Sentencia Civil 691/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1136/2023 de 06 de noviembre del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

NAVES Y TOCHOS S.L. presenta demanda de juicio ordinario contra CASAS NUEVAS LOW COST S.L. con el objetivo de reclamar la devolución de 28.500 euros entregados en concepto de arras penitenciales para la compra de un local sito en la calle Beltrán, número 120, de Barcelona, que debía ser transformado en vivienda. La demanda expone que, según el contrato de arras, de 7 de junio de 2019, la parte vendedora estaba obligada a obtener previamente el cambio de uso del local a vivienda, así como la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad, condiciones que no fueron cumplidas en las fechas pactadas. A pesar de las prórrogas acordadas para la firma del contrato de compraventa, la parte vendedora no logró obtener los permisos necesarios, de manera que, en fecha 14 de febrero de 2020, CASAS NUEVAS LOW COST S.L. no estaba en disposición de firmar la escritura de compraventa pues seguía sin obtener el cambio de uso, la licencia de primera ocupación, ni cedula de habitabilidad, lo que llevó a la parte compradora a ejercer su derecho de resolución del contrato por incumplimiento. Argumenta que, a pesar de la buena fe mostrada por la parte compradora al prorrogar el contrato en varias ocasiones, la parte vendedora no cumplió con su obligación esencial de obtener los permisos requeridos, lo que se evidencia en un informe del Ayuntamiento de Barcelona que confirma que el local seguía sin el cambio de uso necesario.

Y solicita que, previos los trámites legales que correspondan, dicte en su día sentencia por la que:

* Declare el incumplimiento de la parte vendedora de su obligación de transmitir una vivienda en fecha 14 de febrero de 2020 tras la obtención del cambio de uso, licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad del local de su propiedad, tal y como se pactó por las partes en el contrato de arras de fecha 7 de junio de 2019.

*Se condene a la demandada al pago de la suma de 28.500 euros en concepto de devolución de las cantidades satisfechas por la compradora en concepto de reserva y arras, más los intereses legales oportunos

Todo ello, con expresa condena en costas a la demandada.

CASAS NUEVAS LOW COST S.L. presenta escrito de contestación a la demanda en el que reconoce la existencia del contrato de arras y la conversión del inmueble en vivienda, pero argumenta que la actora ha presentado un relato distorsionado de los hechos, confundiéndolos con aspectos administrativos que no afectan a la condición de vivienda del inmueble. Sostiene que la cédula de habitabilidad fue concedida antes de la fecha en que la actora pretendía formalizar la compraventa, y que la negativa de la actora a firmar se debió a su propia obstrucción, al exigir condiciones que no estaban estipuladas en el contrato, como la apertura de una puerta hacia un trastero que no formaba parte del acuerdo. La parte demandada argumenta que, a pesar de las dificultades burocráticas, cumplió con todos los requisitos necesarios para la venta y que el inmueble fue finalmente vendido a un tercero como vivienda, lo que demuestra que no existía impedimento para la compraventa.

Al propio tiempo, formula demanda reconvencional en la que reclama una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el desistimiento de la actora, que se cuantifican en un total de 45.173,15 euros, incluyendo gastos de inmobiliaria, reformas y honorarios legales.

Y solicita que se pronuncie sobre el objeto del procedimiento declarando el desistimiento de la parte actora, desestimando con ello todas sus pretensiones, y estimando la reclamación de cantidad por daños y perjuicios ejercitada en reconvención por importe de 45.173,15 euros, más los intereses legales correspondientes y, todo ello, con condena en costas.

La parte demandante, NAVES Y TOCHOS S.L. responde a la demanda reconvencional presentada por CASAS NUEVAS LOW COST S.L. argumentando que la demandada no había finalizado las obras requeridas y que la inspección técnica del Ayuntamiento, programada antes de la fecha de la compraventa, no se llevó a cabo porque las obras no estaban completas y no se había obtenido el consentimiento de la comunidad de propietarios para realizar las modificaciones necesarias.

La demandante también refuta la existencia de daños y perjuicios, alegando que cualquier costo reclamado por la demandada no tiene relación de causalidad con su conducta, y que la disminución del precio en una posterior venta a un tercero se debió a factores externos, como la pandemia, y no a su incumplimiento.

En conclusión, la parte demandante solicita que se desestime la demanda reconvencional y se declare la inexistencia de daños, argumentando que su conducta fue de buena fe y que estaba en disposición de formalizar la compraventa en los términos acordados.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda interpuesta a instancia de la mercantil NAVES Y TOCHOS S.L, contra la mercantil CASAS NUEVAS LOW COST S.L. y, en consecuencia, absuelve a la demandada de todas las pretensiones formuladas en su contra y ello, con imposición de las costas causadas a su instancia a la parte actora.

Igualmente, desestima la demanda reconvencional interpuesta por CASAS NUEVAS LOW COST S.L. contra NAVES Y TOCHOS S.L y, en consecuencia, absuelve a la demandada en reconvención de todas las pretensiones formuladas en su contra y, ello con imposición de las costas causadas a su instancia a la actora reconvencional.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de NAVES Y TOCHOS S.L., interpone recurso de apelación en el que argumenta, en síntesis, que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba al desestimar su acción principal, a pesar de que el cambio de uso del inmueble de local comercial a vivienda era un elemento esencial del contrato, el cual no se había cumplido debido a que las obras necesarias no estaban finalizadas en la fecha acordada para la compraventa. Destaca que el Ayuntamiento de Barcelona había concedido una licencia de obras, pero las obras requeridas para el cambio de uso no se completaron, lo que impidió la obtención de la cédula de habitabilidad y la escritura pública de cambio de uso. La apelante sostiene que la sentencia es incongruente al reconocer la existencia de documentos que supuestamente acreditan el cambio de uso, mientras que también se declara probado que las obras no estaban acabadas. Argumenta que la falta de licencia de primera ocupación es un incumplimiento esencial que justifica la resolución del contrato, y refuta la idea de que la parte demandante mostró falta de interés en la compraventa, ya que se presentó a la Notaría con la intención de formalizar la operación. En conclusión, la apelante solicita que se revoque la sentencia recurrida y se estime su acción principal, argumentando que el incumplimiento de la parte vendedora en relación con el cambio de uso del inmueble es suficiente para justificar la resolución del contrato.

La apelante argumenta que el cambio de uso del local comercial a vivienda era un elemento esencial del contrato, y que la falta de finalización de las obras necesarias para dicho cambio impide que la parte vendedora haya cumplido con su obligación contractual. Destaca que, aunque el Ayuntamiento concedió una licencia de obras, las obras no estaban finalizadas en la fecha de resolución del contrato, lo que contradice la afirmación de la sentencia sobre la existencia de una cédula de habitabilidad y escritura pública de cambio de uso. La apelante sostiene que la obtención de estos documentos es imposible sin la finalización de las obras, y que la sentencia es contradictoria al reconocer la existencia de dichos documentos mientras también admite que las obras no estaban acabadas. Añade que la falta de licencia de primera ocupación es un incumplimiento esencial que justifica la resolución del contrato, y que la sentencia erróneamente considera que la obtención de dicha licencia no es un elemento esencial del contrato de compraventa. La apelante también refuta la idea de que hubo un desistimiento por su parte, argumentando que su comparecencia ante el Notario para formalizar la compraventa fue impedida por el incumplimiento de la parte vendedora. Y solicita que se revoque la sentencia recurrida y se estime la acción principal ejercida por NAVES Y TOCHOS S.L.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante. Sostiene que la apelante interpreta mal los términos del contrato de arras, ya que no se menciona la licencia de primera ocupación como un requisito para la venta. Destaca que la cédula de habitabilidad es el documento que acredita que una vivienda cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad, y que, según el contrato, bastaba con presentar este documento o la licencia de cambio de uso para proceder a la firma de la compraventa. Argumenta que la apelante confunde los procedimientos administrativos y que la falta de apertura de una puerta no constituye un incumplimiento esencial del contrato, ya que la cédula de habitabilidad ya había sido emitida y cumplía con los requisitos pactados. Afirma que la obtención de la licencia de primera ocupación no es un requisito indispensable para la consideración de la finca como vivienda, y que la apelante intenta desviar la atención de su propio desistimiento al alegar incumplimientos que no se sostienen.

Por ello, solicita que se desestime el recurso de apelación y se ratifique la sentencia de primera instancia.

SEGUNDO.- Resumen de antecedentes.

En el presente caso, NAVES Y TOCHOS S.L. interpone una demanda de juicio ordinario contra CASAS NUEVAS LOW COST S.L., reclamando la cantidad de 28.500 euros por incumplimiento de un contrato de arras penitenciales relacionado con la compra de un local que debía ser convertido en vivienda. La parte demandante argumenta que la parte demandada no cumplió con la condición de obtener la licencia de cambio de uso y la cédula de habitabilidad necesarias para la venta, lo que llevó a la resolución del contrato. La vendedora, por su parte, se opone a la demanda y formula una demanda reconvencional por daños y perjuicios, reclamando 45.173,15 euros, alegando que sí cumplió con lo pactado y que la actora desistió de la compra.

La sentencia de primera instancia concluye que la parte demandada obtuvo la cédula de habitabilidad con fecha 19 de diciembre de 2019 (documento nº 2 de la demanda) y, por lo tanto, antes de la fecha límite para la firma del contrato, lo que implica que no hubo incumplimiento por su parte. Además, la falta de apertura de una puerta no es un elemento esencial para considerar el inmueble como vivienda. Y concluye que hubo un desistimiento de la actora, revestido de presunto incumplimiento de la vendedora al amparo de la falta de apertura de la puerta del trastero, pero dado que esto último no era elemento sustancial y tampoco el elemento tiempo, dadas las sucesivas prórrogas pactadas entre las partes, resulta difícil de entender que la actora no quisiera, en su caso una nueva prórroga hasta concluirse las obras, para escriturar cuando ya estaba, a fecha 19 de diciembre de 2019, la cédula de habitabilidad, que sí era elemento esencial indispensable por cuanto es lo que confiere al local la naturaleza de vivienda.

Para la resolución del presente recurso debemos partir de la relación de hechos relevantes acreditados:

1. El día 7 de junio de 2019, NAVES Y TOCHOS S.L., como parte compradora, y CASAS NUEVAS LOW COST S.L. como parte vendedora, suscribieron un contrato de arras penitenciales del local sito en la calle Beltrán, número 120, de Barcelona, documento 2 de la demanda, en cuyo pacto segundo se acordó lo siguiente:

"Segundo.- Vigencia.

Las partes pactan que las arras tendrán vigencia hasta la firma de la correspondiente escritura pública de compraventa que se formalizará no antes del 5 de julio de 2019 y como máximo el día 9 de julio de 2019 en la Notaría que designe la parte compradora.

A tal fin, y teniendo en cuenta que la firma depende enteramente de la concesión de la licencia de cambio de uso por el Ayuntamiento de Barcelona a favor de la parte Vendedora, será la Parte Vendedora la que deberá avisar a la Parte Compradora con una antelación mínima de tres días hábiles antes de dicha fecha máxima para otorgar la escritura pública de compraventa, teniendo la obligación la Parte Compradora de escriturar en dicho plazo.

No obstante, lo anterior, si la Parte Vendedora manifestase, con anterioridad al 6 de julio de 2019, por escrito a la Parte Compradora que no disponía todavía de la licencia de cambio de uso del Ayuntamiento y, por tanto, no ha podido otorgar ante Notario la escritura pública de cambio de uso y/o no dispone de la cédula de habitabilidad, el plazo para otorgar la escritura pública de compraventa se ampliará automáticamente hasta por todo lo máximo el día 30 de septiembre de 2019, con las mismas condiciones de preavisos y obligaciones de otorgamiento previamente señaladas, siempre a salvo de que pueda pactarse de mutuo acuerdo en posterior documento en plazo mayor.

Además, si llegado el día 30 de septiembre de 2019, la Parte Vendedora comunica nuevamente a la Parte Compradora que no dispone aún de la licencia de cambio de uso y, por tanto, no ha podido formalizar ante Notario la escritura de cambio de uso de local a vivienda y/o obtener la cédula de habitabilidad, se prorrogará el plazo automáticamente por todo lo máximo hasta el día 31 de octubre de 2019, con las mismas condiciones de preavisos y obligaciones de otorgamiento previamente señaladas, siempre a salvo de que pueda pactarse de mutuo acuerdo en posterior documento en plazo mayor.

En el supuesto de que llegado el 31 de octubre de 2019, no se hubiera obtenido la anterior documentación, las partes podrán de mutuo acuerdo pactar una nueva prórroga o resolver el contrato, en caso de resolución este tendrá el carácter de caso fortuito, con los efectos previstos en el artículo 622-41 del Codi Civil de Catalunya, por lo que los acuerdos se anularán, procediendo la Parte Vendedora a devolver a la Parte Compradora todas las cantidades entregadas hasta la fecha en virtud del presente contrato y el contrato de paga y señal suscrito el día 3 de junio de 2019, sin tener ninguna de ellas nada más que pedir ni reclamar desde la devolución efectiva de las cantidades entregadas".

2. Dispone el Pacto Cuarto del contrato de arras:

"Cuarto.- Documentación.

La Parte Vendedora deberá aportar toda la documentación necesaria para la formalización de la escritura de compraventa, estableciéndose a continuación una relación de la misma:

- Cedula de habitabilidad vigente conforme lo establecido en el artículo 62.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del Dret a l'Habitatge.

- Certificado de eficiencia energética según el RD 235/2023, de 5 de abril.

- Comprobante de estar al corriente de pago de los gastos comunitarios ordinarios, extraordinarios y aquellas derramas aprobadas por la Junta de Propietarios.

- Comprobante de pago del IBI hasta el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

- Comprobantes facturas suministros.

- Copia de la escritura de cambio de uso del inmueble."

3. El día 19 de septiembre de 2019, ambas partes acordaron aplazar la fecha de la firma de la escritura pública de compraventa hasta el día 27 de diciembre de 2019, documento 3 de la demanda.

4. El día 2 de diciembre de 2019, se otorgó Escritura pública de Cambio de Uso de Local a Vivienda, documento 4 de la contestación a la demanda.

CASAS NUEVAS LOW COST S.L. compareció ante Notario manifestando que estaba interesada en destinar la entidad descrita únicamente a vivienda, exhibiendo la siguiente documentación:

- Licencia de cambio de uso obtenida por el Ayuntamiento de Barcelona.

- Certificado de eficiencia energética de edificios.

- Certificado de final de obra de fecha 25 de noviembre de 2019,

- Solicitud de Cédula de Habitabilidad de Primera Ocupación y de Primera Ocupación de Rehabilitación, de fecha 28 de noviembre de 2019.

- Solicitud de primera ocupación.

5. El día 27 de diciembre de 2019, ambas partes acordaron aplazar la fecha de la firma de la escritura pública de compraventa hasta el día 14 de febrero de 2020, documento 3 de la demanda, indicando:

".../...En el supuesto de que, llegado el 14 de febrero de 2020, no se hubiere inscrito la escritura de cambio de uso en el Registro de la Propiedad, las partes podrán pactar acuerdo pactar una nueva prórroga. En caso de que no haya acuerdo de prórroga, el contrato quedará resuelto con el carácter de caso fortuito, con los efectos previstos en el artículo 622-41 del Codi Civil de Catalunya, por lo que los acuerdos se anularán, procediendo la Parte Vendedora a devolver a la Parte Compradora todas las cantidades entregadas hasta la fecha en virtud del presente contrato y el contrato de paga y señal suscrito el día 3 de junio de 2019, sin tener ninguna de ellas nada más que pedir ni reclamar desde la devolución efectiva de las cantidades entregadas".

6. El día 7 de febrero de 2020, NAVES Y TOCHOS S.L. remitió un burofax convocando a CASAS NUEVAS LOW COST S.L. a la Notaría para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa el día 14 de febrero de 2020, recordándole que para formalizar la escritura pública de compraventa era necesaria la aportación de la siguiente documentación:

"- Cédula de habitabilidad vigente conforme lo establecido en el artículo 62.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del Dret a l'Habitatge.

- Certificado de eficiencia energética según el RD 235/2023, de 5 de abril.

- Comprobante de estar al corriente de pago de los gastos comunitarios ordinarios, extraordinarios y aquellas derramas aprobadas por la Junta de Propietarios.

- Comprobante de pago del IBI hasta el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

- Cédula Primera Ocupación.

- Comprobantes facturas suministros.

-Copia de la escritura de cambio de uso del inmueble."

7. Comparecidas las partes el día 14 de febrero de 2020 ante el Notario D. Román Torres López, del Prat del Llobregat, NAVES Y TOCHOS S.L. otorgó acta notarial de manifestaciones en la que hizo constar que desistía del contrato de arras por no haber cumplido la vendedora las condiciones establecidas en el apartado IV referente a la documentación necesaria a aportar en el acto de formalización de la compraventa.../...fundamentándolo en que en el día de la fecha no existe realizada por parte del Ayuntamiento la inspección revisoria de las obras autorizadas en su Licencia, y por lo tanto, al no existir esa primera Licencia de ocupación es imposible su ocupación como vivienda.

Igualmente, por el incumplimiento de que, una vez segregada la finca número 2/23165-N OB REM vinculada a la finca 4426N (local trastero), no se ha dado cumplimiento a comunicar esta finca segregada con el pasillo comunitario, siendo condición indispensable para el cambio de uso administrativo, como estableció el Ayuntamiento de Barcelona el 19 de noviembre de 2019, en el otorgamiento de la pertinente Licencia de obras, documento 4 de la demanda.

8. El mismo día 14 de febrero de 2020, documento 3 de la contestación a la demanda, ante el Notario D. Román Torres López del Prat del Llobregat, CASAS NUEVAS LOW COST S.L. otorgó acta notarial de manifestaciones en la que hizo constar que se hallaba en condiciones de otorgar la escritura pública de compraventa acompañando:

- Cédula de Habitabilidad de Primera Ocupación de Rehabilitación de fecha 19 de diciembre de 2019 por un periodo de 15 años, hasta el 19 de diciembre de 2034 (documento 2 de la contestación a la demanda).

- Certificado de eficiencia energética.

- Comprobante de estar al corriente de pago de los gastos comunitarios.

- Comprobante del pago del IBI.

- Comprobante de facturas de suministros.

- Escritura pública de 2 de diciembre de 2019 de Cambio de uso de local a vivienda.

9. El día 17 de septiembre de 2020, el Ayuntamiento de Barcelona expide informe técnico en el que informa:

"En fecha 30 de enero de 2020 había prevista una inspección para comprobar la finalización de las obras.

En fecha 16 de febrero de 2020 se estaba pendiente de una reunión con la Comunidad de Propietarios y quedaron a la espera de que finalizaran las obras para hacer la inspección.

Con fecha 28 de febrero de 2020 se anuló la inspección planificada debido a que no habían podido finalizar las obras ya que la Comunidad de Propietarios no había autorizado al titular la licencia abrir la puerta de acceso al trastero.

La comunicación de primera ocupación se halla pendiente de notificación del requerimiento de subsanación de deficiencias documentales",documento 1 de la demanda.

TERCERO.- Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre los efectos resolutorios del contrato de compraventa por falta de entrega de la licencia de primera ocupación.

El artículo 621-8 de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del Libro Sexto del Codi Civil de Catalunya, dispone:

"La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa.

2. Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas".

Efectuada una nueva valoración de la prueba practicada en la primera instancia, cabe hacer las siguientes consideraciones:

1. No es un hecho controvertido que, a fecha 14 de febrero de 2020, cuando la demandante compradora desistió del contrato, se había otorgado, con fecha 2 de diciembre de 2019, la Escritura pública de Cambio de Uso de Local a Vivienda, documento 4 de la contestación a la demanda, con exhibición ante el Notario autorizante de los siguientes documentos:

- "Licencia de cambio de uso obtenida por el Ayuntamiento de Barcelona, que uno a la presente matriz mediante copia que por este acto autentifico.

- Certificado de eficiencia energética de edificios.

- Certificado de final de obra expedida por Don Juan-José Adelantado Pérez, colegiado número 11.597, de fecha 25 de noviembre de 2019, debidamente visado por su colegio, considerando legítima su firma.

- Solicitud de Cédula de Habitabilidad Primera Ocupación de Rehabilitación, de fecha 28 de noviembre 2019.

- Solicitud PRIMERA OCUPACIÓN".

2. Tampoco es un hecho controvertido que la Cédula de Habitabilidad de Primera Ocupación y de Primera Ocupación de Rehabilitación se obtuvo el día 19 de diciembre de 2019 por un periodo de 15 años, hasta el 19 de diciembre de 2034 (documento 2 de la contestación a la demanda).

3. De lo anterior resulta, como razona la juzgadora a quo, que a fecha 27 de diciembre de 2019, la parte vendedora había otorgado la escritura pública de cambio de uso, el día 2 de diciembre de 2019, y había obtenido la cédula de habitabilidad el día 19 de diciembre de 2019.

4. Sin embargo, ha quedado acreditado en autos que, a fecha 14 de febrero de 2020, las obras de reforma, estaban pendientes de finalizar por no haber autorizado la Comunidad de Propietarios la apertura de acceso al trastero, por lo que se hallaban pendientes de finalización y de inspección por parte del Ayuntamiento. Consta asimismo que la Licencia de Primera Ocupación se hallaba pendiente de notificación del requerimiento de subsanación de deficiencias documentales.

5. Así, en fecha 28 de septiembre de 2020, el Ayuntamiento de Barcelona emite informe en el que expone que estaba prevista una inspección en fecha 30 de enero de 2020 para comprobar la finalización de las obras de acuerdo con la licencia, y que el día 28 de febrero de 2020 se anuló la inspección planificada debido a que no habían podido finalizar las obras ya que la Comunidad de Propietarios no había autorizado al titular de la licencia abrir una puerta de acceso al trastero, y que en fecha 16 de febrero de 2020 estaba pendiente una reunión con la Comunidad de Propietarios y que se estaba a la espera de que finalizaran las obras para hacer la inspección. Concluye, a fecha 28 de septiembre de 2020, que la comunicación de primera ocupación se halla pendiente de notificación del requerimiento de subsanación de deficiencias documentales.

6. En definitiva, de la documental que obra en autos se desprende que, en fecha 14 de febrero de 2020, la parte vendedora no se hallaba en condiciones de entregar a la compradora la Licencia de primera ocupación.

La sentencia de primera instancia concluye que la obtención de la Licencia de primera ocupación no era una obligación esencial contenida en el contrato por lo que la falta de licencia de primera ocupación no constituye un incumplimiento esencial del contrato de arras.

Efectivamente, en el Pacto Cuarto del Contrato de arras se hacía referencia a la Cédula de Habitabilidad y a la Escritura pública de cambio de uso de local a vivienda.

Por lo tanto, el deber de obtención de la Licencia de primera ocupación por parte de la vendedora no se hallaba pactada en el contrato, sino que es introducida por primera vez por la compradora en su burofax de 7 de febrero de 2020, documento 7 de la contestación a la demanda, como requisito para otorgar la escritura de compraventa el día 14 de febrero de 2020.

Pues bien, en este punto, cabe recordar la doctrina del Tribunal Supremo relativa a la resolución de contrato de compraventa por falta de obtención de licencia de primera ocupación.

Así, en la sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 2012, nº 537/2012, recurso 1.899/2008, el TS sienta doctrina general, fijando los siguientes criterios:

"(i) La falta de cumplimiento del deber de obtención de la licencia de primera ocupación por parte del promotor-vendedor no tiene, en principio, carácter esencial, salvo si se ha pactado como tal en el contrato o lleva consigo un incumplimiento esencial de la obligación de entrega del inmueble, según las condiciones pactadas en el contrato.

(ii) Debe valorarse como esencial la falta de obtención de licencia de primera ocupación en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente.

(iii) De conformidad con las reglas sobre distribución de la carga de la prueba y el principio de facilidad probatoria, corresponde a la parte contra la que se formula la alegación de incumplimiento, es decir, a la parte vendedora (obligada, en calidad de agente de la edificación, a obtener la licencia de primera ocupación), probar el carácter meramente accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, demostrando que el retraso en su obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado".

Esto es, la falta de obtención de la licencia de primera ocupación por parte del vendedor en un contrato de compraventa de inmueble no constituye incumplimiento esencial salvo que se demuestre que impide el uso adecuado del inmueble o que su concesión es imposible en un plazo razonable, lo que justifica la resolución del contrato.

La sentencia clarifica que la obligación de obtener la licencia de primera ocupación en contratos de compraventa de inmuebles no es siempre esencial, pero puede serlo en función de las circunstancias concretas, especialmente cuando su ausencia impide el uso adecuado del inmueble o su obtención es dudosa o imposible en plazo razonable. Se fundamenta en que, aunque el retraso en la expedición del certificado final de obra fue breve y no justifica la resolución, la falta de obtención de la licencia de primera ocupación sí constituye incumplimiento esencial cuando impide el uso adecuado del inmueble y genera incertidumbre sobre la posibilidad de su obtención en plazo razonable. La vendedora no acreditó que la falta de licencia fuera un mero retraso administrativo sin obstáculos para su concesión. Además, establece que la carga de probar que la falta de licencia es un mero retraso administrativo recae en el vendedor, reforzando la protección del comprador frente a incumplimientos que frustren el fin del contrato.

La sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 2014, nº 434/2014, recurso 1.386/2012 concluye que, en contratos de compraventa de vivienda en construcción, la falta de entrega de la vivienda en el plazo pactado, incluyendo la obtención de la licencia de primera ocupación necesaria para su uso, constituye un incumplimiento esencial que faculta al comprador para resolver el contrato y exigir la devolución de las cantidades entregadas a cuenta con sus intereses legales

En esta segunda sentencia el Tribunal Supremo considera un incumplimiento esencial de la promotora en la entrega de la vivienda en el plazo pactado, incluyendo la obtención de la licencia de primera ocupación, requisito indispensable para la entrega efectiva y uso legal del inmueble. Considera que la falta de entrega en plazo y la ausencia de licencia frustran el fin del contrato, habilitando a los compradores a resolverlo y exigir la devolución de las cantidades entregadas con intereses. La sentencia destaca la interpretación integral de la obligación de entrega en contratos de compraventa de viviendas en construcción, subrayando que la obtención de la licencia de primera ocupación es parte esencial de dicha obligación, incluso cuando el contrato solo menciona la finalización de la obra, y que su incumplimiento justifica la resolución del contrato por parte del comprador. Justifica que no se produce un cambio ni fijación de doctrina, sino la aplicación y reafirmación de la jurisprudencia consolidada sobre la materia.

La sentencia del Tribunal Supremo número 566/2016 de 27 de septiembre de 2016, recurso número 1832/2014 señala: " En la citada sentencia de 10 de septiembre de 2012 y en las posteriores se ha declarado con claridad que la vivienda objeto de compraventa ha de ser entregada en condiciones de ser habitada y poseída con las autorizaciones administrativas pertinentes que facultan para obtener los suministros y garantizar que se ha terminado conforme se prescribe administrativamente, independientemente de que la venta lo sea por un promotor o por un tercer adquirente, dado que sin dicha licencia el objeto trasmitido no se corresponde con el adquirido ( art. 1261.2 del C. Civil ).

Por su parte, la sentencia 09/03/2016, recurso núm. 310/2014 , declara:

«En definitiva, como afirma la sentencia del TS de 21 de julio de 2014, Rc. 1386/2012 , la licencia de primera ocupación forma parte de la obligación de entrega, aunque en el contrato se hubiera expresado solamente que la obra terminaría en fecha determinada. No se trata sólo de terminar sino de entregar, obligación esencial del vendedor, y para tal entrega útil es preciso haber obtenido la licencia de primera ocupación.

» Afirma la sentencia de 28 de abril de 2014, Rc. 2338/2012 , que la falta de cumplimiento de este deber no sólo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, sino también, en su defecto, "en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente, correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado"».

Aplicando la doctrina expuesta al presente caso, como hemos dicho, en el contrato de arras no se pactó que tuviera que entregarse la Licencia de primera ocupación, siendo introducido este requisito por la parte compradora en el burofax de 7 de febrero de 2020, documento 7 de la contestación a la demanda.

De ello se desprende que las partes no contemplaron en el contrato ese deber como una obligación esencial de la que dependiera el buen fin económico del mismo, pues nada dijeron al respecto en el pacto cuarto del contrato de arras.

Por tanto, según nos dice el Tribunal Supremo, a falta de pacto, su valoración como esencial debe resultar de las circunstancias concurrentes.

Y ha quedado suficientemente probado que, si bien el certificado final de obra se expidió por la dirección facultativa el día 27 de noviembre de 2019, habiéndose solicitado la Cédula de Habitabilidad Primera Ocupación de Rehabilitación el día 28 de noviembre 2019, el día 14 de febrero de 2020 las obras no se encontraban finalizadas y no se contaba con la Licencia de PRIMERA OCUPACIÓN, hallándose pendiente de finalización de unas obras de apertura de una puerta de acceso al trastero que contaban con la oposición de la comunidad de propietarios y de la posterior inspección por parte del Ayuntamiento de Barcelona, una vez finalizadas las obras documento 1 de la demanda, y hallándose la comunicación de primera ocupación pendiente de notificación del requerimiento de subsanación de deficiencias documentales.

Examinadas dichas circunstancias, se observa que la vendedora no ha acreditado que la falta de Licencia de Primera ocupación obedezca a una simple demora, y no a la ausencia de los presupuestos fácticos y jurídicos en que se funda su otorgamiento, esto es, no ha demostrado que no existieran obstáculos para su obtención.

Esta tesitura, según declara el Tribunal Supremo, en las sentencias trascritas, justifica la resolución contractual instada por la parte compradora en el entendimiento de que no puede ser obligada a escriturar y a cumplir con su parte del contrato cuando subsiste la incertidumbre de si la vendedora va a poder cumplir en un plazo razonable, siquiera tardíamente, con su obligación de entregar la referida Licencia de primera ocupación, al no haber logrado, como le incumbía, disipar las dudas sobre la existencia de posibles impedimentos legales para su otorgamiento.

En conclusión, en fecha 14 de febrero de 2020, CASAS NUEVAS LOW COST S.L. no estaba en disposición de firmar la escritura de compraventa pues seguía sin obtener la Licencia de primera ocupación, existiendo dudas de si iba a poderse escriturar en un corto periodo de tiempo, lo que llevó a la parte compradora a ejercer su derecho de resolución del contrato por incumplimiento de la vendedora.

Por todo lo expuesto, debemos estimar el recurso y la demanda.

No entraremos en el análisis de la demanda reconvencional al haber sido desestimada por la sentencia de primera instancia y no haber impugnado la parte demandada.

CUARTO.- Costas.

Las costas de la primera instancia deben imponerse a la parte demandada, conforme al artículo 394.1 de la LEC.

Al estimar el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.2 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.