Sentencia Civil 765/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1465/2023 de 26 de noviembre del 2025

PRIMERO.- Resumen del litigio. Planteamiento del recurso.

CRISBOAN S.L. presenta demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad contra D. Hermenegildo y Dª Paloma en la que expone:

1. El día 26 de julio de 2019, los codemandados, la SRA. Paloma y el SR. Hermenegildo suscribieron un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en el piso DIRECCION000, de Barcelona, con la sociedad mercantil CRISBOAN S.L., por un año prorrogable hasta un máximo de siete años y una renta de 950 euros al mes.

2. Con posterioridad a la firma del contrato, ambas partes suscribieron un anexo de fecha 28 de enero de 2021, por el que acordaron, el aplazamiento y fraccionamiento de la deuda de 4.050 euros, mediante el pago de 1.200 euros a razón de 300 euros al mes, que se incluiría en los recibos del alquiler de los meses de febrero a abril de 2021 y el resto de la deuda de 2.850 euros, sería abonado en 18 meses a partir de junio de 2021 hasta noviembre de 2022, a razón de 225 euros al mes que se cobrarían mensualmente junto al recibo del alquiler.

3. En fecha 27 de julio de 2021, se firmó la modificación del anterior acuerdo, pactándose que la arrendataria se comprometía a pagar la suma adeudada de 4.050 euros, en dos periodos; el primero, por importe de 3.000 euros, durante 12 meses desde agosto de 2021 hasta julio de 2022 a razón de 250 euros al mes, y el segundo, en cuanto a los restantes 1.050 euros se abonaría en diez meses desde agosto de 2022 hasta junio de 2023 a razón de 105 euros al mes. Dicho pago adeudado se incluiría en el recibo del alquiler mensual.

4. En el mes de febrero de 2023, la propiedad tuvo conocimiento de que los arrendatarios habían subarrendado la vivienda a D. Ángel entre otras personas, y ello, sin consentimiento de la propiedad, infringiendo la cláusula cuarta de su contrato, además de haber impagado los alquileres del mes de septiembre y noviembre de 2022, así como el mes de marzo de 2023 por un importe total de 3.193,31 euros.

En fecha 27 de marzo de 2023, ambas partes se reunieron en el despacho de la arrendadora acordando que el día 5 de abril de 2023, la arrendadora pondría al cobro un recibo por el total importe adeudado de 3.193, 31 euros y, asimismo, el día 13 de abril de 2023 se firmaría la resolución del contrato y los arrendatarios harían entrega de la posesión y llaves de la vivienda.

El recibo que la arrendadora puso al cobro en la cuenta bancaria de los arrendatarios conforme a lo pactado ha resultado impagado y devuelto por la entidad bancaria.

Y el día 13 de abril de 2023, se personó la SRA. Adelaida, administradora de la mercantil propietaria de la vivienda y los arrendatarios se negaron a abrirle la puerta, por lo que no hicieron entrega de la posesión y llaves por lo que no se ha resuelto el contrato, tal como habían pactado.

A fecha de la demanda, los arrendatarios adeudan los siguientes recibos de alquiler: septiembre de 2022 por importe de 1.086,35 euros, noviembre de 2022 por importe de 1.105,98 euros y marzo de 2023 por importe de 1.000,98 euros (total 3.193,31 euros).

Y solicita se dicte sentencia:

I.- Declarando la resolución del contrato de arrendamiento urbano existente entre las partes, objeto del presente proceso, y el consecuente desahucio por falta de pago y asimismo, se condene a los demandados D. Hermenegildo y Dª Paloma, al desalojo y lanzamiento de la finca arrendada, acordando en su caso, la ejecución directa de la sentencia, sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento, en la fecha fijada en la citación a los demandados, o en su caso señalada en la misma sentencia y, todo ello, con expresa condena en costas a los demandados.

II.- Condenando asimismo a D. Hermenegildo y Dª Paloma, al pago del importe de 3.193,31 euros, en concepto del alquiler del mes de septiembre y noviembre de 2022 y alquiler del mes de marzo de 2023, así como al pago de los alquileres que se devenguen desde la interposición de la demanda y a aquellas cantidades que en concepto de indemnización por importe igual al de la renta se devenguen con posterioridad al decreto o la sentencia que se dicte acordando la resolución del contrato y hasta el efectivo cumplimiento de la misma, o en su caso del lanzamiento, más los intereses de demora y, todo ello, con expresa imposición de costas a los demandados.

Dª Paloma presenta escrito en el que expone que ha enervado la acción de desahucio pues el día 27 de julio de 2023 ha consignado en la cuenta del Juzgado los tres meses de renta reclamados en el escrito de demanda: septiembre 2022, noviembre 2022 y marzo 2023, por importe de 3.193,31 euros. Y que los arrendatarios han pagado las rentas de abril, mayo, junio y julio 2023, pues constan los respectivos cargos realizados por la demandante CRISBOAN: 11 de abril de 2023: 400,39 euros; 14 de abril de 2023: 600,59 euros; 10 de mayo de 2023: 1.000,98 euros; 12 de junio de 2023: 1.000,98 euros y 10 de julio de 2023: 1.000,98 euros.

Y solicita que se dicte auto declarando enervado el desahucio.

D. Hermenegildo presenta escrito de contestación a la demanda en el que alega:

1. No procede la resolución de contrato de arrendamiento por impago, en tanto en cuanto, ha sido la mercantil demandante quién ha imposibilitado que los demandados pudieran cumplir con lo pactado entre las partes en cuanto a las rentas judicialmente reclamadas.

2. Enervación de la acción. Obra consignada judicialmente la cantidad principal reclamada: 3.193,31 euros, y no ha habido requerimiento efectivo de pago de rentas a ambos codemandados. No puede considerarse reclamación extrajudicial previa el burofax remitido por la propiedad a primeros de marzo de 2023, en tanto en cuanto se alcanzó acuerdo de pago de deuda a 27 de marzo de 2023. A partir de dicho acuerdo de abono de cantidades pendientes convenido entre todas las partes a 27 de marzo de 2023, los arrendatarios no han recibido reclamación extrajudicial ninguna.

3. Acción acumulada: reclamación de rentas: Consta consignada en actuaciones la suma dineraria principal reclamada.

La sentencia de primera instancia estima la demanda, declara haber lugar al desahucio por falta de pago de las rentas derivadas del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 26 de julio de 2019 sobre la vivienda sita en Barcelona, DIRECCION000, declara resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda celebrado entre "CRISBOAN, S.L.", como arrendadora, y D. Hermenegildo y Dª. Paloma, como arrendatarios, en fecha 26 de julio de 2019, condena a D. Hermenegildo y Dª Paloma a desalojar la citada finca y entregarla a la actora, poniéndola a su libre y entera disposición, con apercibimiento de lanzamiento, y condena a D. Hermenegildo y Dª. Paloma a pagar conjunta y solidariamente a la demandante las cantidades que puedan devengarse en concepto de renta y gastos asimilados, desde la fecha de celebración de juicio (27 de septiembre de 2023) y mientras dure la posesión efectiva del inmueble, a razón de 1.000,98 euros mensuales, más incrementos y gastos asimilados que contractualmente procedan. Todo ello, con el incremento de los intereses moratorios del artículo 1.108 del Código Civil ( interés legal del dinero) computados desde la interpelación judicial, y desde la fecha del vencimiento o devengo en lo que se refiere a mensualidades posteriores, hasta la fecha de esta resolución; así como los intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, desde la fecha de esta sentencia y hasta el completo pago. Y con expresa condena en costas a la parte demandada.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de D. Hermenegildo, interpone recurso de apelación en el que alega, como único motivo de recurso, la procedencia de la enervación solicitada. Expone que la controversia entre las partes se centra en si concurrían o no circunstancias que impedían la enervación de la acción. Concretamente, los burofaxes emitidos por la demandante en fechas 10 de febrero de 2023 y 15 de marzo de 2023. Pues en el caso que nos ocupa no se han cumplido los requisitos establecidos por el Tribunal Supremo para considerar que no puede enervarse el desahucio. Y ello por cuanto a D. Hermenegildo no se le remitió burofax alguno por la propiedad reclamando el pago de las rentas pendientes pues la destinataria de ambos burofaxes era Dª Paloma. En consecuencia, se solicita que se declare enervado el desahucio.

Dª Paloma presenta escrito de adhesión al recurso de apelación formalizado por el SR. Hermenegildo y a las consideraciones reflejadas en el citado escrito de apelación, que hace suyas en virtud del principio de economía procesal.

Y solicita se la tenga por adherida al recurso de apelación formulado por D. Hermenegildo contra la sentencia nº 193/2023 de 2 de octubre de 2023 en estos autos, y, tras los trámites legales oportunos, acuerde haber lugar al mencionado recurso y revocar la sentencia recaída en las presentes actuaciones.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- La adhesión a la apelación de la codemandada que no apeló inicialmente.

Sobre la que se denomina adhesión al recurso de apelación formulada por la codemandada Dª Paloma, la cuestión que se plantea, ya ha sido resuelta por el Tribunal Supremo en sentencia de 6 de marzo de 2014, nº 127/2014, recurso 40/2012, en el sentido de que en procedimientos con múltiples codemandados, la impugnación de una sentencia mediante adhesión al recurso de apelación interpuesto por otro codemandado sólo es admisible si el impugnante no apeló inicialmente y la impugnación se dirige exclusivamente contra el apelante, no pudiendo utilizarse para ampliar o modificar pronunciamientos favorables a terceros que no apelaron, bajo pena de inadmisibilidad y sin que la preparación previa del recurso sin su interposición altere esta regla.

Dice el Tribunal Supremo en la sentencia de 6 de marzo de 2014, nº 127/2014, recurso 40/2012:

"La impugnación de la sentencia a que hace referencia el art. 461.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es una oportunidad que se brinda a quien inicialmente presta conformidad con el gravamen que la sentencia le supone, para que el mismo no se vea agravado por el resultado eventual del recurso que interponga la contraparte.

Presupone que estamos ante sentencias que no estiman plenamente las pretensiones de las partes. Se fomenta el aquietamiento de los litigantes ante sentencias que le sean parcialmente desfavorables, de modo que solo si la parte contraria la recurre y su situación puede agravarse respecto de la que resulta de la sentencia, el litigante que inicialmente no apeló pueda también formular su impugnación.

2.- Son dos los requisitos que se exigen para que sea admisible la impugnación de la sentencia, que resultan de la consideración conjunta de los apartados 1 y 4 del art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

(i) El primero consiste en que el impugnante no haya apelado inicialmente la sentencia. La impugnación no puede utilizarse para ampliar los pronunciamientos sobre los que el apelante ha formulado su recurso aprovechando el trámite de oposición al recurso formulado por quien resulta apelado ( sentencia de esta sala núm. 869/2009, de 18 enero de 2010 .

Este requisito ha sido matizado en los casos de pluralidad de partes. Si en el litigio hay varios litigantes porque se ha producido una acumulación subjetiva de acciones (normalmente de un demandante contra varios demandados, pero no necesariamente, aunque para mayor claridad nos referiremos al supuesto más habitual), este tribunal ha considerado que la regla del art. 461.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ha de aplicarse independientemente en cada relación actor-codemandado, de tal modo que el recurso de apelación que el demandante interponga respecto de uno de los codemandados no le impide impugnar la sentencia con motivo del recurso de apelación interpuesto por otro de los codemandados respecto del que inicialmente el demandante no hubiera recurrido, por aplicación del brocardo "tot capita, tot sententiae" (tantas sentencias cuantas personas). Así se ha declarado en la sentencia núm. 865/2009, de 13 de enero de 2010 .

(ii) El segundo requisito es que la impugnación vaya dirigida contra el apelante. Las pretensiones formuladas en el escrito de impugnación no pueden ir dirigidas contra las partes que no hayan apelado. La sentencia núm. 865/2009, de 13 de enero de 2010 , declara sobre este particular que «el artículo 461.4 LEC , al ordenar que del escrito de impugnación se dé traslado únicamente al apelante principal, revela que el escrito de impugnación no puede ir dirigido contra las partes que no han apelado».

La posterior sentencia número 632/2013, de 21 de octubre ha declarado:

«No sucede lo mismo con quien ahora recurre, puesto que inicialmente no apeló y dejó transcurrir el plazo concedido para oponerse al recurso interpuesto por el otro codemandado, utilizando el trámite de impugnación de la parte actora, inicialmente apelado, para introducir una nueva impugnación en ningún caso autorizada por el artículo 461.4 de la LEC , al ordenar que del escrito de impugnación se de traslado únicamente al apelante principal, lo que revela que este escrito no puede ir dirigido contra las partes que no han apelado ( STS 13 de enero 2010 )».

3.- La aplicación de dicha doctrina al caso objeto del recurso lleva a su desestimación. Los hoy recurrentes no formularon propiamente una impugnación de la sentencia que cuestionara los pronunciamientos favorables al apelante inicial (que no los había), sino que pretendieron cuestionar los pronunciamientos favorables al demandante, que no había apelado (ni podía hacerlo pues la sentencia le había sido plenamente favorable).

La impugnación que se pretendió (que los propios recurrentes calificaron como "adhesión" al recurso interpuesto por su codemandada) no respondía al sentido de dicha institución, que como se ha dicho busca el aquietamiento de los litigantes ante sentencias que le sean parcialmente desfavorables, de modo que solo si la parte contraria la recurre y su situación puede agravarse respecto de la que resulta de la sentencia, el litigante que inicialmente no apeló pueda también formular su impugnación. En el caso enjuiciado, la impugnación buscaba simplemente eludir los efectos de la preclusión de su posibilidad de impugnar, mediante el recurso de apelación, los pronunciamientos de la sentencia, lo que se pretendió realizar mediante la adhesión a las pretensiones impugnatorias que había formulado la codemandada, algunas de ellas sin legitimación para hacerlo pues solo podían haber sido formuladas, en tiempo y forma, por los hoy recurrentes.

4.- No es óbice a esta desestimación la irrelevancia, a efectos de la admisibilidad de la impugnación, de que quienes pretendieron impugnar la sentencia hubieran preparado el recurso de apelación, pero no lo interpusieron, como ha declarado con anterioridad esta sala (sentencia núm. 196/2009, de 6 de abril , porque lo relevante no es que prepararan el recurso y no lo interpusieran, sino, simplemente, que no apelaron la sentencia..."

En atención a la doctrina expuesta es claro que Dª Paloma no interpuso recurso de apelación dentro de plazo y no dirige este escrito que denomina de adhesión contra el apelante, sino que va dirigido a reforzar los argumentos del recurso de apelación del codemandado SR. Hermenegildo y a sostener la posibilidad de enervación de la acción de desahucio. El escrito denominado de adhesión ha sido mal admitido, por lo que la causa de inadmisión se convierte en causa de desestimación del recurso.

TERCERO.- Recurso de apelación. Enervación. Requerimiento previo.

El día 5 de mayo de 2023, se interpone desahucio por falta de pago por impago de los siguientes recibos de alquiler: septiembre de 2022, por importe de 1.086,35 euros, noviembre de 2022, por la suma de 1.105,98 euros, y marzo de 2023, por la cantidad de 1.000,98 euros. Dichos recibos incluían la renta correspondiente al mes corriente más atrasos prorrateados conforme a lo pactado por las partes.

No se discute que los demandados han consignado las cantidades adeudadas en el plazo de diez días siguientes a la notificación de la demanda. Por tanto, la cuestión controvertida en esta alzada se ciñe a determinar si la existencia de requerimientos extrajudiciales previos a la presentación de la demanda, excluyen, según previene el párrafo segundo del artículo 22.4 de la LEC, la facultad de enervar la acción. Para ello es preciso establecer si los requerimientos de pago reunían los requisitos jurisprudencialmente exigidos a fin de que tengan eficacia para excluir la enervación de la acción de desahucio.

Así, el artículo 22.4 de la LEC en la redacción vigente a fecha de la presentación de la demanda disponía:

4". Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del art. 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el art. 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación".

Esto es, procede determinar si, como mantiene el magistrado juez de primera instancia, los dos burofaxes remitidos a la coarrendataria en fechas 13 de febrero de 2023 y 15 de marzo de 2023 y el correo electrónico dirigió a D. Hermenegildo el día 24 de marzo de 2023 excluyen la posibilidad de enervar la acción, de conformidad con lo establecido en los artículos 22.4 y 439.3 ambos de la LEC, cuestión en la que radica el núcleo de la controversia, al mantener la demandada la procedencia de la enervación argumentando que las comunicaciones remitidas no pueden producir efectos.

En lo que se refiere a los requisitos legales del requerimiento de pago del artículo 22 de la LEC, existe una jurisprudencia ya consolidada, bastando traer a colación la STS 493/2022 de 22 de junio, que, con cita de otras anteriores, detalla:

"A los requisitos legales del requerimiento de pago del art. 22 de la LEC hicimos expresa referencia en la sentencia 194/2021, de 12 de abril , como expresión de una consolidada jurisprudencia, y así señalamos:

"En la sentencia 508/2015, de 22 de septiembre , nos hemos pronunciado sobre la interpretación del art. 22.4 LEC y sobre los requisitos del requerimiento de pago a los efectos de impedir la enervación de la acción en el procedimiento de desahucio, con reproducción de la doctrina de la sentencia 302/2014, de 28 de mayo , en los términos siguientes:

"1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario.

1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago".".

En el ámbito fáctico, es preciso partir de los siguientes hechos, que resultan incontrovertidos o suficientemente acreditados mediante la documental aportada:

1. Consta en autos, documento 13 de la demanda, que el día 13 de febrero de 2023, CRISBOAN S.L. remitió un burofax a Dª Paloma, al domicilio arrendado, entregado a D. Ángel el mismo día 13 de febrero de 2023, con el siguiente contenido:

"Distinguidos Srs. Nos dirigimos a Uds., como propietarios del piso ubicado en la DIRECCION000 del cual es arrendatario. Ante la imposibilidad de contactar con usted por teléfono y, habiendo enviado varios mails al Sr. Hermenegildo sin obtener respuesta de los mismos, le comunicamos que debe abonar antes del 28 de febrero de 2023 las cantidades pendientes de pago (en concreto los recibos de alquiler de los meses de septiembre y noviembre de 2022, cuyo importe total asciende a 2.192,33 euros) del mencionado piso. Rogamos póngase urgentemente en contacto con nosotros para solucionar este tema que ya es reincidente, o en caso contrario definitivamente nos veremos obligados a tomar las medidas legales oportunas. Atentamente".

2. Asimismo, con fecha 15 de marzo de 2023, CRISBOAN S.L. envió un segundo burofax a Dª Paloma a al domicilio arrendado, que fue de nuevo entregado a D. Ángel el día 16 de marzo de 2023, en el que indicaba:

"Distinguidos Sres. Nos dirigimos a Uds., como propietarios del piso ubicado en la DIRECCION000 del cual es arrendatario. Ante la imposibilidad de contactar con ustedes por teléfono y, habiendo enviado varios mails al Sr. Hermenegildo sin obtener respuesta de los mismos, le comunicamos que debe abonar antes del 31 de marzo de 2023 las cantidades pendientes de pago (en concreto los recibos de alquiler de los meses de septiembre y noviembre de 2022 y marzo de 2023, cuyo importe total asciende a 3.193,31 euros) del mencionado piso y por un incumplimiento del punto 4 del contrato. Rogamos póngase urgentemente en contacto con nosotros para solucionar este tema que ya es reincidente; en caso contrario definitivamente nos veremos obligados a tomar las medidas legales oportunas. Atentamente".

3. Finalmente, el día 24 de marzo de 2023, una empleada de CRISBOAN S.L. dirigió un correo electrónico a D. Hermenegildo en el que manifestaba: "Buenas tardes. Según reunión que mantuvimos ayer día 23 de marzo en nuestro despacho de Vía Augusta 137 con el SR. Hermenegildo y la SRA. Paloma, tal como acordamos se pasará el día 5 de abril por el banco el recibo con la totalidad de 3.193,31 euros y el día 13 de abril se firmará la renuncia del contrato de alquiler por incumplimiento del punto 4. Se hará la entrega de las llaves y firma de documento de renuncia en el mismo piso el día 13 de abril a las 10 h de la mañana en la que tendrán que estar presentes los dos. Un saludo".

Respondiendo D. Hermenegildo: "Ok".

Cabría examinar la relevancia a los efectos que nos ocupan del hecho que ambos burofaxes se dirigieran contra uno sólo de los coarrendatario (Dª Paloma), si bien, el encabezamiento y el contenido de los mismos iba dirigido a ambos coarrendatarios, pero aun prescindiendo de estas circunstancias, hemos de concluir que D. Hermenegildo quien, en el acto de la vista, reconoció que había asistido a la reunión de fecha 22 de marzo de 2023, fue debidamente requerido mediante correo electrónico por lo que debe concluirse que el requerimiento de pago fue efectivamente recibido por el arrendatario.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

CUARTO.- Costas.

Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.