Sentencia Civil 433/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 625/2023 de 03 de julio del 2025

PRIMERO.-Las entidades INSTITUT CATALÀ DEL SÒL y AGÈNCIA DE L'HABITATGE DE CATALUNYA, interpusieron demanda de Juicio Ordinario contra D. Gustavo y Dª. Aurelia, en ejercicio de acción de resolución de contrato de compraventa por incumplimiento de la obligación de pago, en base a los arts. 1.124 y 1.504 del Código Civil.

Se alega en la demanda que mediante escritura pública de compraventa de 30 de septiembre de 2.009 l'INSTITUT CATALÀ DEL SÒL vendió a los demandados la vivienda de protección oficial de promoción pública sita en la DIRECCION000 de Badalona, por un precio de 47.003,58 euros, de los cuales, 7.935,36 euros se dedujeron del precio de venta con cargo a la indemnización que ostentaban los compradores por la cesión de una vivienda afectada por la Remodelación del Barrio de Sant Roc de Badalona; 14.101,07 euros los dio por recibidos L'INSTITUT CATALÀ DEL SÓL con cargo a la subvención concedida a los compradores de conformidad con la normativa de aplicación; y 24.967,15 euros quedaron aplazados, debiendo abonarse en el plazo de 25 años mediante cuotas mensuales, aplicándose al 35% del precio aplazado un interés del 5% anual y siendo el 65% restante sin intereses, según el cuadro de amortización que se protocoliza con la escritura.

Expone la parte actora que los demandados dejaron de satisfacer las cuotas establecidas, ascendiendo la deuda a la cantidad de 8.646,61 euros correspondiente a 93 recibos impagados entre los meses de marzo de 2.012 y junio de 2.021 por importe de 8.043,34 euros, más 603,27 euros por intereses de demora, lo que supone un incumplimiento grave y esencial de los compradores. Señalaron a continuación que, dando cumplimiento a lo previsto en el artículo 1.504 del Código Civil ,se remitió requerimiento notarial a los demandados dirigido a la vivienda objeto del contrato, que fue recogido por la Sra. Aurelia.

En base a todo ello, solicitó la resolución de la compraventa por incumplimiento de los compradores y la condena a la devolución de la posesión de la vivienda con apercibimiento de lanzamiento, así como que, en concepto de daños y perjuicios conforme al art. 1.101 CC, se les condene a la pérdida de las cantidades pagadas, con imposición de costas a los demandados.

Dª. Aurelia solicitó abogado y procurador de oficio, y tras su designación se opuso a la demanda invocando prescripción de la acción respecto a las cuotas de marzo a octubre de 2.012 (577,12 euros), en aplicación del art. 121-21 del CCCat, teniendo en cuenta que la primera comunicación enviada a los demandados es de noviembre de 2.015; respecto al fondo alegó (i) que el incumplimiento de la obligación de pago por un importe de 8.069,49 euros no puede calificarse como grave ni esencial; (ii) los demandados ostentan la condición de consumidores y el contrato de compraventa es un contrato de adhesión y no cumple los "elementos mínimos de transparencia" exigidos por la doctrina del Tribunal Supremo, no estableciendo la posibilidad de resolver el contrato y que los compradores puedan perder su casa; y (iii) improcedencia de la pérdida de las cantidades abonadas por los demandados interesada por la actora en concepto de daños y perjuicios.

Solicitó por todo ello la desestimación de la demanda con imposición de costas a la actora.

El codemandado D. Gustavo no compareció, siendo declarado por diligencia de ordenación de 9 de noviembre de 2.021 en situación procesal de rebeldía, en que se ha mantenido durante todo el procedimiento.

Tras los correspondientes trámites, el Juzgado de Primera Instancia nº 42 de Barcelona dicta sentencia mediante la que, rechazando la alegación de prescripción al no haberse ejercitado una acción de reclamación de cantidades impagadas, se estima íntegramente la demanda razonando la juzgadora a quo, en esencia, que visto el contenido del contrato ha de considerarse que cumple los requisitos de transparencia formal y material; el incumplimiento debe tildarse de esencial pues supone el impago de cuotas durante más de 9 años (93 mensualidades) habiendo continuado el impago que a fecha de la audiencia previa alcanzaba 112 cuotas, y procede la pérdida de las cantidades abonadas por los demandados, que han ocupado la vivienda desde la fecha del contrato, mientras que la vendedora no ha podido disponer de ella para cumplir las funciones que le son propias

Frente a dicha resolución la codemandada Sra. Aurelia interpone recurso de apelación, en el que insiste en que el incumplimiento no puede considerarse grave y esencial y que el contrato no cumple los requisitos de transparencia exigidos por la doctrina del Tribunal Supremo, reproduciendo los argumentos de la contestación respecto a estos motivos de oposición, prácticamente de forma literal.

La parte actora se opone al recurso e interesa la íntegra confirmación de la sentencia de primera instancia.

SEGUNDO.-A partir de los antecedentes expuestos, tras examinar en esta alzada los autos elevados y el material probatorio aportado al proceso, consistente únicamente en la documental aportada con la demanda, podemos adelantar que el recurso no puede prosperar, por cuanto este Tribunal comparte los argumentos que se exponen en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada a los fines de sustentar su parte dispositiva, motivación que estimamos bastante para confirmar tal resolución puesto que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el escrito de interposición de recurso, y en consecuencia podemos y debemos remitirnos a dicha acertada fundamentación, en aras a dar cumplimiento a la obligación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120 núm. 3 de la Constitución Española, que no es otra cosa que el dar a conocer a las partes las razones de sus decisiones, obligación que está inmersa de la misma manera en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

A este respecto, sabido es que tanto la doctrina dimanante del Tribunal Constitucional(sentencias174/1987, 11/1995, 24/1996, 115/1996, 105/97, 231/97, 36/98, 116/98, 181/98, 187/2000 ) como de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Sentencias de fechas 5 de octubre de 1998, 19 de octubre de 1999, 3 y 23 de febrero, 28 de marzo, 30 de marzo, 9 de junio, ó 21 de julio de 2000, 2 y 23 de noviembre de 2001, 30 de julio y 29 de Septiembre de 2008) permite y admite la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en ella se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado. En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal debe corregir sólo aquello que resulte necesario ( SSTS 16 de octubre y 5 de noviembre de 1992, 19 de abril de 1993, 5 de octubre de 1998, y 30 de marzo y 19 de octubre de 1999); en definitiva, una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez "ad quem" se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla ( STS 30.7.2008).

En esta línea, cabe citar entre las más recientes, la STS 1551/2023 de 8.11.2023 que argumenta al respecto:

"2.3. La jurisprudencia de esta sala y la del Tribunal Constitucional han admitido la suficiencia de la motivación "cualquier que sea su brevedad y concisión" y la " motivación por remisión ", siempre que se garantice la posibilidad del control de la resolución por los Tribunales superiores mediante los recursos que procedan. En concreto, en la reciente sentencia de esta sala 674/2023, de 5 de mayo , compendiamos así esa doctrina:

"Como hemos declarado en la sentencia 278/2022, de 31 de marzo (con cita de otras anteriores), al resumir la doctrina constitucional sobre el deber de motivación:

""El Tribunal Constitucional ha venido declarando que la tutela judicial efectiva del art. 24.1 CE incluye el derecho a obtener de los órganos judiciales una respuesta razonada, motivada y congruente con las pretensiones oportunamente deducidas por las partes. La razón última que sustenta este deber de motivación reside en la sujeción de los jueces al Derecho y en la interdicción de la arbitrariedad del juzgador ( art. 117.1 CE ), cumpliendo la exigencia de motivación una doble finalidad: de un lado, exteriorizar las reflexiones racionales que han conducido al fallo, potenciando la seguridad jurídica, permitiendo a las partes en el proceso conocer y convencerse de la corrección y justicia de la decisión; de otro, garantizar la posibilidad de control de la resolución por los Tribunales superiores mediante los recursos que procedan, incluido el amparo. [...] sin que exista un derecho fundamental a una determinada extensión de la motivación, cualquiera que sea su brevedad y concisión, incluso en supuestos de motivación por remisión ( SSTC 108/2001, de 23 de abril , y 68/2011, de 16 de mayo ).

""De este modo, "deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla" ( sentencias 294/2012, de 18 de mayo , y 736/2013, de 3 de diciembre )".

"2.- Por otra parte, como declaró la sentencia de esta sala 661/2011, de 4 de octubre , nuestro sistema admite la llamada " motivación por remisión " que tiene lugar, como precisa la sentencia 380/2002, de 30 de abril , "cuando el Juez ad quem se limita a asumir la argumentación utilizada en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las incorporadas por aquella, lo que constituye motivación y no deja de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva" ( sentencias 357/2009, de 1 de junio , 485/2009, de 25 de junio , 804/2010, de 16 de diciembre , y 551/2010, de 20 de diciembre ); admitiéndose en la 670/2010, de 4 de noviembre , que en determinados supuestos incluso la remisión tácita puede satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva"."

En suma, compartimos los razonamientos jurídicos y conclusiones de la juzgadora a quo, a los que poco cabe añadir, bastando resaltar a la vista de las alegaciones del recurso, las siguientes consideraciones:

1.- Hemos de poner de manifiesto, ante todo, que el recurso de apelación no puede consistir en que la parte apelante se limite a reproducir sus iniciales alegaciones, sin más argumentación, pues las mismas ya se examinaron y resolvieron en la resolución de instancia. La finalidad del recurso de apelación es intentar acreditar el error en que dicha resolución pueda incurrir, bien por una infracción de precepto legal, bien por una defectuosa apreciación de la prueba practicada.

Cuando, como ocurre en el presente caso, no se invoca cuál es la supuesta equivocación en que ha incurrido la resolución impugnada, que supuestamente justificaría la pretensión de revocación que se postula, siendo el recurso una copia prácticamente literal de alegaciones de la oposición, nos encontramos con una ausencia de contenido del recurso que resulta suficiente para desestimarlo y confirmar la resolución recurrida, dada la inexistencia de exposición de argumento alguno por la apelante, que la contradiga.

2º.- En todo caso, respecto a la alegación de que la parte demandada no incurrió en un incumplimiento de gravedad suficiente para justificar la decretada resolución del contrato de compraventa, cabe indicar, abundando en los argumentos de la jugadora a quo, que del cuadro de amortización protocolizado con la escritura de compraventa y de la certificación de deuda aportada por la actora (documentos no impugnados de contrario) se deduce que del importe de 24.967,15 euros que los demandados debían abonar de forma aplazada (el resto hasta el precio de la venta de 47.003,58 euros quedó cubierto vía indemnizaciones/subvenciones) en un plazo de 25 años desde el 30 de septiembre de 2.009 en que se suscribe el contrato, por tanto hasta septiembre de 2.034, comenzaron a impagar las cuotas mensuales a partir de marzo de 2.012 inclusive, y aunque posteriormente efectuaron algunos pagos (1 cuota en 2.015, 7 cuotas en 2016, 10 en 2017, 1 en 2018 y 6 en 2.021) lo cierto es que en junio de 2.021 la deuda por cuotas impagadas ascendia a 8.043,34 euros, que supone un 32,22% del precio aplazado, y corresponde a 93 cuotas impagadas. Por otra parte, los demandados hicieron caso omiso a los requerimientos de pago que la actora les remitió en 2015 y 2018 (doc. 4 y 6 de la demanda) y finalmente al requerimiento notarial que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1504 del CC , la parte actora les dirigió en fecha 26 de abril de 2.021, entregado a la apelante el 28 de abril de 2.021. De todo ello no cabe sino concluir que los compradores incurrieron en un incumplimiento esencial del contrato, que justifica la decisión de la contraparte de resolver la compraventa.

Y es que, la moderna doctrina jurisprudencial no exige para la estimación de una situación de incumplimiento una patente voluntad rebelde (entre otras, Sentencias 10 octubre 1994 , 3 abril y 26 septiembre 2000 ; 26 julio 2001 , 13 noviembre y 23 diciembre 2002 , 13 febrero 2003 ). Ni siquiera es exigible una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, no justificado, ni imputable al que pide la resolución, ( Sentencia de 7 de mayo de 2003 ).

Como recuerda las SSTS de 23 de octubre de 2013 y 14 de diciembre de 2015 , y más recientemente la de 23 de noviembre de 2.022 ,a la hora de interpretar y aplicar el artículo 1.124 del Código Civil, hace tiempo que la jurisprudencia ha abandonado las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada "voluntad rebelde", una actitud dolosa u obstativa al cumplimiento de las obligaciones contractuales o un "propósito deliberado de incumplir" ( SSTS de 11 de octubre de 1982 , 7 de febrero y 7 de marzo de 1983 , 21 de febrero y 23 de septiembre de 1986 , entre otras muchas), para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la falta de cumplimiento por causa no imputable al que pide la resolución siempre que, por desequilibrar la relación, tenga la entidad suficiente para producir una insatisfacción de las expectativas o generar la frustración del fin del contrato ( SSTS de 9 de marzo de 2005 , 17 de julio de 2007 , 31 de enero de 2008 , 19 de noviembre de 2009 , 6 de septiembre de 2010 , 17 de marzo y 10 de noviembre de 2011 , 29 de marzo y 1 de octubre de 2012 ).

3º.- En cuanto a la pretendida falta de transparencia, hemos de partir de que estamos ante un contrato de compraventa de una vivienda, que no reviste complejidad alguna, limitándose la apelante, tanto en su escrito de contestación como ahora en el recurso, a efectuar alegaciones generalistas sobre los contratos de adhesión y condiciones generales no negociadas, sin descender al caso concreto ni especificar qué cláusulas adolecerían en el presente caso de falta de transparencia, siendo de significar que en la audiencia previa la dirección letrada de la Sra. Aurelia manifestó que no se alega la abusividad de ninguna de las cláusulas del contrato.

En todo caso, del contenido del contrato de compraventa otorgado mediante la escritura pública de 30 de septiembre de 2.009 se constata que cumple tanto el control de incorporación o transparencia formal como el de transparencia material, pues se expone con total claridad, sencillez, accesibilidad y legibilidad, sin atisbo alguno de duda, lo que constituye el objeto de la venta (apartado exponen I de la escritura), que se trata de una vivienda de protección oficial de promoción pública que forma parte del grupo de viviendas " DIRECCION001" (2ª fase), recogiéndose a lo largo de la escritura diversas precisiones sobre el régimen jurídico aplicable en consonancia con dicha calificación. Y se fija el precio y la forma de pago (cláusula segunda), con especificación respecto al precio aplazado, del período de aplazamiento, tipo de interés fijo (5% anual únicamente respecto al 35% del precio aplazado, no aplicándose intereses respecto al 65% restante) y se protocoliza en la escritura el cuadro de amortización de la totalidad de las cuotas desde el inicio en 2009 hasta el final en 2034, en el que consta el importe de cada cuota mensual con desglose de lo que corresponde a intereses remuneratorios y a capital amortizado, resultando un importe total por intereses de 8.365,56 euros durante los 25 años, y concretándose asimismo que el 35% del precio aplazado sobre el que se devengan intereses asciende a 8.738,50 euros, siendo el 65% restante de 16.967,15 euros sin intereses; todo lo cual permite a los compradores un conocimiento claro y preciso de las características de la compraventa y las repercusiones jurídicas y económicas que para ellos comporta.

En suma, y remitiéndonos a los argumentos de la magistrada a quo, que damos por reproducidos, el contrato supera el control de transparencia formal y material.

Por último, respecto a la alegación de que el contrato no contempla la posibilidad de resolución de la compraventa por incumplimiento de la obligación de pago de los compradores, basta decir que ello no constituye impedimento alguno para que prospere la resolución, en tanto que la misma no se viene a sustentar en cláusulas contractuales, sino en disposiciones legales ( art. 1.124 en relación con el 1.504 y concordantes del Código Civil) . La acción resolutoria viene configurada como una medida (desvincularse o poner fin a la relación) que la ley concede a la parte de la relación obligatoria (que ha cumplido) como protección de su interés, como consecuencia del incumplimiento en que incide la otra parte, con la posibilidad (a manera de sanción al incumplidor) del resarcimiento de los daños. Dicha facultad se entiende implícita (tácita o sobreentendida) en las obligaciones recíprocas, con fundamento en la equidad contractual y entronque con el deber de fidelidad y acatamiento a la palabra dada (pacta sunt servanda).Es el artículo 1124 el que, en su párrafo segundo , faculta al perjudicado para escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos, posibilidad de elección que se produce una vez que se dan los presupuestos para la resolución a que se refiere la expresada norma, como aquí acontece.

En atención a lo todo ello procede, como ya avanzamos, la desestimación del recurso del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia impugnada.

TERCERO.- Ladesestimación del recurso comporta la imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C., debiendo tenerse en efectos de exacción, que litiga con el beneficio de justicia gratuita.

Visto lo expuesto,