Sentencia Civil 373/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 555/2023 de 30 de mayo del 2025

PRIMERO.-Por la entidad TESTA RESIDENCIAL SOCIMI S.A., en su condición de propietaria de la vivienda sita en la DIRECCION000 de Barcelona, se interpuso demanda de juicio ordinario en ejercicio de acción de resolución del contrato de arrendamiento frente a la arrendataria a Dña. Susana como primera subrogada en el contrato suscrito el 30 de diciembre de 1.971 por su difunto esposo D. Balbino, y frente a Dña. Carolina como cesionaria, así como frente a cualesquiera otros ignorados ocupantes de la referida vivienda.

Alegaba la actora que tras adquirir la vivienda en fecha 7 de marzo de 2017, remitió un burofax a la Sra. Susana comunicándole dicha circunstancia y la subrogación en la posición de arrendador, que no fue recogido, por lo que contactó telefónicamente con la arrendataria que le manifestó que estaba residiendo temporalmente en la DIRECCION001 de Barcelona por una operación de la vista. Ante dicha comunicación, se remitió burofax a la dirección facilitada por el arrendataria de la DIRECCION001, que fue debidamente recibido por la Sra. Susana el 5 de septiembre de 2.017. Asimismo, una vez comunicada por la actora a la Comunidad de Propietarios la adquisición de la vivienda, esta le informó que la Sra. Susana ya no vivía en la vivienda, que residían otras personas, existiendo constancia en las actas de juntas de Comunidad de las quejas de vecinos por las fiestas que se organizaban en el 10-2ª hasta altas horas de la madrugada, ruidos y gritos, habiendo acordado en una ocasión la Comuniad poner una denuncia ante el Ayuntamiento, así como que se había realizado un enganche ilegal en el suministro de agua comunitario, acordando la Comunidad repercutir el consumo al propietario de dicho piso.

Continúa relatando la actora que envió varias comunicaciones a la Sra. Susana para que aclarara la situación, ( tanto a la vivienda arrendada -nunca recogidos tras dejar aviso- como a la DIRECCION001, -siempre entregados), requiriéndola para que abonara el importe reclamado por la Comunidad por el consumo de agua comunitaria que correspondía a los años 2.015, 2.016 y 2.017, y facilitlara la identidad y la relación familiar, amistosa o de cualquier índole que los residentes en la vivienda mantenían con ella. La Sra. Susana no contestó, ante lo cual, la actora consideró que la opción más rápida era interponer demanda de desahucio por falta de pago de las cantidades asimiladas relativas a los consumos de agua, demanda que fue desestimada mediante sentencia de 1 de febrero de 2.019 por entender el juzgador a quo que los importes reclamados no correspondía abonarlos a la arrendataria según el contrato. No obstante, en ese procedimiento, la diligencia de emplazamiento a la Sra. Susana resultó negativa en la vivienda arrendada, siendo atendido el funcionario actuante el 19 de noviembre de 2.018 por la codemandada Dª. Carolina, que dijo ser inquilina, siendo emplazada con posterioridad la Sra. Susana en la DIRECCION001.

Encargado informe de detectives resultó que, durante los más de 6 meses que duró la investigación, se constató que la Sra. Susana residía en la vivienda de la DIRECCION001 pernoctando y haciendo allí vida cotidiana sin acudir a la vivienda arrendada de la DIRECCION000. La propia Sra. Susana, en entrevista personal mantenida en la puerta de la vivienda de la DIRECCION001 con personal del gabinete de detectives, menciona que lleva viviendo en esta dirección desde hace unos 10 años.

Asimismo, la Sra. Carolina manifiesta también en entrevista personal con los investigadores, que vive en la DIRECCION000 desde hace unos dos años, con su marido y su hija, y que su Abogado se reunió con el de la Sra. Susana y pactaron el pago de una cantidad mensual en concepto de alquiler.

Partiendo de estos datos fácticos, la actora interesa la resolución del contrato de arrendamiento con fundamento en la causa prevista en el art. 114.5ª (cesión inconsentida), y/o en el art. 114.11ª en relación con el art. 62.3º (denegación de la prórroga forzosa por desocupación) todos ellos del TRLAU de 1.964.

Dña. Susana se opone a la demanda invocando, en primer lugar, inadecuación de procedimiento por ser la cuantía de la demanda inferior a 6.000 euros, alegación que fue desestimada en la audiencia previa en pronunciamiento que quedó firme.

En cuanto al fondo alega, en síntesis, que no ha habido ningún tipo de cesión, sinó que en el procedimiento anterior de desahucio por falta de pago, "emergió que el piso había sido ocupado ilegalmente"por personas desconocidas, y que la Sra. Susana, octogenaria, estaba muy asustada, teniendo que permanecer de acogida en casa de una amiga en la DIRECCION001, pese a continuar abonando puntualmente la renta, habiendo intentado solucionar la situación con la actora, bien para que la ayudara a recuperar la posesión de la vivienda, o si quería arrendar el piso a la ocupante, que le devolviera lo pagado y le abonara la normal indemnización por la rescisión del contrato de renta antigua. Al no atender la arrendadora dichas peticiones, finalmente le remitió una comunicación en septiembre de 2.021 instándola a cumplir el contrato ayudándole a recuperar la posesión del piso e ingterpuso una denuncia penal por la ocupación ante el Juzgado de guardia de Barcelona.

Dña. Carolina se opone asimismo alegando que ocupa la vivienda desde hace más de tres años con su novio y su hija, con el consentimiento de la Sra. Susana. Explica que un amigo le manifestó que dejaba el piso por el que estaba pagando un alquiler y le facilitó el contacto de la Sra. Susana, con la que contactó su abogado y acordaron pagos mensuales, entregando en esa reunión la Sra. Susana las llaves de la vivienda; que la Sra. Carolina pagó el primer mes en efectivo, pero al saber que la Sra. Susana no era la propietaria dejó de pagar y desde entonces reside en la vivienda en virtud de un comodato, puesto que la Sra. Susana es plenamente conocedora de la situación. Alega, por último que debido a su precaria situación económica, la actora debe ofrecerle un alquiler social al amparo de la Ley 24/2015, de 29 de julio.

Consta en las actuaciones que la arrendataria interesó la suspensión del procedimiento por prejudicialidad penal, en relación con la denuncia por la ocupación de la vivienda, que fue rechazada por el juzgado a quo.

La sentencia de primera instancia dictada el 2 de febrero de 2.023 estima la demanda en su integridad. Tras reseñar el régimen normativo aplicable y la jurisprudencia en torno a la resolución del contrato de arrendamiento por cesión inconsentida/subarriendo, o por desocupación durante más de seis meses en el curso de un año, estima probado que la Sra. Susana no reside en la vivienda arrendada durante más de seis meses, así como la cesión a favor de la Sra. Carolina y su familia pues considera que no se ha acreditado que la ocupación de la vivienda por la Sra. Carolina fuera sin el consentimiento de la Sra. Susana.

Frente a dicha resolución interponen recurso de apelación ambas demandadas.

La Sra. Susana alega, en síntesis: (i) que concurre una carencia sobrevenida de objeto porque el 26 de enero de 2.023 ingresó de forma definitiva en una residencia debido a su deterioro cognitivo y falta de soporte familiar, tratándose de una situación irreversible (cuenta con 85 años, viuda y sin hijos) que imposibilita el mantenimiento del contrato, por lo que entiende que concurre una "resolución de facto"del mismo; (ii) que ante la existencia de una causa penal por la ocupación ilegal, debió suspenderse el procedimiento por prejudicialidad civil, si bien la causa penal se archivó provisionalmente y se interpuso recurso de reforma por la Sra. Susana; y (iii) que en todo caso, la sentencia incurre en error en la apreciación de la prueba, reiterando los argumentos en que basó su oposición respecto a que no existió cesión de la vivienda, sino una ocupación ilegal de la misma por parte de la codemandada.

La Sra. Carolina muestra su conformidad con el pronunciamiento de la sentencia que considera que, efectivamente la Sra. Susana no reside en la vivienda y que la subarrendó a la Sra. Carolina, pero invoca en el recurso que la demandante conocía que en la vivienda residía la Sra. Carolina y que incluso hubo una reunión para negociar el pago de una renta, afirmando que "si bien es cierto que no existe un contrato explícito entre las partes, sí que existe un contrato verbal".

La demandante se opone a ambos recursos, negando la carencia sobrevenida de objeto invocada por la Sra. Susana pues a fecha de su escrito de oposición al recurso (23 de marzo de 2.023) seguía sin recuperar la posesión de la vivienda que continuaba ocupada por la Sra. Carolina, y negando asimismo consentimieto alguno a la cesión a favor de esta, apuntando que en la contestación de la Sra. Carolina no se planteó en ningún momento que arrendadora conociera, ni mucho menos consintiera la citada ocupación. Interesa, en suma, la íntegra confirmación de la sentencia de primera instancia.

SEGUNDO.-A partir de los antecedentes expuestos y revisadas las actuaciones en esta alzada, podemos avanzar que ninguno de los recursos puede prosperar, pues compartimos básicamente los razonamientos expuestos por la juzgadora a quo en la resolución recurrida, cuya decisión hemos de ratificar.

Así, comenzando por el recurso interpuesto por la Sra. Carolina, es de precisar que, como indicaba en su contestación y no es controvertido, es ella con su familia quien ha venido residiendo en la vivienda de autos desde hace años (desde 2.017 según precisó en su interrogatorio) .

Analizando su contestación, constatamos que su argumento para oponerse a la pretensión actora era (aparte de la alegada precaria situación económica y pretensión de que la actora le ofertara un alquiler social, cuestiones que ya no se mantienen en esta alzada) que había llegado a un acuerdo con la Sra. Susana para vivir en la vivienda de autos a cambio de unos pagos mensuales, abonando el primer mes en efectivo (en su interrogatorio concretó que por importe de 800 euros), si bien, "viendo que era un asunto muy turbio ya que no era la propietaria del piso, dejó de abonarlo",y que desde entonces "siempre ha sido partidaria de regularizar la situación y abonar una renta acorde a sus ingresos, pero la Sra. Susana nunca le ha respondido ni tampoco informado de quien era el propietario". Así se mantuvo en la audiencia previa en la que dicha demandada ratificó su contestación y no efectuó ninguna alegación complementaria ni aclaratoria.

Sin embargo, en el recurso viene a alegar que la arrendadora conoció y consintió que residiera en la vivienda, y que "si bien es cierto que no existe un contrato explícito entre las partes, sí que existe un contrato verbal".No especifica de qué tipo de contrato se trataría, pero es obvio, como apunta la demandante en su oposición al recurso, que tales argumentos suponen introducir en fase de apelación una cuestión nueva, no planteada ni debatida en primera instancia ni, por ende, resuelta en la sentencia. Ello contraviene el art. 456.1 de la LEC, a cuyo tenor:

"1. En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación".

Como tiene declarado esta Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sentencias 07.09.2022 - ROJ: SAP B 9926/2022- y 17.02.2023 - ROJ: SAP B 1604/2023, entre otras) es constante y reiterada la jurisprudencia que establece que el objeto del proceso queda delimitado en sus elementos subjetivos -partes- y objetivos -causa de pedir y petitum-, en la fase de alegaciones, de manera que fijados los términos de la controversia en la demanda y contestación (o reconvención), no pueden ser modificados por una de las partes, so pena de causar indefensión a la contraparte al verse privada de la oportunidad de debate y defensa sobre las nuevas posiciones en que se pretenda situar el "thema decidendi" (principio de prohibición de la "mutatio libelli" del artículo 412 ). La necesidad de la aplicación del principio de preclusión en las alegaciones de las partes tiene por finalidad asegurar las debidas garantías del proceso, preservando los principios de igualdad de armas y contradicción, siendo ésta la razón por la que lo único que autoriza el artículo 426 d la LEC es realizar alegaciones que sean complementarias a las ya efectuadas, aclarar las realizadas o rectificar pretensiones secundarias, sin permitir introducir alegaciones principales que modifiquen la individualización de la pretensión planteada. Así, el Tribunal Supremo ha declarado a este respecto que "todas las manifestaciones hechas en el proceso después de la demanda y la contestación deben tenerse por no formuladas, tienen que quedar fuera del proceso", por cuanto ello supondría dejar en indefensión a la otra parte, a la que se habría privado de la oportunidad de debatir y de defenderse sobre el elemento o variación introducida en el thema decidendi,vulnerando con ello el principio de contradicción en el proceso; como hemos dicho, esta doctrina tiene su reflejo en la segunda instancia en el principio pendente apellatione nihil innovetur,que supone que no cabe plantear en el recurso acciones o pretensiones o excepciones (temas obstativos a la demanda) distintas de las de la primera instancia; la apelación no constituye un nuevo juicio ni autoriza al tribunal de segundo grado a resolver cuestiones o problemas distintos a los planteados en la primera, tampoco cabe invocar hechos (con las únicas salvedades legalmente previstas en el art. 460 LEC) o alegaciones nuevas, pues todos los datos fácticos deben ser analizados con el alcance, extensión y sentido que quedaron fijados al trabarse la litis.

La STS de 3 de abril de 2007 señala que "(...)Admitir la tesis del recurrente abocaría "a apartarse de la "causa petendi" contenida en la demanda, lo cual es totalmente rechazable" - STS 17 de Julio de 2006 -, dando lugar a introducir en el debate una cuestión ajena a lo que constituyó el objeto del pleito, que por esta razón debe ser repelida, pues, como continua diciendo la meritada sentencia, con apoyo en otra de esta Sala de fecha 29-03-2006 , "el vicio ...de alegación de una cuestión nueva está interdictado de una manera absoluta ya que va contra los principios procesales de igualdad de armas, y desde luego provoca una situación de indefensión inaceptable, todo ello amparado por el principio de la tutela judicial efectiva, y así se especifica en la sentencia de esta Sala de fecha 6 de marzo de 1998 , que recoge lo dicho por el T.C ., esencialmente en la sentencia de 17 de marzo de 1994 y la del T.E.D.H . de 27 de junio de 1968 (caso Neumeister, en la que se aplica nítidamente el principio de igualdad de armas en el proceso - Waffengleiheit-)".

En términos similares, la STS de 18 de diciembre de 2014 ( ROJ: STS 5727/2014) reseña:

" 1.- La prohibición de introducción de cuestiones nuevas en la apelación es un principio fundamental del recurso de apelación. Se recoge en el art. 456.1 de la LEC , que dispone que en el recurso de apelación podrá perseguirse que se revoque una sentencia " con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia ". (...)

2.- Esta exigencia no es un formalismo retórico o injustificado. Es una regla que entronca con la esencia del recurso de apelación. La pretensión que se haga valer en segunda instancia ha de coincidir esencialmente con la planteada en la primera instancia. El tribunal de apelación sólo podrá revocar la sentencia de primera instancia por aquellas cuestiones que, habiendo sido objeto de oportuna invocación en la primera instancia, no hubieran sido resueltas por el juez conforme a lo que el tribunal de apelación entiende que es la solución correcta. El recurrente puede pretender que el tribunal de apelación revoque la sentencia de primera instancia porque esta no haya resuelto oportunamente las cuestiones de hecho y de derecho planteadas oportunamente en los trámites alegatorios de la primera instancia (fundamentalmente, la demanda, la contestación y las alegaciones complementarias de la audiencia previa), pero no puede modificar el objeto del proceso, introduciendo nuevas pretensiones en el recurso de apelación para que el tribunal que conozca del recurso las adopte, y revoque por tal motivo la sentencia apelada".

Insiste en la misma línea la STS del 19 de abril de 2022, al indicar:

"Por último, opera también la regla pendente apellatione nihil innovetur, conforme a la cual, aunque el recurso de apelación permite al tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a la Audiencia Provincial a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en la primera instancia (sentencia 436/2020, de 15 de julio, entre otras muchas). De modo que la segunda instancia se puede extender únicamente a lo que ha sido objeto de previa discusión ante el juzgado, como establece el art. 456.1 LEC , al normar que "[...] en virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia [...]". "Ello es así porque el recurso de apelación se concibe en nuestro ordenamiento jurídico como una revisión del proceso de primera instancia, cuyo objeto es comprobar la exactitud de los resultados obtenidos en el proceso originario, con examen integro de cómo se ha decidido la cuestión litigiosa pero en base precisamente a los hechos alegados y probados en la instancia, no en base a otros nuevos y distintos, ya que en el recurso de apelación lo que ha de ponerse de manifiesto es la improcedencia de que se dictara la sentencia en el sentido en que se produjo, al ser precisamente esta, la que en concreto se somete a revisión jurisdiccional en esta segunda instancia ( STC.124/83 , 54/85 , 145/87 , 194/90 , 21/93 y 120/94 y STS. 8 de abril de 1992 ).

En definitiva, las alegaciones de la Sra. Carolina suponen la introducción ex novo en esta alzada de motivos de oposición que debieron ser alegados en el momento procesal oportuno y resultan totalmente extemporáneos, por lo que en aplicación de la doctrina anteriormente expuesta, no pueden ser tenidos en consideración en esta segunda instancia, máxime teniendo en cuenta la carencia absoluta del más mínimo indicio sobre la existencia del supuesto "contrato verbal", cuyo contenido ni siquiera se concreta, sin que del hecho de que la actora hubiera intentado una negociación con las demandadas (como pone de manifiesto en la propia demanda) en orden a dar una salida a la situación, pueda derivarse que consintiera, ni la desocupación de la vivienda por parte de la arrendataria, ni la introducción en la misma de la Sra. Carolina.

En consecuencia, la impugnación planteada por dicha demandada no puede prosperar, debiendo desestimarse su recurso.

TERCERO.-En cuanto al recurso interpuesto por Dª. Susana, antes de cualquier otra consideración, hemos de precisar en relación a la alegada carencia sobrevenida de objeto, que como pone de manifiesto la actora en su escrito de oposición al recurso, cuando se interpone el recurso de apelación por la Sra. Susana, la demandante seguía sin recuperar la posesión de la vivienda pues continuaba ocupada por la Sra. Carolina.

La Sra. Susana alega en el recurso que, tras sufrir una caída con rotura del húmero en septiembre de 2.022 y haber permanecido desde entonces ingresada en un centro, el 26 de enero de 2.023 ingresó de forma definitiva en una residencia debido a su problemática social (85 años, viuda, sin hijos ni soporte familiar) y al deterioro cognitivo que presentó, tratándose de una situación irreversible que imposibilita el mantenimiento del contrato, por lo que entiende que concurre una "resolución de facto"del mismo.

En este sentido, es doctrina jurisprudencial reiterada que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión, sin que baste para poner fin a dicha obligación el mero abandono de la finca, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la entrega de las llaves.

Así las cosas, dado que cuando la Sra. Susana interpone el recurso, no se había reintegrado la posesión de la vivienda a la arrendadora, como esta alegaba en su oposición al recurso, pues continuaba ocupada por la Sra. Carolina, es obvio que no es posible apreciar la carencia de objeto esgrimida por la Sra. Susana como motivo del recurso, que, en consecuencia no puede prosperar, no siendo óbice para ello que durante la sustanciación del recurso se haya llevado a cabo la medida ejecutiva de lanzamiento según consta en el expediente digital, pues ello ha tenido lugar en el seno de la ejecución provisional de la sentencia apelada instada por la arrendadora, y por tanto, con tal carácter a resultas de lo que aquí se decida.

En cuanto a la alegación de que debía haberse suspendido el procedimiento por prejudicialidad penal, tampoco dicho motivo puede prosperar pues, como resolvió el juzgado en su día, no siendo objeto del procedimiento penal la falsedad de un documento que pudiera ser decisivo para resolver sobre el fondo del asunto, la suspensión únicamente podría haberse acordado cuando el procedimiento estuviera pendiente sólo de sentencia ( art. 40 LEC) , siendo lo cierto que en el acto del juicio la Sra. Susana no justificó la pendencia del procedimiento penal; de hecho, en fase de conclusiones, su dirección letrada manifestó desconocer el estado del mismo, indicando literalmente: "no sé como está el procedimiento penal, pero me enteraré";es más, la propia apelante señala en su escrito de recurso (presentado el 6 de marzo de 2.023) y no ha sido cuestionado por la apelada, que el procedimiento penal fue sobreseído, sin que conste que haya sido reabierto ni modificada la resolución de archivo, por lo que resulta innecesaria cualquier otra consideración al respecto.

Dicho esto, entrando en el motivo de fondo, la Sra. Susana alega que la sentencia de primera instancia incurre en errónea valoración de la prueba al considerar acreditada la existencia de una cesión inconsentida como causa de resolución del contrato, pues insiste la apelante en que la vivienda fue ocupada ilegalmente por la Sra. Carolina, sin el consentimiento de la Sra. Susana.

Centrándose pues el motivo en error en la valoración de la prueba, hemos de partir de la consideración de que la apelación permite al tribunal un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa con plenitud de cognición y libertad para la nueva valoración de la prueba y para la aplicación del Derecho -el apartado XIII de la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil indica que "la apelación se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada"-,por lo que nuestro sistema se adscribe al de aquellos que configuran el recurso como una segunda instancia con limitaciones en materia de prueba y aportación de hechos, de tal forma que, si bien no existe un novum iudicium(nuevo juicio) se produce un nuevo enjuiciamiento sobre el mismo objeto o revisio prioris instantiae(revisión de la anterior instancia), lo que, atribuye al Tribunal de apelación civil la fijación de los hechos y libre valoración de la prueba. De este modo, el Tribunal de apelación puede valorar el material probatorio de distinto modo que el Juzgador de primer grado, esto es, revisar íntegramente el proceso y llegar a conclusiones que pueden ser concordantes o discrepantes, total o parcialmente, con las mantenidas en primera instancia, pues su posición frente a los litigantes ha de ser la misma que ocupó el órgano inferior en el momento de decidir, dentro de los términos en que se desarrolla el debate -por todas, SSTS 7.7.2004 , 23.10.2012 y 24.5.2017 -. En esta líneala STS de 16 de noviembre de 2016 afirma : "1.-Como dijimos en la sentencia núm. 269/2016, de 22 de abril, con cita de otras varias de este mismo Tribunal , el recurso de apelación supone una revisio prioris instantiae [revisión de la primera instancia] que permite un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa, lo que faculta al tribunal de apelación para valorar los elementos fácticos y apreciar las cuestiones jurídicas según su propio criterio, aunque con los límites que impone la prohibición de la reforma peyorativa,.... En este sentido, ha declarado el Tribunal Constitucional en la STC 212/2000, de 18 de septiembre : "[...] en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una revisio prioris instantiae, en la que el órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, ...con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( tantum devolutum quantum appellatum)". ...Lo que nos permite afirmar que el tribunal de apelación no está en modo alguno sujeto a las apreciaciones del juez de primer grado, tanto fácticas como jurídicas", sin que sea preciso para sentar conclusiones diferentes a las de la primera instancia que en esta se haya incurrido en error evidente o arbitrariedad ( SSTS 23.10.2012 o 15.2.2012 )".

Por tanto, la jurisprudencia es clara en cuanto a que el tribunal de apelación goza de plenas facultades para revisar todo el material probatorio practicado en la primera instancia.

Por otro lado, desde la perspectiva de la motivación de la sentencia, hemos de recordar que la satisfacción de este derecho constitucional sólo requiere dar respuesta fundada a las pretensiones de la parte, de modo que el deber de motivación de las sentencias que impone el art. 218.2 de la LEC consiste en la exteriorización del iter decisorio o conjunto de decisiones racionales que justifican su fallo. Es decir: dicho deber se traduce en la obligación que todo juzgador tiene de exponer razones y argumentos que llevan o conducen al fallo judicial.

En este sentido, constituye doctrina jurisprudencial consolidada la que establece que no existe norma alguna en nuestras leyes de enjuiciamiento que imponga a priori una extensión o un determinado modo de razonar; no se exige la cita expresa de un precepto concreto ni de doctrina jurisprudencial. Dicha obligación requiere que se ponga de manifiesto la ratio decidendi con una determinada coherencia lógica. Así, el deber de motivación no conlleva la necesidad de un paralelismo servil entre los razonamientos que fundamentan la decisión judicial y los esquemas discursivos de los escritos de alegaciones de las partes. Finalmente, como ya tuvo ocasión de indicar el TC en su sentencia 8/2001, la exigencia de motivación tampoco implica un tratamiento pormenorizado de todos los aspectos sugeridos por los litigantes, siempre que los razonamientos permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales determinantes de la decisión. En este mismo sentido se pronuncian la STS del 21 de julio de 2015 ( ROJ: STS 3228/2015 ) o la de 25 de noviembre de 2016 ( ROJ: STS 5143/2016 ), que señala que laexigencia constitucional de motivación "no impone ni una argumentación extensa ni una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino únicamente que la respuesta judicial esté argumentada en derecho y que se vincule a los extremos sometidos por las partes a debate, al margen de que pueda ser escueta y concisa, de manera que sólo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal, quebrantaría el artículo 24 de la Constitución ".

A partir de las anteriores consideraciones, tras un nuevo análisisde cuanto se ha aportado y practicado en autos, y visionada la audiencia previa y el acto del juicio, estimamos que no existen motivos para que este Tribunal modifique la valoración de la prueba efectuada por la juzgadora de primer grado, que no resulta, ilógica, arbitraria ni contraria a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica, sin que quepa sustituir ese razonable criterio por las valoraciones subjetivas que propone la parte recurrente, que no sirven para desvirtuarlo, por lo que nos limitaremos a efectuar una serie de consideraciones a la vista de las alegaciones de la recurrente:

1.- Asumiendo el marco jurídico relativo a la cesión inconsentida del contrato de arrendamiento que se expone en la resolución impugnada, y abundando en sus argumentos, cabe indicar que de la doctrina jurisprudencial emanada en materia de inserción de un tercero en el contrato pueden extraerse ciertas consecuencias que esta Sección ha venido exponiendo en resoluciones anteriores (Sentencias de 16 de marzo y 6 de febrero de 2013 , de 25 de febrero de 2015 o de 28 de mayo de 2020 , entre otras).

Así, constituye doctrina jurisprudencial que viene siendo sostenida desde antiguo, ( Sentencias del Tribunal Supremo de 5 junio 1954, 8 mayo 1987 o 16 marzo 1988 , y se mantiene en la STS 203/2013 de 20 de marzo) la que sostiene que la Ley, fuera de los casos en que expresamente lo establece, no consiente que el inmueble arrendado a una persona individual o jurídica sea ocupado por otra, llámese cesión, traspaso, o subarriendo a la relación jurídica que diese lugar a tal ocupación, pues toda modificación subjetiva, sin el consentimiento de la parte arrendadora o sin el cumplimiento de los requisitos legales, es causa de resolución contractual.

Como norma general, lo que determina la resolución del contrato de arrendamiento es el aprovechamiento, la ventaja o el beneficio obtenido por un tercero, aun con la anuencia del arrendatario, que puede resultar también beneficiado, sin respetar la voluntad del arrendador, a quien corresponden las facultades dispositivas, dado que el uso y goce corresponden en exclusiva al arrendatario y no a un tercero.

Se afirma también, que la demostración de la existencia de la cesión o el subarriendo no exige la prueba directa de todos los requisitos que lo integran, destacando la dificultad de probar la cesión o el subarriendo inconsentido, y que hay que admitir como la más adecuada para la demostración de tal relación jurídica la prueba de presunciones, bastando la ocupación de lo arrendado por una persona extraña al contrato para deducir la existencia de un subarriendo con todos los elementos que lo constituyen, doctrina sostenida también desde antiguo en sentencias del Tribunal Supremo (vgr. SSTS de 5 junio 1954, 8 mayo 1987).

Como corolario a dicha doctrina cabe sentar, a modo de postulado general (reconocido en la SAP de Barcelona de 14 de febrero de 2003 siguiendo a la STS de 2 de junio de 1.994 ), que la constatación de un hecho que comporte de cualquier forma la ocupación de un tercero en la finca arrendada comporta una presunción de cesión "iuris tantum", esto es, que admite prueba en contrario, si bien la carga de la misma corresponde bien al arrendatario bien al o a los cesionario/s.

2.- En el presente caso, resulta incontrovertido que la arrendataria llevaba años sin residir en la vivienda arrendada.

En el recurso de apelación se indica que "en 2017 tuvo que ser operada de los ojos y se quedó unos días en casa de una amiga, y al volver le habían ocupado el piso. La pegaron y la maltrataron y quedó asustada. Quedando en casa de su amiga";pero lo cierto es que, no solo no ha aportado la más mínima prueba sobre tal operación de la vista en el año 2.017, ni sobre la supuesta agresión, sinó que del informe de detective aportado por la demandante, no impugnado ni cuestionado en ninguno de sus extremos por la apelante, queda acreditado por la manifestación de la propia Sra. Susana, que llevaba viviendo en el piso de la DIRECCION001 de Barcelona, con la Sra. Estibaliz, desde mucho antes de 2.017. Así, según se recoge en el informe (pagina 4) y resulta de la grabación audiovisual que se acompaña al mismo, el día 28 de octubre de 2.020, una persona de la agencia de detectives se persona en el referido piso, con el subterfugio de entregar un paquete (unas revistas) a la Sra. Susana, siendo atendida personalmente por ella, que se identifica con su DNI y firma el albarán de entrega, manteniendo ambas una conversación en la que la Sra. Susana manifiesta de forma espontánea que lleva unos diez años viviendo allí con la Sra. Estibaliz.

La investigación de los detectives se extendió desde el 28 de octubre de 2.020 hasta el 31 de mayo de 2.021, habiendo localizado a la Sra. Susana en la vivienda de la DIRECCION001 en los diferentes días en que se personaron (30 días repartidos entre dicho período) y siendo atendidos personalmente por ella en varias ocasiones en que se personaron en la vivienda, constatando que vivía con la Sra. Estibaliz (que necesitaba ayuda no solo por parte de la Sra. Susana, sino también por los Servicios Sociales que algunos días la ayudaban a salir a la calle y dar un paseo), siendo la Sra. Susana quien se ocupaba de efectuar la compra en los establecimientos cercanos al domicilio, acudía a una entidad bancaria, a la farmacia, o a un estanco, haciendo vida totalmente normal en el barrio, saludando a los vecinos y comerciantes de la zona (todo lo cual se ilustra con 173 fotografías) lo que indica su total integración en el barrio, y sin que durante los más de seis meses que duró el servicio, los investigadores la hubieran visto acudir nunca al piso de autos en la DIRECCION000.

Por otro lado, el testigo D. Bruno, que manifestó ser propietario del piso de la DIRECCION002 desde el 2.010 y vivir allí desde entonces, declaró que no conoce a la Sra. Susana y que desde que él vive en la finca han ido variando las personas que viven en el DIRECCION000, algunas de las cuales han generado molestias al resto de vecinos; que no ha vivido en dicho piso ninguna señora mayor, ni ninguna persona mayor se ha quejado de que le hubieran ocupado la vivienda; que conoce a la Sra. Carolina que vive en el DIRECCION000, con la que se ha encontrado en el ascensor o en la portería, y que desde que ella vive allí no hay "merdés" en el edificio.

3.- No hay ninguna duda de que en la vivienda arrendada residían la Sra. Carolina y su família, pues no solo así lo afirma dicha demandada, sino que ha quedado constatado igualmente por el informe de detectives, dándose la circunstancia asimismo, de que fue la Sra. Carolina quien atendió al funcionario del SACC que se personó en dicha vivienda el 19 de noviembre de 2.018 a efectos de practicar la diligencia de emplazamiento de la Sra. Susana en el procedimiento anterior instado frente a ella por la arrendadora.

Ante este hechos objetivos, debemos presumir, conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta, que se produjo una cesión inconsentida en favor de la ocupante.

Esta presunción no ha sido desvirtuada mediante la prueba desarrollada por la arrendataria apelante, pues, además de que la Sra. Carolina sostiene que alcanzó un acuerdo con la Sra. Susana, a través de los abogados de ambas, para vivir en la vivienda pagando una cantidad mensual, que en su interrogatorio en el juicio cifró en 800 euros, (la realidad de la reunión entre los abogados quedó constatada en el juicio, a través de las preguntas que el Letrado de la Sra. Susana, que era el mismo que intervino en aquella reunión, formuló a la Sra. Carolina), resulta que la arrendadora, tras conocer por la propia Sra. Susana que no estaba viviendo en el piso arrendado sinó en el de la DIRECCION001 con una amiga, y siendo informada por la Comunidad de Propietarios de que le iban a cargar unos gastos por consumo de agua comunitaria por parte de las personas que residían en la vivienda, remitió burofax a la Sra. Susana, que esta recogió personalmente en el domicilio de la DIRECCION001 el 18 de enero de 2.018, en el que la requería para que en 7 dias identificara nombre, apellidos, relación familiar, amistosa o de cualquier índole que los residentes de la vivienda arrendada mantenían con ella, así como para que abonara el importe reclamado por la Comunidad de Propietarios. Al no recibir respuesta, la arrendadora le envió un segundo burofax en los mismos términos, que también fue entregado en el domicilio de la DIRECCION001, el 12 de marzo de 2.018. La Sra. Susana tampoco contestó esta segundo burofax, ni siquiera para comunicar a la arrendadora la supuesta ocupación ilegal que pretende atribuir a la Sra. Carolina, pese a que ya conocía perfectamente la identidad de esta pues, como quedó acreditado en el juicio, su Abogado ya se había reunido con el Abogado de la Sra. Carolina.

Tampoco se explica que tras recibir estas comunicaciones de la propiedad, la Sra. Susana, que, insistimos, disponía de Abogado, no remitiera requerimiento alguno a la Sra. Carolina si realmente esta había ocupado ilegalmente su vivienda. Y tampoco consta que lo hiciera cuando recibió la demanda de desahucio por falta de pago de las cantidades asimiladas a la renta (consumo de agua comunitaria). Es más, en el escrito de contestación a dicha demanda que aparece fechado el 14 de enero de 2.019, ni siquiera se hace mención a la supuesta ocupación ilegal de la vivienda arrendada (doc. 3 de la contestación) .

Por otro lado, la Sra. Carolina sostiene que pagó en efectivo la primera mensualidad de 800 euros, según acordaron ambos abogados, pero al no darle recibo ni ser la Sra. Susana la propietaria, dejó de pagar; la Sra. Susana niega tal pago, y aunque ciertamente no existe constancia en autos del mismo, el Tribunal Supremo tiene declarado desde antiguo ( STS de 27 de junio de 1.994), que lo que determina la resolución del contrato es la sustitución del arrendatario por un tercero en el uso o goce de la cosa arrendada sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para su validez, aunque no sea necesario precisar si tal sustitución constituye una cesión, traspaso, o subarriendo, siempre que opere el de goce o uso en cualquiera de las formes de que sea susceptible, sea a titulo oneroso o gratuito, total o parcial,pues lo prohibido es el aprovechamiento, la ventaja o el beneficio obtenido por un tercero, aun con la anuencia del arrendatario, que puede resultar también beneficiado, sin respetar la voluntad del arrendador, a quien corresponden las facultades dispositivas, dado que el uso y goce corresponden en exclusiva al arrendatario y no a un tercero ( STS de 16 marzo 1988 ).

Por último, no podemos dejar de reseñar el dato de que no fue hasta después de tener conocimiento de la demanda rectora del presente procedimiento, cuando la Sra. Susana decide presentar denuncia penal por la ocupación de la vivienda, pues la diligencia de emplazamiento con entrega de copia de la demanda, se practicó personalmente a la Sra. Susana el día 15 de septiembre de 2.021 (en el domicilio de la DIRECCION001) según consta al folio 6 del expediente en papel, y la denuncia ante el Juzgado de Guardia de Barcelona se presentó el 8 de octubre de 2.021, siendo precisamente respecto al procedimiento penal incoado a raíz de esta denuncia que se pretendió a continuación la suspensión por perjudicialidad penal del presente juicio ordinario, habiendo sido archivada la causa penal según expone la propia Sra. Susana en su recurso, como ya hemos indicado.

Por todo lo expuesto consideramos, como ya adelantamos, que deben mantenerse los pronunciamientos adoptados por la sentencia apelada, y en consecuencia, desestimar el recurso de apelación planteado por la Sra. Susana.

CUARTO.-La desestimación de ambos recursos comporta la imposición a cada apelante de las costas causadas en esta alzada por su respectivo recurso ( artículos 394 y 398.2 LEC) .

Visto lo expuesto,