Sentencia Civil 312/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 13, Rec. 259/2023 de 05 de julio del 2024

PRIMERO.- Planteamiento y antecedentes.Hispasur Real Estate, S.L., interpuso demanda de juicio ordinario frente a la mercantil SPV Reoco 4, S.L. manifestando que el 31 de mayo de 2018 ambas partes suscribieron un contrato de reserva, compromiso de venta y depósito sobre un total de doce fincas rústicas y urbanas sitas en Churriana (Málaga). El precio de la compraventa quedó fijado en 6.750.000 €, debiendo abonarse a cuenta del total tres depósitos por una suma global de un millón de euros, pactando que el importe restante de 5.750.000 € se abonaría en el momento de la firma de la escritura pública. Asimismo, se acordó que el otorgamiento tendría lugar el 28 de septiembre de 2018, pudiendo prorrogarse hasta el 20 de marzo de 2019, si para entonces aún no estuviesen inscritos a nombre de la vendedora, reservándose esta el derecho a la resolución unilateral para el supuesto de que la compradora no aportase la documentación requerida, a efectos de dar cumplimiento a las obligaciones impuestas en materia de prevención de blanqueo de capitales.

Señalaba la demanda que esa previsión fue utilizada por la demandada y vendedora para frustrar el cumplimiento del contrato, pretendiendo responsabilizar a la parte demandante de la resolución. Se actuó con evidente mala fe situando a la parte demandante ante la imposibilidad de dar cumplimiento a la obligación de pago del resto de precio aplazado en el momento del otorgamiento de la escritura, apropiándose de los importes de abonados a cuenta por la suma global de un millón de euros.

Bajo ese pretendido e inexistente incumplimiento de la parte demandante, SPV Reoco 4, S.L. procedió a la resolución del contrato haciendo suya la suma ya abonada hasta la fecha de un millón de euros, considerándose por la parte actora infundada, abusiva y contraria a la más elemental buena fe la resolución del contrato llevada a cabo de contrario.

Por ello, se interesaba que se declarase no ajustaba a derecho la resolución del contrato de 31 de mayo de 2018, debiendo declararse la resolución por causas imputables a la demandada, a quien se condenaría a reintegrar la suma entregada a cuenta del precio por un importe de un millón de euros, así como otra cantidad idéntica en concepto de cláusula penal, de conformidad con lo establecido en la estipulación cuarta, párrafo tercero, del contrato, así como al pago de las costas.

SPV Reoco 4, S.L. presentó escrito de contestación a la demanda, destacando que no se procedió por esa parte al desistimiento libre y voluntario del contrato, sino a la resolución ante el grave y esencial incumplimiento de la parte contraria por impago del precio. Hispasur Real Estate, S.L. no compareció al otorgamiento de la escritura de compraventa, pues lo hizo sin los medios de pago, y no acreditó la licitud y origen de los fondos con los que se pretendía pagar el precio, tal y como está exigido en la Ley de Prevención de Blanqueo de Capitales y Financiación del Terrorismo.

Lo cierto es que la estipulación cuarta establecía que, si Hispasur Real Estate, S.L. no pagaba el precio de la compraventa, SPV Reoco 4, S.L. podría hacer suyo el millón de euros pagado como anticipo, habiendo sucedido así al comparecer en la fecha señalada para el otorgamiento de la escritura sin los medios de pago. La cláusula cuarta establecía un pacto de arras penitenciales únicamente para el supuesto de que la compraventa no llegara a formalizarse por voluntad de la vendedora, pero en este caso no sucedió así, pues hubo una resolución por causas imputables a la demandante.

La ley 10/2010, de 28 de abril, de Prevención de Blanqueo de Capitales obligaba a la justificación de los fondos con los que se iban a adquirir esos inmuebles, por lo que la demandada estaba en la obligación de adoptar medidas de vigilancia reforzadas para comprobar la licitud y origen de los fondos con los que Hispasur Real Estate, S.L. iba a adquirir las fincas. Se pudo comprobar que el dinero con el que se iba a pagar procedía del extranjero, en particular de Siria, país con graves deficiencias en esa materia, siendo esta la razón por la que en el contrato se incluyó una estipulación específica al respecto. En ningún caso, se hizo un uso abusivo de la cláusula, sino que las obligaciones esenciales que afectaban a la adquirente eran, por un lado, el pago del precio, y por otro, dar estricto cumplimiento a las obligaciones de la normativa de prevención de blanqueo de capitales.

Pese a los requerimientos que se dirigieron a Hispasur Real Estate, S.L., no se justificó el origen de los fondos con los que iba a pagar el precio, reiterando una vez más la petición por medio de comunicación remitida el 19 de diciembre de 2018. En la misma se hizo saber su voluntad de cumplir el contrato, convocando para la firma de la escritura el 28 de diciembre de 2018. Pese a ello, no se entregó la documentación requerida por la Ley de Prevención de Blanqueo de Capitales, acudiendo la parte demandada en la fecha señalada a la notaría, pero la parte adquirente no compareció. Pese a que podría haber llevado a cabo la resolución contractual, se decidió ampliar el plazo, concediendo una prórroga adicional para el otorgamiento de la escritura hasta el 20 de marzo de 2019. Sin embargo, Hispasur Real Estate, S.L. siguió sin acreditar la licitud del origen de los fondos en diversas comunicaciones, hasta que justamente dos días antes de la fecha prevista para la firma de la escritura la demandante remitió dos comunicaciones en las que pretendía acreditar el origen del dinero, pero que generó muchas dudas y preocupaciones a la parte demandada, que requirió la aclaración de diversos aspectos, considerándola insuficiente para cumplir con los requisitos establecidos en la ley.

Se entendía, en definitiva, que no se había dado cumplimiento a la acreditación de la procedencia de los fondos. Ante el impago del precio, la demandada procedió a la resolución del contrato mediante burofax de 22 de marzo de 2019, por lo que el incumplimiento era únicamente atribuible a la parte contraria, interesando la desestimación de la demanda interpuesta.

El Juzgado de Primera Instancia número 77 de Madrid dictó sentencia el 12 de diciembre de 2022 en el procedimiento ordinario 829/2021, estimando íntegramente la demanda interpuesta, declarando no ajustada derecho la resolución del contrato de 31 de mayo de 2018, comunicada por la demandada el 22 de marzo de 2019, acordando la resolución por incumplimiento de SPV Reoco 4, S.L., a quien se condenó a abonar un millón de euros ya desembolsados a cuenta del precio por Hispasur Real Estate, S.L., y otra suma igual en concepto de cláusula penal prevista en el contrato, así como al pago de los intereses correspondientes y las costas procesales.

SEGUNDO.- Recurso de apelación.SPV Reoco 4, S.L. interpuso recurso de apelación contra esa sentencia alegando, en primer lugar, la infracción del artículo 1124 del Código Civil, en relación con la Ley de Prevención de Blanqueo de Capitales. En segundo lugar, se alegó la vulneración del artículo 1152 del Código Civil, en relación con la cláusula penal. En base a ello, se interesó la revocación de la resolución dictada en primera instancia y la íntegra desestimación de la demanda.

Admitido a trámite el recurso de apelación interpuesto, se dio traslado del mismo a la parte apelada que dentro del plazo concedido presentó escrito de alegaciones en el que interesó la confirmación de la resolución dictada en primera instancia.

TERCERO.- Infracción del artículo 1124 del Código Civil .El escrito de recurso plantea, en primer lugar, su discrepancia con la conclusión recogida en la sentencia en el sentido de que el impago por parte de Hispasur Real Estate, S.L. estuvo justificado por la falta de aprobación por la demandada de la documentación facilitada para cumplir con la Ley de Prevención de Blanqueo de Capitales. Según la sentencia, fue la demandada quien incumplió el contrato, en base a argumentos con los que la demandada apelante manifestó su discrepancia.

En efecto, la sentencia argumentaba que la obligación sobre la que la parte demandada fundamentó su resolución contractual el 22 de marzo de 2019 fue el impago del precio de la compraventa, al haber quedado aplazado un total de 5.750.000 que debían abonarse en el momento de la firma de la escritura, es decir, el 20 de marzo de 2019. Se afirma en la sentencia que esa firma estaba supeditada a la aprobación por parte de la vendedora del procedimiento de prevención de blanqueo de capitales y que Hispasur Real Estate, S.L. fue dando respuesta a los requerimientos de información y documentación que se le formularon, identificando a las personas que iban a aportar los fondos, pese a lo cual se le respondió que toda esa documentación resultaba insuficiente para cumplir la normativa de prevención de blanqueo de capitales, tal y como se reflejó en esa última comunicación de 19 de marzo de 2019.

Por tanto, se argumentaba en la sentencia, la resolución del contrato debió verificarse en base a la cláusula octava, que contemplaba la eventualidad de incumplimiento de los requisitos relativos a la documentación de la ley 10/2010, y no por el impago del precio. Además, se destacaba que la resolución contractual exigiría que el incumplimiento fuese injustificado, lo que no se daba en este supuesto, al resultar imposible que en veinticuatro horas se recabase la totalidad de información y documentación requerida.

En definitiva, se entendía en la sentencia que la comparecencia el 20 de marzo de 2019 por parte de Hispasur Real Estate, S.L. sin los medios de pago estaba justificada por la falta de confirmación y aprobación de los fondos por la demandada, requisito imprescindible para el otorgamiento de la escritura y para que se llevase a cabo la transferencia de fondos por parte de los inversores a la adquirente. Como consecuencia de todo lo anterior, la resolución por incumplimiento se calificaba en la sentencia como no ajustada a derecho.

Frente a esa argumentación, en el escrito de recurso se planteaba que la sentencia no había tomado en consideración el incumplimiento por parte de Hispasur Real Estate, S.L. de la obligación de pago del precio, al haber comparecido el 20 de marzo de 2019 sin los medios de pago. Lo cierto es que la sentencia sí tuvo en cuenta esa circunstancia, pero entendió que estaba justificada por el hecho de que no se había procedido a la aprobación sobre el origen de los fondos por parte de la vendedora, conforme a la Ley de Prevención de Blanqueo de Capitales, en los términos estipulados en el contrato, lo que había impedido que se verificasen las transferencias y, como consecuencia de ello, que dispusiese de los fondos necesarios para efectuar el pago en el momento de la firma de la escritura.

Lo cierto es que todas las comunicaciones habidas entre las partes hasta el día previsto para la firma de la escritura evidencian que nunca llegó a justificarse de forma suficiente por parte de Hispasur Real Estate, S.L. el origen y licitud de los fondos que iban a emplearse para la compra. En los últimos días previos a la firma de la escritura hubo un incesante intercambio de comunicaciones, siendo evidente, a juicio de este tribunal, que la documentación era insuficiente, y que se aludía a la existencia de elevadas sumas de dinero procedentes de ventas de activos con pagos efectuados en metálico y en países donde se entienden dudosas las operaciones de esa naturaleza, a los efectos de la aplicación de la normativa española interna.

En definitiva, el impago del precio fue una consecuencia, y no la causa, de que no se llegase a firmar la escritura. Del examen de las comunicaciones entre las partes se extrae con claridad la conclusión de que Hispasur Real Estate, S.L. estuvo en todo momento dispuesta a firmar la escritura y abonar la cantidad pendiente, pero que no se llegó a verificar la firma por no aprobarse por la vendedora, fundadamente a juicio de este tribunal, la procedencia de los fondos con los cuales pretendía efectuar el pago. Por ello, como bien señala la sentencia impugnada, la resolución amparada en la falta de pago no se corresponde en realidad con lo acaecido, pues no se produjo en ningún momento una actuación rebelde al cumplimiento del contrato y al pago del precio, sino una imposibilidad de abonarlo, al haberse entendido insuficiente la documentación que pretendía acreditar el origen lícito de los fondos con los cuales se iba a pagar el precio.

Pese a lo alegado por la parte apelante, no se entiende que hubiera un incumplimiento por parte de Hispasur Real Estate, S.L. en cuanto a su obligación de cooperar o suministrar documentación, pues se atendieron los requerimientos formulados, sino que, en última instancia, la documentación aportada vino a justificar cuál era en realidad el origen de los fondos, suscitando fundadas dudas sobre su licitud, de conformidad con las previsiones establecidas en la Ley de Prevención de Blanqueo de Capitales. No se trata de que se excuse el cumplimiento de la obligación de pago por la simple voluntad de la parte demandante, como pretende afirmarse por la parte apelante, sino que en realidad se produjo exactamente la circunstancia que el propio contrato estableció en relación a que no pudiese llegar a acreditarse el origen lícito de esos fondos y, por tanto, fuese imposible formalizar el contrato de compraventa. De hecho, ambas partes reflejaron ya en el contrato que pudiera darse esa eventualidad con consecuencias muy distintas a la resolución por incumplimiento o desistimiento de cualquiera de las partes, tal y como se analizará en el siguiente fundamento jurídico.

En efecto, la cláusula cuarta recogía el incumplimiento de la compradora del pago del precio o de las obligaciones de cooperación incluidas en el documento para dar lugar a la resolución del contrato, haciendo suyas la vendedora las cantidades recibidas hasta ese momento, pero la cláusula octava precisamente se centraba en las obligaciones que a la vendedora afectaban por la ley 10/2010, estableciendo la obligación de la compradora de facilitar toda la documentación e información necesaria para que se diese cumplimiento a esa ley, como obligación esencial y requisito previo e ineludible para la firma de la escritura, de modo que la vendedora quedaba facultada para resolver unilateralmente el contrato si, examinada la documentación, no se cumplían los requisitos necesarios para la admisión como cliente, o no se aportaba la documentación requerida, o no cumplía los requisitos exigidos en la normativa interna, debiendo en todos los supuestos anteriores devolverse a la compradora las cantidades entregadas hasta ese momento.

La parte demandada prescindió del contenido de esa cláusula y pretendió centrarse en el incumplimiento de la obligación de pago, pero lo cierto es que en realidad la cláusula que debió ser aplicada es la cuarta, ya que lo ha acaecido es que la documentación se aportó, pudiendo entenderse que, o no cumplió con los requisitos necesarios para poder ser aceptado como cliente, o la documentación no cumplía los requisitos exigidos por nuestra normativa interna, circunstancias ambas previstas en los dos apartados de esa cláusula como causa suficiente para la resolución unilateral del contrato por parte de la vendedora, pero sin las consecuencias previstas en la cláusula cuarta, es decir, hacer suyos los fondos recibidos hasta ese momento.

En consecuencia, carece de fundamento lo alegado en el recurso, pues no se produjo una falta de pago del precio por voluntad de la compradora, sino que en realidad nunca llegó a poderse abonar porque no se dio la conformidad por la vendedora por estimarse insuficiente la documentación y justificación del origen de los fondos que se iban a emplear para afrontar esa firma.

No existió un incumplimiento de la obligación esencial de cooperar para justificar el lícito origen y trazabilidad de los fondos, como se pretende argumentar en el recurso, ya que esa documentación se aportó y quedó perfectamente identificado y determinado su origen y procedencia, siendo cuestión distinta que a todos los efectos para la vendedora ese origen fuese cuestionable y no quedase acreditada en última instancia la procedencia del dinero que iba a utilizarse, a los efectos de nuestra normativa interna.

De ello no puede derivarse que de ese modo quedase al arbitrio de Hispasur Real Estate, S.L. el cumplimiento de la obligación de aportar la documentación, pues esta se envió y se atendieron los requerimientos recibidos, pero sin que llegase a darse satisfacción a la parte vendedora sobre su procedencia, por lo que se entiende acertada la sentencia dictada en primera instancia, en el sentido de que la resolución contractual basada en la cláusula cuarta por falta de pago del precio no era ajustada a derecho, ni a lo realmente acaecido en este supuesto y, en consecuencia, la demandada estaba obligada a restituir la suma percibida hasta ese momento, según quedó estipulado en el contrato, es decir, un millón de euros.

CUARTO.- Infracción del artículo 1152 del Código Civil .En el segundo motivo de recurso, la parte apelante considera vulnerado el artículo 1152 del Código Civil, al haberse condenado en la sentencia a la entidad demandada a pagar otro millón de euros adicional en concepto de cláusula penal. En tal sentido consideraba la sentencia impugnada que, al haberse concluido que la resolución contractual basada en el incumplimiento de la obligación de pago era improcedente, sólo podía haberse llevado a cabo por la insuficiencia de la documentación sobre blanqueo de capitales, reintegrando el dinero recibido a cuenta. Por ello, se entendía que la falta de pago estaba justificada, existiendo un grave incumplimiento contractual por parte de la vendedora, contrario a la buena fe contractual, de modo que sería aplicable la penalización prevista en la estipulación cuarta sobre liquidación de daños y perjuicios para el supuesto de que la escritura de compraventa no se formalizase por causas imputables a la vendedora, considerándola en tal sentido responsable por no haber resuelto el contrato con carácter previo al otorgamiento al no cumplir la compradora con las exigencias de la normativa de prevención de blanqueo de capitales.

Frente a esa argumentación, la parte apelante alega, en primer lugar, que, al haberse considerado de aplicación la estipulación octava, solo cabría la devolución del millón de euros, sin que se generase indemnización alguna a favor de la compradora. En efecto, tal y como ha quedado anteriormente expuesto, las circunstancias que determinaron la imposibilidad de la firma de la escritura no estuvieron relacionadas con la falta de voluntad de la compradora de abonar el precio acordado, sino con la insuficiencia de la documentación para justificar el origen lícito de los fondos que iban a ser empleados, lo que implicaba la aplicación de la cláusula octava, y no la cuarta.

En el fundamento jurídico precedente se ha confirmado la sentencia en el sentido de que la resolución basada en el incumplimiento por falta de pago del precio era contraria a derecho, pues las circunstancias del caso no amparaban esa resolución, debiendo remitirnos a las consideraciones allí recogidas. Sin embargo, alcanzada la conclusión de que lo realmente acaecido fue una imposibilidad de firmar la escritura de compraventa por no acreditarse el origen lícito de los fondos que iban a utilizarse para el pago, entra en juego la cláusula octava del contrato, que expresamente contemplaba esa situación y de la que se derivaba exclusivamente la obligación de restituir la suma percibida, sin penalización alguna.

En efecto, la sentencia apelada viene a argumentar que sería de aplicación la cláusula cuarta, en cuyo párrafo último se estipuló que el incumplimiento de la vendedora por causas que no le fueran imputables, obligaría únicamente a la restitución de las aportaciones efectuadas, pero, sin embargo, el párrafo tercero, que es el que se aplicó en la sentencia, señalaba que, si la compraventa no llegase a formalizarse por voluntad de la vendedora, debería devolver el doble del importe recibido. La sentencia argumentó que era aplicable este párrafo tercero de la cláusula cuarta al responsabilizar a la vendedora por el hecho de haber resuelto en base al pretendido incumplimiento con la sola finalidad de hacer suyas las aportaciones recibidas hasta entonces.

Este tribunal discrepa de esa conclusión, considerando que, si bien es cierto que la vendedora hizo un uso indebido de la cláusula cuarta a los efectos de quedarse con el millón de euros ya recibidos a cuenta del precio, pues lo realmente acaecido fue que no pudo formalizarse la compraventa por falta de justificación del origen lícito de los fondos, no lo es menos que no existió en realidad incumplimiento alguno de la vendedora en cuanto a la firma de la escritura, pues en todo momento requirió la aportación de la documentación y comprobó fundadamente que no se había justificado de manera suficiente el origen lícito de los fondos que iban a utilizarse. Por tanto, no existió incumplimiento en relación a la firma, ni una voluntad de apartarse de los compromisos derivados de ese contrato privado, sino que, ante la imposibilidad de llegar a consumarse la compraventa en la escritura pública, hizo una interpretación interesada de lo pactado para quedarse con ese millón de euros ya recibido.

De ello no se deriva un incumplimiento de las obligaciones estipuladas en el contrato, sino un uso e interpretación contraria a la buena fe contractual, a juicio de este tribunal, de lo que en el contrato se había acordado. Por tanto, no se entiende que haya existido un incumplimiento del que fuera responsable la vendedora que justificara la aplicación de la cláusula penal, ni cabría en el marco de la cláusula octava aplicar lo previsto en la cuarta, como consecuencia directa derivada de la unilateral voluntad de la vendedora de desvincularse de los compromisos asumidos en ese contrato.

En definitiva, debe concluirse que el contrato no llegó a firmarse por circunstancias que se contemplaron en toda su extensión en la cláusula octava del contrato, y que nada tenían que ver con la voluntad de las partes, o con el incumplimiento de la obligación de aportarse documentación por la compradora, sino simplemente con la imposibilidad por parte de esta de justificar de manera suficiente, a los efectos previstos en la Ley de Prevención de Blanqueo de Capitales, el origen ilícito de los fondos que se iban a utilizar para el pago del precio. La única consecuencia que de ello puede derivarse conforme al contrato es su resolución y la restitución de las sumas entregadas hasta ese momento, es decir, el millón de euros abonado en esas entregas iniciales, sin aplicación alguna de una cláusula penal, prevista solo para el supuesto de unilateral desvinculación de los compromisos asumidos por parte de la vendedora, lo que no sucedió en este supuesto, ya que la vendedora cumplió con sus compromisos contractuales y únicamente rechazó la documentación aportada por falta de acreditación del origen lícito de los fondos destinados a pago del precio.

Por tanto, se revoca la sentencia de primera instancia, en cuanto que se entiende inaplicable la cláusula penal estipulada en la cláusula cuarta, dejando sin efecto el apartado cuarto del fallo, confirmándola en los restantes extremos, condenando a la demandada a abonar la suma de un millón de euros, como se recogió en el apartado tercero del fallo, con sus intereses correspondientes, y sin hacer pronunciamiento sobre las costas, dada la parcial estimación de la demanda, conforme al artículo 394 LEC.

QUINTO.- Costas.De conformidad con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dada la estimación del recurso, no se hace especial pronunciamiento de las costas causadas en esta instancia.

V I S T O Slos preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación