Sentencia Civil 106/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 308/2023 de 21 de febrero del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

GLACIAR S.L. presenta demanda de juicio ordinario contra el Ayuntamiento de Vallirana, en reclamación de 170.963,80 euros, más los intereses legales desde la fecha de la demanda y las costas del juicio, en la que expone, de manera resumida:

1. En octubre de 1991, GLACIAR S.L. adquirió un local sito en la calle Major número 169, bajos, de Vallirana, destinándolo, a partir de abril de 1993, a negocio propio de oficina y almacén al mayor de artículos de regalo, a cuyo efecto obtuvo la licencia de actividad en fecha 23 de abril de 1993. GLACIAR S.L. desarrolló su actividad hasta septiembre de 2000.

2. El día 18 de octubre de 2005, GLACIAR S.L. arrendó el referido local al Ayuntamiento de Vallirana, para destinarlo a Casal de Joves Municipal, por un periodo de 15 años, y una renta de 1.100 euros al mes, autorizándole a ejecutar obras de adaptación.

3. El Ayuntamiento de Vallirana desistió anticipadamente del contrato, recuperando la demandante la posesión del local el día 31 de diciembre de 2012.

4. Al recuperar la posesión del local, GLACIAR S.L. constató que, en el curso de las obras de adaptación del local, se procedió a la construcción de un nuevo pavimento de hormigón de entre 17 y 18 cm de grosor, sobre el ya existente, lo que implicó, al haber elevado el suelo del local, que ahora no disponía de la altura mínima de 2,50 metros necesaria para obtener la licencia de apertura para implementar cualquier tipo de negocio.

5. El día 8 de abril de 2015, GLACIAR S.L. presentó una instancia al Ayuntamiento de Vallirana, para que se hiciera cargo de las obras de rebaje del suelo a fin de dotar al local de una altura mínima de 2,50 metros, sin que el Ayuntamiento de Vallirana, haya dado respuesta alguna.

6. Dado el tiempo transcurrido, el día 25 de abril de 2017, GLACIAR S.L. vendió el local por importe de 107.000 euros, a valor de mercado de aparcamiento o almacén, muy inferior a si se hubiera podido vender como local comercial (277.963,80 euros).

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que, estimando la demanda, se efectúen los siguientes pronunciamientos:

1º.- Se declare que, durante la vigencia del contrato de arrendamiento suscrito el 18 de octubre de 2005 entre GLACIAR S.L. como arrendadora y el Ayuntamiento de Vallirana, como arrendatario, que tuvo por objeto el local sito en la calle Mayor nº 169, bajos, de VALLIRANA el demandado procedió, entre otras obras, a la elevación del suelo de dicho local mediante la construcción de una capa de hormigón de un grosor medio de entre 17 y 18 centímetros, o del grosor que se acredite, resultando que en cualquier caso dicho local pasó a disponer, como consecuencia de ello, de una altura libre inferior a 2,50 metros.

2º.- Se declare que la ejecución de dicha obra de elevación del suelo del local fue constitutiva de incumplimiento contractual por parte del Ayuntamiento de Vallirana.

3º.- Se condene al Ayuntamiento de Vallirana, a pagar a GLACIAR S.L. en concepto de resarcimiento e indemnización por los daños y perjuicios ocasionados y derivados de su incumplimiento contractual:

3.1. Con carácter principal la cantidad de 170.963,80 euros.

3.2. Con carácter subsidiario, la cantidad que resulte de sumar el coste total y real de las obras que habrían sido necesarias para dejar el local en las condiciones en que debió entregarlo el Ayuntamiento de Vallirana, más el importe equivalente a las rentas de mercado por el alquiler del local en las condiciones indicadas desde el día 1 de enero de 2013 hasta el 25 de abril de 2017.

Todo ello, con intereses y condena en costas a la demandada.

El Ayuntamiento de Vallirana se opone a la demanda presentada y solicita su desestimación, con imposición de costas a la parte demandante.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda deducida por GLACIAR S.L. contra el Ayuntamiento de Vallirana, con imposición de costas a la parte actora.

Frente a dicha resolución, GLACIAR S.L. interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis:

1. Existen abundantes pruebas que acreditan con absoluta certeza que el Ayuntamiento elevó el suelo del local:

a) El Informe Pericial aportado como documento número 4 de la demanda, especialmente su apartado 5.3, donde se analizan los proyectos redactados por el Ayuntamiento para la rehabilitación y acondicionamiento del local.

b) El presupuesto de obras de la empresa EDIFICACIONES PC (Anexo VII del documento nº 4 de la demanda), contratista de la obra realizada por el Ayuntamiento.

c) La relación de partidas fuera de presupuesto elaborada por la misma empresa EDIFICACIONES PC (Anexo VIII del documento nº 4 de la demanda).

d) La declaración testifical del SR. Jose Ignacio, de la empresa EDIFICACIONES PC.

e) El Anexo 19 del Informe del SR. Alejo aportado como documento nº 1 de la contestación, consistente en el acta manuscrita de la visita de obra realizada el 19 de enero de 2017.

f) La declaración testifical de la SRA. Elvira.

g) El Informe aportado como documento nº 17 de la demanda, elaborado por el arquitecto técnico SR. Leon.

2. La flagrante contradicción en que incurre la adversa al sostener que GLACIAR S.L. conoció y consintió un hecho, el de la elevación del suelo por parte del Ayuntamiento y consiguiente pérdida de la altura libre de 2,50 metros, cuando ella misma lo niega.

3. Actualmente, que en el local se vienen desarrollando actividades comerciales, en concreto una copistería y un gimnasio, según resulta de información remitida por el INCASOL, de la que resulta la existencia de sendos contratos de arrendamiento del Sótano 1º y del Sótano 2ª, de mayo de 2019 y septiembre de 2020.

Por lo tanto, no es cierto que el local no pueda destinarse a ninguna actividad comercial o similar, sino sólo a aparcamiento o almacén.

Para poder destinarse a uso comercial el local debe disponer necesariamente de una altura libre mínima de 2,5 metros; altura que, conforme se ha acreditado, tenía en el momento en que se alquiló, y que no tenía cuando el Ayuntamiento decidió rescindir el contrato.

4. Inexistente renuncia de la propiedad. Tal y como se indica en el Informe Pericial aportado como documento número 4 de la demanda (con apoyo en las fotografías incorporadas a los Anexos IX y X) y reconoció el SR. Alejo, a la finalización del contrato, el Ayuntamiento restituyó el local aparentemente en condiciones óptimas para su inmediato uso como local comercial.

5. Consta acreditado que la demandante vendió el local el 25 de abril de 2017 por un precio de 107.000 euros, según resulta de la escritura de compraventa aportada como documento número 19 de la demanda.

También se ha acreditado que el indicado precio de 107.000 euros era el valor que tenía el local considerado como almacén por no disponer de la altura mínima libre de 2,5 metros.

6. Pérdida de alquileres.

Con todo, en la petición subsidiaria se justifican unos daños y perjuicios por importe superior a los 190.000 euros, por lo que, en el caso de ser estimada la petición subsidiaria, la condena dineraria deberá limitarse a la cantidad reclamada en la petición principal de 170.963,80 euros.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia estimatoria del mismo y de la demanda rectora, con imposición a la adversa de las costas de primera instancia y sin pronunciamiento respecto a las de segunda instancia.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Resumen de antecedentes.

Para la resolución del presente recurso debemos partir de la relación de hechos relevantes acreditados:

1. En octubre de 1991, GLACIAR S.L. adquirió un local sito en la calle Major número 169, sótano, de Vallirana.

2. En el Informe técnico de solicitud de licencia municipal de 24 de julio de 1991, en la documentación técnica, en el apartado 5.1, descripción del local, página 4, se hacía constar que el local tenía una altura de 2,5 metros (Anexo I, adjunto al dictamen pericial aportado como documento 4 de la demanda emitido por el perito D. Justino en octubre de 2018).

3. El Ayuntamiento de Vallirana, en sesión de 22 de abril de 1993, concedió licencia de actividad para la instalación dedicada al comercio regalos (oficina y almacén) a CNA-IMPORT S.L. (Anexo II adjunto al dictamen pericial aportado como documento 4 de la demanda emitido por el perito D. Justino).

4. El día 18 de octubre de 2005, GLACIAR S.L. arrendó el local sito en la calle Major número 169, de Vallirana, al Ayuntamiento de Vallirana, para destinarlo a Casal de Joves Municipal, por un periodo de 15 años, y una renta de 1.100 euros al mes, autorizándole a ejecutar obras de acondicionamiento (cláusula octava del contrato de arrendamiento aportado como Anexos I y II del dictamen pericial acompañado como documento 4 de la demanda).

5. En el primer año de vigencia del contrato se realizaron obras de adecuación para instalar las dependencias del Casal de Joves y la concejalía, consistentes en el derribo y reforma integral del local para ser destinado a Casal de Joves (Anexo V adjunto al documento 4 de la demanda).

En dicha reforma se contemplaba la retirada y colocación de un nuevo pavimento de hormigón.

En el Proyecto de Trabajos de Derribo del nuevo Casal de Joves de Vallirana elaborado en septiembre de 2006 por el Ayuntamiento de Vallirana, siendo autor del Proyecto los Servicios Técnico Municipales, en el Anexo IV adjunto al dictamen pericial aportado como documento 4 de la demanda, se especifica: "que el Casal se situará en la planta -1, con acceso independiente por la calle SANT ISIDRE".

En el Anexo V, Descripción de la obra, partida 3.1.5, se refiere: "No se colocará falso techo debido a la altura del local, que es de 2,50 metros libres, y no se quiere reducir, Si es necesario, se colocarán paneles fonoabsorbentes o placas acústicas fijadas al forjado superior".

Se contemplaba una partida de "Pavimento de hormigón de 5 cm con malla electrosoldada".

El presupuesto orientativo de las obras de la empresa Edificaciones PC (Anexo VII del documento número 4 de la demanda), contratista de la obra realizada por el Ayuntamiento, en su Capítulo 5 preveía la construcción de un pavimento de 5 centímetros y mallazo de 6 milímetros.

En la relación de partidas fuera de presupuesto elaborada por la misma empresa Edificaciones PC (Anexo VIII del documento número 4), se contempló un suministro adicional de 16 m3 cúbicos de hormigón (diferencia de hormigón 16 m3).

6. El Ayuntamiento de Vallirana comunicó a GLACIAR S.L. su voluntad de resolver el contrato el día 31 de diciembre de 2012, documento 5 de la demanda.

7. GLACIAR S.L. respondió a la anterior comunicación expresando que también era su voluntad dejar sin efecto el contrato, documento 6 de la demanda, recuperando GLACIAR S.L. la posesión del local el día 31 de diciembre de 2012, documento 7 de la demanda.

8. En el curso de las obras de adaptación del local, se procedió a la construcción de un nuevo pavimento de hormigón, sobre el ya existente, lo que implicó, al haber elevado el suelo del local, que éste dejó de tener una altura mínima de 2,50 metros, presentando el local una altura libre en distintos puntos de entre 2,32 y 2,35 metros (Dictamen pericial de la parte actora, documento 4 de la demanda).

9. GLACIAR S.L., en febrero de 2017, acometió obras de reforma en el local consistentes en levantar el pavimento existente y rehacerlo de nuevo con la finalidad de conseguir una altura libre de 2,60 metros. El coste de las reparaciones para modificar el nivel del pavimento y conseguir una altura del suelo al techo de 2,60 metros ascendió a 41.500 euros, IVA incluido, documentos 16 y 18 de la demanda.

10. En fecha 25 de abril de 2017 GLACIAR S.L. vendió el local ubicado en la planta sótano de la casa sita en Vallirana, calle Major número 169, por el precio de 107.000 euros, según resulta de la escritura de compraventa aportada como documento número 19 de la demanda.

TERCERO.- Acción principal.

GLACIAR S.L. ejercita una acción de responsabilidad contractual en reclamación de una indemnización por los daños y perjuicios derivados del contrato de arrendamiento de local suscrito en fecha 18 de octubre de 2005, con el Ayuntamiento de Vallirana, contra quien dirige la demanda.

La pretensión deducida es la reclamación de una indemnización de los perjuicios que el Ayuntamiento de Vallirana, como arrendatario de un local de su propiedad, en virtud de contrato celebrado en 18 de octubre de 2005, le ha causado con la realización de determinadas obras sin el conocimiento ni el consentimiento de la propiedad, por el hecho de haber elevado el suelo del local arrendado, y consecuentemente, hacer reducido la altura del local, de forma que ha dejado de tener una distancia de suelo a techo de 2,50 metros, lo que lo hace inhábil para su explotación como local comercial.

Como acción principal, GLACIAR S.L. reclama la diferencia dineraria entre el precio obtenido por la venta del local en 2017, que fue de 107.000 euros, y el precio que hubiera podido conseguir si el local hubiera tenido la altura mínima de 2,50 metros, en cuyo caso, hubiera podido ser destinado a local comercial u oficinas, estimando el precio de venta en 277.963,80 euros, por lo que se reclama la diferencia de 170.963,80 euros.

Pues bien, valorando de nuevo en esta alzada la prueba practicada en la primera instancia, podemos adelantar que la acción principal no puede prosperar. Consideramos que no existe prueba suficiente de que, en el momento de la compraventa, GLACIAR S.L. se viera forzada a rebajar el precio de venta como consecuencia de que el local presentaba una altura de suelo a techo inferior a 2,50 metros y que, por este único motivo, se viera obligada a vender el local como almacén y no como local comercial.

De entrada, cabe indicar que cuando se vendió el local sito en la calle Major número 169, de Vallirana, por el precio de 107.000 euros, según resulta de la escritura de compraventa aportada como documento número 19 de la demanda, en fecha 25 de abril de 2017, habían empezado las obras de reforma, que se describen en los documentos 16 y 17 de la demanda, consistentes en levantar el pavimento existente y rehacerlo de nuevo con el objetivo de conseguir una altura libre del local de 2,60 metros y que según GLACIAR S.L. comenzaron en febrero de 2017.

En la demanda se expone que, en febrero de 2017, de forma coordinada con la comunidad de propietarios, se iniciaron las obras de rebaje del suelo del local, a fin de dotarlo de nuevo de la altura mínima de 2,50 metros.

En el proyecto técnico de reforma, documento 16 y en el informe técnico, documento 17, redactados ambos por el Arquitecto Técnico D. Leon, consta que el promotor fue GLACIAR S.L. En su informe técnico, el SR. Leon concluye que las obras de reforma se realizaron durante el año 2017 y tuvieron la finalidad de devolver al local una altura que cumpliese la normativa vigente para poder destinar el local a comercio, oficinas, etc., ya que con la altura de 2,35 metros sólo se podía utilizar como almacén.

En el acto del juicio, el testigo perito D. Leon afirmó, tras exhibirle los documentos 16 y 17 de la demanda, que él hizo esta obra y que el objetivo de la misma era volver a tener un uso como local; que visitó el local en el 2016, era un local diáfano y tenía una altura de 2,35 metros; que le encargaron la obra de rebajar el suelo para que tuviera los 2,50 metros para poder ser local comercial, pues, con 2,35 metros, sólo podía ser utilizado como almacén; que terminaron la obra, lo dejaron a 2,60 metros para no apurar los 2,50 metros; que rebajaron el pavimento antiguo y el nuevo, rebajaron un poquito más para colocar grava para evitar humedades, y finalizó ratificando que el presupuesto de 41.500 euros se llegó a ejecutar.

En el documento 1 de la contestación a la demanda, consta la solicitud de licencia para la reforma del local en los bajos consistentes en el rebaje del pavimento para conseguir una altura libre de 2,50 metros, solicitada por GLACIAR S.L. el día 24 de enero de 2017, con un presupuesto de 41.500 euros, y la concesión de la licencia de obras menores por el Ayuntamiento de Vallirana en fecha 18 de febrero de 2017.

El día 8 de marzo de 2017 la Arquitecta Técnica de los Servicios Técnicos Municipales de Ayuntamiento de Vallirana Dª Elvira inspeccionó la obra, comprobando las catas realizadas de lo que se deduce que la obra no estaba finalizada.

No tenemos constancia de si estas obras estaban terminadas el día 25 de abril de 2017 pero carece de justificación que el único motivo para vender el local a precio de almacén fuera que el mismo no cumplía la altura mínima de 2,50 metros para poder destinarlo a actividad comercial y oficinas, cuando se estaban ejecutando las obras que tenían por finalidad que el local volviera a tener una altura mínima de 2,50 metros.

Lo cierto es que este local viene descrito en la escritura de compraventa de 25 de abril de 2017 como "local ubicado en la planta sótano de la casa sita en Vallirana, calle Mayor 169".

Asimismo, en el Plano del Proyecto Edificio Plurifamiliar de 1974 (documento 7 de los que acompañan al dictamen del Arquitecto Municipal D. Alejo) se hace constar "Planta Sótano".

Y el artículo 48 del Plan General de Ordenación de Vallirana, de 9 de julio de 1985, define: "1. Les plantes soterrani en el sistema de ordenació segons alineació de vial, són les situades per sota de la planta baixa, tinguin o no oberturas, a causa dels desnivells en qualsevol dels fronts dŽedificació.

2. Les plantes sóterrani, en els altres sistemes de ordenació, són tota planta soterrada o semisoterrada, siempre que llur sostre sigui a menys dŽun metre per sobre del nivel del sòl exterior definitiu. La parte de la planta semisoterrada, el sostre de la qual sobresurt més dŽun metre per sobre dŽaquest nivel, tindrà en tota aquesta part, la consideració de planta baixa".

Igualmente, según el artículo 48.4 del Plan General de Ordenación de Vallirana, en las plantas sótanos no se permite el uso de vivienda ni la ubicación de uso residencial, solo podrán ser destinados a aparcamientos, instalaciones técnicas propias del edificio, cámaras acorazadas del edificio y similares. Se añade que podrán autorizarse otros usos que no sean de vivienda ni de residencia siempre que se dote al local de medidas técnicas seguras que cubran los riesgos de incendio, explosión, etc. y el desalojo de las personas con seguridad en estos casos.

El Text Refós de les normes urbanístiques de febrero de 2005 no introduce modificaciones en estas definiciones (documento 1 de la contestación a la demanda).

En el acto del juicio, el perito D. Alejo, Arquitecto municipal, afirmó que este local es un sótano porque está debajo de la rasante de la calle; que el Plan General define sótano el que está situado debajo de la planta baja; que en proyecto y en la escritura de compraventa aparece como planta sótano, y si tiene la consideración de sótano, la normativa urbanística solo permite los usos de almacén, y algún local técnico subsidiario del edificio, almacén, pero no un local comercial.

Es decir, afirmando el Arquitecto del Ayuntamiento de Vallirana que el local tiene la consideración de sótano por su ubicación respecto a la rasante de la calle, que, si es sótano, desde un punto de vista legal, no podría ubicar ni el Casal de Joves ni el gimnasio, y que para cualquiera de los usos posteriores, él hubiera informado negativamente, no existe prueba suficiente de que la venta del local, el día 25 de abril de 2017, por el precio de mercado correspondiente a un almacén, fuera motivada única y exclusivamente, por un problema relacionado con la altura del local, sino que existieron otras circunstancias, como su consideración de almacén, que motivaron que no pudiera venderse a un precio superior.

En otras palabras, no se ha demostrado que, si en el momento de la venta, el local hubiera contado con una altura de 2,5 metros, hubiera podido venderse como local comercial, pues existen otros parámetros, al margen de la altura, que determinan que tenga, para el Ayuntamiento, que al fin y al cabo es el organismo que concede la licencia de actividad, la consideración de almacén.

Con todo, no forma parte de la jurisdicción civil, calificar si el local de autos, conforme a la Normativa Urbanística de Vallirana tiene la consideración de planta baja, de sótano, o si teniendo en cuenta el desnivel del terreno, tiene parte de sótano y parte de planta baja.

Constituye el objeto de este procedimiento determinar si como consecuencia de la actuación del Ayuntamiento de Vallirana, cuando, en su condición de arrendatario del local, acometió obras de reforma que supusieron la disminución de la altura del local por debajo de los 2,50 metros de suelo a techo, si ello motivó que, años más tarde, cuando la propiedad vendió el local, el día 25 de abril de 2017, a D. Carlos María, por el precio de 107.000 euros, si le causó un perjuicio, al haberse visto obligado a vender el local, por un precio muy inferior al que lo hubiera podido vender si en las obras ejecutadas por el Ayuntamiento no se hubiera reducido la altura del local y este hecho, por cuanto se ha expuesto, no ha quedado suficientemente acreditado.

CUARTO.- Acción subsidiaria.

Como acción subsidiaria, GLACIAR S.L. reclama la cantidad que resulte de sumar el coste total y real de las obras que habrían sido necesarias para dejar el local en las condiciones en que debió entregarlo el Ayuntamiento de Vallirana, más el importe equivalente a las rentas de mercado por el alquiler del local en las condiciones indicadas desde el día 1 de enero de 2013 hasta el 25 de abril de 2017, y ello con el límite de la acción principal.

Esto es, por un lado, reclama el coste de las obras necesarias para dejar el local en las condiciones en las que debió entregarlo el Ayuntamiento de Vallirana, que ascienden según presupuesto elaborado por D. Fermín a la suma de 136.426,56 euros, IVA incluido.

Por otro, el importe equivalente a las rentas de mercado dejadas de percibir desde la restitución de la posesión del local el día 31 de diciembre de 2012, por parte del Ayuntamiento de Vallirana, esto es, desde el día 1 de enero de 2013 hasta la venta del local el día 25 de abril de 2017, a razón de 1.100 euros mensuales, lo que supone una indemnización por lucro cesante de 57.200 euros.

Como la cuantía reclamada por ambos conceptos asciende a 193.626,56 euros, la recurrente limita la condena dineraria solicitada en la petición subsidiaria a la suma pretendida en la petición principal de 170.963,80 euros.

Expresa en su recurso que descarta que el coste de las obras se limite al rebaje del pavimento excluyendo el de la reposición del resto de elementos e instalaciones existentes cuando el Ayuntamiento restituyó el local.

A) Indemnización por el coste de las obras.

En el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 18 de octubre de 2005 entre GLACIAR S.L. y el Ayuntamiento de Vallirana se prevé una cláusula OCTAVA.- OBRAS DE ACONDICIONAMIENTO con el siguiente contenido:

"8.1.- El arrendatario podrá, en el plazo de un año desde la fecha de la entrada en vigor del presente contrato, realizar las obras que estime necesarias para el acondicionamiento del INMUEBLE al destino expresado en el presente contrato, siempre y cuando dichas obras no afecten a la estructura del INMUEBLE ni del edificio en que éste se encuentre situado.

8.2.- A la terminación del presente contrato, el ARRENDATARIO restituirá el INMUEBLE en el mismo estado en que se encontraba en el momento de su entrega, si bien el ARRENDADOR podrá optar porque dichas obras queden en beneficio del INMUEBLE, sin cargo alguno, todo ello, salvo pacto expreso en contrario bajo el apartado OTRAS del presente":

Por lo tanto, se autorizaba la ejecución de obras de adecuación para instalar el Casal de Joves de Vallirana pero el Ayuntamiento de Vallirana debía restituir el INMUEBLE en el mismo estado en que se encontraba en el momento de su entrega.

Como es sabido, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( artículos 1.543, 1.545, 1.554.1º y 1.555.2º del Código Civil) , es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió",salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561, completado con los artículos 1.562, 1.563 y 1.564 del Código Civil) , hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS 13.6.1998 y 20.11.1999).

Por otra parte, cabe precisar que "recibir en buen estado"no significa recibir "nueva"sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio ( artículo 1.562 del CC) .

Por ello, es preciso realizar un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado del local en el momento de la entrega al arrendatario y el estado que presentaba el local en el momento de la devolución. Esto impone, en el presente caso, comprobar la altura inicial del local en el momento del arriendo y la altura que presentaba cuando fue restituida la posesión a la demandante.

a) Prueba de la altura inicial de 2,50 m.

Como hemos señalado en el ordinal anterior, en el Anexo I, adjunto al dictamen pericial aportado como documento 4 de la demanda emitido por el perito D. Justino, en el Informe técnico de solicitud de licencia municipal de 24 de julio de 1991, en la documentación técnica, en el apartado 5.1, descripción del local, página 4, se hacía constar que el local tenía una altura de 2,5 metros. La licencia de actividad fue aprobada por el Ayuntamiento en sesión de 22 de abril de 1993.

En el Anexo II, adjunto al dictamen pericial aportado como documento 4 de la demanda emitido por el perito D. Justino, consta la concesión de la licencia municipal para la instalación dedicada a comercio regalos, (oficina y almacén).

En el proyecto para la licencia de actividad para el establecimiento de almacén, consta una altura libre en la Memoria Projecte Activitat 1992, de 2,50 metros (página 4 de la memoria descriptiva de la solicitud de licencia municipal para almacén de venta al mayor de artículos de regalo solicitada por GLACIAR S.L en fecha 24 de julio de 1991) en la que se indica: "tiene una altura de 2,50 m",documento 8 anexo al dictamen) y de 2,45 metros en el plano de secciones Projecte Activitat 1992 (2,45 + 0,30) (documentos 9 anexo al dictamen).

De ello se desprende, como expone el perito D. Justino en su dictamen, que, en el momento de arrendarse al Ayuntamiento de Vallirana, el local sito en la calle Major número 169, bajos, de Vallirana, cumplía con la altura, de suelo a techo, de 2,50 metros.

b) Prueba de la reducción de altura por el Ayuntamiento.

En el Anexo IV del documento 4 de la demanda, Treballs dŽenderroc al nou local del Casal de Joves de Vallirana, Memoria descriptiva, en el apartado Descripció de lŽobra, se indica: "es va enderrocar part de lŽactual paviment, es va buidar l base del mateix en aquelles zones on era necessari".

En el Anexo V, Proyecto de Reforma del nuevo Casal de Joves de Vallirana, elaborado en septiembre de 2006 por los servicios técnicos del Ayuntamiento de Vallirana, en el apartado 3.1.5, se dice literalmente: "No es col.locarà fals sostre degut a lŽalçada del local, que es de 2,50 m lliures i no es vol reduir. Si cal es col.locaran panells fonoabsorbents o plaques acústiques fixades al forjat superior".

En el apartado 3.1.6 se hace constar: "en el local es col.locarà paviment de formigó fratassat acabat amb pols de quars, per tal de poder-li aplicar un tractament superficial amb pintura bicomponent de resina epoxi".

Se prevé una partida de "Paviment de formigó HA-30/P/10/IIa+E, de 5 cm de gruix, amb malla electrosoldada",así como otra partida de "Formació de junt de paviment de formigó de 6 a 8 mm dŽamplària i de 2 cm de fondària, amb mitjants mecànics".

En el Anexo VII, del documento nº 4 de la demanda, Presupuesto de obras de la empresa EDIFICACIONES PC, contratista de la obra realizada por el Ayuntamiento, en el Capítulo 5 se prevé la construcción de un pavimento de 5 centímetros y mallazo de 6 milímetros.

En la relación de partidas fuera de presupuesto elaborada por la misma empresa EDIFICACIONES PC (Anexo VIII del documento nº 4 de la demanda), se incluye un suministro adicional de 16 m3 cúbicos de hormigón.

En el Anexo 19 del Informe del SR. Alejo aportado como documento nº 1 de la contestación a la demanda, consistente en el acta manuscrita de la visita de obra realizada el 19 de enero de 2017, se refleja: "Han deixat possats els tubs de l'electricitat enterrats (soterrats)"; "Em comenta (el Sr. Jose Ignacio) que s'han hagut de portar 2 cubes de formigó més de les que es pensaven (allá es comprova que el gruix del formigó x (per) anivellar el terra ha estat aprox de 10-15 cm, imp.) a ell li cobraran material, mirar si es pot afegir a la certificació".

En el acto del juicio, el testigo D. Jose Ignacio manifestó que trabaja en EDIFICACIONES PC S.L., que esta empresa fue la contratista de las obras y que él ejecutó las obras por encargo del Ayuntamiento. Explicó que retiraron las baldosas, que tenían de 1 o 2 cm, y después colocaron un nuevo pavimento de hormigón, con un grosor de 5 cm, con un mallazo de 6 cm, y un plástico; que esto lo hicieron sobre lo que había debajo de las baldosas, antes pusieron los desagües y la canalización de los desagües para los aires acondicionados, se hicieron regatas, y que todo lo empotraron. Reconoció que como el piso no estaba nivelado, empezaron con 5 cm, y que en algún punto llegaron a 7 cm, 8 cm, o 9 cm, para nivelar, porque el pavimento estaba muy irregular.

Por su parte, en el informe aportado como documento nº 16 de la demanda, elaborado por el arquitecto técnico SR. Leon, en la memoria descriptiva de 1 de diciembre de 2016, se informa que el objetivo de la documentación técnica es el de la reforma del local de los bajos de un edificio plurifamiliar, consistente en levantar el pavimento existente y rehacerlo de nuevo consiguiendo una altura libre del local de 2,60 metros. La solución adoptada es de la levantar el pavimento existente y rebajar el terreno de manera que el local consiga una altura libre de 2,60 metros una vez realizado el nuevo pavimento de hormigón y pavimentado con baldosa de gres. Se prevé rebajar unos 25 centímetros el terreno para seguidamente verter unos 10 cm de grava, una lámina de plástico, pavimento de hormigón armado y acabado de baldosa cerámica.

En la declaración prestada, el testigo perito D. Leon en el acto del juicio, aseguró que el local tenía una altura de 2,35 metros que él asumió la obra de reforma con el objetivo de que el local tuviera una altura de 2,60 metros; hicieron catas y vieron que había dos pavimentos, se había hecho la solera en dos épocas distintas, era de distinto color y de distintos gruesos, el hormigón de las dos soleras tenía diferentes grosor y color, la primera solera tenía contacto con el terreno y la más nueva tenía unos 15 centímetros de grosor, sin este grosor el local tenía los 2,50 metros justos; encontraron cableado eléctrico y un mallazo apoyado sobre la solera inferior; rebajaron el pavimento antiguo y el nuevo, rebajar un poquito más para colocar grava para evitar humedades. Y confirmó que el presupuesto de 41.500 euros se llegó a ejecutar.

De lo anterior se desprende que, como consecuencia de las obras ejecutadas por el Ayuntamiento de Vallirana, se redujo la altura del local arrendado, de 2,50 metros a 2,35 metros, de suelo a techo.

En consecuencia, el Ayuntamiento de Vallirana debe abonar a GLACIAR S.L. el coste de las obras para dejar el local tal y como estaba cuando se arrendó.

c) Cuantía indemnizable.

Como documento número 18, GLACIAR S.L. acompaña un presupuesto de Fermín de los Trabajos a realizar en el local de la finca de la calle Major número 169 de Vallirana, para dejar el local igual que lo entregó el inquilino anterior, pero adaptándolo al forzoso rebaje del suelo para cumplir con la normativa municipal y poder obtener el permiso de apertura, en el que se contempla la necesidad de adaptar baños, realizar nueva tabiquería móvil, nuevas puertas y otros elementos ya que al rebajar el suelo quedan inservibles por falta de altura, que asciende a 136.426,56 euros.

Entendemos que no puede ser indemnizada la apelante en el importe de este presupuesto.

Y ello por cuanto, en el acto del juicio, el testigo D. Fermín, con exhibición del documento 18 de la demanda, explicó que confeccionó un presupuesto por encargo de GLACIAR S.L. para el rebaje de todo el hormigón; que en su presupuesto se contemplaba rebajar todo el hormigón 23 cm y la reinstalación de los separadores y derribar y adaptar toda la tabiquería, baños, alicatados, etc., y que él sólo hizo el presupuesto, pero no llegó a hacer la obra.

En suma, no existe prueba alguna de que las obras presupuestadas por D. Fermín fueran ejecutadas por la recurrente.

Por otro lado, reiteramos, la obligación del arrendatario es la de restituir al arrendador la vivienda o local arrendados al concluir el arriendo "tal como la recibió"sin que exista obligación del arrendatario de restituir el local "a nuevo".

El día 8 de abril de 2015, GLACIAR S.L. presentó una instancia en el Ayuntamiento de Vallirana en el que reclamaba el coste de las obras necesarias para rebajar el suelo dejando el local a la altura de 2,50 metros, adjuntando presupuesto de CONSTRUCCIONES ROMERA por importe de 32.714,25 euros, más IVA, que incluía el desalojo de los elementos del suelo, tabiques metálicos, repaso de techo y pintado, picado del suelo hasta rebajarlo al nivel original del local, desmontaje de instalación eléctrica y montaje y modificación del cuadro , desmontaje y montaje de los sanitarios, cambiar las puertas de entrada y colocación de azulejos estropeados, colocación de suelo de gres y repaso de paredes, documento 12 de la demanda.

En el proyecto de reforma confeccionado por el testigo perito D. Leon se contemplan las siguientes partidas de obra: Demolición de soleras de hormigón ligeramente armado con mallazo, hasta 25cm de espesor, con compresor, incluso limpieza y retirada de escombros a pie de carga, sin transporte al vertedero; Reparación de desperfectos en acabados del local existente; Rebaje de cota del local excavando terreno disgregado, por medios mecánicos, con extracción de tierras fuera de la excavación; Carga y transporte a vertedero de escombros, en camión basculante de hasta 15m3 de capacidad a una distancia menor de 10 Km, considerando ida y vuelta incluso canon de vertedero y sin incluir la carga; Lámina de plástico para aislar la solera de encachado de grava; Solera semipesada realizada con hormigón HM-25/B/20/IIa, de 15cm de espesor, extendido sobre lámina aislante de polietileno y curado mediante riego; Tabique de rasillón de 50x20x7cm, recibido con mortero de cemento (II-Z/35A) y arena de río 1/6, incluso replanteo, aplomado, recibido de cercos, roturas, humedecido de las piezas y limpieza, medido a cinta corrida; Pavimento de baldosas cerámicas de gres de 40x40cm, recibidas con mortero de cemento M-5 de 3cm de espesor y rejuntadas con lechada de cemento blanco, coloreada con la misma tonalidad de las piezas, p.p. de rodapié del mismo material de 7cm, incluso rejuntado y limpieza; Enfoscado de cemento, maestreado, aplicado sobre un paramento vertical interior, acabado superficial rayado, para servir de base a un posterior alicatado, con mortero de cemento M-5; Alicatado de azulejos c/blanco, de 20x20cm, recibidos con mortero de cemento; Puerta de paso ciega, de una hoja de 203x82,5x3,5 cm, de tablero de fibras acabado en melamina de color blanco, con alma alveolar de papel kraft; precerco de pino país de 90x35 mm; galces de MDF, con revestimiento de melamina, color blanco de 90x20 mm; tapajuntas de MDF, con revestimiento de melamina, color blanco de 70x10 mm; con herrajes de colgar y de cierre.

También se incluyen las siguientes partidas de obra: Pozo de registro de 100cm de diámetro interior; Arqueta a pie de bajante para albergar el registro de PVC; Desmontaje y montaje de lavabo existente; Desmontaje y montaje de Inodoro de tanque bajo existente, conexionado a la red de desagüe; Pintura plástica lisa mate blanca, en interiores, en paramentos horizontales y verticales, dos manos, incluso lijado, mano de imprimación con plástico diluido, plastecido, lijado y acabado; Suministro y colocación de puerta de entrada al local de aluminio lacado en blanco, de dos hojas, cerradura con tres puntos de cierre, y premarco; Acristalamiento doble de los fijos de la puerta de entrada formado por luna incolora y Suministro y montaje de cierre extensible de ballesta.

Se valoran las partidas de obra referidas en la cuantía de 41.500 euros, documento 16 de la demanda, e insistimos que, en el acto del juicio, el testigo perito atestiguó que estas obras se habían ejecutado.

Por su parte, en el acto del juicio, el perito D. Alejo confirmó que el coste de dejar el local como estaba cuando se arrendó al Ayuntamiento, lo valoraba en 41.500 euros; ratificó que el único coste real es de 41.500 euros y que GLACIAR S.L. pidió la licencia para la ejecución de estas obras.

Descartamos, por lo tanto, la valoración inicial realizada por el arquitecto municipal D. Alejo a tenor de la cual el importe de las obras necesarias para rebajar el suelo y dejar la altura del local a 2,50 sería de 37.010,14 euros, IVA incluido, que se contenía en el documento 1 de la contestación a la demanda.

Por consiguiente, estimamos que la cantidad que puede reclamar la arrendadora es el coste de las obras realmente ejecutadas, que ascendió, según los documentos 16 y 17 de la demanda, y la declaración del testigo perito D. Leon, a 41.500 euros, IVA incluido.

B) Rentas dejadas de percibir.

Por el contrario, consideramos que la pretensión de lucro cesante, consistente en el importe de las rentas dejadas de percibir desde el día 1 de enero de 2013 hasta que el local fue vendido el día 25 de abril de 2017, no puede prosperar.

Ante todo, no podemos hablar de indemnización por la resolución anticipada del contrato de arrendamiento pues nos hallamos ante una resolución del contrato de mutuo acuerdo desde el momento en que hubo un consentimiento expreso por parte de la arrendadora a la resolución del contrato, como se desprende del documento 6 de la demanda.

Pero, además, la demandante no ha acreditado la imposibilidad de arrendar el local desde 1 de enero de 2013 hasta 25 de abril de 2017, siendo totalmente insuficiente la carta de ALFA VALLIRANA aportada como documento 10 de la demanda.

A lo que cabe añadir que no se ha demostrado que la causa de no haber celebrado ningún contrato de alquiler en estos años fuera únicamente por el problema de la altura del local.

En este sentido, para que proceda la indemnización por daños y perjuicios por lucro cesante ha de resultar de lo actuado algo más que la simple posibilidad de realizar la ganancia, la que no ha de aparecer como dudosa, contingente o solo fundada en esperanzas. Como tiene reiteradamente declarado el Tribunal Supremo, así en sentencias de 14 de julio de 2003, 7 de julio de 2005, 27 de junio de 2007 y 26 de septiembre de 2007, la alegación de lucro cesante exige no sólo la posibilidad de haber obtenido ganancias, en caso de no haberse producido el evento, sino que los perjuicios han de apreciarse restrictivamente y ha de probarse rigurosamente que se dejaron de obtener beneficios, sin que sean dudosos o ambiguos, fundados en esperanzas o expectativas más o menos fortuitas; manteniendo un criterio de especial rigor probatorio, excluyendo las ganancias hipotéticas o imaginarias, y comprendiendo únicamente las utilidades que puedan considerarse como más o menos ciertas, concretas y acreditadas.

La carta que se acompaña como documento 10 de la demanda, es imprecisa, no se concreta la persona interesada ni se desprende de ella una voluntad real de celebrar un contrato de arrendamiento que quedara frustrado, como único motivo, por la pérdida de altura del local, y no por otra causa, como la consideración de almacén por parte del Ayuntamiento.

Tampoco la declaración del testigo D. Constantino, trabajador de ALFA VALLIRANA, quien se limitó a explicar que al cabo de varios meses, un cliente quería alquilar el local, pero que en el Ayuntamiento de Vallirana le dijeron que no cumplía la altura de 2,5 metros para instalar un supermercado, aportó más datos de la presunta pérdida de oportunidad de arrendar el local como local comercial, debiendo recordar que el Arquitecto del Ayuntamiento D. Alejo afirmó en el acto del juicio que el local objeto del presente procedimiento no tiene la consideración de local comercial, no por la altura, sino por estar situado debajo de la rasante de la calle, siendo la calle de referencia, la calle Major, y que él hubiera informado desfavorablemente.

Por todo lo expuesto, consideramos que la indemnización a percibir por la arrendadora debe quedar fijada en 41.500 euros, más los intereses legales desde la fecha de la presentación de la demanda.

Lo anterior supone estimar en parte el recurso y la demanda.

QUINTO.- Costas.

Estimando en parte el recurso de apelación y la demanda, no procede hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 394.2 y 398.2 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.