Sentencia Civil 826/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1424/2022 de 19 de diciembre del 2024

PRIMERO. -Por la representación procesal de Dª. Palmira se interpuso demanda de juicio ordinario contra las entidades "TWINVERS BARCELONA 94 S.L. (en adelante, TWINVERS) y GERMAN BROTHER INVEST S.L y GERMAN BROTHER INVEST S.L (en adelante, GERMAN BROTHER) mediante la que la actora solicitaba que se dictase sentencia por la que:

I) Se declarase la resolución y extinción del contrato de opción de compra otorgado en Escritura Pública de fecha 25 de julio de 2016, con núm. de protocolo 440, otorgado por el Notario Sr. González.

II) Se declarase la nulidad de la escritura pública de compraventa en ejercicio unilateral de la opción de compra, de fecha 25 de julio de 2017, con núm. de protocolo 2106 otorgada ante el Notario Sr. González.

III) Se ordenase la cancelación registral de la inscripción de la Escritura pública de compraventa en ejercicio unilateral de la opción de compra, de fecha 25 de julio de 2017, con núm. de protocolo 2016, otorgada ante el Notario Sr. González.

En sustento de estas acciones, la Sra. Palmira defendía, en síntesis, que era la propietaria en pleno dominio de la vivienda sita en DIRECCION000 de Vilanova i la GeltruŽ. Que el 25 de julio de 2016 suscribió un contrato de opción de compra de la referida vivienda con la mercantil codemandada TWINVERS, en el que, para el ejercicio de la opción, se otorgó un plazo que finalizaba el 25 de julio de 2017, añadiendo que, en caso de que la optante ejercitara su derecho, debía ponerlo en conocimiento de la propietaria mediante burofax con veinte días de antelación.

La actora manifiesta que nunca recibió la comunicación para el ejercicio de la opción por lo que, de conformidad con lo previsto en el contrato, entendió que dicho derecho se había extinguido con pérdida por parte de la optante de las cantidades abonadas como prima de la opción.

Alegaba también que en abril de 2018 tuvo conocimiento de que la vivienda objeto de la opción había sido adquirida mediante compraventa unilateral de 25 de julio de 2017 por la mercantil GERMAN BROTHER a la que TWINVERS había cedido su derecho real de opción de compra, siendo esta una posibilidad también prevista en el contrato.

En definitiva, la actora pretende que se declare extinguido el derecho de opción, que se declare nula la compraventa unilateral hecha en su virtud y, todo ello, con los efectos registrales inherentes.

TWINVERS se personó y se opuso a la demanda alegando su falta de legitimación pasiva, por entender que, habida cuenta que en el contrato de opción de compra otorgada el 25 de julio de 2016 se concedía a la optante la posibilidad de ceder la opción de compra, sin comunicación alguna, concretamente en el apartado d) de la cláusula 2ª, la entidad GERMAN BROTHERS, a quien se cedió el derecho el mismo día del ejercicio de la opción (25 de julio de 2017), se subrogoŽ en la posición del cedente siendo ella la única afectada por los pronunciamientos que se interesan.

Subsidiariamente, y para el caso que se considerara que se encuentra legitimada como parte demandada, tanto TWINVERS como GERMAN BROTHER defendieron el correcto ejercicio tempestivo de la opción de compra y, con ello, la validez de la compraventa unilateral que se impugna mediante el presente litigio.

Seguido el juicio por sus trámites oportunos, por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Vilanova i la Geltrú se dictó la sentencia núm. 116/2022, de 16 de septiembre, por la que se estimó íntegramente la demanda frente a ambas codemandadas a quienes expresamente se impusieron las costas causadas.

Dicha resolución ha sido recurrida en apelación por las respectivas representaciones procesales de TWINVERS y de GERMAN BROTHER que en esta alzada reiteran las alegaciones ya expuestas al contestar a la demanda.

Por su parte, la representación de la Sra. Palmira se ha opuesto a los recursos formulados de contrario interesando la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO. -De los antecedentes expuestos resulta que el debate en esta alzada derivado de las apelaciones se circunscribe a revisar, en primer lugar, si TWINVERS está legitimada para soportar el ejercicio de las acciones dirigidas en su contra y, en segundo lugar, si la opción de compra acordada entre la actora y TWINVERS, posteriormente cedida a GERMAN BROTHER fue correctamente ejercitada, sobre todo, en cuanto a sus requisitos temporales, o bien se dejó caducar extinguiéndose el derecho.

Se plantea por tanto el debate en los mismos términos que en la primera instancia y para la resolución de la apelación disponemos del mismo material probatorio.

En todo caso, nos parece conveniente enunciar ciertos hechos que no resultan controvertidos y de los que, por lo tanto, se debe partir para una mejor comprensión del debate. Son los siguientes:

1.- No resulta controvertido (y, en todo caso, consta acreditado documentalmente) que la Sra. Palmira, a fecha 25 de julio de 2016, era la propietaria de la vivienda sita en DIRECCION000 de Vilanova i la GeltruŽ.

2.- Tampoco resulta controvertido (y también se acredita documentalmente) que, en fecha 25 de julio de 2016, la Sra. Palmira concedió una opción de compra de dicha vivienda, a cambio de una prima de 5.000.-euros, a favor de TWINVERS, que se formalizó mediante escritura pública otorgada por el Notario D. SERGI GONZÁLEZ DELGADO (vid. ff. 155 y ss.).

En esta escritura el domicilio de la Sra. Palmira aparecía fijado en la DIRECCION001 de Vilanova i la Geltrú.

3.- Por su relevancia para la resolución del recurso, procederemos a transcribir la cláusula segunda de esta escritura de opción de compra destacando en negrita los aspectos más relevantes:

"SEGUNDA. - Son PACTOS de esta opción de compra:

a). - El plazo por el que se concede la opción finalizará el día 25 de Julio de 2.017.

b). - El precio o prima de opción es de CINCO MIL EUROS (5.000,00 €), mediante cheque particular nominativo, del que dejo unida una FOTOCOPIA a esta matriz, a efectos identificativos.

La parte compradora manifiesta que los fondos aportados a la entidad libradora del cheque fueron obtenidos con cargo a la cuenta corriente cuyo código (C.C.C.) es ES81-0310-32-0001641767.

c). - Transcurrido el plazo por el que la cedente concede tal derecho de opción, dicho derecho quedara automáticamente extinguido sin que proceda en favor de la parte optante devolución de la cantidad entregada en concepto de precio o prima de opción.

Y en caso de incumplimiento por parte de la cedente, las partes se remiten al art. 1.454 del Código Civil .

d). - La parte optante podrá ceder el derecho de opción de compra en su favor concedido en favor de terceras personas, físicas o jurídicas sin necesidad de notificar a la parte cedente, subrogándose los futuros adquirentes de tal derecho en el lugar de la optante en todos los derechos y obligaciones dimanantes de este contrato.

e). - En caso de que la parte optante ejercitara el derecho de opción en su favor concedido, dentro de plazo establecido, deberá ponerlo en comunicación del cedente mediante burofax veinte (20) días antes de la fecha fijada para ello, la no confirmación de la recepción del mismo no invalidará el ejercicio de la opción, fijándose a efectos de notificaciones por ambos los domicilios consignados respectivamente en sus comparecencias.

En tal caso la escritura de compraventa en ejercicio del derecho de opción de compra se sujetará a las siguientes condiciones:

1.- El precio de compraventa de la de finca antes descrita, será la suma de NOVENTA Y UN MIL DOSCIENTOS CINCO EUROS (91.205,00 €) cantidad que la optante deberá haber satisfecho en el momento que ejercite la opción.

De dicha cantidad se descontará de la cantidad entregada por la optante en este acto, así como las cantidades que se justifiquen mediante carta de pago firmada por ambas partes.

2.-La finca se transmitirá al corriente en el pago de impuestos, arbitrios y contribuciones de cualquier clase o naturaleza respondiendo el cedente de las devengadas con anterioridad a la fecha del presente otorgamiento, libre de cargas y gravámenes, así como de arrendatarios, aparceros y ocupantes.

3.- La finca se transmitirá con la aceptación por parte de la optante-adquirente de conocer y aceptar la calificación urbanística de dicha finca.

4.-Todos los gastos e impuestos que por la escritura se causen y devenguen serán de cuenta y cargo de la parte optante-adquirente, excepto el Impuesto Municipal Sobre el Incremento del Valor de los 4.Terrenos de Naturaleza Urbana, que será de

cuenta y cargo del cedente-vendedor."

4.- Los días 20 y el 22 de junio de 2017 TWINVERS remitió a la actora sendos burofaxes en lo que se refería al próximo vencimiento de la opción de compra conferida instando a la propietaria concedente de la opción a establecer "contacto con nosotros a la mayor brevedad a fin de regularizar la situación y comunicarnos de queŽ forma tiene previsto zanjar este asunto".

5.-El día 7 de julio de 2017 TWINVERS remitió un nuevo burofax a la actora con el siguiente tenor "apreciada Sra. Palmira, mediante la presente le comunicamos que en los próximos días vence el plazo de la opción de compra firmado en notaria Sergio González con núm. de protocolo 2440, firmado en fecha 25 de julio de 2016, con nuestro cliente Estanislao, que interviene en nombre y representación de TWINVERS BARCELONA 94 S.L. (..) añadiendo que "por ello, le emplazamos a la firma ante Notario para el ejercicio de dicha opción de compra el próximo día 25 de julio de 2017 ante la Notaria de Sergio González, a las 12.00 horas".

6.- Mediante escritura pública de cesión de derecho de opción otorgada en fecha 25 de julio de 2017 (doc. núm. 2 de los adjuntados al escrito de contestación) la mercantil TWINVERS, en virtud de la facultad que le confería la cláusula 2ª d) del contrato de opción de compra suscrito con la actora, cedió su derecho a la codemandada GERMAN BROTHER, que se subrogó en la posición de la anterior, en los siguientes términos: "la compañía TWINVERS BARCELONA 94 S.L. cede y transmite a la compañía GERMAN BROTHERS INVEST S.L. [...] el derecho de opción de compra sobre la totalidad de la finca objeto de esta escritura y de la que es titular la compañía TWINVERS, en los términos previstos en la escritura de opción de compra autorizada ante el Notario de Barcelona D. SERGI GONZALEZ DELGADO, el día 25 de julio de 2016, bajo el número 2440 de su protocolo".

7.- Acto seguido, mediante escritura pública, también de fecha 25 de julio de 2017, otorgada ante el mismo fedatario público, con núm. de protocolo 2106 (vid. doc. núm. 4 de la demanda), GERMAN BROTHER formalizó compraventa en ejercicio unilateral de la opción de compra de la finca de autos adquiriéndola por un precio de 91.205.-euros, procediendo a inscribir su titularidad en el Registro de la Propiedad

TERCERO. -Partiendo de los hechos expuestos, por lo que se refiere a la falta de legitimación de TWINVERS, no podemos acoger la tesis de la sentencia, que debe ser revocada en este punto, pues consideramos que, antes del ejercicio de la opción, TWINVERS, haciendo uso de la facultad de ceder a terceras personas el derecho de opción que la actora le había concedido sobre la vivienda de autos, conforme resulta de la cláusula 2ª d), antes transcrita, había cedido el contrato a GERMAN BROTHER el propio día 25 de julio de 2017, siendo esta última la única que ser vería concernida por los pronunciamientos interesados en la demanda.

Así las cosas, una vez producida la cesión, TWINVERS dejó de ser parte del contrato de opción de compra, pasando a ser GERMAN BROTHER, al subrogarse en la posición de la anterior, la titular de todos los derechos y obligaciones derivados del contrato de opción y la única parte compradora de la posterior compraventa cuya nulidad se pretende, en virtud del principio de relatividad de los contratos (ex. art. 1257 CC) , quedando la cedente totalmente desvinculada de la relación contractual y de sus consecuencias, de lo que se sigue que carece de legitimación para soportar los pedimentos dirigidos en su contra.

En este sentido, la STS núm. 532/2014, de 13 de octubre, entre otras, ya declaró que:

"La cesión de contrato es una figura compleja -que no aparece regulada con carácter general en nuestro derecho positivo- y que requiere la existencia de una relación obligatoria con prestaciones recíprocas que se encuentran todavía -total o parcialmente- pendientes de ejecución (... )

Como ya dijo la sentencia de esta Sala de 26 noviembre 1982 «puede una de las partes contratantes hacerse sustituir por un tercero en las relaciones derivadas de un contrato con prestaciones sinalagmáticas si éstas no han sido todavía cumplidas y la otra parte (contratante cedido) prestó consentimiento anterior, coetáneo o posterior al negocio de cesión - SS. de 28 abril 1966 ), 6 marzo 1973 y 25 abril 1975 »; y, en fechas más recientes, la sentencia de 29 junio 2006 señala que la cesión del contrato implica la transmisión de la relación contractual en su integridad, admitida en el ordenamiento a través de la doctrina jurisprudencial, que sin afectar a la vida y virtualidad del contrato que continúa en vigor, mantiene sus derechos y obligaciones con los que son continuadores de los contratantes ( sentencia de 4 de abril de 1990 ) y la primitiva relación contractual se amplía a un tercero, pasando al cesionario sus efectos ( sentencia de 4 de febrero de 1993 ).

Su esencia es, pues, la sustitución de uno de los sujetos del contrato y la permanencia objetiva de la relación contractual ( sentencias de 19 de septiembre de 1998) y 27 de noviembre de 1998); por lo cual, es evidente que requiere el consentimiento del contratante cedido; es, pues, necesaria la conjunción de tres voluntades contractuales (que destaca la sentencia de 5 de marzo de 1994).

Pero en el caso presente, como ya entendió y razonó adecuadamente la sentencia de primera instancia, nos encontramos ante una simple cesión de crédito que no requería el consentimiento del deudor."

Por lo expuesto, procede acoger la excepción de falta de legitimación pasiva de la mercantil TWINVERS que debe ser absuelta de cuantos pedimentos se dirigían en su contra.

CUARTO. -Tampoco podemos acoger la decisión de la sentencia apelada en lo que se refiere al ejercicio tempestivo de la opción de compra, pues, a diferencia de lo que argumenta la jueza a quo, este tribunal considera que la opción de compra fue ejercitada por la cesionaria del derecho dentro del plazo conferido para su ejercicio, siendo, por tanto, válida la compraventa de la finca otorgada unilateralmente por GERMAN BROTHER.

La jueza a quo, partiendo de la premisa de que la prueba de la efectiva recepción de las comunicaciones para el ejercicio de la opción no resulta relevante a efectos de determinar la validez del ejercicio de la opción, por cuanto, conforme al último inciso de la letra e) de la cláusula 2ª del contrato de opción de compra, antes transcrito, la no confirmación de la recepción del mismo no invalidaraŽ el ejercicio de la opción, argumenta que, a los efectos de este litigio, lo relevante es determinar si el ejercicio del derecho se produjo dentro de plazo.

Y concluye: (i) que los dos primeros burofaxes, de 20 y el 22 de junio de 2017, remitidos por la entonces optante, TWINVERS, no pueden ser tenidos en cuenta como manifestaciones del ejercicio del derecho de opción, y que, a tales efectos, solo es apto el burofax remitido el día 7 de julio de 2017; (ii) que este tercer burofax, de 7 de julio de 2017, se produce dentro de plazo, esto es, con anterioridad al día 25 de julio de 2017, en que caducaba el plazo para el ejercicio de la opción de conformidad con lo previsto en la letra a) de la cláusula 2ª del contrato de opción de compra; Y (iii) que, a pesar de ello, como quiera que este tercer burofax no cumplía lo previsto en la letra e) de dicha cláusula 2ª, a cuyo tenor "en caso de que la parte optante ejercitara el derecho de opción en su favor concedido, dentro del plazo establecido, deberᎠponerlo en comunicación del cedente mediante burofax veinte días antes de la fecha fijada para ello",pues el ejercicio de la opción se comunicó con 18 (y no 20) días de antelación, considera que se incumplió lo previsto en la escritura pública de opción de compra y, por ello, considera que procede la íntegra estimación de la demanda interpuesta.

Como decimos, no podemos acoger dicha argumentación.

Así, en primer lugar, consideramos que los tres burofaxes remitidos por la todavía optante TWINVERS a la Sra. Palmira, es decir, tanto los burofaxes remitidos los días 20 y 22 de junio de 2027 como el remitido el 7 de julio de 2027 son aptos para colmar el requisito exigido en el apartado e) de la cláusula 2ª del contrato de opción, pues, interpretadas en su conjunto, y no de manera sesgada, las cartas remitidas con dichos burofaxes, es claro que la optante pretendía advertir a la propietaria concedente de la opción del inminente vencimiento del plazo de la opción instando a establecer contacto entre las partes.

Pero es que, aceptando siquiera a efectos dialécticos, que solo fuera eficaz a tal fin el burofax remitido el 7 de julio de 2027, esto es, tratándose entonces de una comunicación hecha con menor antelación que la contractualmente prevista, de 18 días en lugar de los 20 días previstos, este retraso en la advertencia o comunicación de la intención de ejercitar la opción no implicaría la caducidad o extinción del propio derecho de opción, pues no hay duda de que el mismo fue ejercitado dentro del plazo conferido, que finalizaba el propio día 25 de julio de 2017, como bien lo recalca la resolución recurrida, sin que por razón de la previsión de una comunicación previa pueda estimarse que el plazo de ejercicio era veinte días más corto que el señalado para el ejercicio de la opción.

A nuestro juicio, la necesidad de una comunicación previa era una obligación accesoria, no esencial, cuyo incumplimiento, o cumplimiento tardío en este caso, no conllevaba la pérdida o extinción del derecho de opción, sino, a lo sumo, determinaba la posibilidad de que, siempre que la opción se ejercitara dentro del plazo conferido, como aquí ha sucedido, la vendedora pudiera reclamar por los concretos perjuicios que para ella se derivasen de ese cumplimiento tardío de la comunicación.

En suma, como avanzábamos, el ejercicio del derecho de opción no se extinguió, sino que se formalizó dentro de plazo, que finalizaba el 25 de julio de 2017, por la cesionaria a la que se le había cedido tal derecho, de modo que debe afirmarse la validez de la compraventa impugnada, procediendo la desestimación de la demanda inicial de las actuaciones, con expresa imposición a la actora de las costas causadas en primera instancia (ex. art. 394 LEC) .

QUINTO.-Dada la estimación de los recursos interpuestos por las respectivas representaciones procesales de las entidades "TWINVERS BARCELONA 94 S.L. (y GERMAN BROTHER INVEST S.L, no ha lugar a hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada derivadas de dichas apelaciones. Todo ello de conformidad con lo establecido en los artículos 398 y 394 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación