Sentencia Civil 824/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1364/2022 de 19 de diciembre del 2024

PRIMERO. -En la demanda rectora de las actuaciones, la demandante, COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 C.B., como arrendadora que fue de la nave industrial situada en la DIRECCION001 de Granollers, acciona frente a AQUARAM VALVES & FITTINGS, S.L. (en adelante AQUARAM) como arrendataria, en reclamación de la suma de 161.428,88 euros en concepto de daños que sostiene presentaba la finca al momento de la devolución de la posesión.

Alega, en síntesis, que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento sobre la referida nave en fecha 20 de enero de 2.018, por una renta mensual de 9000 euros más IVA ( 10.890 euros) y plazo de 18 meses, si bien se preveía una prórroga de 6 meses a voluntad de la arrendataria. El contrato de alquiler formaba parte de un pacto global que intentaba dar por finalizadas las hostilidades que habían enfrentado a los socios de la empresa CORAPLAX S.L. ( la familia Jose María que opera bajo la CB demandante y ostentaba el 50% de las participaciones, y la familia Luis Angel, actualmente AQUARAM titular del otro 50%), y suponía la disolución de la empresa, pasando a la familia Jose María la propiedad de la nave donde CORAPLAX S.L. había desarrollado su actividad durante más de 20 años, y adquiriendo la demandada la unidad productiva de CORAPLAX S.L., procediendo la familia Jose María a arrendar a la familia Luis Angel la referida nave a través de las sociedades bajo las que operaba cada una.

Expone la actora que la demandada dejó de abonar las rentas de octubre y noviembre de 2.019 , por lo que se interpuso demanda de desahucio por falta de pago, si bien paralelamente, las partes mantuvieron negociaciones para la devolución de la posesión, concretándose el día 28 de noviembre en presencia de notario designado por la arrendadora. Sin embargo, el día 26 de noviembre, la demandada remitió burofax manifestando que habían procedido a consignar las llaves en la Notaría del Sr. Navaqües, junto con un cheque por importe de 3.780 euros, correspondientes a las diferencias de rentas de los dos meses impagados, más el IVA, con deducción de la fianza consignada en su momento. En estas circunstancias, la actora intentó coordinar la recogida de llaves, de manera que el día 9 de diciembre, a las 16 horas compareció en la notaría del Sr. Navasqües y recogió las llaves y el cheque, trasladándose directamente a la notaría de la Sra. Anna Arandes Marcocci en la que, a las 17:30 horas depositó las llaves para su custodia por la Notaria, hasta el día siguiente a las 9 horas en que la Sra. Florinda acudió a la nave con las llaves consignadas, extendiendo acta de presencia que incluye reportaje fotográfico del que resulta que, no solo se había retirado el mobiliario, enseres y maquinaria que la demandada había adquirido vía compra de la unidad productiva, sino que se habían causado destrozos, con multitud de cableados arrancados y cortados, afectando tanto a la red eléctrica como informática, se habían llevado los rótulos de la fachada con el nombre de "Coraplax" cuando la empresa demandada funciona con otro nombre y había engranajes que no funcionaban, siendo valorada la reparación de dichos desperfectos por el Arquitecto Técnico D. Jesús Manuel en la suma reclamada.

En base a todo ello, la actora solicita la condena de la demandada al pago de los 161.428,88 euros, más intereses legales y costas del procedimiento.

La demandada se opuso a la demanda alegando, en síntesis, que devolvió la nave en correcto estado, habiéndose comprometido a conservarla en el mismo estado de mantenimiento que aparece en las fotografías adjuntas al contrato de arrendamiento y así lo hizo. Aduce que el contrato de arrendamiento tuvo una vigencia que no alcanzó los dos años y la actora pretende una reforma integral y sustitución de las instalaciones de la nave, que estuvo alquilada durante más de 30 años a la empresa CORAPLAX y cuya posición de arrendataria cesó justamente cuando se inició el arrendamiento a favor de la demandada; que la demandada se llevó solamente la maquinaria, enseres y bienes de su propiedad que formaban parte de la unidad productiva de CORAPLAX, que había adquirido como consecuencia del acuerdo de disolución de la sociedad a que llegaron los socios de dicha empresa, dejando la nave vacua y expedita tal y como la actora le exigió en las comunicaciones previas a la devolución de la posesión. Y se opone asimismo a la cuantificación de las reparaciones.

Tras los correspondientes trámites se dicta sentencia que desestima íntegramente la demanda con imposición de costas a la parte actora, al considerar la juzgadora a quo, en esencia, que de las actas notariales con las fotografías que incorporan, los dictámenes periciales de cada parte y las explicaciones de los peritos en el juicio, se llega a la conclusión de que el estado de conservación de la nave en el momento de su devolución era sustancialmente el mismo que el previsto en el contrato, y que las instalaciones y cableado que se reclaman por el actor como destrozos responden a la necesidad de retirar la maquinaria y demás elementos productivos de la actividad que se realizaba en ella.

La parte actora interpone recurso de apelación contra dicha sentencia impugnándola en todos sus pronunciamientos, alegando error en la valoración de la prueba e incongruencia entre el fallo desestimatorio y la propias manifestaciones de aceptación parcial de responsabilidad por parte del perito y de la dirección letrada de la demandada en fase de conclusiones.

SEGUNDO.-A la vista de los antecedentes expuestos, hemos de partir de unas breves consideraciones jurídicas que devienen determinantes para la resolución del litigio.

Así, como hemos dicho en ocasiones anteriores en supuestos de liquidación de contrato de arrendamiento, la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha de ser destinada ( arts. 1.543, 1.545, 1.554.1 º y 1.555.2º Código Civil) , encuentra su correlación en la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículos 1.561, completado con los arts. 1.562 , 1.563 y 1.564 Código Civil) .

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Y, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa al momento de su devolución se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, así como el importe de la reparación, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Por otra parte, cabe precisar que "recibir en buen estado" la finca no significa recibirla "nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio ( artículo 1.562 del Código Civil) .

Por otro lado, dado que la apelante denuncia que la sentencia de primera instancia incurre en errónea apreciación y valoración de la prueba, conviene tener presenteque la apelación permite al tribunal un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa con plenitud de cognición y libertad para la nueva valoración de la prueba y para la aplicación del Derecho -el apartado XIII de la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil indica que "la apelación se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada"-,por lo que nuestro sistema se adscribe al de aquellos que configuran el recurso como una segunda instancia con limitaciones en materia de prueba y aportación de hechos, de tal forma que, si bien no existe un novum iudicium(nuevo juicio) se produce un nuevo enjuiciamiento sobre el mismo objeto o revisio prioris instantiae(revisión de la anterior instancia), lo que, atribuye al Tribunal de apelación civil la fijación de los hechos y libre valoración de la prueba. De este modo, el Tribunal de apelación puede valorar el material probatorio de distinto modo que el Juzgador de primer grado, esto es, revisar íntegramente el proceso y llegar a conclusiones que pueden ser concordantes o discrepantes, total o parcialmente, con las mantenidas en primera instancia, pues su posición frente a los litigantes ha de ser la misma que ocupó el órgano inferior en el momento de decidir, dentro de los términos en que se desarrolla el debate -por todas, SSTS 7.7.2004 , 23.10.2012 y 24.5.2017 -. En esta líneala STS de 16 de noviembre de 2016 afirma : "1.-Como dijimos en la sentencia núm. 269/2016, de 22 de abril, con cita de otras varias de este mismo Tribunal , el recurso de apelación supone una revisio prioris instantiae [revisión de la primera instancia] que permite un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa, lo que faculta al tribunal de apelación para valorar los elementos fácticos y apreciar las cuestiones jurídicas según su propio criterio, aunque con los límites que impone la prohibición de la reforma peyorativa,.... En este sentido, ha declarado el Tribunal Constitucional en la STC 212/2000, de 18 de septiembre : "[...] en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una revisio prioris instantiae, en la que el órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, ...con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( tantum devolutum quantum appellatum)". ...Lo que nos permite afirmar que el tribunal de apelación no está en modo alguno sujeto a las apreciaciones del juez de primer grado, tanto fácticas como jurídicas", sin que sea preciso para sentar conclusiones diferentes a las de la primera instancia que en esta se haya incurrido en error evidente o arbitrariedad ( SSTS 23.10.2012 o 15.2.2012 )".

Por tanto, la jurisprudencia es clara en cuanto a que el tribunal de apelación goza de plenas facultades para revisar todo el material probatorio practicado en la primera instancia.

TERCERO.-Partiendo de las anteriores premisas, no existe controversia en que el estado de conservación de la nave al inicio del arriendo que aquí nos ocupa era el que reflejan las fotografías que se anexaron al contrato de arrendamiento (doc. 2 de la contestación); tampoco es controvertido que la empresa CORAPLAX S.L. había sido arrendataria de la nave (en realidad dos naves que habían sido unidas físicamente) desde el año 1986, en la que desarrollaba su actividad industrial, y que la posición de arrendataria pasó a ser ocupada sin solución de continuidad por la demandada, en virtud del contrato de arrendamiento de autos el 20 de enero de 2.018, la cual continuó desarrollando la misma actividad fabril al haber adquirido la unidad productiva de CORAPLAX S.L. en el acuerdo global de disolución de esta sociedad en el que la aquí demandante adquirió la titularidad de la nave.

Nos encontramos, por tanto, con una nave industrial propiedad de la arrendadora con las instalaciones primarias propias para su utilización como tal en cuanto a acometidas básicas de instalaciones y suministros; y una actividad productiva propiedad de la arrendataria con todos los elementos propios de dicha actividad, como mobiliario, maquinaria con sus elementos de conexión y cuadros de control, o equipos informáticos con sus conexiones y cableado propio. La controversia entre las partes radica, no en si la demandada podía llevarse todos estos elementos incorporados a su actividad productiva, lo que la actora no cuestiona, sino en si lo que la actora reclama como desperfectos excede de lo que implica la retirada de esos elementos, en especial las maquinarias industriales con sus accesorios, a efectos de desalojar la nave y devolverla libre y expedita a la parte actora.

En este sentido, partiendo de que la prueba de la existencia real de los daños y su cuantificación corresponde al arrendador de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del art. 217 de la LEC, como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de resarcimiento, siendo por tanto premisa indeclinable la cumplida acreditación por parte del reclamante, de la real existencia de los daños o perjuicios que alega, las pruebas en que el arrendador fundamenta la existencia y valoración de los daños consisten, en un reportaje fotográfico que había efectuado el Arquitecto Técnico D. Jesús Manuel sobre el estado de la nave a efectos de su valoración en el seno del acuerdo de disolución de la empresa CORAPLAX S.L., (doc. 6 de la demanda); acta de presencia de la Notaria Sra. Anna Arandes de 9 de diciembre de 2.019, (fecha en que la actora recogió las llaves en la notaría en que las había depositado la demandada) a la que se incorporan fotografías tomadas al momento de entrada en la nave (doc. 20) y dictamen pericial elaborado por el mismo Sr. Jesús Manuel, fechado el 18 de febrero de 2.020, sobre los daños reclamados y su valoración ( doc 21).

La arrendataria por su parte, aporta el contrato de arrendamiento con las fotografías que se anexaron al mismo al momento de su suscripción (doc. 2) ; el acta de presencia del Notario Sr. Navasqües del mismo día del depósito de las llaves de la nave en su notaría, 26 de noviembre de 2.019, con fotografías del estado de la nave en dicho momento, una vez ya se habían retirado todos los elementos y enseres de la actividad productiva, e informe del Arquitecto Sr. Ambrosio emitido simultáneamente e incorporado al acta notarial (doc 3 y 5) , así como dictamen pericial del Arquitecto D. Bartolomé, que visitó la nave el 31 de marzo de 2.021 en que no se había llevado a cabo ninguna reparación.

Pues bien, con estas precisiones, procederemos al análisis de los daños reclamados, siguiendo básicamente el orden en que aparecen relacionados en el dictamen pericial de la parte actora.

Así, respecto a las instalaciones eléctricas, revisado el referido material probatorio y visionado el acto del juicio, el Tribunal acepta en su mayor parte los razonamientos de la juzgadora de primer grado respecto a este particular, que hacemos propios, aunque con alguna salvedad y ciertas matizaciones.

La reclamación por este concepto asciende a 92.437 euros según el presupuesto del perito Sr. Jesús Manuel, que contempla una instalación eléctrica totalmente nueva, con reposición del cableado en todo el conjunto de la nave y de todos sus accesorios, sosteniendo el Sr. Jesús Manuel en su informe que la demandada procedió a cortar cables o dejar otros sueltos según las fotografías que adjunta, provocando la inutilización de la instalación eléctrica propia de la nave que debe rehacerse en su totalidad.

Por contra, el perito de la demandada Sr. Bartolomé indica en su informe que las instalaciones eléctricas retiradas por la demandada son exclusivamente las destinadas a la actividad industrial, esto es, los cuadros de control y conexiones de la maquinaria, que no se pueden considerar instalaciones primarias de la nave, y que el aspecto de los conductores cortados que se aprecian en las fotografías del informe del Sr. Jesús Manuel responden únicamente "al desmuntatge del quadres de comandament", y que en todos los casos se aprecia en la pared la decoloración clásica de la pintura demostrativa de haber habido un armario o caja de conexiones para dar servicio a las máquinas industriales que han sido retiradas, viéndose incluso las sujeciones que los fijaban. Por el contrario, la instalación básica y original de la nave (acometidas, iluminación, incluidas las luminarias, etc., ) se ha mantenido y por tanto no se ha de reponer.

En el acto del juicio, al serle mostradas al Sr. Jesús Manuel las fotografías del acta de presencia del notario Sr. Navasqües tomadas el mismo día en que la demandada procedió al depósito de las llaves en su notaría a disposición de la arrendadora (doc 3 de la contestación), en las que se ve que las luces de la nave se encuentran encendidas, manifestó que la nave tiene dos zonas, una más antigua y otra más nueva; que en la parte nueva, que es la zona de oficinas, las instalaciones eléctricas se habían mantenido y funcionaban, pero en la zona antigua no había luces; sin embargo, al ser preguntado el motivo por el que consideraba que debía cambiarse también la instalación eléctrica de la zona nueva, pese a funcionar correctamente, se limitó a manifestar que "el estado de la nave va a necesitar todo el rediseño de sus instalaciones", sin mayor concreción, aunque más adelante volvió a admitir que el sistema de iluminación de la zona nueva, que era de luces empotradas en el techo, se había mantenido correctamente.

Respecto al sistema de iluminación que tenía la parte antigua de la nave, el Jesús Manuel incurrió en diversas contradicciones, pues manifestó que "faltaban las lámparas"; no obstante, al ponerle de manifiesto el letrado de la demandada que en su informe no había ninguna fotografía donde se apreciara que faltaban lámparas, manifestó que "ese detalle no aparecerá fotografiado, pero era así". Previamente, a la pregunta de si había hecho comprobaciones de encender y apagar la luz, había contestado: "si claro, no se encendían". Sin embargo, más tarde, dado que no existían en su informe fotografías de que faltaran lámparas, a la pregunta sobre de qué elemento disponía para confirmar que las luces en la parte vieja no funcionaban, contestó que "no había interruptores que manipular", y que había fotografías de ello en su informe.

Así pues, frente a las fotografías tomadas el día del depósito notarial de las llaves, 26 de noviembre de 2.019 por el Notario Sr. Navasqües, en las que claramente se aprecian encendidas las lámparas tipo foco del techo de la zona antigua (fotografías 17, 18 o 26), resulta que no sólo no aparece ninguna fotografía en el informe del Sr. Jesús Manuel del techo de esa zona antigua de la nave donde se pueda apreciar que faltan lámparas (visitó la nave el 4 de febrero de 2.020), sino que tampoco existe ninguna fotografía en el acta notarial de la Sra. Arandes efectuada el 9 de diciembre de 2.019 (doc. 20 de la demanda) en que podamos apreciar el techo de la parte antigua (tampoco del techo de la zona nueva), ni con lámparas ni sin ellas. Tampoco existen fotografías en el informe pericial del Sr. Jesús Manuel ni en el acta de la notaria Sra. Arandes donde se pueda apreciar que no hubiera interruptores de la iluminación, o que hubieran sito extraidos o estuvieran deteriorados.

Por otro lado, en relación con los manojos de cables sueltos o cortados, como señala la juzgadora a quo, no pueden considerarse destrozos sino que responden a la necesidad de retirar las máquinas industriales y demás elementos productivos de la actividad. En el juicio, el perito de la demandada señaló que en la fotografía de la página 3 de su informe, (que se corresponde con la de la página 7 del informe del Sr. Jesús Manuel), se constata por la diferencia de color de la pared y los puntos de anclaje (sobre la que superpone un pequeño esquema) que había un cuadro "que daba instalación a la nave de producción, por tanto, era lo que mandaba sobre todas las maquinarias específicas de la actividad",lo que no tiene nada que ver con la instalación básica de luces, interruptores de los pasillos, etc. de la nave, añadiendo, que basta ver el grueso del cable , que sólo tiene sentido para dar servicio a una maquinaria industrial. Y sobre esta cuestión, el Sr. Jesús Manuel admitió que es posible que el cableado quedara así al retirar el cuadro de la máquina, y que ello no impedía que las luces de la nave continuaran funcionando.

En suma, admitido por el perito de la actora que la instalación eléctrica de la zona nueva funcionaba correctamente, y no habiendo quedado desvirtuada la realidad de la existencia de las lámparas y el funcionamiento de las mismas que reflejan las fotografías tomadas por el Notario Sr. Navasqües el 26 de noviembre de 2.019, ni acreditada la ausencia o deterioro de los interruptores, debemos confirmar la desestimación de la reclamación respecto a esta partida, con una única excepción, que se refiere al videoportero, dado que el perito de la demandada Sr. Bartolomé reconoce que había sido extraido tal como resulta de la fotografía obrante en la página 4 de su dictamen, en relación con las fotografías de la página 7 del dictamen del Sr. Jesús Manuel, en una de las cuales se aprecia la existencia del videoportero al momento del arriendo, y en la otra el hueco dejado por su extracción al devolver la posesión.

Respecto a las instalaciones informáticas, teniendo en cuenta que la demandada adquirió la unidad productiva de CORAPLAX, parece elemental que se trata de instalaciones propiedad de dicha demandada que, como manifiesta el perito Sr. Bartolomé estaban realizadas en función de las necesidades de dicha actividad y, por tanto, "les línies, armaris de distribució com els HUBs, RACKs, també eren especifiques del procés administratiu i de control propi, en cap cas tampoc es pot considerar ni primari ni original de la nau (...). En referència a les instal·lacions de subministrament informátic, presentaven una ubicació determinada que com ja s'ha indicat es corresponia amb l'organització particular de l'activitat d'AQUARAM incloses les torretes de connexió".

En el juicio, el Sr. Bartolomé reiteró que los cables que se ven en la fotografía de la página 4 de su informe, ( página 7 del informe del Sr. Jesús Manuel) corresponden a una instalación de datos interior que tiene que ver con la propia actividad, con su distribución de oficinas, de ordenadores, de puestos de trabajo, y aquí seguramente había un armario. El perito de la parte actora, Sr. Jesús Manuel, manifiestó respecto a dicho cableado que allí había un cuadro y que seguramente son cables de base informática o de algún tipo de comunicación interna, y que los cables que quedan no tienen ninguna utilidad.

Y respecto a las torretas, el Sr. Bartolomé explicó gráficamente que "si yo tengo una mesa aquí y necesito llevar corriente, o una toma de datos para internet o para cualquier tipo de comunicación, pues para no tener los hilos por ahí corriendo por el suelo, se pone una torreta, con un enchufe para telefonía, un enchufe para red...Esto se pone en función del puesto de trabajo, y por tanto de la actividad".

En definitiva, la demandada se llevó los elementos propios de la red informática que formaban parte de la actividad productiva, incluidas las torretas, y los cables que quedaron tras la desconexión, efectivamente, como puntualiza el Sr. Bartolomé, podían haberse quitado también en vez de dejar los restos de cables que se ven colgando en las fotografías, pero esto no es objeto de reclamación, pues la actora no peticiona importe alguno por su retirada, y sin que la existencia de dichos cables afecte para nada a la instalación eléctrica.

En cuanto a la caseta de control central, la actora reclama por la falta de una puerta del piso superior, un aparato de aire acondicionado y la instalación eléctrica de dicha zona. No puede admitirse la puerta puesto que el propio perito de la actora reconoció en el juicio que se trata de la puerta que se puede apreciar desmontada en la fotografía nº 8 del acta de presencia del Sr. Millán; por tanto, la puerta no había desaparecido, y aunque el Sr. Jesús Manuel manifestó que en todo caso habría que recolocarla; el problema es que ni se reclama ni se ha valorado la recolocación, lo que impide cualquier pronunciamiento al respecto.

Por el contrario, consideramos que debe acogerse la reposición del aparato de aire acondicionado, dado que la demandada admitió en su contestación que lo había retirado, aunque su valor no superada los 100 euros; sin embargo, no disponemos de prueba cierta sobre la antigüedad del aparato y el propio perito de la demandada lo valora en 496,20 euros. Asimismo, se admite la reparación de la instalación eléctrica de la caseta, que el perito de la demandada también reconoce.

Respecto a la partida de sanitarios, el perito de la actora afirma en su informe que se han respetado los inodoros y lavamanos, pero se han retirado todos los complementos, entre ellos, secamanos de aire y portarrollos de papel, incluyendo en el presupuesto 12 secamanos, 12 portarrollos y 12 dispensadores de jabón.

El perito de la demandada hace un desglose de los aseos y vestuarios que hay en la parte antigua y en la nueva y un recuento de los complementos: 12 portarrollos, 9 secadores de manos y 9 dispensadores de jabón, indicando que sólo se han podido documentar 2 portarrollos, dos secadores y 4 dispensadores de jabón, por lo que faltarían 10 portarrollos, 7 secadores de manos y 5 dispensadores de jabón, que son los que valora.

Sobre esta cuestión, el perito de la actora reconoció en el juicio que "no todos los baños estaban con elementos sustraídos; algunos sí y otros no".

En esta tesitura, no podemos aceptar la reclamación de la totalidad de los elementos, que es lo que incluye el Sr. Jesús Manuel en su informe, que rectificó en el juicio al admitir que no todos los elementos faltaban, debiendo estar por tanto al recuento que efectúa el Sr. Bartolomé.

En cuanto a los equipos de telecomunicación, el Sr. Jesús Manuel valora una centralita telefónica y una central de alarma que afirma han sido sustraídos, y el Sr. Bartolomé admite la central de telefonía que considera una instlación básica de la nave y actualmente exigible, y no así la central de alarma que afirma que "encara es trova instal·lada, tot i que no es va poder comprobar el seu funcionament", adjuntando una fotografá; por tanto, se admite la primera, y se rechaza la segunda, en tanto no se reclama que la central de alarmas estuviera deteriorada, sino que había sido sustraída, lo que queda desvirtuado por la fotografía que adjunta el Sr. Bartolomé a su informe.

Respecto al apartado oficinas, el presupuesto del Sr. Jesús Manuel incluye cuatro partidas, de las que el Sr. Bartolomé admite únicamente la correspondiente a la reposición de un extintor. El resto no pueden acogerse pues se refieren (i) al sistema eléctrico de iluminación, cuando ya hemos dicho que en el juicio el Sr. Jesús Manuel reconoció que el sistema de iluminación de la zona de oficinas funcionaba correctamente; (ii) a la instalación de un sistema de climatización, sin que en el informe del Sr. Jesús Manuel se explique el daño concreto que se habría producido en tal sistema, ni conste que la demandada hubiese retirado ningún otro aparato de climatización mas que el de la caseta de control; y (iii) a las torretas de conexión de ordenadores, que ya hemos dicho que formaban parte de las instalaciones de la actividad propia de la demandada.

Por último, reclama la actora en el capítulo de exteriores la reposición del motor de una puerta corredera y la reposición de rótulos con el nombre de CORAPLAX. Respecto al motor, el Sr. Jesús Manuel adjunta una fotografía en la que se aprecia una pequeña puerta abierta en la parte inferior, afirmando que el motor de accionamiento de la puerta ha desaparecido y no puede maniobrarse normalmente. El perito Sr. Bartolomé informa, por su parte, que es obvio y evidente que en esta "porteta" no cabe un motor que ha de hacer mover una puerta metálica que mide aproximadamente 7 metros y pesa 400 kgs. Y adjunta un "despeçament del motor", en el que vemos que el motor no se aloja en el espacio de esta pequeña puerta sinó dentro de la carcasa de plástico superior que le sirve de protección, afirmando el Sr. Bartolomé que lo que se contiene dentro de esta "porteta" es el mecanismo de desembrague, no el motor. En todo caso, no consta que el Sr. Bartolomé comprobara si dentro de la carcasa superior estaba o no el motor, y si lo que faltaba era el mecanismo de desembrague, tampoco desmiente el Sr. Bartolomé que la puerta no pudiera maniobrarse normalmente como afirma el Sr. Jesús Manuel.

En consecuencia, consideramos que debe acogerse esta partida, máxime teniendo en cuenta que la demandada no dio ninguna explicación sobre esta cuestión en su escrito de contestación, en el que ni siquiera lo menciona.

Por el contrario, no cabe admitir la reposición de los rótulos/letreros con el nombre de CORAPLAX por la razón elemental de que no pertenecían a la demandante, sino en todo caso a la entidad CORAPLAX S.L., anterior arrendataria de la nave. Y a mayor abundamiento, el Sr. Bartolomé adjunta fotografías obtenidas del histórico de GoogleMaps, de las que resulta que ya en mayo de 2.018 el nombre que aparecía en los rótulos era AQUARAM, sin que conste que cuando se le entregó la posesión de la nave a la demandada aún estuviera el rótulo de CORAPLAX, y tampoco en el contrato de arrendamiento se contiene ninguna mención a esta cuestión, ni se obliga a la arrendataria a conservar los rótulos de CORAPLAX.

A modo de recapitulación, las partidas admitidas son el video-portero, el aparato de aire acondicionado y la instalación eléctrica de la caseta de control central, 10 portarrollos, 7 secamanos y 5 dispensadores de jabón, la centralita de telefonía, el extintor de las oficinas y el mecanismo de apertura de la puerta corredera, sin que el hecho de que el perito de la demandada haya incluido en el anexo 3 dos partidas más comporte que el Tribunal deba reconocerlas, salvo allanamiento expreso de la demandada, que no se ha producido.

CUARTO.-Por lo que se refiere a la cuantificación de las partidas admitidas, el Sr. Bartolomé pone de manifiesto en su informe que si bien el Sr. Jesús Manuel indica en el suyo que ha utilizado para la valoración el programa ICQ del Instituto de Tecnología de la Construcción de Catalunya (ITEC), y los códigos provenientes del Banc Estructurat de Dades d'Elements Constructius" (BEDEC), los códigos que el Sr. Jesús Manuel reseña en su presupuesto no guardan relación con la partida que describe, habiendo manifestado en el juicio que el ITEC permite al técnico desarrollar la partida, para que pueda complementarla con algún elemento que no coincida exactamente con la partida que necesita, pudiendo incluso añadir más horas de trabajo, pero lo que no permite es utilizar códigos que no tienen nada que ver con la partida que se quiere valorar.

El Sr. Jesús Manuel por su parte, admitió en el juicio que, efectivamente, los códigos que constan en su presupuesto, puede que no guarden relación con las partidas que valora, y explicó tal modo de proceder diciendo que "como hay particularidades, utilizo la referencia para abrir un capítulo de trabajo, y esa referencia me sirve con los precios unitarios de personal. A partir de ahí le aplico los costes que yo creo que vale ese tema y hago la descripción porque el programa BEDEC permite ese tipo de trabajo (...) El ITEC te da la posibilidad de que tu describas el trabajo y le des la valoración que creas oportuna, Y esto es lo que yo he hecho".

Pues bien, realmente no alcanzamos a entender muy bien el sistema de valoración del Sr. Jesús Manuel, pero lo cierto es que la detallada y exhaustiva explicación del Sr. Bartolomé, descomponiendo partida por partida, con sus códigos correctos, no ha sido contradicha por aquel, resultando. Baste citar, por ejemplo que el código BEDEC de la primera partida de las instalaciones eléctricas que pone el Sr. Jesús Manuel en su presupuesto ( NUM000) , corresponde a un proyector de vapor de mercurio; o el código de un SAI ( NUM001) corresponde a un toallero eléctrico de baño.

En cuanto a las partidas que hemos admitido, el código del videoportero que consta en el presupuesto del Sr. Jesús Manuel ( NUM002) corresponde a un módulo de conexión IP de red de datos, el del aparato de climatización de la caseta de control a una fuente de agua exterior, o el del portarrollos a una papelera.

En esta tesitura, hemos de inclinarnos por la valoración del Sr. Bartolomé, que además de utilizar los códigos correctos, efectúa un descomposición de cada partida, desglosando y valorando de forma individualizada lo que corresponde a material, a mano de obra y a costes adicionales, resultando los siguientes importes según los documentos 2 y 3 de su informe :

- Video.portero: 875,14 €

- Aparato aire acondicionado de la caseta de control: 496,20 €

- Instalación eléctrica de la caseta de control: 371,10 €

- 10 portarrollos de acero inoxidable: 286,80 €

- 10 secamanos por aire caliente: 1.111,25 €

- 5 dispensadores de jabón: 114,15 €

- Centralita de telefonía: 526,73 €

- Extintor de incendios: 260,67 euros.

- Automatismo para puerta corredera: 857,78 euros.

En total: 4.899,82 euros, más el 13% de gastos generales ( 636,97 €) y 6% de beneficio industrial ( 294 €) que aplica el perito de la demandada, nos da la suma total de 5.830,79 euros.

En atención a las consideraciones expuestas procede, en definitiva, estimar parcialmente el recurso y revocar la sentencia impugnada, estimando en parte la demanda con condena a la demandada al pago de la suma indicada, que devengará los intereses del art. 576 de la LEC.

QUINTO.-Estimándose en parte la demanda, no se efectúa expresa imposición de las costas de la primera instancia, corriendo cada parte con las causadas a su instancia y las comunes, en su caso, por mitad ( art. 394 LEC) .

La estimación parcial del recurso comporta que no se impongan a ninguna de las partes las costas causadas en esta alzada ( art. 398 LEC) .

Visto lo expuesto,