Sentencia Civil 408/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 13, Rec. 471/2023 de 24 de octubre del 2024

PRIMERO. -En el Juzgado de Primera Instancia nº 70 de MADRID se tramitó procedimiento de juicio ordinario nº 835/2020 instado por la representación procesal de RANK CENTRO S.A frente a PROMOCIONES ALBUFERA 46 S.A en el que ejercitaba una acción de reducción de la renta arrendaticia que se indicará en los porcentajes y durante los periodos de tiempo que también se dirán, como consecuencia de las circunstancias excepcionales sobrevenidas con posterioridad a la celebración del contrato de arrendamiento de fecha 22 de febrero de 2002, y que arrendatario y arrendador se repartirán al 50 %, con los demás pronunciamientos dimanantes de tal declaración, solicitando la aplicación de la máxima jurídica REBUS SIC STANTIBUS por las consecuencias concretas que la Crisis Sanitaria y la consecuente declaración del Estado de Alarma, supusieron para la actividad llevada a cabo en el local arrendado por la demandada a la actora ,la primera de las publicaciones que afectaron directamente a dicha actividad consistió en la Orden 344/2020 dictada por la Consejería de Sanidad de la Comunidad de Madrid, publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, de 11 de marzo de 2020, y en virtud de la cual se disponía, en lo que atañe al local arrendado por mi representada, la reducción del aforo, en actividades celebradas en espacios cerrados (resultando expresamente extensivo a actividades de ocio) con capacidad para menos de mil personas, a un tercio del indicado aforo. Posteriormente, y ya a nivel estatal, el Gobierno publicó, en el Boletín Oficial del Estado de fecha14 de marzo de 2020, el Real Decreto 463/2020 por el que se declaraba el Estado de Alarma para la Gestión de la Crisis Sanitaria, que supuso el cese de actividad de establecimientos entre los que se encontraba la actividad de la actora y que era el objeto del local arrendado cual era la actividad de juego lo que le produce un perjuicio y un desequilibrio de contraprestaciones.

Solicitando la reducción de la renta arrendaticia que la actora debe abonar a la parte demandada por el local objeto de arrendamiento en los siguientes puntos;

--a) En la suma de TREINTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y CUATRO EUROS CON CATORCE CENTIMOS (37.864,14€) correspondiente al 50% de la renta de alquiler que mi representada ha satisfecho a la demandada, en el periodo comprendido entre el 14 de marzo de 2020 y el 20 de junio de 2020, fecha de la terminación del indicado Estado de Alarma.

b) En la suma de DOS MIL CIENTO SESENTA EUROS CON SETENTA Y NUEVE CENTIMOS (2.160,79€), correspondiente al 20% de la renta de alquiler que mi representada ha satisfecho a la demandada, en el periodo comprendido entre el 20 de Julio de 2020 y el 5 de Julio de 2020, y en el que se permitía la apertura del local a un 60% de su aforo.

c) En la suma que resulte de la aplicación del 12'5% sobre la renta de alquiler, durante el periodo comprendido entre el 6 de Julio de 2020, momento desde el que se permite la apertura del local al 75% de su aforo y el momento en el que el Gobierno de España declare la finalización de la situación de crisis sanitaria provocada por la COVID-19,

d)Se condene a la entidad demandada a estar y pasar por dicha declaración y en consecuencia, a pagar a mi representada la suma de CUARENTA MIL VEINTICUATRO EUROS CON NOVENTA Y TRES CENTIMOS DE EURO (40.024'93€), así como la cantidad descrita en el apartado c) a determinar tras el dictado de la Sentencia y a partir de las premisas de cálculo descritas en el propio apartado.

e) Se condene a la demandada al pago de las costas procesales.

La representación procesal de PROMOCIONES ALBUFERA 46 S.A se opuso a la demanda alegando que la actora no es una sociedad unipersonal, sino que pertenece a un grupo de empresas y que por ello tiene obligación de presentación de cuentas consolidadas para dar una visión de la situación económica y financiera que no ha aportado, además de que dentro de ese grupo existen empresas que se dedican al negocio digital al cual no afectó negativamente la situación de la pandemia.

También alegó que con fecha 26 de marzo del 2013 se amplió el contrato de arrendamiento concediendo nuevas facultades al arrendatario como la subcontratación y realización de otras actividades en el objeto de arrendamiento como como realización de obras de adaptación, y derecho de publicidad en todo el edificio. Considera que la actora en todo momento tuvo la posesión del local y que la actividad que el arrendatario realice en el mismo en cosa suya sin que el riesgo lo pueda extrapolar a la otra parte contractual, y que la situación de cierre fue cosa de la administración pública a quien se debería dirigir la parte actora.

Además por no ser un autónomo ni una Pyme no puede serle aplicado el Real Decreto Ley 15/2020 de 21 de abril de medidas urgentes complementarias para apoyo de la económica y el empleo donde si contemplaba la adecuación de los contratos de arrendamiento, y por ende, la materialización normativa de la aplicación del principio jurídico enunciado de contrario, así en el preámbulo II del Real Decreto dice; "Como consecuencia de las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma. En virtud de lo anterior, la falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el periodo que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades..."

Solicitando la desestimación de la demanda

La sentencia estimó íntegramente la demanda considerando que se daban todos los requisitos jurisprudenciales para apreciar la cláusula rebus sic stantibus al suponer la situación de crisis sanitaria por el COVID 19 un cambio radical de las condiciones que se tuvieron en cuenta en el momento de la firma del contrato produciendo una frustración de la finalidad económica del contrato a las que deben ambas partes del contrato hacer frente de forma equitativa y , considerando que la petición de la parte actora se ajusta a dichos parámetros de equidad .

Frente a dicha resolución la representación procesal de PROMOCIONES ALBUFERA 46 S.A interpuso recurso de apelación alegando como motivos;

--Error de la sentencia al exponer la superficie y uso del local objeto de arrendamiento.

--Error al no tener en cuenta la declaración de inconstitucionalidad RD 463/2020.

--Error al no tener en cuenta que la actora pertenece a un grupo de empresas y la obligatoriedad de consolidación de estados financieros conforme a la Ley Mercantil.

--Error por no tener en cuenta la actividad empresarial del grupo empresarial al que pertenece la actora en la versión de negocio digital a los efectos de limitación total y absoluta de la actividad de la actora.

--Error por aplicar retroactividad a mensualidades anteriores a la interposición de la demanda en fecha 8 de julio del 2020 ya satisfechas por la actora.

--Error en la aplicación del principio jurisprudencial REBUS SIC STANTIBUS, por la situación económica de la actora y por la interpretación de la equidad.

Solicitando la estimación del recurso y en consecuencia se proceda a revocar la sentencia de instancia y se dicte una nueva en la que se desestime íntegramente la demanda.

La representación procesal de la parte actora se opuso al recurso.

SEGUNDO. -Nos centraremos con anterioridad a entrar a valorar los motivos del recurso de apelación, en la base jurídica del asunto que nos ocupa, cual es la posible aplicación del principio Jurisprudencia REBUS SIC STANTIBUS en la relación contractual que une a las partes de contrato de arrendamiento de local de negocio ante la situación de crisis sanitaria por el COVID 19.

"Las SSTS de 30 de junio de 2014 (recurso 2250/2012 )y 15 de octubre de 2014 (recurso: 2992/2012 )admiten que una situación de crisiseconómica puede servir de causa para la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus,siempre que se acredite que dicha crisisproduce la frustración del contrato examinado o que cause un perjuicio grave y excesivamente oneroso a alguna de las partes. Así, la primera de estas sentencias dice: " Como se ha señalado, las citadas Sentencias de Pleno de 17 y 18 de enero de 2013 constituyen un punto de partida, o toma en consideración, hacia una configuración de la figura normalizada en cuanto a su interpretación y aplicación se refiere, de ahí que fuera de las trabas de la concepción tradicional, con una calificación de la aplicación de la figura como excepcional y extraordinaria, cuando no de peligrosa, se razone, conforme a los textos de armonización y proyectos europeos en materia de contratación (Principios Unidroit, PECL y propuesta de la Comisión General de Calificación), ya como tendencia, o bien como canon interpretativo, en pro de una normal aplicación de la figura sin más obstáculos que los impuestos por su debida diferenciación y el marco establecido de sus presupuestos y requisitos de aplicación que, de por sí, ya garantizan una prudencia aplicación de la figura.

Ello se traduce, a diferencia de la doctrina jurisprudencial anterior, en la estimación, como hecho notorio, de que la actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias y, por tanto, alterar las bases sobre las cuales la iniciación y el desarrollo de las relaciones contractuales se habían establecido. No obstante, reconocida su relevancia como hecho impulsor del cambio o mutación del contexto económico, la aplicación de la cláusula rebusno se produce de forma generalizada ni de un modo automático pues como señalan ambas Sentencias, y aquí se ha reiterado, resulta necesario examinar que el cambio operado comporte una significación jurídica digna de atención en los casos planteados, esto es, que la crisis económica constituya en estos casos un presupuesto previo, justificativo del cambio operado no significa que no deba entrarse a valorar su incidencia real en la relación contractual de que se trate; de ahí, que ambas Sentencias destaquen que la crisis económica, como hecho ciertamente notorio, no pueda constituir por ella sola el fundamento de aplicación de la cláusula rebusmáxime, como resulta de los supuestos de hecho de las Sentencias citadas, cuando confundiéndose la tipicidad contractual de la figura se pretende su aplicación por la vía errónea de la imposibilidad sobrevenida de la prestación (1182 a 1184 del Código Civil) .

En relación a la excesiva onerosidad hay que señalar que su incidencia debe ser relevante o significativa respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado. Este hecho se produce cuando la excesiva onerosidad operada por dicho cambio resulte determinante tanto para la frustración de la finalidad económica del contrato (viabilidad del mismo), como cuando representa una alteración significativa o ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones (conmutatividad del contrato). En este caso, las hipótesis son básicamente dos; que la excesiva onerosidad refleje un substancial incremento del coste de la prestación, o bien, en sentido contrario, que la excesiva onerosidad represente una disminución o envilecimiento del valor de la contraprestación recibida. En este contexto, y dentro de la fundamentación objetiva y de tipicidad contractual señalada, pueden extraerse las siguientes consideraciones de carácter general:

A). La base económica del contrato, como parámetro de la relevancia del cambio, esto es, de la excesiva onerosidad, permite que en el tratamiento de la relación de equivalencia sea tenida en cuenta la actividad económica o de explotación de la sociedad o empresario que deba realizar la prestación comprometida.

B). Desde esta perspectiva parece razonable apreciar la excesiva onerosidad en el incremento de los costes de preparación y ejecución de la prestación en aquellos supuestos en donde la actividad económica o de explotación, por el cambio operado de las circunstancias, lleve a un resultado reiterado de pérdidas (imposibilidad económica) o a la completa desaparición de cualquier margen de beneficio (falta del carácter retributivo de la prestación).

C).- En ambos casos, por mor de la tipicidad contractual de la figura, el resultado negativo debe desprenderse de la relación económica que se derive del contrato en cuestión, sin que quepa su configuración respecto de otros parámetros más amplios de valoración económica: balance general o de cierre de cada ejercicio de la empresa, relación de grupos empresariales, actividades económicas diversas, etc.".

En el caso que nos ocupa partimos de que las partes celebraron un contrato de arrendamiento de local de negocio en fecha 22 de febrero del 2002 por cinco años prorrogables hasta un máximo de 20 años que finalizó por ello el 21 de febrero del 2022, pagando una renta de 23 421, 13 € mes, de cuyo pago la actora está al corriente. El objeto del contrato era la explotación de una Sala de Bingo, máquinas recreativas, juegos de azar, restauración y aparcamiento y otras actividades siempre relacionadas con el juego.

Ante la crisis sanitaria del COVID 19 el gobierno y las administraciones comunitarias adoptaron normativa de carácter general que afecto a la actividad de la parte actora limitando de forma total su actividad en el inicio desde el 14 de marzo del 2020 hasta el 20 de junio del mismo año y posteriormente con una limitación parcial hasta la finalización de la situación de crisis sanitaria.

Al no ostentar la actora la condición de Pequeña y Mediana Empresa no se pudo acoger a las medidas que estableció el Gobierno en favor de autónomos y Pymes, solicitó de la demandada la asunción de forma compartida de las consecuencias de la situación, que sólo fue respondida por la parte demandada con la reducción temporal del 20 % de la renta y su posterior recuperación en periodos posteriores lo que no fue aceptado por la actora.

La sociedad RANK CENTROS.A es una sociedad unipersonal que durante el 2019 explotaba dos salas de bingo en MADRID y esta sociedad está controlada por RANK HOLDING ESPAÑA S.A que posee el 100% del capital y que, a su vez, esta última, está dentro del grupo que domina la sociedad RANK GROUP Pic con sede en el Reino Unido.

La parte actora únicamente aportó junto con la demanda las cuentas de la sociedad actora del año 2019, anterior a la crisis sanitaria por el COVID 19.

La parte demandada aportó el doc. nº 4 de la contestación relativo a las cuentas del Grupo RANK del 2020 que figuran en la página WEB dicho grupo empresarial documento que figura en su totalidad en ingles sin traducción al español

TERCERO. -Entramos así en los motivos del recurso.

El primero de ellos no se trataría de un motivo de error, pues la medición del local objeto de arrendamiento consta en el contrato, y en ningún momento la parte demandada apelante cuestionó en su contestación a la demanda dicha medición, pero es que además la modificación de contrato firmada por las partes el 26 de marzo del 2013, aportado con la contestación a la demanda, no establece una modificación de la superficie del contrato inicial por lo que el motivo no puede ser estimado.

El segundo motivo, la inconstitucionalidad del RD463/2020 tampoco puede ser estimado, pues se trata de un hecho nuevo que no fue alegado en la contestación a la demanda, vulnerando el articulo 456 y 458 de la LEC en base a los cuales los recursos de apelación sólo pueden resolver cuestiones que fueron planteadas por las partes en primera instancia.

El tercer motivo del recurso, el no haber tenido en cuenta el Juzgador a quo la pertenencia de la actora a un grupo de empresas y por tanto de la obligatoriedad de consolidación de estados financieros conforme a la Ley Mercantil.

Conforme a la jurisprudencia expuesta en esta resolución, no debemos estar a la situación general del Grupo Empresarial al que pertenece la sociedad actora, sino a la propia relación contractual a la que debe afectar la aplicación del principio jurisprudencial REBUS SIC STANTIBUS, es decir el resultado negativo debe desprenderse de la relación económica que se derive del contrato en cuestión, sin que quepa su configuración respecto de otros parámetros más amplios de valoración económica: balance general o de cierre de cada ejercicio de la empresa, relación de grupos empresariales, actividades económicas diversas, etc. Por lo tanto, ningún error puede ser apreciado.

Lo mismo cabe apreciar respecto del cuarto motivo de recurso, pues el que el GRUPO DE EMPRESAS al que pertenece la parte actora tenga una línea de negocio digital, no afecta a la relación contractual que nos ocupa, cuando dicha línea de negocio digital no se realiza por la actora, teniendo únicamente una línea presencial que es la que realmente se vio afectada por la crisis sanitaria del COVID 19.

El quinto motivo de recurso la aplicación de la retroactividad a mensualidades anteriores a la interposición de la demanda en fecha 8 de julio del 2020 y que fueron pagadas por la actora. Tampoco este motivo puede ser estimado.

En primer lugar dicho motivo no fue alegado en la contestación a la demanda, siendo un hecho nuevo que vulnera nuevamente el articulo 456 y 458 de la LEC , y en segundo lugar no estamos ante la aplicación de una norma con efectos retroactivos, sino que se está valorando desde cuando se produjo la situación de desequilibrio entre las partes contratantes en base al cambio de circunstancias respecto de la fecha en la que se firmó el contrato, y que además la parte actora ya puso en conocimiento de la demandada muy anteriormente a la interposición de la demanda.

Por último, el error en la aplicación del principio jurisprudencial REBUS SIC STANTIBUS en tanto que la parte actora incumplió el artículo 217 de la LEC al no aportar documentación para acreditar que se dan las circunstancia para ser aplicado dicho principio jurisprudencial que justifiquen la frustración económica en la base de negocio o su imposibilidad

Con las pruebas practicadas, sin poder tener en cuenta el doc. nº 4 de la contestación a la demanda entre otras cosas por no estar traducido al castellano idioma oficial de este Tribunal, llegamos a la conclusión de aunque nadie niega los efectos y consecuencias que la declaración del estado de alarma por el COVID- 19ha tenido en los establecimientos de juego y hostelería, ni que la posterior normativa ha supuesto limitación de horarios, aforos, etc., que tiene repercusión en estos negocios, pero cuando como aquí ocurre, se reclama la reducción de renta, la acción ejercitada para su prosperabilidad exige, que se acredite la real situación económica del establecimiento para valorar la repercusión en su caso, que la situación ha tenido y su correlación con la carga económica del contrato de arrendamiento, y nada de esto se ha acreditado, cuando está a disposición de la actora su documentación contable, no pudiendo considerar que con la testifical practicada se prueba lo anterior, y que, sin prueba de los hechos, no puede apreciarse la concurrencia de los requisitos que la aplicación de la cláusula conlleva, ni es procedente, en consecuencia, modificar el importe de la renta, por lo que el recurso debe ser estimado.

CUARTO. -Las costas del recurso de apelación conforme al artículo 394 y 398 de la LEC no se hará expresa condena.

Las costas de primera instancia conforme a los preceptos citados se impondrán a la parte actora al ser desestimada su demanda.