Sentencia Civil 528/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1191/2023 de 18 de septiembre del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

El día 7 de junio de 2021, DIVARIAN PROPIEDAD S.A. presenta demanda de juicio verbal de desahucio por expiración de plazo contractual y de reclamación de las cantidades debidas, vencidas y exigibles y demás cantidades asimiladas que ascienden a 296,66 euros y, de reclamación de las cantidades que pudieran devengarse por ocupación hasta la efectiva restitución de la posesión del inmueble, más intereses y gastos, contra Dª Alicia, en la que tras exponer los hechos y los fundamentos de derecho que considera de aplicación, solicita se dicte sentencia con los siguientes pronunciamientos:

1.- Se declare la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha 1 de abril de 2016 por expiración del plazo contractual, sobre la vivienda sita en la DIRECCION000, de Mediona, que se corresponde con la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad de Vilafranca del Penedés.

2.- Condene a la demandada a dejar libre, vacua y expedita la mencionada finca a disposición de la demandante, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en el plazo legal.

3.- Se condene a Dª Alicia al pago de las rentas en concepto de indemnización por ocupación que ascienden a la cantidad de (296,66 euros) más los correspondientes intereses.

4.- Se condene a Dª Alicia a satisfacer las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta que se produzca la restitución efectiva de la posesión de la finca a la demandante, a razón de 100 euros.

5.- En cualesquiera de las alternativas planteadas, se solicita la expresa condena en costas a la parte demandada

Dª Alicia se opone a la demanda alegando que es falso que adeude cantidad alguna y que tampoco procede la resolución del contrato debido a que la demandada se encuentra en situación de vulnerabilidad por riesgo de exclusión residencial, y la actora reúne la condición de "gran tenedor" de conformidad con la ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, que entre otros modifica la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.

Dicha ley, obliga al demandante a ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer cualquier demanda judicial de desahucio por vencimiento de título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor de acuerdo con el apartado 9 del artículo 5 y con el apartado 3 de la disposición adicional primera.

Por tanto, siendo que la parte contraria ha incumplido con su obligación de ofrecer un alquiler social a la demandada, y siendo además que ésta no ha dejado de pagar en ningún momento las rentas de alquiler, no puede prosperar la demanda de desahucio instada de contrario, debiendo dictar sentencia desestimatoria y, subsidiariamente, debiendo acordar la inmediata suspensión del procedimiento hasta que DIVARIAN PROPIEDAD S.A. cumpla con su obligación de proceder a la oferta de alquiler social.

La sentencia de primera instancia estima la demanda deducida por DIVARIAN PROPIEDAD S.A., contra Dª Alicia, y, en consecuencia:

1. Declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes con fecha 1 de abril de 2016, condenando a Dª Alicia a que desaloje la vivienda sita en la DIRECCION000, de Mediona, dejándola libre y expedita, con apercibimiento de proceder a su lanzamiento en caso de no acceder voluntariamente a ello en la fecha que se señale en el presente procedimiento.

2. Condena a Dª Alicia a abonar a la actora las rentas que se vayan devengando a razón de 100 euros mensuales hasta el momento en que la actora recupere la posesión del inmueble; con los intereses legales correspondientes.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de Dª Alicia interpone recurso de apelación en el que alega:

1. La demandada como gran tenedor tiene la obligación de ofrecer un alquiler social antes de interponer cualquier demanda judicial de desahucio por vencimiento de título jurídico. Así se establece literalmente en la ley.

Por tanto, si ese requisito no se realiza "antes de interponer demanda judicial", no es procedente que prospere la demanda de desahucio. Lo contrario, es dejar sin contenido alguno ni eficacia la normativa citada.

2. Respecto a las rentas de alquiler, ya quedó acreditado (y así lo reconoció también la contraria) que la demandada no adeuda cantidad alguna, ya que ha pagado todas y cada una de las rentas de alquiler.

Y solicita que, en su día, se dicte sentencia mediante la que se estime el recurso de apelación y se revoque la sentencia de primera instancia desestimando la demanda.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Ausencia de ofrecimiento por la demandante de un alquiler social.

Como primer motivo de recurso, Dª Alicia alega la supuesta infracción del artículo 5 y siguientes del Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, de modificación de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.

Respecto a la exigencia de ofrecimiento de alquiler social, que la apelante sustenta en la infracción del artículo 5 y siguientes del Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, de modificación de la Ley 24/2015, del 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, debemos hacer las siguientes consideraciones:

La Ley 24/2015, de 29 de julio, en su redacción originaria, únicamente dispuso el ofrecimiento de una propuesta de alquiler social antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler.

Posteriormente, el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, añadió una Disposición Adicional Primera en la Ley 24/2015, en relación con la oferta de una propuesta de alquiler social, haciéndola extensiva en los mismos términos a las demandas de desahucio por expiración de plazo y de desahucio por ocupación sin título habilitante, cuando concurran determinados requisitos subjetivos y objetivos.

Además, la Disposición Transitoria Primera del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, dispuso que la obligación de ofrecer un alquiler social a que hacen referencia la Disposición Adicional Primera y el artículo 10 de la Ley 24/2015, de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, añadidos por este Decreto ley "es de aplicación también en el caso que los procedimientos judiciales correspondientes se hayan iniciado antes de la entrada en vigor de este Decreto ley y estén todavía en tramitación ".

No obstante, el Tribunal Constitucional, en Pleno, dictó sentencia en fecha 28 de enero de 2.021 (STC 16/21) en el Recurso de Inconstitucionalidad nº 2.577/2020, en la que declaró nulas por inconstitucionales, tanto la Disposición Adicional Primera de la Ley 24/2015, introducida por el artículo 5.7 del Decreto Ley 17/2019 como la Disposición Transitoria Primera de este Decreto Ley.

Antes de que el Tribunal Constitucional dictara la Sentencia 16/2021, se había aprobado el Decret LLei 37/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la COVID, que dio una nueva redacción a la Disposición Adicional Primera 1, primer párrafo, de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, disponiendo que "La obligación a que hace referencia el artículo 5, de acreditar que se ha formulado una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales, se hace extensiva en los mismos términos a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes:...".

Y el mismo texto legal añadió un nuevo apartado, el 1 bis, a la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio, con la redacción siguiente: "Los procedimientos iniciados en que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social se tienen que interrumpir a fin de que esta oferta pueda ser formulada y acreditada".

Sin embargo, los apartados 1, 2 y 3 del artículo único del Decret LLei 37/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la COVID-19, fueron anulados por STC (Pleno) de 24 febrero de 2022.

En efecto, la sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional nº 28/2022, de 24 de febrero (Recurso 5387/2021), tras aclarar que los apartados 1 y 2 de dicho Decreto no se vieron afectados por la parte dispositiva de la STC 16/2021, por lo que los mismos son objeto idóneo de juicio de constitucionalidad, termina declarando la inconstitucionalidad, tanto de la Disposición Adicional primera 1, primer párrafo, como la Disposición Adicional primera 1 bis de la Ley 24/2015 de 29 de julio, en la redacción dada por el Decreto-ley 37/2020, de 3 de noviembre, al considerar que dichas normas son de carácter procesal y vulneran por tal motivo la competencia exclusiva del Estado sobre la materia al no poder ampararse en las especialidades autonómicas que permiten los artículos 149.1.6 CE y 130 EAC, concluyendo que la competencia autonómica en materia de vivienda permite a la Comunidad Autónoma desarrollar la actividad a que se refiere el artículo 137.1 de su Estatuto (establecer condiciones sobre su calidad, habitabilidad, planificarla e inspeccionarla, fomentarla o promoverla) pero no establecer un requisito de acceso al proceso no previsto por el legislador estatal.

A su vez, el artículo 17 de la Ley 11/2020, de 18 de septiembre de 2020, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda, modificó el artículo 5 de la Ley 24/2015, estableciendo en sus apartados 5.2 y 5.3:

"2. Antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social , si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la presente ley, lo cual debe comprobar el propio demandante, requiriendo previamente la información a los afectados, y siempre que se dé uno de los siguientes supuestos: a) Que el demandante tenga la condición de gran tenedor de vivienda. b) Que el demandante sea persona jurídica que haya adquirido posteriormente al 30 de abril de 2008 viviendas que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, provenientes de acuerdos de compensación de deudas o de dación en pago o provenientes de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario.

3.Una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial, de acuerdo con lo establecido por los apartados 1 y 2, y una vez formulada la oferta de alquiler social, en los términos del apartado 7, si los afectados la rechazan, el demandante podrá iniciar el procedimiento judicial, a través de una demanda acompañada necesariamente de la documentación que acredite que se ha formulado la oferta de alquiler social ".

Pero la STC 57/2022, de 7 de abril (Recurso de inconstitucionalidad 4.203/21) declara inconstitucional, tanto el artículo 5.3 de la Ley 24/2015, como la letra d) del apartado 4 del artículo 16 de la Ley 4/2016, en la redacción dada por los artículos 17 y 18 de la Ley 11/2020.

En la actualidad, la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de las leyes catalanas 18/2007, 24/2015 y 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, cuya entrada en vigor se produjo el 8 de marzo de 2022 (antes de que recayera la STC 57/2022), modifica nuevamente el artículo 5 de la Ley 24/2015. Dicha norma no afecta al artículo 5.3 de la misma, que se mantiene con la redacción dada por Ley 11/2020 y que ha sido declarado inconstitucional por la Tribunal Constitucional (Pleno), de 7 de abril de 2022, nº 57/2022, por lo que la exigencia procesal que en él se recogía ha quedado sin contenido.

Por lo tanto, el artículo 5 de la Ley ha quedado con el siguiente contenido:

"2. Antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la presente ley, lo cual debe comprobar el propio demandante, requiriendo previamente la información a los afectados, y siempre que se dé uno de los siguientes supuestos:

a) Que el demandante tenga la condición de gran tenedor de vivienda.

b) Que el demandante sea persona jurídica que haya adquirido posteriormente al 30 de abril de 2008 viviendas que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, provenientes de acuerdos de compensación de deudas o de dación en pago o provenientes de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario".

Habiendo quedado sin contenido el requisito procesal establecido en el apartado 3: "Una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial, de acuerdo con lo establecido por los apartados 1 y 2, y una vez formulada la oferta de alquiler social, en los términos del apartado 7, si los afectados la rechazan, el demandante puede iniciar el procedimiento judicial",al haber sido declarado inconstitucional este artículo 5.3 de la Ley 24/2015, de 29 de julio, por STC de 7 de abril de 2022.

Finalmente, no podemos dejar de hacer referencia a la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, cuya Disposición Final Quinta, Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , introduce dos nuevos apartados 6 y 7 en el artículo 439, "Inadmisión de la demanda en casos especiales", estableciendo una serie de requisitos para la admisión de las demandas recogidas en los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, en el caso de que la parte actora tenga la condición de gran tenedora y que el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica.

Sin embargo, el Tribunal Constitucional, en la sentencia de 29 de enero de 2025, nº 26/2025, recurso 5.514/2023 ha declarado la inconstitucionalidad y nulidad de los apartados 6 c) y 7 del art. 439 y de los apartados 1 y 2 del art. 655 bis de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en la redacción dada por la disposición final quinta, apartados 2 y 6, de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Y extiende, por conexión o consecuencia, la declaración de inconstitucionalidad y nulidad al inciso del art. 685.2 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en la redacción dada por la disposición final quinta apartado 8 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que se indica en el fundamento jurídico 7 de la presente sentencia.

Por las razones expuestas, debemos desestimar este primer motivo de recurso.

TERCERO.- Improcedencia de la reclamación de rentas futuras cuando el inquilino se encuentra al corriente de pago de la renta.

El segundo motivo de recurso se concreta en la condena al pago de las rentas desde la expiración del contrato de arrendamiento el día 1 de abril de 2021 hasta la entrega de la posesión del inmueble a la demandante.

DIVARIAN PROPIEDAD S.A. en su demanda, presentada en fecha 7 de julio de 2021, afirma que Dª Alicia adeuda las mensualidades de abril, mayo y junio de 2021.

En el suplico de la demanda, se solicita la condena de Dª Alicia "a abonar a la actora las rentas que se vayan devengando a razón de 100 euros mensuales hasta el momento en que la actora recupere la posesión del inmueble; con los intereses legales correspondientes".

Sin embargo, la demandada acompaña, con su escrito de contestación a la demanda, los recibos de las rentas de abril a julio de 2021 y de enero a julio de 2022.

Por lo tanto, en el momento de presentar la demanda no se adeudaban rentas.

Asimismo, en el acto de la vista celebrada el día 21 de marzo de 2023, la defensa de DIVARIAN PROPIEDAD S.A. manifiesta que en dicha fecha la demandada se halla al corriente del pago de las rentas y solicita la condena al pago de las rentas futuras hasta la entrega de la posesión del inmueble.

Ante esta situación, debemos partir del hecho de que cuando se presenta la demanda, el día 7 de julio de 2021, no se adeudaba cantidad alguna en concepto de renta.

Dice el artículo 437.4 de la LEC:

"No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes:

1.ª La acumulación de acciones basadas en unos mismos hechos, siempre que proceda, en todo caso, el juicio verbal.

2.ª La acumulación de la acción de resarcimiento de daños y perjuicios a otra acción que sea prejudicial de ella.

3.ª La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho".

Como dijimos en la sentencia dictada por esta sección trece de la A.P. de Barcelona, de 6 de julio de 2023, nº 392/2023, recurso 816/2022 : "...es lo cierto que el artículo 437.4.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil , permite la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas "vencidas y no pagadas", cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame; y el artículo 220.2 de la LEC , en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, admite en los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, que la sentencia, el auto o el decreto incluyan la condena a satisfacer "también" las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.

Es decir que los artículos 437.4.3 , y 220.2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , lo que permiten es la reclamación, en el juicio verbal de desahucio por expiración del plazo, de las rentas vencidas y no pagadas; y que a esa reclamación se acumule, también, la reclamación de las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca.

Lo que no permiten ninguno de ambos artículos, o cualquier otra norma, es que, encontrándose el arrendatario al corriente en el pago de la renta en el momento de la presentación de la demanda, se reclamen en la demanda, a prevención, la rentas que el arrendatario pudiera impagar en el curso de procedimiento, haciendo su liquidación por la última renta pagada, o quedando su determinación para ejecución de sentencia.

Por el contrario, de acuerdo con los artículos 410 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , los efectos de la litispendencia se producen desde la interposición de la demanda, de modo que las alteraciones que, una vez iniciado el proceso, se produzcan en cuanto al objeto no pueden ser tenidas en cuenta en la sentencia, excepto si la innovación privare definitivamente de interés legítimo las pretensiones que se hubieran deducido en la demanda o en la reconvención, por haber sido satisfechas extraprocesalmente o por cualquier otra causa".

En otras palabras, si en el momento de presentar la demanda no se adeudaban rentas, la acción acumulada de reclamación de cantidad no puede prosperar. Y en el caso analizado, cuando se presenta la demanda, la arrendataria se hallaba al corriente de pago de la renta por lo que la reclamación de rentas futuras no puede prosperar.

Lo anterior supone estimar en parte el recurso de apelación y, consecuentemente, estimar en parte la demanda.

CUARTO.- Costas.

Al estimar en parte la demanda, no procede hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia, conforme al artículo 394.2 de la LEC.

Estimando parcialmente el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.2 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.