Sentencia Civil 456/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 13, Rec. 549/2023 de 26 de noviembre del 2024

PRIMERO. -Frente a la resolución pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia Número Seis de los de Coslada, se alza la apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000, alegando los siguientes motivos de impugnación:

1º.- Alteración de los elementos comunes;

2º.- Los demandados deben acatar los acuerdos firmes no impugnados, de la Junta de Propietarios.

3º.- Vulneración de la equidad vecinal.

4º.- Uso de los elementos comunes.

5º.- Condena en costas.

SEGUNDO. -Un renovado examen de las actuaciones y el visionado del soporte audiovisual conducen a la Sala a estimar que el recurso de apelación debe tener favorable acogida.

El presente procedimiento se inicia por demanda formulada por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 DE COSLADA frente a DON Luis Antonio y DOÑA Amalia, en base, en síntesis, en los siguientes hechos:

1º.- Los demandados adquirieron la finca registral NUM000 FINCA NUMERO NUM001. -LOCAL COMERCIAL NUMERO DIRECCION001 de la casa, de la COMUNIDAD PROPIETARIOS DIRECCION000 DE COSLADA en fecha de 15 de Julio de 2019, sin que hayan procedido a otorgar Escritura Pública y ante Notario, ni a inscribir el cambio de uso de local a vivienda.

2º.- En los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, en su artículo 10 se establece la prohibición de modificar los elementos arquitectónicos de la comunidad cuando menoscabe o altere su estructura general, su configuración exterior, y los demandados han procedido a modificar la configuración exterior del local.

3º.- Que el régimen de los locales es distinto al de las viviendas: los locales no participan con su cuota de determinados gastos a los que sí contribuyen las viviendas. En este grupo de gastos están los gastos de luz del portal, mantenimiento de la calefacción central y combustible, piscina, mantenimiento de antenas y porteros automáticos, mantenimiento de puertas de garaje, extintores, ascensores, pago del vado de la puerta de garaje etc.

4º.- Que la Junta de Comunidad de Propietarios se ha negado con anterioridad en varias ocasiones a permitir dicho cambio de uso.

5º.- Los antiguos propietarios de dicho Local Comercial DON Andrés Y DOÑA Mariana fueron condenados por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Coslada a reponer la fachada del edificio y sus elementos externos al estado anterior a la ejecución de la obra.

6º.- Conforme establece la jurisprudencia, la modificación de la fachada (elemento común), supone el incumplimiento de uno de los requisitos para que se consienta judicialmente el cambio de uso de local a vivienda, luego, solo por este hecho debe accederse a lo solicitado en esta demanda, NO permitiendo el cambio de uso al estar judicialmente acreditada la modificación del elemento común.

7º.- Y solicitaba se dictase sentencia con los siguientes pronunciamientos:

"a).- Se declare que el cambio de uso de local a vivienda es contrario a derecho, condenando a los demandados a reponer la finca registral NUM000 a su uso originario como local, manteniendo el uso de local que consta en el título constitutivo.

b).- Se declare que la finca registral NUM000 propiedad de los demandados no tiene derecho a utilizar la piscina y demás elementos de cuyo pago está excluido en la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal, condenando a los demandados a estar y pasar por la prohibición de uso y disfrute de la piscina y demás elementos de cuyo pago está excluido.

c).- Se condene a la parte demandada al pago de las costas del procedimiento".

A esta pretensión se opusieron los demandados alegando que no se requiere el consentimiento de la Comunidad de Propietarios y los propios Estatutos y la escritura de división horizontal no contienen prohibición expresa al cambio de uso.

Tras los trámites legales oportunos, se dictó sentencia desestimando íntegramente la demanda rectora del pleito, con expresa imposición a la demandante del abono de las costas procesales causadas.

TERCERO. -Antes de entrar en los concretos motivos de impugnación, deben hacerse unas consideraciones generales sobre el cambio de uso.

En efecto, la sentencia de este mismo Tribunal de fecha 12 de mayo de 2022 dice:

"TERCERO.- La cuestión que se plantea en esta litis debe ser resuelta a la luz de la doctrina que al respecto ha venido estableciendo el Tribunal Supremo, según la cual toda limitación de uso de un elementos privativo, en cuanto comporta una limitación de las facultades dominicales, no puede presumirse, ni interpretarse estrictamente, así como que la mera mención del destino previsto para una parte privativa en una propiedad en régimen de propiedad horizontal no puede entenderse como prohibición de que sus adquirentes no pueden destinarla a otra actividad diferente.

La sentencia del Tribunal Supremo de fecha 3 de diciembre de 2014 dice al respecto:

"Tras declarar que el derecho a la propiedad privada es un derecho reconocido por el artículo 33 de la Constitución Española y que, como dicen las sentencias de esta Sala de 1 y 9 de octubre de 2013 , está concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente -limitaciones que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo-, la Sala tiene establecido lo siguiente:

1. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad. Prohibiciones estas que, como indican las sentencias de 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010 , citadas por la de 5 de octubre de 2013 , referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, que es lo sucedido en el caso del recurrente, deben constar de manera expresa: la sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 declaró en su fallo: "Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa".

Por lo demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.

2. Existe, pues, una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria, como señalan las sentencias de 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008 , entre otras".

El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, hoy artículo 5 de la Ley reformada, por Ley 8/1999 de 6 de abril , regula el título constitutivo de la propiedad horizontal, es decir el acto o negocio jurídico en virtud del cual sobre una edificación existente en construcción proyectada, se crea una situación jurídica consistente en que cada piso o entidad en el inmueble se subdivide, susceptible de aprovechamiento separado, se independiza de los demás, manteniendo no obstante una comunidad sobre los elementos comunes, siendo preceptivo, según su párrafo primero, la descripción, además del inmueble en su conjunto, de cada uno de aquellos, a los que se asignará número correlativo; debiendo expresarse en la descripción del inmueble las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo; y en la de cada piso o local su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

El párrafo 3º del mismo precepto se refiere a los estatutos como una de las partes de la que puede estar compuesto el título constitutivo, que no constituye un contenido imprescindible del mismo. La norma hace una enumeración de las materias que, normalmente, son objeto de los estatutos, aunque no se trata de una lista cerrada, pudiéndose referir a cuantas situaciones físicas o jurídicas puedan plantear los inmuebles en régimen de propiedad horizontal.

El destino de determinados elementos privativos es uno de los puntos a los que expresamente se refiere el artículo 5.3, siendo lícita la norma estatutaria que establece una destino determinado para un elemento privativo de la propiedad horizontal (por todas la STS de 6 de febrero de 1989 ), incluso la que impone prohibiciones expresas respecto a concretas y específicas actividades no queridas por los copropietarios del edificio otorgantes del título constitutivo o de los Estatutos.

Teniendo en cuenta las declaraciones jurisprudenciales antes transcritas, así las contenidas en la SSTS de 7 de Febrero , 20 de diciembre , según las cuales cualquier prohibición de destino, en cuanto comporta una limitación de las facultades dominicales, ni puede presumirse, ni interpretarse de manera extensiva; y que la mera y simple descripción en la escritura de obra nueva y de constitución al edificio en régimen de propiedad horizontal, no puede, en modo alguno, ser entendida como expresión del destino único de la misma ( STS de 21 de diciembre de 1.993 ), y consecuentemente las manifestaciones que el primitivo dueño de toda la finca hiciera en la escritura de división horizontal no obligan al posterior propietario del elemento privativo, pues al presumirse libre toda propiedad, bien puede cambiar después el destino de su finca, si no existe una prohibición legal o contractual que se lo impida ( STS de 5 de marzo de 1.990 )".

CUARTO. -Denuncia la Comunidad recurrente que la sentencia no aplica la jurisprudencia existente en los supuestos de alteración de elementos comunes en la transformación del local a vivienda, puesto que se ha acreditado mediante sentencia firme, que los anteriores propietarios del local (vendedores de la parte demandada) han modificado la fachada, ocupando ahora Don Luis Antonio el puesto del anterior propietario, debiendo reponer la fachada a su estado anterior. Y por consiguiente, conforme establece la jurisprudencia, la modificación de la fachada (elemento común), supone el incumplimiento de uno de los requisitos para que se consienta judicialmente el cambio de uso de local a vivienda, luego, solo por este hecho debe revocarse la sentencia dictada, NO permitiendo el cambio de uso al estar judicialmente acreditada la modificación del elemento común.

Añaden que los demandados deben acatar los acuerdos firmes, no impugnados, de la Junta de Propietarios.

Que a todo ello se une la vulneración de la equidad vecinal, puesto que en la Sentencia dictada por el Juzgado de 1º Instancia nº 3 de Coslada, de fecha 11 de enero de 2007, dictada en el procedimiento ordinario 564/2005, (documento 11 de la demanda), se resolvió un caso similar al presente, en el que esta misma Comunidad de Propietarios demandó a otro condueño que procedió a cambiar el uso de un local a vivienda, dictando sentencia el juzgado de Primera Instancia, ratificada por la Audiencia Provincial, en la que se DENIEGA el cambio de uso, y se condena a la copropietaria a devolver el uso de local al inmueble. Este copropietario también había realizado obras modificativas de la fachada; y no resulta coherente que este copropietario no obtenga autorización y los ahora demandados sí obtengan autorización, máxime dado que ambos han modificado la fachada.

Y por último, denuncian que si en los Estatutos se preveía que los locales no contribuirían a estos gastos comunes es porque no iban a hacer uso de esos servicios y, por tanto, el resto de propietarios de vivienda no están obligados a permitir ahora que los nuevos propietarios del local transformados a vivienda hagan uso de estos servicios, pues los propietarios de las nuevas "vivienda" no están pagando por estos servicios, y por esta razón, aún para el caso de que se desestimara la pretensión de reposición de los elementos comunes a su estado originario y de reposición del local a su uso primitivo, NO debe concederse a los demandados el derecho al uso de la piscina, agua, luz y calefacción.

QUINTO. -Expuesto lo anterior, constan acreditados en las actuaciones los siguientes extremos:

1º.- En el Acta de la Junta General Extraordinaria de 5 de marzo de 2008 se especifica en el Punto 4 que "A solicitud del Sr. Andrés, Propietario del local nº DIRECCION001: "solicitud de autorización de la Comunidad de Propietarios para la conversión del local en vivienda. El Administrador informa de que el propietario Sr. Andrés, Propietario del Local nº DIRECCION001 solicita autorización de la Comunidad de Propietarios para la conversión del local comercial en vivienda. Tras debatir sobre el mismo, se procede a realizar una votación por parte de los asistentes cuyo resultado es: se aprueba por mayoría "no autorizar al propietario del Local nº DIRECCION001, D. Andrés, a realizar las obras en el local comercial que conlleve la conversión solicitada". El Sr. Andrés era el anterior propietario del local, vendedor del inmueble a los ahora demandados.

2º.- En la Junta de Propietarios de 5 de julio de 2021, DON Luis Antonio y DOÑA Amalia solicitaron autorización para el cambio de uso, sin embargo, en la votación les fue denegada la autorización, acordándose iniciar reclamación judicial contra DON Luis Antonio Y DOÑA Amalia por el cambio de uso.

3º.- Los antiguos propietarios de dicho Local Comercial DON Andrés Y DOÑA Mariana fueron condenados por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Coslada a reponer la fachada del edificio y sus elementos externos al estado anterior a la ejecución de la obra; y así, con fecha 20 de mayo de 2015 (documento nº 8 de la demanda), se dictó Auto por el que se acuerda "Requerir a la parte ejecutada, Andrés, Mariana, para que en el plazo de 2 MESES, proceda de FORMA CONJUNTA Y SOLIDARIA A REPONER LA FACHADA DEL EDIFICIO Y SUS ELEMENTOS EXTERNOS AL ESTADO INMEDIATAMENTE ANTERIOR A LA EJECUCIÓN DE LAS OBRAS REALIZADAS EN EL LOCAL DE SU PROPIEDAD, DESCRITAS EN EL DOCUMENTO Nº III DE LA DEMANDA".

4º.- Con fecha 13 de septiembre de 2021 se ha dictado Auto por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de los de Coslada, en el procedimiento de Ejecución de Títulos Judiciales nº 449/2021, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

"1.- Procede declarar acreditada la sucesión en la condición de EJECUTADOS a D. Luis Antonio y Dª. Amalia a los efectos de la presente ejecución en el lugar que ocupaban D. Andrés y Dª. Mariana.

2.- Notifíquese a los ejecutados D. Luis Antonio y Dª. Amalia la sucesión procesal continuando el procedimiento por los trámites previstos en la Ley.

3.- Notifíquese D. Luis Antonio y Dª. Amalia el auto y decreto de fecha 20/5/2015, junto con copia de la demanda del ejecutiva, concediéndoles el plazo de 10 días para que se personen con abogado y Procurador, teniéndoles por requeridos en los términos contenidos en dicho auto, y sin perjuicio de la oposición que puedan formular los nuevos ejecutados contra la ejecución despachada".

5º.- Con fecha 21 de junio de 2022 se dictó Auto por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Coslada desestimando la oposición formulada por DON Luis Antonio ante la demanda de ejecución despachada contra él con el fin de obtener la ejecución de la sentencia que obliga a reponer la fachada del local a su estado originario.

Es decir, en la Junta General de Propietarios de 5 de julio de 2021 les fue denegado a los demandados la autorización para el cambio de uso, acuerdo que no fue impugnado por dichos comunes, estableciendo la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de abril de 2.013 (rec. 1569/2010), señala que " la ejecutividad y fuerza vinculante de acuerdos adoptados en Juntas de Propietarios no impugnados, conlleva que una vez que el comunero tiene conocimiento de los acuerdos comunitarios (que en el supuesto allí analizado se referían a acuerdos modificativos del título constitutivo), adquiere legitimación para impugnarlos. El no hacerlo supone que desde dicho momento son vinculantes y ejecutables. En materia de validez y plena eficacia de los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios, dice la sentencia de 18 de julio de 2011 y reproduce la 13 de julio de 2012 , lo siguiente: "los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta de artículo 16 de la LPH . Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios, gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos (las SSTS de fechas 19 de noviembre de 1996 , 28 de febrero de 2005 , 19 de octubre de 2005 , 30 de diciembre de 2005 y 7 de junio de 2006 )."

Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios, gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos, lo que motiva en el presente supuesto la estimación del recurso de apelación y la revocación de la sentencia en los términos que se dirán en el fallo de esta resolución.

SEXTO. -Que, al estimarse el recurso de apelación, a tenor de lo previsto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no se hará expresa imposición de las costas procesales originadas en esta alzada; debiendo la parte demandada soportar las causadas en aquella instancia de conformidad con lo preceptuado en el artículo 394 del mismo texto legal.