Sentencia Civil 26/2026 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1218/2023 de 22 de enero del 2026

PRIMERO.- Omisión de pronunciamientos impugnados en el primer motivo de la apelación

Apela la demandada Inmo Criteria Arrendamiento III, S.L.U. la sentencia de primera instancia alegando, como primer motivo de la apelación, con carácter general, la procedencia de la revisión en la segunda instancia de la valoración de la prueba en primera instancia, lo cual nadie discute, sin impugnar la demandada apelante ningún concreto pronunciamiento de la sentencia de primera instancia, en infracción del artículo 458.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según el cual:

"En la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación, además de citar la resolución apelada y los pronunciamientos que impugna".

En este sentido, en los términos de la Sentencia del Tribunal Supremo nº 646/2023, de 3 de mayo (RJ 3035/2023), en el recurso de apelación rige la regla latina tantum devolutum quantum apellatum(se transfiere lo que se apela), que impone al tribunal provincial conocer tan solo de aquellas cuestiones que le han sido planteadas en el recurso de apelación como establece el artículo 465.5 LEC, que no deja de ser otra cosa que una proyección del principio de congruencia en segunda instancia ( Sentencias del Tribunal Supremo 306/2020, de 16 de junio; 611/2021, de 20 de septiembre; 341/2022, de 3 de mayo; y 338/2023, de 1 de marzo; así como SSTC 143/1988, de 12 de julio, y 19/1992, de 14 de febrero), y que constituye, además, una manifestación del principio dispositivo que rige el proceso civil ( Sentencias del Tribunal Supremo 533/2009, de 30 de junio; 621/2010, de 13 de octubre; 197/2016, de 30 de marzo; y 338/2023, de 1 de marzo).

SEGUNDO.- Incongruencia extra petita

Apela la demandada Inmo Criteria Arrendamiento III, S.L.U. la sentencia de primera instancia alegando la incongruencia extra petita de la sentencia al pronunciarse sobre cuestiones no solicitadas; la infracción del artículo 412 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sobre la alteración del objeto del proceso; y la interdicción de la mutatio libelliy del principio dispositivo, alegando indefensión.

En concreto, alega la demandada apelante que la sentencia de instancia estima la demanda no sobre la base de aquello interesado por la actora, esto es, que se obligue a la demandada a ofrecer la adquisición de la vivienda arrendada en cumplimiento de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito en el año 2011, sino sobre la base de un pretendido compromiso asumido por el Reglamento de adjudicación de la promoción de viviendas, de octubre de 2010, que se declara incorporado al contrato de arrendamiento suscrito en el año 2016, cuestión ésta que, entiende la demandada apelante, en ningún caso alegó la actora.

Centrado así el motivo de la apelación, es doctrina constante y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 2000,y 28 de febrero de 2003; RJA 281/2000,y 2154/2003) que el principio de congruencia proclamado en el artículo 218 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que en su modalidad omisiva tiene trascendencia constitucional, por entrañar una infracción del artículo 120.3 de la Constitución, y también una conculcación del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva que consagra el artículo 24.1 de la Constitución, exige inexcusablemente que toda sentencia resuelva absolutamente todas las cuestiones debatidas en el proceso, dando a cada una de ellas la respuesta suficientemente razonada o motivada que sea procedente, por cuanto es doctrina constitucional pacífica y consolidada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2004;RJA 1/2004) que el artículo 24.1 de la Constitución garantiza a todos los ciudadanos su derecho a obtener una respuesta judicial motivada, razonable, y congruente con su pretensión.

Es igualmente doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2006; RJA 8083/2006) que se produce incongruencia extra petitumcuando se resuelve sobre algo no pedido, no ya aplicando normas no alegadas, que podría responder al principio iura novit curia,sino partiendo de pretensión distinta a la ejercitada y apoyándose en supuesto de hecho no alegado.

Es doctrina constante y reiterada ( Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2000, de 10 de julio, y Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2006; RTC 182/2000, y RJA 3198/2006) que la incongruencia por exceso o extra petitumes un vicio procesal que se produce cuando el órgano judicial concede algo no pedido, o se pronuncia sobre una pretensión que no fue oportunamente deducida por los litigantes, e implica un desajuste o inadecuación entre el fallo o la parte dispositiva de la resolución judicial y los términos en que las partes formularon sus pretensiones en el proceso. En tal aspecto constituye siempre una infracción del principio dispositivo y de aportación de las partes que impide al juzgador, en el proceso civil, pronunciarse sobre aquellas peticiones que no fueron esgrimidas por las partes, a quienes se atribuye legalmente la calidad de verdaderos domini litis,y conformar el objeto del debate o thema decidendi,y el alcance del pronunciamiento judicial.

Aunque, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de abril de 2004;RJA 2053/2004) que para determinar la congruencia se ha de acudir al examen comparativo de lo postulado por las partes, y los términos del fallo, estando autorizado el órgano jurisdiccional para hacer un ajuste razonable y sustancial con los pedimentos de los que litigan, siempre que no se produzca una alteración de la causa de pedir, ni una sustitución de las cuestiones debatidas por otras, guardando el suficiente acatamiento de la sustancia de lo solicitado, aunque ello requiera una exacta identidad, ni una literal concordancia, ni mucho menos alcance a los razonamientos empleados por las partes, aplicando adecuadamente el derecho pertinente, sin necesidad de someterse a una rigurosa literalidad.

En el presente caso, en la demanda presentada por la demandante Sra. María Milagros contra la demandada Inmo Criteria Arrendamiento III, S.L.U., antes Vivienda Asequible Arrendamientos y Servicios S.L.U., se solicitaba en el suplico de la demanda una sentencia por la que se declarara:

"1. LA PLENA VALIDEZ Y VIGENCIA DE LA CLÁUSULA DE OPCIÓN DE COMPRA U OFERTA DE COMPRA OBLIGATORIA INSERTADA EN EL CONTRATO DE 25 DE MAYO DE 2011, QUE DICE TEXTUALMENTE "En el moment en que finalitzi el periode especificat a la manifestació primera del present contracte i sens perjudici dels drets d'opcio i retracte que, per normativa o conveni, podrien correspondre en el seu cas a l'administració pública autonómica o ens local competent, l'arrendadora oferirà a l'arrendataria la possibilitat de comprar el present habitatge i annex".

2. Condenar a VIVIENDA ASEQUIBLE ARRENDAMIENTOS I SERVICIOS, S.L. U. a pasar por tal pronunciamiento y que con efectos de 15 de abril de 2021 a ofrecer a mi representada la compra de la vivienda sita en DIRECCION000 de Sant Feliu de Llobregat y sus anexos plaza de aparcamiento y trastero objeto del procedimiento, libre de cargas y por un precio inferior al precio máximo de venta establecido en la calificación definitiva de VPO. descontando, en concepto de pagos anticipados, el 60% de las rentas abonadas durante el periodo de alquiler correspondiente al régimen general de calificación definitiva de protección oficial del inmueble ( art. 11.4 Decreto 13/2010, de 2 de febrero ), obligando a la demandada a, que una vez renunciada la adquisición preferente o retracto por parte de las administraciones autonómica o local, a otorgar la escritura pública de compraventa en un periodo de tiempo suficiente, para que los compradores puedan obtener la financiación para la adquisición de los inmuebles, periodo este que no podrá ser inferior a cuatro meses.

3. SUBSIDIARIAMENTE, en términos similares al petitum o precedente, condene a VIVIENDA ASEQUIBLE ARRENDAMIENTOS I SERVICIOS, S.L. U. a pasar por tal pronunciamiento y que con efectos de 15 de abril de 2021, a OFRECER a mi representada la compra de la vivienda sita en DIRECCION000 de Sant Feliu de Llobregat y sus anexos objeto del procedimiento, libre de cargas por un precio inferior al precio máximo de venta establecido en la cualificación definitiva de VPO obligando a la demandada a, que una vez renunciada la adquisición preferente o retracto por parte de las administraciones autonómica o local, a otorgar la escritura pública de compraventa en un periodo de tiempo suficiente, para que los compradores puedan obtener la financiación para la adquisición de los inmuebles, periodo este que no podrá ser inferior a cuatro meses.

De resolver en un sentido u otro, petición principal o subsidiaria:

4. Condenar a la demandada a devolver a mi representada todas las cantidades que,

como ingresos por el arrendamiento de la vivienda y anexos, haya abonado desde el

momento en que hubiera podido hacer efectiva la adquisición del inmueble y por causas imputables a VIVIENDA ASEQUIBLE no pudo, es decir, desde el 15 de abril de

2021."

Aunque, igualmente en la demanda, se alega, como fundamento de las pretensiones de la demandante, que:

"El Reglamento de Adjudicación de las viviendas en régimen de alquiler con protección oficial en el municipio de Sant Feliu de Llobregat, de 6 de octubre de 2010, aplicable a este edificio establece en su artículo 20.1, lo siguiente:

"un cop finalitzi el contracte de lloguer i sempre que h'hagi exhaurit el termini de qualificació, s'oferirà als arrendataris la compra de l'habitatge per un preu inferior al preu máxim de venda establert a la qualificació definitiva d'HPO, sens perjudici del drets d'opcio i retracte que per normativa o conveni corresponen a l'admisnistració pública autonómica o en local corresponent""

Igualmente, se alega en la demanda:

"Con el fin de proceder al arrendamiento de las viviendas, entre ellas la de mi representada, bajo el régimen de protección oficial otorgado la demandada en virtud del convenio de colaboración suscrito entonces con FOMENT INMOBILIARI ASSEQUIBLE, S.L. con el Ajuntament de Sant Feliu de Llobregat se convino un Reglamento de obligado cumplimiento, con el objeto de "regular tots els aspectos relatius a l' adjudicació d' habitatges en règim de lloguer de protección oficial"

Asimismo, se alega en la demanda que:

"si bien en la renovación del contrato de alquiler a mi representada en fecha 31 de mayo de 2016, no se recoge la opción de compra, debe respetarse las condiciones establecidas por el Reglament de Adjudicación de 6 de octubre de 2.010 que se mantenía vigente. En este sentido, es de señalar que conforme la Disposición General "Vint-i cinque" i modificaciones del Reglament, en sus apartados 1, 1.2 se indica que: "Aquest Reglament formará part del clausurat del contracte de arrendament i els arrendataris l'hauran de cumplir obligartoriament" i "En tot allò que no preveu aquest Reglament serán d' aplicacio les disposición del contracte. En el seu defecte, serán de apicació les disposicions legals aplicables, en especial la Llei d?Arrendaments Urbans."

"Por cuanto se ha expuesto, de la lectura conjunta y conexa del contrato inicial de arrendamiento y del Reglament de Adjudicació de las viviendas de protección oficial en el Municipio de Sant Feliu de LLobregat (en su versión original) contiene una verdadera opción de compra a favor de mi representada, aun cuando se le denomine como OFERIMENT DE LA POSSIBILITAT DE COMPRAR EL PRESNET HABITATGE I ANEX y, esa interpretación, como decimos, es la que resulta del clausulado del contrato y del Reglament de Adjudicación".

Por lo que, el conjunto orgánico de la demanda permite concluir que la pretensión de la demandante encuentra su fundamento en la oferta de compra del Reglamento de Adjudicación, de 6 de octubre de 2010, que entiende la parte demandante que forma parte del clausulado del contrato de arrendamiento de 31 de mayo de 2016, aunque no se mencione expresamente, a diferencia del anterior contrato de arrendamiento, de 25 de mayo de 2011, concertado entre ambas partes, en el que sí aparecía recogida expresamente.

En la sentencia de primera instancia, se declara la validez y vigencia de la cláusula de oferta de compra de acuerdo con el Reglamento de Adjudicación de aplicación al contrato suscrito entre las partes en el año 2016, y se condena a la demandada a pasar por tal pronunciamiento y a ofrecer a la actora, con efectos de 31 de mayo de 2021, la compra de la vivienda sita en DIRECCION000 de Sant Feliu de Llobregat y sus anexos objeto del procedimiento, libre de cargas por un precio inferior al precio máximo de venta establecido en la calificación definitiva de VPO obligando a la demandada a que, una vez renunciada la adquisición preferente o retracto por parte de las administraciones autonómica o local, otorgue la escritura pública de compraventa en un periodo de tiempo suficiente, para que la compradora puedan obtener la financiación para la adquisición del inmueble, periodo este que no podrá ser inferior a cuatro meses.

En consecuencia, no es posible apreciar, en el presente caso, la incongruencia y las demás infracciones procesales denunciadas por la demandada apelante, siendo la sentencia de primera instancia congruente con las pretensiones de la demandante, habiendo tenido oportunidad las partes de formular alegaciones y proponer prueba en el curso del proceso acerca de las cuestiones planteadas, por lo que no es posible apreciar la indefensión igualmente denunciada por la demandada apelante, por lo que procede la desestimación del motivo de la apelación.

TERCERO.- Error en la valoración de la prueba. Modificaciones del Reglamento de Adjudicación

Apela, además, la demandada Inmo Criteria Arrendamiento III, S.L.U. la sentencia de primera instancia alegando, con carácter subsidiario, para el caso de desestimación del motivo anterior, el error en la valoración de la prueba al no haber tenido en cuenta la sentencia la posibilidad de modificación del Reglamento; que la actora pudo conocer la modificación; y la concurrencia de causas que justifican la modificación.

Centrado así el motivo de la apelación, es lo cierto es que en la sentencia de primera instancia se ha tenido en cuenta que el Reglamento de Adjudicación de 2010 fue modificado posteriormente, aunque, por las pruebas practicadas, se concluye que es aplicable el Reglamento de 2010, y no sus modificaciones posteriores.

En concreto, en la sentencia de primera instancia se dice que:

"En la versión del año 2010 de dicho Reglamento se contempla el deber de la propiedad de ofrecer la compra de los inmuebles a los arrendatarios, disponiendo la estipulación 20ª.1 (referida a las condiciones generales del contrato de arrendamiento en su último párrafo):

"Un cop finalitzat el contracte de lloguer i sempre que s'hagi exhaurit el termini de qualificació, s'oferirà als arrendataris la compra de l'habitatge per un preu inferior al preu màxim de venda establert a la qualificació definitiva d'H.P.O., sens perjudici dels drets d'opció i retracte que per normativa o conveni responen a l'administració pública autonòmica o en local competent".

Se argumenta que tal previsión no está contemplada en otra versión del Reglamento posterior de fecha 31-01-2021, aportada como doc.9 de la demanda, pero no se acredita en qué momento se eliminó tal previsión, que no resulta de las disposiciones adicionales en las que se reflejan las sucesivas modificaciones llevadas a cabo desde el año 2018. En cualquier caso, la primera modificación consta que fue en el año 2018, con lo que a la firma del segundo contrato en el año 2016 la versión del Reglament también sería la del año 2010. En este sentido se aporta también el Acuerdo de la Junta de Portavoces del Pleno del Ayuntamiento de Sant Feliu de Llobregat (doc.5 de la demanda) en el que se indica la vigencia del Reglament del año 2010 en los contratos celebrados en el año 2016.

Por otro lado, la posibilidad de modificar el Reglament estaba contemplada para los casos de adaptación a las exigencias derivadas de cambios de normativa, casos en que así lo requiriese la Administración, cambios sociales, o circunstancias no previstas o extraordinarias que aconsejasen la modificación del texto, lo que no justificaría la eliminación de la estipulación relativa al ofrecimiento de compra.

De lo anterior resulta que, estando previsto que el Reglament d'Adjudicació "formará parte del clausulado del contrato de arrendamiento" (punto 25), y constando que en la versión aplicable tanto al contrato del año 2011 como al del 2016 se contemplaba que una vez finalizado el contrato de arrendamiento, y siempre que se hubiera extinguido el plazo de calificación, se ofrecería a los arrendatarios la compra de la vivienda por un precio de compra inferior al precio máximo de venta establecido en la calificación definitiva de VPO, debe concluirse que existía la obligación de la propiedad de realizar el ofrecimiento de compra en virtud de lo pactado una vez se dieran las condiciones para ello, lo que exigía que se hubiese agotado el periodo de 10 años de calificación del régimen de protección oficial y que hubiese concluido el arrendamiento, lo que no sucedió en el caso de la Sra. María Milagros hasta la finalización del contrato de arrendamiento del año 2016, en el año 2021.".

Por lo que no es posible apreciar error en la valoración de la prueba en la sentencia de primera instancia por cuanto se admite probado que hubo modificaciones en el Reglamento de Adjudicación, aunque se concluye que el contrato de arrendamiento de 31 de mayo de 2016 se integra con el Reglamento de Adjudicación de 6 de octubre de 2010, por no haber constancia de cualquier modificación, anterior a la celebración del segundo contrato de arrendamiento, en la que se suprimiera la oferta de compra.

Por el contrario, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como hecho positivo y extintivo, correspondía a la parte demandada la prueba de la existencia de un Reglamento de Adjudicación, en una redacción posterior, que suprimiera la oferta de compra, y que debiera integrarse en el clausulado del contrato de arrendamiento de 31 de mayo de 2016, lo cual no puede estimarse que haya probado la demandada apelante.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación de la parte demandada.

CUARTO.- Restitución de rentas desde 31 de mayo de 2021 por el ejercicio de la opción de compra

Apela, además, la demandada Inmo Criteria Arrendamiento III, S.L.U. la sentencia de primera instancia alegando el error en la valoración de la prueba, y en la interpretación de la normativa de protección oficial, respecto de la condena a restituir las rentas abonadas desde el 31 de mayo de 2021.

Alega la demandada apelante el abuso de derecho y el enriquecimiento injusto de la demandante por continuar ocupando la vivienda después de la terminación del régimen de protección oficial el 15 de abril de 2021, y después de la extinción de la duración pactada del arrendamiento 31 de mayo de 2021.

Centrado así el motivo de la apelación, es lo cierto que, para que pueda aplicarse la doctrina del enriquecimiento sin causa, es doctrina reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 1996 , 29 de octubre de 2003 , y 27 de septiembre de 2004 ( RJA 9218/1996 , 7952/2003 , y 6184/2004 ) que para que se produzca el enriquecimiento injusto se exige la concurrencia de los requisitos del efectivo empobrecimiento de la parte actora; el correlativo enriquecimiento de la parte demandada a costa de aquélla; y la inexistencia de una causa justa, por la que ha de entenderse aquella situación jurídica que autorice al beneficiario de un bien a recibirlo, bien por disposición legal o porque se ha dado un negocio jurídico válido y eficaz.

Por lo que ( Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de enero de 1991, 23 de marzo de 1992, 12 de diciembre de 2000, y 7 de junio de 2004; RJA 101/1991, 2277/1992, 10437/2000, y 3987/2004), no es posible aplicar la doctrina del enriquecimiento sin causa cuando se adquiere una utilidad en virtud de un contrato que no ha sido invalidado, o en virtud del ejercicio sin abuso de un legítimo derecho, o de una sentencia que lo estima procedente en derecho.

En este caso no es posible apreciar el enriquecimiento injusto denunciado por la demandada apelante, por cuanto, por el ejercicio de la opción de compra la demandante adquiere la propiedad, se extingue el arrendamiento y, por consiguiente, cesa la obligación de seguir pagando rentas.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 1992, y 24 de junio de 1993 ( RJA 815/1992, y 5382/1993) que, ejercitada debidamente la opción, queda perfeccionado el contrato de compraventa, sometido a su propia regulación de los artículos 1445 y ss del Código Civil, en los que se incluye el artículo 1450, que mantiene desde luego la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, de modo que en cuanto al requisito del pago o la consignación del precio se trata de una condición, en principio no exigida, salvo que esa sea la intención contractual de las partes, manifestada en una cláusula clara y terminante.

Por el contrario, en caso de que no se ejercitara la opción de compra la demandante continuaría obligada a pagar rentas, en tal concepto, o en el de indemnización por la continuación en la ocupación del inmueble.

En este sentido, en la sentencia de primera instancia se razona que:

"Por último, y respecto a la solicitud de que se condene a la demandada devolver todas las cantidades que, como ingresos por el arrendamiento de la vivienda y anexos, haya abonado desde el momento en que hubiera podido hacer efectiva la adquisición del inmueble, que como se ha dicho sería a partir del 31 de mayo de 2021, tal y como se resolvió por la AP, Sección 4, 253/2023 de 24 de abril , se entiende que procedería tal restitución únicamente para el caso de que la actora haga uso de la opción de compra, pues de lo contrario las sumas satisfechas desde entonces tendrían la consideración de indemnización por el uso del inmueble.

Por ello debe acordarse de que, de llegar las operaciones a buen término, se deberá restituir lo abonado desde el 31 de mayo de 2021 como monto equivalente al de renta y hasta que se formalice la escritura de compraventa, y en el caso de no producirse la compraventa (por las causas que fueren y salvo que las mismas fueren imputables a la propiedad) el monto abonado por cantidad equivalente a renta no será reembolsable.".

En el mismo sentido, se ha pronunciado la Sentencia nº 253/2023, de 24 de abril, de la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictada en el rollo de apelación nº 97/23 , en un supuesto de hecho idéntico al que es objeto de los presentes autos, la cual concluye que: "Caso de que una vez finalizada la vigencia del contrato de arrendamiento no llegare a producirse la compraventa (por las causas que fueren y salvo que las mismas fueren imputables a la propiedad), el monto abonado por cantidad equivalente a renta no será reembolsable, ya que caso contrario se generaría una situación de enriquecimiento sin causa por parte de quienes fueron arrendatarios, pues habrían ocupado un inmueble sin abonar contraprestación por ello".

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación

QUINTO.- Motivación en relación con la oferta de compra de 30 de junio de 2022

Apela, además, la demandada Inmo Criteria Arrendamiento III, S.L.U. la sentencia de primera instancia alegando la infracción del artículo 218.1 y 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por la falta de motivación, e incongruencia extra petitade la sentencia, por cuanto, en el acto de la audiencia previa, se introdujo como hecho nuevo que la demandada hizo ofrecimiento de compra a la demandante, en fecha 30 de junio de 2022 ; y la sentencia de instancia se limita a decir (cuarto párrafo de la pág. 6 de la sentencia) que efectivamente consta que la demandada remitió una comunicación a la actora admitiendo la realización de una oferta de adquisición; pero nada dice respecto de la incidencia que dicho hecho nuevo tiene en la condena de la demandada a la devolución de las rentas que, subsidiariamente, debiera limitarse al período comprendido entre el 1 de junio de 2021 y el 30 de junio de 2022, o que no procede la devolución de renta alguna a la actora.

Centrado así el motivo de la apelación, en relación con la motivación de las resoluciones judiciales, es doctrina comúnmente admitida desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de septiembre de 2003 (RJA 6447/2003) que la motivación no alcanza a responder exhaustivamente a todas las cuestiones y argumentos expresados por las partes, sino al razonamiento adecuado a la decisión que se toma, de modo que no es necesario un razonamiento exhaustivo y pormenorizado sobre todas las alegaciones y opiniones de las partes, ni todos los aspectos y perspectivas que las misma puedan tener de la cuestión que se decide, pues resulta suficiente que se exprese la razón causal del fallo, consistente en el proceso lógico-jurídico que sirve de soporte a la decisión, lo que no es obstáculo incluso a la parquedad o brevedad de los razonamientos si permiten conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión.

Por otro lado, de acuerdo con los artículos 410 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la sentencia debe resolver en función del estado de las cosas en el momento de la producción de los efectos de la litispendencia, que es el momento de la presentación de la demanda, sin que deban tenerse en cuenta en la sentencia las innovaciones que, después de iniciado el juicio, introduzcan las partes o terceros en el estado de las cosas que hubiere dado origen a la demanda, excepto si la innovación privare definitivamente de interés legítimo las pretensiones que se hubieran deducido en la demanda, por haber sido satisfechas extraprocesalmente o por cualquier otra causa, lo cual no consta en el presente caso.

Por el contrario, resulta de las alegaciones conformes de las partes, y la prueba documental que, en las comunicaciones de la demandada de 30 de junio y 5 de agosto de 2022, se hace la oferta de adquisición como elección voluntaria de la demandada, entendiendo que no tiene ninguna obligación legal o contractual, en contradicción con las pretensiones de la demandante que constituyen el objeto de los presentes autos.

En la sentenciade primera instancia se hace constar que, con fecha 5 de septiembre de 2022 , la demandada remitió una comunicación a la actora admitiendo la realización de una oferta de adquisición; pero manteniendo que lo hacía por decisión voluntaria en tanto no estaba obligada a ello, "por lo que sí procede hace un pronunciamiento expreso relativo a la existencia y vinculación de la obligación de ofrecer la compra del inmueble en los términos señalados en el Reglament d'Adjudicació."

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación.

SEXTO.- Costas de primera instancia

Apela, por último, la demandada Inmo Criteria Arrendamiento III, S.L.U. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que acuerda la imposición de las costas a la parte demandada por la estimación sustancial de la pretensión subsidiaria de la demanda, solicitando la demandada apelante su no imposición, por la desestimación de la pretensión principal de descuento del precio de compra de los pisos arrendados del 60% de las rentas abonadas en concepto de arrendamiento; por el reconocimiento del derecho a la devolución de las rentas desde el 31 de mayo de 2021, y no desde el 15 de abril de 2021 solicitado en la demanda: o por la complejidad del asunto, concurriendo serias dudas de derecho.

Centrado así el motivo de la apelación en cuanto a las costas, es doctrina comúnmente admitida desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1988, 26 de junio de 1990, y 4 de julio de 1997( RJA 1559/1988, 4896/1990, y 5845/1997), que la condena en costas atiende no sólo a la sanción de una conducta procesal, sino a satisfacer el principio de tutela judicial efectiva, que exige que los derechos no se vean mermados por la necesidad de acudir a los tribunales para su reconocimiento, de modo que el pago de las costas, aun solamente de las suyas, es un gravamen que en justicia no debe soportar quien se ve obligado a presentar una demanda, representado por procurador y asistido de abogado, para defender su derecho, debiendo por el contrario soportar las costas quien fue el causante de los daños que, en definitiva, se originaron por su proceder contrario al cumplimiento de la obligación a su cargo.

Este principio de vencimiento objetivo, acogido por el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, supone que las costas de la primera instancia en los procesos declarativos deben imponerse a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.

En este sentido, es doctrina constante y reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1993, 30 de mayo de 1994, 15 de marzo de 1997, y 27 de septiembre de 2005 ( RJA 9143/1993, 3765/1994, 1977/1997, y 6860/2005) que tampoco se excluye el vencimiento del actor si lo que se estima es una petición alternativa o subsidiaria, por cuanto al oponerse totalmente la parte demandada a la estimación de la demanda sin aceptar ser deudora por cantidad alguna, determinó la necesidad de que se siguiera todo el proceso en su contra, situación que posiblemente no se habría producido si hubiera aceptado la pretensión formulada de modo subsidiario.

Por el contrario, de acuerdo con el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando es parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte debe abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, con la única excepción legalmente prevista de que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad, a la cual se añade la excepción, de creación doctrinal desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de julio de 1997, y 17 de julio de 2003 ( RJA 5845/1997, y 4784/2003), de que la resolución fuera sustancialmente estimatoria de las pretensiones de las partes.

En este caso, en el que no se han planteado importantes dudas de hecho o de derecho, la sentencia de primera instancia es sustancialmente estimatoria de las pretensiones de la demandante por cuanto, únicamente, en la determinación del precio de la compraventa, acogiendo la pretensión subsidiaria, se desestima la pretensión principal de descuento en concepto de pagos anticipados del 60% de las rentas abonadas durante el periodo de alquiler correspondiente al régimen general de calificación definitiva de protección oficial del inmueble, en aplicación del art. 11.4 Decreto 13/2010, de 2 de febrero, por cuanto no puede concluirse que la vivienda tenga la calificación de vivienda de protección oficial destinada a alquiler con opción de compra, en tanto en el Reglamento de Adjudicación y en los contratos de arrendamiento, se señala que se trata de viviendas en régimen de alquiler, y en la calificación definitiva de VPO se hace constar como régimen de uso Alquiler 10 años Régimen General; y, en cuanto al ofrecimiento de compra, se entiende que debe realizarse una vez extinguido, tanto el plazo de calificación, el 15 de abril de 2021, como el contrato de arrendamiento, el 31 de mayo de 2021, por lo que el ofrecimiento de compra deberá hacerse con efectos 31 de mayo de 2021.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo y, por consiguiente, la desestimación del recurso de apelación de la parte demandada.

SÉPTIMO.- Costas de segunda instancia

De acuerdo con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la imposición a la parte apelante de las costas de la segunda instancia.

OCTAVO.- Depósito

De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.9 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la pérdida del depósito para recurrir por la parte demandada apelante.

PRIMERO.- Omisión de pronunciamientos impugnados en el primer motivo de la apelación

Apela la demandada Inmo Criteria Arrendamiento III, S.L.U. la sentencia de primera instancia alegando, como primer motivo de la apelación, con carácter general, la procedencia de la revisión en la segunda instancia de la valoración de la prueba en primera instancia, lo cual nadie discute, sin impugnar la demandada apelante ningún concreto pronunciamiento de la sentencia de primera instancia, en infracción del artículo 458.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según el cual:

"En la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación, además de citar la resolución apelada y los pronunciamientos que impugna".

En este sentido, en los términos de la Sentencia del Tribunal Supremo nº 646/2023, de 3 de mayo (RJ 3035/2023), en el recurso de apelación rige la regla latina tantum devolutum quantum apellatum(se transfiere lo que se apela), que impone al tribunal provincial conocer tan solo de aquellas cuestiones que le han sido planteadas en el recurso de apelación como establece el artículo 465.5 LEC, que no deja de ser otra cosa que una proyección del principio de congruencia en segunda instancia ( Sentencias del Tribunal Supremo 306/2020, de 16 de junio; 611/2021, de 20 de septiembre; 341/2022, de 3 de mayo; y 338/2023, de 1 de marzo; así como SSTC 143/1988, de 12 de julio, y 19/1992, de 14 de febrero), y que constituye, además, una manifestación del principio dispositivo que rige el proceso civil ( Sentencias del Tribunal Supremo 533/2009, de 30 de junio; 621/2010, de 13 de octubre; 197/2016, de 30 de marzo; y 338/2023, de 1 de marzo).

SEGUNDO.- Incongruencia extra petita

Apela la demandada Inmo Criteria Arrendamiento III, S.L.U. la sentencia de primera instancia alegando la incongruencia extra petita de la sentencia al pronunciarse sobre cuestiones no solicitadas; la infracción del artículo 412 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sobre la alteración del objeto del proceso; y la interdicción de la mutatio libelliy del principio dispositivo, alegando indefensión.

En concreto, alega la demandada apelante que la sentencia de instancia estima la demanda no sobre la base de aquello interesado por la actora, esto es, que se obligue a la demandada a ofrecer la adquisición de la vivienda arrendada en cumplimiento de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito en el año 2011, sino sobre la base de un pretendido compromiso asumido por el Reglamento de adjudicación de la promoción de viviendas, de octubre de 2010, que se declara incorporado al contrato de arrendamiento suscrito en el año 2016, cuestión ésta que, entiende la demandada apelante, en ningún caso alegó la actora.

Centrado así el motivo de la apelación, es doctrina constante y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 2000,y 28 de febrero de 2003; RJA 281/2000,y 2154/2003) que el principio de congruencia proclamado en el artículo 218 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que en su modalidad omisiva tiene trascendencia constitucional, por entrañar una infracción del artículo 120.3 de la Constitución, y también una conculcación del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva que consagra el artículo 24.1 de la Constitución, exige inexcusablemente que toda sentencia resuelva absolutamente todas las cuestiones debatidas en el proceso, dando a cada una de ellas la respuesta suficientemente razonada o motivada que sea procedente, por cuanto es doctrina constitucional pacífica y consolidada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2004;RJA 1/2004) que el artículo 24.1 de la Constitución garantiza a todos los ciudadanos su derecho a obtener una respuesta judicial motivada, razonable, y congruente con su pretensión.

Es igualmente doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2006; RJA 8083/2006) que se produce incongruencia extra petitumcuando se resuelve sobre algo no pedido, no ya aplicando normas no alegadas, que podría responder al principio iura novit curia,sino partiendo de pretensión distinta a la ejercitada y apoyándose en supuesto de hecho no alegado.

Es doctrina constante y reiterada ( Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2000, de 10 de julio, y Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2006; RTC 182/2000, y RJA 3198/2006) que la incongruencia por exceso o extra petitumes un vicio procesal que se produce cuando el órgano judicial concede algo no pedido, o se pronuncia sobre una pretensión que no fue oportunamente deducida por los litigantes, e implica un desajuste o inadecuación entre el fallo o la parte dispositiva de la resolución judicial y los términos en que las partes formularon sus pretensiones en el proceso. En tal aspecto constituye siempre una infracción del principio dispositivo y de aportación de las partes que impide al juzgador, en el proceso civil, pronunciarse sobre aquellas peticiones que no fueron esgrimidas por las partes, a quienes se atribuye legalmente la calidad de verdaderos domini litis,y conformar el objeto del debate o thema decidendi,y el alcance del pronunciamiento judicial.

Aunque, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de abril de 2004;RJA 2053/2004) que para determinar la congruencia se ha de acudir al examen comparativo de lo postulado por las partes, y los términos del fallo, estando autorizado el órgano jurisdiccional para hacer un ajuste razonable y sustancial con los pedimentos de los que litigan, siempre que no se produzca una alteración de la causa de pedir, ni una sustitución de las cuestiones debatidas por otras, guardando el suficiente acatamiento de la sustancia de lo solicitado, aunque ello requiera una exacta identidad, ni una literal concordancia, ni mucho menos alcance a los razonamientos empleados por las partes, aplicando adecuadamente el derecho pertinente, sin necesidad de someterse a una rigurosa literalidad.

En el presente caso, en la demanda presentada por la demandante Sra. María Milagros contra la demandada Inmo Criteria Arrendamiento III, S.L.U., antes Vivienda Asequible Arrendamientos y Servicios S.L.U., se solicitaba en el suplico de la demanda una sentencia por la que se declarara:

"1. LA PLENA VALIDEZ Y VIGENCIA DE LA CLÁUSULA DE OPCIÓN DE COMPRA U OFERTA DE COMPRA OBLIGATORIA INSERTADA EN EL CONTRATO DE 25 DE MAYO DE 2011, QUE DICE TEXTUALMENTE "En el moment en que finalitzi el periode especificat a la manifestació primera del present contracte i sens perjudici dels drets d'opcio i retracte que, per normativa o conveni, podrien correspondre en el seu cas a l'administració pública autonómica o ens local competent, l'arrendadora oferirà a l'arrendataria la possibilitat de comprar el present habitatge i annex".

2. Condenar a VIVIENDA ASEQUIBLE ARRENDAMIENTOS I SERVICIOS, S.L. U. a pasar por tal pronunciamiento y que con efectos de 15 de abril de 2021 a ofrecer a mi representada la compra de la vivienda sita en DIRECCION000 de Sant Feliu de Llobregat y sus anexos plaza de aparcamiento y trastero objeto del procedimiento, libre de cargas y por un precio inferior al precio máximo de venta establecido en la calificación definitiva de VPO. descontando, en concepto de pagos anticipados, el 60% de las rentas abonadas durante el periodo de alquiler correspondiente al régimen general de calificación definitiva de protección oficial del inmueble ( art. 11.4 Decreto 13/2010, de 2 de febrero ), obligando a la demandada a, que una vez renunciada la adquisición preferente o retracto por parte de las administraciones autonómica o local, a otorgar la escritura pública de compraventa en un periodo de tiempo suficiente, para que los compradores puedan obtener la financiación para la adquisición de los inmuebles, periodo este que no podrá ser inferior a cuatro meses.

3. SUBSIDIARIAMENTE, en términos similares al petitum o precedente, condene a VIVIENDA ASEQUIBLE ARRENDAMIENTOS I SERVICIOS, S.L. U. a pasar por tal pronunciamiento y que con efectos de 15 de abril de 2021, a OFRECER a mi representada la compra de la vivienda sita en DIRECCION000 de Sant Feliu de Llobregat y sus anexos objeto del procedimiento, libre de cargas por un precio inferior al precio máximo de venta establecido en la cualificación definitiva de VPO obligando a la demandada a, que una vez renunciada la adquisición preferente o retracto por parte de las administraciones autonómica o local, a otorgar la escritura pública de compraventa en un periodo de tiempo suficiente, para que los compradores puedan obtener la financiación para la adquisición de los inmuebles, periodo este que no podrá ser inferior a cuatro meses.

De resolver en un sentido u otro, petición principal o subsidiaria:

4. Condenar a la demandada a devolver a mi representada todas las cantidades que,

como ingresos por el arrendamiento de la vivienda y anexos, haya abonado desde el

momento en que hubiera podido hacer efectiva la adquisición del inmueble y por causas imputables a VIVIENDA ASEQUIBLE no pudo, es decir, desde el 15 de abril de

2021."

Aunque, igualmente en la demanda, se alega, como fundamento de las pretensiones de la demandante, que:

"El Reglamento de Adjudicación de las viviendas en régimen de alquiler con protección oficial en el municipio de Sant Feliu de Llobregat, de 6 de octubre de 2010, aplicable a este edificio establece en su artículo 20.1, lo siguiente:

"un cop finalitzi el contracte de lloguer i sempre que h'hagi exhaurit el termini de qualificació, s'oferirà als arrendataris la compra de l'habitatge per un preu inferior al preu máxim de venda establert a la qualificació definitiva d'HPO, sens perjudici del drets d'opcio i retracte que per normativa o conveni corresponen a l'admisnistració pública autonómica o en local corresponent""

Igualmente, se alega en la demanda:

"Con el fin de proceder al arrendamiento de las viviendas, entre ellas la de mi representada, bajo el régimen de protección oficial otorgado la demandada en virtud del convenio de colaboración suscrito entonces con FOMENT INMOBILIARI ASSEQUIBLE, S.L. con el Ajuntament de Sant Feliu de Llobregat se convino un Reglamento de obligado cumplimiento, con el objeto de "regular tots els aspectos relatius a l' adjudicació d' habitatges en règim de lloguer de protección oficial"

Asimismo, se alega en la demanda que:

"si bien en la renovación del contrato de alquiler a mi representada en fecha 31 de mayo de 2016, no se recoge la opción de compra, debe respetarse las condiciones establecidas por el Reglament de Adjudicación de 6 de octubre de 2.010 que se mantenía vigente. En este sentido, es de señalar que conforme la Disposición General "Vint-i cinque" i modificaciones del Reglament, en sus apartados 1, 1.2 se indica que: "Aquest Reglament formará part del clausurat del contracte de arrendament i els arrendataris l'hauran de cumplir obligartoriament" i "En tot allò que no preveu aquest Reglament serán d' aplicacio les disposición del contracte. En el seu defecte, serán de apicació les disposicions legals aplicables, en especial la Llei d?Arrendaments Urbans."

"Por cuanto se ha expuesto, de la lectura conjunta y conexa del contrato inicial de arrendamiento y del Reglament de Adjudicació de las viviendas de protección oficial en el Municipio de Sant Feliu de LLobregat (en su versión original) contiene una verdadera opción de compra a favor de mi representada, aun cuando se le denomine como OFERIMENT DE LA POSSIBILITAT DE COMPRAR EL PRESNET HABITATGE I ANEX y, esa interpretación, como decimos, es la que resulta del clausulado del contrato y del Reglament de Adjudicación".

Por lo que, el conjunto orgánico de la demanda permite concluir que la pretensión de la demandante encuentra su fundamento en la oferta de compra del Reglamento de Adjudicación, de 6 de octubre de 2010, que entiende la parte demandante que forma parte del clausulado del contrato de arrendamiento de 31 de mayo de 2016, aunque no se mencione expresamente, a diferencia del anterior contrato de arrendamiento, de 25 de mayo de 2011, concertado entre ambas partes, en el que sí aparecía recogida expresamente.

En la sentencia de primera instancia, se declara la validez y vigencia de la cláusula de oferta de compra de acuerdo con el Reglamento de Adjudicación de aplicación al contrato suscrito entre las partes en el año 2016, y se condena a la demandada a pasar por tal pronunciamiento y a ofrecer a la actora, con efectos de 31 de mayo de 2021, la compra de la vivienda sita en DIRECCION000 de Sant Feliu de Llobregat y sus anexos objeto del procedimiento, libre de cargas por un precio inferior al precio máximo de venta establecido en la calificación definitiva de VPO obligando a la demandada a que, una vez renunciada la adquisición preferente o retracto por parte de las administraciones autonómica o local, otorgue la escritura pública de compraventa en un periodo de tiempo suficiente, para que la compradora puedan obtener la financiación para la adquisición del inmueble, periodo este que no podrá ser inferior a cuatro meses.

En consecuencia, no es posible apreciar, en el presente caso, la incongruencia y las demás infracciones procesales denunciadas por la demandada apelante, siendo la sentencia de primera instancia congruente con las pretensiones de la demandante, habiendo tenido oportunidad las partes de formular alegaciones y proponer prueba en el curso del proceso acerca de las cuestiones planteadas, por lo que no es posible apreciar la indefensión igualmente denunciada por la demandada apelante, por lo que procede la desestimación del motivo de la apelación.

TERCERO.- Error en la valoración de la prueba. Modificaciones del Reglamento de Adjudicación

Apela, además, la demandada Inmo Criteria Arrendamiento III, S.L.U. la sentencia de primera instancia alegando, con carácter subsidiario, para el caso de desestimación del motivo anterior, el error en la valoración de la prueba al no haber tenido en cuenta la sentencia la posibilidad de modificación del Reglamento; que la actora pudo conocer la modificación; y la concurrencia de causas que justifican la modificación.

Centrado así el motivo de la apelación, es lo cierto es que en la sentencia de primera instancia se ha tenido en cuenta que el Reglamento de Adjudicación de 2010 fue modificado posteriormente, aunque, por las pruebas practicadas, se concluye que es aplicable el Reglamento de 2010, y no sus modificaciones posteriores.

En concreto, en la sentencia de primera instancia se dice que:

"En la versión del año 2010 de dicho Reglamento se contempla el deber de la propiedad de ofrecer la compra de los inmuebles a los arrendatarios, disponiendo la estipulación 20ª.1 (referida a las condiciones generales del contrato de arrendamiento en su último párrafo):

"Un cop finalitzat el contracte de lloguer i sempre que s'hagi exhaurit el termini de qualificació, s'oferirà als arrendataris la compra de l'habitatge per un preu inferior al preu màxim de venda establert a la qualificació definitiva d'H.P.O., sens perjudici dels drets d'opció i retracte que per normativa o conveni responen a l'administració pública autonòmica o en local competent".

Se argumenta que tal previsión no está contemplada en otra versión del Reglamento posterior de fecha 31-01-2021, aportada como doc.9 de la demanda, pero no se acredita en qué momento se eliminó tal previsión, que no resulta de las disposiciones adicionales en las que se reflejan las sucesivas modificaciones llevadas a cabo desde el año 2018. En cualquier caso, la primera modificación consta que fue en el año 2018, con lo que a la firma del segundo contrato en el año 2016 la versión del Reglament también sería la del año 2010. En este sentido se aporta también el Acuerdo de la Junta de Portavoces del Pleno del Ayuntamiento de Sant Feliu de Llobregat (doc.5 de la demanda) en el que se indica la vigencia del Reglament del año 2010 en los contratos celebrados en el año 2016.

Por otro lado, la posibilidad de modificar el Reglament estaba contemplada para los casos de adaptación a las exigencias derivadas de cambios de normativa, casos en que así lo requiriese la Administración, cambios sociales, o circunstancias no previstas o extraordinarias que aconsejasen la modificación del texto, lo que no justificaría la eliminación de la estipulación relativa al ofrecimiento de compra.

De lo anterior resulta que, estando previsto que el Reglament d'Adjudicació "formará parte del clausulado del contrato de arrendamiento" (punto 25), y constando que en la versión aplicable tanto al contrato del año 2011 como al del 2016 se contemplaba que una vez finalizado el contrato de arrendamiento, y siempre que se hubiera extinguido el plazo de calificación, se ofrecería a los arrendatarios la compra de la vivienda por un precio de compra inferior al precio máximo de venta establecido en la calificación definitiva de VPO, debe concluirse que existía la obligación de la propiedad de realizar el ofrecimiento de compra en virtud de lo pactado una vez se dieran las condiciones para ello, lo que exigía que se hubiese agotado el periodo de 10 años de calificación del régimen de protección oficial y que hubiese concluido el arrendamiento, lo que no sucedió en el caso de la Sra. María Milagros hasta la finalización del contrato de arrendamiento del año 2016, en el año 2021.".

Por lo que no es posible apreciar error en la valoración de la prueba en la sentencia de primera instancia por cuanto se admite probado que hubo modificaciones en el Reglamento de Adjudicación, aunque se concluye que el contrato de arrendamiento de 31 de mayo de 2016 se integra con el Reglamento de Adjudicación de 6 de octubre de 2010, por no haber constancia de cualquier modificación, anterior a la celebración del segundo contrato de arrendamiento, en la que se suprimiera la oferta de compra.

Por el contrario, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como hecho positivo y extintivo, correspondía a la parte demandada la prueba de la existencia de un Reglamento de Adjudicación, en una redacción posterior, que suprimiera la oferta de compra, y que debiera integrarse en el clausulado del contrato de arrendamiento de 31 de mayo de 2016, lo cual no puede estimarse que haya probado la demandada apelante.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación de la parte demandada.

CUARTO.- Restitución de rentas desde 31 de mayo de 2021 por el ejercicio de la opción de compra

Apela, además, la demandada Inmo Criteria Arrendamiento III, S.L.U. la sentencia de primera instancia alegando el error en la valoración de la prueba, y en la interpretación de la normativa de protección oficial, respecto de la condena a restituir las rentas abonadas desde el 31 de mayo de 2021.

Alega la demandada apelante el abuso de derecho y el enriquecimiento injusto de la demandante por continuar ocupando la vivienda después de la terminación del régimen de protección oficial el 15 de abril de 2021, y después de la extinción de la duración pactada del arrendamiento 31 de mayo de 2021.

Centrado así el motivo de la apelación, es lo cierto que, para que pueda aplicarse la doctrina del enriquecimiento sin causa, es doctrina reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 1996 , 29 de octubre de 2003 , y 27 de septiembre de 2004 ( RJA 9218/1996 , 7952/2003 , y 6184/2004 ) que para que se produzca el enriquecimiento injusto se exige la concurrencia de los requisitos del efectivo empobrecimiento de la parte actora; el correlativo enriquecimiento de la parte demandada a costa de aquélla; y la inexistencia de una causa justa, por la que ha de entenderse aquella situación jurídica que autorice al beneficiario de un bien a recibirlo, bien por disposición legal o porque se ha dado un negocio jurídico válido y eficaz.

Por lo que ( Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de enero de 1991, 23 de marzo de 1992, 12 de diciembre de 2000, y 7 de junio de 2004; RJA 101/1991, 2277/1992, 10437/2000, y 3987/2004), no es posible aplicar la doctrina del enriquecimiento sin causa cuando se adquiere una utilidad en virtud de un contrato que no ha sido invalidado, o en virtud del ejercicio sin abuso de un legítimo derecho, o de una sentencia que lo estima procedente en derecho.

En este caso no es posible apreciar el enriquecimiento injusto denunciado por la demandada apelante, por cuanto, por el ejercicio de la opción de compra la demandante adquiere la propiedad, se extingue el arrendamiento y, por consiguiente, cesa la obligación de seguir pagando rentas.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 1992, y 24 de junio de 1993 ( RJA 815/1992, y 5382/1993) que, ejercitada debidamente la opción, queda perfeccionado el contrato de compraventa, sometido a su propia regulación de los artículos 1445 y ss del Código Civil, en los que se incluye el artículo 1450, que mantiene desde luego la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, de modo que en cuanto al requisito del pago o la consignación del precio se trata de una condición, en principio no exigida, salvo que esa sea la intención contractual de las partes, manifestada en una cláusula clara y terminante.

Por el contrario, en caso de que no se ejercitara la opción de compra la demandante continuaría obligada a pagar rentas, en tal concepto, o en el de indemnización por la continuación en la ocupación del inmueble.

En este sentido, en la sentencia de primera instancia se razona que:

"Por último, y respecto a la solicitud de que se condene a la demandada devolver todas las cantidades que, como ingresos por el arrendamiento de la vivienda y anexos, haya abonado desde el momento en que hubiera podido hacer efectiva la adquisición del inmueble, que como se ha dicho sería a partir del 31 de mayo de 2021, tal y como se resolvió por la AP, Sección 4, 253/2023 de 24 de abril , se entiende que procedería tal restitución únicamente para el caso de que la actora haga uso de la opción de compra, pues de lo contrario las sumas satisfechas desde entonces tendrían la consideración de indemnización por el uso del inmueble.

Por ello debe acordarse de que, de llegar las operaciones a buen término, se deberá restituir lo abonado desde el 31 de mayo de 2021 como monto equivalente al de renta y hasta que se formalice la escritura de compraventa, y en el caso de no producirse la compraventa (por las causas que fueren y salvo que las mismas fueren imputables a la propiedad) el monto abonado por cantidad equivalente a renta no será reembolsable.".

En el mismo sentido, se ha pronunciado la Sentencia nº 253/2023, de 24 de abril, de la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictada en el rollo de apelación nº 97/23 , en un supuesto de hecho idéntico al que es objeto de los presentes autos, la cual concluye que: "Caso de que una vez finalizada la vigencia del contrato de arrendamiento no llegare a producirse la compraventa (por las causas que fueren y salvo que las mismas fueren imputables a la propiedad), el monto abonado por cantidad equivalente a renta no será reembolsable, ya que caso contrario se generaría una situación de enriquecimiento sin causa por parte de quienes fueron arrendatarios, pues habrían ocupado un inmueble sin abonar contraprestación por ello".

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación

QUINTO.- Motivación en relación con la oferta de compra de 30 de junio de 2022

Apela, además, la demandada Inmo Criteria Arrendamiento III, S.L.U. la sentencia de primera instancia alegando la infracción del artículo 218.1 y 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por la falta de motivación, e incongruencia extra petitade la sentencia, por cuanto, en el acto de la audiencia previa, se introdujo como hecho nuevo que la demandada hizo ofrecimiento de compra a la demandante, en fecha 30 de junio de 2022 ; y la sentencia de instancia se limita a decir (cuarto párrafo de la pág. 6 de la sentencia) que efectivamente consta que la demandada remitió una comunicación a la actora admitiendo la realización de una oferta de adquisición; pero nada dice respecto de la incidencia que dicho hecho nuevo tiene en la condena de la demandada a la devolución de las rentas que, subsidiariamente, debiera limitarse al período comprendido entre el 1 de junio de 2021 y el 30 de junio de 2022, o que no procede la devolución de renta alguna a la actora.

Centrado así el motivo de la apelación, en relación con la motivación de las resoluciones judiciales, es doctrina comúnmente admitida desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de septiembre de 2003 (RJA 6447/2003) que la motivación no alcanza a responder exhaustivamente a todas las cuestiones y argumentos expresados por las partes, sino al razonamiento adecuado a la decisión que se toma, de modo que no es necesario un razonamiento exhaustivo y pormenorizado sobre todas las alegaciones y opiniones de las partes, ni todos los aspectos y perspectivas que las misma puedan tener de la cuestión que se decide, pues resulta suficiente que se exprese la razón causal del fallo, consistente en el proceso lógico-jurídico que sirve de soporte a la decisión, lo que no es obstáculo incluso a la parquedad o brevedad de los razonamientos si permiten conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión.

Por otro lado, de acuerdo con los artículos 410 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la sentencia debe resolver en función del estado de las cosas en el momento de la producción de los efectos de la litispendencia, que es el momento de la presentación de la demanda, sin que deban tenerse en cuenta en la sentencia las innovaciones que, después de iniciado el juicio, introduzcan las partes o terceros en el estado de las cosas que hubiere dado origen a la demanda, excepto si la innovación privare definitivamente de interés legítimo las pretensiones que se hubieran deducido en la demanda, por haber sido satisfechas extraprocesalmente o por cualquier otra causa, lo cual no consta en el presente caso.

Por el contrario, resulta de las alegaciones conformes de las partes, y la prueba documental que, en las comunicaciones de la demandada de 30 de junio y 5 de agosto de 2022, se hace la oferta de adquisición como elección voluntaria de la demandada, entendiendo que no tiene ninguna obligación legal o contractual, en contradicción con las pretensiones de la demandante que constituyen el objeto de los presentes autos.

En la sentenciade primera instancia se hace constar que, con fecha 5 de septiembre de 2022 , la demandada remitió una comunicación a la actora admitiendo la realización de una oferta de adquisición; pero manteniendo que lo hacía por decisión voluntaria en tanto no estaba obligada a ello, "por lo que sí procede hace un pronunciamiento expreso relativo a la existencia y vinculación de la obligación de ofrecer la compra del inmueble en los términos señalados en el Reglament d'Adjudicació."

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación.

SEXTO.- Costas de primera instancia

Apela, por último, la demandada Inmo Criteria Arrendamiento III, S.L.U. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que acuerda la imposición de las costas a la parte demandada por la estimación sustancial de la pretensión subsidiaria de la demanda, solicitando la demandada apelante su no imposición, por la desestimación de la pretensión principal de descuento del precio de compra de los pisos arrendados del 60% de las rentas abonadas en concepto de arrendamiento; por el reconocimiento del derecho a la devolución de las rentas desde el 31 de mayo de 2021, y no desde el 15 de abril de 2021 solicitado en la demanda: o por la complejidad del asunto, concurriendo serias dudas de derecho.

Centrado así el motivo de la apelación en cuanto a las costas, es doctrina comúnmente admitida desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1988, 26 de junio de 1990, y 4 de julio de 1997( RJA 1559/1988, 4896/1990, y 5845/1997), que la condena en costas atiende no sólo a la sanción de una conducta procesal, sino a satisfacer el principio de tutela judicial efectiva, que exige que los derechos no se vean mermados por la necesidad de acudir a los tribunales para su reconocimiento, de modo que el pago de las costas, aun solamente de las suyas, es un gravamen que en justicia no debe soportar quien se ve obligado a presentar una demanda, representado por procurador y asistido de abogado, para defender su derecho, debiendo por el contrario soportar las costas quien fue el causante de los daños que, en definitiva, se originaron por su proceder contrario al cumplimiento de la obligación a su cargo.

Este principio de vencimiento objetivo, acogido por el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, supone que las costas de la primera instancia en los procesos declarativos deben imponerse a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.

En este sentido, es doctrina constante y reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1993, 30 de mayo de 1994, 15 de marzo de 1997, y 27 de septiembre de 2005 ( RJA 9143/1993, 3765/1994, 1977/1997, y 6860/2005) que tampoco se excluye el vencimiento del actor si lo que se estima es una petición alternativa o subsidiaria, por cuanto al oponerse totalmente la parte demandada a la estimación de la demanda sin aceptar ser deudora por cantidad alguna, determinó la necesidad de que se siguiera todo el proceso en su contra, situación que posiblemente no se habría producido si hubiera aceptado la pretensión formulada de modo subsidiario.

Por el contrario, de acuerdo con el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando es parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte debe abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, con la única excepción legalmente prevista de que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad, a la cual se añade la excepción, de creación doctrinal desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de julio de 1997, y 17 de julio de 2003 ( RJA 5845/1997, y 4784/2003), de que la resolución fuera sustancialmente estimatoria de las pretensiones de las partes.

En este caso, en el que no se han planteado importantes dudas de hecho o de derecho, la sentencia de primera instancia es sustancialmente estimatoria de las pretensiones de la demandante por cuanto, únicamente, en la determinación del precio de la compraventa, acogiendo la pretensión subsidiaria, se desestima la pretensión principal de descuento en concepto de pagos anticipados del 60% de las rentas abonadas durante el periodo de alquiler correspondiente al régimen general de calificación definitiva de protección oficial del inmueble, en aplicación del art. 11.4 Decreto 13/2010, de 2 de febrero, por cuanto no puede concluirse que la vivienda tenga la calificación de vivienda de protección oficial destinada a alquiler con opción de compra, en tanto en el Reglamento de Adjudicación y en los contratos de arrendamiento, se señala que se trata de viviendas en régimen de alquiler, y en la calificación definitiva de VPO se hace constar como régimen de uso Alquiler 10 años Régimen General; y, en cuanto al ofrecimiento de compra, se entiende que debe realizarse una vez extinguido, tanto el plazo de calificación, el 15 de abril de 2021, como el contrato de arrendamiento, el 31 de mayo de 2021, por lo que el ofrecimiento de compra deberá hacerse con efectos 31 de mayo de 2021.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo y, por consiguiente, la desestimación del recurso de apelación de la parte demandada.

SÉPTIMO.- Costas de segunda instancia

De acuerdo con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la imposición a la parte apelante de las costas de la segunda instancia.

OCTAVO.- Depósito

De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.9 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la pérdida del depósito para recurrir por la parte demandada apelante.

PRIMERO.- Omisión de pronunciamientos impugnados en el primer motivo de la apelación

Apela la demandada Inmo Criteria Arrendamiento III, S.L.U. la sentencia de primera instancia alegando, como primer motivo de la apelación, con carácter general, la procedencia de la revisión en la segunda instancia de la valoración de la prueba en primera instancia, lo cual nadie discute, sin impugnar la demandada apelante ningún concreto pronunciamiento de la sentencia de primera instancia, en infracción del artículo 458.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según el cual:

"En la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación, además de citar la resolución apelada y los pronunciamientos que impugna".

En este sentido, en los términos de la Sentencia del Tribunal Supremo nº 646/2023, de 3 de mayo (RJ 3035/2023), en el recurso de apelación rige la regla latina tantum devolutum quantum apellatum(se transfiere lo que se apela), que impone al tribunal provincial conocer tan solo de aquellas cuestiones que le han sido planteadas en el recurso de apelación como establece el artículo 465.5 LEC, que no deja de ser otra cosa que una proyección del principio de congruencia en segunda instancia ( Sentencias del Tribunal Supremo 306/2020, de 16 de junio; 611/2021, de 20 de septiembre; 341/2022, de 3 de mayo; y 338/2023, de 1 de marzo; así como SSTC 143/1988, de 12 de julio, y 19/1992, de 14 de febrero), y que constituye, además, una manifestación del principio dispositivo que rige el proceso civil ( Sentencias del Tribunal Supremo 533/2009, de 30 de junio; 621/2010, de 13 de octubre; 197/2016, de 30 de marzo; y 338/2023, de 1 de marzo).

SEGUNDO.- Incongruencia extra petita

Apela la demandada Inmo Criteria Arrendamiento III, S.L.U. la sentencia de primera instancia alegando la incongruencia extra petita de la sentencia al pronunciarse sobre cuestiones no solicitadas; la infracción del artículo 412 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sobre la alteración del objeto del proceso; y la interdicción de la mutatio libelliy del principio dispositivo, alegando indefensión.

En concreto, alega la demandada apelante que la sentencia de instancia estima la demanda no sobre la base de aquello interesado por la actora, esto es, que se obligue a la demandada a ofrecer la adquisición de la vivienda arrendada en cumplimiento de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito en el año 2011, sino sobre la base de un pretendido compromiso asumido por el Reglamento de adjudicación de la promoción de viviendas, de octubre de 2010, que se declara incorporado al contrato de arrendamiento suscrito en el año 2016, cuestión ésta que, entiende la demandada apelante, en ningún caso alegó la actora.

Centrado así el motivo de la apelación, es doctrina constante y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 2000,y 28 de febrero de 2003; RJA 281/2000,y 2154/2003) que el principio de congruencia proclamado en el artículo 218 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que en su modalidad omisiva tiene trascendencia constitucional, por entrañar una infracción del artículo 120.3 de la Constitución, y también una conculcación del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva que consagra el artículo 24.1 de la Constitución, exige inexcusablemente que toda sentencia resuelva absolutamente todas las cuestiones debatidas en el proceso, dando a cada una de ellas la respuesta suficientemente razonada o motivada que sea procedente, por cuanto es doctrina constitucional pacífica y consolidada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2004;RJA 1/2004) que el artículo 24.1 de la Constitución garantiza a todos los ciudadanos su derecho a obtener una respuesta judicial motivada, razonable, y congruente con su pretensión.

Es igualmente doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2006; RJA 8083/2006) que se produce incongruencia extra petitumcuando se resuelve sobre algo no pedido, no ya aplicando normas no alegadas, que podría responder al principio iura novit curia,sino partiendo de pretensión distinta a la ejercitada y apoyándose en supuesto de hecho no alegado.

Es doctrina constante y reiterada ( Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2000, de 10 de julio, y Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2006; RTC 182/2000, y RJA 3198/2006) que la incongruencia por exceso o extra petitumes un vicio procesal que se produce cuando el órgano judicial concede algo no pedido, o se pronuncia sobre una pretensión que no fue oportunamente deducida por los litigantes, e implica un desajuste o inadecuación entre el fallo o la parte dispositiva de la resolución judicial y los términos en que las partes formularon sus pretensiones en el proceso. En tal aspecto constituye siempre una infracción del principio dispositivo y de aportación de las partes que impide al juzgador, en el proceso civil, pronunciarse sobre aquellas peticiones que no fueron esgrimidas por las partes, a quienes se atribuye legalmente la calidad de verdaderos domini litis,y conformar el objeto del debate o thema decidendi,y el alcance del pronunciamiento judicial.

Aunque, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de abril de 2004;RJA 2053/2004) que para determinar la congruencia se ha de acudir al examen comparativo de lo postulado por las partes, y los términos del fallo, estando autorizado el órgano jurisdiccional para hacer un ajuste razonable y sustancial con los pedimentos de los que litigan, siempre que no se produzca una alteración de la causa de pedir, ni una sustitución de las cuestiones debatidas por otras, guardando el suficiente acatamiento de la sustancia de lo solicitado, aunque ello requiera una exacta identidad, ni una literal concordancia, ni mucho menos alcance a los razonamientos empleados por las partes, aplicando adecuadamente el derecho pertinente, sin necesidad de someterse a una rigurosa literalidad.

En el presente caso, en la demanda presentada por la demandante Sra. María Milagros contra la demandada Inmo Criteria Arrendamiento III, S.L.U., antes Vivienda Asequible Arrendamientos y Servicios S.L.U., se solicitaba en el suplico de la demanda una sentencia por la que se declarara:

"1. LA PLENA VALIDEZ Y VIGENCIA DE LA CLÁUSULA DE OPCIÓN DE COMPRA U OFERTA DE COMPRA OBLIGATORIA INSERTADA EN EL CONTRATO DE 25 DE MAYO DE 2011, QUE DICE TEXTUALMENTE "En el moment en que finalitzi el periode especificat a la manifestació primera del present contracte i sens perjudici dels drets d'opcio i retracte que, per normativa o conveni, podrien correspondre en el seu cas a l'administració pública autonómica o ens local competent, l'arrendadora oferirà a l'arrendataria la possibilitat de comprar el present habitatge i annex".

2. Condenar a VIVIENDA ASEQUIBLE ARRENDAMIENTOS I SERVICIOS, S.L. U. a pasar por tal pronunciamiento y que con efectos de 15 de abril de 2021 a ofrecer a mi representada la compra de la vivienda sita en DIRECCION000 de Sant Feliu de Llobregat y sus anexos plaza de aparcamiento y trastero objeto del procedimiento, libre de cargas y por un precio inferior al precio máximo de venta establecido en la calificación definitiva de VPO. descontando, en concepto de pagos anticipados, el 60% de las rentas abonadas durante el periodo de alquiler correspondiente al régimen general de calificación definitiva de protección oficial del inmueble ( art. 11.4 Decreto 13/2010, de 2 de febrero ), obligando a la demandada a, que una vez renunciada la adquisición preferente o retracto por parte de las administraciones autonómica o local, a otorgar la escritura pública de compraventa en un periodo de tiempo suficiente, para que los compradores puedan obtener la financiación para la adquisición de los inmuebles, periodo este que no podrá ser inferior a cuatro meses.

3. SUBSIDIARIAMENTE, en términos similares al petitum o precedente, condene a VIVIENDA ASEQUIBLE ARRENDAMIENTOS I SERVICIOS, S.L. U. a pasar por tal pronunciamiento y que con efectos de 15 de abril de 2021, a OFRECER a mi representada la compra de la vivienda sita en DIRECCION000 de Sant Feliu de Llobregat y sus anexos objeto del procedimiento, libre de cargas por un precio inferior al precio máximo de venta establecido en la cualificación definitiva de VPO obligando a la demandada a, que una vez renunciada la adquisición preferente o retracto por parte de las administraciones autonómica o local, a otorgar la escritura pública de compraventa en un periodo de tiempo suficiente, para que los compradores puedan obtener la financiación para la adquisición de los inmuebles, periodo este que no podrá ser inferior a cuatro meses.

De resolver en un sentido u otro, petición principal o subsidiaria:

4. Condenar a la demandada a devolver a mi representada todas las cantidades que,

como ingresos por el arrendamiento de la vivienda y anexos, haya abonado desde el

momento en que hubiera podido hacer efectiva la adquisición del inmueble y por causas imputables a VIVIENDA ASEQUIBLE no pudo, es decir, desde el 15 de abril de

2021."

Aunque, igualmente en la demanda, se alega, como fundamento de las pretensiones de la demandante, que:

"El Reglamento de Adjudicación de las viviendas en régimen de alquiler con protección oficial en el municipio de Sant Feliu de Llobregat, de 6 de octubre de 2010, aplicable a este edificio establece en su artículo 20.1, lo siguiente:

"un cop finalitzi el contracte de lloguer i sempre que h'hagi exhaurit el termini de qualificació, s'oferirà als arrendataris la compra de l'habitatge per un preu inferior al preu máxim de venda establert a la qualificació definitiva d'HPO, sens perjudici del drets d'opcio i retracte que per normativa o conveni corresponen a l'admisnistració pública autonómica o en local corresponent""

Igualmente, se alega en la demanda:

"Con el fin de proceder al arrendamiento de las viviendas, entre ellas la de mi representada, bajo el régimen de protección oficial otorgado la demandada en virtud del convenio de colaboración suscrito entonces con FOMENT INMOBILIARI ASSEQUIBLE, S.L. con el Ajuntament de Sant Feliu de Llobregat se convino un Reglamento de obligado cumplimiento, con el objeto de "regular tots els aspectos relatius a l' adjudicació d' habitatges en règim de lloguer de protección oficial"

Asimismo, se alega en la demanda que:

"si bien en la renovación del contrato de alquiler a mi representada en fecha 31 de mayo de 2016, no se recoge la opción de compra, debe respetarse las condiciones establecidas por el Reglament de Adjudicación de 6 de octubre de 2.010 que se mantenía vigente. En este sentido, es de señalar que conforme la Disposición General "Vint-i cinque" i modificaciones del Reglament, en sus apartados 1, 1.2 se indica que: "Aquest Reglament formará part del clausurat del contracte de arrendament i els arrendataris l'hauran de cumplir obligartoriament" i "En tot allò que no preveu aquest Reglament serán d' aplicacio les disposición del contracte. En el seu defecte, serán de apicació les disposicions legals aplicables, en especial la Llei d?Arrendaments Urbans."

"Por cuanto se ha expuesto, de la lectura conjunta y conexa del contrato inicial de arrendamiento y del Reglament de Adjudicació de las viviendas de protección oficial en el Municipio de Sant Feliu de LLobregat (en su versión original) contiene una verdadera opción de compra a favor de mi representada, aun cuando se le denomine como OFERIMENT DE LA POSSIBILITAT DE COMPRAR EL PRESNET HABITATGE I ANEX y, esa interpretación, como decimos, es la que resulta del clausulado del contrato y del Reglament de Adjudicación".

Por lo que, el conjunto orgánico de la demanda permite concluir que la pretensión de la demandante encuentra su fundamento en la oferta de compra del Reglamento de Adjudicación, de 6 de octubre de 2010, que entiende la parte demandante que forma parte del clausulado del contrato de arrendamiento de 31 de mayo de 2016, aunque no se mencione expresamente, a diferencia del anterior contrato de arrendamiento, de 25 de mayo de 2011, concertado entre ambas partes, en el que sí aparecía recogida expresamente.

En la sentencia de primera instancia, se declara la validez y vigencia de la cláusula de oferta de compra de acuerdo con el Reglamento de Adjudicación de aplicación al contrato suscrito entre las partes en el año 2016, y se condena a la demandada a pasar por tal pronunciamiento y a ofrecer a la actora, con efectos de 31 de mayo de 2021, la compra de la vivienda sita en DIRECCION000 de Sant Feliu de Llobregat y sus anexos objeto del procedimiento, libre de cargas por un precio inferior al precio máximo de venta establecido en la calificación definitiva de VPO obligando a la demandada a que, una vez renunciada la adquisición preferente o retracto por parte de las administraciones autonómica o local, otorgue la escritura pública de compraventa en un periodo de tiempo suficiente, para que la compradora puedan obtener la financiación para la adquisición del inmueble, periodo este que no podrá ser inferior a cuatro meses.

En consecuencia, no es posible apreciar, en el presente caso, la incongruencia y las demás infracciones procesales denunciadas por la demandada apelante, siendo la sentencia de primera instancia congruente con las pretensiones de la demandante, habiendo tenido oportunidad las partes de formular alegaciones y proponer prueba en el curso del proceso acerca de las cuestiones planteadas, por lo que no es posible apreciar la indefensión igualmente denunciada por la demandada apelante, por lo que procede la desestimación del motivo de la apelación.

TERCERO.- Error en la valoración de la prueba. Modificaciones del Reglamento de Adjudicación

Apela, además, la demandada Inmo Criteria Arrendamiento III, S.L.U. la sentencia de primera instancia alegando, con carácter subsidiario, para el caso de desestimación del motivo anterior, el error en la valoración de la prueba al no haber tenido en cuenta la sentencia la posibilidad de modificación del Reglamento; que la actora pudo conocer la modificación; y la concurrencia de causas que justifican la modificación.

Centrado así el motivo de la apelación, es lo cierto es que en la sentencia de primera instancia se ha tenido en cuenta que el Reglamento de Adjudicación de 2010 fue modificado posteriormente, aunque, por las pruebas practicadas, se concluye que es aplicable el Reglamento de 2010, y no sus modificaciones posteriores.

En concreto, en la sentencia de primera instancia se dice que:

"En la versión del año 2010 de dicho Reglamento se contempla el deber de la propiedad de ofrecer la compra de los inmuebles a los arrendatarios, disponiendo la estipulación 20ª.1 (referida a las condiciones generales del contrato de arrendamiento en su último párrafo):

"Un cop finalitzat el contracte de lloguer i sempre que s'hagi exhaurit el termini de qualificació, s'oferirà als arrendataris la compra de l'habitatge per un preu inferior al preu màxim de venda establert a la qualificació definitiva d'H.P.O., sens perjudici dels drets d'opció i retracte que per normativa o conveni responen a l'administració pública autonòmica o en local competent".

Se argumenta que tal previsión no está contemplada en otra versión del Reglamento posterior de fecha 31-01-2021, aportada como doc.9 de la demanda, pero no se acredita en qué momento se eliminó tal previsión, que no resulta de las disposiciones adicionales en las que se reflejan las sucesivas modificaciones llevadas a cabo desde el año 2018. En cualquier caso, la primera modificación consta que fue en el año 2018, con lo que a la firma del segundo contrato en el año 2016 la versión del Reglament también sería la del año 2010. En este sentido se aporta también el Acuerdo de la Junta de Portavoces del Pleno del Ayuntamiento de Sant Feliu de Llobregat (doc.5 de la demanda) en el que se indica la vigencia del Reglament del año 2010 en los contratos celebrados en el año 2016.

Por otro lado, la posibilidad de modificar el Reglament estaba contemplada para los casos de adaptación a las exigencias derivadas de cambios de normativa, casos en que así lo requiriese la Administración, cambios sociales, o circunstancias no previstas o extraordinarias que aconsejasen la modificación del texto, lo que no justificaría la eliminación de la estipulación relativa al ofrecimiento de compra.

De lo anterior resulta que, estando previsto que el Reglament d'Adjudicació "formará parte del clausulado del contrato de arrendamiento" (punto 25), y constando que en la versión aplicable tanto al contrato del año 2011 como al del 2016 se contemplaba que una vez finalizado el contrato de arrendamiento, y siempre que se hubiera extinguido el plazo de calificación, se ofrecería a los arrendatarios la compra de la vivienda por un precio de compra inferior al precio máximo de venta establecido en la calificación definitiva de VPO, debe concluirse que existía la obligación de la propiedad de realizar el ofrecimiento de compra en virtud de lo pactado una vez se dieran las condiciones para ello, lo que exigía que se hubiese agotado el periodo de 10 años de calificación del régimen de protección oficial y que hubiese concluido el arrendamiento, lo que no sucedió en el caso de la Sra. María Milagros hasta la finalización del contrato de arrendamiento del año 2016, en el año 2021.".

Por lo que no es posible apreciar error en la valoración de la prueba en la sentencia de primera instancia por cuanto se admite probado que hubo modificaciones en el Reglamento de Adjudicación, aunque se concluye que el contrato de arrendamiento de 31 de mayo de 2016 se integra con el Reglamento de Adjudicación de 6 de octubre de 2010, por no haber constancia de cualquier modificación, anterior a la celebración del segundo contrato de arrendamiento, en la que se suprimiera la oferta de compra.

Por el contrario, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como hecho positivo y extintivo, correspondía a la parte demandada la prueba de la existencia de un Reglamento de Adjudicación, en una redacción posterior, que suprimiera la oferta de compra, y que debiera integrarse en el clausulado del contrato de arrendamiento de 31 de mayo de 2016, lo cual no puede estimarse que haya probado la demandada apelante.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación de la parte demandada.

CUARTO.- Restitución de rentas desde 31 de mayo de 2021 por el ejercicio de la opción de compra

Apela, además, la demandada Inmo Criteria Arrendamiento III, S.L.U. la sentencia de primera instancia alegando el error en la valoración de la prueba, y en la interpretación de la normativa de protección oficial, respecto de la condena a restituir las rentas abonadas desde el 31 de mayo de 2021.

Alega la demandada apelante el abuso de derecho y el enriquecimiento injusto de la demandante por continuar ocupando la vivienda después de la terminación del régimen de protección oficial el 15 de abril de 2021, y después de la extinción de la duración pactada del arrendamiento 31 de mayo de 2021.

Centrado así el motivo de la apelación, es lo cierto que, para que pueda aplicarse la doctrina del enriquecimiento sin causa, es doctrina reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 1996 , 29 de octubre de 2003 , y 27 de septiembre de 2004 ( RJA 9218/1996 , 7952/2003 , y 6184/2004 ) que para que se produzca el enriquecimiento injusto se exige la concurrencia de los requisitos del efectivo empobrecimiento de la parte actora; el correlativo enriquecimiento de la parte demandada a costa de aquélla; y la inexistencia de una causa justa, por la que ha de entenderse aquella situación jurídica que autorice al beneficiario de un bien a recibirlo, bien por disposición legal o porque se ha dado un negocio jurídico válido y eficaz.

Por lo que ( Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de enero de 1991, 23 de marzo de 1992, 12 de diciembre de 2000, y 7 de junio de 2004; RJA 101/1991, 2277/1992, 10437/2000, y 3987/2004), no es posible aplicar la doctrina del enriquecimiento sin causa cuando se adquiere una utilidad en virtud de un contrato que no ha sido invalidado, o en virtud del ejercicio sin abuso de un legítimo derecho, o de una sentencia que lo estima procedente en derecho.

En este caso no es posible apreciar el enriquecimiento injusto denunciado por la demandada apelante, por cuanto, por el ejercicio de la opción de compra la demandante adquiere la propiedad, se extingue el arrendamiento y, por consiguiente, cesa la obligación de seguir pagando rentas.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 1992, y 24 de junio de 1993 ( RJA 815/1992, y 5382/1993) que, ejercitada debidamente la opción, queda perfeccionado el contrato de compraventa, sometido a su propia regulación de los artículos 1445 y ss del Código Civil, en los que se incluye el artículo 1450, que mantiene desde luego la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, de modo que en cuanto al requisito del pago o la consignación del precio se trata de una condición, en principio no exigida, salvo que esa sea la intención contractual de las partes, manifestada en una cláusula clara y terminante.

Por el contrario, en caso de que no se ejercitara la opción de compra la demandante continuaría obligada a pagar rentas, en tal concepto, o en el de indemnización por la continuación en la ocupación del inmueble.

En este sentido, en la sentencia de primera instancia se razona que:

"Por último, y respecto a la solicitud de que se condene a la demandada devolver todas las cantidades que, como ingresos por el arrendamiento de la vivienda y anexos, haya abonado desde el momento en que hubiera podido hacer efectiva la adquisición del inmueble, que como se ha dicho sería a partir del 31 de mayo de 2021, tal y como se resolvió por la AP, Sección 4, 253/2023 de 24 de abril , se entiende que procedería tal restitución únicamente para el caso de que la actora haga uso de la opción de compra, pues de lo contrario las sumas satisfechas desde entonces tendrían la consideración de indemnización por el uso del inmueble.

Por ello debe acordarse de que, de llegar las operaciones a buen término, se deberá restituir lo abonado desde el 31 de mayo de 2021 como monto equivalente al de renta y hasta que se formalice la escritura de compraventa, y en el caso de no producirse la compraventa (por las causas que fueren y salvo que las mismas fueren imputables a la propiedad) el monto abonado por cantidad equivalente a renta no será reembolsable.".

En el mismo sentido, se ha pronunciado la Sentencia nº 253/2023, de 24 de abril, de la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictada en el rollo de apelación nº 97/23 , en un supuesto de hecho idéntico al que es objeto de los presentes autos, la cual concluye que: "Caso de que una vez finalizada la vigencia del contrato de arrendamiento no llegare a producirse la compraventa (por las causas que fueren y salvo que las mismas fueren imputables a la propiedad), el monto abonado por cantidad equivalente a renta no será reembolsable, ya que caso contrario se generaría una situación de enriquecimiento sin causa por parte de quienes fueron arrendatarios, pues habrían ocupado un inmueble sin abonar contraprestación por ello".

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación

QUINTO.- Motivación en relación con la oferta de compra de 30 de junio de 2022

Apela, además, la demandada Inmo Criteria Arrendamiento III, S.L.U. la sentencia de primera instancia alegando la infracción del artículo 218.1 y 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por la falta de motivación, e incongruencia extra petitade la sentencia, por cuanto, en el acto de la audiencia previa, se introdujo como hecho nuevo que la demandada hizo ofrecimiento de compra a la demandante, en fecha 30 de junio de 2022 ; y la sentencia de instancia se limita a decir (cuarto párrafo de la pág. 6 de la sentencia) que efectivamente consta que la demandada remitió una comunicación a la actora admitiendo la realización de una oferta de adquisición; pero nada dice respecto de la incidencia que dicho hecho nuevo tiene en la condena de la demandada a la devolución de las rentas que, subsidiariamente, debiera limitarse al período comprendido entre el 1 de junio de 2021 y el 30 de junio de 2022, o que no procede la devolución de renta alguna a la actora.

Centrado así el motivo de la apelación, en relación con la motivación de las resoluciones judiciales, es doctrina comúnmente admitida desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de septiembre de 2003 (RJA 6447/2003) que la motivación no alcanza a responder exhaustivamente a todas las cuestiones y argumentos expresados por las partes, sino al razonamiento adecuado a la decisión que se toma, de modo que no es necesario un razonamiento exhaustivo y pormenorizado sobre todas las alegaciones y opiniones de las partes, ni todos los aspectos y perspectivas que las misma puedan tener de la cuestión que se decide, pues resulta suficiente que se exprese la razón causal del fallo, consistente en el proceso lógico-jurídico que sirve de soporte a la decisión, lo que no es obstáculo incluso a la parquedad o brevedad de los razonamientos si permiten conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión.

Por otro lado, de acuerdo con los artículos 410 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la sentencia debe resolver en función del estado de las cosas en el momento de la producción de los efectos de la litispendencia, que es el momento de la presentación de la demanda, sin que deban tenerse en cuenta en la sentencia las innovaciones que, después de iniciado el juicio, introduzcan las partes o terceros en el estado de las cosas que hubiere dado origen a la demanda, excepto si la innovación privare definitivamente de interés legítimo las pretensiones que se hubieran deducido en la demanda, por haber sido satisfechas extraprocesalmente o por cualquier otra causa, lo cual no consta en el presente caso.

Por el contrario, resulta de las alegaciones conformes de las partes, y la prueba documental que, en las comunicaciones de la demandada de 30 de junio y 5 de agosto de 2022, se hace la oferta de adquisición como elección voluntaria de la demandada, entendiendo que no tiene ninguna obligación legal o contractual, en contradicción con las pretensiones de la demandante que constituyen el objeto de los presentes autos.

En la sentenciade primera instancia se hace constar que, con fecha 5 de septiembre de 2022 , la demandada remitió una comunicación a la actora admitiendo la realización de una oferta de adquisición; pero manteniendo que lo hacía por decisión voluntaria en tanto no estaba obligada a ello, "por lo que sí procede hace un pronunciamiento expreso relativo a la existencia y vinculación de la obligación de ofrecer la compra del inmueble en los términos señalados en el Reglament d'Adjudicació."

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación.

SEXTO.- Costas de primera instancia

Apela, por último, la demandada Inmo Criteria Arrendamiento III, S.L.U. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que acuerda la imposición de las costas a la parte demandada por la estimación sustancial de la pretensión subsidiaria de la demanda, solicitando la demandada apelante su no imposición, por la desestimación de la pretensión principal de descuento del precio de compra de los pisos arrendados del 60% de las rentas abonadas en concepto de arrendamiento; por el reconocimiento del derecho a la devolución de las rentas desde el 31 de mayo de 2021, y no desde el 15 de abril de 2021 solicitado en la demanda: o por la complejidad del asunto, concurriendo serias dudas de derecho.

Centrado así el motivo de la apelación en cuanto a las costas, es doctrina comúnmente admitida desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1988, 26 de junio de 1990, y 4 de julio de 1997( RJA 1559/1988, 4896/1990, y 5845/1997), que la condena en costas atiende no sólo a la sanción de una conducta procesal, sino a satisfacer el principio de tutela judicial efectiva, que exige que los derechos no se vean mermados por la necesidad de acudir a los tribunales para su reconocimiento, de modo que el pago de las costas, aun solamente de las suyas, es un gravamen que en justicia no debe soportar quien se ve obligado a presentar una demanda, representado por procurador y asistido de abogado, para defender su derecho, debiendo por el contrario soportar las costas quien fue el causante de los daños que, en definitiva, se originaron por su proceder contrario al cumplimiento de la obligación a su cargo.

Este principio de vencimiento objetivo, acogido por el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, supone que las costas de la primera instancia en los procesos declarativos deben imponerse a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.

En este sentido, es doctrina constante y reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1993, 30 de mayo de 1994, 15 de marzo de 1997, y 27 de septiembre de 2005 ( RJA 9143/1993, 3765/1994, 1977/1997, y 6860/2005) que tampoco se excluye el vencimiento del actor si lo que se estima es una petición alternativa o subsidiaria, por cuanto al oponerse totalmente la parte demandada a la estimación de la demanda sin aceptar ser deudora por cantidad alguna, determinó la necesidad de que se siguiera todo el proceso en su contra, situación que posiblemente no se habría producido si hubiera aceptado la pretensión formulada de modo subsidiario.

Por el contrario, de acuerdo con el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando es parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte debe abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, con la única excepción legalmente prevista de que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad, a la cual se añade la excepción, de creación doctrinal desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de julio de 1997, y 17 de julio de 2003 ( RJA 5845/1997, y 4784/2003), de que la resolución fuera sustancialmente estimatoria de las pretensiones de las partes.

En este caso, en el que no se han planteado importantes dudas de hecho o de derecho, la sentencia de primera instancia es sustancialmente estimatoria de las pretensiones de la demandante por cuanto, únicamente, en la determinación del precio de la compraventa, acogiendo la pretensión subsidiaria, se desestima la pretensión principal de descuento en concepto de pagos anticipados del 60% de las rentas abonadas durante el periodo de alquiler correspondiente al régimen general de calificación definitiva de protección oficial del inmueble, en aplicación del art. 11.4 Decreto 13/2010, de 2 de febrero, por cuanto no puede concluirse que la vivienda tenga la calificación de vivienda de protección oficial destinada a alquiler con opción de compra, en tanto en el Reglamento de Adjudicación y en los contratos de arrendamiento, se señala que se trata de viviendas en régimen de alquiler, y en la calificación definitiva de VPO se hace constar como régimen de uso Alquiler 10 años Régimen General; y, en cuanto al ofrecimiento de compra, se entiende que debe realizarse una vez extinguido, tanto el plazo de calificación, el 15 de abril de 2021, como el contrato de arrendamiento, el 31 de mayo de 2021, por lo que el ofrecimiento de compra deberá hacerse con efectos 31 de mayo de 2021.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo y, por consiguiente, la desestimación del recurso de apelación de la parte demandada.

SÉPTIMO.- Costas de segunda instancia

De acuerdo con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la imposición a la parte apelante de las costas de la segunda instancia.

OCTAVO.- Depósito

De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.9 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la pérdida del depósito para recurrir por la parte demandada apelante.