Sentencia Civil 518/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 761/2023 de 17 de septiembre del 2025

PRIMERO. -El litigio del que trae causa el recurso que se examina se inició por demanda de juicio ordinario presentada por la representación procesal de Dª Hortensia contra la Comunidad de Propietarios (CP) del inmueble sito en la DIRECCION000 de Barcelona, demanda mediante la que, al amparo de lo que prevé el art. 553-31.4 del Código Civil de Catalunya (CCCat.), se ejercitaba una acción de nulidad de los acuerdos adoptados en la Junta General Extraordinaria celebrada en fecha 31 de mayo de 2021 por los que se acuerda una modificación estatutaria.

Así, la actora, con carácter principal, interesaba la nulidad de tal modificación estatutaria en general, alegando, en primer lugar, la concurrencia de ciertos defectos de convocatoria y, concreto: (I) la improcedencia de convocar una junta de carácter extraordinario dada, a su criterio, la falta de urgencia en proceder a la modificación estatutaria. (II)la falta de transcripción de los propietarios con deudas pendientes. (III) la inexistente previsión del otorgamiento de una habilitación expresa al presidente de la CP para otorgar escrituras públicas, y (IV) la existencia de delegaciones de voto no correctamente documentadas.

Y, en segundo lugar y en cuanto al fondo, considera que la modificación estatutaria acordada es nula de pleno derecho por ser contraria los estatutos entonces vigentes, que estima no derogados, considerando que dicho acuerdo comporta un grave abuso de derecho, en contra de sus legítimos intereses.

Con carácter subsidiario, la demandante interesaba que se declarase la nulidad de ciertos extremos de la modificación estatutaria acordada (artículo único) por estimar que suponen un abuso de derecho, toda vez que perjudican gravemente los intereses de la Sra. Hortensia, sin beneficio alguno papara la Comunidad de Propietarios.

En concreto, con carácter subsidiario, se impugnan los siguientes acuerdos, que se transcriben en su parte relevante:

"Por lo tanto, ni los propietarios, ni los posibles arrendatarios u ocupantes pueden hacer en los elementos privativos, ni en el resto del inmueble, actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el inmueble. Tampoco pueden llevar a cabo las actividades que los estatutos, la normativa urbanística o la ley excluyan o prohíban de forma expresa.

A los efectos expresados en el punto presente, en concordancia con lo que establece el artículo 553- 11.2.e) 4, y atendiendo al interés general de la comunidad, se limitan en la comunidad, en los términos que se indican en cada apartado de este artículo, las actividades siguientes:

1.En el sentido de estar prohibidas expresamente, las actividades personales, negociales, comerciales y profesionales que supongan excesivas molestias para los propietarios de la Comunidad, o que contravengan la moral, las buenas costumbres y el orden público, o que fomenten el uso de drogas u otras sustancias tóxicas, o que atenten contra los derechos y libertades fundamentales de las personas, así como el de colectivos que puedan ser considerados en exclusión social por razones de raza, limitaciones físicas o de salud, creencias religiosas, orientación sexual, etc. A estos efectos, se categorizan en este punto las actividades siguientes: (...)

-Actividades de comercio y venta al por menor y al por mayor de cannabis y productos relacionados o específicos para su consumo.

-Clubes o asociaciones de consumidores de cannabis.

2.En el sentido de requerir el permiso preceptivo de la junta de propietarios para el desarrollo de las mismas, las actividades negociales, comerciales y profesionales que impliquen una numerosa afluencia de personas a los departamentos con entrada por el vestíbulo de la finca o que supongan grandes molestias para los propietarios de la Comunidad.(...)

3 Además, no está permitido ni a los propietarios, ni a los posibles arrendatarios u ocupantes de los departamentos, las actividades siguientes:

a) Instalar maquinas o montar instalaciones, tanto en los espacios privativos como en los comunitarios, que produzcan ruido a los demás propietarios.

b) Realizar cualquier actividad, industria o instalación sin autorización previa de la Comunidad de Propietarios, independientemente de que disfrute de la licencia administrativa correspondiente (...)"

La demanda se opuso a la demanda negando, en primer lugar, los defectos de convocatoria alegados de contrario, y aduciendo, en cuanto al fondo, que la modificación estatutaria fue acordada por las mayorías exigidas en el art. 553-26 CCCat., luego resulta perfectamente válida, máxime teniendo en cuenta que la posibilidad de limitación del uso de los elementos privativos viene admitida, en ciertas condiciones, por los artículos 553-11 y 553-40 del CCCat. no pudiendo reputarse contrarios a la ley los acuerdos adoptados.

Por todo ello interesaba la desestimación de la demanda.

Seguido el juicio por sus trámites, por el Juzgado de Primera Instancia núm. 53 de los de Barcelona se dictó la sentencia 68/2023, de 17 de marzo, mediante la que se estimó parcialmente la demanda y, con relación a la pretensión subsidiaria, se declaró únicamente la nulidad del punto 3.b) de los estatutos aprobados por la Junta de Propietarios de 31 de mayo de 2021 en cuya virtud de la CP demandada no permitía ni a los propietarios, ni a los posibles arrendatarios u ocupantes de los departamentos, las actividades siguientes:

b) Realizar cualquier actividad, industria o instalación sin autorización previa de la Comunidad de Propietarios, independientemente de que disfrute de la licencia administrativa correspondiente (...)"

Por la representación de la demandante, Sra. Hortensia, se interpone recurso de apelación contra la indicada sentencia alegando que la sentencia, al acoger solo en parte los pedimentos interesados con carácter subsidiario, ha incurrido en incongruencia, siendo que, siempre a criterio de la apelante, por congruencia, también debería haber declarado nulos, que es lo que interesa en el recurso, los restantes apartados impugnados, antes transcritos, de modo que se estimase íntegramente la demanda en esa solicitud subsidiaria, lo que conllevaría la condena en costas a la Comunidad de Propietarios.

La Comunidad de Propietarios demandada, ahora apelada, se opone al recurso interpuesto de contrario y solicita la confirmación de la resolución recurrida.

Así, aduce que no se vulnera el principio de congruencia y que la sentencia apelada justifica el distinto tratamiento que merecen los puntos 1º y 2º de la pretensión subsidiaria, y el punto 3º cuya nulidad se declara.

SEGUNDO. -Revisado lo actuado, podemos avanzar que el recurso interpuesto no puede prosperar por cuanto este Tribunal comparte los argumentos que se exponen en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada a los fines de sustentar su parte dispositiva, motivación que se reputa deviene bastante para confirmar tal resolución puesto que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el recurso de apelación interpuesto.

En suma, dado que, revisado lo actuado, este Tribunal comparte tanto la valoración probatoria como la fundamentación jurídica de la sentencia recurrida que no ha sido desvirtuada por los argumentos del recurrente, podemos y debemos remitirnos a la fundamentación expuesta en la misma entendiendo que, con ello, se cumple el deber de motivación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120 núm. 3 de la Constitución Española .

TERCERO. -En todo caso, a mayor abundamiento y como respuesta a las alegaciones contenidas en el recurso, nos limitaremos a hacer algunas precisiones.

En primer lugar, expresaremos nuestras consideraciones sobre la alegada falta de congruencia.

El deber de congruencia de las sentencias que exige el art. 218 LEC ha sido objeto de análisis por el Tribunal Supremo en numerosas ocasiones, entre ellas, por cita de las más recientes, en su STS 334/2024, de 6 de marzo, en la que se recoge la doctrina sobre la materia, exponiendo que:

"En la interpretación y aplicación del art. 218 de la LEC hemos declarado que la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir ( sentencias 580/2016, de 30 de julio ; 548/2020, de 22 de octubre ; 87/2021, de 17 de febrero ; 562/2021, de 26 de julio ; 611/2021, de 20 de septiembre ; 751/2021, de 2 de noviembre , 141/2022, de 22 de febrero ; 341/2022, de 3 de mayo y 646/2023, de 3 de mayo , entre otras muchas).

En consecuencia, una sentencia es incongruente si concede más de lo pedido por las partes ( ultra petita ); se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por los litigantes ( extra petita ); se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ( citra petita ), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida; por el contrario, es perfectamente válido que dé menos de lo pedido ( infra petitum ), lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por la contraparte( sentencias 604/2019, de 12 de noviembre ; 31/2020, de 21 de enero ; 267/2020, de 9 de junio ; 526/2020, de 14 de octubre ; 37/2021, de 1 de febrero ; 751/2021, de 2 de noviembre ; 202/2022, de 14 de marzo ; 364/2022, de 4 de mayo ; 509/2022, de 28 de junio y 511/2023, de 18 de abril , entre otras muchas)"( el énfasis en negrita es nuestro).

Por lo tanto, si bien el principio de congruencia impide al juez resolver más allá de lo pedido, permite, sin embargo, desestimar total o parcialmente las pretensiones, que es lo que ocurre en supuestos, como el de autos, en que se ha producido una estimación parcial de la demanda , pues el juez concede solo una parte de lo que se solicitó por el demandante.

Además, en este caso, como bien dice la parte apelada, en la sentencia se exponen cumplidamente las razones, que suscribimos, que llevan al magistrado a admitir la validez de los puntos 1º y 2º y, por el contrario, a considerar nulo el punto 3º.

Así, el juzgador considera que los puntos 1º y 2º se refieren a limitaciones concretas, en particular, se refieren específicamente a actividades de comercio y consumición de cannabis y actividades profesionales que implican una numerosa afluencia de personas en el vestíbulo de la finca o que suponen molestias para los propietarios por las características de la propia actividad, cuya impugnación no prospera por cuando el magistrado estima que su limitación cuenta con la cobertura del artículo 553. 40 del CCCat.

Sin embargo, el único punto que se declara nulo de los aprobados en el acuerdo impugnado es el 3º, a cuyo tenor, recordemos, "no está permitido ni a los propietarios, ni a los posibles arrendatarios u ocupantes de los departamentos, las actividades siguientes:

b) Realizar cualquier actividad, industria o instalación sin autorización expresa de la Comunidad de Propietarios, independientemente de que disfrute de la licencia administrativa correspondiente."

En este caso, el fundamento de la declaración de nulidad que se acuerda en la sentencia apelada en relación con este punto 3, nulidad a la que, por cierto, se ha aquietado la Comunidad de Propietarios, lo expresa el magistrado de primer grado en los siguientes términos recogidos en el fundamento jurídico octavo de su resolución:

"En relació a la prohibició de realitzar qualsevol activitat, indústria o instal·lació sense autorització pre`via de la Comunitat de Propietaris, amb independe`ncia que hagi obtingut la corresponent llice`ncia administrativa, considero que es tracta d'una limitació del dret real de propietat que si bé només afecta parcialment l'ús dels departaments destinats a habitatge, constitueix una limitació de l'ús del local comercial (que és destinar-lo a alguna activitat o indústria), que buida substancialment de contingut el dret de propietat, i que no té justificació. Les activitats que poden ser molestes per als vei?ns o la seguretat de l'immoble ja estan prohibides expressament en els apartats 1 i 2. Exigir una autorització de la comunitat per desenvolupar activitats que a priori no estan prohibides pels mateixos estatuts comporta deixar el contingut econo`mic del dret de propietat del local comercial a l'arbitri de la comunitat".

En suma, el único motivo del recurso no puede prosperar por cuanto, como decimos, el principio de congruencia impide al juez resolver más allá de lo pedido, pero permite desestimar total o parcialmente las pretensiones formuladas.

CUARTO. -En segundo lugar y en todo caso, por lo que respecta al fondo del debate que se suscita en el presente procedimiento, abundando en los razonamientos de la sentencia apelada, conviene efectuar ciertas consideraciones sobre el régimen jurídico aplicable y las consecuencias que de ello se derivan para el presente procedimiento.

Como precisa la Sentencia dictada por el Tribunal de Justicia de Catalunya (STSJCat.) 20/2015 de 26 de marzo, "la regulación actual de la propiedad horizontal se halla contenida en Catalunya, a partir de la aprobación del Libro V del Código Civil de Cataluña por Llei 5/2006 de 10 de mayo, en el art. 553 , que también la concibe como una propiedad especial y diferenciada de la copropiedad ordinaria romana.

Subraya esta sentencia que la legislación catalana atribuye un cierto predominio a los interés comunitarios sobre los individuales pero "en su justa medida, de modo que se permite el máximo aprovechamiento de los elementos privativos siempre que no se menoscaben los intereses de la comunidad y se impiden los bloqueos minoritarios y el abuso de derecho. Como recuerdan las Resoluciones de la DGDEJ de 28 de octubre de 2013 y de 9 de octubre de 2014 la concurrencia de diferentes derechos de propiedad, y sobre diferentes tipos de objetos, genera una situación de conflicto de intereses que el legislador ha resuelto supeditando el interés particular de los propietarios de los elementos privativos al interés general de la comunidad, pero "aquesta subordinació de l'interès particular d'un copropietari al general de la comunitat i al també particular dels altres copropietaris no suposa que aquell no estigui protegit i que hagi de sacrificar sempre i necessàriament el seu interès en benefici aliè, tal com posa de manifest el règim dels acords de la Junta de Propietaris, que, si bé s'adopten per majoria, requereixen en ocasions uns percentatges determinats, i, sobretot, han de respectar els drets adquirits i les facultats de cadascun dels copropietaris..."

En esta línea de pensamiento, en la STSJC 33/2016, de 19 de mayo, citada en la sentencia apelada, al analizar la cuestiones relativas al uso y destino de los elementos privativos en el régimen de propiedad horizontal, de los Estatutos de la comunidad y sus modificaciones y su afectación a tercero, argumentaba quelos "Estatutos de la comunidad constituyen un conjunto de reglas plasmadas por escrito y con fuerza de ley establecidas de común acuerdo por los copropietarios de un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal para completar y desarrollar su ordenación legal.

Conforme a la normativa catalana (art. 553-11) los Estatutos regulan los aspectos referentes al régimen jurídico real de la Comunidad, pudiendo contener reglas sobre el destino, uso y aprovechamiento de los bienes privativos y de los bienes comunes; limitaciones de uso y demás cargas de los elementos privativos; ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones o, entre otros, la aplicación de gastos e ingresos y la distribución de cargas y beneficios.

Los Estatutos tienen carácter convencional pero una vez acordados se convierten en normas que no pueden ser modificadas sino por acuerdo de los propietarios con las mayorías requeridas por la ley.

El Tribunal Constitucional en las Sentencias 301/1993, de 21 de octubre y 28/1999, de 8 de marzo , estimó que en el régimen de propiedad horizontal la necesidad de compaginar los derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios y ocupantes de los pisos, justificaba la fijación, legal o estatutaria, de específicas restricciones o límites a los derechos de uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares, sin que ello pudiese afectar al art. 33 de la CE .

En Cataluña, a diferencia del régimen regulador de la LPH de 21-7-1960, la modificación de los Estatutos, no requiere del acuerdo unánime de los miembros de la comunidad sino solo de las cuatro quintas partes, incluidas las limitaciones en el uso de los elementos privativos según resulta con toda claridad de lo dispuesto en el art. 553-25, 2 en relación con el art. 553-11 del CCCat ( Es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para adoptar acuerdos de modificación del título de constitución y de los Estatutos, salvo que el título establezca otra cosa ) (...).

En consecuencia, el acuerdo que limite las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos, adoptado por la comunidad con el quorum previsto en elart. 553-25, 2 del CCCat(actualmente art. 553-26 , 2 ) es válido e inscribible en el Registro de la Propiedad.

Cuestión distinta es que el cambio de destino sea oponible con efectos retroactivos a terceros que adquirieron los pisos o locales sin que constase inscrita la limitación en el Registro de la propiedad al impedirlo el art. 553-11, 3 del CCCat (tanto en la redacción atinente a los hechos que nos ocupan como en la actual) y por vulnerar el principio de seguridad jurídica establecido en el art. 9,3 de la CE ."

Desde esta perspectiva, la reciente STSJCat 2/2025, de 15 de enero ( Roj:STSJ CAT 3280/2025 - ECLI:ES:TSJCAT:2025:3280), compendia las reglas básicas de la normativa catalana sobre las limitaciones de uso de los elementos privativos de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, citando la doctrina de ese mismo tribunal recogida en las SSTSJCat 33/2016 de 19 mayo, 37/2016 de 19 may., 74/2018 de 13 septiembre, 4/2019 de 24 enero, 24/2020 de 27 julio y 3/2022 de 14 enero, argumentando:

"Así las cosas, hemos declarado que:

1) Los titulares de los elementos privativos disponen de "las máximas posibilidades de utilización" de su derecho de propiedad, con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás titulares como por "el interés general" representado por la debida conservación del edificio y la subsistencia del régimen de propiedad horizontal, interés que requiere de "una base material y objetiva" ( art. 553-37.1 y art. 545-1 y ss. del CCCat ) -Cfr. SSTSJCat 74/2018 (FD3), 33/2016 (FD5); también, STSJCat 17/2012 de 20 feb. (FD2), 21/2011 de 23 may. (FD3), 20/2011 de 12 may. (FD6), 14/2020 de 21 may. (FD7)-.

2) La modificación de los Estatutos no exige de la unanimidad de los comuneros, sino solo del acuerdo de las 4/5 partes de propietarios y de cuotas, lo cual incluye la decisión de restringir o limitar el uso de los elementos privativos, siempre que dicha limitación no comporte una restricción sustancial y desproporcionada de las facultades de uso y disfrute del elemento privativo ( art. 553-26.2 CCCat , en relación con el art. 553-11.1 CCCat ) -Cfr. SSTSJCat 33/2016 (FD5) y 74/2018 (FD4), 3/2022 (FD2)-.

3) Para la válida adopción de un acuerdo de limitación o restricción de usos de los elementos privativos no se exige el consentimiento expreso de los propietarios afectados ( art. 553-25.4 CCCat ), porque la voluntad contraria de uno o varios copropietarios no puede alterar el sistema de mayorías previsto por la norma legal para modificar los estatutos. Se deja a salvo, sin embargo, que la modificación estatutaria se refiriese específicamente al uso de un piso o local concreto y no a la generalidad de los departamentos de la misma clase de la comunidad -Cfr. SSTSJCat 74/2018 (FD4), 4/2019 (FD4), 3/2022 (FD2)-.

4) El acuerdo que restrinja o limite las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos, adoptado por los órganos competentes de la Comunidad con el quórum previsto en el art. 553-26.2 CCCat , es válido como tal inscribible en el Registro de la Propiedad, pero no es oponible con efectos retroactivos a aquellos copropietarios que adquirieron los pisos o locales sin que constase inscrita la limitación en el Registro, cuando se hayan opuesto al acuerdo ( art. 9.3 CE , art. 553-11.3 CCCat ) -Cfr. STSJCat 74/2018 (FD4), 4/2019 (FD4), 3/2022 (FD2)-.

5) A partir de su inscripción en el Registro de la Propiedad, la modificación de los Estatutos podrá ser opuesta a terceros adquirentes de buena fe ( art. 553-11.3 CCCat ), además de serlo a quienes fueren propietarios en el momento de la adopción del acuerdo que no se hubiesen opuesto al mismo o, incluso, en todo caso a partir de que se hubiere producido el cese de la actividad posteriormente prohibida -Cfr. SSTSJCat 74/2018 (FD4), 33/2016 (FD5), 4/2019 (FD4)-.

6) La autorización administrativa para el inicio o la continuación de una actividad que posteriormente fuere prohibida en los estatutos de la comunidad no constituye una suerte de derecho real que siga a la vivienda en su transmisión. En todo caso, es la limitación específica de unos determinados usos debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad la que tiene alcance real inherente a la propiedad, de manera que si bien los propietarios disidentes podrán seguir usando el elemento privativo de manera ajustada a la que establecían los estatutos cuando lo adquirieron mientras sean propietarios, en cambio, cuando lo transmitiesen los adquirentes que tengan conocimiento de la limitación de usos ya no podrán iniciar el uso prohibido o, si es el caso, tendrán que cesar en él, porque la limitación le es oponible en tales condiciones -Cfr. STS 4/2019 (FD5), DGEJD 06/02/2017 -.

7) No obstante, no es preciso que en tales casos el propietario al que no le sea oponible el acuerdo de limitación de usos por las razones expresadas ut supra siga ejerciendo la actividad por sí mismo, pudiendo hacerlo sin perder su derecho mediante un tercero al que le una cualquier relación válida en derecho -Cfr. STSJCat 4/2020 (FD4)-.".

Pues bien, a partir del régimen jurídico expuesto, en lo que atañe al caso de autos, es claro que la acción, ejercitada con carácter principal, de nulidad general de la modificación estatutaria acordada por la Comunidad de Propietarios del inmueble sito en la DIRECCION000 de Barcelona en la Junta General Extraordinaria celebrada en fecha 31 de mayo de 2021, no podía prosperar porque dicha pretensión se fundamentaba en una premisa incorrecta, cual es la de aplicar un principio de inmutabilidad de los primitivos Estatutos de la Comunidad.

Todo ello dejando al margen los argumentos formales alegados en la demanda sobre irregularidades en la convocatoria de la expresada Junta o la redacción de su acta, alegaciones que son rechazadas en la resolución recurrida (vid. FFJJ 6 y ) y que ya no se reiteran en esta alzada.

Así, conforme al régimen jurídico expuesto, las modificaciones estatutarias, incluso si implican una eventual limitación de las facultades dominicales no constituyen per se un abuso de derecho, "siempre que dicha limitación no comporte una restricción sustancial y desproporcionada de las facultades de uso y disfrute del elemento privativo"de modo que para su validez parece necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, no pudiendo constituirse una limitación genérica, y siempre y cuando la limitación se acuerde con las formalidades y mayorías necesarias, como ocurre en el supuesto que enjuiciamos.

Es por ello que, como ya hemos dicho, nos parece válido el acuerdo que, atendiendo al interés general de la comunidad, limita determinadas actividades que se reputan molestas y, sin embargo, suscribiendo el criterio del magistrado del primer grado, resulta nulo, por comportar una limitación genérica, sustancial y desproporcionada del derecho de propiedad, la limitación en cuya virtud se impone que la comunidad de propietarios haya de autorizar expresamente "cualquier actividad, industria o instalación"con independencia de si está autorizada por la ley o los estatutos y con independencia también "de que disfrute de la licencia administrativa correspondiente".

Ahora bien, como quiera que la acción ejercitada en la demanda rectora de estas actuaciones no es una acción de cesación (ex. art. 553-40 CCCat.), sino solo una acción de impugnación de acuerdos de la Comunidad de Propietarios, el hecho de que no se admita la nulidad, y, en consecuencia se consideren válidos ciertos acuerdos que establecen limitaciones o prohibiciones a la propiedad privada, no significa que dichas limitaciones sean inmediatamente oponibles a la actora, pues, como se deriva de la doctrina jurisprudencial recogida en las sentencias antes reseñadas, estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades deben constar de manera expresa y, a fin de ser eficaces frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad, de manera que resulta de aplicación la regla de la inoponibilidad de tales acuerdos limitativos válidos con efectos retroactivos a aquellos copropietarios que adquirieron los pisos o locales sin que constase inscrita la limitación en el Registro, cuando se hayan opuesto al acuerdo ( art. 9.3 CE , art. 553-11.3 CCCat ) -Cfr. STSJCat 74/2018 (FD4), 4/2019 (FD4), 3/2022 (FD2)-.

Así se advierte ya por el magistrado de primer grado en el fundamento jurídico quinto de la sentencia apelada a cuyos razonamientos nos remitimos.

Por lo expuesto y, en conclusión, procede desestimar el recurso interpuesto y, en consecuencia, confirmar la sentencia recurrida.

QUINTO. -Las costas derivadas del recurso de apelación interpuesto se deben imponer al recurrente al ser desestimado el mismo. Todo ello por aplicación de lo dispuesto en el art. 398. 2 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación

PRIMERO. -El litigio del que trae causa el recurso que se examina se inició por demanda de juicio ordinario presentada por la representación procesal de Dª Hortensia contra la Comunidad de Propietarios (CP) del inmueble sito en la DIRECCION000 de Barcelona, demanda mediante la que, al amparo de lo que prevé el art. 553-31.4 del Código Civil de Catalunya (CCCat.), se ejercitaba una acción de nulidad de los acuerdos adoptados en la Junta General Extraordinaria celebrada en fecha 31 de mayo de 2021 por los que se acuerda una modificación estatutaria.

Así, la actora, con carácter principal, interesaba la nulidad de tal modificación estatutaria en general, alegando, en primer lugar, la concurrencia de ciertos defectos de convocatoria y, concreto: (I) la improcedencia de convocar una junta de carácter extraordinario dada, a su criterio, la falta de urgencia en proceder a la modificación estatutaria. (II)la falta de transcripción de los propietarios con deudas pendientes. (III) la inexistente previsión del otorgamiento de una habilitación expresa al presidente de la CP para otorgar escrituras públicas, y (IV) la existencia de delegaciones de voto no correctamente documentadas.

Y, en segundo lugar y en cuanto al fondo, considera que la modificación estatutaria acordada es nula de pleno derecho por ser contraria los estatutos entonces vigentes, que estima no derogados, considerando que dicho acuerdo comporta un grave abuso de derecho, en contra de sus legítimos intereses.

Con carácter subsidiario, la demandante interesaba que se declarase la nulidad de ciertos extremos de la modificación estatutaria acordada (artículo único) por estimar que suponen un abuso de derecho, toda vez que perjudican gravemente los intereses de la Sra. Hortensia, sin beneficio alguno papara la Comunidad de Propietarios.

En concreto, con carácter subsidiario, se impugnan los siguientes acuerdos, que se transcriben en su parte relevante:

"Por lo tanto, ni los propietarios, ni los posibles arrendatarios u ocupantes pueden hacer en los elementos privativos, ni en el resto del inmueble, actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el inmueble. Tampoco pueden llevar a cabo las actividades que los estatutos, la normativa urbanística o la ley excluyan o prohíban de forma expresa.

A los efectos expresados en el punto presente, en concordancia con lo que establece el artículo 553- 11.2.e) 4, y atendiendo al interés general de la comunidad, se limitan en la comunidad, en los términos que se indican en cada apartado de este artículo, las actividades siguientes:

1.En el sentido de estar prohibidas expresamente, las actividades personales, negociales, comerciales y profesionales que supongan excesivas molestias para los propietarios de la Comunidad, o que contravengan la moral, las buenas costumbres y el orden público, o que fomenten el uso de drogas u otras sustancias tóxicas, o que atenten contra los derechos y libertades fundamentales de las personas, así como el de colectivos que puedan ser considerados en exclusión social por razones de raza, limitaciones físicas o de salud, creencias religiosas, orientación sexual, etc. A estos efectos, se categorizan en este punto las actividades siguientes: (...)

-Actividades de comercio y venta al por menor y al por mayor de cannabis y productos relacionados o específicos para su consumo.

-Clubes o asociaciones de consumidores de cannabis.

2.En el sentido de requerir el permiso preceptivo de la junta de propietarios para el desarrollo de las mismas, las actividades negociales, comerciales y profesionales que impliquen una numerosa afluencia de personas a los departamentos con entrada por el vestíbulo de la finca o que supongan grandes molestias para los propietarios de la Comunidad.(...)

3 Además, no está permitido ni a los propietarios, ni a los posibles arrendatarios u ocupantes de los departamentos, las actividades siguientes:

a) Instalar maquinas o montar instalaciones, tanto en los espacios privativos como en los comunitarios, que produzcan ruido a los demás propietarios.

b) Realizar cualquier actividad, industria o instalación sin autorización previa de la Comunidad de Propietarios, independientemente de que disfrute de la licencia administrativa correspondiente (...)"

La demanda se opuso a la demanda negando, en primer lugar, los defectos de convocatoria alegados de contrario, y aduciendo, en cuanto al fondo, que la modificación estatutaria fue acordada por las mayorías exigidas en el art. 553-26 CCCat., luego resulta perfectamente válida, máxime teniendo en cuenta que la posibilidad de limitación del uso de los elementos privativos viene admitida, en ciertas condiciones, por los artículos 553-11 y 553-40 del CCCat. no pudiendo reputarse contrarios a la ley los acuerdos adoptados.

Por todo ello interesaba la desestimación de la demanda.

Seguido el juicio por sus trámites, por el Juzgado de Primera Instancia núm. 53 de los de Barcelona se dictó la sentencia 68/2023, de 17 de marzo, mediante la que se estimó parcialmente la demanda y, con relación a la pretensión subsidiaria, se declaró únicamente la nulidad del punto 3.b) de los estatutos aprobados por la Junta de Propietarios de 31 de mayo de 2021 en cuya virtud de la CP demandada no permitía ni a los propietarios, ni a los posibles arrendatarios u ocupantes de los departamentos, las actividades siguientes:

b) Realizar cualquier actividad, industria o instalación sin autorización previa de la Comunidad de Propietarios, independientemente de que disfrute de la licencia administrativa correspondiente (...)"

Por la representación de la demandante, Sra. Hortensia, se interpone recurso de apelación contra la indicada sentencia alegando que la sentencia, al acoger solo en parte los pedimentos interesados con carácter subsidiario, ha incurrido en incongruencia, siendo que, siempre a criterio de la apelante, por congruencia, también debería haber declarado nulos, que es lo que interesa en el recurso, los restantes apartados impugnados, antes transcritos, de modo que se estimase íntegramente la demanda en esa solicitud subsidiaria, lo que conllevaría la condena en costas a la Comunidad de Propietarios.

La Comunidad de Propietarios demandada, ahora apelada, se opone al recurso interpuesto de contrario y solicita la confirmación de la resolución recurrida.

Así, aduce que no se vulnera el principio de congruencia y que la sentencia apelada justifica el distinto tratamiento que merecen los puntos 1º y 2º de la pretensión subsidiaria, y el punto 3º cuya nulidad se declara.

SEGUNDO. -Revisado lo actuado, podemos avanzar que el recurso interpuesto no puede prosperar por cuanto este Tribunal comparte los argumentos que se exponen en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada a los fines de sustentar su parte dispositiva, motivación que se reputa deviene bastante para confirmar tal resolución puesto que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el recurso de apelación interpuesto.

En suma, dado que, revisado lo actuado, este Tribunal comparte tanto la valoración probatoria como la fundamentación jurídica de la sentencia recurrida que no ha sido desvirtuada por los argumentos del recurrente, podemos y debemos remitirnos a la fundamentación expuesta en la misma entendiendo que, con ello, se cumple el deber de motivación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120 núm. 3 de la Constitución Española .

TERCERO. -En todo caso, a mayor abundamiento y como respuesta a las alegaciones contenidas en el recurso, nos limitaremos a hacer algunas precisiones.

En primer lugar, expresaremos nuestras consideraciones sobre la alegada falta de congruencia.

El deber de congruencia de las sentencias que exige el art. 218 LEC ha sido objeto de análisis por el Tribunal Supremo en numerosas ocasiones, entre ellas, por cita de las más recientes, en su STS 334/2024, de 6 de marzo, en la que se recoge la doctrina sobre la materia, exponiendo que:

"En la interpretación y aplicación del art. 218 de la LEC hemos declarado que la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir ( sentencias 580/2016, de 30 de julio ; 548/2020, de 22 de octubre ; 87/2021, de 17 de febrero ; 562/2021, de 26 de julio ; 611/2021, de 20 de septiembre ; 751/2021, de 2 de noviembre , 141/2022, de 22 de febrero ; 341/2022, de 3 de mayo y 646/2023, de 3 de mayo , entre otras muchas).

En consecuencia, una sentencia es incongruente si concede más de lo pedido por las partes ( ultra petita ); se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por los litigantes ( extra petita ); se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ( citra petita ), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida; por el contrario, es perfectamente válido que dé menos de lo pedido ( infra petitum ), lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por la contraparte( sentencias 604/2019, de 12 de noviembre ; 31/2020, de 21 de enero ; 267/2020, de 9 de junio ; 526/2020, de 14 de octubre ; 37/2021, de 1 de febrero ; 751/2021, de 2 de noviembre ; 202/2022, de 14 de marzo ; 364/2022, de 4 de mayo ; 509/2022, de 28 de junio y 511/2023, de 18 de abril , entre otras muchas)"( el énfasis en negrita es nuestro).

Por lo tanto, si bien el principio de congruencia impide al juez resolver más allá de lo pedido, permite, sin embargo, desestimar total o parcialmente las pretensiones, que es lo que ocurre en supuestos, como el de autos, en que se ha producido una estimación parcial de la demanda , pues el juez concede solo una parte de lo que se solicitó por el demandante.

Además, en este caso, como bien dice la parte apelada, en la sentencia se exponen cumplidamente las razones, que suscribimos, que llevan al magistrado a admitir la validez de los puntos 1º y 2º y, por el contrario, a considerar nulo el punto 3º.

Así, el juzgador considera que los puntos 1º y 2º se refieren a limitaciones concretas, en particular, se refieren específicamente a actividades de comercio y consumición de cannabis y actividades profesionales que implican una numerosa afluencia de personas en el vestíbulo de la finca o que suponen molestias para los propietarios por las características de la propia actividad, cuya impugnación no prospera por cuando el magistrado estima que su limitación cuenta con la cobertura del artículo 553. 40 del CCCat.

Sin embargo, el único punto que se declara nulo de los aprobados en el acuerdo impugnado es el 3º, a cuyo tenor, recordemos, "no está permitido ni a los propietarios, ni a los posibles arrendatarios u ocupantes de los departamentos, las actividades siguientes:

b) Realizar cualquier actividad, industria o instalación sin autorización expresa de la Comunidad de Propietarios, independientemente de que disfrute de la licencia administrativa correspondiente."

En este caso, el fundamento de la declaración de nulidad que se acuerda en la sentencia apelada en relación con este punto 3, nulidad a la que, por cierto, se ha aquietado la Comunidad de Propietarios, lo expresa el magistrado de primer grado en los siguientes términos recogidos en el fundamento jurídico octavo de su resolución:

"En relació a la prohibició de realitzar qualsevol activitat, indústria o instal·lació sense autorització pre`via de la Comunitat de Propietaris, amb independe`ncia que hagi obtingut la corresponent llice`ncia administrativa, considero que es tracta d'una limitació del dret real de propietat que si bé només afecta parcialment l'ús dels departaments destinats a habitatge, constitueix una limitació de l'ús del local comercial (que és destinar-lo a alguna activitat o indústria), que buida substancialment de contingut el dret de propietat, i que no té justificació. Les activitats que poden ser molestes per als vei?ns o la seguretat de l'immoble ja estan prohibides expressament en els apartats 1 i 2. Exigir una autorització de la comunitat per desenvolupar activitats que a priori no estan prohibides pels mateixos estatuts comporta deixar el contingut econo`mic del dret de propietat del local comercial a l'arbitri de la comunitat".

En suma, el único motivo del recurso no puede prosperar por cuanto, como decimos, el principio de congruencia impide al juez resolver más allá de lo pedido, pero permite desestimar total o parcialmente las pretensiones formuladas.

CUARTO. -En segundo lugar y en todo caso, por lo que respecta al fondo del debate que se suscita en el presente procedimiento, abundando en los razonamientos de la sentencia apelada, conviene efectuar ciertas consideraciones sobre el régimen jurídico aplicable y las consecuencias que de ello se derivan para el presente procedimiento.

Como precisa la Sentencia dictada por el Tribunal de Justicia de Catalunya (STSJCat.) 20/2015 de 26 de marzo, "la regulación actual de la propiedad horizontal se halla contenida en Catalunya, a partir de la aprobación del Libro V del Código Civil de Cataluña por Llei 5/2006 de 10 de mayo, en el art. 553 , que también la concibe como una propiedad especial y diferenciada de la copropiedad ordinaria romana.

Subraya esta sentencia que la legislación catalana atribuye un cierto predominio a los interés comunitarios sobre los individuales pero "en su justa medida, de modo que se permite el máximo aprovechamiento de los elementos privativos siempre que no se menoscaben los intereses de la comunidad y se impiden los bloqueos minoritarios y el abuso de derecho. Como recuerdan las Resoluciones de la DGDEJ de 28 de octubre de 2013 y de 9 de octubre de 2014 la concurrencia de diferentes derechos de propiedad, y sobre diferentes tipos de objetos, genera una situación de conflicto de intereses que el legislador ha resuelto supeditando el interés particular de los propietarios de los elementos privativos al interés general de la comunidad, pero "aquesta subordinació de l'interès particular d'un copropietari al general de la comunitat i al també particular dels altres copropietaris no suposa que aquell no estigui protegit i que hagi de sacrificar sempre i necessàriament el seu interès en benefici aliè, tal com posa de manifest el règim dels acords de la Junta de Propietaris, que, si bé s'adopten per majoria, requereixen en ocasions uns percentatges determinats, i, sobretot, han de respectar els drets adquirits i les facultats de cadascun dels copropietaris..."

En esta línea de pensamiento, en la STSJC 33/2016, de 19 de mayo, citada en la sentencia apelada, al analizar la cuestiones relativas al uso y destino de los elementos privativos en el régimen de propiedad horizontal, de los Estatutos de la comunidad y sus modificaciones y su afectación a tercero, argumentaba quelos "Estatutos de la comunidad constituyen un conjunto de reglas plasmadas por escrito y con fuerza de ley establecidas de común acuerdo por los copropietarios de un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal para completar y desarrollar su ordenación legal.

Conforme a la normativa catalana (art. 553-11) los Estatutos regulan los aspectos referentes al régimen jurídico real de la Comunidad, pudiendo contener reglas sobre el destino, uso y aprovechamiento de los bienes privativos y de los bienes comunes; limitaciones de uso y demás cargas de los elementos privativos; ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones o, entre otros, la aplicación de gastos e ingresos y la distribución de cargas y beneficios.

Los Estatutos tienen carácter convencional pero una vez acordados se convierten en normas que no pueden ser modificadas sino por acuerdo de los propietarios con las mayorías requeridas por la ley.

El Tribunal Constitucional en las Sentencias 301/1993, de 21 de octubre y 28/1999, de 8 de marzo , estimó que en el régimen de propiedad horizontal la necesidad de compaginar los derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios y ocupantes de los pisos, justificaba la fijación, legal o estatutaria, de específicas restricciones o límites a los derechos de uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares, sin que ello pudiese afectar al art. 33 de la CE .

En Cataluña, a diferencia del régimen regulador de la LPH de 21-7-1960, la modificación de los Estatutos, no requiere del acuerdo unánime de los miembros de la comunidad sino solo de las cuatro quintas partes, incluidas las limitaciones en el uso de los elementos privativos según resulta con toda claridad de lo dispuesto en el art. 553-25, 2 en relación con el art. 553-11 del CCCat ( Es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para adoptar acuerdos de modificación del título de constitución y de los Estatutos, salvo que el título establezca otra cosa ) (...).

En consecuencia, el acuerdo que limite las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos, adoptado por la comunidad con el quorum previsto en elart. 553-25, 2 del CCCat(actualmente art. 553-26 , 2 ) es válido e inscribible en el Registro de la Propiedad.

Cuestión distinta es que el cambio de destino sea oponible con efectos retroactivos a terceros que adquirieron los pisos o locales sin que constase inscrita la limitación en el Registro de la propiedad al impedirlo el art. 553-11, 3 del CCCat (tanto en la redacción atinente a los hechos que nos ocupan como en la actual) y por vulnerar el principio de seguridad jurídica establecido en el art. 9,3 de la CE ."

Desde esta perspectiva, la reciente STSJCat 2/2025, de 15 de enero ( Roj:STSJ CAT 3280/2025 - ECLI:ES:TSJCAT:2025:3280), compendia las reglas básicas de la normativa catalana sobre las limitaciones de uso de los elementos privativos de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, citando la doctrina de ese mismo tribunal recogida en las SSTSJCat 33/2016 de 19 mayo, 37/2016 de 19 may., 74/2018 de 13 septiembre, 4/2019 de 24 enero, 24/2020 de 27 julio y 3/2022 de 14 enero, argumentando:

"Así las cosas, hemos declarado que:

1) Los titulares de los elementos privativos disponen de "las máximas posibilidades de utilización" de su derecho de propiedad, con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás titulares como por "el interés general" representado por la debida conservación del edificio y la subsistencia del régimen de propiedad horizontal, interés que requiere de "una base material y objetiva" ( art. 553-37.1 y art. 545-1 y ss. del CCCat ) -Cfr. SSTSJCat 74/2018 (FD3), 33/2016 (FD5); también, STSJCat 17/2012 de 20 feb. (FD2), 21/2011 de 23 may. (FD3), 20/2011 de 12 may. (FD6), 14/2020 de 21 may. (FD7)-.

2) La modificación de los Estatutos no exige de la unanimidad de los comuneros, sino solo del acuerdo de las 4/5 partes de propietarios y de cuotas, lo cual incluye la decisión de restringir o limitar el uso de los elementos privativos, siempre que dicha limitación no comporte una restricción sustancial y desproporcionada de las facultades de uso y disfrute del elemento privativo ( art. 553-26.2 CCCat , en relación con el art. 553-11.1 CCCat ) -Cfr. SSTSJCat 33/2016 (FD5) y 74/2018 (FD4), 3/2022 (FD2)-.

3) Para la válida adopción de un acuerdo de limitación o restricción de usos de los elementos privativos no se exige el consentimiento expreso de los propietarios afectados ( art. 553-25.4 CCCat ), porque la voluntad contraria de uno o varios copropietarios no puede alterar el sistema de mayorías previsto por la norma legal para modificar los estatutos. Se deja a salvo, sin embargo, que la modificación estatutaria se refiriese específicamente al uso de un piso o local concreto y no a la generalidad de los departamentos de la misma clase de la comunidad -Cfr. SSTSJCat 74/2018 (FD4), 4/2019 (FD4), 3/2022 (FD2)-.

4) El acuerdo que restrinja o limite las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos, adoptado por los órganos competentes de la Comunidad con el quórum previsto en el art. 553-26.2 CCCat , es válido como tal inscribible en el Registro de la Propiedad, pero no es oponible con efectos retroactivos a aquellos copropietarios que adquirieron los pisos o locales sin que constase inscrita la limitación en el Registro, cuando se hayan opuesto al acuerdo ( art. 9.3 CE , art. 553-11.3 CCCat ) -Cfr. STSJCat 74/2018 (FD4), 4/2019 (FD4), 3/2022 (FD2)-.

5) A partir de su inscripción en el Registro de la Propiedad, la modificación de los Estatutos podrá ser opuesta a terceros adquirentes de buena fe ( art. 553-11.3 CCCat ), además de serlo a quienes fueren propietarios en el momento de la adopción del acuerdo que no se hubiesen opuesto al mismo o, incluso, en todo caso a partir de que se hubiere producido el cese de la actividad posteriormente prohibida -Cfr. SSTSJCat 74/2018 (FD4), 33/2016 (FD5), 4/2019 (FD4)-.

6) La autorización administrativa para el inicio o la continuación de una actividad que posteriormente fuere prohibida en los estatutos de la comunidad no constituye una suerte de derecho real que siga a la vivienda en su transmisión. En todo caso, es la limitación específica de unos determinados usos debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad la que tiene alcance real inherente a la propiedad, de manera que si bien los propietarios disidentes podrán seguir usando el elemento privativo de manera ajustada a la que establecían los estatutos cuando lo adquirieron mientras sean propietarios, en cambio, cuando lo transmitiesen los adquirentes que tengan conocimiento de la limitación de usos ya no podrán iniciar el uso prohibido o, si es el caso, tendrán que cesar en él, porque la limitación le es oponible en tales condiciones -Cfr. STS 4/2019 (FD5), DGEJD 06/02/2017 -.

7) No obstante, no es preciso que en tales casos el propietario al que no le sea oponible el acuerdo de limitación de usos por las razones expresadas ut supra siga ejerciendo la actividad por sí mismo, pudiendo hacerlo sin perder su derecho mediante un tercero al que le una cualquier relación válida en derecho -Cfr. STSJCat 4/2020 (FD4)-.".

Pues bien, a partir del régimen jurídico expuesto, en lo que atañe al caso de autos, es claro que la acción, ejercitada con carácter principal, de nulidad general de la modificación estatutaria acordada por la Comunidad de Propietarios del inmueble sito en la DIRECCION000 de Barcelona en la Junta General Extraordinaria celebrada en fecha 31 de mayo de 2021, no podía prosperar porque dicha pretensión se fundamentaba en una premisa incorrecta, cual es la de aplicar un principio de inmutabilidad de los primitivos Estatutos de la Comunidad.

Todo ello dejando al margen los argumentos formales alegados en la demanda sobre irregularidades en la convocatoria de la expresada Junta o la redacción de su acta, alegaciones que son rechazadas en la resolución recurrida (vid. FFJJ 6 y ) y que ya no se reiteran en esta alzada.

Así, conforme al régimen jurídico expuesto, las modificaciones estatutarias, incluso si implican una eventual limitación de las facultades dominicales no constituyen per se un abuso de derecho, "siempre que dicha limitación no comporte una restricción sustancial y desproporcionada de las facultades de uso y disfrute del elemento privativo"de modo que para su validez parece necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, no pudiendo constituirse una limitación genérica, y siempre y cuando la limitación se acuerde con las formalidades y mayorías necesarias, como ocurre en el supuesto que enjuiciamos.

Es por ello que, como ya hemos dicho, nos parece válido el acuerdo que, atendiendo al interés general de la comunidad, limita determinadas actividades que se reputan molestas y, sin embargo, suscribiendo el criterio del magistrado del primer grado, resulta nulo, por comportar una limitación genérica, sustancial y desproporcionada del derecho de propiedad, la limitación en cuya virtud se impone que la comunidad de propietarios haya de autorizar expresamente "cualquier actividad, industria o instalación"con independencia de si está autorizada por la ley o los estatutos y con independencia también "de que disfrute de la licencia administrativa correspondiente".

Ahora bien, como quiera que la acción ejercitada en la demanda rectora de estas actuaciones no es una acción de cesación (ex. art. 553-40 CCCat.), sino solo una acción de impugnación de acuerdos de la Comunidad de Propietarios, el hecho de que no se admita la nulidad, y, en consecuencia se consideren válidos ciertos acuerdos que establecen limitaciones o prohibiciones a la propiedad privada, no significa que dichas limitaciones sean inmediatamente oponibles a la actora, pues, como se deriva de la doctrina jurisprudencial recogida en las sentencias antes reseñadas, estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades deben constar de manera expresa y, a fin de ser eficaces frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad, de manera que resulta de aplicación la regla de la inoponibilidad de tales acuerdos limitativos válidos con efectos retroactivos a aquellos copropietarios que adquirieron los pisos o locales sin que constase inscrita la limitación en el Registro, cuando se hayan opuesto al acuerdo ( art. 9.3 CE , art. 553-11.3 CCCat ) -Cfr. STSJCat 74/2018 (FD4), 4/2019 (FD4), 3/2022 (FD2)-.

Así se advierte ya por el magistrado de primer grado en el fundamento jurídico quinto de la sentencia apelada a cuyos razonamientos nos remitimos.

Por lo expuesto y, en conclusión, procede desestimar el recurso interpuesto y, en consecuencia, confirmar la sentencia recurrida.

QUINTO. -Las costas derivadas del recurso de apelación interpuesto se deben imponer al recurrente al ser desestimado el mismo. Todo ello por aplicación de lo dispuesto en el art. 398. 2 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación

PRIMERO. -El litigio del que trae causa el recurso que se examina se inició por demanda de juicio ordinario presentada por la representación procesal de Dª Hortensia contra la Comunidad de Propietarios (CP) del inmueble sito en la DIRECCION000 de Barcelona, demanda mediante la que, al amparo de lo que prevé el art. 553-31.4 del Código Civil de Catalunya (CCCat.), se ejercitaba una acción de nulidad de los acuerdos adoptados en la Junta General Extraordinaria celebrada en fecha 31 de mayo de 2021 por los que se acuerda una modificación estatutaria.

Así, la actora, con carácter principal, interesaba la nulidad de tal modificación estatutaria en general, alegando, en primer lugar, la concurrencia de ciertos defectos de convocatoria y, concreto: (I) la improcedencia de convocar una junta de carácter extraordinario dada, a su criterio, la falta de urgencia en proceder a la modificación estatutaria. (II)la falta de transcripción de los propietarios con deudas pendientes. (III) la inexistente previsión del otorgamiento de una habilitación expresa al presidente de la CP para otorgar escrituras públicas, y (IV) la existencia de delegaciones de voto no correctamente documentadas.

Y, en segundo lugar y en cuanto al fondo, considera que la modificación estatutaria acordada es nula de pleno derecho por ser contraria los estatutos entonces vigentes, que estima no derogados, considerando que dicho acuerdo comporta un grave abuso de derecho, en contra de sus legítimos intereses.

Con carácter subsidiario, la demandante interesaba que se declarase la nulidad de ciertos extremos de la modificación estatutaria acordada (artículo único) por estimar que suponen un abuso de derecho, toda vez que perjudican gravemente los intereses de la Sra. Hortensia, sin beneficio alguno papara la Comunidad de Propietarios.

En concreto, con carácter subsidiario, se impugnan los siguientes acuerdos, que se transcriben en su parte relevante:

"Por lo tanto, ni los propietarios, ni los posibles arrendatarios u ocupantes pueden hacer en los elementos privativos, ni en el resto del inmueble, actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el inmueble. Tampoco pueden llevar a cabo las actividades que los estatutos, la normativa urbanística o la ley excluyan o prohíban de forma expresa.

A los efectos expresados en el punto presente, en concordancia con lo que establece el artículo 553- 11.2.e) 4, y atendiendo al interés general de la comunidad, se limitan en la comunidad, en los términos que se indican en cada apartado de este artículo, las actividades siguientes:

1.En el sentido de estar prohibidas expresamente, las actividades personales, negociales, comerciales y profesionales que supongan excesivas molestias para los propietarios de la Comunidad, o que contravengan la moral, las buenas costumbres y el orden público, o que fomenten el uso de drogas u otras sustancias tóxicas, o que atenten contra los derechos y libertades fundamentales de las personas, así como el de colectivos que puedan ser considerados en exclusión social por razones de raza, limitaciones físicas o de salud, creencias religiosas, orientación sexual, etc. A estos efectos, se categorizan en este punto las actividades siguientes: (...)

-Actividades de comercio y venta al por menor y al por mayor de cannabis y productos relacionados o específicos para su consumo.

-Clubes o asociaciones de consumidores de cannabis.

2.En el sentido de requerir el permiso preceptivo de la junta de propietarios para el desarrollo de las mismas, las actividades negociales, comerciales y profesionales que impliquen una numerosa afluencia de personas a los departamentos con entrada por el vestíbulo de la finca o que supongan grandes molestias para los propietarios de la Comunidad.(...)

3 Además, no está permitido ni a los propietarios, ni a los posibles arrendatarios u ocupantes de los departamentos, las actividades siguientes:

a) Instalar maquinas o montar instalaciones, tanto en los espacios privativos como en los comunitarios, que produzcan ruido a los demás propietarios.

b) Realizar cualquier actividad, industria o instalación sin autorización previa de la Comunidad de Propietarios, independientemente de que disfrute de la licencia administrativa correspondiente (...)"

La demanda se opuso a la demanda negando, en primer lugar, los defectos de convocatoria alegados de contrario, y aduciendo, en cuanto al fondo, que la modificación estatutaria fue acordada por las mayorías exigidas en el art. 553-26 CCCat., luego resulta perfectamente válida, máxime teniendo en cuenta que la posibilidad de limitación del uso de los elementos privativos viene admitida, en ciertas condiciones, por los artículos 553-11 y 553-40 del CCCat. no pudiendo reputarse contrarios a la ley los acuerdos adoptados.

Por todo ello interesaba la desestimación de la demanda.

Seguido el juicio por sus trámites, por el Juzgado de Primera Instancia núm. 53 de los de Barcelona se dictó la sentencia 68/2023, de 17 de marzo, mediante la que se estimó parcialmente la demanda y, con relación a la pretensión subsidiaria, se declaró únicamente la nulidad del punto 3.b) de los estatutos aprobados por la Junta de Propietarios de 31 de mayo de 2021 en cuya virtud de la CP demandada no permitía ni a los propietarios, ni a los posibles arrendatarios u ocupantes de los departamentos, las actividades siguientes:

b) Realizar cualquier actividad, industria o instalación sin autorización previa de la Comunidad de Propietarios, independientemente de que disfrute de la licencia administrativa correspondiente (...)"

Por la representación de la demandante, Sra. Hortensia, se interpone recurso de apelación contra la indicada sentencia alegando que la sentencia, al acoger solo en parte los pedimentos interesados con carácter subsidiario, ha incurrido en incongruencia, siendo que, siempre a criterio de la apelante, por congruencia, también debería haber declarado nulos, que es lo que interesa en el recurso, los restantes apartados impugnados, antes transcritos, de modo que se estimase íntegramente la demanda en esa solicitud subsidiaria, lo que conllevaría la condena en costas a la Comunidad de Propietarios.

La Comunidad de Propietarios demandada, ahora apelada, se opone al recurso interpuesto de contrario y solicita la confirmación de la resolución recurrida.

Así, aduce que no se vulnera el principio de congruencia y que la sentencia apelada justifica el distinto tratamiento que merecen los puntos 1º y 2º de la pretensión subsidiaria, y el punto 3º cuya nulidad se declara.

SEGUNDO. -Revisado lo actuado, podemos avanzar que el recurso interpuesto no puede prosperar por cuanto este Tribunal comparte los argumentos que se exponen en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada a los fines de sustentar su parte dispositiva, motivación que se reputa deviene bastante para confirmar tal resolución puesto que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el recurso de apelación interpuesto.

En suma, dado que, revisado lo actuado, este Tribunal comparte tanto la valoración probatoria como la fundamentación jurídica de la sentencia recurrida que no ha sido desvirtuada por los argumentos del recurrente, podemos y debemos remitirnos a la fundamentación expuesta en la misma entendiendo que, con ello, se cumple el deber de motivación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120 núm. 3 de la Constitución Española .

TERCERO. -En todo caso, a mayor abundamiento y como respuesta a las alegaciones contenidas en el recurso, nos limitaremos a hacer algunas precisiones.

En primer lugar, expresaremos nuestras consideraciones sobre la alegada falta de congruencia.

El deber de congruencia de las sentencias que exige el art. 218 LEC ha sido objeto de análisis por el Tribunal Supremo en numerosas ocasiones, entre ellas, por cita de las más recientes, en su STS 334/2024, de 6 de marzo, en la que se recoge la doctrina sobre la materia, exponiendo que:

"En la interpretación y aplicación del art. 218 de la LEC hemos declarado que la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir ( sentencias 580/2016, de 30 de julio ; 548/2020, de 22 de octubre ; 87/2021, de 17 de febrero ; 562/2021, de 26 de julio ; 611/2021, de 20 de septiembre ; 751/2021, de 2 de noviembre , 141/2022, de 22 de febrero ; 341/2022, de 3 de mayo y 646/2023, de 3 de mayo , entre otras muchas).

En consecuencia, una sentencia es incongruente si concede más de lo pedido por las partes ( ultra petita ); se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por los litigantes ( extra petita ); se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ( citra petita ), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida; por el contrario, es perfectamente válido que dé menos de lo pedido ( infra petitum ), lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por la contraparte( sentencias 604/2019, de 12 de noviembre ; 31/2020, de 21 de enero ; 267/2020, de 9 de junio ; 526/2020, de 14 de octubre ; 37/2021, de 1 de febrero ; 751/2021, de 2 de noviembre ; 202/2022, de 14 de marzo ; 364/2022, de 4 de mayo ; 509/2022, de 28 de junio y 511/2023, de 18 de abril , entre otras muchas)"( el énfasis en negrita es nuestro).

Por lo tanto, si bien el principio de congruencia impide al juez resolver más allá de lo pedido, permite, sin embargo, desestimar total o parcialmente las pretensiones, que es lo que ocurre en supuestos, como el de autos, en que se ha producido una estimación parcial de la demanda , pues el juez concede solo una parte de lo que se solicitó por el demandante.

Además, en este caso, como bien dice la parte apelada, en la sentencia se exponen cumplidamente las razones, que suscribimos, que llevan al magistrado a admitir la validez de los puntos 1º y 2º y, por el contrario, a considerar nulo el punto 3º.

Así, el juzgador considera que los puntos 1º y 2º se refieren a limitaciones concretas, en particular, se refieren específicamente a actividades de comercio y consumición de cannabis y actividades profesionales que implican una numerosa afluencia de personas en el vestíbulo de la finca o que suponen molestias para los propietarios por las características de la propia actividad, cuya impugnación no prospera por cuando el magistrado estima que su limitación cuenta con la cobertura del artículo 553. 40 del CCCat.

Sin embargo, el único punto que se declara nulo de los aprobados en el acuerdo impugnado es el 3º, a cuyo tenor, recordemos, "no está permitido ni a los propietarios, ni a los posibles arrendatarios u ocupantes de los departamentos, las actividades siguientes:

b) Realizar cualquier actividad, industria o instalación sin autorización expresa de la Comunidad de Propietarios, independientemente de que disfrute de la licencia administrativa correspondiente."

En este caso, el fundamento de la declaración de nulidad que se acuerda en la sentencia apelada en relación con este punto 3, nulidad a la que, por cierto, se ha aquietado la Comunidad de Propietarios, lo expresa el magistrado de primer grado en los siguientes términos recogidos en el fundamento jurídico octavo de su resolución:

"En relació a la prohibició de realitzar qualsevol activitat, indústria o instal·lació sense autorització pre`via de la Comunitat de Propietaris, amb independe`ncia que hagi obtingut la corresponent llice`ncia administrativa, considero que es tracta d'una limitació del dret real de propietat que si bé només afecta parcialment l'ús dels departaments destinats a habitatge, constitueix una limitació de l'ús del local comercial (que és destinar-lo a alguna activitat o indústria), que buida substancialment de contingut el dret de propietat, i que no té justificació. Les activitats que poden ser molestes per als vei?ns o la seguretat de l'immoble ja estan prohibides expressament en els apartats 1 i 2. Exigir una autorització de la comunitat per desenvolupar activitats que a priori no estan prohibides pels mateixos estatuts comporta deixar el contingut econo`mic del dret de propietat del local comercial a l'arbitri de la comunitat".

En suma, el único motivo del recurso no puede prosperar por cuanto, como decimos, el principio de congruencia impide al juez resolver más allá de lo pedido, pero permite desestimar total o parcialmente las pretensiones formuladas.

CUARTO. -En segundo lugar y en todo caso, por lo que respecta al fondo del debate que se suscita en el presente procedimiento, abundando en los razonamientos de la sentencia apelada, conviene efectuar ciertas consideraciones sobre el régimen jurídico aplicable y las consecuencias que de ello se derivan para el presente procedimiento.

Como precisa la Sentencia dictada por el Tribunal de Justicia de Catalunya (STSJCat.) 20/2015 de 26 de marzo, "la regulación actual de la propiedad horizontal se halla contenida en Catalunya, a partir de la aprobación del Libro V del Código Civil de Cataluña por Llei 5/2006 de 10 de mayo, en el art. 553 , que también la concibe como una propiedad especial y diferenciada de la copropiedad ordinaria romana.

Subraya esta sentencia que la legislación catalana atribuye un cierto predominio a los interés comunitarios sobre los individuales pero "en su justa medida, de modo que se permite el máximo aprovechamiento de los elementos privativos siempre que no se menoscaben los intereses de la comunidad y se impiden los bloqueos minoritarios y el abuso de derecho. Como recuerdan las Resoluciones de la DGDEJ de 28 de octubre de 2013 y de 9 de octubre de 2014 la concurrencia de diferentes derechos de propiedad, y sobre diferentes tipos de objetos, genera una situación de conflicto de intereses que el legislador ha resuelto supeditando el interés particular de los propietarios de los elementos privativos al interés general de la comunidad, pero "aquesta subordinació de l'interès particular d'un copropietari al general de la comunitat i al també particular dels altres copropietaris no suposa que aquell no estigui protegit i que hagi de sacrificar sempre i necessàriament el seu interès en benefici aliè, tal com posa de manifest el règim dels acords de la Junta de Propietaris, que, si bé s'adopten per majoria, requereixen en ocasions uns percentatges determinats, i, sobretot, han de respectar els drets adquirits i les facultats de cadascun dels copropietaris..."

En esta línea de pensamiento, en la STSJC 33/2016, de 19 de mayo, citada en la sentencia apelada, al analizar la cuestiones relativas al uso y destino de los elementos privativos en el régimen de propiedad horizontal, de los Estatutos de la comunidad y sus modificaciones y su afectación a tercero, argumentaba quelos "Estatutos de la comunidad constituyen un conjunto de reglas plasmadas por escrito y con fuerza de ley establecidas de común acuerdo por los copropietarios de un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal para completar y desarrollar su ordenación legal.

Conforme a la normativa catalana (art. 553-11) los Estatutos regulan los aspectos referentes al régimen jurídico real de la Comunidad, pudiendo contener reglas sobre el destino, uso y aprovechamiento de los bienes privativos y de los bienes comunes; limitaciones de uso y demás cargas de los elementos privativos; ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones o, entre otros, la aplicación de gastos e ingresos y la distribución de cargas y beneficios.

Los Estatutos tienen carácter convencional pero una vez acordados se convierten en normas que no pueden ser modificadas sino por acuerdo de los propietarios con las mayorías requeridas por la ley.

El Tribunal Constitucional en las Sentencias 301/1993, de 21 de octubre y 28/1999, de 8 de marzo , estimó que en el régimen de propiedad horizontal la necesidad de compaginar los derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios y ocupantes de los pisos, justificaba la fijación, legal o estatutaria, de específicas restricciones o límites a los derechos de uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares, sin que ello pudiese afectar al art. 33 de la CE .

En Cataluña, a diferencia del régimen regulador de la LPH de 21-7-1960, la modificación de los Estatutos, no requiere del acuerdo unánime de los miembros de la comunidad sino solo de las cuatro quintas partes, incluidas las limitaciones en el uso de los elementos privativos según resulta con toda claridad de lo dispuesto en el art. 553-25, 2 en relación con el art. 553-11 del CCCat ( Es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para adoptar acuerdos de modificación del título de constitución y de los Estatutos, salvo que el título establezca otra cosa ) (...).

En consecuencia, el acuerdo que limite las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos, adoptado por la comunidad con el quorum previsto en elart. 553-25, 2 del CCCat(actualmente art. 553-26 , 2 ) es válido e inscribible en el Registro de la Propiedad.

Cuestión distinta es que el cambio de destino sea oponible con efectos retroactivos a terceros que adquirieron los pisos o locales sin que constase inscrita la limitación en el Registro de la propiedad al impedirlo el art. 553-11, 3 del CCCat (tanto en la redacción atinente a los hechos que nos ocupan como en la actual) y por vulnerar el principio de seguridad jurídica establecido en el art. 9,3 de la CE ."

Desde esta perspectiva, la reciente STSJCat 2/2025, de 15 de enero ( Roj:STSJ CAT 3280/2025 - ECLI:ES:TSJCAT:2025:3280), compendia las reglas básicas de la normativa catalana sobre las limitaciones de uso de los elementos privativos de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, citando la doctrina de ese mismo tribunal recogida en las SSTSJCat 33/2016 de 19 mayo, 37/2016 de 19 may., 74/2018 de 13 septiembre, 4/2019 de 24 enero, 24/2020 de 27 julio y 3/2022 de 14 enero, argumentando:

"Así las cosas, hemos declarado que:

1) Los titulares de los elementos privativos disponen de "las máximas posibilidades de utilización" de su derecho de propiedad, con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás titulares como por "el interés general" representado por la debida conservación del edificio y la subsistencia del régimen de propiedad horizontal, interés que requiere de "una base material y objetiva" ( art. 553-37.1 y art. 545-1 y ss. del CCCat ) -Cfr. SSTSJCat 74/2018 (FD3), 33/2016 (FD5); también, STSJCat 17/2012 de 20 feb. (FD2), 21/2011 de 23 may. (FD3), 20/2011 de 12 may. (FD6), 14/2020 de 21 may. (FD7)-.

2) La modificación de los Estatutos no exige de la unanimidad de los comuneros, sino solo del acuerdo de las 4/5 partes de propietarios y de cuotas, lo cual incluye la decisión de restringir o limitar el uso de los elementos privativos, siempre que dicha limitación no comporte una restricción sustancial y desproporcionada de las facultades de uso y disfrute del elemento privativo ( art. 553-26.2 CCCat , en relación con el art. 553-11.1 CCCat ) -Cfr. SSTSJCat 33/2016 (FD5) y 74/2018 (FD4), 3/2022 (FD2)-.

3) Para la válida adopción de un acuerdo de limitación o restricción de usos de los elementos privativos no se exige el consentimiento expreso de los propietarios afectados ( art. 553-25.4 CCCat ), porque la voluntad contraria de uno o varios copropietarios no puede alterar el sistema de mayorías previsto por la norma legal para modificar los estatutos. Se deja a salvo, sin embargo, que la modificación estatutaria se refiriese específicamente al uso de un piso o local concreto y no a la generalidad de los departamentos de la misma clase de la comunidad -Cfr. SSTSJCat 74/2018 (FD4), 4/2019 (FD4), 3/2022 (FD2)-.

4) El acuerdo que restrinja o limite las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos, adoptado por los órganos competentes de la Comunidad con el quórum previsto en el art. 553-26.2 CCCat , es válido como tal inscribible en el Registro de la Propiedad, pero no es oponible con efectos retroactivos a aquellos copropietarios que adquirieron los pisos o locales sin que constase inscrita la limitación en el Registro, cuando se hayan opuesto al acuerdo ( art. 9.3 CE , art. 553-11.3 CCCat ) -Cfr. STSJCat 74/2018 (FD4), 4/2019 (FD4), 3/2022 (FD2)-.

5) A partir de su inscripción en el Registro de la Propiedad, la modificación de los Estatutos podrá ser opuesta a terceros adquirentes de buena fe ( art. 553-11.3 CCCat ), además de serlo a quienes fueren propietarios en el momento de la adopción del acuerdo que no se hubiesen opuesto al mismo o, incluso, en todo caso a partir de que se hubiere producido el cese de la actividad posteriormente prohibida -Cfr. SSTSJCat 74/2018 (FD4), 33/2016 (FD5), 4/2019 (FD4)-.

6) La autorización administrativa para el inicio o la continuación de una actividad que posteriormente fuere prohibida en los estatutos de la comunidad no constituye una suerte de derecho real que siga a la vivienda en su transmisión. En todo caso, es la limitación específica de unos determinados usos debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad la que tiene alcance real inherente a la propiedad, de manera que si bien los propietarios disidentes podrán seguir usando el elemento privativo de manera ajustada a la que establecían los estatutos cuando lo adquirieron mientras sean propietarios, en cambio, cuando lo transmitiesen los adquirentes que tengan conocimiento de la limitación de usos ya no podrán iniciar el uso prohibido o, si es el caso, tendrán que cesar en él, porque la limitación le es oponible en tales condiciones -Cfr. STS 4/2019 (FD5), DGEJD 06/02/2017 -.

7) No obstante, no es preciso que en tales casos el propietario al que no le sea oponible el acuerdo de limitación de usos por las razones expresadas ut supra siga ejerciendo la actividad por sí mismo, pudiendo hacerlo sin perder su derecho mediante un tercero al que le una cualquier relación válida en derecho -Cfr. STSJCat 4/2020 (FD4)-.".

Pues bien, a partir del régimen jurídico expuesto, en lo que atañe al caso de autos, es claro que la acción, ejercitada con carácter principal, de nulidad general de la modificación estatutaria acordada por la Comunidad de Propietarios del inmueble sito en la DIRECCION000 de Barcelona en la Junta General Extraordinaria celebrada en fecha 31 de mayo de 2021, no podía prosperar porque dicha pretensión se fundamentaba en una premisa incorrecta, cual es la de aplicar un principio de inmutabilidad de los primitivos Estatutos de la Comunidad.

Todo ello dejando al margen los argumentos formales alegados en la demanda sobre irregularidades en la convocatoria de la expresada Junta o la redacción de su acta, alegaciones que son rechazadas en la resolución recurrida (vid. FFJJ 6 y ) y que ya no se reiteran en esta alzada.

Así, conforme al régimen jurídico expuesto, las modificaciones estatutarias, incluso si implican una eventual limitación de las facultades dominicales no constituyen per se un abuso de derecho, "siempre que dicha limitación no comporte una restricción sustancial y desproporcionada de las facultades de uso y disfrute del elemento privativo"de modo que para su validez parece necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, no pudiendo constituirse una limitación genérica, y siempre y cuando la limitación se acuerde con las formalidades y mayorías necesarias, como ocurre en el supuesto que enjuiciamos.

Es por ello que, como ya hemos dicho, nos parece válido el acuerdo que, atendiendo al interés general de la comunidad, limita determinadas actividades que se reputan molestas y, sin embargo, suscribiendo el criterio del magistrado del primer grado, resulta nulo, por comportar una limitación genérica, sustancial y desproporcionada del derecho de propiedad, la limitación en cuya virtud se impone que la comunidad de propietarios haya de autorizar expresamente "cualquier actividad, industria o instalación"con independencia de si está autorizada por la ley o los estatutos y con independencia también "de que disfrute de la licencia administrativa correspondiente".

Ahora bien, como quiera que la acción ejercitada en la demanda rectora de estas actuaciones no es una acción de cesación (ex. art. 553-40 CCCat.), sino solo una acción de impugnación de acuerdos de la Comunidad de Propietarios, el hecho de que no se admita la nulidad, y, en consecuencia se consideren válidos ciertos acuerdos que establecen limitaciones o prohibiciones a la propiedad privada, no significa que dichas limitaciones sean inmediatamente oponibles a la actora, pues, como se deriva de la doctrina jurisprudencial recogida en las sentencias antes reseñadas, estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades deben constar de manera expresa y, a fin de ser eficaces frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad, de manera que resulta de aplicación la regla de la inoponibilidad de tales acuerdos limitativos válidos con efectos retroactivos a aquellos copropietarios que adquirieron los pisos o locales sin que constase inscrita la limitación en el Registro, cuando se hayan opuesto al acuerdo ( art. 9.3 CE , art. 553-11.3 CCCat ) -Cfr. STSJCat 74/2018 (FD4), 4/2019 (FD4), 3/2022 (FD2)-.

Así se advierte ya por el magistrado de primer grado en el fundamento jurídico quinto de la sentencia apelada a cuyos razonamientos nos remitimos.

Por lo expuesto y, en conclusión, procede desestimar el recurso interpuesto y, en consecuencia, confirmar la sentencia recurrida.

QUINTO. -Las costas derivadas del recurso de apelación interpuesto se deben imponer al recurrente al ser desestimado el mismo. Todo ello por aplicación de lo dispuesto en el art. 398. 2 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación