Sentencia Civil 516/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 570/2022 de 03 de septiembre del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del debate.

Con la demanda inicial el actor, Salvador, propietario del local sito en DIRECCION000 de Granollers, se dirige contra DAMERIK S.L. (EUREKAKIDS), arrendataria del mismo en virtud de contrato suscrito en fecha 1.5.2019, en reclamación de la suma 18.934'77€ por los conceptos de rentas vencidas y pendientes de pago (16.594'3€) y de indemnización por los desperfectos ocasionados en el local de los que ha de responder la arrendataria (8.800€), una vez descontado el importe de las fianzas en su día prestadas (6.459'53€).

Relata para fundar esta pretensión que en fecha 1.5.2019 suscribió con la mercantil demandada, Damerik SL, un contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda con una renta pactada de 3.229'76€ mensuales y una duración de 10 años, reconociéndose al arrendatario la facultad de desistir del arriendo con un preaviso de 6 meses. Sigue relatando que en fecha 30.1.2020 Damerik le comunica su voluntad de dar por resuelto el contrato con efectos 31.1.2020 y que, al advertirle el actor que no había respetado el plazo de preaviso pactado, la demandada se mantuvo en la posesión del local hasta el día 23 de julio, habiendo abonado durante ese período la renta correspondiente al mes de febrero, por lo cual adeuda por este concepto la suma de 16.594'3€, importe a que ascienden las rentas devengadas entre marzo y julio de 2020. Por otra parte, manifiesta que el recuperar la posesión pudo comprobar que el local presentaba serios desperfectos imputables a la arrendataria, cuya reparación asciende a 8.800€, según presupuesto que se acompaña a la demanda, que también reclama. Y, en último término, deduce de la suma de ambos conceptos la cantidad de 6.459'53€, que han sido entregadas en concepto de fianza.

La demandada formula oposición. En cuanto al importe reclamado en concepto de rentas devengadas en los meses de marzo a julio de 2020 y ante la falta de acuerdo entre las partes tanto para la entrega de la posesión como para la liquidación de las rentas pendientes, la demandada resume su oposición en los siguientes motivos: (a). Damerik, S.L., estuvo en todo momento en disposición de proceder a la entrega de llaves desde el día siguiente en que se comunicó la decisión de Resolución anticipada del contrato, siendo así que hubieran podido proceder a arrendar nuevamente el local, sin tener que soportar Damerik,S.L. el pago de las rentas tras el cierre de la tienda y sin tener que soportar la propiedad el impago de las mismas por la falta de acuerdo entre las partes. (b). Además, con independencia de lo anterior, y siendo que finalmente el contrato estuvo vigente hasta el 23 de julio de 2020, fecha en que se procedió a la entrega del local, las circunstancias totalmente sobrevenidas consecuencia de la crisis sanitaria y económica del Covid-19, agravaron aún más la situación de mi representada, haciendo de todo modo imposible el cumplimiento de las obligaciones contractuales en la forma pactada. Por lo que se solicita por medio del presente se proceda a la revisión del importe de las rentas reclamades, en virtud de la aplicación de la clàusula rebus sic stantibus.En cuanto a la reclamación por desperfectos, alega que no ha quedado acreditado que el local se reintegrara en estado distinto del que se encontraba en el momento del alquiler, y no acepta el presupuesto trasladado para la reparación de los daños existentes en el local supuestamente causados. Por todo lo cual solicita la integra desestimación de la demanda, si bien, de manera subsidiaria y para el supuesto que se entendiera que la arrendataria debe abonar las rentas devengadas durante los meses de marzo a julio, interesa la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

Seguido el juicio por sus trámites recayó sentencia que, estimando parcialmente la demanda, fija la suma adeudada por rentas pendientes de pago desde el mes de marzo, inclusive, hasta el mes de julio de 2020 en 13.383,01 euros (una vez computada la correspondiente reducción por aplicación de la denominada "cláusula rebus sic stantibus",durante el periodo del cierre obligatorio del local por el estado de alarma desde el día 14 de marzo de 2020 al 11 de mayo de 2020), con el IBI correspondiente y en 1.506,24 euros, la indemnización por los gastos y desperfectos atribuibles a la parte arrendataria-demandada y, en consecuencia, tras deducir el importe de las fianzas prestadas (6.459'53€), condena a la demandada al pago de la suma de 8.429'72€.

Frente a dicha resolución se alza la parte actora por medio del presente recurso y la impugna, por los siguientes motivos: (a) en cuanto a la suma reclamada en concepto de rentas, por cuanto considera que no resulta aplicable la cláusula rebus sic stantibus,pues la resolución del contrato no trae causa del estado de alarma sino de la decisión unilateral previa de la demandada amparada en el contrato de arrendamiento de 1.5.2019 por un descenso de las ventas por bajo consumo; (b) en cuanto a la cantidad reclamada como indemnización por los daños y perjuicios, alegando, en esencia, que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba. Por todo lo cual solicita la revocación de la sentencia y la íntegra estimación de la demanda.

En definitiva, el debate en esta alzada queda fijado en los términos que anteceden y se dispone para su resolución del mismo material probatorio que en la primera instancia.

SEGUNDO.- Reclamación en concepto de rentas vencidas y pendientes de pago. Inaplicación de la cláusula rebus sic stantibus invocada.

Antes de entrar a valorar la aplicación de la denominada cláusula rebus sic stantibusal supuesto que nos ocupa, es preciso recordar que el Tribunal Supremo ha declarado de manera reiterada que no es posible alegarla por vía de excepción, debiendo su formulación llevarse a cabo por vía de reconvención.

La STS núm. 966/2023 de 19 de junio razona sobre la oponibilidad de la cláusula rebus sic stantibuslo siguiente:

"Ahora bien, esta sala ha declarado en relación con la oponibilidad de la cláusula rebus sic stantibus en los juicios plenarios que la mera referencia a la misma por vía de excepción en un escrito de contestación a la demanda no es suficiente para justificar un pronunciamiento específico sobre ella ( sentencia 822/2012, de 18 de enero ) y que su posible ejercicio requiere su formulación expresa mediante una demanda reconvencional ( sentencia 658/2012, 14 de noviembre ).

Lo que resulta lógico a todas luces ya que con el planteamiento de la cláusula mencionada se introduce en el proceso una nueva pretensión y se amplía indefectiblemente su objeto como consecuencia del ejercicio de una nueva acción que debe sustanciarse con todas las garantías (también para la parte reconvenida), enjuiciarse y resolverse en la sentencia decidiendo si se concede la tutela jurisdiccional pretendida por la parte reconviniente, lo que significaría en el presente caso, haber decidido si, tal y como las recurrentes sostienen, procedía modificar lo estipulado en el contrato en cuanto al plazo de vencimiento de las rentas devengadas durante los meses de abril a junio de 2020 o, en su caso, resolverlo".

En el mismo sentido la STS 982/2024 de 10 de julio afirma: "En cuanto a la posibilidad de aplicar la cláusula rebus sic stantibus , este sala se ha pronunciado en la sentencia de pleno 966/2023, de 19 de junio , en la que señalamos, como razona el juzgado y comparte la audiencia, que no es posible alegarla por vía de excepción; toda vez que su formulación, en un procedimiento de naturaleza plenaria como el que nos ocupa, debe llevarse a efecto por la vía de reconvención, lo que no implica lesión del derecho fundamental al art. 24.1 CE , pues su juego normativo no ampara formular pretensiones al margen de sus cauces legales, lo que además no es una exigencia caprichosa en tanto en cuanto se halla comprometido, para combatir, en su caso, sus presupuestos condicionantes, el derecho de defensa de la contraparte igualmente elevado a rango constitucional".

Esta afirmación ha sido reiterada más recientemente en las SSTS 1069/2024 y 1017/2024 ambas de 24 de julio.

En consecuencia, devengadas e impagadas las rentas correspondientes a las mensualidades de febrero a julio de 2020, la arrendataria viene obligada a su abono, sin que quepa siquiera entrar a considerar la aplicación de la invocada clàusula rebus sic stantibus, al no haberse planteado la necesaria reconvención.

En consecuencia, procede revocar en este particular la sentencia recurrida, estimando de manera íntegra la reclamación efectuada por el actor por este concepto (16.594'3€), sin necesidad de entrar a valorar las argumentaciones de las partes al respecto.

TERCERO.- Reclamación de indemnización por los desperfectos imputables a la arrendataria.

Centrado así el objeto del pleito es preciso recordar la doctrina jurisprudencial desarrollada en la interpretación de los artículos 1561 , 1563 y 1564 del C.C .en relación con el artículo 1555.2º del mismo texto legal , y de la redacción del art. 21 LAU 29/94, de manera que en la aplicación de las reglas de la carga de la prueba establecidas en el artículo 217 LEC (corresponde al actor la prueba de los hechos constitutivos de la demanda y al demandado la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes), deben introducirse en el presente caso, como correctivo, las presunciones contenidas en los artículos 1562 y 1563 del Código Civil , a tenor de las cuales se presume, salvo prueba en contrario que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, debiendo puntualizarse al respecto que, en consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa. Así, la STS 12.2.2001 resume:

"Estima, en efecto, el legislador que al estar la cosa en poder del arrendatario, su pérdida o deterioro es imputable, en principio, al mismo, si bien podrá eximirse de responsabilidad probando que la pérdida o deterioro no es debido a culpa suya. Para apreciar si hay pérdida o deterioro de la cosa hay que partir del estado en que se hallaba al momento de la entrega al arrendatario, teniendo en cuenta lo dispuesto al efecto en el artículo 1.562 al que nos remitimos. El principio de responsabilidad del arrendatario es aplicación de los principios generales en materia de contratación, concretamente del artículo 1.183 al disponer que siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1.096. Cuando el hecho determinante del daño se produce en un inmueble arrendado (concretamente por un incendio, como es el caso aquí enjuiciado), el artículo 1.563 del Código civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción "iuris tantum" de culpabilidad contra el arrendatario que impone a éste la obligación de probar que actuó sin la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( sentencias del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1971 , 24 de septiembre de 1983 y 7 de junio de 1988 )".

Ahora bien, si bien se parte de la presunción (iuris tantum, con inversión de la carga de la prueba) de culpa del arrendatario, de acuerdo con los preceptos citados, al arrendador le corresponde igualmente, como se ha apuntado, la carga de la prueba de los hechos constitutivos de la demanda, esto es, la realidad de los desperfectos y su valoración.

Así pues, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ),es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ),hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro. Debe devolverlos, pues, "tal como lo recibió" en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla" -, atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC ).

Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese "estado", de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ). (b) Asimismo, se presume iuris tantum( art. 1563 CC ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 , 24.9.1983 ) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 , 6.4.1980 ,...). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en "mejor estado"; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

Por otra parte, conviene recordar que el Tribunal de apelación, según nuestro ordenamiento procesal, puede valorar el material probatorio de distinto modo que el Juzgador de primer grado, esto es, revisar íntegramente el proceso y llegar a conclusiones que pueden ser concordantes o discrepantes, total o parcialmente, con las mantenidas en primera instancia, pues su posición frente a los litigantes ha de ser la misma que ocupó el órgano inferior en el momento de decidir, dentro de los términos en que se desarrolla el debate -por todas, SSTS 7.7.2004 y 23.10.2012 -. Así la STS 17.6.2015 afirma: "Nuestro sistema procesal civil atribuye a la segunda instancia, cuyo conocimiento corresponde a un tribunal colegiado, la posibilidad de un examen total de lo actuado en la primera a efectos de determinar los hechos que han de considerarse probados y aplicar a ellos las consecuencias jurídicas correspondientes según lo pretendido por las partes". No es preciso, pues, que se constate un error en la apreciación probatoria del Juzgador de instancia, bastando con la mera discrepancia entre los tribunales de primera y segunda instancia (distinto resulta en el recurso extraordinario de casación).

Antes de entrar en el conocimiento de la impugnación de la sentencia en este ámbito, es preciso apuntar que ha quedado firme, por consentida, al no haber sido objeto de impugnación por ninguna de las partes, la obligación de la arrendataria demandada de indemnizar al actor en la cantidad de 1.506'24€ a que asciende el "Capítol 1. Enderrocs" del presupuesto finalmente reclamado por la parte actora, por lo que este pronunciamiento no forma parte del debate en esta segunda instancia.

En su demanda la parte actora alega que, posteriormente a la entrega de llaves, se comprobó el estado del local, y detalla que se dejaron estanterías, muebles y objetos diversos, así como las paredes negras y con múltiples daños materiales, destacando la rotura de uno de los cristales, acompañando como prueba documental fotografías (doc. 10), que no han sido impugnadas de contrario, y un presupuesto de reparación (doc. 11), si bien el acto de la audiencia previa se aportó, en sustitución de éste, factura de la reparación ya efectuada, adaptando el actor su reclamación a ésta.

Los conceptos y partidas contenidas en el documento aportado con la demanda no son totalmente coincidentes con los reflejados en la factura, gran parte de los cuales ni han sido alegados ni su existencia resulta de las fotografías aportadas. Así, tras el examen de la documental aportada puesta en relación con las declaraciones testificales, el tribunal comparte la valoración probatoria efectuada por el juez a quo y consideramos que no ha quedado suficientemente acreditada la existencia de los desperfectos alegados imputables a la arrendataria cuya indemnización se reclama, salvo en lo que se refiere a la rotura del cristal del escaparate.

La parte demandante hace referencia expresa en la demanda a la rotura de la cristalera y aporta con ella fotografías del estado del local en el momento de la recuperación de la posesión. La demandada no impugna las fotografías ni niega en su contestación que reflejen el estado del local en el momento de devolución de las llaves. Por otra parte, el testigo Sr. Eulogio declaró no recordar si estaba o no roto el cristal cuando desmontó la tienda en junio/julio de 2020; y si bien manifiesta que, tratándose de una juguetería, de estar roto el cristal cuando la tienda estaba abierta se hubiera procedido inmediatamente a su reparación por una cuestión de seguridad, no podemos obviar que la tienda permaneció cerrada desde la declaración del estado de alarma (14/3) sin que volviera a abrirse al público hasta la resolución contractual y entrega de llaves. En definitiva, no habiendo aportado la demandada prueba suficiente en contra, podemos considerar acreditado que el cristal del escaparate se encontraba roto en el momento en que se entregó la posesión.

Habiendo ocurrido el desperfecto mientras el local se encontraba en posesión de la arrendataria, su pérdida o deterioro le es, en principio, imputable, conforme a la doctrina expuesta, por lo que ésta ha de responder del daño ocasionado, si bien podrá eximirse de responsabilidad probando que la pérdida o deterioro no es debido a culpa suya. Y la demandada no ha aportado prueba que desvirtúe esta presunción legal, por lo que viene obligada a indemnizar al arrendador, cuantificándose la indemnización procedente en 1.333'87€, según resulta del documento (factura y presupuesto parcial) aportado en fase probatoria, valoración que no ha sido desvirtuada por una prueba de contrario.

En conclusión, la indemnización por los desperfectos ocasionados en el local imputables a la mercantil arrendataria ha de fijarse en 2.840'11€ (1.506'24 + 1.333'87)

Así pues, por todo cuanto antecede, procede, estimando en parte el recurso de apelación, revocar, asimismo en parte, la sentencia de primera instancia, en el sentido de fijar la suma a cuyo pago se condena a la mercantil demandada en 12. 974' 88€ ( 16. 594' 3 + 2. 840'11 - 6.459'53).

CUARTO.- Costas y depósitos

Siendo parcial la estimación de la demanda, no procede una especial declaración sobre las costas devengadas en la primera instancia, debiendo cada parte asumir las causadas a su instancia y las comunes, si las hubiera, por mitad ( art. 394.2 LEC) .

Idéntico pronunciamiento procede respecto de las costas de esta segunda instancia, al haber sido estimado el recurso de apelación ( art. 398.2 LEC) .

Asimismo, estimado el recurso de apelación y conforme a lo dispuesto en el ap. 8º de la D.A. 15ª de la LOPJ, se acuerda la devolución del depósito para recurrir constituido.