Sentencia Civil 788/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1122/2022 de 05 de diciembre del 2024

PRIMERO.-Apela la parte demandante Buriex Quality,S.L.U., antes Macondo Rules,S.L., el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia desestimatorio de la pretensión principal de su demanda, formulada contra la demandada JP Stephens,S.L., en ejercicio de la acción resolutoria del contrato de compraventa con entrega de arras penitenciales, de 2 de mayo de 2019, concertado entre ambas partes, para la adquisición de veintiún pisos en los DIRECCION000, de Barcelona, por el precio de 13.400.000 €, más IVA, solicitando la parte actora apelante, en la segunda instancia, que se declare la resolución, por incumplimiento de la demandada, del contrato de compraventa, y sus posteriores novaciones parciales, condenando a la demandada a pagar a la demandante el doble de las arras entregadas a la demandada, más los impuestos pagados también por dichas arras, lo cual asciende a la cantidad de 2.814.000 € (1.340.000 € x 2 + 134.000 € de IVA).

Centrado así el primer motivo de la apelación de la demandante, es lo cierto que, pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990), y sin que, en principio, sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992), ha venido siendo doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990, 16 de abril de 1991, y 25 de noviembre de 1992), que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990), hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Aunque la doctrina expuesta se ha ido matizando posteriormente, de modo que, en la actualidad, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de mayo y 15 de julio de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, y de 5 de febrero y 31 de mayo de 2007; RJA 3886 y 4636/2003, 6571/2004, 4731/2005, 8401/2006, y 730 y 4336/2007), que no se exige para la apreciación de una situación de incumplimiento resolutorio una patente voluntad rebelde, y tampoco una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, injustificado o producido por causa no imputable al que pide la resolución, habiendo abandonado la jurisprudencia, hace tiempo, las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato.

Por lo tanto, para que proceda la resolución del contrato, es necesario que, además de que quien promueve la resolución haya cumplido las obligaciones que le correspondieran, por una parte, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un "interés jurídicamente atendible", lo cual expresa, en sentido negativo, la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario a la buena fe, o incluso doloso, que puede tener la resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real, pues no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales, o encubre la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio.

Por otra parte, es necesario que el incumplimiento del deudor se trate de un incumplimiento de cierta entidad, que se ha caracterizado como "verdadero y propio" ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 1994, 7 de marzo y 19 de junio de 1995;RJA 8836/1994, 2149 y 5342/1995), " grave" (Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de enero, y 19 de diciembre de 1996, 30 de abril y 18 de noviembre de 1994), " esencial" (Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 1994, y 11 de abril de 2003; RJA 7024/1994 y 3017/2003), que tenga importancia y trascendencia para la economía de los interesados ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 1983 y 19 de abril de 1989;RJA 3241/1989), o entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de marzo de 1985,y 24 de septiembre de 1986;RJA 4787/1986) o bien que genere la frustración del fin del contrato ( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de febrero de 1995, y 15 de octubre de 2002; RJA 1106/1995 y 10127/2002), o la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones, o la quiebra de la finalidad económica, o la frustración del fin práctico del contrato ( Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 1990, 21 de febrero de 1991, 15 de junio y 2 de octubre de 1995; RJA 8984/1990, 1518/1991, 4859/1995, y 6978/1995).

En el mismo sentido, el artículo 621. 40.3 del Código Civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, aprobado por Ley 3/2017, de 15 de febrero, dispone que "El comprador no puede resolver el contrato si la falta de conformidad es leve";y el artículo 641. 42.1 del mismo texto legal que "las partes pueden resolver el contrato si el incumplimiento de la otra parte es esencial. Se entiende que el incumplimiento es esencial si priva sustancialmente la otra parte de aquello a que tenía derecho según el contrato".

En el presente caso, en el que se promueve por la parte demandante compradora Buriex Quality,S.L.U., antes Macondo Rules,S.L., la resolución del contrato de compraventa con entrega de arras penitenciales, de 2 de mayo de 2019, concertado con la demandada vendedora JP Stephens,S.L. (doc 2 de la demanda; doc 2 de la contestación), la parte actora apelante compradora concreta, en primera y segunda instancia, los incumplimientos de la parte demandada vendedora, que justificarían el ejercicio de la acción resolutoria del contrato de compraventa por la compradora, en: 1.- la falta de comunicación por la vendedora al arrendatario Sr. Manuel, inquilino del DIRECCION001, de la extinción del condominio y división en propiedad horizontal, en escritura pública de 31 de mayo de 2019, al objeto de que pudiera ejercitar los derechos de tanteo o retracto; y 2.- la falta de liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por un exceso de adjudicación, en favor de JP Stephens,S.L., en la escritura de disolución de condominio, de 31 de mayo de 2019, otorgada por Tressol, S.A. y JP Stephens,S.L..

1.- En relación con la falta de comunicación al Sr. Manuel de la extinción del condominio y división en propiedad horizontal, es lo cierto que, en cuanto al arrendamiento del DIRECCION001, en el Exponen III del contrato de compraventa "LA PARTE VENDEDORA. se compromete con LA COMPRADORA a formalizar todos los documentos y a realizar los trámites legales correspondientes, con todos los requisitos establecidos en la legislación arrendaticia respecto a dicho derecho, en el supuesto que el arrendatario de la finca sita en la DIRECCION001 ejercite el derecho de adquisición preferente sobre la entidad que ocupa, como consecuencia del otorgamiento de la Escritura de Extinción de Condominio y División en Régimen de Propiedad Horizontal. LA PARTE VENDEDORA se compromete a establecer en la Escritura de División Horizontal y Extinción de Condominio, un valor de UN MILLON DE EUROS [1 .000.000.- de euros) al inmueble ocupado por el inquilino, y a ceder dicho importe de forma inmediata a LA PARTE COMPRADORA en caso de ejercicio del derecho de adquisición preferente y pago de dicha cantidad por el inquilino".

Por lo que en el contrato de compraventa no se estableció una obligación de la parte vendedora de comunicar al inquilino del DIRECCION001 la extinción del condominio y la división en régimen de propiedad horizontal al objeto de que pudiera ejercitar un derecho de adquisición preferente, cuya posibilidad de ejercicio era dudosa; sino que, únicamente, se estableció una previsión económica para el supuesto de que ("en el supuesto que")el referido inquilino ejercitara un derecho de adquisición preferente, por lo que no es posible apreciar ningún incumplimiento contractual de las obligaciones de la vendedora en el contrato de compraventa que permita a la parte compradora la resolución del contrato.

Tampoco en el contrato de compraventa se impuso a la vendedora la obligación de recurrir en apelación la sentencia que pudiera dictarse en el juicio de desahucio promovido contra el Sr. Manuel, cuestión a la que, por otro lado, tampoco se hace alusión en las comunicaciones entre las partes anteriores al proceso.

En el Exponen III del contrato de compraventa, las partes se limitan a exponer que "Las fincas se hallan actualmente libres de arrendatarios, ocupantes y precaristas excepto la finca sita en la DIRECCION001 que se halla arrendada y ocupada por D. Manuel en virtud de los Contratos de Arrendamiento que se adjunta como Anexo número seis.

LA PARTE COMPRADORA ha sido informada que en fecha 25 de Febrero de 2016, JP STEPHENS, S.L. presentó una demanda de juicio ordinario contra D. Manuel solicitando la extinción de la relación arrendaticia que pudiera existir en relación a la vivienda sita en DIRECCION001, ocupada por éste y que el citado procedimiento se tramita en el Juzgado de Primera Instancia nº. 9 de Barcelona, con el número de procedimiento 185/2016-C, habiéndose señalado para la celebración del juicio el próximo día 3 de Octubre de 2019 , a las 10.00 horas.

Por la presente, LA PARTE VENDEDORA cederá en el momento de la formalización de la escritura pública de compraventa, a favor de LA PARTE COMPRADORA todos los derechos de dicho procedimiento, asumiendo JPSTEPHENS, S.L. todos los gastos de abogados procuradores peritos y de terceros derivados de dicho procedimiento hasta la fecha de la firma de la Escritura de Compraventa, mientras que serán asumidos por LA PARTE COMPRADORA desde dicha fecha. JP STEPHENS, S.L. se compromete a emitir y firmar todos los documentos necesarios para la eficacia y buen fin de dicha cesión.

Cederá también en especial sus derechos en el procedimiento administrativo de Plan de Realojo para dicho inquilino que se ha tramitado en el Ayuntamiento de Barcelona, y cualesquiera otros incoados sobre las fincas, autorizando a LA PARTE COMPRADORA a intervenir desde este momento directamente en dicho procedimiento".

En el pacto primero del contrato de compraventa se convino que "Las fincas se transmitirán libres de cargas, gravámenes, hipotecas, arrendatarios, poseedores y ocupantes con la excepción del arrendamiento existente en el DIRECCION001, respecto al cual LA PARTE COMPRADORA se subrogará para el supuesto en que la citada finca no hubiere sido desocupada en la fecha de la firma de la Escritura de Compraventa", Y que "En relación al Contrato de Arrendamiento de la finca sita en la DIRECCION001, LA PARTE COMPRADORA manifiesta especialmente que conoce la situación arrendaticia y ocupacional de la citada finca, así como del procedimiento judicial seguido en el Juzgado de Primera Instancia número 09 de Barcelona, con el número de procedimiento 185/2016 -C, subrogándose en todos los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia u ocupacional, sin que nada pueda reclamar a LA PARTE VENDEDORA por la existencia de dicha relación y sus efectos en la ejecución del proyecto de reforma y rehabilitación de las fincas. Asimismo, LA PARTE VENDEDORA manifiesta e informa a LA PARTE COMPRADORA que el ocupante o arrendatario de la finca, D. Manuel no se halla al corriente en el cumplimiento de la obligación de pago de la renta, cediéndole a la compradora los derechos de cobro de las mismas".

Por lo que en el contrato de compraventa no se convino un resultado determinado, o una actuación procesal concreta, en relación con el juicio de desahucio promovido contra el arrendatario del DIRECCION001 de Barcelona, limitándose las partes a pactar la subrogación de la compradora en la posición procesal de la vendedora a partir de la formalización de la escritura pública de compraventa.

Por lo demás, no ha sido objeto de los presentes autos, el ejercicio de la acción de responsabilidad a que hubiera podido dar lugar, en su caso, una pretendida actuación negligente de la vendedora, anterior a la subrogación de la compradora, por la falta de presentación de un recurso de apelación contra la sentencia de desahucio, desconociéndose en estos autos el estado de la relación arrendaticia en aquellos autos que hubiera podido fundar una pretendida pérdida de oportunidad por no haberse formulado apelación contra la sentencia de desahucio.

2.- En cuanto a la falta de liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por un exceso de adjudicación, en favor de JP Stephens,S.L., en la escritura de disolución de condominio, de 31 de mayo de 2019, otorgada por Tressol, S.A. y JP Stephens,S.L., habiendo negado la parte demandada la existencia misma del exceso de adjudicación, correspondía a la parte demandante, como hecho positivo, de mayor facilidad probatoria para la parte actora, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la prueba de la existencia del exceso de adjudicación, lo cual no puede estimarse que haya probado la parte demandante, resultando, por el contrario, de la prueba propuesta por la demandada, la inexistencia del exceso de adjudicación.

En el presente caso, no habiendo conformidad entre los informes periciales aportados por ambas partes, no habiéndose propuesto una pericial judicial, en relación con la prueba pericial, regulada en los artículos 335 a 352 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, lo cierto es que los peritos pueden actuar a propuesta y designación de las partes y, excepcionalmente, por designación judicial directa, partiendo de que las partes tienen la carga de alegar y probar, de modo que se introducen los dictámenes de peritos designados por las partes y se reserva la designación por el tribunal de perito para los casos en que así le sea solicitado por las partes o resulte estrictamente necesario, y los primeros no pueden ser recusados, pero sí objeto de tacha, por lo que en el momento de la valoración es cuando deben tenerse en cuenta las tachas formuladas, aunque a todos se les exige juramento o promesa de actuación objetiva e imparcial.

Los dictámenes, no vinculantes, deben ser objeto de una valoración racional y motivada ( art. 120 CE y 218.2 LEC) , conforme a las reglas de la sana crítica, lo cual significa que el juez ha de estar convencido intelectualmente por las argumentaciones del perito, para asumir su dictamen; pero, en definitiva, es un medio de prueba más, sujeto al principio de libre valoración en relación con el criterio de la valoración conjunta de la prueba ( SSTS. 11.5.1981, 10.3.1984, 9.12.1989, 3.1.1990, 28.11.1992, 11.10.1994, 10.20.1996, 31.3.1997, 5.10.1998, ...), y puede el juez - sin perjuicio de examinarlo y analizarlo- prescindir o apartarse totalmente de los informes de un perito razonando el porqué de esa decisión (por ej., en base a otras pruebas cuyo resultado es incompatible con el dictamen pericial), puede - entre varios - aceptar uno y desechar otros, atender más a los razonamientos que a las conclusiones, a la cualificación técnica del informante, al informe emitido en el proceso bajo los principios de inmediación y contradicción ( STS. 10.2.1994). Es decir que, reconociendo que es una prueba más, ha de:

(i) indagar sobre la idoneidad o cualificación del perito para confeccionar el dictamen requerido,

(ii) indagar sobre su imparcialidad (en función de los motivos de abstención o recusación, o en su caso, de la tacha del perito-testigo),

(iii) El Tribunal Supremo viene incluso a establecer una prioridad, en caso de dictámenes discrepantes: (a) se acogen las conclusiones coincidentes de la mayoría de los peritos. (b) o se sigue el criterio de la mayor categoría profesional o grado de titulación del perito y (c) con frecuencia, se atiende con preferencia a la fuerza convincente de los informes (completud, congruencia y motivación, conocimientos metodológicos en la redacción del dictamen: enunciación del problema, metodología empleada o los datos de que se sirvieron y los medios empleados, análisis de las cuestiones suscitadas, conclusiones).

En el presente caso, frente a las conclusiones del perito de la demandante Sr. Juan Ignacio, Abogado, de 19 de mayo de 2021, en el informe del perito de la demandada Sr. Pedro Antonio, Abogado, Asesor Tributario, e Inspector de Hacienda en excedencia, de 19 de mayo de 2021, se ofrece una explicación razonable acerca de la heterogeneidad de los valores económicos reflejados en las escrituras públicas de compraventa de 2015 (precios de compraventa) y de extinción del condominio de 2019 (valores catastrales ponderados), de modo que esta heterogeneidad impide que los distintos porcentajes de participación puedan ser comparados para acreditar la existencia de un exceso de adjudicación como pretende la demandante. Por el contrario, en su informe el perito Sr. Pedro Antonio concluye, bajo su responsabilidad profesional:

(i)que no se produjo ningún exceso de adjudicación en la extinción del condominio y consiguiente adjudicación de inmuebles entre Tressol, S.A. y JP Stephens, S.L. en la escritura pública de 31 de mayo de 2019, habiéndose adjudicado ambos comuneros exactamente aquello que correspondía a su participación en la comunidad de bienes nacida de la escritura pública de compraventa, de 29 de julio de 2015, de los edificios de los números DIRECCION000 de Barcelona, adjudicándose Tressol, S.A. los locales comerciales, y JP Stephens,S.L. las viviendas, de acuerdo con lo convenido inicialmente en el momento de la compra de los dos edificios.

(ii) que la tributación en concepto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura pública de división horizontal, extinción del condominio y adjudicaciones, de 31 de mayo de 2019, por la parte relativa a la extinción del condominio, es la tributación correcta, habiendo presentado JP Stephens,S.L. el correspondiente modelo 600, con fecha 2 de julio de 2019, abonando unas cuotas de 52.921Ž43 € y 148.966Ž12 €, y

(iii) que, en la extinción del condominio, no se realizó ningún hecho imponible sujeto a Transmisiones Patrimoniales y, en consecuencia, no existe ninguna obligación tributaria devengada y no declarada por este concepto.

A lo anterior se añade que, en la comunicación de 18 de septiembre de 2019 (doc 11 de la contestación a la demanda),la parte demandante manifiesta que "Una vez verificadas las liquidaciones tributarias realizadas por JP Stephens, SL, MACONDO RULES, S.L. manifiesta que las mismas aparentemente son conformes a la normativa fiscal vigente, salvo mejor opinión y calificación por las autoridades administrativas y fiscales, por lo que al efecto de dar cumplimiento a lo previsto en el Contrato de Compraventa con entrega de arras y sin asumir obligación fiscal alguna las aprueba, lo que ratifica mediante la presente comunicación, sin perjuicio de que, según lo pactado, JP STEPHENS, S.L. asuma cualquier posible contingencia futura que pudiera derivarse de los impuestos devengados de "las Escrituras".

A lo anterior, igualmente, se añade que en la adenda al contrato de compraventa, de 20 de septiembre de 2019 (doc 12 de la demanda; doc 3 de la contestación), ambas partes manifiestan que "JP STEPHENS, S.L. ha satisfecho los impuestos que gravan las "Escrituras"".

En cualquier caso, en el pacto primero del contrato de compraventa se convino que "LA PARTE VENDEDORA asume todas las contingencias y reclamaciones que afecten al objeto de esta compraventa hasta el día del otorgamiento de la Escritura Pública de Compraventa y entrega de la posesión. Obligándose asimismo a asumir todos los devengos futuros, incluidas indemnizaciones, multas, sanciones, tasas y demás conceptos, cuando se deriven de situaciones preexistentes a la Escritura Pública de Compraventa, sin perjuicio de las excepciones o limitaciones previstos en el presente contrato".

En concreto en el pacto cuarto se convino que "La parte compradora no asumirá los gastos e impuestos correspondientes a la extinción de condominio y adjudicación de fincas resultantes".

Por lo demás, no existe constancia en autos de que por las autoridades administrativas o fiscales se haya promovido, posteriormente, la revisión de las liquidaciones tributarias presentadas por la demandada con motivo de la extinción del condominio, no habiendo constancia de ninguna denuncia o expediente abierto.

Por lo que, en este caso, no es posible alcanzar la conclusión probatoria de que se produjera un incumplimiento contractual relevante de la parte demandada vendedora, el cual, según lo expuesto, debe ser un incumplimiento verdadero y propio, grave, esencial, con entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de la parte demandante compradora, que genera la frustración del fin del contrato de compraventa, de modo que autorice a la demandante para el ejercicio de la facultad resolutoria del artículo 1124 del Código Civil.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación de la parte demandante.

SEGUNDO.- Apela, subsidiariamente, la parte demandante Buriex Quality,S.L.U. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia desestimatorio de la pretensión subsidiaria de su demanda, formulada contra la demandada JP Stephens,S.L., solicitando la parte actora apelante, en la segunda instancia, que se declare resuelto el contrato de compraventa, de 2 de mayo de 2019, por incumplimiento contractual de la demandada, condenando a la demandada a pagar a la demandante la indemnización pactada de 1.773.080Ž66 € (1.340.000 € de las arras + 134.000 € de IVA + 7% del depósito pactado en el contrato, a contar desde el depósito notarial de las arras, el 2 de mayo de 2019, y que hasta el 24 de Marzo de 2022 ascienden a 299.080Ž66 €, a los que se deberá añadir a razón de 282Ž68 €/día hasta el día en que se formalice el efectivo pago).

Centrado así el motivo subsidiario de la apelación de la parte demandante, es lo cierto que en el pacto cuarto del contrato de compraventa en el que se funda la pretensión subsidiaria de la parte demandante se convino que : "La Escritura de Compraventa de "las fincas" se otorgará, dentro de los dos meses siguientes a la fecha en que la Escritura de Extinción de Condominio, División Horizontal y constitución de Servidumbres haya sido inscrita en el Registro de la Propiedad, y notificada a la compradora.

Si emplazada LA PARTE VENDEDORA para firmar la Escritura de Compraventa, ésta no compareciera o se negare a firmar la Escritura o las fincas no se hallen libres de cargas, hipotecas y gravámenes, LA PARTE COMPRADORA podrá optar entre a) exigir el cumplimiento del Contrato o b) resolver el mismo, en cuyo caso, LA PARTE VENDEDORA deberá devolver a LA PARTE COMPRADORA de forma inmediata el importe que hubiere recibido con la obligación de compensar a la parte compradora del importe que resulte de aplicar el 7% anual, por el periodo que dure el deposito, prorrateándose los periodos inferiores al año, sin derecho a otra compensación o indemnización para ninguna de las Partes".

Así las cosas, en relación con la interpretación de los contratos, es doctrina constante, uniforme, y reiterada, desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987 , 20 de diciembre de 1988 , 19 de enero de 1990 , y 7 de julio de 1995 ( RJA 2482 y 9509/1987 , 9736/1988 , 36/1990 , y 5566/1995 ), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil , según la cual para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato; o la del artículo 1283 del Código Civil , según la cual, cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deben entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar.

En este caso, del tenor literal del conjunto orgánico del pacto cuarto, en relación con los demás pactos del contrato de compraventa, aparece claramente que la opción concedida a la parte compradora entre exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, en cuyo caso la vendedora quedaba obligada a devolver las cantidades percibidas de la compradora, con la obligación de compensarla con un 7% anual por el período de duración del depósito, se encontraba prevista únicamente para el supuesto de "Si emplazada LA PARTE VENDEDORA para firmar la Escritura de Compraventa, ésta no compareciera o se negare a firmar la Escritura o las fincas no se hallen libres de cargas, hipotecas y gravámenes".

En el presente caso, no consta que, emplazada la parte vendedora para firmar la escritura de compraventa, la vendedora no compareciera o se negare a firmar la escritura, o que las fincas no se hallaren libres de cargas, hipotecas o gravámenes.

Por el contrario, resulta de lo actuado:

1º.- que, en el pacto cuarto del contrato de compraventa se convino que: "La Escritura de Compraventa de "las fincas" se otorgará, dentro de los dos meses siguientes a la fecha en que la Escritura de Extinción de Condominio, División Horizontal y constitución de Servidumbres haya sido inscrita en el Registro de la Propiedad, y notificada a la compradora".

2º.- que, en la adenda, de 20 de septiembre de 2019, se convino que "Dado que según lo establecido en el Contrato de Compraventa suscrito por las partes y las correspondientes Adendas, el otorgamiento de la Escritura pública de compraventa deberá efectuarse dentro de los dos meses a contar desde la obtención y entrega de las cédulas de habitabilidad, ambas partes manifiestan que las mismas han sido entregadas a MACONDO RULES. S.L. en fecha de hoy y, en consecuencia, el plazo máximo para el otorgamiento de la Escritura será por todo el día 20 de noviembre de 2019".

3º.- que, aproximándose la fecha límite del 20 de noviembre de 2019, pactada para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, la demandante solicitó a la demandada una prórroga de sesenta días para el otorgamiento de la escritura pública, "por reordenación y cuestiones financieras internas de la compañía"(doc 17 de la demanda; doc 18 de la contestación), prórroga que no fue aceptada por la demandada, quien remitió a la demandante una comunicación, de 5 de noviembre de 2019 (doc 13 de la demanda; doc 17 de la contestación), emplazándola para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa el 15 o el 20 de noviembre de 2019, que era la fecha límite convenida en la última adenda del contrato de compraventa.

4º.- que, por Acta notarial de 20 de noviembre de 2019 (doc 20 de la demanda; doc 21 de la contestación), se hizo constar el incumplimiento de la demandante de su obligación de comparecer al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, acordando JP Stephens.S.L. dar por extinguidas sus relaciones contractuales con la demandante, haciendo suyas las arras penitenciales por importe de 1.340.000 €.

En el artículo 621 . 42.2 del libro sexto del Código civil de Cataluña , aprobado por Ley 3/2017, de 15 de febrero, se encuentra previsto que el retraso en el cumplimiento que no sea esencial permite resolver el contrato si el comprador o el vendedor no cumplen en un plazo adicional lo que le haya notificado la otra parte, que tiene que ser adecuado a las circunstancias. El plazo adicional se considera razonable si la otra parte no se opone sin dilación indebida

En el mismo sentido, en relación con la resolución de los contratos de compraventa de bienes inmuebles, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1504 y 1124 del Código Civil, ha venido siendo doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de febrero, y 11 de marzo de 2002; RJA 2053 y 2319/2002), que la resolución no requiere una actitud dolosa del incumplidor, sino que es suficiente que se frustre el fin del contrato para la contraparte, que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea precisa una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento, bastando con que al incumplidor pueda atribuírsele una conducta voluntaria obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó, siendo aconsejable la resolución en los casos en que concurra el impago prolongado, duradero, injustificado, o en los que quede frustrado el fin económico jurídico que implica el negocio de compraventa y las legítimas aspiraciones del vendedor, siendo por el contrario aconsejable mantener el pacto, en homenaje a la voluntad contractual, cuando no aparezca definida e incuestionable una decidida voluntad negativa.

En este sentido, la doctrina jurisprudencial relativa al artículo 1504 del Código Civil contempla el requerimiento al deudor como un acto obstativo al pago y declarativo de la voluntad del vendedor de tener por resuelto el contrato, de modo que sólo queda abierta la posibilidad de pagar en tanto no haya requerimiento propiamente resolutorio ( Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de marzo de 1995; RJA 2658/1995).

En este caso, producido el incumplimiento de la parte demandante compradora, y habiendo declarado la parte demandada vendedora la extinción de la relación contractual en el Acta notarial de 20 de noviembre de 2019, posteriormente la parte demandada vendedora remitió una comunicación, de 3 de diciembre de 2019, a la demandante (doc 25 de la contestación), manifestándole estar en disposición de proceder a otorgar la escritura de compraventa de las fincas en favor de la actora, sin variar el precio y las condiciones que constan en el contrato de compraventa con entrega de arras penitenciales, de fecha 2 de mayo de 2019, siempre y cuando la demandante cumpliera la condición previa de depositar notarialmente el resto del precio pendiente de 12.060.000 €, más su IVA correspondiente, hasta el 17 de diciembre de 2019, no habiendo constancia de que la demandante haya pagado o consignado el resto del precio de la compraventa, en el plazo adicional señalado por la demandada, o en cualquier otro momento posterior.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación de la parte demandante.

TERCERO.-Apela, además, la parte demandante Buriex Quality,S.L.U. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia parcialmente estimatorio de la reconvención formulada por la demandada JP Stephens,S.L., y que condena a la demandada en la reconvención a pagar a la actora reconvencional la cantidad de 41.827Ž76 €, de acuerdo con lo pactado para la obtención de las cédulas de habitabilidad, solicitando la parte apelante la desestimación de la reconvención; e impugna, a su vez, la actora reconvencional JP Stephens,S.L. el mismo pronunciamiento de la sentencia de primera instancia, solicitando la parte impugnante la condena de la demandada en la reconvención al pago, además, de la cantidad de 635.370Ž35 €, en concepto de pérdida de la bonificación en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, por no haber podido revender las fincas, adquiridas en escritura pública de 29 de julio de 2015, en los cinco años posteriores.

Centrado así el motivo de la apelación de la demandante y de la impugnación de la demandada, es doctrina reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 1990, 8 de abril y 4 de noviembre de 1991, y 31 junio de 1992 que el pacto arral, como cláusula accesoria de un contrato principal, puede desempeñar la función de señal de la celebración de un contrato, en que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio (arras confirmatorias); de garantía del cumplimiento, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo (arras penales); y por último las que permiten resolver o desistir del contrato, mediante la pérdida o la restitución doblada (arras penitenciales), a las que específica y únicamente se refiere el artículo 1454 del Código Civil.

Aunque el mencionado artículo es de interpretación restrictiva, de modo que, para que tenga aplicación, es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras penitenciales, por medio de pacto expreso o tácito, que manifieste de una manera clara y evidente la intención de los contratantes, ya que en otro caso cualquier entrega o abono habrá de conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, sirviendo la suma recibida únicamente para confirmar el contrato celebrado.

En el mismo sentido, el artículo 621.8.2 del Código Civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, aprobado por Ley 3/2017, de 15 de febrero, dispone que "Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621 - 49 . Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas".

El artículo 621. 49 del Libro Sexto del Código Civil de Cataluña, bajo la rúbrica de "Previsión de financiación por tercero",lo que dispone es que "Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito",el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, "la negativa de la entidad designada"a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.

En ese caso, el desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.

En los demás supuestos, es decir en los supuestos en que en el contrato de compraventa no se prevé expresamente la financiación por tercero, y no hay tampoco en el contrato de compraventa designación de la entidad de crédito de la que deba obtenerse la financiación, es aplicable la norma general del artículo 621.8.2, en materia de arras, según el cual, si el comprador desiste del contrato, pierde las arras penitenciales.

En el presente caso, en el pacto cuarto del contrato de compraventa, de 2 de mayo de 2019, se excluyó expresamente la excepción del artículo 621. 49 del Libro Sexto del Código Civil de Cataluña, en relación con la financiación por una entidad de crédito, no habiendo designación en el contrato de arras de la entidad de crédito que hubiera de conceder la financiación del precio de la compraventa; y, según lo expuesto, la frustración de la compraventa se produjo por el desistimiento de la demandante compradora, lo cual autoriza a la demandada vendedora a lo convenido en el pacto tercero del contrato de compraventa con arras penitenciales, según la cual, en el caso de desistimiento por la parte compradora, ésta se allanaría a perder la cantidad que hubiera puesto a disposición de la parte vendedora en concepto de arras.

En el pacto tercero del contrato de compraventa se convino que la cantidad de 1.340.000 € se entregaba en concepto de arras penitenciales, con los efectos previstos en el Artículo 621.8.2 del Código Civil de Cataluña. "Por ello, LA PARTE VENDEDORA podrá en cualquier momento, desistir el presente contrato siempre que devuelva a LA COMPRADORA el doble de todas las cantidades recibidas. Con la citada entrega o puesta a disposición de la citada cantidad se extinguirá la relación contractual existente entre las Partes, sin que tengan nada más que pedirse ni reclamarse. Por otra parte, LA PARTE COMPRADORA podrá en cualquier momento, desistir del presente contrato. En este caso, LA PARTE VENDEDORA hará suya la cantidad entregada, extinguiéndose la relación contractual, existente entre las Partes, sin que tengan las Partes nada más que pedirse ni reclamarse".

En relación con el pacto arras penitenciales, es doctrina comúnmente admitida, desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de septiembre de 1999 (Rec. 1706/1997), que cuando la voluntad negocial de las partes establezca de forma precisa y rotundamente expresada la condición de arras penitenciales, que debe resultar bien constatada en el documento que refleja el contrato ( SS 16 Mar. 1992, 31 Jul. 1992, 28 Sep. 1992, 28 Mar. 1993, 11 Dic. 1993, 4 Mar. 1996, 28 Mar. 1996 y 18 Oct. 1996), cualquiera de las partes puede separarse del negocio, (SS 15 Mar. 1994 y 17 Oct. 1996), tratándose de una resolución pactada, que supedita la eficacia de la relación jurídica, por quedar sometida a la facultad de resolver que los contratantes mutuamente se otorgaron, y actúa tanto para el vendedor, como para el comprador, de modo que dicha cláusula obliga, por ser un pacto lícito, dotado de bilateralidad, que mantiene paritarias las posiciones de los contratantes, y no representa una situación de desequilibrio contractual, con favorecimiento de una en perjuicio de la otra. Por lo que no se trata de una resolución arbitraria, abusiva, ni impuesta por una parte a otra, sino del ejercicio de un derecho libremente convenido entre los interesados, que no se condiciona en forma alguna y permite la resolución unilateral, sometiéndose a las condiciones económicas del mismo. El artículo 1256 del Código Civil se infringe si margina la fuerza vinculante de los contratos, al dejar su eficacia y cumplimiento al arbitrio de una de las partes; pero el precepto no impide que se pueda pactar el desistimiento de la relación convenida, y ello precisamente no significa ni representa entregar su validez y cumplimiento a uno de los contratantes, sino autorizar para que pueda poner fin a una situación jurídica determinada de la manera expresamente convenida.

En este caso, según lo expuesto, en el pacto tercero del contrato de compraventa se convino que la cantidad de 1.340.000 € se entregaba en concepto de arras penitenciales, con los efectos previstos en el Artículo 621.8.2 del Código Civil de Cataluña, de modo que la parte compradora quedaba autorizada para, en cualquier momento, desistir del contrato de compraventa, sometiéndose a las condiciones económicas del pacto arral, es decir que la parte vendedora haría suya la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales, extinguiéndose la relación contractual, existente entre las partes, "sin que tengan las Partes nada más que pedirse ni reclamarse".

En el presente caso, producido el desistimiento del contrato de compraventa por la compradora, la parte vendedora ha hecho suya la cantidad de 1.340.000 € entregada en concepto de arras penitenciales, sin que, de acuerdo con lo pactado expresamente, tenga nada más que pedir ni reclamar.

Por lo que la vendedora carece de acción para reclamar a la compradora, que ha desistido del contrato de compraventa, asumiendo las consecuencias económicas convenidas en el pacto arral, la cantidad de 41.827Ž76 € que, en el curso de la relación contractual extinguida, se convino que fueran a cargo de la compradora para la obtención de las cédulas de habitabilidad.

E igualmente carece de acción la vendedora para reclamar a la compradora la cantidad de 635.370Ž35 €, en concepto de pérdida de la bonificación en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, por no haber podido revender las fincas, adquiridas en escritura pública de 29 de julio de 2015, en los cinco años posteriores.

A mayor abundamiento, producida la resolución del contrato de compraventa el 20 de noviembre de 2019 (doc 20 de la demanda; doc 21 de la contestación), la parte demandada y actora reconvencional disponía de tiempo hasta el 29 de julio de 2020 para revender las fincas adquiridas, resultando de lo actuado que perdió interés en la reventa de las fincas, asumiendo directamente la promoción de las viviendas de los edificios adquiridos, en lugar de su venta.

En cuanto a los daños que hubieran podido ocasionarse a la actora reconvencional por la adopción de las medidas cautelares, por Auto de 17 de febrero de 2020, dictado en los autos de Medidas Cautelares nº 1062/19, consistentes en la anotación preventiva de la demanda sobre las veintiuna fincas de la demandada JP Stephens,S.L., y que fueron alzadas por Auto de 17 de septiembre de 2021, dictado en el rollo de apelación nº 135/21 de esta misma Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona, lo cierto es que, por Auto de 1 de febrero de 2023, dictado en el rollo de apelación nº 624/23 también de esta misma Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona, se acordó desestimar la solicitud de resarcimiento de daños causados por las medidas cautelares adoptadas y posteriormente alzadas, por resultar de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, y la ausencia de prueba en contrario, que antes de la adopción de las medidas cautelares por el Auto de 17 de febrero de 2020 dictado en el proceso cautelar nº 1062/19 del Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Barcelona, en diciembre de 2019, JP Stephens,S.L., ya había decidido no continuar con la venta de las veintiuna viviendas, en DIRECCION000 de Barcelona, acordando la resolución del contrato de compraventa concertado con Buriex Quality, S.L., procediendo JP Stephens,S.L. a la promoción directamente de las viviendas de los edificios adquiridos, en lugar de su venta.

En consecuencia, procede la estimación del motivo de la apelación de la parte demandante, y la desestimación de la impugnación de la demandada y actora reconvencional, acordando, en definitiva, la desestimación de la reconvención.

CUARTO.-En cuanto a las costas de la primera instancia, es doctrina comúnmente admitida desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1988, 26 de junio de 1990, y 4 de julio de 1997 ( RJA 1559/1988, 4896/1990, y 5845/1997), que la condena en costas atiende no sólo a la sanción de una conducta procesal, sino a satisfacer el principio de tutela judicial efectiva, que exige que los derechos no se vean mermados por la necesidad de acudir a los tribunales para su reconocimiento, de modo que el pago de las costas, aun solamente de las suyas, es un gravamen que en justicia no debe soportar quien se ve obligado a presentar una demanda, o a contestarla, representado por procurador y asistido de abogado, para defender su derecho, debiendo por el contrario soportar las costas quien fue el causante de los daños o gastos que, en definitiva, se originaron a la parte contraria.

Este principio de vencimiento objetivo, acogido por el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, supone que las costas de la primera instancia en los procesos declarativos deben imponerse a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.

Aunque este principio tiene la excepción, prevista en el mismo artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

En este caso, la sentencia es desestimatoria de las pretensiones de la actora principal y de la actora reconvencional; no se han planteado dudas de hecho; no se han planteado importantes dudas de derecho; y no se aprecian en este asunto circunstancias excepcionales que justifiquen la no imposición de costas al litigante vencido.

En consecuencia, de acuerdo con el principio de vencimiento objetivo del artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede mantener la imposición de las costas de la primera instancia en cuanto a la demanda principal a la parte demandante, desestimando el motivo subsidiario en cuanto a las costas de su recurso de apelación; y procede la imposición de las costas de la reconvención en la primera instancia a la actora reconvencional.

QUINTO.-De acuerdo con el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación de la parte demandante, no procede hacer expresa imposición de las costas de su recurso de apelación.

De acuerdo con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria de la impugnación de la parte demandada, procede la imposición de las costas de la impugnación a la parte demandada impugnante.

SEXTO.-De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.8 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, procede la devolución del depósito para recurrir a la parte apelante.