Sentencia Civil 41/2026 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1242/2023 de 04 de febrero del 2026

PRIMERO.- Apelación de la parte demandada.Declaración de devolución de los derechos de explotación

Apela la demandada El Sol de la Farga, S.L. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que, estimando parcialmente la demanda formulada por la demandante Osa 3, S.L., declara la devolución y cesión de los derechos de explotación de la Administración de Lotería y Apuestas del Estado número 35, con número de establecimiento 15.485, en Avenida Josep Tarradellas, s/n, local 9 bis, del Centro Comercial La Farga de L?Hospitalet de Llobregat, a la parte demandante vendedora Osa 3, S.L., en virtud del contrato de arras de traspaso y cesión de derechos de explotación y gestión de la Administración de Loterías suscrito entre ambas partes, con fecha 16 de diciembre de 2016, y elevado a público en escritura de 14 de febrero de 2017, alegando la demandada apelante que no llegó a producirse la cesión de los derechos de explotación, por lo que no procede la declaración de su devolución.

Centrado así el motivo de la apelación, no habiendo conformidad entre las partes en cuanto al contenido obligacional del contrato de arras concertado entre ambas partes, es doctrina reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 1986, 10 de noviembre de 1986, 7 de julio de 1987, 3 de mayo de 1993, 9 de abril y 21 de mayo de 1997, que la calificación o determinación de la naturaleza de un negocio jurídico depende de la intención de los contratantes y de las declaraciones de voluntad que la integran, pero no de la denominación atribuida a aquél por las partes, de manera que el contenido real del contrato es el determinante de su calificación.

En relación con la interpretación de los convenios en general, es doctrina constante, uniforme, y reiterada, desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987, 20 de diciembre de 1988, 19 de enero de 1990, y 7 de julio de 1995 (RJA 2482 y 9509/1987, 9736/1988, 36/1990, y 5566/1995), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil, constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil, según la cual para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato; o la del artículo 1283 del Código Civil, según la cual, cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deben entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario:

1º.- que las partes concertaron un denominado "contrato de arras de traspaso y cesión de derechos" en documento privado de 16 de diciembre de 2016, formalizado en escritura pública de 14 de febrero de 2017 (doc 1 de la demanda), para la cesión de los derechos de explotación de la Administración de Lotería y Apuestas del Estado número 35, con número de establecimiento 15.485, en Avenida Josep Tarradellas, s/n, local 9 bis, del Centro Comercial La Farga de L?Hospitalet de Llobregat, pactando en la estipulación séptima, bajo el epígrafe de "VINCULACIÓN A LA TOTALIDAD",que:

"...La totalidad de este contrato estará vinculado a la totalidad de las siguientes circunstancias: a) A que la Dirección General u Órgano competente de la Administración de Loterías y Apuestas del Estado AUTORICE la cesión de los derechos de explotación.

En caso de que ésta circunstancia no se produjera, la parte vendedora DEVOLVERÁ las cantidades recibidas a cuenta de la venta y cesión de los derechos de explotación de la Administración de Lotería a la parte compradora, sin que devengue ningún tipo de interés, y sin nada más que pedir o reclamar...".

2º.- que la demandante Osa 3, S.L. solicitó, el 24 de marzo de 2017, a la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado un cambio de titularidad a favor de la demandada El Sol de la Farga, S.L., que no llegó a materializarse, por no presentarse la documentación complementaria necesaria para completar la tramitación, quedando archivada la solicitud el 3 de agosto de 2017.

3º.- que el cambio de titularidad del punto de venta a favor de la parte demandada debía ser autorizado por la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado, según resulta del punto 9.2 del contrato de Servicios de Gestión de Punto de Venta, concertado, con fecha 16 de septiembre de 2015, entre la demandante Osa 3, S.L. y la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado, que establece la posibilidad de cesión "...con el consentimiento previo, específico, expreso y por escrito de la SELAE..."),y

4º.- que, por consiguiente, la cesión definitiva de los derechos de explotación debía tener lugar desde la fecha en que se hiciera efectivo el cambio de titularidad del punto de venta a favor de la parte demandada, por la autorización de la cesión por la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado, cesión definitiva que, según concluye la sentencia de primera instancia, en pronunciamiento que no ha sido impugnado por ninguna de las partes litigantes, no tuvo lugar.

En consecuencia, procede la estimación del motivo de la apelación de la parte demandada, desestimando la pretensión declarativa de la demanda.

SEGUNDO.- Rentas del arrendamiento del local por importe de 6.227?68 €

Apela, además, la demandada El Sol de la Farga, S.L. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que condena a la demandada a pagar a la demandante Osa 3, S.L. la cantidad de 6.227,68 euros, en concepto de rentas, de las mensualidades de febrero a mayo de 2018, del arrendamiento del local en Avenida Josep Tarradellas, s/n, local 9 bis, del Centro Comercial La Farga de L?Hospitalet de Llobregat más los intereses legales desde la reclamación extrajudicial de 8 de mayo de 2018, alegando la demandada apelante que no hubo cesión del arrendamiento del local, por lo que el pago de las rentas corresponde a la actora, en la condición de arrendataria.

Centrado así el motivo de la apelación, es lo cierto que, en materia de responsabilidad contractual, de acuerdo con el principio de relatividad del artículo 1257 del Código Civil, la legitimación, tanto activa como pasiva, corresponde únicamente a quienes fueron parte en el contrato o a sus herederos, siendo doctrina constante, uniforme, y reiterada, elaborada a partir de lo dispuesto en el antiguo artículo 1565.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, que en los supuestos cesión, traspaso, o subarriendo inconsentido ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 1999;RJA 4283/1999), la legitimación pasiva para soportar el ejercicio de las acciones de responsabilidad contractual corresponde única y exclusivamente al arrendatario, de modo que según doctrina constante ( Sentencia del Tribunal Constitucional 58/1988,de 6 de Abril, y Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de Abril y 11 de Junio de 1991,y 9 de Junio de 1992;RJA 3016 y 4445/1991,y 5177/1992), el cesionario, subarrendatario, o adquirente en traspaso, son extraños al contrato de arrendamiento concertado entre el arrendador y el arrendatario cedente, subarrendador o traspasante.

En el presente caso, resulta de las alegaciones conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario:

1º.- que el contrato de arrendamiento, de 1 de junio de 2015, del local en Avenida Josep Tarradellas, s/n, local 9 bis, del Centro Comercial La Farga de L?Hospitalet de Llobregat, aparece concertado entre La Farga Shopping Centre S.L.U., como arrendadora, y Osa 3, S.L.U., como arrendataria, y

2º.- que no ha llegado a producirse la cesión o traspaso del arrendamiento del local a favor de la demandada El Sol de la Farga, S.L., quien no ha llegado a ostentar la condición de arrendataria y, por consiguiente, obligada al pago de las rentas.

Es cierto que, en la estipulación tercera del contrato de arras de traspaso y cesión de derechos, de 16 de diciembre de 2016, elevado a escritura pública, de 14 de febrero de 2017 (doc 1 de la demanda), se convino que serían a cargo de la parte compradora todos los gastos, entre los que se menciona el alquiler, "a partir de la firma del presente contrato".

Aunque, en la misma estipulación tercera se hace referencia a la venta y cesión de presente ("se realiza"),cuando la cesión definitiva no llegó a producirse; pudiendo la parte compradora verificar los gastos producidos "hasta el cambio definitivo de nombre",que, según lo expuesto, tampoco llegó a producirse.

Por lo que, en una interpretación conjunta de la estipulación tercera, y el conjunto orgánico del contrato, en los términos dispuesto en el artículo 1285 del Código Civil, según el cual las cláusulas de los contratos deben interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulta del conjunto de todas, es posible alcanzar la conclusión interpretativa de que la obligación de la demandada compradora de pagar la renta del local se produciría a partir de la cesión definitiva de los derechos de explotación del local, lo cual, según lo reiteradamente expuesto, no llegó a producirse.

En consecuencia, procede la estimación del motivo de la apelación de la parte demandada y, por consiguiente, la completa estimación del recurso de apelación de la parte demandada.

TERCERO.- Impugnación de la parte demandante.Resto del precio del traspaso por importe de 21.500 €

Impugna, a su vez, la demandante Osa 3, S.L. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia desestimatorio de la pretensión de condena de la demandada El Sol de la Farga, S.L. al pago de la cantidad de 21.500 € en concepto de resto pendiente del precio de traspaso, solicitando la actora impugnante la condena al pago por la demandada.

Centrado así el motivo de la impugnación de la demandante, es lo cierto que, según lo expuesto, en el presente caso, se convino entre las partes un contrato de arras de traspaso y cesión de derechos, condicionado a la autorización por la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado, que no llegó a producirse, por lo que no se produjo la perfección del contrato de cesión de los derechos de explotación, entendiéndose, por consiguiente, que lo convenido entre las partes en el documento de arrras fue un mero precontrato para la cesión de los derechos de explotación, que no llegó a perfeccionarse por la ausencia de autorización por la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado.

En relación con el precontrato, es doctrina comúnmente admitida desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de octubre de 2005, y 8 de febrero de 2010, que el precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o pactum de contrahendo bilateral, tiene por objeto constituir un contrato y exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior ( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 diciembre de 1995, y 16 de julio 2003), cuya efectividad o puesta en vigor se puede dejar a la voluntad de las partes contratantes o de un tercero.

El precontrato supone, por tanto, el final de los tratos preliminares y no es una fase de ellos ( Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 1988), ya que en el precontrato, a partir de acuerdos vinculantes, las partes tratan de configurar los elementos esenciales del contrato, que no existen jurídicamente hasta ese momento, y que sin ellos no sólo no sería posible cumplimentar de forma obligatoria lo que todavía no existe, sino que permitiría a los interesados desistir de estos tratos, sin más secuelas que las que pudieran resultar de la aplicación del artículo 1902 del Código Civil caso de abrupta e injustificada separación de la fase prenegocial ( Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de febrero y 19 de julio de 1994, y 16 de diciembre de 1999).

Por el contrario, es doctrina reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 5 y 9 de julio de 1940, 21 de diciembre de 1955, y 4 de julio de 1991, que del precontrato nacen obligaciones distintas de las propias del contrato definitivo; pero cuyo incumplimiento puede transformarse en la exigencia del cumplimiento o la indemnización de daños y perjuicios, previa cumplida prueba de los mismos.

Aunque también es posible pactar una pena con función sustitutiva de la indemnización de daños y perjuicios, de conformidad con lo previsto en el artículo 1152 del Código Civil.

También es posible pactar unas arras con función penitencial para el caso de desistimiento de cualquiera de las partes, siendo doctrina reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 1990, 8 de abril y 4 de noviembre de 1991, y 31 junio de 1992, que el pacto arral, como cláusula accesoria de un contrato principal, puede desempeñar la función de señal de la celebración de un contrato, en que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio (arras confirmatorias); de garantía del cumplimiento, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo (arras penales); y por último las que permiten resolver o desistir del contrato, mediante la pérdida o la restitución doblada (arras penitenciales), a las que específica y únicamente se refiere el artículo 1454 del Código Civil.

Aunque el mencionado artículo es de interpretación restrictiva, de modo que, para que tenga aplicación, es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras penitenciales, por medio de pacto expreso o tácito, que manifieste de una manera clara y evidente la intención de los contratantes, ya que en otro caso cualquier entrega o abono habrá de conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, sirviendo la suma recibida únicamente para confirmar el contrato celebrado.

En el mismo sentido, en la actualidad, el artículo 621.8.2 del Código Civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, aprobado por Ley 3/2017, de 15 de febrero, dispone que "Las arras penitenciales deben pactarse expresamente".

En este caso, según lo expuesto, en la estipulación séptima del denominado "contrato de arras de traspaso y cesión de derechos",de 16 de diciembre de 2016, elevado a escritura pública de 14 de febrero de 2017 (doc 1 de la demanda), bajo el epígrafe de "VINCULACIÓN A LA TOTALIDAD",se convino que:

"...La totalidad de este contrato estará vinculado a la totalidad de las siguientes circunstancias: a) A que la Dirección General u Órgano competente de la Administración de Loterías y Apuestas del Estado AUTORICE la cesión de los derechos de explotación.

En caso de que ésta circunstancia no se produjera, la parte vendedora DEVOLVERÁ las cantidades recibidas a cuenta de la venta y cesión de los derechos de explotación de la Administración de Lotería a la parte compradora, sin que devengue ningún tipo de interés, y sin nada más que pedir o reclamar...".

Igualmente, en la estipulación tercera, apartado d), se convino que la cantidad de 60.000 €, en concepto de resto del precio pactado de 130.000 €, y que incluye la cantidad de 21.500 € que se reclaman en la demanda, se pagaría mediante 24 cuotas mensuales consecutivas de 2.500 euros cada una "...a partir de la fecha de cesión definitiva de los derechos de explotación...",es decir, desde la fecha en que se hiciera efectivo el cambio de titularidad que, según lo expuesto, no llegó a tener lugar.

Por lo que, en el presente caso, habiéndose producido la frustración del negocio, sin que se hubiera pactado una cláusula penal, o arras penitenciales, habiéndose pactado, por el contrario, expresamente, la devolución de las cantidades recibidas "a cuenta",la parte vendedora carece de acción para reclamar la cantidad de 21.500 € en concepto de resto del precio que se reclama en la demanda, que es objeto de los presentes autos.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación.

CUARTO.- Sanción de la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado por importe de 17.132?53 €.

Impugna, a su vez, la demandante Osa 3, S.L. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia desestimatorio de la pretensión de condena de la demandada El Sol de la Farga, S.L. al pago de la cantidad de 17.132?53 € que manifiesta pagadas a la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado, en virtud del Acta de inspección de 24 de abril de 2018, solicitando la actora impugnante la condena al pago de la demandada.

Centrado así el motivo de la apelación, es lo cierto que la demandante no acompañó a la demanda el Acta de inspección de 24 de abril de 2018, ni justificante alguno del pago de la cantidad de 17.132?53 € a la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado, siendo así que, el artículo 265.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige que, a toda demanda o contestación, se acompañen los documentos en que las partes funden su derecho a la tutela judicial que pretenden.

Por otro lado, en el informe de la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado, aportado en período de prueba, se hace constar el cierre cautelar del punto venta integral núm. 15.485, del 24 de abril al 16 de mayo de 2018, indicándose como causa el "cierre por descubierto",siendo así que, según lo expuesto, en el momento del cierre por descubierto no se había producido la cesión definitiva de la explotación del negocio a la demandada.

Por lo que tampoco resulta claramente de lo actuado que la sanción impuesta a la demandante por la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado pueda ser imputable a cualquier actuación de la demandada, siendo así que, como hecho positivo y constitutivo de su reclamación, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , correspondía probarlo a la demandante, lo cual no puede estimarse que haya probado la actora impugnante.

En cuanto a la invocación en la impugnación de la demandante del artículo 304 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, lo cierto es que la mencionada norma simplemente concede la facultad al tribunal para considerar reconocidos los hechos en que una parte hubiese intervenido personalmente, y cuya fijación como ciertos le sea enteramente perjudicial, pero sin que imponga que deban tenerse por ciertos los hechos del interrogatorio cuando se encuentren en contradicción con el resultado de las demás pruebas practicadas.

Por el contrario, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 17 de mayo y 18 de octubre de 2002, y 17 de abril de 2007; RJA 5343 y 8768/2002, y 2424/2007), que la confesión en juicio, en la actualidad el interrogatorio, no es una prueba con especial prevalencia o supremacía, sino que se debe relacionar con las demás y ser valorada juntamente con éstas, ya que la prueba de confesión judicial sólo era de apreciación tasada vinculante cuando tenía lugar bajo juramento decisorio, o si prestada bajo fórmula indecisoria no concurrían otros elementos de prueba que permitieran fundamentar una apreciación diferente, de modo que el interrogatorio, regulado en la actualidad en los artículos 301 y ss de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, ha de ser objeto de valoración conjunta con las demás pruebas, porque no tiene un rango o valor superior a las demás.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la impugnación de la demandante, procediendo, por consiguiente, la completa desestimación la impugnación de la demandante.

QUINTO.- Costas de primera instancia

En cuanto a las costas de la primera instancia, es doctrina comúnmente admitida desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1988, 26 de junio de 1990, y 4 de julio de 1997 ( RJA 1559/1988, 4896/1990, y 5845/1997), que la condena en costas atiende no sólo a la sanción de una conducta procesal, sino a satisfacer el principio de tutela judicial efectiva, que exige que los derechos no se vean mermados por la necesidad de acudir a los tribunales para su reconocimiento, de modo que el pago de las costas, aun solamente de las suyas, es un gravamen que en justicia no debe soportar quien se ve obligado a presentar una demanda, o a contestarla, representado por procurador y asistido de abogado, para defender su derecho, debiendo por el contrario soportar las costas quien fue el causante de los daños o gastos que, en definitiva, se originaron a la parte contraria.

Este principio de vencimiento objetivo, acogido por el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, supone que las costas de la primera instancia en los procesos declarativos deben imponerse a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.

Aunque este principio tiene la excepción, prevista en el mismo artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

En este caso, la sentencia es completamente desestimatoria de las pretensiones de la demandante; no se han planteado importantes dudas de hecho; no se han planteado importantes dudas de derecho; y no se aprecian en este asunto circunstancias excepcionales que justifiquen la no imposición de costas al litigante vencido.

En consecuencia, de acuerdo con el principio de vencimiento objetivo del artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede la imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandante.

SEXTO.- Costas de segunda instancia

De acuerdo con el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución estimatoria del recurso de apelación de la parte demandada, no procede hacer expresa imposición de las costas del recurso de apelación.

De acuerdo con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria de la impugnación de la parte demandante, procede la imposición de las costas de la impugnación a la parte impugnante.

SÉPTIMO.- Depósitos

De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.8 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución estimatoria del recurso de apelación, procede la devolución del depósito para recurrir a la parte apelante, no siendo preceptivo el depósito para la impugnación, por lo que procede igualmente la devolución del depósito de la parte impugnante a la parte impugnante.

PRIMERO.- Apelación de la parte demandada.Declaración de devolución de los derechos de explotación

Apela la demandada El Sol de la Farga, S.L. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que, estimando parcialmente la demanda formulada por la demandante Osa 3, S.L., declara la devolución y cesión de los derechos de explotación de la Administración de Lotería y Apuestas del Estado número 35, con número de establecimiento 15.485, en Avenida Josep Tarradellas, s/n, local 9 bis, del Centro Comercial La Farga de L?Hospitalet de Llobregat, a la parte demandante vendedora Osa 3, S.L., en virtud del contrato de arras de traspaso y cesión de derechos de explotación y gestión de la Administración de Loterías suscrito entre ambas partes, con fecha 16 de diciembre de 2016, y elevado a público en escritura de 14 de febrero de 2017, alegando la demandada apelante que no llegó a producirse la cesión de los derechos de explotación, por lo que no procede la declaración de su devolución.

Centrado así el motivo de la apelación, no habiendo conformidad entre las partes en cuanto al contenido obligacional del contrato de arras concertado entre ambas partes, es doctrina reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 1986, 10 de noviembre de 1986, 7 de julio de 1987, 3 de mayo de 1993, 9 de abril y 21 de mayo de 1997, que la calificación o determinación de la naturaleza de un negocio jurídico depende de la intención de los contratantes y de las declaraciones de voluntad que la integran, pero no de la denominación atribuida a aquél por las partes, de manera que el contenido real del contrato es el determinante de su calificación.

En relación con la interpretación de los convenios en general, es doctrina constante, uniforme, y reiterada, desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987, 20 de diciembre de 1988, 19 de enero de 1990, y 7 de julio de 1995 (RJA 2482 y 9509/1987, 9736/1988, 36/1990, y 5566/1995), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil, constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil, según la cual para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato; o la del artículo 1283 del Código Civil, según la cual, cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deben entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario:

1º.- que las partes concertaron un denominado "contrato de arras de traspaso y cesión de derechos" en documento privado de 16 de diciembre de 2016, formalizado en escritura pública de 14 de febrero de 2017 (doc 1 de la demanda), para la cesión de los derechos de explotación de la Administración de Lotería y Apuestas del Estado número 35, con número de establecimiento 15.485, en Avenida Josep Tarradellas, s/n, local 9 bis, del Centro Comercial La Farga de L?Hospitalet de Llobregat, pactando en la estipulación séptima, bajo el epígrafe de "VINCULACIÓN A LA TOTALIDAD",que:

"...La totalidad de este contrato estará vinculado a la totalidad de las siguientes circunstancias: a) A que la Dirección General u Órgano competente de la Administración de Loterías y Apuestas del Estado AUTORICE la cesión de los derechos de explotación.

En caso de que ésta circunstancia no se produjera, la parte vendedora DEVOLVERÁ las cantidades recibidas a cuenta de la venta y cesión de los derechos de explotación de la Administración de Lotería a la parte compradora, sin que devengue ningún tipo de interés, y sin nada más que pedir o reclamar...".

2º.- que la demandante Osa 3, S.L. solicitó, el 24 de marzo de 2017, a la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado un cambio de titularidad a favor de la demandada El Sol de la Farga, S.L., que no llegó a materializarse, por no presentarse la documentación complementaria necesaria para completar la tramitación, quedando archivada la solicitud el 3 de agosto de 2017.

3º.- que el cambio de titularidad del punto de venta a favor de la parte demandada debía ser autorizado por la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado, según resulta del punto 9.2 del contrato de Servicios de Gestión de Punto de Venta, concertado, con fecha 16 de septiembre de 2015, entre la demandante Osa 3, S.L. y la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado, que establece la posibilidad de cesión "...con el consentimiento previo, específico, expreso y por escrito de la SELAE..."),y

4º.- que, por consiguiente, la cesión definitiva de los derechos de explotación debía tener lugar desde la fecha en que se hiciera efectivo el cambio de titularidad del punto de venta a favor de la parte demandada, por la autorización de la cesión por la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado, cesión definitiva que, según concluye la sentencia de primera instancia, en pronunciamiento que no ha sido impugnado por ninguna de las partes litigantes, no tuvo lugar.

En consecuencia, procede la estimación del motivo de la apelación de la parte demandada, desestimando la pretensión declarativa de la demanda.

SEGUNDO.- Rentas del arrendamiento del local por importe de 6.227?68 €

Apela, además, la demandada El Sol de la Farga, S.L. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que condena a la demandada a pagar a la demandante Osa 3, S.L. la cantidad de 6.227,68 euros, en concepto de rentas, de las mensualidades de febrero a mayo de 2018, del arrendamiento del local en Avenida Josep Tarradellas, s/n, local 9 bis, del Centro Comercial La Farga de L?Hospitalet de Llobregat más los intereses legales desde la reclamación extrajudicial de 8 de mayo de 2018, alegando la demandada apelante que no hubo cesión del arrendamiento del local, por lo que el pago de las rentas corresponde a la actora, en la condición de arrendataria.

Centrado así el motivo de la apelación, es lo cierto que, en materia de responsabilidad contractual, de acuerdo con el principio de relatividad del artículo 1257 del Código Civil, la legitimación, tanto activa como pasiva, corresponde únicamente a quienes fueron parte en el contrato o a sus herederos, siendo doctrina constante, uniforme, y reiterada, elaborada a partir de lo dispuesto en el antiguo artículo 1565.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, que en los supuestos cesión, traspaso, o subarriendo inconsentido ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 1999;RJA 4283/1999), la legitimación pasiva para soportar el ejercicio de las acciones de responsabilidad contractual corresponde única y exclusivamente al arrendatario, de modo que según doctrina constante ( Sentencia del Tribunal Constitucional 58/1988,de 6 de Abril, y Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de Abril y 11 de Junio de 1991,y 9 de Junio de 1992;RJA 3016 y 4445/1991,y 5177/1992), el cesionario, subarrendatario, o adquirente en traspaso, son extraños al contrato de arrendamiento concertado entre el arrendador y el arrendatario cedente, subarrendador o traspasante.

En el presente caso, resulta de las alegaciones conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario:

1º.- que el contrato de arrendamiento, de 1 de junio de 2015, del local en Avenida Josep Tarradellas, s/n, local 9 bis, del Centro Comercial La Farga de L?Hospitalet de Llobregat, aparece concertado entre La Farga Shopping Centre S.L.U., como arrendadora, y Osa 3, S.L.U., como arrendataria, y

2º.- que no ha llegado a producirse la cesión o traspaso del arrendamiento del local a favor de la demandada El Sol de la Farga, S.L., quien no ha llegado a ostentar la condición de arrendataria y, por consiguiente, obligada al pago de las rentas.

Es cierto que, en la estipulación tercera del contrato de arras de traspaso y cesión de derechos, de 16 de diciembre de 2016, elevado a escritura pública, de 14 de febrero de 2017 (doc 1 de la demanda), se convino que serían a cargo de la parte compradora todos los gastos, entre los que se menciona el alquiler, "a partir de la firma del presente contrato".

Aunque, en la misma estipulación tercera se hace referencia a la venta y cesión de presente ("se realiza"),cuando la cesión definitiva no llegó a producirse; pudiendo la parte compradora verificar los gastos producidos "hasta el cambio definitivo de nombre",que, según lo expuesto, tampoco llegó a producirse.

Por lo que, en una interpretación conjunta de la estipulación tercera, y el conjunto orgánico del contrato, en los términos dispuesto en el artículo 1285 del Código Civil, según el cual las cláusulas de los contratos deben interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulta del conjunto de todas, es posible alcanzar la conclusión interpretativa de que la obligación de la demandada compradora de pagar la renta del local se produciría a partir de la cesión definitiva de los derechos de explotación del local, lo cual, según lo reiteradamente expuesto, no llegó a producirse.

En consecuencia, procede la estimación del motivo de la apelación de la parte demandada y, por consiguiente, la completa estimación del recurso de apelación de la parte demandada.

TERCERO.- Impugnación de la parte demandante.Resto del precio del traspaso por importe de 21.500 €

Impugna, a su vez, la demandante Osa 3, S.L. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia desestimatorio de la pretensión de condena de la demandada El Sol de la Farga, S.L. al pago de la cantidad de 21.500 € en concepto de resto pendiente del precio de traspaso, solicitando la actora impugnante la condena al pago por la demandada.

Centrado así el motivo de la impugnación de la demandante, es lo cierto que, según lo expuesto, en el presente caso, se convino entre las partes un contrato de arras de traspaso y cesión de derechos, condicionado a la autorización por la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado, que no llegó a producirse, por lo que no se produjo la perfección del contrato de cesión de los derechos de explotación, entendiéndose, por consiguiente, que lo convenido entre las partes en el documento de arrras fue un mero precontrato para la cesión de los derechos de explotación, que no llegó a perfeccionarse por la ausencia de autorización por la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado.

En relación con el precontrato, es doctrina comúnmente admitida desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de octubre de 2005, y 8 de febrero de 2010, que el precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o pactum de contrahendo bilateral, tiene por objeto constituir un contrato y exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior ( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 diciembre de 1995, y 16 de julio 2003), cuya efectividad o puesta en vigor se puede dejar a la voluntad de las partes contratantes o de un tercero.

El precontrato supone, por tanto, el final de los tratos preliminares y no es una fase de ellos ( Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 1988), ya que en el precontrato, a partir de acuerdos vinculantes, las partes tratan de configurar los elementos esenciales del contrato, que no existen jurídicamente hasta ese momento, y que sin ellos no sólo no sería posible cumplimentar de forma obligatoria lo que todavía no existe, sino que permitiría a los interesados desistir de estos tratos, sin más secuelas que las que pudieran resultar de la aplicación del artículo 1902 del Código Civil caso de abrupta e injustificada separación de la fase prenegocial ( Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de febrero y 19 de julio de 1994, y 16 de diciembre de 1999).

Por el contrario, es doctrina reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 5 y 9 de julio de 1940, 21 de diciembre de 1955, y 4 de julio de 1991, que del precontrato nacen obligaciones distintas de las propias del contrato definitivo; pero cuyo incumplimiento puede transformarse en la exigencia del cumplimiento o la indemnización de daños y perjuicios, previa cumplida prueba de los mismos.

Aunque también es posible pactar una pena con función sustitutiva de la indemnización de daños y perjuicios, de conformidad con lo previsto en el artículo 1152 del Código Civil.

También es posible pactar unas arras con función penitencial para el caso de desistimiento de cualquiera de las partes, siendo doctrina reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 1990, 8 de abril y 4 de noviembre de 1991, y 31 junio de 1992, que el pacto arral, como cláusula accesoria de un contrato principal, puede desempeñar la función de señal de la celebración de un contrato, en que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio (arras confirmatorias); de garantía del cumplimiento, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo (arras penales); y por último las que permiten resolver o desistir del contrato, mediante la pérdida o la restitución doblada (arras penitenciales), a las que específica y únicamente se refiere el artículo 1454 del Código Civil.

Aunque el mencionado artículo es de interpretación restrictiva, de modo que, para que tenga aplicación, es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras penitenciales, por medio de pacto expreso o tácito, que manifieste de una manera clara y evidente la intención de los contratantes, ya que en otro caso cualquier entrega o abono habrá de conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, sirviendo la suma recibida únicamente para confirmar el contrato celebrado.

En el mismo sentido, en la actualidad, el artículo 621.8.2 del Código Civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, aprobado por Ley 3/2017, de 15 de febrero, dispone que "Las arras penitenciales deben pactarse expresamente".

En este caso, según lo expuesto, en la estipulación séptima del denominado "contrato de arras de traspaso y cesión de derechos",de 16 de diciembre de 2016, elevado a escritura pública de 14 de febrero de 2017 (doc 1 de la demanda), bajo el epígrafe de "VINCULACIÓN A LA TOTALIDAD",se convino que:

"...La totalidad de este contrato estará vinculado a la totalidad de las siguientes circunstancias: a) A que la Dirección General u Órgano competente de la Administración de Loterías y Apuestas del Estado AUTORICE la cesión de los derechos de explotación.

En caso de que ésta circunstancia no se produjera, la parte vendedora DEVOLVERÁ las cantidades recibidas a cuenta de la venta y cesión de los derechos de explotación de la Administración de Lotería a la parte compradora, sin que devengue ningún tipo de interés, y sin nada más que pedir o reclamar...".

Igualmente, en la estipulación tercera, apartado d), se convino que la cantidad de 60.000 €, en concepto de resto del precio pactado de 130.000 €, y que incluye la cantidad de 21.500 € que se reclaman en la demanda, se pagaría mediante 24 cuotas mensuales consecutivas de 2.500 euros cada una "...a partir de la fecha de cesión definitiva de los derechos de explotación...",es decir, desde la fecha en que se hiciera efectivo el cambio de titularidad que, según lo expuesto, no llegó a tener lugar.

Por lo que, en el presente caso, habiéndose producido la frustración del negocio, sin que se hubiera pactado una cláusula penal, o arras penitenciales, habiéndose pactado, por el contrario, expresamente, la devolución de las cantidades recibidas "a cuenta",la parte vendedora carece de acción para reclamar la cantidad de 21.500 € en concepto de resto del precio que se reclama en la demanda, que es objeto de los presentes autos.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación.

CUARTO.- Sanción de la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado por importe de 17.132?53 €.

Impugna, a su vez, la demandante Osa 3, S.L. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia desestimatorio de la pretensión de condena de la demandada El Sol de la Farga, S.L. al pago de la cantidad de 17.132?53 € que manifiesta pagadas a la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado, en virtud del Acta de inspección de 24 de abril de 2018, solicitando la actora impugnante la condena al pago de la demandada.

Centrado así el motivo de la apelación, es lo cierto que la demandante no acompañó a la demanda el Acta de inspección de 24 de abril de 2018, ni justificante alguno del pago de la cantidad de 17.132?53 € a la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado, siendo así que, el artículo 265.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige que, a toda demanda o contestación, se acompañen los documentos en que las partes funden su derecho a la tutela judicial que pretenden.

Por otro lado, en el informe de la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado, aportado en período de prueba, se hace constar el cierre cautelar del punto venta integral núm. 15.485, del 24 de abril al 16 de mayo de 2018, indicándose como causa el "cierre por descubierto",siendo así que, según lo expuesto, en el momento del cierre por descubierto no se había producido la cesión definitiva de la explotación del negocio a la demandada.

Por lo que tampoco resulta claramente de lo actuado que la sanción impuesta a la demandante por la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado pueda ser imputable a cualquier actuación de la demandada, siendo así que, como hecho positivo y constitutivo de su reclamación, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , correspondía probarlo a la demandante, lo cual no puede estimarse que haya probado la actora impugnante.

En cuanto a la invocación en la impugnación de la demandante del artículo 304 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, lo cierto es que la mencionada norma simplemente concede la facultad al tribunal para considerar reconocidos los hechos en que una parte hubiese intervenido personalmente, y cuya fijación como ciertos le sea enteramente perjudicial, pero sin que imponga que deban tenerse por ciertos los hechos del interrogatorio cuando se encuentren en contradicción con el resultado de las demás pruebas practicadas.

Por el contrario, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 17 de mayo y 18 de octubre de 2002, y 17 de abril de 2007; RJA 5343 y 8768/2002, y 2424/2007), que la confesión en juicio, en la actualidad el interrogatorio, no es una prueba con especial prevalencia o supremacía, sino que se debe relacionar con las demás y ser valorada juntamente con éstas, ya que la prueba de confesión judicial sólo era de apreciación tasada vinculante cuando tenía lugar bajo juramento decisorio, o si prestada bajo fórmula indecisoria no concurrían otros elementos de prueba que permitieran fundamentar una apreciación diferente, de modo que el interrogatorio, regulado en la actualidad en los artículos 301 y ss de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, ha de ser objeto de valoración conjunta con las demás pruebas, porque no tiene un rango o valor superior a las demás.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la impugnación de la demandante, procediendo, por consiguiente, la completa desestimación la impugnación de la demandante.

QUINTO.- Costas de primera instancia

En cuanto a las costas de la primera instancia, es doctrina comúnmente admitida desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1988, 26 de junio de 1990, y 4 de julio de 1997 ( RJA 1559/1988, 4896/1990, y 5845/1997), que la condena en costas atiende no sólo a la sanción de una conducta procesal, sino a satisfacer el principio de tutela judicial efectiva, que exige que los derechos no se vean mermados por la necesidad de acudir a los tribunales para su reconocimiento, de modo que el pago de las costas, aun solamente de las suyas, es un gravamen que en justicia no debe soportar quien se ve obligado a presentar una demanda, o a contestarla, representado por procurador y asistido de abogado, para defender su derecho, debiendo por el contrario soportar las costas quien fue el causante de los daños o gastos que, en definitiva, se originaron a la parte contraria.

Este principio de vencimiento objetivo, acogido por el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, supone que las costas de la primera instancia en los procesos declarativos deben imponerse a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.

Aunque este principio tiene la excepción, prevista en el mismo artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

En este caso, la sentencia es completamente desestimatoria de las pretensiones de la demandante; no se han planteado importantes dudas de hecho; no se han planteado importantes dudas de derecho; y no se aprecian en este asunto circunstancias excepcionales que justifiquen la no imposición de costas al litigante vencido.

En consecuencia, de acuerdo con el principio de vencimiento objetivo del artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede la imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandante.

SEXTO.- Costas de segunda instancia

De acuerdo con el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución estimatoria del recurso de apelación de la parte demandada, no procede hacer expresa imposición de las costas del recurso de apelación.

De acuerdo con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria de la impugnación de la parte demandante, procede la imposición de las costas de la impugnación a la parte impugnante.

SÉPTIMO.- Depósitos

De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.8 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución estimatoria del recurso de apelación, procede la devolución del depósito para recurrir a la parte apelante, no siendo preceptivo el depósito para la impugnación, por lo que procede igualmente la devolución del depósito de la parte impugnante a la parte impugnante.

PRIMERO.- Apelación de la parte demandada.Declaración de devolución de los derechos de explotación

Apela la demandada El Sol de la Farga, S.L. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que, estimando parcialmente la demanda formulada por la demandante Osa 3, S.L., declara la devolución y cesión de los derechos de explotación de la Administración de Lotería y Apuestas del Estado número 35, con número de establecimiento 15.485, en Avenida Josep Tarradellas, s/n, local 9 bis, del Centro Comercial La Farga de L?Hospitalet de Llobregat, a la parte demandante vendedora Osa 3, S.L., en virtud del contrato de arras de traspaso y cesión de derechos de explotación y gestión de la Administración de Loterías suscrito entre ambas partes, con fecha 16 de diciembre de 2016, y elevado a público en escritura de 14 de febrero de 2017, alegando la demandada apelante que no llegó a producirse la cesión de los derechos de explotación, por lo que no procede la declaración de su devolución.

Centrado así el motivo de la apelación, no habiendo conformidad entre las partes en cuanto al contenido obligacional del contrato de arras concertado entre ambas partes, es doctrina reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 1986, 10 de noviembre de 1986, 7 de julio de 1987, 3 de mayo de 1993, 9 de abril y 21 de mayo de 1997, que la calificación o determinación de la naturaleza de un negocio jurídico depende de la intención de los contratantes y de las declaraciones de voluntad que la integran, pero no de la denominación atribuida a aquél por las partes, de manera que el contenido real del contrato es el determinante de su calificación.

En relación con la interpretación de los convenios en general, es doctrina constante, uniforme, y reiterada, desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987, 20 de diciembre de 1988, 19 de enero de 1990, y 7 de julio de 1995 (RJA 2482 y 9509/1987, 9736/1988, 36/1990, y 5566/1995), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil, constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil, según la cual para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato; o la del artículo 1283 del Código Civil, según la cual, cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deben entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario:

1º.- que las partes concertaron un denominado "contrato de arras de traspaso y cesión de derechos" en documento privado de 16 de diciembre de 2016, formalizado en escritura pública de 14 de febrero de 2017 (doc 1 de la demanda), para la cesión de los derechos de explotación de la Administración de Lotería y Apuestas del Estado número 35, con número de establecimiento 15.485, en Avenida Josep Tarradellas, s/n, local 9 bis, del Centro Comercial La Farga de L?Hospitalet de Llobregat, pactando en la estipulación séptima, bajo el epígrafe de "VINCULACIÓN A LA TOTALIDAD",que:

"...La totalidad de este contrato estará vinculado a la totalidad de las siguientes circunstancias: a) A que la Dirección General u Órgano competente de la Administración de Loterías y Apuestas del Estado AUTORICE la cesión de los derechos de explotación.

En caso de que ésta circunstancia no se produjera, la parte vendedora DEVOLVERÁ las cantidades recibidas a cuenta de la venta y cesión de los derechos de explotación de la Administración de Lotería a la parte compradora, sin que devengue ningún tipo de interés, y sin nada más que pedir o reclamar...".

2º.- que la demandante Osa 3, S.L. solicitó, el 24 de marzo de 2017, a la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado un cambio de titularidad a favor de la demandada El Sol de la Farga, S.L., que no llegó a materializarse, por no presentarse la documentación complementaria necesaria para completar la tramitación, quedando archivada la solicitud el 3 de agosto de 2017.

3º.- que el cambio de titularidad del punto de venta a favor de la parte demandada debía ser autorizado por la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado, según resulta del punto 9.2 del contrato de Servicios de Gestión de Punto de Venta, concertado, con fecha 16 de septiembre de 2015, entre la demandante Osa 3, S.L. y la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado, que establece la posibilidad de cesión "...con el consentimiento previo, específico, expreso y por escrito de la SELAE..."),y

4º.- que, por consiguiente, la cesión definitiva de los derechos de explotación debía tener lugar desde la fecha en que se hiciera efectivo el cambio de titularidad del punto de venta a favor de la parte demandada, por la autorización de la cesión por la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado, cesión definitiva que, según concluye la sentencia de primera instancia, en pronunciamiento que no ha sido impugnado por ninguna de las partes litigantes, no tuvo lugar.

En consecuencia, procede la estimación del motivo de la apelación de la parte demandada, desestimando la pretensión declarativa de la demanda.

SEGUNDO.- Rentas del arrendamiento del local por importe de 6.227?68 €

Apela, además, la demandada El Sol de la Farga, S.L. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que condena a la demandada a pagar a la demandante Osa 3, S.L. la cantidad de 6.227,68 euros, en concepto de rentas, de las mensualidades de febrero a mayo de 2018, del arrendamiento del local en Avenida Josep Tarradellas, s/n, local 9 bis, del Centro Comercial La Farga de L?Hospitalet de Llobregat más los intereses legales desde la reclamación extrajudicial de 8 de mayo de 2018, alegando la demandada apelante que no hubo cesión del arrendamiento del local, por lo que el pago de las rentas corresponde a la actora, en la condición de arrendataria.

Centrado así el motivo de la apelación, es lo cierto que, en materia de responsabilidad contractual, de acuerdo con el principio de relatividad del artículo 1257 del Código Civil, la legitimación, tanto activa como pasiva, corresponde únicamente a quienes fueron parte en el contrato o a sus herederos, siendo doctrina constante, uniforme, y reiterada, elaborada a partir de lo dispuesto en el antiguo artículo 1565.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, que en los supuestos cesión, traspaso, o subarriendo inconsentido ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 1999;RJA 4283/1999), la legitimación pasiva para soportar el ejercicio de las acciones de responsabilidad contractual corresponde única y exclusivamente al arrendatario, de modo que según doctrina constante ( Sentencia del Tribunal Constitucional 58/1988,de 6 de Abril, y Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de Abril y 11 de Junio de 1991,y 9 de Junio de 1992;RJA 3016 y 4445/1991,y 5177/1992), el cesionario, subarrendatario, o adquirente en traspaso, son extraños al contrato de arrendamiento concertado entre el arrendador y el arrendatario cedente, subarrendador o traspasante.

En el presente caso, resulta de las alegaciones conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario:

1º.- que el contrato de arrendamiento, de 1 de junio de 2015, del local en Avenida Josep Tarradellas, s/n, local 9 bis, del Centro Comercial La Farga de L?Hospitalet de Llobregat, aparece concertado entre La Farga Shopping Centre S.L.U., como arrendadora, y Osa 3, S.L.U., como arrendataria, y

2º.- que no ha llegado a producirse la cesión o traspaso del arrendamiento del local a favor de la demandada El Sol de la Farga, S.L., quien no ha llegado a ostentar la condición de arrendataria y, por consiguiente, obligada al pago de las rentas.

Es cierto que, en la estipulación tercera del contrato de arras de traspaso y cesión de derechos, de 16 de diciembre de 2016, elevado a escritura pública, de 14 de febrero de 2017 (doc 1 de la demanda), se convino que serían a cargo de la parte compradora todos los gastos, entre los que se menciona el alquiler, "a partir de la firma del presente contrato".

Aunque, en la misma estipulación tercera se hace referencia a la venta y cesión de presente ("se realiza"),cuando la cesión definitiva no llegó a producirse; pudiendo la parte compradora verificar los gastos producidos "hasta el cambio definitivo de nombre",que, según lo expuesto, tampoco llegó a producirse.

Por lo que, en una interpretación conjunta de la estipulación tercera, y el conjunto orgánico del contrato, en los términos dispuesto en el artículo 1285 del Código Civil, según el cual las cláusulas de los contratos deben interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulta del conjunto de todas, es posible alcanzar la conclusión interpretativa de que la obligación de la demandada compradora de pagar la renta del local se produciría a partir de la cesión definitiva de los derechos de explotación del local, lo cual, según lo reiteradamente expuesto, no llegó a producirse.

En consecuencia, procede la estimación del motivo de la apelación de la parte demandada y, por consiguiente, la completa estimación del recurso de apelación de la parte demandada.

TERCERO.- Impugnación de la parte demandante.Resto del precio del traspaso por importe de 21.500 €

Impugna, a su vez, la demandante Osa 3, S.L. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia desestimatorio de la pretensión de condena de la demandada El Sol de la Farga, S.L. al pago de la cantidad de 21.500 € en concepto de resto pendiente del precio de traspaso, solicitando la actora impugnante la condena al pago por la demandada.

Centrado así el motivo de la impugnación de la demandante, es lo cierto que, según lo expuesto, en el presente caso, se convino entre las partes un contrato de arras de traspaso y cesión de derechos, condicionado a la autorización por la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado, que no llegó a producirse, por lo que no se produjo la perfección del contrato de cesión de los derechos de explotación, entendiéndose, por consiguiente, que lo convenido entre las partes en el documento de arrras fue un mero precontrato para la cesión de los derechos de explotación, que no llegó a perfeccionarse por la ausencia de autorización por la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado.

En relación con el precontrato, es doctrina comúnmente admitida desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de octubre de 2005, y 8 de febrero de 2010, que el precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o pactum de contrahendo bilateral, tiene por objeto constituir un contrato y exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior ( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 diciembre de 1995, y 16 de julio 2003), cuya efectividad o puesta en vigor se puede dejar a la voluntad de las partes contratantes o de un tercero.

El precontrato supone, por tanto, el final de los tratos preliminares y no es una fase de ellos ( Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 1988), ya que en el precontrato, a partir de acuerdos vinculantes, las partes tratan de configurar los elementos esenciales del contrato, que no existen jurídicamente hasta ese momento, y que sin ellos no sólo no sería posible cumplimentar de forma obligatoria lo que todavía no existe, sino que permitiría a los interesados desistir de estos tratos, sin más secuelas que las que pudieran resultar de la aplicación del artículo 1902 del Código Civil caso de abrupta e injustificada separación de la fase prenegocial ( Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de febrero y 19 de julio de 1994, y 16 de diciembre de 1999).

Por el contrario, es doctrina reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 5 y 9 de julio de 1940, 21 de diciembre de 1955, y 4 de julio de 1991, que del precontrato nacen obligaciones distintas de las propias del contrato definitivo; pero cuyo incumplimiento puede transformarse en la exigencia del cumplimiento o la indemnización de daños y perjuicios, previa cumplida prueba de los mismos.

Aunque también es posible pactar una pena con función sustitutiva de la indemnización de daños y perjuicios, de conformidad con lo previsto en el artículo 1152 del Código Civil.

También es posible pactar unas arras con función penitencial para el caso de desistimiento de cualquiera de las partes, siendo doctrina reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 1990, 8 de abril y 4 de noviembre de 1991, y 31 junio de 1992, que el pacto arral, como cláusula accesoria de un contrato principal, puede desempeñar la función de señal de la celebración de un contrato, en que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio (arras confirmatorias); de garantía del cumplimiento, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo (arras penales); y por último las que permiten resolver o desistir del contrato, mediante la pérdida o la restitución doblada (arras penitenciales), a las que específica y únicamente se refiere el artículo 1454 del Código Civil.

Aunque el mencionado artículo es de interpretación restrictiva, de modo que, para que tenga aplicación, es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras penitenciales, por medio de pacto expreso o tácito, que manifieste de una manera clara y evidente la intención de los contratantes, ya que en otro caso cualquier entrega o abono habrá de conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, sirviendo la suma recibida únicamente para confirmar el contrato celebrado.

En el mismo sentido, en la actualidad, el artículo 621.8.2 del Código Civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, aprobado por Ley 3/2017, de 15 de febrero, dispone que "Las arras penitenciales deben pactarse expresamente".

En este caso, según lo expuesto, en la estipulación séptima del denominado "contrato de arras de traspaso y cesión de derechos",de 16 de diciembre de 2016, elevado a escritura pública de 14 de febrero de 2017 (doc 1 de la demanda), bajo el epígrafe de "VINCULACIÓN A LA TOTALIDAD",se convino que:

"...La totalidad de este contrato estará vinculado a la totalidad de las siguientes circunstancias: a) A que la Dirección General u Órgano competente de la Administración de Loterías y Apuestas del Estado AUTORICE la cesión de los derechos de explotación.

En caso de que ésta circunstancia no se produjera, la parte vendedora DEVOLVERÁ las cantidades recibidas a cuenta de la venta y cesión de los derechos de explotación de la Administración de Lotería a la parte compradora, sin que devengue ningún tipo de interés, y sin nada más que pedir o reclamar...".

Igualmente, en la estipulación tercera, apartado d), se convino que la cantidad de 60.000 €, en concepto de resto del precio pactado de 130.000 €, y que incluye la cantidad de 21.500 € que se reclaman en la demanda, se pagaría mediante 24 cuotas mensuales consecutivas de 2.500 euros cada una "...a partir de la fecha de cesión definitiva de los derechos de explotación...",es decir, desde la fecha en que se hiciera efectivo el cambio de titularidad que, según lo expuesto, no llegó a tener lugar.

Por lo que, en el presente caso, habiéndose producido la frustración del negocio, sin que se hubiera pactado una cláusula penal, o arras penitenciales, habiéndose pactado, por el contrario, expresamente, la devolución de las cantidades recibidas "a cuenta",la parte vendedora carece de acción para reclamar la cantidad de 21.500 € en concepto de resto del precio que se reclama en la demanda, que es objeto de los presentes autos.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación.

CUARTO.- Sanción de la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado por importe de 17.132?53 €.

Impugna, a su vez, la demandante Osa 3, S.L. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia desestimatorio de la pretensión de condena de la demandada El Sol de la Farga, S.L. al pago de la cantidad de 17.132?53 € que manifiesta pagadas a la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado, en virtud del Acta de inspección de 24 de abril de 2018, solicitando la actora impugnante la condena al pago de la demandada.

Centrado así el motivo de la apelación, es lo cierto que la demandante no acompañó a la demanda el Acta de inspección de 24 de abril de 2018, ni justificante alguno del pago de la cantidad de 17.132?53 € a la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado, siendo así que, el artículo 265.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige que, a toda demanda o contestación, se acompañen los documentos en que las partes funden su derecho a la tutela judicial que pretenden.

Por otro lado, en el informe de la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado, aportado en período de prueba, se hace constar el cierre cautelar del punto venta integral núm. 15.485, del 24 de abril al 16 de mayo de 2018, indicándose como causa el "cierre por descubierto",siendo así que, según lo expuesto, en el momento del cierre por descubierto no se había producido la cesión definitiva de la explotación del negocio a la demandada.

Por lo que tampoco resulta claramente de lo actuado que la sanción impuesta a la demandante por la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado pueda ser imputable a cualquier actuación de la demandada, siendo así que, como hecho positivo y constitutivo de su reclamación, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , correspondía probarlo a la demandante, lo cual no puede estimarse que haya probado la actora impugnante.

En cuanto a la invocación en la impugnación de la demandante del artículo 304 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, lo cierto es que la mencionada norma simplemente concede la facultad al tribunal para considerar reconocidos los hechos en que una parte hubiese intervenido personalmente, y cuya fijación como ciertos le sea enteramente perjudicial, pero sin que imponga que deban tenerse por ciertos los hechos del interrogatorio cuando se encuentren en contradicción con el resultado de las demás pruebas practicadas.

Por el contrario, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 17 de mayo y 18 de octubre de 2002, y 17 de abril de 2007; RJA 5343 y 8768/2002, y 2424/2007), que la confesión en juicio, en la actualidad el interrogatorio, no es una prueba con especial prevalencia o supremacía, sino que se debe relacionar con las demás y ser valorada juntamente con éstas, ya que la prueba de confesión judicial sólo era de apreciación tasada vinculante cuando tenía lugar bajo juramento decisorio, o si prestada bajo fórmula indecisoria no concurrían otros elementos de prueba que permitieran fundamentar una apreciación diferente, de modo que el interrogatorio, regulado en la actualidad en los artículos 301 y ss de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, ha de ser objeto de valoración conjunta con las demás pruebas, porque no tiene un rango o valor superior a las demás.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la impugnación de la demandante, procediendo, por consiguiente, la completa desestimación la impugnación de la demandante.

QUINTO.- Costas de primera instancia

En cuanto a las costas de la primera instancia, es doctrina comúnmente admitida desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1988, 26 de junio de 1990, y 4 de julio de 1997 ( RJA 1559/1988, 4896/1990, y 5845/1997), que la condena en costas atiende no sólo a la sanción de una conducta procesal, sino a satisfacer el principio de tutela judicial efectiva, que exige que los derechos no se vean mermados por la necesidad de acudir a los tribunales para su reconocimiento, de modo que el pago de las costas, aun solamente de las suyas, es un gravamen que en justicia no debe soportar quien se ve obligado a presentar una demanda, o a contestarla, representado por procurador y asistido de abogado, para defender su derecho, debiendo por el contrario soportar las costas quien fue el causante de los daños o gastos que, en definitiva, se originaron a la parte contraria.

Este principio de vencimiento objetivo, acogido por el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, supone que las costas de la primera instancia en los procesos declarativos deben imponerse a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.

Aunque este principio tiene la excepción, prevista en el mismo artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

En este caso, la sentencia es completamente desestimatoria de las pretensiones de la demandante; no se han planteado importantes dudas de hecho; no se han planteado importantes dudas de derecho; y no se aprecian en este asunto circunstancias excepcionales que justifiquen la no imposición de costas al litigante vencido.

En consecuencia, de acuerdo con el principio de vencimiento objetivo del artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede la imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandante.

SEXTO.- Costas de segunda instancia

De acuerdo con el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución estimatoria del recurso de apelación de la parte demandada, no procede hacer expresa imposición de las costas del recurso de apelación.

De acuerdo con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria de la impugnación de la parte demandante, procede la imposición de las costas de la impugnación a la parte impugnante.

SÉPTIMO.- Depósitos

De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.8 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución estimatoria del recurso de apelación, procede la devolución del depósito para recurrir a la parte apelante, no siendo preceptivo el depósito para la impugnación, por lo que procede igualmente la devolución del depósito de la parte impugnante a la parte impugnante.