Sentencia Civil 121/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 369/2023 de 28 de febrero del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

El día 4 de mayo de 2021, EL RACÓ DEL MARINER S.L. presenta demanda de juicio ordinario contra GESTFORUM BARCELONA 2016 S.L., en la que ejercita una acción de revisión temporal de la renta pactada en el contrato de arrendamiento suscrito entre EL RACÓ DEL MARINER S.L. y MONTEMARE 2006 S.L., de fecha 1 de abril de 2016, sobre el local sito en Sant Adrià de Besos (Barcelona), calle de la Pau, número 12, Edifici Parc, Local P-01 Port Fórum, al amparo de lo dispuesto en el artículo 1.258 del Código Civil y la doctrina jurisprudencial sobre la cláusula rebus sic stantibus, en la que, de manera resumida, expone que EL RACÓ DEL MARINER S.L., desde el 14 de marzo de 2020, en que se decretó el estado de alarma hasta la fecha de la demanda, habiendo transcurrido más de un año, aún sigue teniendo importantes limitaciones y restricciones en su actividad, con importantes limitaciones de aforo y horario, que unidas a otras limitaciones como la de movilidad, han provocado un descenso en la facturación de la demandante, que persiste a mayo de 2021.

De la comparación de los cuatro trimestres del año 2020 con los del año 2019, aparece que los ingresos de EL RACÓ DEL MARINER S.L., especialmente, en el segundo y tercer trimestre de 2020, que coincide con los periodos de restricciones más estrictas con cierres obligatorios, la caída de la facturación ha sido superior al 50%, habiéndose suavizado dicha caída de la facturación, únicamente, en el tercer trimestre de 2020, de julio a septiembre de 2020, en el período de verano, que fue el período donde se relajaron las restricciones, y aun así, también hay una reducción de la facturación.

En base a lo anterior, solicita que, en su día y previos los demás trámites legales, se dicte sentencia con los siguientes pronunciamientos:

A) Con carácter principal, se estime la demanda con una sentencia íntegramente estimatoria, acordado lo siguiente:

1.- Se acuerde una condonación/reducción de la renta mensual en un 50% de las rentas desde marzo de 2020 hasta el levantamiento de las restricciones de aforo y horario, o, subsidiariamente, en el porcentaje que estime procedente el juzgador en base a la prueba practicada.

2.- Se acuerde la reducción de la renta mensual en un 30% durante un año tras el levantamiento de las restricciones de limitación de aforo y horario o, subsidiariamente, en el porcentaje que estime procedente el juzgador en base a la prueba practicada.

B) De forma subsidiaria, en el caso de que su Señoría entienda que debe primar el acuerdo de pago fraccionado de las rentas de abril, mayo y junio, no pudiéndose aplicar, a su vez, sobre dichas mensualidades la condonación del 50%, solicita que la condonación/reducción de la renta sea del mes de marzo de 2020 y desde la renta de julio de 2020 hasta el levantamiento de las restricciones de aforo y horario, o, subsidiariamente, en el porcentaje que estime procedente el juzgador en base a la prueba practicada, y que una vez levantadas todas las restricciones de horario y aforo, se aplique durante un año la reducción de la renta en un 30%

C) Y, de forma subsidiaria a las dos anteriores, para el supuesto de que no se acuerde la reducción de la renta en la forma indicada en el pedimento primero, se solicita se acuerde la aplicación de la moratoria de su pago, conforme a lo previsto, tanto en el RDL 15/2020, de 21 de abril de 2020, como en el RDL 35/2020, de 22 de diciembre de 2020, del 50% de la renta devengada desde abril de 2020 hasta los 4 meses siguientes a la finalización del estado de alarma, que quedará aplazada, sin penalización ni devengo de intereses, mediante el fraccionamiento de las cuotas aplazadas en el plazo de dos años; o cualesquiera normativas que se aprueben durante la sustentación del procedimiento, bien por el Gobierno central, bien por el Gobierno de la Comunidad Autónoma de Catalunya que pudieran tener incidencia en la renta contractual, en beneficio del arrendatario.

D) Todo ello, con expresa imposición de costas a la demandada.

GESTFORUM BARCELONA 2016 S.L. presenta escrito de contestación a la demanda en el que se opone a la demanda presentada de contrario, y solicita que, cumplidos que sean los trámites legales pertinentes, dicte sentencia que desestime íntegramente las peticiones de la actora, con expresa imposición de costas a la misma habida cuenta su evidente temeridad y mala fe.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda presentada por EL RACÓ DEL MARINER S.L. contra GESTFORUM BARCELONA 2016 S.L. y absuelve a GESTFORUM BARCELONA 2016 S.L de todas las pretensiones deducidas en su contra, sin hacer expresa imposición de las costas a ninguna de las partes.

Frente a dicha resolución, EL RACÓ DEL MARINER S.L. interpone recurso se apelación en el que alega:

1. Error en la valoración de la prueba.

EL RACÓ DEL MARINER S.L. no está conforme con que no hayan quedado debidamente acreditados los requisitos que exige la cláusula rebus sic stantibus, así como no pueda aplicarse el Real Decreto Ley 15/2020, ni que dicho Real Decreto sea incompatible con la cláusula rebus sic stantibus.

Ha quedado acreditada la pérdida de ingresos de la demandante, con la documentación contable y fiscal aportada, pues los documentos número 6 a 15, consistentes en las declaraciones trimestrales de IVA y declaración anual del IVA, acreditan que la facturación del año 2020 disminuyó en un 36% en cómputo anual respecto el año 2019, siendo más acusada dicha disminución de ingresos en el 2T y 4T del año 2020, períodos en que hubo cierres obligatorios, donde la caída de la facturación llegó a ser superior a un 50 % en comparación a la del 2019, pues en el 2T de 2020 la facturación fue de apenas 69.784,53 euros cuando en 2019 alcanzó los 162.319,10 euros y lo mismo sucedió en el 4T de 2020 donde la facturación fue de 71.788,53 euros cuando en 2019 había sido de 141.144,69 euros.

Por lo tanto, con la prueba documental y la testifical ha quedado acreditado que en términos anuales la cifra de negocio del año 2019 fue de 558.044,32 euros, en cambio en el año 2020 se vio reducida en apenas 362.346,29 euros, en un 36 % menos, siendo más acusada dicha reducción de la facturación en los meses de marzo a mayo y octubre y noviembre de 2020, períodos en que estuvo en vigor el cierre obligatorio de los negocios de restauración. Y, en el resto de meses, aunque la disminución de ingresos no fue tan acusada, también existió una importante reducción de ingresos por las constantes restricciones de aforo y horario que se impusieron al sector de la restauración por un período continuado de 19 meses.

La Juez a quo tampoco ha tenido en consideración los dos ERTE por causa de fuerza mayor que se vio obligada la actora a tramitar tanto por los cierres obligatorios como las restricciones de aforo y horarios, ERTE que quedaron acreditados documentalmente.

Concurren todos los requisitos para aplicar la cláusula rebus sic stantibus.

Finalmente, en cuanto al Real Decreto 15/2020 y la última petición subsidiaria, de la moratoria en el pago de la renta, en la sentencia se afirma que dicha norma no puede aplicarse al presente caso al no haberse acreditado la condición de gran tenedor de GESTFORUM BARCELONA 2016 S.L., cuando en ningún momento GESTFORUM BARCELONA 2016 S.L. ha negado su condición de gran tenedor, es más, fue el propio GESTFORUM BARCELONA 2016 S.L. quien aceptó acogerse al Real Decreto 15/2020 y fraccionar el pago de la renta de los meses de abril, mayo y junio de 2020.

Si la Sala no estimara la petición principal y la primera subsidiaria, sí seria procedente estimar la petición subsidiaria segunda y acordar una moratoria, al menos, en el pago de las rentas pendientes, que en parte se encuentran consignadas en el Juzgado de Primera Instancia 2 de Badalona, en el Procedimiento de Consignación Judicial número 102/2022.

2. Inaplicación por la juez a quo del Decreto ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, Decreto Ley, que en su artículo 2 establece que, en defecto de acuerdo entre las partes, a contar a partir de un mes desde el requerimiento, se aplicarán las siguientes reglas:

a) En caso de suspensión del desarrollo de la actividad, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse en un cincuenta por ciento respecto de las vigentes mientras dure la medida de suspensión.

b) En caso de restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse, mientras duren las medidas de restricción, en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma.

En base a lo anterior, solicita se estime íntegramente el recurso de apelación, y se dicte sentencia por la que se revoque la sentencia 315/2022, de fecha 24 de octubre de 2022, y se estime la reducción de la renta del 50% desde marzo de 2020 hasta el levantamiento de las restricciones de aforo y horario, así como se acuerde la reducción de la renta en un 30% durante un año a partir de noviembre de 2021, todo ello, con imposición de costas a la parte demandada.

Y para el caso de no estimarse la petición principal, se acuerde, subsidiariamente:

1) Primera petición subsidiaria: la reducción de la renta mensual en un 50% de la renta de marzo de 2020 y desde julio de 2020 hasta el levantamiento de las restricciones de aforo y horario.

2) Y, como segunda petición subsidiaria, la moratoria en el pago de la renta, sin penalización ni devengo de intereses.

GESTFORUM BARCELONA 2016 S.L. presenta escrito de oposición al recurso de apelación y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Doctrina del Tribunal Supremo en relación a la cláusula rebus sic stantibus.

Centrado así el objeto de debate de la demandante, debemos recordar la sentencia del Tribunal Supremo número 156/2020, de 6 de marzo de 2020, recurso 2.400/2017, que declara:

"Para resolver la cuestión, hemos de partir de la jurisprudencia sobre la denominada cláusula rebus sic stantibus, que se contiene en la reciente sentencia 455/2019, de 18 de julio :

"(...) según la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013 ). Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente, sentencia 5/2019, de 9 de enero ). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio , 64/2015, de 24 de febrero , y 477/2017, de 20 de julio , entre otras)".

Como resulta de la doctrina jurisprudencial expuesta, los requisitos para la operatividad de la cláusula rebus sic stantibus, son:

1.- Que se haya producido una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato de manera que la nueva situación haya implicado una alteración de la base del negocio.

2- Que esa alteración de la base del negocio produzca o bien la frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso a una de las partes, lo que implica que no sea conforme a los criterios de buena fe y de equidad que esta excesiva onerosidad sea soportada exclusivamente por una de las partes contratantes.

3- Que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o modificarlo de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuya entre las partes de forma equitativa y justa.

La finalidad de la cláusula rebus sic stantibus se inspira en el principio de restablecer el equilibrio contractual, en aras, en definitiva, de la supremacia del principio de buena fe contractual, de modo que una interpretación integradora y acorde con dichos principios permite la ampliación a aquellos supuestos que no se encuentren expresamente previstos en la regulación.

Para que resulte por ello de aplicación la cláusula "rebus sic stantibus " debe acreditarse en primer lugar la realidad de la alteración de circunstancias radicalmente imprevisibles en el momento de celebrarse el contrato en cuestión.

Si el cambio de circunstancias está dentro de los riesgos asignados en el contrato, ya sea por estar expresamente previsto o por resultar tal asignación de su naturaleza, la alteración de circunstancias no producirá efecto alguno en la vida del contrato, es decir no dará lugar a la resolución o modificación de los términos pactados, debiendo atender los contratantes al principio "pacta sunt servanda".

Junto a lo anterior, se requiere que en relación al contrato su finalidad económica resulte inalcanzable o que destruya o prácticamente haga desaparecer el equilibrio o proporción entre las prestaciones de una y otra parte, no existiendo otro medio que permita subsanar el desequilibrio.

La alteración de las circunstancias ha de causar un daño, esto es debe perjudicar gravemente a una de las partes, haciendo que el cumplimiento del contrato sea demasiado costoso desde el punto de vista económico o personal.

En el contrato de arrendamiento de local de negocio o de industria, para la persona arrendataria, su objeto deriva del destino a una actividad profesional, comercial o empresarial que, en la situación de confinamiento o en las medidas derivadas de la declaración del estado de alarma, se ha visto o totalmente interrumpida o se ha limitado de tal manera que afectaría a los ingresos, de modo que es clara su repercusión en las posibilidades de abono de la renta.

TERCERO.- Marco normativo aplicable.

Deben tenerse en cuenta las siguientes normas dictadas por el legislador en orden a afrontar los efectos de la pandemia:

1. El Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, dictado al amparo de lo dispuesto en el artículo cuarto, apartados b) y d), de la Ley Orgánica 4/1981, de 1 de junio, de los estados de alarma, excepción y sitio, se declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, modificado por RD 465/2020, de 17 de marzo de 2020, acordándose, entre otras medidas, la suspensión de la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas, a excepción de los establecimientos comerciales minoristas de alimentación, bebidas, productos y bienes de primera necesidad, establecimientos farmacéuticos, médicos, ópticas y productos ortopédicos, productos higiénicos, y demás actividades que se mencionan, acordándose, en concreto, la suspensión de la actividad en los locales y establecimientos en los que se desarrollen espectáculos públicos, así como las actividades de hostelería y restauración, pudiendo prestarse exclusivamente servicios de entrega a domicilio.

2. El estado de alarma fue prorrogado por Real Decreto 476/2020, de 27 de marzo; por Real Decreto 487/2020, de 10 de abril; por Real Decreto 492/2020, de 24 de abril, por Real Decreto 514/2020, de 8 de mayo, por Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo, y por Real Decreto 555/2020, de 5 de junio.

3. El Real Decreto-ley 21/2020, de 9 de junio, de medidas urgentes de prevención, contención y coordinación para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, que en su artículo 13, fijaba que: "Las administraciones competentes deberán asegurar el cumplimiento por los titulares de bares, restaurantes y demás establecimientos de hostelería y restauración de las normas de aforo, desinfección, prevención y acondicionamiento que se determinen.,,

En cualquier caso, deberá asegurarse la adopción de las medidas organizativas que resulten necesarias para evitar aglomeraciones tanto dentro del establecimiento como en los espacios de terrazas autorizados y garantizar que clientes y trabajadores mantengan una distancia de seguridad de, al menos, 1,5 metros. Cuando no sea posible mantener dicha distancia de seguridad, se observarán las medidas de higiene adecuadas para prevenir los riesgos de contagio".

4. Por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2., y prorrogado por los Reales Decretos 956/2020, de 3 de noviembre, y 1717/2010, de 17 de diciembre, hasta el 9 de mayo de 2021, permitiendo a la autoridad competente delegada en cada comunidad autónoma o ciudad con estatuto de autonomía, en su ámbito territorial, a la vista de la evolución de los indicadores sanitarios, epidemiológicos, sociales, económicos y de movilidad, previa comunicación al Ministerio de Sanidad y de acuerdo con lo previsto en el artículo 13, modular, flexibilizar y suspender la aplicación de las medidas previstas en los artículos 6, 7 y 8, con el alcance y ámbito territorial que determine, siendo un hecho notorio, como tal no necesitado de especial prueba, que se han venido sucediendo, en el ámbito territorial de la comunidad autónoma de Cataluña, diversas normas en las que se imponen limitaciones de aforo u horario en la actividad de los establecimientos abiertos al público.

5. Posteriormente, el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, contiene unas medidas extraordinarias dirigidas a arrendamientos de locales de negocios, disponiendo, en su artículo 1, que en ausencia de un acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma, la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3 de este Real Decreto-ley, podrá antes del 31 de enero de 2021 solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

En el presente caso, según el poder para pleitos aportado por GESTFORUM BARCELONA 2016 S.L. con el escrito de contestación a la demanda, "Constituye el objeto social de la compañía: El desarrollo de las actividades correspondientes a los siguientes códigos y descripciones de la Clasificación Nacional de Actividades Económicas: Alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia. Adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. Si alguna de las actividades elegidas fuera de carácter profesional, la sociedad la ejercerá como mera intermediadora entre el profesional prestador del servicio y el consumidor",por lo que es una empresa dedicada a la promoción inmobiliaria y no ha sido un hecho controvertido si es o no un gran tenedor.

De no tener el arrendador tal condición (artículo 2) se podía solicitar por parte de la persona arrendataria, antes del 31 de enero de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario. Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refiere el apartado anterior, las partes podían disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podría servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario debe reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

En todo caso, dispone el artículo 3, que las medidas previstas en los artículos 1 y 2 serán aplicables a trabajadores autónomos y pymes arrendatarios de bienes inmuebles para uso distinto del de vivienda cuando se cumplieran determinados requisitos.

Finalmente, en Catalunya se dictó el Decret-Llei 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados (que entró en vigor el día de su publicación en el DOGC el 22 de octubre de 2020 y derogado por el Decret-Llei 5/2022, de 17 de mayo de Medidas urgentes para contribuir a paliar los efectos del conflicto bélico de Ucrania en Cataluña y de actualización de determinadas medidas adoptadas durante la pandemia de la COVID) norma que ha sido declarada inconstitucional por sentencia del Tribunal Constitucional número 150/2022, de 29 de noviembre de 2022.

CUARTO.- Valoración de la prueba para la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus".

En el supuesto aquí analizado se interesa por la parte demandante/apelante la operativa del régimen general derivado de la cláusula "rebus sic stantibus" con relación al contrato de arrendamiento de fecha 1 de abril de 2016:

1) Con carácter principal, se pide la reducción de la renta del 50% desde marzo de 2020 hasta el levantamiento de las restricciones de aforo y horario, así como se acuerde la reducción de la renta en un 30% durante un año a partir de noviembre de 2021.

2) Y subsidiariamente:

2.1. Primera petición subsidiaria: la reducción de la renta mensual en un 50% de la renta de marzo de 2020 y desde julio de 2020 hasta el levantamiento de las restricciones de aforo y horario.

2.2. Como segunda petición subsidiaria: la moratoria en el pago de la renta, sin penalización ni devengo de intereses.

Ante todo, no se comparten los razonamientos expuestos por la magistrada juez de primera instancia en orden a inadmitir la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en el supuesto enjuiciado.

En este sentido, es un hecho notorio la pandemia y las medidas de confinamiento de las personas en sus domicilios para evitar la propagación del virus. El Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, entró en vigor el mismo día de su publicación el 14 de marzo de 2020. El artículo 7 prohibió, salvo las excepciones contempladas, la libre circulación de las personas y de vehículos de motor. El artículo 10 suspendió la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas, a excepción de los establecimientos comerciales minoristas de alimentación, bebidas, productos y bienes de primera necesidad, establecimientos farmacéuticos, médicos, ópticas y productos ortopédicos, productos higiénicos, peluquerías, prensa y papelería, combustible para la automoción, estancos, equipos tecnológicos y de telecomunicaciones, alimentos para animales de compañía, comercio por internet, telefónico o correspondencia, tintorerías y lavanderías. Se suspendió cualquier otra actividad o establecimiento que a juicio de la autoridad competente pudiera suponer un riesgo de contagio.

La demandante cesó en su actividad y sus trabajadores se vieron afectados por un ERTE por causa de fuerza mayor declarado en fecha 9 de abril de 2020, documento 5 de la demanda.

También es un hecho notorio, no necesitado de prueba, los efectos que la pandemia de Covid 19 produjo en los arrendamientos de locales, en los que se venía desempeñando una actividad comercial con presencia de público, ya que el cierre total de los negocios durante el confinamiento comportó los lógicos problemas de cese de ingresos, de lo que se derivó la dificultad para mantener las obligaciones laborales, los compromisos con los proveedores, etc., y, para lo que ahora interesa, el cumplimiento de la obligación de pago mensual de la renta concertada aunque el local no pudiera ser utilizado para su finalidad; rentas que, en algunos casos, alcanzan cuantías muy altas, como es sabido, sobre todo en las grandes ciudades.

En este caso, ninguna duda cabe de que la pandemia y las medidas adoptadas para su control que determinaron el cierre de los establecimientos de hostelería como el de la demandante entre el 15 de marzo y el 11 de mayo de 2020 y medidas de reducción de aforo y de horarios durante el resto del año 2020, tuvieron carácter totalmente imprevisible para las partes y tuvieron un carácter tan extraordinario o de gran magnitud como que llevó a la imposibilidad de desarrollar la actividad y a desarrollarla posteriormente en unas condiciones más reducidas o limitadas que las existentes en la fecha de la contratación y anterior a la pandemia.

Lo anterior comportó los lógicos problemas de cese de ingresos por parte de la demandante, por lo que es evidente que hubo un cambio drástico de las circunstancias, que afectó a la actividad de restauración que debía desarrollarse en el local arrendado.

En el presente supuesto, valorando de nuevo en esta alzada la prueba practicada en la primera instancia, resultan acreditados los siguientes hechos:

1. El 1 de abril de 2016, EL RACÓ DEL MARINER S.L. suscribió con MONTEMARE 2006 S.L. un contrato de arrendamiento de inmueble para destinarlo a restaurante, contrato en el que se subrogó la GESTFORUM BARCELONA 2016 S.L. Se pactó una renta mensual de 7 euros /m2, más IVA, lo que supone una renta de 1.797,01 euros, más IVA, esto es, la suma de 2.174,38 euros, pactándose seis meses de carencia, con una bonificación del 100% de la renta y una bonificación del 25% de la renta durante seis meses a la finalización de la carencia, documento 1 de la demanda.

2. El día 21 de mayo de 2020, EL RACÓ DEL MARINER S.L. pidió, mediante carta remitida a la arrendadora, una moratoria en el pago de las rentas de los meses de abril, mayo y junio de 2020, solicitando el cobro de las citadas mensualidades a partir del día 1 de agosto de 2020, prorrateado por mensualidades hasta el 1 de marzo de 2021, documento 16 de la demanda, solicitud que aceptó la arrendadora, pactándose el pago de la renta, a partir del 1 de agosto de 2020, en ocho pagos fraccionados de 815,39 euros los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2020 y enero, febrero y marzo de 2021, por lo que durante estas ocho mensualidades la arrendataria debía pagar la suma de 2.989,77 euros.

3. El 2 de noviembre de 2020, EL RACÓ DEL MARINER S.L. remitió un burofax a GESTFORUM BARCELONA 2016 S.L. interesando la reducción de la renta del 50% establecida en el Decreto Ley 34/2020 de 20 de octubre de la Generalitat de Cataluña y la regularización desde la renta de octubre de 2020, documento 18 de la demanda, burofax que no obtuvo respuesta por la arrendadora.

4. El día 18 de diciembre de 2020, EL RACÓ DEL MARINER S.L. dirigió un correo electrónico a la arrendadora en el que exponía que se devolvía el recibo dado que no se había aplicado la reducción prevista en el Decreto Ley 34/2020, de fecha 20 de octubre de 2020, de medidas urgentes de soporte a la actividad económica desarrollada en los locales de negocio y arrendados, documento 20 de la demanda.

5. El día 18 de diciembre de 2020, EL RACÓ DEL MARINER S.L. devolvió el recibo de la renta emitido con fecha 25 de noviembre de 2020 en el que se le facturaba la suma de 2.989,77 euros, correspondiente a la mensualidad de octubre de 2020 (2.174,38 euros, más el importe pendiente fraccionado de 815,39 euros) documento 19 de la demanda.

6. El 11 de marzo de 2021, GESTFORUM BARCELONA 2016 S.L. reclamó el pago de las rentas aplazadas de abril, mayo y junio de 2020 y las vencidas de septiembre, noviembre, y diciembre de 2020 así como enero a marzo de 2021, documento 21 de la demanda.

7. Contestó EL RACÓ DEL MARINER S.L. el día 31 de marzo de 2021 explicando que en los meses de agosto y septiembre de 2020, procedió a abonar además de la renta corriente del mes corriente por importe de 2.194,38 euros, el pago fraccionado de las rentas de abril a junio de 2020, por un importe mensual de 815,39 euros, reiterando que la actora no había aplicado la reducción del 50% de la renta establecida en el Decreto Ley 34/2020, de fecha 20 de octubre de 2020, de medidas urgentes de soporte a la actividad económica desarrollada en los locales de negocio y arrendados, documento 22 de la demanda.

8. EL RACÓ DEL MARINER S.L. pagó las rentas de enero, febrero y marzo de 2020, pactó una moratoria de pago fraccionado respecto de las rentas de abril, mayo y junio de 2020, en ocho pagos fraccionados empezando en agosto de 2020 y finalizando en marzo de 2021; el día 27 de julio de 2020 pagó la renta del mes de julio por importe de 2.174,38 euros; el día 19 de agosto de 2020 pagó la rentas del mes de agosto más la fracción correspondiente a la moratoria pactada, esto es, la suma total de 2.989,77 euros; el día 5 de octubre de 2020 pagó la renta de septiembre de 2020 más el segundo pago fraccionado correspondiente a la moratoria pactada; el día 25 de noviembre de 2020 se le pasó al cobro el recibo correspondiente al mes de octubre de 2020 que fue devuelto el día 18 de diciembre de 2020, lo que fue comunicado por correo electrónico del mismo día 18 de diciembre de 2020, documento 20 de la demanda.

9. Es cierto que EL RACÓ DEL MARINER S.L. dejó de pagar la renta del mes de octubre de 2020, más la moratoria pactada, que se le pasó al cobro el día 25 de noviembre de 2020, pero también lo es que el día 2 de noviembre de 2020, EL RACÓ DEL MARINER S.L. envió un burofax a la demandada solicitando la reducción de la renta del 50% establecida en el Decreto Ley 34/2020 de 20 de octubre de la Generalitat de Cataluña y la regularización desde la renta de octubre de 2020, documento 18 de la demanda, burofax que no obtuvo respuesta por la arrendadora, por lo que, el día 18 de diciembre de 2020, EL RACÓ DEL MARINER S.L. devolvió el recibo al tiempo que dirigía un correo electrónico a la arrendadora en el que exponía que se devolvía el recibo dado que no se había aplicado la reducción prevista en el Decreto Ley 34/2020, de fecha 20 de octubre de 2020, de medidas urgentes de soporte a la actividad económica desarrollada en los locales de negocio y arrendados, sin que ni el burofax ni el correo electrónico recibieran respuesta alguna por parte de la demandada hasta que el día 11 de marzo de 2021 GESTFORUM BARCELONA 2016 S.L. reclamó el pago de las rentas aplazadas de abril, mayo y junio de 2020 y las vencidas de septiembre, noviembre, y diciembre de 2020, más de enero a marzo de 2021.

10. Tras la entrada en vigor del Decret LLei 34/2020, el 22 de octubre de 2020, EL RACÓ DEL MARINER S.L. se acoge a dicha norma legal obteniendo la callada por respuesta hasta que el día 11 de marzo de 2021 GESTFORUM BARCELONA 2016 S.L. reclama el pago de las rentas de abril, mayo y junio de 2020 respecto de las que se había acordado por ambas partes una moratoria y las de septiembre, noviembre, y diciembre de 2020 más las de enero a marzo de 2021 (cabe entender que se había pagado el mes de septiembre y devuelto el recibo del mes de octubre de 2020).

11. El día 10 de febrero de 2022 consignó la cantidad de 17.918,61 euros, en el Juzgado de Primera Instancia 2 de Badalona (documento 30 aportado en la audiencia previa) y consignó asimismo las rentas de marzo, abril, mayo y junio de 2022 en ese mismo Juzgado el día 25 de julio de 2022, por importe de 8.697,52 euros (cuatro mensualidades a razón de 2.174,38 euros), documento 34 de la parte demandada aportado el día del juicio, y el día 14 de septiembre de 2022 consignó en el Juzgado de Primera Instancia 2 de Badalona, en el Proceso de Consignación Judicial 102/2022, las rentas de julio, agosto y septiembre de 2022 por importe de 6.523,14 euros (tres mensualidades a razón de 2.174,38 euros), documento 35 de la parte demandada aportado el día del juicio.

En cuanto a la pérdida de ingresos por parte de EL RACÓ DEL MARINER S.L., consta acreditado, mediante las declaraciones de Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) Declaración resumen anual, correspondiente al ejercicio 2019, documento 6 de la demanda, que la demandante en el año 2019 declaró una base imponible de 558.044,32 euros, mientras que en la Declaración resumen anual, correspondiente al ejercicio 2020, documento 7 de la demanda, declaró una base imponible de 362.347 euros, lo que supone una disminución de la facturación del año 2020, en cómputo anual respecto el año 2019, del 35%.

Esta pérdida de ingresos ha quedado confirmada por la declaración de la legal representante de EL RACÓ del MARINER S.L., Dª Encarnacion, quien afirmó que en 2020 bajaron sus ingresos en un 36% respecto de los ingresos de 2019, y por la declaración del testigo y D. Eutimio, quien aseguró que lleva la contabilidad de EL RACÓ del MARINER S.L. desde los años 2005/2006, y que durante los años 2020 y 2021 tuvieron ingresos inferiores a los años anteriores.

Asimismo, consta en autos que en fecha 9 de abril de 2020 se aprobó un ERTE por causa de fuerza mayor, documento 5 de la demanda.

Por lo tanto, puede concluirse que procede la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus y, en consecuencia, la modificación temporal del contrato de arrendamiento.

QUINTO.- Aplicación de la doctrina expuesta al presente caso.

Resuelta la procedencia de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, conforme a los presupuestos y requisitos exigibles, resta por concretar su régimen de aplicación en el presente caso, debiendo examinarse a continuación en qué términos debe modificarse el contrato para conseguir un equilibrio de las prestaciones.

Pues bien, concurriendo los requisitos para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, no se va a aplicar la reducción de la renta en la forma pretendida en la demanda.

Por un lado, no procede la aplicación directa de las medidas del Decret Llei 34/2020, de 20 de octubre, por haber sido declarado inconstitucional.

Y por otro, no consta, por no haber sido claramente alegado, no habiéndose tampoco propuesto ninguna prueba relevante, en cuanto a la concurrencia, en este caso, en el arrendador y en el arrendatario, de los requisitos exigidos para la aplicación de las medidas sobre reducción de renta del Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre.

Asimismo, la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, en la forma pretendida en la demanda supondría hacer recaer las consecuencias de la crisis exclusivamente sobre la arrendadora demandada, cuando la demandante ha continuado en posesión del local y ha podido desarrollar su actividad económica en lo permitido, por lo que parece más adecuado repartir entre ambas partes por mitad las consecuencias de la reducción de los aforos.

Como dijimos en la sentencia dictada por esta sección trece en fecha 23 de enero de 2025, en el recurso 120/2023, durante el referido período, de acuerdo con el principio de que las consecuencias económicas derivadas de la situación de pandemia han de ser soportadas por partes iguales por cada uno de los contratantes del arrendamiento, y en función de la restricción específica que haya padecido el sector específico al que pertenece la actividad económica desarrollada en el local, se considera procedente que las consecuencias económicas sean compartidas, por mitad, por cada una de las partes, por cuanto se entiende que es la forma más equitativa y más justa, no habiendo razón para que la propiedad no sufra las consecuencias de una crisis que afectó al rendimiento de su local; pero tampoco para que las soporte por completo.

Sentado lo anterior, en primer término, debemos tener en cuenta la existencia de un pacto entre las partes respecto de las rentas de abril, mayo y junio de 2020, por el que acordaron aplazar y prorratear el pago de estas tres mensualidades de renta, a partir del 1 de agosto de 2020, en ocho pagos fraccionados de 815,39 euros, a abonar los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2020 y enero, febrero y marzo de 2021, debiendo primar el acuerdo de pago fraccionado de las rentas de abril, mayo y junio, no pudiéndose aplicar, a su vez, sobre dichas mensualidades la condonación del 50% y ello por cuanto, de conformidad con el artículo 1 del Real Decreto Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, debe atenderse, con carácter principal, al acuerdo entre las partes.

En segundo lugar, no existe motivo alguno para no reducir la renta del mes de marzo de 2020, por el hecho de que la renta se hubiera devengado y pagado al decretar el cierre motivado por la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, pues en todo caso, debe valorarse que desde el 15 de marzo de 2020 estuvo suspendida la actividad por lo que renta debe quedar fijada en un 50% de la renta pactada.

Por último, en orden a la ponderación, cabe traer a colación la sentencia dictada por la sección cuarta de esta Audiencia Provincial de Barcelona, recurso número 530/2022, resolución número 321/2023, de fecha 22 de mayo de 2023, que señala:

"2. En primer lugar, las limitaciones de aforo en los establecimientos de hostelería y restauración no se regularon en las órdenes ministeriales mencionadas en el fundamento segundo de la sentencia, sino en resoluciones del Departament de Salut de la Generalitat de Catalunya.

Concretamente (i) la apertura de los establecimientos, tras el cierre acordado como consecuencia del estado de alarma, se acordó por la resolución SLT 2983/2020, de 21 de noviembre, para a partir del 23, inclusive, de noviembre de 2020, con limitación de aforo al 30 por ciento del total; (ii) la ampliación de aforo, hasta el 50 por ciento, se acordó por resolución SLT 1587/2021, de 21 de mayo, desde el 24, inclusive, de mayo de 2021; y (iii) la supresión del límite de aforo se acordó por resolución SLT 3090/2021, de 14 de octubre, desde el 15, inclusive, de octubre de 2021. Las fechas de efectos se han indicado porque fue en ellas en las que entraron en vigor las resoluciones correspondientes"..../...

.../..."No hay reglas sobre la forma de repercutir en las obligaciones contractuales las consecuencias de estos cambios de situación. Ha de estarse a lo que se considere justo y equitativo en cada caso. En estos casos, la sala considera procedente que las consecuencias económicas sean compartidas, por mitad, por cada una de las partes. Creemos que esa es la forma más equitativa y más justa. No hay razón para que la propiedad no sufra las consecuencias de una crisis que afectó al rendimiento de su local. Pero tampoco para que las soporte por completo.

En consecuencia, se considera procedente que, durante el período de cierre total, la renta se limite a la mitad de la procedente. Durante la apertura con el 30 por ciento de aforo, el pago será del 30 por ciento y de la mitad de la capacidad no utilizable, que era el 70 por ciento, de modo que la renta a pagar será del 65 por ciento. Durante la apertura con el 50 por ciento, la renta a pagar será del 50 por ciento más la mitad del otro 50 por ciento. O sea, del 75 por ciento".

Por consiguiente, coincidiendo con los argumentos expuestos en la sentencia dictada por la sección cuarta de esta Audiencia Provincial número 321/2023, en el rollo de apelación número 530/2022, de fecha 22 de mayo de 2023, en un supuesto análogo al de autos, y como dijimos en las sentencias dictadas por esta sección trece en fecha 18 de septiembre de 2023, número 461/2023, recurso número 145/2022, y en fecha 25 de enero de 2025, número 29/2025, recurso número 120/2023, consideramos que la renta ha de aminorarse, atendiendo a los aforos permitidos, en los siguientes términos:

a) Un cincuenta por ciento la renta del mes de marzo de 2020.

b) Las rentas de los meses de abril, mayo y junio de 2020, deberán abonarse por completo de acuerdo con el aplazamiento y fraccionamiento pactado.

c) Desde el mes de julio de 2020 y hasta el fin del período de cierre total, la renta se limitará a la mitad de la procedente.

d) Durante la apertura con el 30 por ciento de aforo, el pago será del 30 por ciento y de la mitad de la capacidad no utilizable, que era el 70 por ciento, de modo que la renta a pagar será del 65 por ciento.

e) Durante la apertura con el 50 por ciento, la renta a pagar será del 50 por ciento más la mitad del otro 50 por ciento, o sea, del 75 por ciento.

Lo anterior supone estimar en parte el recurso y la demanda.

SEXTO.- Costas

Al estimar en parte la demanda y el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 394.2 y 398.2 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.