Sentencia Civil 497/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 593/2023 de 18 de julio del 2025

PRIMERO.- La entidadMEDIA MARKT SANT CUGAT DEL VALLES VIDEO TV ELEKTRO COMPUTER FOTO S.A.U. (en adelante MEDIA MARKT), cuyo objeto social es la comercialización al por menor de aparatos electrodomésticos, ordenadores, equipos de audio y video y electrónica de consumo, presentó en fecha 24/03/2021 demanda de juicio ordinario frente a ALTAREA PATRIMAE S.L.U. (en adelante ALTAREA), sobre revisión temporal de las condiciones económicas del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, suscritoen fecha 30 de julio de 2.002, sobre el local nº 1 (ampliado mediante acuerdo de la misma fecha al local 7-8) ubicado en el Centro Comercial "Sant Cugat Centre Comercial", sito en la Avda. de la Vía Augusta nº 2-14 de Sant Cugat del Vallès, con base en la alteración de las circunstancias y los consiguientes efectos negativos de la pandemia generada por el virus SARC-CoV-2 (en adelante COVID-19), que motivó que el 14 de marzo de 2.020 se aprobara el Real Decreto 463/2020 por el que se decretó el estado de alarma.

Solicitaba que se dictase sentencia por la que:

"1.Se declare que el cierre al público del local sito en Sant Cugat del Vallès (Barcelona), Avenida. de la Vía Augusta, 2-14 y la suspensión de la actividad de MEDIA MARKT SANT CUGAT DEL VALLES VIDEO TV HIFI ELEKTRO COMPUTER FOTO S.A.U. desarrollada en el mismo (entre el 14 de marzo y el 7 de junio 2020), como consecuencia del estado de alarma declarado tras la aprobación del Real Decreto 463/2020, constituye un incumplimiento objetivo, no culposo, del deber de prestación que corresponde a ALTAREA PATRIMAE, S.L.U. de mantener a MEDIA MARKT SANT CUGAT DEL VALLES VIDEO TV HIFI ELEKTRO COMPUTER FOTO S.A.U. en el goce pacífico del referido local por todo el tiempo del contrato (por imposibilidad sobrevenida de la prestación), que faculta a MEDIA MARKT SANT CUGAT DEL VALLES VIDEO TV HIFI ELEKTRO COMPUTER FOTO S.A.U. para objetar u oponer (exceptio non adimpleti contractus)el cumplimiento de su recíproca prestación de pagar la renta arrendaticia del periodo comprendido entre el 14 de marzo y el 7 de junio 2020; condenándose a ALTAREA PATRIMAE, S.L.U. a estar y pasar por la anterior declaración; o

Subsidiariamente, se declare que, como consecuencia de las prohibiciones y restricciones impuestas durante el estado de alarma declarado tras la aprobación del Real Decreto 463/2020, se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial y que dicha alteración genera un desequilibrio de las prestaciones a cargo de MEDIA MARKT SANT CUGAT DEL VALLES VIDEO TV HIFI ELEKTRO COMPUTER FOTO S.A.U. con causa en el contrato de arrendamiento sobre el local de negocio sito en Sant Cugat del Vallès (Barcelona), Avenida. de la Vía Augusta, 2-14, suscrito con ALTAREA PATRIMAE, S.L.U. el 30 de julio de 2002; y, en consecuencia, se declare, asimismo, que durante el periodo comprendido entre el 14 de marzo y el 7 de junio de 2020 la renta arrendaticia del referido local de negocio debe quedar reducida en un cuarenta por ciento (40 %); condenándose a ALTAREA PATRIMAE, S.L.U. a estar y pasar por la anterior declaración.

2. Se declare (cumulativamente) que, de conformidad con lo dispuesto en el Decreto Ley, 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en los locales de negocio arrendados, MEDIA MARKT SANT CUGAT DEL VALLES VIDEO TV HIFI ELEKTRO COMPUTER FOTO S.A.U. tiene derecho a reducir la renta y resto de cantidades debidas con causa en el contrato de arrendamiento sobre el local de negocio sito en Sant Cugat del Vallès (Barcelona), Avenida. de la Vía Augusta, 2-14, suscrito con ALTAREA PATRIMAE, S.L.U. el 30 de julio de 2002, en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del referido local comercial por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la Autoridad competente, durante el periodo que éstas perduren; condenándose a ALTAREA PATRIMAE, S.L.U. a estar y pasar por la anterior declaración.

3. Se condene a ALTAREA PATRIMAE, S.L.U. al pago de la totalidad de las costas causadas en el presente procedimiento."

ALTAREA PATRIMAE S.L.U. presentó escrito de contestación en el que, como cuestión previa, formuló solicitud de acumulación de procesos, alegando que el 12 de abril de 2.021 había presentado demanda de juicio verbal frente a MEDIA MARKT SANT CUGAT DEL VALLES VIDEO TV ELEKTRO COMPUTER FOTO SAU, en reclamación de la totalidad de la renta de abril y mayo de 2.020, y la parte impagada de las de junio de 2.020 a abril de 2.021, por importe total de 474,294,17 euros, ampliada posteriormente hasta junio de 2.021 inclusive, por importe total de 520.751,99 euros, que se seguía en el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Rubí, autos 372/2021, en que ya se había emplazado a la demandada.

En cuanto al fondo, se opuso a la demanda alegando, en síntesis, que bajo ningún concepto puede entenderse que la demandada haya incumplido con su obligación principal de mantener al arrendatario en el goce pacífico del local, pues las restricciones derivadas de la declaración del estado de alarma por la crisis ocasionada por el COVID-19 escapan del ámbito de actuación de la arrendadora y responden a una situación de fuerza mayor, no pudiendo pretenderse una exención total del pago de la renta entre el 14 de marzo y el 7 de junio de 2.020, haciendo que sea la arrendadora quien soporte toda la carga financiera derivada de las restricciones impuestas en ese período. Respecto a la petición subsidiaria de reducción de la renta en un 40% durante dicho período, alegó que no concurren los requisitos de aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" para dicha reducción, anunciando la aportación de dictamen pericial a fin de acreditar los datos económicos relativos a los ingresos obtenido por MEDIA MARKT en el período analizado.

En cuanto a la pretensión de aplicación del Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, alegó, en primer lugar, que únicamente desde la entrada en vigor de dicha norma pueden ser de aplicación sus disposiciones a la renta arrendaticia; y en segundo lugar, que también mediante el informe pericial que anunciaba se analizaría "día a día" las limitaciones de aforo producidas en el local arrendado, asignando el correspondiente porcentaje de reducción de renta que haya de aplicarse.

La solicitud de acumulación fue estimada por auto de 03/11/2021 y se recibieron los autos acumulados de Juicio Verbal nº 371/2021 del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 7 de Rubí, en los que consta que MEDIA MARKT fue emplazada el 1 de mayo de 2.021 y dejó transcurrir el plazo para contestar, compareciendo una vez finalizado dicho plazo (escrito presentado el 28 de junio de 2.021).

Seguido el procedimiento por sus trámites, en fecha 5 de octubre de 2.022 recayó sentencia que, estimando en parte la demanda planteada por MEDIA MARKT en el pleito principal, y en parte la interpuesta por ALTAREA en el procedimiento acumulado, declaró que durante el período comprendido entre el 14 de marzo y el 7 de junio de 2.020, la renta del local de autos debe quedar reducida en un 40%, y que de conformidad con el Decret-Llei 34/2020, de 20 de octubre, MEDIA MARKT tiene derecho a reducir la renta y resto de cantidades debidas en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del local por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la Autoridad competente, durante el período que estas perduren (que en el fundamento de derecho quinto limitó a los últimos 15 días de octubre de 2.020).

En base a ello, condenó a MEDIA MARKT a abonar a ALTAREA la suma de 542.075,15 euros, "más los intereses legales de aplicación", y sin imposición de costas a ninguna de las partes, ni respecto al procedimiento principal ni en cuanto al acumulado.

El juzgador a quo razona, en cuanto a la exención total del pago de las rentas entre el 14 de marzo y el 7 de junio de 2.020, que no puede considerarse que la demandada haya incumplido su deber de garantizar al arrendatario el goce pacífico del local, en tanto que el cierre de los locales comerciales como el de autos fue una decisión gubernamental que escapaba al control de la arrendadora, por lo que desestima dicha pretensión; por el contrario, admite la petición subsidiaria de reducción de la renta en un 40% durante el referido período, al considerar que concurren los presupuestos para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

Respecto a la aplicación del Decret-llei 24/2020, de 20 de octubre, considera el juzgador a quo que, teniendo en cuenta la Resolución SLT/2546/2020, con entrada en vigor el 16 de octubre de 2.020, conforme a la cual MEDIA MARKT tenía limitado el aforo del local comercial arrendado a un 30%, resultaban efectivamente de aplicación las medidas del Decret-Llei 34/2020, lo que comportaba que la renta debía reducirse en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, es decir, en un 35% (debiendo abonar, por tanto, el 65% de la renta). No obstante esta conclusión, a continuación señala que no existe prueba de que las limitaciones se aforo se proyectaran más allá del 30 de octubre de 2.020, y que "en este punto debe suscribirse la posición de la demandada en tanto que Documento nº 1, que desacredita cualquier limitación de aforo para Mediamarkt a partir de dicha fecha". Con estas premisas concluye que "procede declarar pertinente la acción ejercitada", si bien limita la reducción de la renta por aplicación del Decret Llei 34/2020, en un 35% únicamente los 15 últimos días del mes de octubre de 2.020, no aplicando ninguna reducción a partir de noviembre de 2.020 inclusive.

Consecuencia de todo ello y en relación con la reclamación de rentas ejercitada por ALTAREA en el juicio verbal acumulado, fija la cantidad adeudada en 542.075,15 euros, que siguiendo la última actualización de rentas debidas efectuada por ALTAREA en el acto del juicio, corresponde a las rentas de:

- abril, mayo y junio de 2.020 con la reducción del 40% y deducida la cantidad abonada por la arrendataria respecto a esta mensualidad.

- julio de 2020 fue abonado en su integridad y no se reclama.

- agosto y septiembre de 2.020: diferencia entre la renta ordinaria y la cantidad abonada por la arrendataria, sin aplicar ninguna reducción por no haber sido instada por MEDIA MARKT.

- octubre de 2.020 con la reducción del 35% durante los últimos 15 días, y deducida la cantidad abonada por la arrendataria.

- noviembre de 2.020 a marzo de 2.022: diferencia entre la renta ordinaria y la abonada por MEDIA MARKT sin ninguna reducción ( con exclusión de noviembre y diciembre de 2.021, que fueron abonados en su integridad y no se reclaman).

Frente a dicha resolución, la arrendataria MEDIA MARKT interpone recurso de apelación en el que alega:

1.- Error de derecho y en la valoración de la prueba por no estimar la sentencia la existencia de un incumplimiento objetivo, no culposo, de la obligación de la arrendadora de mantener a MEDIA MARKT en el goce pacífico del local arrendado, a consecuencia de la suspensión temporal de la actividad que impuso el RD 463/2020, de 14 de marzo, que conllevó el cierre obligatorio del local desde el 14 de marzo hasta el 7 de junio de 2.020, insistiendo MEDIA MARKT en que el alegado incumplimiento permite la exoneración del pago de la renta durante el referido período, en base a los artículos 1.554.3 y 1.560 del Código Civil .

2.- La sentencia de primera instancia yerra al entender que, a efectos de la reducción de renta que contempla el Decret-Llei 34/2020, de 20 de octubre , de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, tan solo ha quedado acreditada la pérdida de aprovechamiento del local en los últimos 15 días de octubre de 2.020, al considerar, erróneamente a criterio de la apelante, que las limitaciones de aforo del local no se proyectaron más allá del 30 de octubre, sin tener en cuenta que conforme a las sucesivas Resoluciones de la Administración catalana, las restricciones se mantuvieron hasta el 26 de enero de 2.022 en que se dictó la Resolución SLT 99/2022, de 26 de enero, mediante la que se procedió a eliminar de forma definitiva las medidas que conllevaban una restricción del aprovechamiento material y efectivo del inmueble.

Sobre esta base y teniendo en cuenta todas las Resoluciones dictadas por la Administración catalana, desde octubre de 2.020 y aplicando el referido Decreto-Llei resultaría, según la apelante, que de octubre de 2.020 al 26 de enero de 2.022 (añadiendo la renta de febrero de 2.022 ya sin ninguna reducción), las rentas según contrato ascenderían a 1.668.412,26 euros, y la renta resultante de las reducciones (al aforo máximo permitido del 30%, 50% o 70%, que comportarían una reducción de la renta del 35%, 25% y 15% respectivamente) a 1.102.983,13 euros; y que habiendo abonado la suma de 1.296.844,12 euros durante el referido período de octubre de 2.020 a febrero de 2022, resulta que habría abonado 193.860,99 euros más de lo que le correspondía, por lo que concluye que la acción de reclamación de rentas ejercitada por ALTAREA debe ser desestimada.

En base a todo ello, la apelante solicita la revocación de la sentencia de primera instancia y en su lugar, se estime íntegramente su demanda y se desestime la demanda de reclamación de rentas interpuesta por ALTAREA , imponiendo a esta las costas causadas en la primera instancia.

ALTAREA PATRIMAE SLU se opone al recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.-Planteado el debate en esta alzada en los términos expuestos, hemos de puntualizar ante todo, que no pueden ser admitidas las alegaciones que efectúa ALTAREA en su escrito de oposición al recurso, respecto a que no deben ser tenidos en cuenta en esta alzada los "documentos"consistentes en las Resoluciones dictadas por la Administración catalana sobre restricciones de aprovechamiento de locales comerciales y levantamiento de las mismas, y el cuadro explicativo en relación con las reducciones de renta en los distintos períodos hasta el levantamiento de las restricciones, por no haber sido "aportados en el momento procesal oportuno";ello por cuanto, además de que la apelante no ha aportado en esta alzada ningún "documento" a efectos probatorios, las Resoluciones de la Administración catalana sobre restricciones/limitaciones de aforo que se citan en el recurso, no constituyen prueba de hechos sino normativa jurídica (y como tal de conocimiento del Tribunal) de eventual aplicación al caso en los términos en que la apelante MEDIA MARKT articuló sus pretensiones (punto 2 del suplico de la demanda) y en relación directa con la reclamación de rentas planteada por la apelada ALTAREA; respecto al "cuadro explicativo" contenido en las página 32 y 33 del recurso, forma parte de las propias alegaciones de la apelación, a efectos de rebatir la relación de importes que la sentencia de primera instancia fija como adeudados en el fundamento de derecho quinto, alegaciones que la apelada ha tenido oportunidad de contradecir en su oposición al recurso.

Dicho esto, la primera cuestión objeto de controversia en esta alzada es, en esencia, si el cierre obligado del local arrendado impuesto por el RD 463/2020 de 14 de marzo de declaración del estado de alarma, que se levantó el 7 de junio de 2.020, constituye un incumplimiento de la arrendadora de su obligación de mantener a la arrendataria en el goce pacífico del arrendamiento, que implica la inexigibilidad de la prestación recíproca de pago de la renta, de modo que se produciría una exención total de pago respecto a las rentas de dicho período, tesis mantenida por MEDIA MARKT y que la sentencia de primera instancia ha rechazado.

El artículo 1554-3.º del Código Civil establece con carácter general que el arrendador tiene la obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato. Pero ese deber es matizado en el artículo 1.560 del mismo texto legal que dispone que "El arrendador no está obligado a responder de la perturbación de mero hecho que un tercero causare en el uso de la finca arrendada; pero el arrendatario tendrá acción directa contra el perturbador.

No existe perturbación de hecho cuando el tercero, ya sea la Administración, ya un particular, ha obrado en virtud de un derecho que le corresponde."

Por tanto, el arrendador debe defender la posesión del arrendatario frente a las perturbaciones de derecho de terceros,pero no en caso de meras perturbaciones de hecho que ocasione un tercero, que son ajenas al vínculo contractual y para cuya defensa se atribuye legitimación directamente al arrendatario.

Respecto a la categoría de perturbaciones de derecho, la doctrina jurisprudencial que interpreta dichos preceptos ha venido considerando incumplida la obligación de mantener al arrendatario en el uso pacífico del arriendo, mayoritariamente en aquellos supuestos en que el local arrendado carece de licencia o no cumple la normativa urbanística o sectorial, supuestos que nada tienen que ver con el que aquí nos ocupa.

Así, podemos citar la STS 706/2007, de 11 de junio ,trata de un supuesto de ruina, conocida y ocultada al arrendatario; la STS 51/2002 de 24 de enero , quedeclaró resuelto el contrato por incumplimiento del arrendador demandado, ya que tras la oportuna inspección, se impuso el cierre del negocio "por carecer de licencia", con lo que se entendió que el arrendador había incumplido su obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento; en la STS 869/2000 de 26 de septiembre se resolvió que el arrendador no mantuvo al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, pues tras la petición por el Ayuntamiento de la certificación de arquitecto superior acreditativa de la seguridad del local, necesaria para otorgar la licencia de apertura, petición que el arrendatario trasladó a los arrendadores, éstos no proporcionaron lo pedido, señalando la Sala que tal comportamiento constituye desatención de la obligación; en la STS 451/1994, de 30 de mayo se trata un supuesto de infracción urbanística, pues el dueño dividió un pabellón industrial en varios locales, fue conminado a la demolición de los muros interiores, y el local litigioso, que era uno de ellos, lo había arrendado; en la STS de 13 de febrero de 1989 ,el local estaba destinado a explotarlo como discoteca y carecía de autorización administrativa para ello, por lo que no era acto para la actividad a desarrollar.

En cuanto a las Sentencias del Tribunal Supremo que se citan en el recurso, la de 22.12.2006 ( ROJ: STS 7943/2006), se refiere a un supuesto en que el arrendatario no obtuvo permiso de la Comunidad de Propietarios para la instalación de una chimenea de humos necesaria para obtener el permiso municipal de apertura del negocio. La STS de 8 de febrero de 2.019 ( ROJ: STS 4/2019), además de que confirmó la desestimación de la demanda planteada por el arrendatario, se refiere a un local alquilado para instalar y explotar un negocio de cafetería, ubicado en un edificio que ocupa el dominio público hidráulico (sobre el cauce de un barranco con riego hidráulico) razón por la que, según la demandante el Ayuntamiento no otorgó la licencia de apertura para la explotación de dicho negocio, circunstancia esta que no quedó acreditada. Otro tanto cabe predicar de la STS de 24 de enero de 1992 ( ROJ: STS 12513/1992) que rechaza igualmente la existencia de incumplimiento del arrendador, y trata de un caso de perturbaciones de terceros consistentes en manifestaciones de protesta a cargo de los vecinos de un barrio próximo a la parcela objeto de arrendamiento, contra el desarrollo de la actividad de almacenamiento de carbón que la arrendataria realizada en la misma.

Ninguno de estos supuestos presenta identidad de razón con el caso de autos. Por el contrario, como señala la Sentencia de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, Sección 3ª de 31 de octubre de 2.023 (ROJ: SAP IB 2746), en un supuesto que sí presenta paralelismo con el aquí nos ocupa, la paralización total o parcial, decretada por la Administración de determinadas actividades durante el periodo Covid-19, no tuvo su razón de ser en circunstancias correspondientes a la finca arrendada o en autorizaciones administrativas relativas específicamente a la finca en cuestión, que, como tales, afectasen a la propiedad antes que al arrendatario, sino que el cierre fue generalizado y respondió a razones de fuerza mayor, (como la propia MEDIA MARKT reconoce) que como tales, proyectan sus consecuencias "erga omnes", y, en consecuencia, sitúan el debate litigioso, de lleno, en el marco del principio "rebus sic stantibus", correctamente interpretado por el juzgador a quo en lo relativo al período de cierre total del local.

Adviértase, asimismo, que la Jurisprudencia, cual es el caso de la sentencia del TS (Pleno), nº 820/2012 de 17 de enero de 2013 ,señala que la cláusula o regla "rebus sic stantibus", trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato. Circunstancias concurrentes en el caso Covid-19, que han venido dando lugar a la aplicación generalizada por los Tribunales de dicha regla, sin que sea posible trasladar al arrendador todos los riesgos empresariales derivados del cierre de establecimientos por la pandemia.

Por otra parte, la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 1993 ya apuntaba respecto a la noción de perturbación de derecho, que cuando la perturbación la realiza un tercero estimando que le asiste un derecho, la perturbación es de derecho ya que si el tercero, invocando un título más o menos eficaz, realiza algún acto contra el dominio o alguna de las facultades dominicales en la cosa arrendada, corresponderá al dueño de ella salir a la defensa ante el ataque. También la Sentencia de la Audiencia Provincial de Girona, Sección 1ª, de 2 de octubre de 2007 incide en que el párrafo segundo del art. 1.560 CC se refiere a aquellas perturbaciones que puedan afectar al derecho de propiedad, es decir, aquellos actos con trascendencia jurídica para el propietario.

En este caso no concurre ningún ataque a las facultades dominicales de la arrendadora, que la obligara a defender el título por el que puede arrendar, por lo que ninguna responsabilidad puede derivarse para la arrendadora.

El advenimiento de la pandemia y sus graves consecuencias en todos los ámbitos, social, económico, sanitario, fue un acontecimiento extraordinario e imprevisible, que dio lugar a la adopción de medidas igualmente extraordinarias destinadas a evitar la propagación del virus, dictándose el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID19, que entró en vigor el mismo día de su publicación el 14 de marzo de 2020, cuyo art. 7 prohibió, salvo las excepciones contempladas, la libre circulación de las personas y de vehículos de motor, y el art. 10 suspendió la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas, con las excepciones contempladas en dicho precepto, (no aplicables al local de autos), todo lo cual quedaba fuera del control de la arrendadora, debiendo reconducirse el debate, como hemos dicho, a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, y teniendo en cuenta que nos hallamos ante un contrato de tracto sucesivo, en el que el arrendador en ningún caso tendría la obligación de soportar en solitario las consecuencias económicas derivadas de la declaración del estado de alarma por razón de la pandemia COVID-19, como así sucedería si se aceptase la pretensión principal de la actora en relación con el período de cierre total del local.

En consecuencia, procede desestimar el motivo y confirmar en este particular la sentencia de primera instancia.

TERCERO.-Como segundo motivo alega la arrendataria que la sentencia yerra al aplicar el Decret Llei 34/2020, de 20 de octubre , tan solo a los últimos 15 días de octubre de 2.020 por considerar que las limitaciones de aforo del local no se proyectaron más allá del 30 de octubre de 2020. Sostiene la apelante, por el contrario, que las limitaciones de aforo en el local se mantuvieron conforme a las sucesivas Resoluciones que se fueron dictando por parte del Departament de Salut de la Generalitat de Catalunya, y que la reducción de la renta en aplicación del referido Decret Llei debe mantenerse hasta el 26 de enero de 2.022, que es cuando se produjo la finalización definitiva de las restricciones a su actividad, por la Resolución SLT 99/2022, de 26 de enero.

Centrado así el objeto de la controversia en esta alzada, es cierto que el Decret-Llei 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, dispuso, en sus artículos 1 y 2, que si como consecuencia de la pandemia de la COVID-19 se decretaban por la autoridad competente medidas de suspensión del desarrollo de la actividad o de restricción del aprovechamiento material de bienes inmuebles arrendados para la realización de actividades industriales y comerciales, en los contratos suscritos a partir del 1 de enero de 1995, la parte arrendataria podía requerir de la parte arrendadora, por burofax o de otra forma fehaciente, una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato, con la finalidad de restablecer el equilibrio de las prestaciones y de acuerdo con las exigencias de la buena fe y de la honradez en los tratos; y que, en caso de que las partes no llegaran a un acuerdo por medio de negociación o mediación en el plazo de un mes a contar desde el requerimiento previsto en el artículo 1, se aplicarían las siguientes reglas:

a) En caso de suspensión del desarrollo de la actividad, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria debían reducirse en un cincuenta por ciento respecto de las vigentes mientras dure la medida de suspensión.

b) En caso de restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria debían reducirse, mientras duren las medidas de restricción, en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma.

No obstante, el Decret Llei 34/2020, de 20 de octubre fue derogado por Decret LLei 5/2022, de 17 de mayo (DOGC 18/5/2022), y posteriormente fue declarado inconstitucional (art 2.1 a) y b) por la Sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional nº 150/2022, de 29 de noviembre, en Cuestión de Inconstitucionalidad nº 5439/202, de modo que no procede ya la aplicación directa de las medidas del referido Decreto, (no estamos ante una "situación jurídica consolidada" en términos de la propia STC) lo que, en virtud del principio "iura novit curia" permite reconducir el debate litigioso respecto a las rentas del período que ahora analizamos, hacia la correcta fundamentación jurídica aplicable, esto es, a la cláusula rebus sic stantibus, ya aplicada por el juzgador a quo al período de cierre total del local (con reducción del 40% de la renta, en pronunciamiento que ha quedado firme por consentido). Recuérdese que, tal y como se expone en la STS de 1 de octubre de 2010 ,el citado principio autoriza al Tribunal a que, sin alterar los hechos fundamentales del debate, pueda encontrar el derecho aplicable a la solución del caso, aunque no haya sido expresamente alegado por las partes.

En este sentido, es criterio reiterado, tanto de esta Sección 13ª, como de la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial de Barcelona, únicas con competencia en materia de arrendamientos que, no obstante la inaplicación directa del Decret Llei 34/2020, ello no impide que las medidas destinadas a restablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes resulten exclusivamente de la aplicación de la doctrina de la "rebus sic stantibus" ; y que tampoco se aprecia óbice alguno para que las medidas que puedan adoptarse puedan coincidir con las medidas relacionadas en el referido Decret Llei 34/2020, de 20 de octubre ( Sentencia nº 358/2024, de 27 de mayo, de la Sección Cuarta, Sentencia de esta Sección 13ª, nº 29/2025, de 23 de enero, (Recurso 120/2023 ).

En relación con la cláusula de "rebus sic stantibus", y abundando en las notas ya expuestas en la sentencia apelada, cabe indicar que en los países de nuestro entorno cultural jurídico es común el recurso a distintos mecanismos legales o de configuración jurisprudencial y/o doctrinal que, ante una alteración de las circunstancias de tal entidad que produzca una ruptura de la relación de equivalencia de las prestaciones ( STS de 30 de junio de 2014 ) o frustre la finalidad del contrato ( STS de 6 de noviembre de 1992 ), y causada por un suceso imprevisible, permitan la revisión de la economía del contrato sacrificando el principio contractual del pacta sunt servanda, que en nuestro ordenamiento reconoce el art. 1091 del Código Civil .

Manifestación de esta técnica jurídica es la cláusula o regla rebus sic stantibus, figura jurídica carente de reconocimiento legal en nuestro ordenamiento jurídico, pero de configuración jurisprudencial, que pivota sobre el principio del equilibrio de prestaciones y se concibe como una manifestación de los principios de buena fe contractual, la equidad y la justicia conmutativa.

En la Sentencia del Pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo nº 820/2012, de 17 de enero de 2013 se recuerda que, aunque el Código Civil no regula un mecanismo que expresamente permita modificar el contenido de las obligaciones en función de cambios imprevisibles, doctrina y jurisprudencia recurren a la cláusula "rebus sic stantibus" [estando así las cosas], próxima en su fundamento a los arts. 7 y 1258 CC, para solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, si bien la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo ( Sentencia 5/2019, de 9 de enero). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( Sentencias 333/2014, de 30 de junio, 64/2015, de 24 de febrero, y 477/2017, de 20 de julio, entre otras).

Por otra parte, también el Tribunal Supremo (Sentencia nº 214/2019, de 5 de abril) ha descartado la aplicación de la regla "rebus" cuando, en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato (entre otras, Sentencias 240/2012, de 23 abril, y 41/2019, de 22 de enero). De manera específica, respecto de la crisis financiera como hecho determinante para la aplicación de la cláusula, el Tribunal Supremo ha declarado, en la Sentencia 742/2014, de 11 diciembre , "que la crisis financiera es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales, que no puede considerarse, imprevisible o inevitable". En la misma línea, la Sentencia 64/2015, de 24 febrero afirmó que "del carácter de hecho notorio que caracterizó la crisis económica de 2008, no comporta, por ella sola, que se derive una aplicación generalizada, o automática, de la cláusula "rebus sic stantibus" a partir de dicho periodo, sino que es del todo necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate". Por su parte, la Sentencia 237/2015, de 30 abril, se apoya en la doctrina de la Sala que, aun admitiendo la posibilidad de aplicar la regla "rebus" a quien se ve afectado por la crisis económica, "previene no obstante contra el peligro de convertir esa posibilidad en un incentivo para incumplimientos meramente oportunistas".

No obstante, como apunta el Auto nº 43/2021, de 10 de febrero, de la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Valencia, se viene entendiendo que la doctrina del Tribunal Supremo en relación con la cláusula "rebus sic stantibus" se refiere a supuestos muy distintos al de autos, pues nunca antes los tribunales habían tenido que afrontar las consecuencias en el ámbito contractual de una situación sanitaria tan extraordinariamente grave y con efectos tan sumamente extendidos, tan negativos y tan devastadores en la economía como la que ha supuesto la pandemia mundial causada por el COVID-19, pues la mayor parte de las sentencias se refieren a situaciones derivadas de la coyuntura económica o las fluctuaciones de mercado o bien cambios legislativos que pueden considerarse habituales o al menos previsibles o dentro de la órbita de los riesgos "normales" del contrato, y que frecuentemente son alegadas por los afectados en orden a solicitar una revisión o modificación del mismo, supuestos en los que ciertamente el Tribunal Supremo ha sido muy restrictivo a la hora de aplicar la doctrina de la "rebus sic stantibus", considerando que, o bien se trataba de situaciones cíclicas y por ello previsibles, o ya estaban previstas en el contrato, o debieron serlo, como sucede en los casos de fluctuaciones de la oferta y la demanda en relación con el producto objeto del contrato (supuesto de la STS 156/2020 de 6 de marzo), o relativos a vicisitudes propias de las crisis económicas (242/2014 de 11 de diciembre, 647/2015 de 30 de abril, 455/2019 de 18 de julio), o cuando se alegan las dificultades de financiación del contratante ( 822/2012 de 18 de enero de 2013, 447/2017 de 13 de julio), o en supuestos en los que el riesgo o la incertidumbre era implícita al mismo ( STS 5/2019 de 9 de enero) por citar algunos casos; pero insistimos, nunca en relación con una circunstancia tan excepcional, imprevisible y extraordinariamente grave (catastrófica podríamos añadir) y con efectos tan nocivos como la que ha tenido lugar a consecuencia de la pandemia del COVID-19, que puede decirse que se trata de un supuesto que justifica la aplicación de la aludida doctrina de la "rebus sic stantibus", pues desde el punto de vista de la afectación de la finalidad perseguida con el contrato y el equilibrio de las prestaciones, es difícil imaginar una situación más grave que la que nos ocupa y que se sitúa fuera del ámbito de los riesgos normales o previsibles del contrato.

En relación con la pandemia de Covid, lo cierto es que por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, acordándose, entre otras medidas, la suspensión de la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas, con las excepciones que se mencionan, entre las que no se encuadra la actividad desarrollada por MEDIA MARRKT en el local de autos.

Posteriormente, el estado de alarma y la vigencia de las medidas acordadas fueron prorrogados por sucesivos Reales Decretos hasta el Real Decreto 555/2020, de 5 de junio, levantándose el estado de alarma el 7 de junio de 2.020.

Mediante Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre se volvió a declarar el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, que a su vez fue prorrogado por Reales Decretos 956/2020, de 3 de noviembre, y 1717/2020, de 17 de diciembre, hasta el 9 de mayo de 2021, permitiendo a la autoridad competente delegada en cada comunidad autónoma o ciudad con estatuto de autonomía, en su ámbito territorial, a la vista de la evolución de los indicadores sanitarios, epidemiológicos, sociales, económicos y de movilidad, previa comunicación al Ministerio de Sanidad y de acuerdo con lo previsto en el artículo 13, modular, flexibilizar y suspender la aplicación de las medidas previstas en los artículos 6, 7 y 8, con el alcance y ámbito territorial que determine, habiéndose sucedido en el ámbito territorial de la comunidad autónoma de Cataluña, diversas normas en las que se imponen limitaciones de aforo u horario en la actividad de los establecimientos abiertos al público.

En concreto, la actividad desarrollada por MEDIA MARKT en el local de autos (comercialización al por menor de aparatos electrodomésticos, ordenadores, equipos de audio y video y electrónica de consumo), se vio afectada por la Resolución SLT 2546/2020, de 15 de octubre de 2.020, que entró en vigor el día siguiente (DOGC núm 8248-6.10.2020) que fijó una reducción del aforo al 30% en los establecimientos y locales comerciales minoristas de más de 400 metros cuadrados ( consta en el contrato que el local tiene una superficie de 2.547 m2, repartida en una superficie de ventas de 1.999 m2 y la restante destinada para reservas y locales técnicos propios de la finca), lo que comportaba una restricción del aprovechamiento del local del 70%. Asimismo, estableció la misma reducción de aforo en las zonas comunes y de paso de los centros comerciales, galerías comerciales o recintos comerciales.

La Resolución SLT/2700/2020 de 29 de octubre acordó de nuevo la suspensión de la apertura al público de centros y recintos comerciales, (recordemos que por RDL 926/2020, de 25 de octubre se había vuelto a declarar el estado de alarma) que afectó a la actividad de la demandada, permitiendo únicamente la venta de productos de telecomunicaciones y la entrega de productos adquiridos vía telefónica o internet, y acotando la superficie de venta a 800 m2, con reducción del aforo al 30% respecto a esa superficie acotada.

La Resolución SLT/2983/2020, de 21 de noviembre, permitió la apertura al público de los establecimientos comerciales ubicados en centros y recintos comerciales con una limitación de aforo máximo del 30%, manteniéndose esta limitación en Resoluciones posteriores hasta la Resolución SLT/1/2021, de 4 de enero que acordó de nuevo la suspensión de la apertura afectando al local de MEDIA MARKT excepto para la venta de productos de telecomunicaciones e informática y entrega de productos adquiridos por vía telefónica o internet, suspensión mantenida hasta la Resolución SLT 516/2021, de 26 de febrero, que permitió la apertura al público, de lunes a viernes con un aforo máximo del 30%, y cierre sábados y domingos.

La Resolución SLT/716/2021, de 12 de marzo, decretó la apertura al público de los establecimientos comerciales ubicados en centros y recintos comerciales, acotando la superficie a un máximo de 800 m2, y reduciendo el aforo de esa superficie al 30%.

La Resolución SLT/1178/2021, de 30 de abril,permitó la apertura al público de los establecimientos comerciales ubicados en centros y recintos comerciales con un aforo máximo del 30%, sin acotar superficie.

La Resolución SLT/1587/2021, de 21 de mayo, mantuvo laapertura al público de estos establecimientos comerciales con un aforo máximo del 50%.

La Resolución SLT/1778/2021, de 4 de junio, elevó el aforo máximo al 70%.

Y la Resolución SLT/3090/2021, de 14 de octubredejó sin efecto temporalmente las medidas de restricción del aprovechamiento de estos locales.

No obstante, la Resolución STL/3787/2021, de 23 de diciembre, redujo de nuevo el aforo al 70%, que se mantuvo hasta la Resolución SLT/99/2022, de 26 de enero,mediante la que se eliminaron de forma definitiva las restricciones del aprovechamiento material y efectivo de estos establecimientos comerciales.

A la vista de estos datos, es claro que no podemos compartir la conclusión de la sentencia de primera instancia de que las limitaciones de aforo del local de autos "no se proyectaron más allá del 30 de octubre"; dicha resolución, tras afirmar que desde la entrada en vigor (el 16 de octubre de 2020) de la Resolución SLT/2546/2020, MEDIA MARKT SANT CUGAT tenía limitado el aforo del local arrendado a la demanda a un 30%, a continuación señala que no existe prueba de que las limitaciones de aforo se proyectaran más allá del 30 de octubre de 2.020, cuando de la propia normativa que hemos reseñado abreviadamente ( existen otras muchas Resoluciones que no recogemos por no resultar de especial relevancia para el caso) resulta la realidad de las restricciones en las distintas etapas, y no se ha acreditado, ni siquiera alegado, que la arrendataria hubiera incumplido la normativa aplicable en cada momento, ni hubiera sido objeto de expediente o sanción por un eventual incumplimiento de las medidas impuestas.

Por otro lado, ALTAREA indicaba en su escrito de contestación (presentado el 17 de junio de 2.021), respecto a la reducción de la renta a partir de la publicación del Decret Llei 34/2020 que "desde este momento ponemos de manifiesto también que el informe pericial económico anunciado por medio del DOCUMENTO Nº 1 analizará día a día todas estas limitaciones de aforo supuestamente producidas en el local arrendado asignando el correspondiente porcentaje de reducción de renta diario que haya de aplicarse."Sin embargo, el dictamen pericial efectivamente aportado por la demandada con posterioridad, no contiene ningún análisis sobre las limitaciones de aforo a que estuvo sometido el local, ni ninguna mención en absoluto a las distintas resoluciones que establecieron medidas en materia de salud pública para la contención del brote epidémico de la pandemia de COVID-19 en el territorio de Catalunya, ni menciona para nada que el local no estuviera afectado por restricciones a partir del 30 de octubre de 2.020.

Es de significar, asimismo, que la sentencia de primera instancia indica que "En este punto[restricciones de aforo más allá del 30 de octubre de 2.020 ] debe suscribirse la posición de la demandada en tanto que Documento nº 1, que desacredita cualquier limitación de aforo para Mediamarkt a partir de dicha fecha",cuando el documento nº 1 que ALTAREA citaba en su escrito de contestación ( y no consta adjuntado en el expediente digital ni tampoco en las actuaciones elevadas en formato papel), se refería a la carta de encargo al perito D. Juan Ramón del informe pericial que anunciaba; y si el juzgador a quo se quiere referir al dictamen pericial emitido por dicho perito, fechado el 18 de febrero de 2.022, ya hemos dicho que no contiene ninguna referencia a la cuestión.

A todo ello se aúna que MEDIA MARKT aportó con la demanda las diversas comunicaciones cruzadas entre las partes desde el inicio de la declaración del estado de alarma, que no han sido impugnadas por ALTAREA, entre las que cabe destacar, en lo que ahora interesa, los correos electrónicos aportados como bloque documental 14 que van del 4 de septiembre al 1 de diciembre de 2.020; en concreto, el 17 de noviembre de 2020, ALTAREA envía un correo a MEDIA MARKT en el que escribe, en lo aquí relevante:

"Tal y como comentamos la pasada semana presenté vuestro burofax en el último Comité; tal y como indica el DL, al que solicitáis acogeros en dicho burofax, tenemos un mes para llegar a un acuerdo.

Por nuestra parte, el acuerdo que podemos aceptar es el siguiente:

- Bonificaciones sobre la Renta Mínima Garantizada meses de Abril, Mayo y Junio/2020: 50%.

- Bonificaciones sobre la Renta Mínima Garantizada los meses de Julio a diciembre/2020: 25%

- Duración del contrato de Arrendamiento (...)

- Reforma integral de la tienda (...).

- Renuncia al DL 34/2020.

- Firma del acuerdo antes del 25/11/2020".

MEDIA MARKT contesta el mismo día, indicando que le parece bien el acuerdo, pero con matizaciones que marca en rojo, de manera que, en relación con la reducción de rentas, da su conformidad a la bonificación de un 50% de la renta en abril, mayo y junio; y de un 25% de julio a diciembre de 2.020; asimismo, acepta la renuncia al Decret Llei 34/2020, pero únicamente hasta el 31 de diciembre de 2.020.

El 24 de noviembre de 2.020, MEDIA MARKT envía otro correo a ALTAREA en el que indica que tras la conversación del día anterior, "podríamos llegar a las siguientes condiciones:

- MM renuncia a aplicar el RD durante los meses de octubre, noviembre y diciembre.

- MM deberá acogerse a las medidas que se estipulen hasta que dure el estado de alarma, esto es hasta el 9 de mayo de 2021.

- A partir de esta fecha MM y Altarea tendrán el compromiso de volver a ver cómo están las circunstancias en ese momento y sentarse a hablar".

Finalmente, el 1 de diciembre de 2.020, ALTAREA comunica a MEDIA MARKT que "sin renuncia al DL",no aceptan las condiciones propuestas.

Por tanto, durante el mes de noviembre de 2.020, las partes estaban en negociaciones sobre la reducción de la renta y la renuncia o no de MEDIA MARKT a las medidas establecidas por el Decret Llei 34/2020, siendo precisamente la negativa a la renuncia por parte de MEDIA MARKT más allá de diciembre de 2.020, lo que motivó que ALTAREA rompiera las negociaciones, lo que evidencia que el local arrendado continuaba con restricciones, pues de no ser así, no se entendería la exigencia de la arrendadora de que la arrendataria renunciara a unas medidas que, de no estar el local sujeto a restricciones, no le afectarían. Véase además, que en ninguna de estas comunicaciones, ALTAREA niega que el local esté sufriendo restricciones o limitaciones de aforo, como tampoco lo negó en la contestación a la demanda.

En suma, hemos de concluir que, conforme a las Resoluciones que hemos reseñado, las limitaciones se prolongaron hasta el 14 de octubre de 2.021, con la excepción de la limitación del aforo al 70% en la época coincidente con las fiestas navideñas, del 23 de diciembre de 2.021 al 26 de enero de 2.022, por lo que consideramos procedente la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus", durante ese período, además del admitido por la sentencia de primera instancia, restando por concretar su régimen de aplicación.

En este sentido, durante el referido período, y como dijimos en la sentencia dictada por esta Seccón 13ª en fecha 23 de enero de 2.025, en el Recurso 120/2023, de acuerdo con el principio de que las consecuencias económicas derivadas de la situación de pandemia han de ser soportadas por ambos contratantes del arrendamiento, y en función de la restricción específica padecida en el sector al que pertenece la actividad económica desarrollada en el local, en los términos que hemos dejado expuestos, se considera procedente repartir entre ambas partes por mitad las consecuencias de la reducción de los aforos, por cuanto se entiende que es la forma más equitativa y más justa, no habiendo razón para que sea una sola la que sufra las consecuencias de la crisis.

Por consiguiente, coincidiendo con los argumentos expuestos en la sentencia dictada por la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial número 321/2023, de 22 de mayo, en el rollo de apelación 530/2022, y como dijimos en las sentencias de esta Sección 13ª nº 461/2023, de 18 de septiembre, recurso 145/2022, nº 29/2025, de 23 de enero, recurso 120/2023, y n.º 263/2025, de 2 de febrero, recurso 40/2023, consideramos que la renta ha de aminorarse atendiendo a los aforos permitidos, esto es, desde octubre de 2.020 en proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del local durante las restricciones o limitaciones de la actividad, conforme a las Resoluciones del Departament de Salut de la Generalitat de Catalunya que hemos reseñado, lo que supone que durante la apertura con el 30% del aforo, el pago sea el equivalente al 30% de la renta, más la mitad de la capacidad no utilizable (70%), de modo que la renta a pagar será del 65% (35% de reducción); incluimos en el mismo porcentaje los períodos en que las restricciones solo permitían la venta en el local de aparatos de telecomunicaciones o entega de productos adquiridos vía telefónica o internet, o se acotaba la superficie de venta a 800 m2, tal como propone MEDIA MARKT en el cuadro de la página 32 del recurso y estimamos adecuado; durante la apertura con el 50% de aforo, la renta a pagar será del 50% más la mitad del otro 50%, es decir del 75% (25% de reducción); y durante la apertura con el 70% de aforo, la renta a pagar será del 70% más la mitad del 30% restante, es decir, del 85% (15% de reducción).

Conforme al criterio seguido en nuestras Sentencias 29/2025, de 23 de enero o n.º 263/2025, de 2 de febrero, ya citadas, en la determinación de los criterios para la aplicación de la doctrina "rebus sic stantibus", únicamente tenemos en cuenta el porcentaje de restricción de la actividad de la arrendataria impuesto por la normativa administrativa, omitiendo la incidencia de otras circunstancias, de muy difícil ponderación, que potencialmente pudieran haber influido en la actividad económica en el local arrendado, por cuanto se trata de hacer una distribución equitativa, que no pretende reflejar con exactitud matemática las repercusiones de la crisis. No se pueden tener en cuenta los criterios a que alude el perito de la apelada respecto al incremento de las ventas on line durante la crisis, o las ventas telefónicas o por whatsapp, en cuanto ello no excluye que el local no podía ser dedicado en su totalidad a su actividad propia de venta física con acceso de público, no habiéndose determinado tampoco la incidencia de tales ventas en el resultado final de cada ejercicio; sin negar el incremento de las ventas on line, el dato objetivo de que disponemos es que, en las cuentas anuales de MEDIA MARKT SANT CUGAT, que el perito de la propia demandada adjunta a su informe, consta que en la cuenta de pérdidas y ganancias, el resultado antes de impuestos en el ejercicio 2.019 fue de 1.411.486 euros, y en el ejercicio 2.020 de 121.102 euros. Asimismo, el resultado tras el impuesto sobre beneficios fue, en 2.018 de 1.084.963 euros, en 2.019 de 1.045.350 euros, y en 2.020 de 89.740 euros.

En todo caso, y como hemos dicho, las reducciones en la renta se acuerdan en proporción a las restricciones en la actividad del local arrendado acordadas por la autoridad administrativa, no en función del volumen de ventas, que pueden obedecer a múltiples factores.

Siendo el criterio seguido para la reducción de rentas coincidente con el pretendido por la actora, procede, en definitiva, la estimación del recurso en lo relativo a este particular.

CUARTO.-Llegados a este punto, y a partir de las premisas establecidas en los fundamentos que anteceden, hemos de analizar la reclamación de rentas instada por ALTAREA en la demanda acumulada.

Para ello partimos de que MEDIA MARKT no ha impugnado los importes que constan en las facturas de renta aportadas por ALTAREA (que varían en cada mensual en atención a los distintos conceptos que incluyen). De hecho, en el cuadro explicativo que consta en las páginas 32 y 33 del recurso las cantidades que MEDIA MARKT reseña en la columna correspondiente a la renta del contrato, resultan coincidentes con las facturas aportadas por ALTAREA. Tampoco existe discrepancia respecto a los importes abonados por MEDIA MARKT en cada mensualidad, resultando concordantes los que se reflejan en la columna del cuadro explicativo del recurso relativos a los importes pagados por esta, con la diferencia impagada que ALTAREA reclama en los desgloses que ha ido aportando a las actuaciones.

Por otra parte, respecto a las rentas de abril a junio, una vez rechazada la exoneración total pretendida por MEDIA MARKT, el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que acoge la petición subsidiaria de esta y aplica una reducción del 40% a dichas rentas, ha devenido firme por consentido, al no haber sido impugnado por la parte arrendadora a la que perjudica. Tampoco han sido discutidos en esta alzada los importes fijados por el juzgador a quo respecto a las rentas de agosto y septiembre de 2.020. Por tanto, conforme a la sentencia de primera instancia resultan los siguientes importes a abonar por la arrendataria:

- Abril de 2.020: 41.465,88

- Mayo de 2.020: 41.465,88

- Junio de 2.020: 18.429,28

- Julio se abonó en su integridad y no se reclama

- Agosto de 2.020: 27.643,94

- Septiembre de 2.020: 27.643,94

TOTAL: 156.648,92 euros.

En cuanto a la renta de octubre de 2.020, estimamos correcta la cantidad fijada como adeudada por el juzgador a quo por importe de 15.775,47 euros,teniendo en cuenta que MEDIA MARKT solicitó en la demanda la reducción a partir del 16 de dicho mes, por lo que solo cabe aplicarla respecto de dicho período.

En cuanto a las rentas posteriores, asumimos el cuadro de las páginas 32 y 33 del recurso respecto a las rentas de noviembre de 2.020 a mayo de 2.021 ambos inclusive, por ajustarse a los parámetros que hemos fijado en atención a las limitaciones de aforo al 30%, 50% o 70%, correspondiendo a la arrendataria abonar el 65%, 75% y 85% respectivamente (que en el cuadro se corresponde con lo que MEDIA MARKT denomina bonificación, del 35%, 25% y 15% respectivamente), por lo que teniendo en cuenta la renta reducida y lo pagado por MEDIA MARKT se obtiene el siguiente resultado:

- Noviembre y diciembre de 2.020: renta reducida: 125.516,89€; pagado: 127.726,49€: 2.209,60 euros a favor de la arrendataria.

- Enero 2.021: renta reducida 63.524,51€; pagado 63.905,64€; 381,13 euros a favor de la arrendataria

- Febrero 2.021:renta reducida 62.238,49€; pagado 63.456,37€; 1.217,88 euros a favor de la arrendataria

- Marzo 2.021:renta reducida 46.780,27€; pagado 63.044,02€; 16.263,75 euros a favor de la arrendataria

- Abril 2.021: renta reducida 50.725,05€; pagado 49.124,59€; 1.600,46 euros a favor de la arrendadora

- Mayo 2021: renta reducida 78.187,13€; pagado 77.438,89€; 748,54 euros a favor de la arrendadora

TOTAL: 20.072,36 - 2.349 = 17.723,36 euros a favor de la arrendataria

Por el contrario, se aprecia un error en el cuadro de MEDIA MARKT respecto a la renta reducida a partir del mes de junio de 2.021 inclusive, toda vez que conforme a la Resolución 1778/2021 de 4 de junio, el aforo máximo permitido en el local arrendado fue del 70%, que se mantuvo hasta el final de las limitaciones, por lo que la arrendataria ha de abonar el 85% de la renta, lo que supone una reducción de la renta del 15% y en el cuadro se ha aplicado una reducción del 35%. En consecuencia, debiendo abonar la arrendataria el 85% de la renta en este período, efectuando el cálculo correcto resulta:

- Junio 2.021: Renta reducida: 82.752,85; pagado: 73.394,84; diferencia a favor de la arrendadora: 9.358,01

- Julio 2021: Renta reducida: 82.977,26; pagado: 82.752,85; diferencia a favor arrendadora: 224,41euros

- Agosto 2021: Renta reducida: 82.752,85; pagado: 82.752,85; diferencia 0 euros.

- Septiembre 2.021: Renta reducida: 83.004,60; pagado 82.752,85; diferencia a favor arrendadora: 251,75 euros

- Octubre 2021: Renta reducida: 94.529,82 euros ( teniendo en cuenta que a partir del día 15 cesaron las restricciones); pagado: 82.752,85; diferencia a favor arrendadora: 11.776,97 euros

- Noviembre y diciembre de 2.021: se abonaron en su totalidad y no se reclaman.

- Enero 2.022: Renta reducida 91.442,64 (teniendo en cuenta las limitaciones del 1 al 26 de enero); pagado: 84.379,82; diferencia a favor arrendadora: 7.062,82 euros.

- Febrero 2022: sin restricciones: Renta contractual 103.747,42; pagado 98.687,21; diferencia a favor arrendadora: 5.060,21 euros.

- Marzo 2.022: sin restricciones: Renta contractual 104.009,87 euros; pendiente de pago 2.182,72 euros.

TOTAL: 35.916,89 euros a favor de la arrendadora.

RECAPITULANDO:156.648,92 + 15.775,47 -17.723,36 + 35.916,89+ = 190.617,92 euros. (s.e.u.o.)

En atención a las consideraciones expuestas, procede revocar en parte la sentencia de primera instancia, y estimar la demanda inicial de las actuaciones planteada por MEDIA MARKT, así como estimar en parte la demanda acumulada interpuesta por ALTAREA, y en consecuencia, condenar a MEDIA MARKT a abonar a ALTAREA la suma de 190.617,92 euros,que devengará los intereses del art. 576 LEC a computar desde la fecha de la presente sentencia hasta el total pago.

En cuanto a las costas de primera instancia, aún cuando respecto al período comprendido entre el 14 de marzo y el 7 de junio de 2.020 la estimación de la acción ejercitada por MEDIA MARKT se centra en la pretensión deducida de manera subsidiaria, ello comporta, según una reiterada jurisprudencia, la estimación total de la demanda, lo que conllevaría la imposición de costas a la demandada ALTAREA conforme al principio de vencimiento objetivo ( art. 394.1 LEC) . .

En este sentido, cabe traer a colación la Sentencia del Tribunal Supremo nº 61/2021 de 8 de Febrero de 2.021 (entre muchas) que en relación con el acogimiento de pretensiones subsidiarias, dispone que:

" 3.- Las costas de primera instancia se imponen a la entidad demandada, dado que se considera también vencimiento, a los efectos del art. 394 de la LEC , la estimación de las pretensiones subsidiarias ejercitadas, puesto que, como señala la sentencia 173/2016, de 17 de marzo , "[...] es jurisprudencia constante la que afirma que la estimación de alguna de las peticiones formuladas con carácter alternativo o subsidiario determina la condena en costas del demandado por aplicación del principio del vencimiento objetivo", en el mismo sentido, la sentencia 963/2007, de 14 de septiembre y las citadas en ella, y más recientemente la sentencia 526/2020, de 14 de octubre ."

Ahora bien, el artículo 394.1 LEC establece que "1. En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho".

En el caso de autos, atendidas tanto las circunstancias excepcionales que concurrían en el supuesto de autos al momento de la interposición de la demanda y de la contestación, dada la extraordinaria e imprevisible situación que dio lugar a la adopción de medidas destinadas a evitar la propagación del virus, como las dudas de derecho suscitadas que finalizaron con la declaración de inconstitucionalidad del Decret Llei 34/2020, de 20 de octubre, el tribunal considera que procede aplicar la excepción a la regla general del vencimiento objetivo que rige como criterio para la imposición de costas en nuestro ordenamiento procesal, no efectuando imposición de las causadas en primera instancia, respecto a la demanda interpuesta por MEDIA MARKT, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Por lo que se refiere a las costas de la demanda interpuesta por ALTAREA, estimándose en parte la demanda, debe mantenerse el pronunciamiento de primera instancia de no imposición de costas a ninguna de las partes, corriendo cada parte con las causadas a su instancia, y las comunes por mitad ( art. 394.2 LEC) .

QUINTO.-Estimándose en parte el recurso de apelación, no procede efectuar expresa imposición de las costas causadas en esta alzada ( art. 398.2 LEC) .

Asimismo, la estimación parcial del recurso comporta que, conforme a lo dispuesto en el ap. 8º de la D.A. 15ª de la LOPJ, se proceda a la devolución a la apelante del depósito constituido para recurrir.

Visto lo expuesto,