Sentencia Civil 403/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 13, Rec. 458/2023 de 18 de octubre del 2024

PRIMERO. - Planteamiento y antecedentes.Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. interpuso demanda de juicio de desahucio por expiración del plazo contractual contra don Enrique manifestando que la parte demandante es propietaria de la vivienda sita en el DIRECCION000, de Fuenlabrada, habiéndose firmado contrato de arrendamiento sobre ese inmueble el 31 de mayo de 2017 entre el Banco de Sabadell, como arrendador, y el demandado, como arrendatario, pactándose una duración de tres años, con una renta mensual de 130 €. Con posterioridad la parte actora adquirió el pleno dominio de la vivienda, situándose en la posición de arrendador, lo que fue notificado a la parte contraria por medio de burofax enviado el 26 de diciembre de 2019, dirigido a esa vivienda y correctamente recibido por el demandado.

El 22 de diciembre de 2020 se remitió a D. Enrique carta informándole de la voluntad de no renovar el contrato con vencimiento previsto para el 31 de mayo de 2021, dirigiendo notificación por medio de burofax, que no fue retirado por su destinatario, por lo que el 23 de diciembre pasó a lista, devolviéndose al remitente un mes después. El incumplimiento del demandado de la obligación de entrega de la posesión justificaba que el contrato estuviera ya resuelto por expiración del término contractual, debiendo dictarse sentencia que ordenase el desalojo de la vivienda con apercibimiento de lanzamiento.

D. Enrique presentó escrito de contestación a la demanda indicando que en ningún momento se le había hecho saber la intención de no renovar el contrato de alquiler, puesto que constaba que la notificación de correo fue pasada a lista, de modo que nunca llegó a recibirla de forma fehaciente, al ser devuelta a origen posteriormente. En ningún otro momento se le había comunicado la intención de no prorrogar la duración del contrato, y en ningún momento se ostentó la posesión de la vivienda de mala fe. Se ponía de manifiesto que carecía de recursos para acceder a otra vivienda, estando gestionando la posibilidad de acceder a una vivienda social. Por ello, intereso la desestimación de la demanda interpuesta.

El Juzgado de Primera Instancia número 1 de Fuenlabrada dictó sentencia el 9 de noviembre de 2022 desestimando íntegramente la demanda, con condena en costas para la parte actora.

SEGUNDO. - Recurso de apelación.Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. interpuso recurso de apelación contra esa sentencia alegando, en primer lugar, error en la valoración de prueba en cuanto a la notificación por burofax sobre el vencimiento y prórroga de vigencia del contrato. En segundo lugar, en cuanto a la aplicación de la prórroga de seis meses recogida en el Real decreto ley 11/2020. En base a todo ello se solicitó la revocación de la resolución dictada en primera instancia y la íntegra estimación de su demanda.

Admitido a trámite el recurso de apelación interpuesto, se dio traslado del mismo a la parte apelada que dentro del plazo concedido presentó escrito de alegaciones en el que interesó la confirmación de la resolución dictada en primera instancia.

TERCERO. - Error en la valoración de prueba: notificación por burofax infructuosa.La sentencia dictada en primera instancia consideró, en primer lugar, que no podía proceder la resolución contractual por expiración del término, porque no fue entregada, no coincidía la parte demandante con la remitente y no se explicaban las causas por las que no se había llegado a entregar.

De la documental obrante en autos se desprende que:

1.-El contrato de arrendamiento fue firmado por el Banco de Sabadell, S.A. con la parte demandada el 31 de mayo de 2017, reflejándose ya en la cláusula 13ª, relativa a notificaciones, que estas se podrían dirigir al Servicio de Atención de Inmuebles Solvia, con su dirección de correo electrónico, así como a Solvia Servicios Inmobiliarios, S.L., con domicilio en Alicante, indicando igualmente los números de teléfono de contacto.

2.-Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. adquirió la titularidad del inmueble, procediendo el 26 de diciembre de 2019 a notificar esa situación al demandado por medio de burofax remitido al mismo domicilio, que fue debidamente entregado. En esa notificación ya se hacía constar nuevamente que para cualquier incidencia debía contactar con Solvia Servicios Inmobiliarios en el departamento de gestión de alquileres, identificando su correo electrónico.

3.-El 22 de diciembre de 2020 Solvia Servicios Inmobiliarios S.L., a través precisamente de la dirección de gestión de activos en alquiler, notificó al demandado por medio de burofax la finalización del contrato que expiraba el 31 de mayo de 2021, debiendo en esa fecha dejar libre la vivienda, identificando esa entidad como la encargada de cualquier gestión al respecto.

El burofax se remitió nuevamente a la misma vivienda arrendada por el demandado en el DIRECCION000, de Fuenlabrada, sin que pudiera ser entregada a su destinatario, tras ser admitida el 22 de diciembre de 2020, por lo que al día siguiente, 23 de diciembre, pasó a lista, sin que fuese retirada en la oficina, por lo que el 25 de enero de 2021 se devolvió a origen.

A la vista de las circunstancias expuestas debe estimarse el recurso interpuesto, no compartiendo este tribunal las consideraciones recogidas en la sentencia. En primer lugar, por indicar que la demandante no coincidía con el remitente, pese a que en el contrato y en la notificación que se verificó para informarle de la nueva propietaria se hizo constar de manera expresa que las notificaciones se verificarían precisamente a través de quien remitió el citado burofax, por lo que no puede manifestar desconocimiento sobre la identidad del remitente, cuando expresamente se reflejó tanto en el contrato como en la notificación.

En segundo lugar, se indica que no se explicaron en la certificación las causas de que no se entregara la carta, pese a que resulta claro y evidente que la notificación por burofax se remitió al domicilio del demandado, precisamente la finca arrendada, el mismo al que se envió el burofax anterior, fechado el 26 de diciembre de 2019. No solo ocurrió así, sino que se hizo constar expresamente por el servicio de Correos que no se había podido entregar a su destinatario, y no que resultase desconocido, pasando a lista desde el 23 de diciembre de 2020 hasta el 25 de enero de 2021, sin que llegase a ser retirado de la oficina, de modo que es incuestionable que fue el demandado quien, pese a haber sido notificado de la existencia de ese burofax, pendiente de retirar en oficina, no procedió a hacerlo hasta la caducidad del envío y el retorno a su remitente.

A la vista de lo anterior, el hecho de que no llegara a entregarse no puede ser considerado imputable a la parte demandante, quien hizo cuanto en su mano estuvo para llevar a cabo la notificación previa a la resolución del contrato por expiración del término. Nos hallamos ante un claro supuesto de falta de colaboración y voluntad por parte del destinatario para recibir la notificación, y no de un intento fallido de notificación, que pudiera ser imputable a la parte actora.

En efecto, reiteradamente la jurisprudencia ha venido manifestando que en los supuestos de falta de recepción por causas imputables al destinatario, aunque se trate de notificaciones recepticias, como la que aquí nos ocupa, no puede sufrir el remitente las consecuencias de una deliberada estrategia por parte del destinatario encaminada a no ser notificado de la voluntad de la parte contraria de resolver el contrato. En tal sentido, la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, de 23 de mayo de 2024 (ECLI:ES:APB:2024:6300), decía: "En relación a la falta de colaboración por el destinatario en la recepción de las comunicaciones al mismo dirigidas, a su nombre y domicilio personal o contractual (en este caso) el Tribunal constitucional ya tiene declarado que "(...) la pasividad de la parte demandada en ningún caso puede perjudicar el derecho del demandante, por ser doctrina constitucional reiterada ( Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo , 145/2000,de 29 de mayo , y 6/2003, de 20 de enero ), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y en este caso no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad obstativa al cumplimiento del trámite de la comunicación previa del arrendador. (...)"

En parecidos términos, la Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 3ª, en sentencia de 27 de junio de 2024 (ECLI:ES:APT:2024:974), señalaba que "si se intenta la comunicación y el arrendatario se niega a recibirla, o si se encuentra ausente pero se le deja aviso para que recoja la comunicación el servicio de correos o mensajería y se abstiene de hacerlo, la frustración de la notificación resulta imputable al arrendatario y debe considerarse cumplido el requisito de la notificación de la voluntad de poner fin al contrato. (...) La falta de recepción de la comunicación remitida por la parte arrendadora solo es imputable a la propia arrendataria, que por voluntad propia decidió no retirar el aviso que dejó la empresa de mensajería y de este modo no pudo conocer el contenido de la comunicación debidamente remitida, debe declararse cumplido el requisito de comunicación previsto en el artículo 10 de la LAU y, en consecuencia, procede revocar la sentencia dictada en primera instancia declarando resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda objeto de autos con fecha 22 de septiembre de 2018 ."

(...) Pues bien, probado que se cursó el burofax por la prueba documental (hecho no discutido) y que fue dejado aviso al destinatario a fin de que pasara a recogerlo por el servicio de Correos (acreditado igualmente por la prueba documental), la cuestión se reduce a comprobar si el demandado recibió ese aviso y, en caso afirmativo a concretar los efectos de la no retirada. Debemos partir de una presunción de normalidad de funcionamiento del servicio de Correos, y cuando se aporta la comunicación de este servicio de que el destinatario de la comunicación estaba ausente y se le ha dejado aviso, hemos de partir de que así es. Es entonces el demandado el que incumple con su deber de contratante diligente, al no acudir a recoger la comunicación. No hay duda alguna acerca de la corrección de la dirección a que fue enviado el burofax (efectivo domicilio del demandado) por lo que, a salvo de mejor prueba, hemos de entender que sólo al demandado es imputable la no recepción efectiva de la comunicación. Lo contrario equivaldría a dejar prácticamente en manos del arrendatario la decisión sobre el particular, pues bastaría su negativa a ser notificado para eludir la acción planteada por el arrendador.- Este criterio es el que se sigue en la mayoría de Audiencias, habiéndose adoptado en otras ocasiones por este mismo tribunal. Podemos citar la de Navarra de 31.5.01, Málaga de 3.12.04, Vizcaya de 15.6.00 en materia de arrendamientos, y con carácter más general, en materia de juicios ejecutivos o de propiedad horizontal, siguen la misma orientación en cuanto a la eficacia de los requerimientos que en esos ámbitos se exigen, la de Santa Cruz de Tenerife de 2.12.04, Barcelona (Sección 13) de 6.9.04, Barcelona (Sección 16) de 4.2.00 y 2.1.01, Madrid de 10.2.01, Sevilla de 5.4.00, etc. En todas ellas se viene a insistir en el argumento ya apuntado de que sólo al demandado es imputable la falta de conocimiento de la comunicación cuando hace caso omiso del aviso que le deja el servicio de Correos, no siendo exigible al actor mayor diligencia en la materia.""

En conclusión, no puede compartir este tribunal las consideraciones recogidas en el apartado A del segundo fundamento jurídico, que debe ser revocado, entendiendo válida la notificación remitida por la parte demandante.

CUARTO. - Error en la valoración de prueba: prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento.En el apartado B de ese mismo fundamento jurídico se argumentó que, aunque se entendiera válida la denuncia previa de la parte arrendadora, tenían los arrendatarios el derecho a la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que se contemplaba en el artículo 2 del Real decreto ley 11/2020, de 31 de marzo. Se entendía en la sentencia que la aplicación de la norma excepcional no exigía de formalismo alguno, y que era suficiente con que los demandados hubiesen manifestado su voluntad de continuar extrajudicialmente con el contrato, abarcando el principio "iura novit curia"las condiciones de la prórroga.

No puede tampoco compartir ese tribunal tal planteamiento, ya que, en primer lugar, debe destacarse que no consta expresión alguna de voluntad en tal sentido por parte de los arrendatarios, de modo que, en la medida en que la aplicación de esa prórroga está sometida a la petición previa por parte de estos, no nos hallamos ante un supuesto de aplicación de la norma al haberse planteado así en los hechos ("da mihi factum dabo tibi ius"),propio del principio "iura novit curia"sino de extensión de la norma a un supuesto en el que no se dan las circunstancias de hecho necesarias para ello.

En segundo lugar, ni siquiera la parte demandada alegó esa posibilidad en su escrito de contestación a la demanda, de modo que la aplicación en la sentencia de esa normativa ocasionó una manifiesta indefensión a la parte demandante, que no pudo hacer alegación o consideración alguna al respecto, ni tampoco proponer prueba en relación a si hizo o no alguna petición en tal sentido y en qué fecha.

En todo caso, reiteradamente esta Audiencia Provincial ha venido manifestando, como esta misma Sección en sentencia de 15 de septiembre de 2022 (ECLI:ES:APM:2022:13289) que la aplicación del artículo 2 del Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, exige de una previa solicitud del arrendatario. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Por tanto, para que pueda operar la prórroga tácita alegada por los demandados, ésta debió haberla solicitado al actor y éste haberla aceptado, y sin embargo, nada se acredita al respecto.

En ese mismo sentido la Sección 10ª, en sentencia de 13 de marzo de 2024 (ECLI:ES:APM:2024:4422) añadía que "además, como ya señaló la sentencia del TS de 4 de octubre de 2022, "la mentada prórroga no opera por ministerio de ley, sino que se encuentra sometida a la previa solicitud del arrendatario. Dicha solicitud deberá llevarse a efecto, antes de que el contrato de arrendamiento se hubiera extinguido, puesto que, en otro caso, no nos hallaríamos ante una prórroga de un contrato, sino ante una rehabilitación, que es cuestión asaz diferente.

En efecto, una cosa es continuar o prolongar un contrato por un tiempo determinado (prórroga) y otra distinta su rehabilitación, que consiste en resucitar un contrato fenecido por resolución o vencimiento de plazo. El RDL 11/2020, habla de prórroga extraordinaria por seis meses condicionada a la necesidad de solicitud previa del arrendatario".

En el presente caso, la arrendataria en ningún momento, hasta formular el escrito de oposición, ha acreditado que solicitara la prórroga del contrato y la referida STS de 4 de octubre de 2022 dispone que "carece de justificación que el arrendador, tras exteriorizar su voluntad de no prorrogar del contrato de alquiler, conforme al art. 10 de la LAU , tenga que esperar, antes de ejercitar judicialmente la acción de desahucio por expiración de plazo, los seis meses de prórroga a los que se refiere el precitado RDL, cuando el arrendatario no le formuló ninguna petición de tal clase y no opera la prórroga por ministerio de la ley, sino a iniciativa del arrendatario.

Por otra parte, la espera o pasividad del arrendador, en el ejercicio de la acción de extinción del contrato, hasta que transcurriera dicho plazo de seis meses, conllevaría el juego de la prórroga tácita del art. 10 LAU , que no excluye la nueva normativa.

Tampoco tiene sentido que, cumplidos los requisitos del art. 10 de la LAU y transcurrido un significativo periodo de tiempo, durante el cual el arrendatario nada manifestó sobre su derecho a acogerse al mentado RDL, e interpuesta la demanda, tras su citación a juicio, pueda el arrendatario oponerse a la extinción del contrato, señalando, entonces y solo entonces, que se somete al mentado RDL y, por lo tanto, que el contrato se encuentra bajo la prórroga de seis meses, con la correlativa desestimación de la acción judicial e imposición de costas.

El contrato de arrendamiento no puede quedar sometido a tal situación de incertidumbre, por lo que, al hallarse en prórroga y comunicada, por el arrendador, su intención de no prorrogar el vínculo contractual, conforme a lo dispuesto en el art. 10 LAU , es cuando el arrendatario deberá exteriorizar su voluntad de acogerse al régimen del precitado RDL, antes de que el contrato quede legalmente extinguido, pues entonces ya no podemos hablar de prórroga, sino de rehabilitación del vínculo contractual, lo que constituye una situación jurídica que no fue legalmente contemplada".

En el supuesto objeto de recurso, la demandada no exteriorizó su voluntad de acogerse a la prórroga de seis meses antes de que el contrato hubiera vencido, por lo que no procede".

De lo anteriormente expuesto se desprende que debió exteriorizarse una notificación para que pudiera obtenerse el derecho a esa prórroga, todo ello en las circunstancias que esos preceptos contemplan. En todo caso, y como se destacaba en esas resoluciones, esa manifestación de voluntad, cualquiera que fuera la forma que adoptase, aun en la tesis asumida en la sentencia de primera instancia, debía verificarse cuando aún estaba vigente el contrato, pues, en caso contrario, no nos hallaríamos ante una prórroga, supuesto previsto en esa ley, sino ante una rehabilitación, que en ningún caso se contempla.

Según el propio fundamento de la sentencia, los demandados habían manifestado su voluntad de continuar con el contrato extrajudicialmente y en su contestación, pero por lo que se refiere a la comunicación extrajudicial, no puede tenerse en consideración cuando en el hecho sexto del escrito de contestación se indicaba que no había existido ningún requerimiento para alcanzar una solución extrajudicial, por lo que es imposible que hiciesen manifestación alguna extrajudicialmente, y desde luego ni se acredita, ni se alega.

Por lo que se refiere al escrito de contestación, fechado el 24 de enero de 2022, se habría ya presentado cuando el contrato estaba sobradamente finalizado en cuanto a su duración, por lo que tampoco nos hallaríamos ante un supuesto de prórroga del contrato durante esos seis meses.

En conclusión, debe igualmente estimarse este segundo motivo de recurso, considerando improcedente la aplicación de la prórroga en el presente caso, con estimación íntegra del recurso interpuesto, revocando la resolución dictada en primera instancia, y estimándose íntegramente la demanda interpuesta, con condena en costas para la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 LEC.

QUINTO. - Costas.De conformidad con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dada la estimación del recurso, no se hace especial pronunciamiento de las costas causadas en esta instancia.

V I S T O Slos preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación