Sentencia Civil 35/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 42/2023 de 27 de enero del 2025

PRIMERO.-Por la representación procesal de D. Pio se interpuso demanda de juicio ordinario contra Dª Bernarda en la que, tras alegar los hechos y fundamentos que estimó de aplicación, solicitó el actor que se dictase sentencia por la que, con fundamento en la existencia de un incumplimiento imputable a la demandada de sus obligaciones de derivadas del contrato intitulado por las partes de "promesa de venta", suscrito en fecha 5 de diciembre de 2016, se dictase sentencia por la que se declarase la resolución de dicho contrato, condenando a la demandada a la devolución de las prestaciones recibidas a cuenta del contrato de promesa de venta (46.800€) en concepto de indemnización de daños y perjuicios, y al abono de los intereses legales sobre la anterior cantidad desde la fecha del requerimiento notarial de 27 de septiembre de 2017, todo ello con expresa condena en costas a la demandada.

Como fundamento de la resolución contractual que solicita, el actor exponía, en síntesis, que el contrato de promesa de venta suscrito por las partes preveía que, antes de la fecha del otorgamiento de la escritura de compraventa, prevista como máximo para el día el 30 de septiembre de 2017, la demandada vendedora, por una parte, repararía el aparato de aire acondicionado/bomba de calor del piso inferior de la vivienda y las humedades del comedor y habitacioŽn-suite del piso inferior de la vivienda, y, por otra parte, que la vendedora cambiaría la titularidad de la vivienda en el Registro de la Propiedad para que la vivienda íntegra constase a su nombre y que, así, una mitad indivisa dejase de figurar a nombre de su exmarido, Oscar.

El contrato también preveía que 5.400 euros de las cantidades ya satisfechas como arrendamiento se descontasen del precio de la venta. Además, se estipularon unas arras de 36.900 euros y, asimismo, se pactoŽ que la mitad de las cantidades que se pagasen como renta desde el contrato de promesa de venta hasta el otorgamiento de la escritura se destinasen a ser pago del precio de la venta, ascendiendo tales cantidades a 4.500 euros.

El actor alega que, como quiera que la demandada no estaba dando cumplimiento a sus obligaciones le envió un burofax de 12 de septiembre de 2017 requiriendo que diese cumplimiento a lo pactado. Posteriormente, el 27 de septiembre de 2018, tres días antes de la finalización del plazo del otorgamiento de la escritura, le envió un requerimiento notarial resolviendo el contrato y demandándole la restitución de los 46.800 euros.

La demandada, tras reconocer la realidad del contrato de promesa de venta, se opuso a la demanda alegando, en primer lugar, que ya había dado cumplimiento a la reparación del aire acondicionado, y, en cuanto a la reparación de las humedades, que la falta de reparación era debida a que el actor, que ocupaba la vivienda objeto de la venta en calidad de arrendatario, no había facilitado la entrada en la vivienda a dicho fin.

En segundo lugar, en cuanto a la obligación de la inscripción de la vivienda íntegramente a nombre de la vendedora en el Registro de la Propiedad, la Sra. Bernarda reconoció que no había podido llevarla a cabo aduciendo que se había divorciado de su exmarido en Reino Unido hacía 14 años, y que los juzgados de dicho país no guardan tales documentos. Alega que de tal circunstancia se advirtió al demandante por burofax de 18 de septiembre de 2017, pero que ello no había de impedir la inscripción de la finca a nombre del actor, bastando con la comparecencia del exmarido de la demandada en la notaría para el otorgamiento de escritura.

Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de los Vilanova i la Geltrú se dictó la sentencia núm. 3/2020, de 16 de enero, por la que se desestimó íntegramente la demanda presentada por el Sr. Pio y se absolvió a la Sra. Bernarda de las pretensiones de la demanda, con imposición de costas al actor.

En sustento de esta decisión el magistrado a quo, tras resumir las alegaciones de las partes y transcribir las estipulaciones contractuales que considera relevantes para la resolución del litigio, en primer lugar, considera que no se ha producido la resolución contractual en forma dada la falta de recepción por parte de la demandada del requerimiento notarial de 27 de septiembre de 2017 remitido a instancia del actor.

En segundo lugar, después de exponer la doctrina jurisprudencial acerca de los requisitos que debe reunir el incumplimiento contractual para que tenga transcendencia resolutoria conforme al artículo 1124 del Código Civil (CC), concluye que en el caso de autos ninguno de los incumplimientos que se imputan a la demandada y que llevaron al actor a manifestar su voluntad de resolver el contrato pueden considerarse graves, esenciales y definitivos, de modo que no los considera aptos como para acordar sobre esta base un pronunciamiento resolutorio del contrato.

Por último, el juzgador, obiter dicta, cuestiona las cantidades reclamadas por el actor razonando que el contrato solo prevé, ante una eventual resolución por la falta de inscripción del inmueble a nombre de la vendedora, la restitución de las arras (36.900.-euros) pero no de otras cantidades.

Por la representación del demandante se interpone recurso de apelación contra dicha sentencia insistiendo en que él ha cumplido con las obligaciones que le imponía el contrato de promesa de venta suscrito con la demandada; que fue la vendedora quien, como ella misma admitió, no cumplió las obligaciones que le imponía el contrato, que las configuraba, por voluntad de las partes, como obligaciones esenciales, de modo que si no se llevó a cabo el otorgamiento de escritura fue porque la vendedora incurrió en causa de "rescisión (rectius, resolución) de acuerdo con el clausulado del contrato.

Por otra parte, el apelante defiende la eficacia jurídica del requerimiento resolutorio remitido, en fecha 27 de septiembre de 2017, con certificación notarial a través del servicio de correos, a la dirección de la demandada, proporcionada por esta y en donde había recibido comunicaciones anteriores.

Por ello solicita la revocación de la sentencia recurrida y que se dicte otra en esta alzada favorable a sus pretensiones, esto es, por la que se estime íntegramente la demanda que da origen a las actuaciones y se acuerde la resolución del contrato con condena de la demandada a la devolución de las sumas entregadas a cuenta.

La apelada, solicita la confirmación de la sentencia recurrida mostrando, en síntesis, su conformidad con los argumentos expuestos por el juzgador de instancia.

SEGUNDO. -Partiendo de los datos expuesto en el ordinal anterior, el objeto del recurso interpuesto exige establecer si el juzgador de instancia incurre en error en la apreciación y valoración de la prueba practicada o realiza una indebida interpretación del derecho aplicable, en particular, de lo dispuesto en el art. 1124 del Código Civil (CC) y doctrina jurisprudencial que lo desarrolla.

A través de la apelación se vienen a replantear en esta alzada las principales cuestiones que conformaron la controversia en la primera instancia acerca del contenido y efectos de las relaciones contractuales habidas entre las litigantes y, sobre todo, sobre la eficacia jurídica del requerimiento resolutorio, así como sobre la aptitud resolutoria de los incumplimientos en que hubiera podido incurrir la demandada vendedora aquí apelada.

Antes de cualquier otra consideración y aun a riesgo de resultar reiterativos, para una mejor comprensión de la controversia y para facilitar la lectura autónoma de esta resolución, deben ponerse de relieve una serie de hechos que resultan acreditados y/o respecto de los que no existe controversia. Son los siguientes:

1.-El Sr. Pio, como arrendatario, y la Sra. Bernarda, como arrendadora, suscribieron un contrato de arrendamiento ( en realidad un arrendamiento con opción de compra) en fecha 1 de diciembre de 2015, que tenía por objeto la vivienda sita en Sant Pere de Ribes, DIRECCION000. Hecho incontrovertido. Dicho contrato, que obra en autos al folio 119 y ss., tenía un plazo de duración de 1 año pero en el mismo se preveía que, al finalizar tal plazo, el arrendatario optaría a un nuevo contrato de compra con pago aplazado por importe de 369.000.-euros (vid. cláusula tercera).

2.-En fecha 5 de diciembre de 2016, los litigantes firmaron un llamado contrato de "promesa de venta" para la compra de la citada finca, fijándose el precio de la compraventa en la suma de 369.000.-euros.

El contrato de promesa de venta se aportó como documento número 1 de la demanda.

3.-De las disposiciones contractuales, en lo que resulta relevante para la resolución del recurso, cabe destacar las siguientes:

3.1.- En la cláusula primera, párrafo segundo, se contiene la siguiente mención "(..)La futura vendedora se compromete a realizar con carácter inmediato los trámites necesarios para inscribir en el Registro de la Propiedad de Sitges la sentencia de divorcio de Barnet County Court (Gran Bretaña) de fecha 13 de abril de 2007 por la cual se le adjudica la mitad indivisa de Don Oscar de los inmuebles descritos en el Expositivo I, siendo de su cargo todos los gastos e impuestos de esta operación.

Asimismo, la futura vendedora se obliga a notificar al futuro comprador por burofax con carácter inmediato la futura inscripción en el Registro de la mencionada sentencia de divorcio".

3.2.-la cláusula tercera del contrato litigioso era del siguiente tenor:

"El futuro comprador entrega a la futura vendedora la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS EUROS (36.900.- €), mediante cheque bancario nominativo cuya

copia se adjunta como Anexo II, en concepto de arras o señal por la reserva de la finca descrita en el anterior Expositivo I, sirviendo el presente contrato como la más eficaz y cabal carta de pago respecto la citada cantidad.

Del importe resultante de restar al precio pactado la cantidad entregada en este momento (332.100€), se deducirán 5.400 € correspondientes al 50% de la renta del período 1/12/2015 hasta 01/12/2016, la cuantía que resulte del 50% de las rentas mensuales hasta el día de la firma de la escritura de compraventa y el depósito en concepto de fianza de 1.800 €.

La cuantía final que resulte de lo establecido en el párrafo anterior se satisfará por el futuro comprador en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa ante el Notario de libre elección de éste.

La firma de la citada escritura tendrá lugar en un plazo máximo que se extinguirá el 30 de septiembre de 2.017."

3.3.-La cláusula cuarta prevé que:

"El futuro comprador deberán requerir antes del vencimiento del citado plazo máximo, por burofax, a la futura vendedora para la firma de la escritura pública de compraventa señalándole, Notaría, día y hora para la firma, con una antelación de siete (7) días respecto de la fecha fijada para la firma.

Si dentro del plazo máximo establecido en el párrafo anterior, una vez requerida de forma fehaciente al efecto por el futuro comprador para el otorgamiento de la escritura pública, la futura vendedora no concurriese a la firma de la escritura pública, estará obligada a entregar al futuro comprador el doble de la cantidad entregada en este contrato en concepto de arras, es decir, 73.800€.

Si, por el contrario, fuese el futuro comprador el que no comparecieren a la firma de la escritura pública dentro del plazo establecido en el Pacto anterior, perdería la cantidad entregada en este momento en concepto de arras o señal, es decir, 36.900€.

Si con una antelación de quince días al vencimiento del plazo máximo para la firma de la escritura pública, la futura vendedora no hubiese podido inscribir en el Registro

de la Propiedad la sentencia de divorcio por la cual se le adjudica la mitad indivisa de su ex marido de los inmuebles objeto del presente contrato, se acuerda que el presente contrato quedará rescindido, debiendo devolverse al futuro comprador los 36.900€ entregados con este contrato". (el énfasis en negrita es nuestro).

3.4.-En el segundo párrafo de la cláusula quinta las partes acordaron:

"Se acuerda que desde el día de hoy hasta la fecha de la escritura pública de compraventa el futuro comprador abonará como renta mensual la cantidad de NOVECIENTOS EUROS (900 €), de los cuales el 50% se destinará a deducir del precio de precio de compra en el momento de la escritura pública. El 50% restante quedará a fondo perdido".

3.5. Y en la cláusula séptima, entre otras, se contienen las siguientes previsiones:

"(..)Asimismo, la futura vendedora se compromete a que el piso esté en perfecto estado en cuanto a instalaciones básicas y elementos estructurales a fecha de la firma de la escritura pública. En este momento se acuerda que la futura vendedora llevará a cabo con anterioridad a la firma de la escritura pública la reparación de las humedades existentes en el comedor y en la habitación-suite del piso inferior de la vivienda.

En relación con el aparato aire acondicionado-bomba de calor del piso inferior de

la vivienda, se acuerda que la propiedad llevará a cabo un peritaje a su costa que

determine el estado de la máquina, los desperfectos que presenta y las piezas que se han de cambiar, comprometiéndose a realizar a su costa antes de la firma de

escritura pública las reparaciones en la máquina que especifique el citado peritaje.

En el caso de que con anterioridad a la firma de la escritura pública el futuro comprador notificase a la futura vendedora la aparición de nuevos desperfectos que afecten a la habitabilidad de la vivienda, la futura vendedora procederá a su reparación como le obliga el art. 21.1 de la LAU , con arreglo al seguro de hogar vigente de la vivienda".

4.- De conformidad con lo previsto en el último párrafo de la cláusula cuarta, antes transcrito y resaltado, el Sr. Pio remitió a la demandada en fecha 12 de septiembre de 2017 un burofax (doc. 2 de la demanda) mediante el que advertía a la vendedora que, faltando solamente 20 días para la fecha prevista firma de la escritura de compraventa, la Sra. Bernarda no había cumplido con las obligaciones contraídas en el contrato de promesa de compra, esto es, en concreto: (i) la inscripción en el Registro de la sentencia de divorcio por la que se debía adjudicar la mitad registral de la finca a nombra de su ex marido, de modo que la demandada seguía siendo titular registral únicamente del 50% de la vivienda; (ii) la reparación de las humedades existentes en el comedor y en la habitación-suite del piso inferior de la vivienda; y (iii) la realización de un peritaje a su costa en relación con aparato aire-acondicionado-bomba de calor del piso inferior de la vivienda que determine el estado de la máquina, los desperfectos que presenta y las piezas que se han de cambiar, realizando antes de la firma de la escritura pública las reparaciones en la máquina que especifique el citado peritaje.

Mediante este burofax, que fue efectivamente recibido por la demandada apelada, el actor la requería para que cumpliese a la mayor brevedad con las obligaciones descritas y le notificase el cumplimiento verificado por burofax, y, asimismo, le ofreció prorrogar la firma de la escritura al 30 de noviembre de 2017, siempre y cuando se diera cumplimiento a las obligaciones contraídas por la vendedora en el contrato.

5.- LA Sra. Bernarda contestó al señalado burofax de 12 de septiembre de 2017 con otro burofax, notificado al actor en fecha 19 de septiembre de 2017, recogiendo una carta fechada el 18 de septiembre de 2017 mediante la que la Sra. Bernarda efectuaba las siguientes manifestaciones relevantes: (i) manifestaba su intención de llegar a un acuerdo satisfactorio para "subsanar las incidencias surgidas en el cumplimiento del contrato de promesa de venta que nos vincula."(ii) reconocía su incumplimiento y el correlativo cumplimiento por parte del actor de las obligaciones derivadas de la promesa de venta, pero no las derivadas del alquiler, señalando demoras en el pago de la renta y suministros, así como el destino de la vivienda para un uso mercantil.

En todo caso, la demandada reconoce no estar eximida de cumplir sus obligaciones, pero intenta explicar las razones por las que se ha producido tal incumplimiento para evitar un eventual litigio. Así, (1) en referencia a la inscripción en el Registro de la propiedad de la modificación de los titulares de la finca objeto de la venta, la demandada exponía que era posible la transmisión mediante la comparecencia en la notaría para el otorgamiento de escritura de los dos cotitulares de la finca (ella y su exmarido) tal y como al parecer le había trasladado con anterioridad al demandado, y por ello le rogaba que "renunciemos conjuntamente al cumplimiento de ésta por tal de dar viabilidad a la firma de la operación de compra venta". Y (2), por lo que se refiere al cumplimiento de las obligaciones de reparación previstas en el pacto séptimo del contrato de promesa de venta, admitía la Sra. Bernarda su imposibilidad de "sufragar este gasto", y al no poder atender a su obligación, propone al actor la posibilidad de realizar el peritaje y presupuesto para las dos actuaciones en el Pacto Séptimo, en la mayor brevedad de tiempo posible y descontar su coste del precio de la venta.

A dichos fines, la vendedora termina proponiendo una reunión para estudiar las modificaciones propuestas y al objeto de formalizar la venta dentro del plazo "que define el contrato de compraventa", esto es, sin aceptar tampoco expresamente la prórroga del plazo de escrituración.

6.- En fecha 27 de septiembre de 2017, es decir, tres días antes de la finalización del plazo de escrituración previsto en el contrato, el actor remitió a la demandada un requerimiento notarial (documento 3 de la demanda) en que se recogía una carta certificada con acuse de recibo en que se daba por resuelto el contrato de promesa de venta.

7.- Con posterioridad al requerimiento resolutorio, la vendedora, mediante comunicación fechada el 23 de febrero de 2018, remitida por burofax, convocó al actor ante notario para la escrituración de la venta en fecha 16 de marzo de 2018, manifestando que "sin necesidad de ninguna modificación registral previa, por la parte vendedora comparecerán los dos titulares registrales de la finca (..)". Esta comunicación fue contestada mediante otro burofax remitido por el actor a la demandada en fecha 5 de marzo de 2018 en que se volvía a poner de manifiesto el incumplimiento de la vendedora y se advertía de la existencia del requerimiento resolutorio, señalando que la convocatoria resultaba extemporánea. En este burofax el actor aprovechaba para requerir nuevamente a la actora el reintegro de las cantidades entregadas (48.600.-euros) más intereses. La vendedora contestó a su vez por burofax de 13 de marzo de 2018 negando sus incumplimientos y manteniendo la viabilidad de la escrituración mediante la solución alternativa propuesta y manteniendo la convocatoria ante la notaría en el día indicado a la que no acudió el actor.

TERCERO. -Consignados los hechos relevantes, se hace necesario poner de manifiesto el régimen jurídico aplicable, tanto en orden a la procedencia de la resolución contractual, que analizaremos en este fundamento, como en cuanto la eficacia jurídica del requerimiento resolutorio que no llegó a ser entregado, que analizaremos en el fundamento siguiente.

Por lo que se refiere a la resolución contractual, la sentencia apelada hace una detallada exposición del régimen jurídico aplicable a resoluciones de contrato basadas en la aplicación de lo que dispone el art. 1124 del Código Civil.

Sin embargo, en esa exposición no parece tenerse en cuenta que, en el caso de autos, la resolución contractual que pretendía operar el actor está prevista en una cláusula resolutoria específica del contrato, lo que introduce ciertas variaciones respecto del régimen jurídico aplicable cuando la resolución se sustenta solo en la norma señalada.

A estos efectos, es conveniente traer a colación, la doctrina recogida en la STS núm. 637/2017, de 23 de noviembre ( Roj:STS 4114/2017 - ECLI:ES:TS:2017:4114 ) relativa a los contratos que contienen cláusulas resolutorias expresas.

Esta sentencia, con cita de otras anteriores, pone de relieve que el art. 1255 del CC "permite a las partes contratantes tipificar determinados incumplimientos como resolutorios al margen de que objetivamente puedan considerarse o no graves o, si se quiere, al margen de que conforme al art. 1124 del CC tengan o no trascendencia resolutoria"». ( Sentencia de 23 de octubre de 2012, rec. 765 de 2010 ).

Y desde esta perspectiva, concluye que, conforme a la doctrina jurisprudencial establecida en las sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 300/2009, de 19 de mayo , 695/2012, de 29 de noviembre y 292/2016, de 4 de mayo ,cuando se ha pactado una condición resolutoria expresa, no es aplicable con carácter general la doctrina del 1124, sino que por mor del art. 1255 puede resolverse el contrato por otras causas tipificadas por los contratantes, (en esos supuestos el retraso en la entrega) en cuyo caso éste se configura como elemento esencial del contrato que cabe resolver, aunque el incumplimiento de la vendedora no frustre su fin ni sea deliberadamente rebelde al cumplimiento.

Partiendo de este régimen jurídico específicamente aplicable, lo cierto es que, como ya se indica en la sentencia de primer grado y como así lo admite la propia demandada, la vendedora no cumplió con la obligación que inscribir a su nombre la finca objeto de la venta. Y no solo no lo hizo dentro del plazo de escrituración establecido, sino que advirtió al actor de su imposibilidad de llevarlo a cabo por problemas burocráticos en el Reino Unido.

Pues bien, con independencia de si la situación que se creaba era resoluble mediante un mecanismo alternativo cual era el otorgamiento de la escritura de venta también por el ex marido de la demandada, lo cierto es que esta posibilidad se propuso fuera del plazo previsto en el contrato de promesa de venta sin haberse expresamente aceptado la prórroga ofrecida y, lo que es más importante, cuando el actor, que no consta hubiera aceptado la renuncia conjunta a esta condición tal y como le proponía la vendedora en su contestación al burofax de 12 de septiembre de 2017, ya había hecho uso de la facultad resolutoria expresa. Por lo tanto, no hay duda de que, al tiempo de la resolución operada por el actor, claramente se había cumplido la condición expresa resolutoria prevista en el pacto cuarto del contrato transcrito en el fundamento precedente, además de otros incumplimientos (de reparación de humedades y aire acondicionado/bomba de calor) que no llevaban específicamente anudada esta consecuencia jurídica.

Ante ello debemos concluir, en línea con la doctrina jurisprudencial expuesta, que el mero hecho de fijar una facultad resolutoria en función del cumplimiento de la previsión de inscripción registral de toda la finca a nombre de la vendedora permite afirmar el carácter esencial que las partes le dieron a esta circunstancia.

En este orden de cosas, habiéndose establecido una facultad resolutoria, consideramos, discrepando de la interpretación que acoge la resolución recurrida, que no es procedente analizar si el incumplimiento fue esencial o grave sino que la condición resolutoria, una vez habiendo optado el comprador por hacerla efectiva, era de estricta aplicación y no cabía más respuesta que la resolución. Así, la eficacia de dicha condición resolutoria no puede modularse conforme al art. 1124 del CC y jurisprudencia que lo desarrolla y ello porque así lo quisieron las partes, y " sin que se aprecie violación de la buena fe contractual ( art. 1258 del CC ),debiendo las partes cumplir las obligaciones que nacen del contrato en cuanto tienen fuerza de ley entre los contratantes ( art. 1091 del C. Civil )".

Como argumenta el TS, "en base a los arts. 1114 y 1123 del C. Civil ,se produce la resolución contractual una vez llegado el plazo de cumplimiento sin que se hubiese verificado la condición, lo que provoca la devolución de las cantidades entregadas exclusivamente por razón de la venta, lo que, en este caso, se concreta en la suma de 36.900.-euros entregados en concepto de arras, esto es, no las restantes que también se reclaman en la demanda, pues estas formaban parte de la renta arrendaticia, es decir, de la contraprestación que el actor abonaba por razón de la posesión de la vivienda con causa en el arrendamiento de la vivienda del que venía disfrutando, cantidades que solo se habían de aplicar al precio de la compraventa si esta llegaba a perfeccionarse, cosa que aquí no sucedió dada la resolución del contrato,

CUARTO. -Tampoco suscribimos los razonamientos del juzgador de primer grado en lo que respecta a la eficacia jurídica del requerimiento resolutorio cursado por el actor por conducto notarial de 27 de diciembre de 2017, que debe considerarse plenamente eficaz a dichos efectos.

Así, constituye doctrina jurisprudencial consolidada (vid., por ejemplo, STS 633/2022, de 29 de septiembre) la que, en orden al carácter recepticio de un requerimiento, establece que los actos de comunicación producen efectos cuando su frustración se debe, únicamente, a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a su pasividad o desinterés. No se produce indefensión cuando la frustración de los actos de comunicación procesal tiene su causa en la falta de diligencia del afectado en la defensa de sus derechos e intereses. La naturaleza recepticia, que corresponde a toda notificación o requerimiento, legalmente practicado, exige la colaboración del destinatario, en el sentido de que admita y no obstaculice intencionadamente su recepción, de manera tal que la frustración de su práctica no responda a causas que le sean directamente imputables y no al requirente. No es posible que la eficacia de un acto jurídico penda de la voluntad del requerido. Practicado el requerimiento fehaciente, su no recepción por causa imputable al destinatario, no impide que desencadene su eficacia; no se exige una reiteración en su práctica cuando la sentencia recurrida da por acreditado que quedó a su disposición mediante el correspondiente aviso.

Además, ese carácter recepticio del requerimiento resolutorio se puede considerar fijada a través de las presunciones, como en este caso, siempre que exista garantía o constancia razonable de ella, que en el presente supuesto también existe, puesto que en ningún momento se ha negado que el domicilio de la demandada coincidiera con la dirección de destino indicada en la comunicación cursada por conducto notarial mediante correo certificado, antes bien, es la misma que ella proporciona y a la que se dirigió, pocos días antes el burofax que sí fue recibido, y no se ha argumentado que dicha comunicación se hubiera malogrado por razones achacables al servicio postal de correos, de las que, por lo demás, no existe reflejo alguno en los autos.

En definitiva, las anteriores consideraciones nos llevan a la estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por el demandante debiendo acogerse parcialmente (por razón de la reducción de la cantidad reclamada) la demanda inicial de estas actuaciones y debiendo acordarse, en consecuencia, la resolución del contrato de promesa de venta suscrito por las partes en fecha 5 de diciembre de 2016 con expresa condena a la demandada, Sra. Bernarda, a devolver al actor la suma de 36.900.-euros entregados a cuenta con más sus interese legales desde la fecha del requerimiento extrajudicial cursado por conducto notarial de 27 de diciembre de 2017.

QUINTO.-Dada la estimación parcial de la demanda y la estimación parcial del recurso, no ha lugar a hacer expresa imposición de las costas causadas en ninguna de las dos instancias de conformidad con lo que se dispone en los arts. 394 y 398 LEC.

Vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertinente aplicación al caso,