Sentencia Civil 263/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 409/2023 de 28 de febrero del 2025

PRIMERO.- Las actuaciones de las que dimana el presente rollo de apelación tuvieron su origen en la demanda interpuesta por la representación procesal de la entidad de IL CAFFE` DI FRANCESCO, S.L., contra la mercantil VARITELIA DISTRIBUCIONES, S.L. mediante la que la primera pretendía la revisión de las condiciones económicas del contrato de arrendamiento que une a las partes, suscritoen fecha 28 de enero de 2011, cuyo objeto viene constituido por el local de negociodestinado a restauración situado en la planta baja, local B-4f del Centro Comercial Las Arenas, calle Llancža` núm. 15 de Barcelona, con fundamento en la cláusula rebus sic stantibus por la alteración de las circunstancias y los consiguientes efectos negativos que para el negocio ha supuesto la pandemia generada por el virus SARS-CoV-2 (en adelante,COVID -19).

En concreto solicitaba que se dictase sentencia por la que: (i) se declare que se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial y que dicha alteración genera un desequilibrio de las prestaciones a cargo de la actora; (ii) se declare (esto es, que se fije) una nueva renta mensual exigible con efectos desde el mes de julio de 2021 y hasta que se alcance un volumen mínimo de ventas de 35.000 euros mensuales o, subsidiariamente, hasta que continúen las restricciones de actividad en el local arrendado. Dicho importe consistirá en una renta variable proporcional al volumen de ventas mensual, todo ello con aplicación de la tabla efectuada por el perito Don Abel, sin perjuicio de continuar satisfaciendo en su integridad el importe de los gastos de comunidad e I.B.I. correspondiente ; y (iii) subsidiariamente, para el supuesto de que se desestimen las anteriores peticiones, solicita que se determine por el juzgado la cuantía mensual de la renta y demás gastos a cargo de la arrendataria que debe abonar la actora como arrendataria del citado local de negocio desde julio de 2021 hasta que se alcance un volumen mínimo de ventas de 35.000 euros mensuales o, subsidiariamente, hasta que continúen las restricciones de actividad en el local arrendado.

A dicha demanda se opuso la entidad la demandada VARITELIA DISTRIBUCIONES que alegó, en síntesis, que no concurren los requisitos de aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus", al haberse alcanzado por las partes ciertos acuerdos de asignación y distribución de riesgos, bajo la denominación de "Medidas Comerciales Complementarias" y en la llamada "Adenda" a las anteriores, que rigen entre las partes con preferencia a otras soluciones y a los que deben atenerse, acuerdos que han supuestos significativas rebajas de renta y cuya asunción comprende una renuncia a futuras acciones. Además, la demandada expone que, al tiempo de interponer la demanda, la arrendataria adeudaba las rentas de los meses de julio a octubre de 2021, por lo que se había interpuesto una demanda de desahucio por falta de pago.

En suma, la demandada defiende que no resulta de aplicación la cláusula rebus sic stantibus invocada de contrario e interesa la desestimación de la demanda.

Seguido el procedimiento por sus trámites, por el Juzgado de Primera Instancia núm.8 de Barcelona se dictó la sentencia núm. 319/2022, de 22 de diciembre , que desestimó la demanda.

La magistrada comienza exponiendo el régimen jurídico aplicable, en particular en lo que se refiere a los presupuestos de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, y pone de relieve que a lo largo de la relación contractual las partes han acordado las mencionadas rebajas de la renta, constando acreditadoque, en el año 2020, supusieron la reducción en un porcentaje superior al 50% de la renta mínima pactada y en el primer semestre de 2021 una reducción del 28%.

Tras efectuar estas apreciaciones, la juzgadora, si bien admite que notoriamente la crisis sanitaria derivada de la pandemia COVID-19 comportó una alteración extraordinaria e imprevisible de las circunstancias concurrentes al tiempo de concertar el contrato de arrendamiento, considera que ello no determina automáticamente la revisión del contrato por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, pues la arrendataria tuvo la posibilidad de optar entre acogerse a las propuestas de bonificación que le efectuó la arrendadora o a las medidas legales alternativas y optó por las bonificaciones ofrecidas por la arrendadora, VARITELIA DISTRIBUCIONES, y, además, conforme al apartado 4.1.3 de las "Medidas Comerciales Complementarias", la arrendataria demandante , IL CAFFE` DI FRANCESCO, S.L, se comprometió a no "entablar frente a Merlín en el futuro cualquier reclamación por la que cuestione la subsistencia y exigibilidad del Contrato de arrendamiento en sus términos o que persiga la suspensión o resolución del su Contrato de Arrendamiento o la mitigación, aplazamiento o exclusión de las obligaciones del Arrendatario bajo dicho Contrato de Arrendamiento, sobre la base de la crisis provocada por la propagación del COVID-19"

Concluye la magistrada que, a partir de los anteriores datos, no cabe afirmar que, desde el mes de julio de 2021, se produjera "una alteración extraordinaria e imprevisible" de las circunstancias existentes en el momento de la suscripción de las dos novaciones pactadas por las partes por lo que considera que, en el marco temporal que sirve de referencia a la concreta pretensión interesada por la demandante, no concurren los requisitos para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

Por la representación procesal de la arrendataria demandante, IL CAFFE` DI FRANCESCO, S.L.,se apela dicha resolución impugnando los dos razonamientos que, a su juicio, sustentan esencialmente la desestimación de la demanda en primera instancia. Por ello interesa que se estime el recurso, se revoque la sentencia apelada y que, en esta alzada, se acojan íntegramente sus pretensiones.

Así, en primer lugar, por lo que respecta a la que denomina cláusula de renuncia a entablar reclamaciones frente a Merlin contenida en el apartado 4.1.3 del acuerdo de Medidas Comerciales Complementarias, aduce que la cláusula 8 de ese mismo acuerdo regula su periodo de aplicación disponiendo que: "las Medidas Comerciales Complementarias a que se refiere el presente documento se aplicarán a los Arrendatarios Aptos con efecto desde el día 14 de marzo al 31 de diciembre de 2020. Llegada esta última fecha, el Contrato de Arrendamiento de que se trate se seguirá rigiendo por sus disposiciones, sin modificación"

Sobre esta base considera que el acuerdo de Medidas Comerciales Complementarias fija una vigencia temporal concreta, desde el 14 de marzo hasta el 31 de diciembre de 2020, y que la renuncia al ejercicio de acciones/reclamaciones futuras quedaría limitada, por tanto, al periodo de vigencia de estas Medidas Comerciales Complementarias, esto es, hasta el mes de diciembre de 2020, por ser esa la voluntad de los contratantes, siempre según la recurrente. En este sentido, la apelante defiende, además, que resulta significativo que, en el acuerdo novatorio suscrito con posterioridad, denominado Adenda, "se omitió de forma voluntaria la meritada cláusula de renuncia, evidenciando así la voluntad de los contratantes de limitar temporalmente los efectos de la misma".

Y, en segundo lugar, sobre la no concurrencia de una alteración extraordinaria e imprevisible de las circunstancias contractuales a partir del mes de julio de 2021 con motivo de la pandemia, IL CAFFE` DI FRANCESCO expone que VARITELIA DISTRIBUCIONES,a partir del mes de julio de 2021 dejó de aplicar las bonificaciones acordadas, pese a la persistencia de las restricciones gubernativas, particularmente en el ámbito de Cataluña, que limitaban el aforo.

Considera que, cuando se firmó el último acuerdo novatorio no era previsible para las partes que la crisis sanitaria y económica derivada de la pandemia COVID-19 se extendiera hasta enero de 2022, siendo que, la arrendadora ha pretendido cobrar la renta contractual en su integridad contraviniendo con ello, siempre en opinión de la apelante, sus propios actos, pues afirma literalmente que "la suscripción reiterada y continuada en el tiempo de pactos modificativos de las condiciones económica iniciales del contrato constituyen actos propios que han generado la expectativa en el arrendatario de que a la finalización del último de ellos, no se aplicaría de forma automática la Renta Mínima Garantizada contractual, sino que se volverían a negociar unas nuevas condiciones económicas que permitieran reequilibrar las prestaciones contractuales mientras durasen estas circunstancias excepcionales en aras de garantizar la conservación del negocio jurídico".

Por su parte, la representación procesal de la mercantil VARITELIA DISTRIBUCIONESse opone al recurso formulado de contrario y solicita la confirmación de la resolución recurrida mostrando su conformidad con los argumentos expuestos por la magistrada de primera instancia.

Así, en esencial, considera la arrendadora que es IL CAFFE` DI FRANCESCO quienactúa sin respetar el principio de buena fe contractual y contra sus propios actos, ya que aceptó las Medidas Comerciales Complementarias (MCC) y su Adenda posterior, que establecieron sustanciales bonificaciones de la renta desde la declaración del estado de alarma hasta el mes de diciembre 2020 y de enero a junio de 2021, y pretende ahora contravenir y dejar vacío de contenido el pacto establecido al punto 4.1.3 de las referidas MCC por el que la arrendataria renunció al ejercicio futuro de acciones tendentes a la modificación de las condiciones contractuales sobre la base de la crisis sanitaria provocada por el COVID-19.

Por otra parte, considera que no concurren los requisitos de aplicación de la rebus sic stantibus para el periodo de julio de 2021 a marzo de 2022 postulando una interpretación restrictiva de dicha institución, excluyendo la aplicación generalizada o automática de la cláusula rebus, que para pueda aplicarse requiere, en síntesis: (i) una imposibilidad sobrevenida definitiva, que no puede confundirse con dificultad, aunque sí es equiparable al concepto de "excesiva onerosidad" que atiende a la existencia de una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes, desproporción que la apelada estima no se ha acreditado que concurra en el periodo de referencia; (ii) que el deudor no se halle en mora; y (iii) que no haya un acuerdo entre las partes en el que se regule la distribución de riesgos de manera convencional.

SEGUNDO. -Para una mejor comprensión del debate de cara a la resolución del recurso nos parece conveniente partir de los hechos que consideramos acreditados. A estos efectos, hacemos nuestra la relación de hechos probados que enuncia la magistrada en el fundamento segundo de su sentencia, que expresamente ratificamos y a los que nos remitimos.

Ahora bien, sin perjuicio de tal remisión, para facilitar la lectura autónoma de esta resolución, reiteraremos los hechos que consideramos probados y señalaremos los hitos normativos que nos parecen más relevantes para la solución de la controversia. Son los siguientes:

1.-En fecha 28 de enero de 2011, VARITELIA DISTRIBUCIONES, S.L., como arrendadora, e IL CAFFE` DI FRANCESCO, S.L., como arrendataria, suscribieron contrato de arrendamiento del local de negocio antes reseñado que se ubica en un centro comercial perteneciente al grupo empresarial MERLIN PROPERTIES (doc. núm. 1 de la demanda). El contrato preveía un plazo de duración inicial de tres años, prorrogable por cuatro plazos adicionales de tres años cada uno.

2.-En este contrato se establecía la renta mediante el establecimiento de una cantidad fija y otra variable. Así, el contrato establecía: (1) una renta mínima garantizada de 65.621.- euros anuales, pagaderos por mensualidades anticipadas de 5.468,40.- euros, más I.V.A.; y (2) una cantidad variable anual dependiendo de la cifra o volumen de ventas del arrendatario, siendo esta el resultado de aplicar un porcentaje del 8% a la cifra o volumen de ventas verificada en el local arrendado, calculada conforme al apartado 1) de la estipulación segunda del contrato (doc. núm. 1 de la demanda).

3.- Es notorio que por razón de la crisis sanitaria generada por la pandemia COVID-19, el Gobierno de España decretó la situación de estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020 de fecha 14 de marzo de 2020 quedando suspendida la apertura al público de locales y establecimientos minoristas, así como el desarrollo de las actividades de hostelería y restauración en los términos que quedaban descritos en su artículo 10 de esta norma.

4.-En fecha 19 de marzo de 2020 MERLIN PROPERTIES dirigió a los arrendatarios de sus Centros Comerciales una propuesta, denominada de "Política Comercial", que comprendía una serie de apoyos comerciales para los arrendatarios de locales ubicados en dichos centros, sometidos a la observancia de ciertos requisitos, en las condiciones recogida en el anexo de dicha propuesta (vid. doc. núm. 3 de la demanda). Esta propuesta fue finalmente aceptada por la demandante.

5.- Mediante el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo se reguló un régimen de protección para los arrendatarios, que, entre otras disposiciones, contenía un procedimiento "para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales" en el contexto de la crisis sanitaria provocada por el COVID-19.

6.-Posteriormente, en fecha 11 de mayo de 2020, MERLIN PROPERTIES dirigió a los arrendatarios de sus Centros Comerciales otra propuesta, denominada de Medidas Comerciales Complementarias (vid. doc. núm. 4 de la demanda) para arrendatarios aptos bajo contratos de arrendamiento de locales y establecimientos comerciales y de ocio en centros comerciales de las sociedades del grupo MERLIN ("Medidas Comerciales Complementarias" o MCC), a las que se acogió la arrendataria , que las aceptó, y en cuya virtud le fue bonificado el 100% del importe de la renta mínima garantizada en el período desde el 14 de marzo hasta el 31 de mayo de 2020 y se le bonificó el 80% de la correspondiente al mes de junio de 2020, el 70% de las de julio y agosto, el 60% de las de septiembre y octubre, el 20% de la de noviembre y el 10% de la de diciembre de 2020.

Por razón de su importancia para esta litis, de dicho documento debemos destacar, y transcribir en su parte relevante, ciertas previsiones.

En el apartado 1.1.2. se contiene la definición de "Arrendatario Apto", que es el que podía beneficiarse de las MCC por haberlas aceptado según el procedimiento previsto, por cumplir los requisitos a que se refiere el apartado 4 del propio documento, sin que concurriera ninguno de los motivos de exclusión a que se refiere el apartado 5.Dentro del apartado 4, relativo a los requisitos que debían reunir los arrendatarios que se podían acogerse a las MCC, se distinguía entre requisitos de tipo objetivo y otros de carácter subjetivo.

Dentro de los requisitos objetivos, el apartado 4.1.2., titulado "Cumplimiento",exigía: "estar al corriente en el cumplimiento de las obligaciones bajo el Contrato de Arrendamiento de que se trate y, en su caso, de la Política Comercial, al momento de emitir su aceptación de las presentes Medidas Comerciales Complementarias y mantenerse en dicho cumplimiento durante la totalidad del plazo de su Contrato de Arrendamiento".

Y, el apartado 4.1.3, titulado "Ausencia de conflicto",exigía a su vez: "no tener entablada ni entablar frente a Merlin en el futuro cualquier reclamación por la que cuestione la subsistencia y exigibilidad del Contrato de Arrendamiento en sus términos o que persiga la suspensión o resolución de su Contrato de Arrendamiento o la mitigación, aplazamiento o exclusión de las obligaciones del Arrendatario bajo dicho Contrato de Arrendamiento, sobre la base de la crisis provocada por la propagación del COVID-19".

Por su parte, el apartado 8 relativo al periodo de aplicación de las MCC, contenía la siguiente previsión al respecto:

"8.1 Periodo de Aplicación:Las Medidas Comerciales Complementarias a que se refiere el presente documento se aplicarán a los Arrendatarios Aptos con efectos desde el día 14 de marzo al 31 de diciembre de 2020. Llegada esta última fecha, el Contrato de Arrendamiento de que se trate se seguirá rigiendo por sus disposiciones, sin modificación".

7.- En fecha 15 de octubre de 2020, la arrendataria remitió correo electrónico a la arrendadora manifestando su necesidad de regular nuevamente las condiciones (doc. núm. 5).

8.-La Generalitat de Cataluña promulgó el Decreto-Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, que entró en vigor el día de su publicación en el DOGC el 22 de octubre de 2020 y derogado por el Decret-Llei 5/2022, de 17 de mayo de Medidas urgentes para contribuir a paliar los efectos del conflicto bélico de Ucrania en Cataluña y de actualización de determinadas medidas adoptadas durante la pandemia de la COVID) norma que ha sido declarada inconstitucional por sentencia del Tribunal Constitucional número 150/2022, de 29 de noviembre de 2022 .

9.-Mediante escrito de 30 de octubre de 2020 (doc. núm. 6 de la demanda), la arrendadora ofreció a la arrendataria la posibilidad de optar entre continuar con las bonificaciones previstas en las Medidas Comerciales Complementarias o la aplicación de dicho Decreto-Ley, con revocación de dichas bonificaciones, habiendo optado IL CAFFE` DI FRANCESCO por la continuación de las MCC.

10.-Que, por escrito de 30 de octubre de 2020, VARITELIA DISTRIBUCIONES, S.L. propuso a la actora una llamada Adenda a las MCCC (vid.doc. núm 7 de la demanda), ofreciendo la bonificación de un 35% de la renta mínima garantizada correspondiente a los meses de enero a marzo de 2021 y de un 25% de las rentas de los meses de abril a junio de 2021, indicando que, si la arrendataria se acogía al régimen de bonificaciones previsto en las MCC y en esta Adenda, se entendía que renunciaba a la aplicación de cualesquiera medidas legales alternativas en ese momento (salvo de las de carácter imperativo). Para el caso de que el arrendatario quedara acogido a las Medidas Legales Alternativas, quedaría revocado el régimen de bonificaciones previsto en las Medidas Comerciales Complementarias y en la Adenda, obligándose el beneficiario de estas a devolver las cantidades bonificadas previamente.

La Adenda fue aceptada por en fecha 11 de noviembre de 2020.

Nuevamente por su importancia para este litigio, de este documento (Adenda) debemos destacar estas previsiones, que transcribimos: (a) en el penúltimo párrafo de la página segunda se indica expresamente que: "Las medidas contempladas en la presente carta una vez aceptadas por cada Arrendatario Apto, conforme al procedimiento aquí previsto, tendrán la consideración de Adenda al Contrato de Arrendamiento (la"Adenda") y los términos y condiciones previstos en las Medidas Comerciales Complementarias resultan aplicables también a las bonificaciones previstas en la presente Adenda".(b) en el penúltimo párrafo de la página tercera de la Adenda se prevé que "En el caso de que un Arrendatario Apto quede acogido a las Medidas Legales Alternativas, cualquiera que fuera la causa, quedará revocado el régimen de bonificaciones previsto en las Medidas Comerciales Complementarias y en la presente Adenda, obligándose el beneficiario de las mismas a la devolución de todas las cantidades que hubieran sido objeto de bonificación previamente". Y (c) en la página cuarta y última de la Adenda se indica que "Finalmente, queremos recordarles que el cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, que es presupuesto para la aplicación de las Medidas Comerciales Complementarias, exige también la observancia del Reglamento de Régimen Interior del Centro Comercial en el que se halla su local, y en especial el horario de apertura."

11.-Por correo electrónico remitido el 23 de junio de 2021, la actora manifestó su interés en acogerse a los beneficios del DL 34/2020 de la Generalitat, tras la finalización de las medidas complementarias propuestas por la arrendadora y, por burofax de 30 de julio de 2021, ante la negativa de la demandada a prorrogar las medidas de fecha 30 de octubre de 2020, la arrendataria comunicó que, mientras subsistiera la situación de crisis sanitaria, fijaría la renta mensual a satisfacer en un porcentaje en función de las ventas efectivamente tenidas en el local y, ante la falta de respuesta, procedió a consignar notarialmente los importes correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre de 2021.

12.-Mediante burofax de 6 de agosto de 2021, VARITELIA DISTRIBUCIONES, S.L. se opuso y comunicó a la arrendataria que, de continuar incumplimiento sus obligaciones contractuales, quedarían revocadas con carácter retroactivo las bonificaciones de la renta mínima garantizada con efectos desde el 14 de marzo de 2020 y les girarían facturación complementaria.

13.-Mediante burofax de 12 de agosto de 2021, la demandante comunicó a la demandada que había depositado notarialmente los importes de las rentas y otras cantidades debidas "en los términos del requerimiento notarial que habrán recibido recientemente, en el cual se detallan los conceptos e importes de dicha consignación" y que, ante la negativa a alcanzar acuerdo novatorio, acudiría a los tribunales.

14.-Por burofax de 1 de septiembre de 2021, la demandada comunicó a la actora que no aceptaba su propuesta de reducción del importe de las rentas, que rechazaba la consignación efectuada y que, ante el impago de los importes adeudados conforme al contrato, procedería a interponer demanda de desahucio.

15.-Posteriormente, la arrendataria efectuó nuevas consignaciones para el pago de la renta de septiembre y del complemento de la de agosto, que también fueron rechazadas por la arrendadora, que notificó a la arrendataria que adeudaba la cantidad de 23.531,67 euros y que había presentado demanda de desahucio por falta de pago de la renta.

TERCERO. - Partiendo de los hechos expuestos que consideramos acreditados, debemos abordar las cuestiones objeto de controversia en esta alzada y que son, esencialmente las siguientes: (i) la determinación del alcance y efectos de la de la llamada renuncia a las acciones futuras recogida en el apartado 4.1.3 de las MCC, titulado "Ausencia de conflicto"; y (ii) la determinación de si concurren o no los requisitos de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus con la consiguiente revisión de la condiciones económicas del contrato de arrendamiento de autos para el periodo comprendido entre los meses de julio de 2021 a marzo de 2022.

Comenzando por los efectos de la renuncia de acciones, consideramos, en contra de la tesis que postula la entidad recurrente, que las previsiones recogidas en el apartado 4.1.3. de las llamadas Medidas Comerciales Complementarias, que, como hemos señalado, exigían para la aplicación y subsistencia de las bonificaciones acordadas la ausencia de conflicto ("no tener entablada ni entablar frente a Merlin en el futuro cualquier reclamación (...), sobre la base de la crisis provocada por la propagación del COVID-19"), desde luego extendía su ámbito temporal y objetivo también a las bonificaciones acordadas en la llamada Adenda.

Así, no es cierto que en esa Adenda se omita voluntariamente la referencia a la renuncia de acciones presentes y futuras.

Antes bien, el requisito previsto por el apartado 4.1.3. de las MCC funciona como un presupuesto objetivo para su aplicación (se regula dentro del apartado 4 relativo a los requisitos de aplicación de las MCC) y, como hemos indicado, en la propia Adenda se prevé expresamente que, una vez aceptada por la parte arrendataria, "los términos y condiciones previstos en las Medidas Comerciales Complementarias resultan aplicables también a las bonificaciones previstas en la presente Adenda". De ello se sigue que no hay necesidad de recurrir a criterios interpretativos de la voluntad de las partes distintos de la literalidad (ex. art. 1.281 CC ), puesto que, como por otra parte es propio como norma general en las novaciones de carácter modificativo, en lo no previsto en la novación modificativa siguen rigiendo las previsiones originarias del acuerdo objeto de novación, lo que, en este caso, insistimos, se recoge de modo expreso en la Adenda.

Sin embargo, consideramos que tal renuncia no puede considerarse ilimitada temporalmente ni de forma indefinida, sino que su ámbito de restricción opera sobre los límites temporales a los que se remite la propia Adenda, esto es, del 1 de enero al 30 de junio de 2021.

Pero, concluida su vigencia, no vemos razón alguna para dejar de acudir a una figura como la cláusula rebus sic stantibus, siempre y cuando, claro está, concurran los presupuestos necesarios para ello, que pasaremos a examinar a continuación.

CUARTO.- Por lo que se refiere a la concurrencia de los requisitos para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus con la consiguiente revisión de la condicioneseconómicas del contrato de arrendamiento de autos para el periodo comprendido entre los meses de julio de 2021 a marzo de 2022, en cuantoal régimen jurídico aplicable, abundando en las notas ya expuestas en la sentencia apelada, cabe indicar que en los países de nuestro entorno cultural jurídico es común el recurso a distintos mecanismos legales o de configuración jurisprudencial y/o doctrinal que, ante una alteración de las circunstancias de tal entidad que produzca una ruptura de la relación de equivalencia de las prestaciones ( STS de 30 de junio de 2014 ) o frustre la finalidad del contrato ( STS de 6 de noviembre de 1992 ), y causada por un suceso imprevisible, permitan la revisión de la economía del contrato sacrificando el principio contractual del pacta sunt servanda, que en nuestro ordenamiento reconoce el art. 1091 del Código Civil .

Manifestaciones de esta técnica jurídica son la cláusula o regla rebus sic stantibus, la doctrina de origen germánico de la base del negocio o de la frustración del fin del contrato (Geschäfstgrundlage), que ha sido acogida en varias ocasiones por nuestro Tribunal Supremo (Sentencia de 23 de noviembre de 1962, de 15 de marzo de 1972, de 10 de diciembre de 1990, de 29 de mayo de 1996, de 14 de octubre de 1999, entre otras), o el principio hardship o de excesiva onerosidad de los Principios Unidroit sobre contratos comerciales internacionales, que definen el concepto de excesiva onerosidad (hardship) en los siguientes términos (art. 6.2.2.):

"Hay "excesiva onerosidad" (hardship) cuando el equilibrio del contrato es alterado de modo fundamental por el acontecimiento de ciertos eventos, bien porque el costo de la prestación a cargo de una de las partes se ha incrementado, o porque el valor de la prestación que una parte recibe ha disminuido, y: (a) dichos eventos acontecen o llegan a ser conocidos por la parte en desventaja después de la celebración del contrato; (b) los eventos no pudieron ser razonablemente tenidos en cuenta por la parte en desventaja en el momento de celebrarse el contrato; (c) los eventos escapan al control de la parte en desventaja; y (d) el riesgo de tales eventos no fue asumido por la parte en desventaja".

De este modo, la cláusula rebus sic stantibus es una figura jurídica carente de reconocimiento legal en nuestro ordenamiento jurídico, pero de configuración jurisprudencial, que pivota sobre el principio del equilibrio de prestaciones y se concibe como una manifestación de los principios de buena fe contractual, la equidad y la justicia conmutativa.

Su tratamiento por el Tribunal Supremo se encuentra recogido, en esencia, en las siguientes resoluciones: (1) en la STS nº 807/2012, de 27 de diciembre , que con cita de otras se remite a las siguientes conclusiones en relación con la aplicación de la citada cláusula: A) Que la cláusula " rebus sic stantibus " no está legalmente reconocida; B) Que, sin embargo, dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad a que puede servir, existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los Tribunales; C) Que es una cláusula peligrosa, y, en su caso, debe admitirse cautelosamente; D) Que su admisión requiere como premisas fundamentales: a) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones, y c) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles; y E) en cuanto a sus efectos, hasta el presente, le ha negado los rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato otorgándole los modificativos del mismos, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones". (2) En la STS (Pleno) 820/2012, de 17 de enero de 2013 , que señala que "la cláusula o regla rebus sic stantibus [estando así las cosas] trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato". (3)En la STS nº 333/2014 de 30 de junio , cuando recalca que "resulta lógico, conforme al mismo principio, que cuando, fuera de lo pactado y sin culpa de las partes y de forma sobrevenida, las circunstancias que dotaron de sentido la base o finalidad del contrato cambian profundamente, las pretensiones de las partes, lo que conforme al principio de buena fe cabe esperar en este contexto, pueden ser objeto de adaptación o revisión de acuerdo al cambio operado. (4) En la STS 19/2019, de 15 de enero , que precisa que "si bien en alguna de las sentencias anteriores se aplicó con gran amplitud la regla " rebus ", con posterioridad el Tribunal Supremo ha descartado su aplicación cuando, en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato, y así cita, en supuestos todos ellos relacionados con la crisis económico-financiera de 2008, la sentencia 742/2014, de 11 diciembre que declaró "que la crisis financiera es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales, que no puede considerarse, imprevisible o inevitable", o bien la sentencia 64/2015, de 24 febrero , afirmó que "del carácter de hecho notorio que caracterizó la crisis económica de 2008, no comporta, por ella sola, que se derive una aplicación generalizada, o automática, de la cláusula " rebus sic stantibus " a partir de dicho periodo, sino que es del todo necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate", así como la sentencia 237/2015, de 30 abril , se apoya en la doctrina de la sala que, "aun admitiendo la posibilidad de aplicar la regla " rebus sic stantibus " en favor del comprador afectado por la crisis económica, previene no obstante contra el peligro de convertir esa posibilidad en un incentivo para incumplimientos meramente oportunistas del comprador". (5) en la STS 455/2019, de 18 de julio que incide en el requisito de la imprevisibilidad al señalar que "es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013 ). Es condición necesaria para la aplicación de la regla " rebus " la imprevisibilidad del cambio de circunstancias.Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero ). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato sentencias 333/2014, de 30 de junio , 64/2015, de 24 de febrero , y 477/2017, de 20 de julio , entre otras)". Y (6) la STS 156/2020, de 6 de marzo , que vuelve a abogar por una aplicación restrictiva de esta figura "

QUINTO. -A partir de las alegaciones expuestas, de los hechos que hemos considerado acreditados y del régimen jurídico aplicable, consideramos procedente la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, pues no era esperable una prolongación temporal de las restricciones de aforo más allá del vencimiento del periodo de tiempo regulado por la Adenda, de modo que consideramos que concurren los presupuestos y requisitos exigibles, restando por concretar su régimen de aplicación en el presente caso.

Así, debe examinarse a continuación en qué términos debe modificarse el contrato para conseguir un equilibrio de las prestaciones.

Pues bien, concurriendo los requisitos para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, no se va a aplicar la reducción de la renta en la forma pretendida en la demanda ni por el tiempo que solicita la actora. Ello por cuanto consideramos que la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en la forma pretendida en la demanda supondría hacer recaer las consecuencias de la crisis exclusivamente sobre la arrendadora demandada, cuando la demandante ha continuado en posesión del local y ha podido desarrollar su actividad económica en lo permitido, por lo que parece más adecuado repartir entre ambas partes por mitad las consecuencias de la reducción de los aforos.

En este sentido cabe apuntar que una de las consecuencias del régimen jurídico expuesto es la de considerar que la búsqueda del equilibrio o reequilibrio prestacional, que constituye el fundamento de la figura que analizamos, debe conducir a que de la aplicación de cláusula rebusno quepa deducir un resultado que beneficie solo a una de las partes en perjuicio de la otra, sino que se trata de proteger a ambas, ya que la preservación de la conmutatividad del contrato es uno de los principios rectores en este ámbito. De ello se sigue que la parte arrendadora, teniendo en cuenta que nos hallamos ante un contracto de tracto sucesivo, en ningún caso tendría la obligación de soportar en solitario las consecuencias económicas derivadas de la declaración del estado de alarma por razón de la pandemia COVID-19, como así sucedería si se aceptase la pretensión principal de la actora.

En este sentido, como dijimos en la sentencia dictada por esta sección trece en fecha 23 de enero de 2025, en el recurso 120/2023 , de acuerdo con el principio de que las consecuencias económicas derivadas de la situación de pandemia han de ser soportadas por partes iguales por cada uno de los contratantes del arrendamiento, y en función de la restricción específica que haya padecido el sector específico al que pertenece la actividad económica desarrollada en el local, se considera procedente que las consecuencias económicas sean compartidas, por mitad, por cada una de las partes, por cuanto se entiende que es la forma más equitativa y más justa, no habiendo razón para que la propiedad no sufra las consecuencias de una crisis que afectó al rendimiento de su local; pero tampoco para que las soporte por completo.

Desde tal perspectiva, en primer lugar, debemos tomar en consideración las limitaciones de aforo en los establecimientos de hostelería y restauración en Cataluña, que se regularon en resoluciones del Departament de Salut de la Generalitat de Catalunya. Concretamente (i) la apertura de los establecimientos, tras el cierre acordado como consecuencia del estado de alarma, se acordó por la resolución SLT 2983/2020, de 21 de noviembre, para a partir del 23, inclusive, de noviembre de 2020, con limitación de aforo al 30 por ciento del total; (ii) la ampliación de aforo, hasta el 50 por ciento, se acordó por resolución SLT 1587/2021, de 21 de mayo, desde el 24, inclusive, de mayo de 2021; y (iii) la supresión del límite de aforo se acordó por resolución SLT 3090/2021, de 14 de octubre, desde el 15, inclusive, de octubre de 2021. Las fechas de efectos se han indicado porque fue en ellas en las que entraron en vigor las resoluciones correspondientes.

Por consiguiente, coincidiendo con los argumentos expuestos en la sentencia dictada por la sección cuarta de esta Audiencia Provincial número 321/2023, en el rollo de apelación número 530/2022, de fecha 22 de mayo de 2023, en un supuesto análogo al de autos, y como dijimos en las sentencias dictadas por esta sección trece en fecha 18 de septiembre de 2023, número 461/2023, recurso número 145/2022, y en fecha 25 de enero de 2025, número 29/2025, recurso número 120/2023, consideramos que la renta ha de aminorarse, atendiendo a los aforos permitidos, en los siguientes términos: dada la apertura con el 50 por ciento, la renta a pagar será del 50 por ciento más la mitad del otro 50 por ciento, o sea, del 75 por ciento, únicamente hasta el 15 de octubre de 2021, fecha desde la que se suprimieron las limitaciones.

Las anteriores consideraciones conducen a revocar la decisión adoptada por la magistrada de primera instancia y a estimar parcialmente tanto el recurso como la demanda inicial de las actuaciones, decisión esta última que determinará, por lo que se refiere a las costas causadas en primera instancia, que cada parte abone las suyas y las comunes por mitad (ex. art. 394 LEC) .

SEXTO. -En consecuencia, debe ser parcialmente estimado el recurso planteado, sin hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada ex. art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,