctrina jurisprudencial recaída bajo la vigencia de la Ley procesal de 1881.

Ateniéndonos a la dicción del artículo 220 comprobamos que la condena de futuro cabe en dos supuestos indemnizatorios de daños y perjuicios. A saber:

1º La indemnización de daños y perjuicios por la demora (retraso voluntario) en el cumplimiento de una obligación consistente en el pago de una cantidad de dinero que se cuantifica (1.108 del C.c.) aplicando, a la suma adeudada, el interés convenido o el interés legal del dinero (en el apartado 1 del art. 220 se reseñan los "interés").

2º La indemnización de daños y perjuicios por la permanencia en la ocupación, de lo arrendado, por el arrendatario después de extinguida la relación arrendaticial y hasta que se produzca su desalojo, que se cuantifica aplicando el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda (así se recoge en el apartado 2 introducido por el apartado 6 del artículo 2 de la Ley 19/2009, de 23 de noviembre , y al que se ha dado nueva redacción por el apartado 3 del artículo 2 de la Ley 4/2013 , de junio).

Fuera de estos dos supuestos indemnizatorios de daños y perjuicios el artículo 220 reduce las condenas de futuro a un único y exclusivo supuesto, cual es el de las "prestaciones periódicas". Y, por prestación periódica, debe entenderse aquella que no se cumple de una sola vez, sino que comprende una pluralidad de actos de idéntica naturaleza y de contenido homogéneo, que se reproducen en el tiempo de forma fija y constante, exigiéndose una identidad absoluta del concepto al que responda cada nueva prestación devengada y debiendo tenerse en cuenta que está descartada cualquier condena de futuro en las obligaciones condicionales.

Por lo demás, este artículo 220, tiene un carácter restrictivo y limitativo sin que puedan darse otras condenas de futuro más que en la supuesta taxativamente contempladas en el mismo".

En el caso de autos, se comparte el argumento esgrimido por los impugnantes, porque no podemos entender que sea aplicable el citado artículo para condenarles a los sucesivos recibos que se vayan devengando, ya que las prestaciones que puedan reclamarse con nuevas facturas hubieran correspondido a servicios que se podían o no haberse prestado y sobre cantidades que podrían o no corresponderse con la fórmula que se establece en las normas especiales de La Marina.

NOVENO. -Que al estimarse parcialmente el recurso de apelación y la impugnación de la sentencia, de conformidad con lo previsto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no se hará expresa imposición de las costas procesales originadas en esta alzada; y en cuanto a las costas de primera instancia, al ser sustancial la estimación de la demanda, las costas se impondrán a la parte demandada (ex art. 394 LEC) .