Sentencia Civil 125/2026 Audiencia Provincial Civil nº 13 de Barcelona, Rec. 1515/2023 de 02 de marzo del 2026

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

D. Teodulfo y D. Landelino presentan demanda de juicio ordinario contra Dª Leticia, D. Doroteo, D. Marcial, Dª Esmeralda y Dª Leonor, por incumplimiento contractual de la parte demandada en relación a dos contratos de compraventa celebrados con los demandantes los días 23 y 24 de marzo de 2017, por aliud pro alio, o prestación defectuosa por inhabilidad de la cosa entregada, de conformidad a lo previsto en los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil, en la que exponen:

1. En fecha 23 de marzo de 2017, los demandados y D. Landelino llevaron a cabo la compraventa de la vivienda sita en la DIRECCION000, de GRANOLLERS. El precio declarado en la escritura fue de 112.000 euros, sin embargo, hubo una parte no declarada de 13.000 euros, por lo que el precio de la compraventa fue de 125.000 euros. En la escritura se hizo constar el estado físico de la finca que la parte demandada aseguraba cierto y el SR. Landelino exoneró a la parte demandada de aportar a la compraventa la cédula de habitabilidad de la finca. Según la parte vendedora la finca transmitida requería obras de rehabilitación para cumplir con la normativa técnica de habitabilidad, pero se hizo constar en la escritura de compraventa que el inmueble no presentaba ningún tipo de lesión ni degradaciones en sus elementos estructurales que supusieran un comportamiento deficiente de la estructura del edificio.

2. En fecha 24 de marzo de 2017, la parte demandada, y D. Teodulfo llevaron a cabo la compraventa de la vivienda sita en la DIRECCION001 de GRANOLLERS. El precio escriturado de la referida compraventa fue de 75.000 euros, si bien, hubo una parte del precio no declarado de 10.000 euros, por lo que el precio de la compraventa fue de 85.000 euros. Las vendedoras expidieron una certificación aseverando que el edificio no tenía problemas estructurales, que se hizo constar tanto en las arras como también en los contratos públicos de compraventa en los que se incluyeron como anexo todos los informes. Concretamente, en las escrituras públicas se hizo constar y certificar que no existían problemas estructurales y, en consecuencia, los vendedores garantizaron dicha manifestación como un extremo cierto, sobre la base del cual los actores compraron. Asimismo, el SR. Teodulfo exoneró a la parte demandada de aportar a la compraventa la cédula de habitabilidad de la finca. Todos los informes fueron incorporados a la escritura de compraventa con el objetivo de acreditar el estado físico de la finca transmitida, que según aseguró la parte demandada, requería de ciertas obras de rehabilitación para cumplir con la normativa técnica de habitabilidad, pero manifestó expresamente que el inmueble no presentaba ningún tipo de lesión ni degradaciones en sus elementos estructurales que supusieran un comportamiento deficiente de la estructura del edificio.

3. En resumen, los vendedores informaron que las viviendas no tenían cédula de habitabilidad, pero que las podían obtener si se llevaba a cabo el acondicionamiento necesario, pero garantizaron que la estructura del edificio era correcta y que no eran necesarias actuaciones de consolidación estructural, por lo que las reformas necesarias para conseguir la cédula de habitabilidad no abarcaban dicho aspecto.

4. Los demandantes encargaron un proyecto de reforma del edificio al arquitecto SR. Luis Angel y resultó que el edificio no era estructuralmente correcto y, por ende, no era apto para el fin contractual comprometido. La estructura del edificio no cumplía los requisitos necesarios de resistencia y debía ser objeto de una importante reparación que, dados sus términos e importes, de haberse conocido con anterioridad a la compraventa, hubiera hecho inviable y antieconómica la adquisición.

5. En mayo de 2020, los compradores solicitaron una ampliación o complemento a dicho informe con el objetivo de incluir un estado de mediciones y un presupuesto de las concretas actuaciones a realizar para reparar la estructura, fechado de mayo de 2020 y firmado por los arquitectos Evaristo y Luis Angel. Las obras de reparación ascienden a un total de 210.866,10 euros.

6. Se constata la existencia de un incumplimiento contractual por parte de los demandados quienes entregaron a los compradores unas fincas distintas a las debidas, por cuanto la estructura del edificio no cumple con los requisitos necesarios de resistencia que se garantizaron y/o manifestaron. Dicha entrega o prestación defectuosa -"aliud pro alio"- genera un incumplimiento contractual por parte de los demandados por inhabilidad de la cosa entregada.

En base a lo anterior, solicitan que, previos los trámites procedimentales pertinentes, se dicte sentencia en que, estimando íntegramente la demanda:

A) Con respecto a la acción ejercitada por D. Landelino:

A.1. Con carácter principal declare la resolución del contrato de compraventa de fecha 23 de marzo de 2017, respecto de la finca registral NUM000, condenando a las partes a restituirse recíprocamente las prestaciones objeto del contrato (precio real de 125.000 euros), junto con el derecho del demandante a obtener los intereses respecto del precio pagado, 125.000 euros, desde el momento en que el mismo fue puesto a disposición de los vendedores y hasta que se restituya al actor.

A.2. Subsidiariamente, para el supuesto de que no fuera estimada la resolución del contrato, se solicita igualmente de conformidad con lo establecido en el artículo 1, 101, 1.098 y 1.124 del CC, alternativamente:

A. 2.1. Se condene a los demandados, en favor del demandante para que en el plazo fijado por el tribunal realicen a su costa de todos los trabajos que sean requeridos para corregir, subsanar y reparar los defectos consistente en la insuficiente o incumplimiento de los requisitos de resistencia y solidez estructural (estructura y cimientos) de la vivienda vendida, así como cualesquiera otras obras, reparaciones o trabajos que sean necesarios para la ejecución de aquellas o tengan su origen en los defectos estructurales del edificio, incluidos en todo caso, los honorarios de los facultativos, costes de los permisos y licencias, tasas, impuestos y cualesquiera otros inherentes que se produzcan o conlleven aquella - de conformidad con el dictamen aportado - y que se cuantifican en el valor en conjunto de 210.866,10 euros, si bien los demandados solamente deberán asumir el valor de 139.171,62 euros de dichas obras correspondiente a los actores por partes iguales, en la proporción indicada en el hecho 1.1.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 706.1 de la LEC, para el supuesto que no se cumpliera con la eventual condena en el plazo fijado por el tribunal, la parte actora podría optar por encargar las obras a un tercero, a costa de los demandados, o bien, reclamar una indemnización de daños y perjuicios en los términos que se han establecido en el informe pericial aportado por esta parte.

A.2.2. Se condene a los demandados a pagar al demandante, en concepto de daños y perjuicios el importe de las obras necesarias para remediar el incumplimiento contractual consistente en la insuficiencia o en el incumplimiento de los requisitos de resistencia y solidez estructural y que se cuantifican en 139.171,62 euros, correspondiendo al SR. Landelino el importe de 69.585,81 euros, a pagar por los demandados en la proporción indicada en el hecho 1.1.

En cualquier hipótesis, tanto la principal como la subsidiaria, se condene a los demandados -en la proporción indicada en el hecho 1.1- a pagar al SR. Landelino la cantidad de 13.880,51 euros en concepto de daños y perjuicios, según ha sido acreditado, resultado del incumplimiento contractual.

B) Con respecto a la acción ejercitada por D. Teodulfo

B.1. Con carácter principal declare la resolución del contrato de compraventa de fecha 24 de marzo de 2017 respecto de la finca registral NUM001 condenando a las partes restituirse recíprocamente las prestaciones objeto del contrato (precio real de 85.000 euros), junto con el derecho del demandante a obtener los intereses respecto del precio pagado 85.000 euros desde el momento en que el mismo fue puesto a disposición de los vendedores y hasta que se restituya al actor.

Subsidiariamente, para el supuesto de que no fuera estimada la resolución del contrato, se solicita igualmente de conformidad con lo establecido en el artículo 1.101, 1.098 y 1.124 del CC, alternativamente:

B. 2.1. Se condene a los demandados, en favor del demandante para que en el plazo fijado por el tribunal realicen a su costa de todos los trabajos que sean requeridos para corregir, subsanar y reparar los defectos consistente en la insuficiente o incumplimiento de los requisitos de resistencia y solidez estructural (estructura y cimientos) de la vivienda vendida, así como cualesquiera otras obras, reparaciones o trabajos que sean necesarios para la ejecución de aquellas o tengan su origen en los defectos estructurales del edificio, incluidos en todo caso, los honorarios de los facultativos, costes de tos permisos y licencias, tasas, impuestos y cualesquiera otros inherentes que se produzcan o conlleven aquella - de conformidad con el dictamen aportado - y que se cuantifica en el valor en conjunto de 210.866,10 euros si bien los demandados solamente deberán asumir el valor de 139.171,62 euros de dichas obras correspondiente a los actores, por partes iguales, en la proporción indicada en el hecho 1.1.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 706.1 de la LEC, para el supuesto que no se cumpliera con la eventual condena en el plazo fijado por el tribunal, la parte actora podría optar por encargar las obras a un tercero, a costa de los demandados, o bien, reclamar una indemnización de daños y perjuicios en los términos que se han establecido en el informe pericial aportado.

B.2.2. Se condene a los demandados a pagar al actor, en concepto de daños y perjuicios el importe de las obras necesarias para remediar el incumplimiento contractual consistente en la insuficiente o incumplimiento de los requisitos de resistencia y solidez estructural y que se cuantifican en 139.171,62 euros correspondiendo al SR. Teodulfo el importe de 69.585,81 euros, a pagar por los demandados en la proporción indicada en el hecho 1.1.

En cualquier hipótesis, tanto la principal como la subsidiaria, se condene a los demandados a pagar la cantidad de 3.194,40 euros en concepto de daños y perjuicios según ha sido acreditado resultado del incumplimiento contractual.

Y, acogiendo los pronunciamientos principales o subsidiarios condene, respecto de las acciones ejercitadas por los SRES. Teodulfo y Landelino, a estar y pasar por los correspondientes pronunciamientos y a pagar las cantidades reseñadas, con expresa condena en costas y los intereses correspondientes.

Dª Leticia, D. Doroteo, D. Marcial, Dª Esmeralda y Dª Leonor presentan escrito de contestación a la demanda en el que argumentan que no existe incumplimiento contractual por su parte. Exponen que los demandantes, antes de la compra, fueron informados sobre el estado de las viviendas y realizaron diversas inspecciones técnicas, incluyendo análisis de la estructura, que confirmaron que no había deficiencias aparentes. Mencionan que los compradores aceptaron el estado de las viviendas y se les ofreció un precio inferior al de mercado, teniendo en cuenta las obras necesarias para su rehabilitación. Sostienen que la reclamación de la actora se centra en la necesidad de realizar reformas estructurales que no eran parte del contrato original, ya que los compradores desean modificar la configuración del edificio, lo que implica un refuerzo estructural que no estaba contemplado en la venta. Argumentan que la actora no puede alegar desconocimiento de las condiciones estructurales, ya que adquirió posteriormente un local en el mismo edificio, lo que contradice su reclamación. Refieren que, en caso de que se considerara algún incumplimiento, no se podrían reclamar daños que no eran previsibles al momento de la compraventa. Finalmente, alegan que ha habido un retraso desleal en la reclamación por parte de la actora, dado el tiempo transcurrido desde la compra hasta la presentación de la demanda. Y solicitan la desestimación de la demanda y la absolución de la parte demandada de todas las peticiones formuladas en su contra.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda deducida por D. Teodulfo y D. Landelino contra Dª Leticia, D. Doroteo, D. Marcial, Dª Esmeralda y Dª Leonor, absolviendo a los demandados de todas las pretensiones de los actores, con expresa imposición de las costas del procedimiento a la parte demandante.

Frente a dicha resolución, D. Teodulfo y D. Landelino interponen recurso de apelación en el que argumentan que la sentencia no analiza adecuadamente los hechos y las pruebas presentadas, especialmente el informe pericial que concluye que las viviendas no cumplían con las condiciones de solidez y seguridad pactadas en el contrato. Alegan, en síntesis:

1. La sentencia se ha desviado del objeto del debate, que era determinar si el edificio reunía las condiciones de solidez, resistencia y seguridad necesarias para su uso como vivienda.

2. La sentencia de primera instancia incurre en error en cuanto a que ignora el contenido del informe pericial judicial de febrero de 2023, que constata el incumplimiento. La sentencia ignora las conclusiones del perito judicial y atribuye erróneamente a éste conclusiones contrarias a su informe. Según la sentencia, el perito judicial SR. Gaspar corroboró la tesis de la demandada, pero si se observa el contenido del informe escrito, se constata que, el mismo, al revés de lo plasmado en la fundamentación, acepta la tesis de la parte actora consistente en que el edificio en el momento la compraventa no reunía las condiciones de solidez y seguridad para ser destinado a vivienda. El perito afirma que, en efecto, el edificio precisa de un refuerzo estructural puntual para ser destinado a vivienda (mismo uso que el catastro según matiza el perito).

3. Impugnación de la sentencia en cuanto a que otorga preponderancia a cuestiones irrelevantes.

4. Sobre el eventual descuento en el precio. Es irrelevante si el precio fue uno o fue otro, si se descontaron 5.000 euros o no, o si hubo un precio no declarado. Lo relevante es que se pactó un precio concreto teniendo en cuenta una concreta manifestación o aseveración o garantía de la vendedora, a través del certificado de solidez del arquitecto SR. Pedro Miguel, consistente en que se aseguraban ciertos hechos o extremos del edificio (solidez y seguridad).

5. Proyecto de reparación aportado junto con la demanda. Posiblemente, exigir una rehabilitación integral del inmueble o una gran rehabilitación, quizás sería una petición excesiva, pero, una vez practicada toda la prueba y, principalmente, la pericial judicial, de la que no se disponía en el momento de interponer la demanda, la parte actora concretó su petición a las conclusiones del perito judicial y quedó circunscrita la Litis, igual que el recurso, a las actuaciones que determina el perito judicial SR. Gaspar en su dictamen y que cuantifica, prudencialmente, en 43.866,17 euros.

6. Los actos propios. El hecho de que los demandantes compraran el sótano o planta baja no es ningún acto propio. Se trata de una compraventa, posterior, hecha años más tarde, en unas condiciones distintas - ya se había destapado toda la problemática y el incumplimiento contractual y las partes se había cruzado burofaxes -, por un precio de 15.000 euros (6 veces inferior al convenido con los vendedores).

7. El perito judicial afirma que según la inspección visual realizada se requiere de intervención de refuerzo estructural puntual para ser destinada a la vivienda. Por lo tanto, la respuesta es afirmativa por parte del perito judicial y es obviamente afirmativa por parte del perito SR. Luis Angel.

8. Costas procesales. Incluso en el improbable supuesto que se desestime el recurso de apelación, sería procedente la no imposición de costas a la parte actora en ambas instancias, por la existencia de serias dudas de hecho o de derecho.

En base a lo anterior, solicitan se revoque la sentencia y se declare el incumplimiento contractual, condenando a los demandados a realizar las reparaciones necesarias según lo indicado en el informe del perito judicial, cuyo coste se estima en 43.866,17 euros.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Resumen de antecedentes.

Se expondrán a continuación los hechos que se consideran más relevantes para la resolución del recurso, que han quedado acreditados a través de los documentos y pruebas que se especificarán en cada caso y/o de su admisión por las partes litigantes:

1. El día 1 de febrero de 2017, Dª Leticia, D. Doroteo, D. Marcial, Dª Esmeralda y Dª Leonor, como vendedores, y D. Landelino, como comprador, suscribieron un contrato privado de compraventa de 1 de febrero de 2017, en relación al NUM002 piso, documento 4 de la demanda, en cuyo pacto séptimo se hacía constar:

"El comprador coneix i accepta la qualificació urbanística i municipal del pis objecte d?aquesta compravenda i ha estat informat per la propietat de l?estat actual de l?estructura i del immoble mitjançant els assaigs i l?estudi elaborat per LAB. VALLÈS (13216 DEL 20/10/2016 i del 7//12/2016) que s?acompanyen com a document numero 1, i també s?inclou com a document numero 2, la certificació emesa per l?Arquitecte Pedro Miguel (15/11/2016 i 29/12/2016). La propietat i el comprador examinada aquesta documentació i reconeixen l?estat de l?estructura i de l?immoble, pacten que el preu de la vivenda sigui de 125.000 euros", documento 4 de la demanda.

2. En fecha 23 de marzo de 2017, Dª Leticia, D. Doroteo, D. Marcial, Dª Esmeralda y Dª Leonor, como vendedores, y D. Landelino, como comprador, otorgaron escritura pública de compraventa de la vivienda sita en la DIRECCION000, de GRANOLLERS, finca registral número NUM000 inscrita en el Registro de la Propiedad número 1 de Granollers, de 126 m2, y con el anejo inseparable del terrado, por un precio de 125.000 euros.

En la escritura se hizo constar en el Expositivo I de la escritura la SITUACIÓN FÍSICA del inmueble, que es del tenor literal siguiente:

"Manifiestan los señores vendedores que en la construcción del edificio se empleó cemento aluminoso, pero que al día de hoy no se ha apreciado que se haya desarrollado aluminosis, todo ello, en los términos que resultan de las certificaciones expedidas por D. Pedro Miguel, arquitecto colegiado NUM003, del Colegio Oficial de Arquitectos de Cataluña, de fecha 15 de noviembre de 2016 y 29 de diciembre de 2016, e informes números NUM004 y NUM005 de 20 de octubre y 7 de diciembre de 2016, respectivamente, emitidos por Laboratori del Vallès d' Assaigs i Control de Qualitat", documentos que quedaron unidos a la matriz.

Asimismo, se hizo constar que la parte compradora exoneraba a la parte vendedora de entregarle cédula de habitabilidad .../..."ya que la vivienda transmitida precisa de obras de rehabilitación, lo que se acredita mediante informe emitido el día 21 de marzo de 2017 por don Marcial, arquitecto técnico colegiado NUM006, del que resulta además que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad una vez ejecutadas las obras de rehabilitación necesarias para cumplir la normativa técnica de habitabilidad".

Finalmente se añadió: "Dada la necesidad de realizar obras de rehabilitación de la vivienda, ésta queda fuera del ámbito del RD 23572013, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios",documento 1 de la demanda.

3. El día 1 de febrero de 2017, Dª Leticia, D. Doroteo, D. Marcial, Dª Esmeralda y Dª Leonor, como vendedores, y D. Teodulfo, como comprador, suscribieron un contrato privado de compraventa de 1 de febrero de 2017, en relación al NUM002 piso, documento 4 de la demanda, en cuyo pacto séptimo se hacía constar:

"El comprador coneix i accepta la qualificació urbanística i municipal del pis objecte d?aquesta compravenda i ha estat informat per la propietat de l?estat actual de l?estructura i del immoble mitjançant els assaigs i l?estudi elaborat per LAB. VALLÈS ( NUM004 DEL 20/10/2016 i del 7//12/2016) que s?acompanyen com a document número 1, i també s?inclou com a document número 2, la certificació emesa per l?Arquitecte Pedro Miguel (15/11/2016 i 29/12/2016)", documento 6 de la demanda.

4. En fecha 24 de marzo de 2017, Dª Leticia, D. Doroteo, D. Marcial, Dª Esmeralda y Dª Leonor, como vendedores, y D. Teodulfo, como comprador, otorgaron escritura de compraventa de la finca registral NUM001 inscrita en el Registro de la Propiedad número 1 de Granollers, correspondiente a la vivienda sita en la DIRECCION001 de Granollers, de 126 m2, por un precio de 85.000 euros, documento 2 de la demanda. En esta escritura se incluyó asimismo un apartado destinado a la situación física del inmueble del tenor literal siguiente:

"Manifiestan los señores vendedores que en la construcción del edificio se empleó cemento aluminoso, pero que al día de hoy no se ha apreciado que se haya desarrollado aluminosis, todo ello en los términos que resultan de las certificaciones expedidas por don Pedro Miguel, arquitecto colegiado NUM003, del Colegio Oficial de Arquitectos de Cataluña, de fecha 15 de noviembre de 2016 y 29 de diciembre de 2016, e informes números NUM004 y NUM005 de 20 de octubre y 07 de diciembre de 2016, respectivamente, emitidos por Laboratori del Vallès d'Assaigs i Control de Qualitat", documentos que quedaron unidos a la matriz.

D. Teodulfo, exoneró a la parte vendedora de aportar a la compraventa la cédula de habitabilidad de la finca por cuanto "la vivienda transmitida precisa de obras de rehabilitación, lo que se acredita mediante informe emitido el día 21 de marzo de 2017 por don Marcial, arquitecto técnico colegiado NUM006, del que resulta además que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad una vez ejecutadas las obras de rehabilitación necesarias para cumplir la normativa técnica de habitabilidad".

Por último, se indicaba, asimismo: "Dada la necesidad de realizar obras de rehabilitación de la vivienda, ésta queda fuera del ámbito del RD 23572013, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios",documento 2 de la demanda.

5. Los vendedores antes de proceder a la venta de ambas viviendas encargaron al arquitecto y testigo D. Pedro Miguel la inspección del edificio. El SR. Pedro Miguel emitió un certificado de fecha 15 de noviembre de 2016, documento 1 de la demanda, al folio 52 vuelto, en el que exponía que "recorrido visualmente el edificio sito en la DIRECCION000 de Granollers, especialmente sus elementos estructurales, no se observan lesiones o degradaciones aparentes que supongan un comportamiento deficiente de la estructura; que en dos puntos concretos, de las plantas segunda y tercera, debido a filtraciones de agua provenientes del terrado, observó unas vigas deterioradas pero que una vez reparadas y salvo vicio oculto o causa sobrevenida, es posible afirmar que el citado edificio reúne las condiciones de solidez y seguridad suficientes para el fin al que se pretende destinar", documento 8 de la demanda.

6. Se realizó un análisis de cinco viguetas de las plantas primera, segunda y tercera y en fecha 7 de diciembre de 2016, por el Laboratorio LAD VALLÈS Control de Qualitat ,y se determinó la presencia de cemento aluminoso, se hizo constar que la armadura interior de las viguetas estudiadas no presentaba oxidación ni alteraciones significativas, y que no se apreciaban alteraciones que hicieran pensar en una pérdida de capacidad portante de las viguetas estudiadas.

7. A la vista del informe emitido por el Laboratorio LAD VALLÈS Control de Qualitat, D. Pedro Miguel con fecha 29 de diciembre de 2016, realizó una segunda inspección del edificio, se ratificó en su informe de 15 de noviembre de 2016, en el sentido de los elementos estructurales no presentaban ningún tipo de lesiones ni degradaciones aparentes que implicaran un comportamiento deficiente de la estructura, sin haber observado grietas, fisuras, o deformaciones, desprendimiento de recubrimientos, manchas de óxido ni corrosión en las armaduras de las viguetas, concluyendo que el edificio reunía las condiciones de solidez y seguridad para el fin para el que se pretende destinar, documento 9 de la demanda.

8. Las certificaciones se entregaron a los compradores y quedaron unidas a las escrituras de compraventa de fechas 23 y 24 de marzo de 2017.

9. El perito judicial SR. Gaspar hace constar de manera resumida que el edificio sito en la DIRECCION000, requiere de intervención de refuerzo estructural puntual para ser destinada a vivienda centrándose la intervención principalmente en:

a) Viguetas deterioradas bajo cubierta 9 unidades, 4 en planta primera y 4 en planta baja. Intervención: Sustitución funcional de dichos elementos.

b) Pérdida de capacidad portante de las paredes de carga fruto de las regatas. Intervención: Restablecer la continuidad en paredes en planta primera y segunda ámbitos con regatas horizontales.

Estas regatas pudieron ser apreciadas fruto de la intervención posterior a la compraventa, desconociendo la realidad de las mismas.

c) Falta de continuidad estructural de los muros de carga planta nivel 3 (cubierta). Intervención: Dotar de mayor rigidez al ámbito donde descansa el muro de carga.

Expresa, finalmente, que la estructura restante, está al límite de sus capacidades portantes, donde se debe prestar especial atención a la cimentación y los forjados de viguetas con luces próximas a los 7 metros entre apoyos. Y valora el importe de las reparaciones, IVA incluido, en la suma de 43.886,17 euros.

10. El precio medio de mercado unitario de dos viviendas de semejantes características, zona y superficie, de haber presentado un buen estado de conservación, según el estudio de mercado realizado en 2016, era de 288.915 euros (dictamen pericial de la parte demandada).

TERCERO.- Delimitación de la pretensión actora. Inexistencia de mutatio libelli.

En la demanda D. Teodulfo y D. Landelino ejercitan una acción de resolución de los contratos de compraventa de las fincas NUM000 y NUM001 por incumplimiento contractual de los vendedores por aliud pro alio, o prestación defectuosa por inhabilidad de la cosa entregada, de conformidad a lo previsto en los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil, y, subsidiariamente, una acción instando el cumplimiento de la obligación, de reparar los defectos consistentes en la insuficiencia o en el incumplimiento de los requisitos de resistencia y solidez estructural (estructura y cimientos) de las viviendas vendidas, así como cualesquiera otras obras, reparaciones o trabajos que sean necesarios para la ejecución de aquéllas o tengan su origen en los defectos estructurales del edificio, de conformidad con los artículos 1.101, 1.098 y 1.124 del Código Civil, acumulando, en ambos casos, una acción de reclamación de daños y perjuicios, consistente en los daños y perjuicios sufridos y que se cuantifican en 13.880,51 euros y 3.194,40 euros respectivamente, para el SR. Landelino y SR. Teodulfo.

En la primera instancia los compradores alegaban que las viviendas adquiridas en marzo de 2017 presentaban fallos estructurales que precisaban reparaciones valoradas en 139.171,62 euros, correspondiendo a cada actor el importe de 69.585,81 euros, más una indemnización que se cuantifica en 13.880,51 euros y 3.194,40 euros respectivamente, para el Sr. Landelino y SR. Teodulfo, respectivamente, en concepto de daños y perjuicios.

Desestimada la demanda en primera instancia, en esta alzada la parte demandante mantiene únicamente la acción subsidiaria de cumplimiento del contrato, solicitando se condene a los vendedores a la obligación de reparar, tomando en consideración la propuesta de reparación efectuada por el perito judicial D. Gaspar en su dictamen, que cuantifica las obras de reparación necesarias en ambas viviendas en la suma de 43.866,17 euros.

La parte apelada alega que los recurrentes han modificado sus peticiones iniciales (mutatio libelli) y que su demanda carece de fundamento probatorio. Afirma que los apelantes reconocen en su recurso que su petición principal era desmesurada y que, aunque presentaron una solicitud subsidiaria para la reparación de defectos estructurales, ésta también ha sido alterada en el transcurso del proceso.

Pues bien, no existe la alegada mutatio libelli. Como es sabido, el Tribunal Supremo tiene declarado que, ante el incumplimiento del vendedor, los compradores pueden optar por diversas vías a fin de obtener su resarcimiento: la acción de responsabilidad decenal, las acciones edilicias, la acción para el cumplimiento correcto, la acción de resolución cuando el incumplimiento es esencial, y la acción de indemnización de daños y perjuicios. Así, la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de mayo de 2023, nº 646/2023, recurso 2.116/2019, establece: "En la precitada sentencia 95/2010, de 25 de febrero , se establece que: "Ante el incumplimiento, concretamente, de la obligación de entregar de la cosa vendida, en este caso, un edificio de locales y viviendas, en el sentido expuesto como hecho probado, los compradores tienen opción de utilizar diversas vías para resarcirse. La primera, la acción de responsabilidad decenal que les brindaba el artículo 1.591 del Código Civil (anterior a la Ley de Ordenación de la edificación de 5 de noviembre de 1999) que efectivamente fue ejercitada en la jurisdicción contencioso- administrativa. La segunda, las acciones edilicias, inviables si ha transcurrido el breve plazo de caducidad de seis meses, que impone el artículo 1.490 del Código Civil. La tercera, la acción tendente a exigir el cumplimiento correcto, que prevé explícitamente el artículo 1.124 del mismo cuerpo legal . La cuarta, conforme al mismo artículo 1.124, la resolución siempre que el incumplimiento sea esencial. La quinta, la indemnización de daños y perjuicios que contempla el artículo 1.101".

Y, asimismo, el Tribunal Supremo, en la sentencia de 9 de junio de 1997, nº 537/1997, recurso 1935/1993, reafirma la doctrina jurisprudencial sobre la incompatibilidad de exigir simultáneamente el cumplimiento y la resolución del contrato, en base al artículo 1.124 del Código Civil, salvo en casos de petición alternativa o subsidiaria.

Declara el Tribunal Supremo en la sentencia de 9 de junio de 1997: "Es claro que el artículo 1.124 es el que regula de manera general la resolución de las obligaciones recíprocas y que en esta línea jurisprudencial se tiene declarado con reiteración que las dos soluciones entre las que puede optar el perjudicado, o sea, exigir el cumplimiento o la resolución de lo convenido, son incompatibles, incompatibilidad que únicamente se produce cuando ambas se solicitan al mismo tiempo, pero no si la petición o ejercicio de ambas acciones se hace de forma alternativa, pues entonces no hay contradicción entre dichas peticiones".

Y esto es lo que ha sucedido en el presente caso. En la demanda se pedía la resolución del contrato, y subsidiariamente, el cumplimiento, mediante reparación, y en el recurso de apelación, se ha renunciado a la acción principal de resolución del contrato y se mantiene únicamente la acción subsidiaria de cumplimiento del contrato, por lo que ni existe mutatio libelli ni infracción del artículo 1.124 del Código Civil.

CUARTO.- Valoración de la prueba. Inexistencia de incumplimiento de la obligación.

Como hemos indicado en el ordinal anterior, los compradores ejercitan una acción tendente a exigir el cumplimiento correcto, que prevé explícitamente el artículo 1.124 del Código Civil, y que se concreta en la obligación de reparar.

Por lo tanto, la cuestión litigiosa se centra en determinar si existió un incumplimiento de los vendedores, quienes tenían el deber contractual de informar de hechos y circunstancias influyentes para la conclusión del contrato.

Y valorando de nuevo la prueba practicada en el procedimiento, ya podemos adelantar que coincidimos con la juzgadora de primer grado en que los vendedores vendieron de acuerdo con la información de la que ellos disponían en el momento de la compraventa, información que trasladaron y no ocultaron a los compradores.

En este sentido, los vendedores hicieron constar en ambas escrituras públicas de 23 y de 24 de marzo de 2017 que las viviendas transmitidas precisaban de obras de rehabilitación, por lo que los compradores exoneraban a los vendedores de entregar la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética de los edificios. Se expresó en ambas escrituras que en la construcción del edificio se había utilizado cemento aluminoso, pero que no se había apreciado el desarrollo de aluminosis. Se adjuntó el informe del arquitecto D. Pedro Miguel que exponía que "recorrido visualmente el edificio sito en la DIRECCION000 de Granollers, especialmente sus elementos estructurales, no se observan lesiones o degradaciones aparentes que supongan un comportamiento deficiente de la estructura; que en dos puntos concretos, de las plantas segunda y tercera, debido a filtraciones de agua provenientes del terrado, observó unas vigas deterioradas pero que una vez reparadas y salvo vicio oculto o causa sobrevenida, es posible afirmar que el citado edificio reúne las condiciones de solidez y seguridad suficientes para el fin al que se pretende destinar", se realizó un análisis de cinco viguetas de las plantas primera, segunda y tercera, se determinó la presencia de cemento aluminoso, se hizo constar que la armadura interior de las viguetas estudiadas no presentaba oxidación ni alteraciones significativas, y que no se apreciaban alteraciones que hicieran pensar en una pérdida de capacidad portante de las viguetas estudiadas, y se unió el informe complementario emitido por el arquitecto D. Pedro Miguel quien concluyó que los elementos estructurales no presentaban ningún tipo de lesiones ni degradaciones aparentes que implicaran un comportamiento deficiente de la estructura, sin haber observado grietas, fisuras, o deformaciones, desprendimiento de recubrimientos, manchas de óxido ni corrosión en las armaduras de las viguetas, concluyendo que el edificio reunía las condiciones de solidez y seguridad para el fin pretendido.

Por consiguiente, los vendedores vendieron ambas fincas conforme a la información de la que ellos disponían en el momento de la venta sin que nada hiciera pensar en la posible existencia de defectos estructurales.

Y de las manifestaciones contenidas en las escrituras, se desprende que los compradores eran conocedores que compraban dos viviendas para rehabilitar y que, por esta razón, dispensaron a los vendedores de las obligaciones de entregar la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética.

Así, las cosas, debemos destacar que se vendieron dos viviendas de un edificio construido en el año 1950, y que, a simple vista, se observaba que las dos viviendas se pusieron a la venta en su estado original, en cuanto a materiales, distribución y acabados (así consta en las fotografías de la 1 a la 23 del informe pericial de la demandada Dª Marina). Informa la perito que las dos viviendas se vendieron en su estado original y que en ninguna de ellas se habían realizado obra alguna de mantenimiento ni mejora.

Asimismo, informa la perito que el precio de mercado unitario de ambas viviendas, según el estudio de mercado realizado en 2016, era de 288.915 euros y que el precio de venta de las mismas, conjuntamente, fue de 210.000 euros (125.000 euros la planta segunda y 85.000 euros la planta primera), lo que supone, que en la comercialización de las mismas se valoró una depreciación superior al 27%, que se traduce, en concreto, en 78.915 euros.

De manera que ha quedado probado que, al venderse ambas viviendas en malas condiciones, pues precisaban obras de reparación para poder ser habitables, se pagó un precio por debajo del precio de mercado como se ha acreditado con el informe de la perito Dª Marina, tras analizar el estudio de mercado realizado por QUORUM, documento 1 de la contestación a la demanda, de modo que el precio de venta de la vivienda de la planta primera, de 126 m2, se pactó en 85.000 euros, cuando el precio medio de mercado, de una vivienda de la misma zona, características y superficie, que no precisara obras de rehabilitación, se hallaba aproximadamente, en 117.810 euros, y el precio de venta de la vivienda de la planta segunda, de 183 m2 (126 m2 de la planta segunda más 57 m2 de altillo o planta tercera) se pactó en 125.000 euros, cuando el precio medio de mercado de una vivienda de las mismas características, zona y superficie, que no precisara obras de rehabilitación, sería aproximadamente de 171.105 euros. En ambos casos se vendieron las dos viviendas por un precio inferior (aproximadamente un 27%) en atención a que ambas precisaban obras de rehabilitación.

Es cierto que, posteriormente, el perito judicial SR. Gaspar hace constar, de manera resumida, que el edificio sito en la DIRECCION000 de Granollers, requiere de intervención de refuerzo estructural puntual para ser destinada a vivienda centrándose la intervención principalmente en:

a) Viguetas deterioradas bajo cubierta 9 unidades, 4 en planta primera y 4 en planta baja. Intervención: Sustitución funcional de dichos elementos.

b) Pérdida de capacidad portante de las paredes de carga fruto de las regatas. Intervención: Restablecer la continuidad en paredes en planta primera y segunda ámbitos con regatas horizontales.

Estas regatas pudieron ser apreciadas fruto de la intervención posterior a la compraventa, desconociendo la realidad de las mismas.

c) Falta de continuidad estructural de los muros de carga planta nivel 3 (cubierta). Intervención: Dotar de mayor rigidez al ámbito donde descansa el muro de carga.

De tal forma que, a la vista del informe pericial judicial, efectivamente, ha quedado acreditado que ambas viviendas precisan para poder ser habitadas, de la realización de obras de refuerzo estructural que el perito ha valorado en 43.866,17 euros, habiendo informado el perito en el acto del juicio, que lo único que hay que hacer son las tres actuaciones que él describe en su informe pericial.

Ahora bien, contrariamente a lo que afirma la parte apelante en su recurso, consideramos que sí es relevante la valoración del precio pactado, en relación con el estado de los inmuebles adquiridos, para determinar la existencia de incumplimiento contractual, la frustración esencial de las expectativas, así como la relevancia de la asunción del riesgo por parte de los compradores.

Por esta razón, consideramos esencial para resolver la cuestión objeto de controversia, la prueba practicada sobre el precio de ambas viviendas.

Y, como ya hemos señalado, del estudio de mercado efectuado por la inmobiliaria QUORUM, no impugnado por la parte demandante, y del informe de la perito Dª Marina, resulta que el precio medio de una vivienda de 126 metros cuadrados que no precisara rehabilitación estaría alrededor de 117.810 euros, cuando la vivienda DIRECCION001 se vendió por 85.000 euros, y que el precio medio de una vivienda de 183 metros cuadrados (planta segunda más altillo o planta tercera) que no precisara rehabilitación sería de 171.105 euros, siendo que esta vivienda se vendió por 125.000 euros. Por lo tanto, los demandantes adquirieron sus respectivos inmuebles a un precio acorde a su estado defectuoso.

Resulta entonces que los demandantes eran conscientes de que compraban dos viviendas para rehabilitar. Les dieron traslado del informe emitido por el Laboratorio LAD VALLÈS Control de Qualitat, en el que se refería la existencia de cemento aluminoso en las viguetas, y de las dos certificaciones del arquitecto D. Pedro Miguel.

Se trata de dos viviendas en una zona residencial de Granollers, que se vendieron para rehabilitar, por lo que teniendo en cuenta que se pagó por la DIRECCION001 85.000 euros y por la DIRECCION000 125.000 euros, es decir, el precio que se pagó es el de dos viviendas en mal estado, por lo que, atendida la antigüedad del edificio, era posible que el mismo presentara problemas estructurales, por lo que la existencia de éstos no puede sostener la frustración de las expectativas negociales de los compradores, ya que el precio es adecuado a lo que realmente compró y tal frustración es esencial, tanto para proceder a la resolución del contrato, como para reclamar el cumplimiento, en este caso, mediante la realización de obras de reparación.

Pero, además, de la prueba practicada, concretamente de la testifical de D. Porfirio, se desprende que los compradores conocían el estado de las viviendas antes de la compra, habiendo realizado inspecciones y recibido informes técnicos que evidenciaban la necesidad de reparaciones.

Finalmente, cabe señalar que los inmuebles adquiridos pueden ser perfectamente habitables si se acometen las reparaciones propuestas por el perito judicial que ascienden a 43.866,17 euros, IVA incluido, para ambas viviendas, habiendo afirmado el perito judicial que éstas son las únicas obras necesarias para asegurar las condiciones de solidez, resistencia y seguridad de ambas viviendas.

Y la mera existencia de defectos no implica incumplimiento cuando los compradores conocían que estaban adquiriendo viviendas en mal estado que precisaban ser rehabilitadas para poder ser habitadas con lo que el precio pactado refleja el estado del bien y asumieron el riesgo de tener que acometer las reparaciones necesarias para su habitabilidad.

La obligación de reparación no tiene un alcance universal, sino que su alcance debe ser delimitado en función del contenido del contrato y de los criterios normativos de imputación objetiva que resultan del ordenamiento jurídico.

En definitiva, el precio abonado por los inmuebles corresponde al valor de mercado de dos viviendas en mal estado, para rehabilitar, lo que implica que los compradores adquirieron las fincas con asunción del riesgo de los defectos existentes.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia

QUINTO.- Costas.

Subsidiariamente, la parte apelante solicita se deje sin efecto la condena en costas a los demandantes, contenida en la sentencia de primera instancia, que desestima la demanda.

La parte apelante considera que, en el presente caso, existen suficientes dudas de hecho y de derecho que justifican hacer uso de la excepción contenida en el artículo 394.1 segundo párrafo, de la L.E.C.

La regulación que nuestro derecho procesal hace respecto de la imposición de costas, en concreto, el artículo 394.1 de la L.E.C., sienta el criterio general del vencimiento objetivo. Sólo prevé, como excepción, la concurrencia de serias dudas de hecho o de derecho.

Según la interpretación del Tribunal Supremo, esa excepción se configura como una facultad discrecional del tribunal, que ha de estar suficientemente motivada.

En el presente caso, consideramos que existen suficientes dudas de hecho que justifican aplicar la excepción al principio del vencimiento objetivo, por lo que procede dejar sin efecto la condena en costas de la primera instancia.

Al estimar este último motivo de recurso, conforme al artículo 398.2 de la LEC, no procede hacer expresa imposición de las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación,

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

D. Teodulfo y D. Landelino presentan demanda de juicio ordinario contra Dª Leticia, D. Doroteo, D. Marcial, Dª Esmeralda y Dª Leonor, por incumplimiento contractual de la parte demandada en relación a dos contratos de compraventa celebrados con los demandantes los días 23 y 24 de marzo de 2017, por aliud pro alio, o prestación defectuosa por inhabilidad de la cosa entregada, de conformidad a lo previsto en los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil, en la que exponen:

1. En fecha 23 de marzo de 2017, los demandados y D. Landelino llevaron a cabo la compraventa de la vivienda sita en la DIRECCION000, de GRANOLLERS. El precio declarado en la escritura fue de 112.000 euros, sin embargo, hubo una parte no declarada de 13.000 euros, por lo que el precio de la compraventa fue de 125.000 euros. En la escritura se hizo constar el estado físico de la finca que la parte demandada aseguraba cierto y el SR. Landelino exoneró a la parte demandada de aportar a la compraventa la cédula de habitabilidad de la finca. Según la parte vendedora la finca transmitida requería obras de rehabilitación para cumplir con la normativa técnica de habitabilidad, pero se hizo constar en la escritura de compraventa que el inmueble no presentaba ningún tipo de lesión ni degradaciones en sus elementos estructurales que supusieran un comportamiento deficiente de la estructura del edificio.

2. En fecha 24 de marzo de 2017, la parte demandada, y D. Teodulfo llevaron a cabo la compraventa de la vivienda sita en la DIRECCION001 de GRANOLLERS. El precio escriturado de la referida compraventa fue de 75.000 euros, si bien, hubo una parte del precio no declarado de 10.000 euros, por lo que el precio de la compraventa fue de 85.000 euros. Las vendedoras expidieron una certificación aseverando que el edificio no tenía problemas estructurales, que se hizo constar tanto en las arras como también en los contratos públicos de compraventa en los que se incluyeron como anexo todos los informes. Concretamente, en las escrituras públicas se hizo constar y certificar que no existían problemas estructurales y, en consecuencia, los vendedores garantizaron dicha manifestación como un extremo cierto, sobre la base del cual los actores compraron. Asimismo, el SR. Teodulfo exoneró a la parte demandada de aportar a la compraventa la cédula de habitabilidad de la finca. Todos los informes fueron incorporados a la escritura de compraventa con el objetivo de acreditar el estado físico de la finca transmitida, que según aseguró la parte demandada, requería de ciertas obras de rehabilitación para cumplir con la normativa técnica de habitabilidad, pero manifestó expresamente que el inmueble no presentaba ningún tipo de lesión ni degradaciones en sus elementos estructurales que supusieran un comportamiento deficiente de la estructura del edificio.

3. En resumen, los vendedores informaron que las viviendas no tenían cédula de habitabilidad, pero que las podían obtener si se llevaba a cabo el acondicionamiento necesario, pero garantizaron que la estructura del edificio era correcta y que no eran necesarias actuaciones de consolidación estructural, por lo que las reformas necesarias para conseguir la cédula de habitabilidad no abarcaban dicho aspecto.

4. Los demandantes encargaron un proyecto de reforma del edificio al arquitecto SR. Luis Angel y resultó que el edificio no era estructuralmente correcto y, por ende, no era apto para el fin contractual comprometido. La estructura del edificio no cumplía los requisitos necesarios de resistencia y debía ser objeto de una importante reparación que, dados sus términos e importes, de haberse conocido con anterioridad a la compraventa, hubiera hecho inviable y antieconómica la adquisición.

5. En mayo de 2020, los compradores solicitaron una ampliación o complemento a dicho informe con el objetivo de incluir un estado de mediciones y un presupuesto de las concretas actuaciones a realizar para reparar la estructura, fechado de mayo de 2020 y firmado por los arquitectos Evaristo y Luis Angel. Las obras de reparación ascienden a un total de 210.866,10 euros.

6. Se constata la existencia de un incumplimiento contractual por parte de los demandados quienes entregaron a los compradores unas fincas distintas a las debidas, por cuanto la estructura del edificio no cumple con los requisitos necesarios de resistencia que se garantizaron y/o manifestaron. Dicha entrega o prestación defectuosa -"aliud pro alio"- genera un incumplimiento contractual por parte de los demandados por inhabilidad de la cosa entregada.

En base a lo anterior, solicitan que, previos los trámites procedimentales pertinentes, se dicte sentencia en que, estimando íntegramente la demanda:

A) Con respecto a la acción ejercitada por D. Landelino:

A.1. Con carácter principal declare la resolución del contrato de compraventa de fecha 23 de marzo de 2017, respecto de la finca registral NUM000, condenando a las partes a restituirse recíprocamente las prestaciones objeto del contrato (precio real de 125.000 euros), junto con el derecho del demandante a obtener los intereses respecto del precio pagado, 125.000 euros, desde el momento en que el mismo fue puesto a disposición de los vendedores y hasta que se restituya al actor.

A.2. Subsidiariamente, para el supuesto de que no fuera estimada la resolución del contrato, se solicita igualmente de conformidad con lo establecido en el artículo 1, 101, 1.098 y 1.124 del CC, alternativamente:

A. 2.1. Se condene a los demandados, en favor del demandante para que en el plazo fijado por el tribunal realicen a su costa de todos los trabajos que sean requeridos para corregir, subsanar y reparar los defectos consistente en la insuficiente o incumplimiento de los requisitos de resistencia y solidez estructural (estructura y cimientos) de la vivienda vendida, así como cualesquiera otras obras, reparaciones o trabajos que sean necesarios para la ejecución de aquellas o tengan su origen en los defectos estructurales del edificio, incluidos en todo caso, los honorarios de los facultativos, costes de los permisos y licencias, tasas, impuestos y cualesquiera otros inherentes que se produzcan o conlleven aquella - de conformidad con el dictamen aportado - y que se cuantifican en el valor en conjunto de 210.866,10 euros, si bien los demandados solamente deberán asumir el valor de 139.171,62 euros de dichas obras correspondiente a los actores por partes iguales, en la proporción indicada en el hecho 1.1.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 706.1 de la LEC, para el supuesto que no se cumpliera con la eventual condena en el plazo fijado por el tribunal, la parte actora podría optar por encargar las obras a un tercero, a costa de los demandados, o bien, reclamar una indemnización de daños y perjuicios en los términos que se han establecido en el informe pericial aportado por esta parte.

A.2.2. Se condene a los demandados a pagar al demandante, en concepto de daños y perjuicios el importe de las obras necesarias para remediar el incumplimiento contractual consistente en la insuficiencia o en el incumplimiento de los requisitos de resistencia y solidez estructural y que se cuantifican en 139.171,62 euros, correspondiendo al SR. Landelino el importe de 69.585,81 euros, a pagar por los demandados en la proporción indicada en el hecho 1.1.

En cualquier hipótesis, tanto la principal como la subsidiaria, se condene a los demandados -en la proporción indicada en el hecho 1.1- a pagar al SR. Landelino la cantidad de 13.880,51 euros en concepto de daños y perjuicios, según ha sido acreditado, resultado del incumplimiento contractual.

B) Con respecto a la acción ejercitada por D. Teodulfo

B.1. Con carácter principal declare la resolución del contrato de compraventa de fecha 24 de marzo de 2017 respecto de la finca registral NUM001 condenando a las partes restituirse recíprocamente las prestaciones objeto del contrato (precio real de 85.000 euros), junto con el derecho del demandante a obtener los intereses respecto del precio pagado 85.000 euros desde el momento en que el mismo fue puesto a disposición de los vendedores y hasta que se restituya al actor.

Subsidiariamente, para el supuesto de que no fuera estimada la resolución del contrato, se solicita igualmente de conformidad con lo establecido en el artículo 1.101, 1.098 y 1.124 del CC, alternativamente:

B. 2.1. Se condene a los demandados, en favor del demandante para que en el plazo fijado por el tribunal realicen a su costa de todos los trabajos que sean requeridos para corregir, subsanar y reparar los defectos consistente en la insuficiente o incumplimiento de los requisitos de resistencia y solidez estructural (estructura y cimientos) de la vivienda vendida, así como cualesquiera otras obras, reparaciones o trabajos que sean necesarios para la ejecución de aquellas o tengan su origen en los defectos estructurales del edificio, incluidos en todo caso, los honorarios de los facultativos, costes de tos permisos y licencias, tasas, impuestos y cualesquiera otros inherentes que se produzcan o conlleven aquella - de conformidad con el dictamen aportado - y que se cuantifica en el valor en conjunto de 210.866,10 euros si bien los demandados solamente deberán asumir el valor de 139.171,62 euros de dichas obras correspondiente a los actores, por partes iguales, en la proporción indicada en el hecho 1.1.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 706.1 de la LEC, para el supuesto que no se cumpliera con la eventual condena en el plazo fijado por el tribunal, la parte actora podría optar por encargar las obras a un tercero, a costa de los demandados, o bien, reclamar una indemnización de daños y perjuicios en los términos que se han establecido en el informe pericial aportado.

B.2.2. Se condene a los demandados a pagar al actor, en concepto de daños y perjuicios el importe de las obras necesarias para remediar el incumplimiento contractual consistente en la insuficiente o incumplimiento de los requisitos de resistencia y solidez estructural y que se cuantifican en 139.171,62 euros correspondiendo al SR. Teodulfo el importe de 69.585,81 euros, a pagar por los demandados en la proporción indicada en el hecho 1.1.

En cualquier hipótesis, tanto la principal como la subsidiaria, se condene a los demandados a pagar la cantidad de 3.194,40 euros en concepto de daños y perjuicios según ha sido acreditado resultado del incumplimiento contractual.

Y, acogiendo los pronunciamientos principales o subsidiarios condene, respecto de las acciones ejercitadas por los SRES. Teodulfo y Landelino, a estar y pasar por los correspondientes pronunciamientos y a pagar las cantidades reseñadas, con expresa condena en costas y los intereses correspondientes.

Dª Leticia, D. Doroteo, D. Marcial, Dª Esmeralda y Dª Leonor presentan escrito de contestación a la demanda en el que argumentan que no existe incumplimiento contractual por su parte. Exponen que los demandantes, antes de la compra, fueron informados sobre el estado de las viviendas y realizaron diversas inspecciones técnicas, incluyendo análisis de la estructura, que confirmaron que no había deficiencias aparentes. Mencionan que los compradores aceptaron el estado de las viviendas y se les ofreció un precio inferior al de mercado, teniendo en cuenta las obras necesarias para su rehabilitación. Sostienen que la reclamación de la actora se centra en la necesidad de realizar reformas estructurales que no eran parte del contrato original, ya que los compradores desean modificar la configuración del edificio, lo que implica un refuerzo estructural que no estaba contemplado en la venta. Argumentan que la actora no puede alegar desconocimiento de las condiciones estructurales, ya que adquirió posteriormente un local en el mismo edificio, lo que contradice su reclamación. Refieren que, en caso de que se considerara algún incumplimiento, no se podrían reclamar daños que no eran previsibles al momento de la compraventa. Finalmente, alegan que ha habido un retraso desleal en la reclamación por parte de la actora, dado el tiempo transcurrido desde la compra hasta la presentación de la demanda. Y solicitan la desestimación de la demanda y la absolución de la parte demandada de todas las peticiones formuladas en su contra.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda deducida por D. Teodulfo y D. Landelino contra Dª Leticia, D. Doroteo, D. Marcial, Dª Esmeralda y Dª Leonor, absolviendo a los demandados de todas las pretensiones de los actores, con expresa imposición de las costas del procedimiento a la parte demandante.

Frente a dicha resolución, D. Teodulfo y D. Landelino interponen recurso de apelación en el que argumentan que la sentencia no analiza adecuadamente los hechos y las pruebas presentadas, especialmente el informe pericial que concluye que las viviendas no cumplían con las condiciones de solidez y seguridad pactadas en el contrato. Alegan, en síntesis:

1. La sentencia se ha desviado del objeto del debate, que era determinar si el edificio reunía las condiciones de solidez, resistencia y seguridad necesarias para su uso como vivienda.

2. La sentencia de primera instancia incurre en error en cuanto a que ignora el contenido del informe pericial judicial de febrero de 2023, que constata el incumplimiento. La sentencia ignora las conclusiones del perito judicial y atribuye erróneamente a éste conclusiones contrarias a su informe. Según la sentencia, el perito judicial SR. Gaspar corroboró la tesis de la demandada, pero si se observa el contenido del informe escrito, se constata que, el mismo, al revés de lo plasmado en la fundamentación, acepta la tesis de la parte actora consistente en que el edificio en el momento la compraventa no reunía las condiciones de solidez y seguridad para ser destinado a vivienda. El perito afirma que, en efecto, el edificio precisa de un refuerzo estructural puntual para ser destinado a vivienda (mismo uso que el catastro según matiza el perito).

3. Impugnación de la sentencia en cuanto a que otorga preponderancia a cuestiones irrelevantes.

4. Sobre el eventual descuento en el precio. Es irrelevante si el precio fue uno o fue otro, si se descontaron 5.000 euros o no, o si hubo un precio no declarado. Lo relevante es que se pactó un precio concreto teniendo en cuenta una concreta manifestación o aseveración o garantía de la vendedora, a través del certificado de solidez del arquitecto SR. Pedro Miguel, consistente en que se aseguraban ciertos hechos o extremos del edificio (solidez y seguridad).

5. Proyecto de reparación aportado junto con la demanda. Posiblemente, exigir una rehabilitación integral del inmueble o una gran rehabilitación, quizás sería una petición excesiva, pero, una vez practicada toda la prueba y, principalmente, la pericial judicial, de la que no se disponía en el momento de interponer la demanda, la parte actora concretó su petición a las conclusiones del perito judicial y quedó circunscrita la Litis, igual que el recurso, a las actuaciones que determina el perito judicial SR. Gaspar en su dictamen y que cuantifica, prudencialmente, en 43.866,17 euros.

6. Los actos propios. El hecho de que los demandantes compraran el sótano o planta baja no es ningún acto propio. Se trata de una compraventa, posterior, hecha años más tarde, en unas condiciones distintas - ya se había destapado toda la problemática y el incumplimiento contractual y las partes se había cruzado burofaxes -, por un precio de 15.000 euros (6 veces inferior al convenido con los vendedores).

7. El perito judicial afirma que según la inspección visual realizada se requiere de intervención de refuerzo estructural puntual para ser destinada a la vivienda. Por lo tanto, la respuesta es afirmativa por parte del perito judicial y es obviamente afirmativa por parte del perito SR. Luis Angel.

8. Costas procesales. Incluso en el improbable supuesto que se desestime el recurso de apelación, sería procedente la no imposición de costas a la parte actora en ambas instancias, por la existencia de serias dudas de hecho o de derecho.

En base a lo anterior, solicitan se revoque la sentencia y se declare el incumplimiento contractual, condenando a los demandados a realizar las reparaciones necesarias según lo indicado en el informe del perito judicial, cuyo coste se estima en 43.866,17 euros.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Resumen de antecedentes.

Se expondrán a continuación los hechos que se consideran más relevantes para la resolución del recurso, que han quedado acreditados a través de los documentos y pruebas que se especificarán en cada caso y/o de su admisión por las partes litigantes:

1. El día 1 de febrero de 2017, Dª Leticia, D. Doroteo, D. Marcial, Dª Esmeralda y Dª Leonor, como vendedores, y D. Landelino, como comprador, suscribieron un contrato privado de compraventa de 1 de febrero de 2017, en relación al NUM002 piso, documento 4 de la demanda, en cuyo pacto séptimo se hacía constar:

"El comprador coneix i accepta la qualificació urbanística i municipal del pis objecte d?aquesta compravenda i ha estat informat per la propietat de l?estat actual de l?estructura i del immoble mitjançant els assaigs i l?estudi elaborat per LAB. VALLÈS (13216 DEL 20/10/2016 i del 7//12/2016) que s?acompanyen com a document numero 1, i també s?inclou com a document numero 2, la certificació emesa per l?Arquitecte Pedro Miguel (15/11/2016 i 29/12/2016). La propietat i el comprador examinada aquesta documentació i reconeixen l?estat de l?estructura i de l?immoble, pacten que el preu de la vivenda sigui de 125.000 euros", documento 4 de la demanda.

2. En fecha 23 de marzo de 2017, Dª Leticia, D. Doroteo, D. Marcial, Dª Esmeralda y Dª Leonor, como vendedores, y D. Landelino, como comprador, otorgaron escritura pública de compraventa de la vivienda sita en la DIRECCION000, de GRANOLLERS, finca registral número NUM000 inscrita en el Registro de la Propiedad número 1 de Granollers, de 126 m2, y con el anejo inseparable del terrado, por un precio de 125.000 euros.

En la escritura se hizo constar en el Expositivo I de la escritura la SITUACIÓN FÍSICA del inmueble, que es del tenor literal siguiente:

"Manifiestan los señores vendedores que en la construcción del edificio se empleó cemento aluminoso, pero que al día de hoy no se ha apreciado que se haya desarrollado aluminosis, todo ello, en los términos que resultan de las certificaciones expedidas por D. Pedro Miguel, arquitecto colegiado NUM003, del Colegio Oficial de Arquitectos de Cataluña, de fecha 15 de noviembre de 2016 y 29 de diciembre de 2016, e informes números NUM004 y NUM005 de 20 de octubre y 7 de diciembre de 2016, respectivamente, emitidos por Laboratori del Vallès d' Assaigs i Control de Qualitat", documentos que quedaron unidos a la matriz.

Asimismo, se hizo constar que la parte compradora exoneraba a la parte vendedora de entregarle cédula de habitabilidad .../..."ya que la vivienda transmitida precisa de obras de rehabilitación, lo que se acredita mediante informe emitido el día 21 de marzo de 2017 por don Marcial, arquitecto técnico colegiado NUM006, del que resulta además que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad una vez ejecutadas las obras de rehabilitación necesarias para cumplir la normativa técnica de habitabilidad".

Finalmente se añadió: "Dada la necesidad de realizar obras de rehabilitación de la vivienda, ésta queda fuera del ámbito del RD 23572013, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios",documento 1 de la demanda.

3. El día 1 de febrero de 2017, Dª Leticia, D. Doroteo, D. Marcial, Dª Esmeralda y Dª Leonor, como vendedores, y D. Teodulfo, como comprador, suscribieron un contrato privado de compraventa de 1 de febrero de 2017, en relación al NUM002 piso, documento 4 de la demanda, en cuyo pacto séptimo se hacía constar:

"El comprador coneix i accepta la qualificació urbanística i municipal del pis objecte d?aquesta compravenda i ha estat informat per la propietat de l?estat actual de l?estructura i del immoble mitjançant els assaigs i l?estudi elaborat per LAB. VALLÈS ( NUM004 DEL 20/10/2016 i del 7//12/2016) que s?acompanyen com a document número 1, i també s?inclou com a document número 2, la certificació emesa per l?Arquitecte Pedro Miguel (15/11/2016 i 29/12/2016)", documento 6 de la demanda.

4. En fecha 24 de marzo de 2017, Dª Leticia, D. Doroteo, D. Marcial, Dª Esmeralda y Dª Leonor, como vendedores, y D. Teodulfo, como comprador, otorgaron escritura de compraventa de la finca registral NUM001 inscrita en el Registro de la Propiedad número 1 de Granollers, correspondiente a la vivienda sita en la DIRECCION001 de Granollers, de 126 m2, por un precio de 85.000 euros, documento 2 de la demanda. En esta escritura se incluyó asimismo un apartado destinado a la situación física del inmueble del tenor literal siguiente:

"Manifiestan los señores vendedores que en la construcción del edificio se empleó cemento aluminoso, pero que al día de hoy no se ha apreciado que se haya desarrollado aluminosis, todo ello en los términos que resultan de las certificaciones expedidas por don Pedro Miguel, arquitecto colegiado NUM003, del Colegio Oficial de Arquitectos de Cataluña, de fecha 15 de noviembre de 2016 y 29 de diciembre de 2016, e informes números NUM004 y NUM005 de 20 de octubre y 07 de diciembre de 2016, respectivamente, emitidos por Laboratori del Vallès d'Assaigs i Control de Qualitat", documentos que quedaron unidos a la matriz.

D. Teodulfo, exoneró a la parte vendedora de aportar a la compraventa la cédula de habitabilidad de la finca por cuanto "la vivienda transmitida precisa de obras de rehabilitación, lo que se acredita mediante informe emitido el día 21 de marzo de 2017 por don Marcial, arquitecto técnico colegiado NUM006, del que resulta además que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad una vez ejecutadas las obras de rehabilitación necesarias para cumplir la normativa técnica de habitabilidad".

Por último, se indicaba, asimismo: "Dada la necesidad de realizar obras de rehabilitación de la vivienda, ésta queda fuera del ámbito del RD 23572013, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios",documento 2 de la demanda.

5. Los vendedores antes de proceder a la venta de ambas viviendas encargaron al arquitecto y testigo D. Pedro Miguel la inspección del edificio. El SR. Pedro Miguel emitió un certificado de fecha 15 de noviembre de 2016, documento 1 de la demanda, al folio 52 vuelto, en el que exponía que "recorrido visualmente el edificio sito en la DIRECCION000 de Granollers, especialmente sus elementos estructurales, no se observan lesiones o degradaciones aparentes que supongan un comportamiento deficiente de la estructura; que en dos puntos concretos, de las plantas segunda y tercera, debido a filtraciones de agua provenientes del terrado, observó unas vigas deterioradas pero que una vez reparadas y salvo vicio oculto o causa sobrevenida, es posible afirmar que el citado edificio reúne las condiciones de solidez y seguridad suficientes para el fin al que se pretende destinar", documento 8 de la demanda.

6. Se realizó un análisis de cinco viguetas de las plantas primera, segunda y tercera y en fecha 7 de diciembre de 2016, por el Laboratorio LAD VALLÈS Control de Qualitat ,y se determinó la presencia de cemento aluminoso, se hizo constar que la armadura interior de las viguetas estudiadas no presentaba oxidación ni alteraciones significativas, y que no se apreciaban alteraciones que hicieran pensar en una pérdida de capacidad portante de las viguetas estudiadas.

7. A la vista del informe emitido por el Laboratorio LAD VALLÈS Control de Qualitat, D. Pedro Miguel con fecha 29 de diciembre de 2016, realizó una segunda inspección del edificio, se ratificó en su informe de 15 de noviembre de 2016, en el sentido de los elementos estructurales no presentaban ningún tipo de lesiones ni degradaciones aparentes que implicaran un comportamiento deficiente de la estructura, sin haber observado grietas, fisuras, o deformaciones, desprendimiento de recubrimientos, manchas de óxido ni corrosión en las armaduras de las viguetas, concluyendo que el edificio reunía las condiciones de solidez y seguridad para el fin para el que se pretende destinar, documento 9 de la demanda.

8. Las certificaciones se entregaron a los compradores y quedaron unidas a las escrituras de compraventa de fechas 23 y 24 de marzo de 2017.

9. El perito judicial SR. Gaspar hace constar de manera resumida que el edificio sito en la DIRECCION000, requiere de intervención de refuerzo estructural puntual para ser destinada a vivienda centrándose la intervención principalmente en:

a) Viguetas deterioradas bajo cubierta 9 unidades, 4 en planta primera y 4 en planta baja. Intervención: Sustitución funcional de dichos elementos.

b) Pérdida de capacidad portante de las paredes de carga fruto de las regatas. Intervención: Restablecer la continuidad en paredes en planta primera y segunda ámbitos con regatas horizontales.

Estas regatas pudieron ser apreciadas fruto de la intervención posterior a la compraventa, desconociendo la realidad de las mismas.

c) Falta de continuidad estructural de los muros de carga planta nivel 3 (cubierta). Intervención: Dotar de mayor rigidez al ámbito donde descansa el muro de carga.

Expresa, finalmente, que la estructura restante, está al límite de sus capacidades portantes, donde se debe prestar especial atención a la cimentación y los forjados de viguetas con luces próximas a los 7 metros entre apoyos. Y valora el importe de las reparaciones, IVA incluido, en la suma de 43.886,17 euros.

10. El precio medio de mercado unitario de dos viviendas de semejantes características, zona y superficie, de haber presentado un buen estado de conservación, según el estudio de mercado realizado en 2016, era de 288.915 euros (dictamen pericial de la parte demandada).

TERCERO.- Delimitación de la pretensión actora. Inexistencia de mutatio libelli.

En la demanda D. Teodulfo y D. Landelino ejercitan una acción de resolución de los contratos de compraventa de las fincas NUM000 y NUM001 por incumplimiento contractual de los vendedores por aliud pro alio, o prestación defectuosa por inhabilidad de la cosa entregada, de conformidad a lo previsto en los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil, y, subsidiariamente, una acción instando el cumplimiento de la obligación, de reparar los defectos consistentes en la insuficiencia o en el incumplimiento de los requisitos de resistencia y solidez estructural (estructura y cimientos) de las viviendas vendidas, así como cualesquiera otras obras, reparaciones o trabajos que sean necesarios para la ejecución de aquéllas o tengan su origen en los defectos estructurales del edificio, de conformidad con los artículos 1.101, 1.098 y 1.124 del Código Civil, acumulando, en ambos casos, una acción de reclamación de daños y perjuicios, consistente en los daños y perjuicios sufridos y que se cuantifican en 13.880,51 euros y 3.194,40 euros respectivamente, para el SR. Landelino y SR. Teodulfo.

En la primera instancia los compradores alegaban que las viviendas adquiridas en marzo de 2017 presentaban fallos estructurales que precisaban reparaciones valoradas en 139.171,62 euros, correspondiendo a cada actor el importe de 69.585,81 euros, más una indemnización que se cuantifica en 13.880,51 euros y 3.194,40 euros respectivamente, para el Sr. Landelino y SR. Teodulfo, respectivamente, en concepto de daños y perjuicios.

Desestimada la demanda en primera instancia, en esta alzada la parte demandante mantiene únicamente la acción subsidiaria de cumplimiento del contrato, solicitando se condene a los vendedores a la obligación de reparar, tomando en consideración la propuesta de reparación efectuada por el perito judicial D. Gaspar en su dictamen, que cuantifica las obras de reparación necesarias en ambas viviendas en la suma de 43.866,17 euros.

La parte apelada alega que los recurrentes han modificado sus peticiones iniciales (mutatio libelli) y que su demanda carece de fundamento probatorio. Afirma que los apelantes reconocen en su recurso que su petición principal era desmesurada y que, aunque presentaron una solicitud subsidiaria para la reparación de defectos estructurales, ésta también ha sido alterada en el transcurso del proceso.

Pues bien, no existe la alegada mutatio libelli. Como es sabido, el Tribunal Supremo tiene declarado que, ante el incumplimiento del vendedor, los compradores pueden optar por diversas vías a fin de obtener su resarcimiento: la acción de responsabilidad decenal, las acciones edilicias, la acción para el cumplimiento correcto, la acción de resolución cuando el incumplimiento es esencial, y la acción de indemnización de daños y perjuicios. Así, la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de mayo de 2023, nº 646/2023, recurso 2.116/2019, establece: "En la precitada sentencia 95/2010, de 25 de febrero , se establece que: "Ante el incumplimiento, concretamente, de la obligación de entregar de la cosa vendida, en este caso, un edificio de locales y viviendas, en el sentido expuesto como hecho probado, los compradores tienen opción de utilizar diversas vías para resarcirse. La primera, la acción de responsabilidad decenal que les brindaba el artículo 1.591 del Código Civil (anterior a la Ley de Ordenación de la edificación de 5 de noviembre de 1999) que efectivamente fue ejercitada en la jurisdicción contencioso- administrativa. La segunda, las acciones edilicias, inviables si ha transcurrido el breve plazo de caducidad de seis meses, que impone el artículo 1.490 del Código Civil. La tercera, la acción tendente a exigir el cumplimiento correcto, que prevé explícitamente el artículo 1.124 del mismo cuerpo legal . La cuarta, conforme al mismo artículo 1.124, la resolución siempre que el incumplimiento sea esencial. La quinta, la indemnización de daños y perjuicios que contempla el artículo 1.101".

Y, asimismo, el Tribunal Supremo, en la sentencia de 9 de junio de 1997, nº 537/1997, recurso 1935/1993, reafirma la doctrina jurisprudencial sobre la incompatibilidad de exigir simultáneamente el cumplimiento y la resolución del contrato, en base al artículo 1.124 del Código Civil, salvo en casos de petición alternativa o subsidiaria.

Declara el Tribunal Supremo en la sentencia de 9 de junio de 1997: "Es claro que el artículo 1.124 es el que regula de manera general la resolución de las obligaciones recíprocas y que en esta línea jurisprudencial se tiene declarado con reiteración que las dos soluciones entre las que puede optar el perjudicado, o sea, exigir el cumplimiento o la resolución de lo convenido, son incompatibles, incompatibilidad que únicamente se produce cuando ambas se solicitan al mismo tiempo, pero no si la petición o ejercicio de ambas acciones se hace de forma alternativa, pues entonces no hay contradicción entre dichas peticiones".

Y esto es lo que ha sucedido en el presente caso. En la demanda se pedía la resolución del contrato, y subsidiariamente, el cumplimiento, mediante reparación, y en el recurso de apelación, se ha renunciado a la acción principal de resolución del contrato y se mantiene únicamente la acción subsidiaria de cumplimiento del contrato, por lo que ni existe mutatio libelli ni infracción del artículo 1.124 del Código Civil.

CUARTO.- Valoración de la prueba. Inexistencia de incumplimiento de la obligación.

Como hemos indicado en el ordinal anterior, los compradores ejercitan una acción tendente a exigir el cumplimiento correcto, que prevé explícitamente el artículo 1.124 del Código Civil, y que se concreta en la obligación de reparar.

Por lo tanto, la cuestión litigiosa se centra en determinar si existió un incumplimiento de los vendedores, quienes tenían el deber contractual de informar de hechos y circunstancias influyentes para la conclusión del contrato.

Y valorando de nuevo la prueba practicada en el procedimiento, ya podemos adelantar que coincidimos con la juzgadora de primer grado en que los vendedores vendieron de acuerdo con la información de la que ellos disponían en el momento de la compraventa, información que trasladaron y no ocultaron a los compradores.

En este sentido, los vendedores hicieron constar en ambas escrituras públicas de 23 y de 24 de marzo de 2017 que las viviendas transmitidas precisaban de obras de rehabilitación, por lo que los compradores exoneraban a los vendedores de entregar la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética de los edificios. Se expresó en ambas escrituras que en la construcción del edificio se había utilizado cemento aluminoso, pero que no se había apreciado el desarrollo de aluminosis. Se adjuntó el informe del arquitecto D. Pedro Miguel que exponía que "recorrido visualmente el edificio sito en la DIRECCION000 de Granollers, especialmente sus elementos estructurales, no se observan lesiones o degradaciones aparentes que supongan un comportamiento deficiente de la estructura; que en dos puntos concretos, de las plantas segunda y tercera, debido a filtraciones de agua provenientes del terrado, observó unas vigas deterioradas pero que una vez reparadas y salvo vicio oculto o causa sobrevenida, es posible afirmar que el citado edificio reúne las condiciones de solidez y seguridad suficientes para el fin al que se pretende destinar", se realizó un análisis de cinco viguetas de las plantas primera, segunda y tercera, se determinó la presencia de cemento aluminoso, se hizo constar que la armadura interior de las viguetas estudiadas no presentaba oxidación ni alteraciones significativas, y que no se apreciaban alteraciones que hicieran pensar en una pérdida de capacidad portante de las viguetas estudiadas, y se unió el informe complementario emitido por el arquitecto D. Pedro Miguel quien concluyó que los elementos estructurales no presentaban ningún tipo de lesiones ni degradaciones aparentes que implicaran un comportamiento deficiente de la estructura, sin haber observado grietas, fisuras, o deformaciones, desprendimiento de recubrimientos, manchas de óxido ni corrosión en las armaduras de las viguetas, concluyendo que el edificio reunía las condiciones de solidez y seguridad para el fin pretendido.

Por consiguiente, los vendedores vendieron ambas fincas conforme a la información de la que ellos disponían en el momento de la venta sin que nada hiciera pensar en la posible existencia de defectos estructurales.

Y de las manifestaciones contenidas en las escrituras, se desprende que los compradores eran conocedores que compraban dos viviendas para rehabilitar y que, por esta razón, dispensaron a los vendedores de las obligaciones de entregar la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética.

Así, las cosas, debemos destacar que se vendieron dos viviendas de un edificio construido en el año 1950, y que, a simple vista, se observaba que las dos viviendas se pusieron a la venta en su estado original, en cuanto a materiales, distribución y acabados (así consta en las fotografías de la 1 a la 23 del informe pericial de la demandada Dª Marina). Informa la perito que las dos viviendas se vendieron en su estado original y que en ninguna de ellas se habían realizado obra alguna de mantenimiento ni mejora.

Asimismo, informa la perito que el precio de mercado unitario de ambas viviendas, según el estudio de mercado realizado en 2016, era de 288.915 euros y que el precio de venta de las mismas, conjuntamente, fue de 210.000 euros (125.000 euros la planta segunda y 85.000 euros la planta primera), lo que supone, que en la comercialización de las mismas se valoró una depreciación superior al 27%, que se traduce, en concreto, en 78.915 euros.

De manera que ha quedado probado que, al venderse ambas viviendas en malas condiciones, pues precisaban obras de reparación para poder ser habitables, se pagó un precio por debajo del precio de mercado como se ha acreditado con el informe de la perito Dª Marina, tras analizar el estudio de mercado realizado por QUORUM, documento 1 de la contestación a la demanda, de modo que el precio de venta de la vivienda de la planta primera, de 126 m2, se pactó en 85.000 euros, cuando el precio medio de mercado, de una vivienda de la misma zona, características y superficie, que no precisara obras de rehabilitación, se hallaba aproximadamente, en 117.810 euros, y el precio de venta de la vivienda de la planta segunda, de 183 m2 (126 m2 de la planta segunda más 57 m2 de altillo o planta tercera) se pactó en 125.000 euros, cuando el precio medio de mercado de una vivienda de las mismas características, zona y superficie, que no precisara obras de rehabilitación, sería aproximadamente de 171.105 euros. En ambos casos se vendieron las dos viviendas por un precio inferior (aproximadamente un 27%) en atención a que ambas precisaban obras de rehabilitación.

Es cierto que, posteriormente, el perito judicial SR. Gaspar hace constar, de manera resumida, que el edificio sito en la DIRECCION000 de Granollers, requiere de intervención de refuerzo estructural puntual para ser destinada a vivienda centrándose la intervención principalmente en:

a) Viguetas deterioradas bajo cubierta 9 unidades, 4 en planta primera y 4 en planta baja. Intervención: Sustitución funcional de dichos elementos.

b) Pérdida de capacidad portante de las paredes de carga fruto de las regatas. Intervención: Restablecer la continuidad en paredes en planta primera y segunda ámbitos con regatas horizontales.

Estas regatas pudieron ser apreciadas fruto de la intervención posterior a la compraventa, desconociendo la realidad de las mismas.

c) Falta de continuidad estructural de los muros de carga planta nivel 3 (cubierta). Intervención: Dotar de mayor rigidez al ámbito donde descansa el muro de carga.

De tal forma que, a la vista del informe pericial judicial, efectivamente, ha quedado acreditado que ambas viviendas precisan para poder ser habitadas, de la realización de obras de refuerzo estructural que el perito ha valorado en 43.866,17 euros, habiendo informado el perito en el acto del juicio, que lo único que hay que hacer son las tres actuaciones que él describe en su informe pericial.

Ahora bien, contrariamente a lo que afirma la parte apelante en su recurso, consideramos que sí es relevante la valoración del precio pactado, en relación con el estado de los inmuebles adquiridos, para determinar la existencia de incumplimiento contractual, la frustración esencial de las expectativas, así como la relevancia de la asunción del riesgo por parte de los compradores.

Por esta razón, consideramos esencial para resolver la cuestión objeto de controversia, la prueba practicada sobre el precio de ambas viviendas.

Y, como ya hemos señalado, del estudio de mercado efectuado por la inmobiliaria QUORUM, no impugnado por la parte demandante, y del informe de la perito Dª Marina, resulta que el precio medio de una vivienda de 126 metros cuadrados que no precisara rehabilitación estaría alrededor de 117.810 euros, cuando la vivienda DIRECCION001 se vendió por 85.000 euros, y que el precio medio de una vivienda de 183 metros cuadrados (planta segunda más altillo o planta tercera) que no precisara rehabilitación sería de 171.105 euros, siendo que esta vivienda se vendió por 125.000 euros. Por lo tanto, los demandantes adquirieron sus respectivos inmuebles a un precio acorde a su estado defectuoso.

Resulta entonces que los demandantes eran conscientes de que compraban dos viviendas para rehabilitar. Les dieron traslado del informe emitido por el Laboratorio LAD VALLÈS Control de Qualitat, en el que se refería la existencia de cemento aluminoso en las viguetas, y de las dos certificaciones del arquitecto D. Pedro Miguel.

Se trata de dos viviendas en una zona residencial de Granollers, que se vendieron para rehabilitar, por lo que teniendo en cuenta que se pagó por la DIRECCION001 85.000 euros y por la DIRECCION000 125.000 euros, es decir, el precio que se pagó es el de dos viviendas en mal estado, por lo que, atendida la antigüedad del edificio, era posible que el mismo presentara problemas estructurales, por lo que la existencia de éstos no puede sostener la frustración de las expectativas negociales de los compradores, ya que el precio es adecuado a lo que realmente compró y tal frustración es esencial, tanto para proceder a la resolución del contrato, como para reclamar el cumplimiento, en este caso, mediante la realización de obras de reparación.

Pero, además, de la prueba practicada, concretamente de la testifical de D. Porfirio, se desprende que los compradores conocían el estado de las viviendas antes de la compra, habiendo realizado inspecciones y recibido informes técnicos que evidenciaban la necesidad de reparaciones.

Finalmente, cabe señalar que los inmuebles adquiridos pueden ser perfectamente habitables si se acometen las reparaciones propuestas por el perito judicial que ascienden a 43.866,17 euros, IVA incluido, para ambas viviendas, habiendo afirmado el perito judicial que éstas son las únicas obras necesarias para asegurar las condiciones de solidez, resistencia y seguridad de ambas viviendas.

Y la mera existencia de defectos no implica incumplimiento cuando los compradores conocían que estaban adquiriendo viviendas en mal estado que precisaban ser rehabilitadas para poder ser habitadas con lo que el precio pactado refleja el estado del bien y asumieron el riesgo de tener que acometer las reparaciones necesarias para su habitabilidad.

La obligación de reparación no tiene un alcance universal, sino que su alcance debe ser delimitado en función del contenido del contrato y de los criterios normativos de imputación objetiva que resultan del ordenamiento jurídico.

En definitiva, el precio abonado por los inmuebles corresponde al valor de mercado de dos viviendas en mal estado, para rehabilitar, lo que implica que los compradores adquirieron las fincas con asunción del riesgo de los defectos existentes.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia

QUINTO.- Costas.

Subsidiariamente, la parte apelante solicita se deje sin efecto la condena en costas a los demandantes, contenida en la sentencia de primera instancia, que desestima la demanda.

La parte apelante considera que, en el presente caso, existen suficientes dudas de hecho y de derecho que justifican hacer uso de la excepción contenida en el artículo 394.1 segundo párrafo, de la L.E.C.

La regulación que nuestro derecho procesal hace respecto de la imposición de costas, en concreto, el artículo 394.1 de la L.E.C., sienta el criterio general del vencimiento objetivo. Sólo prevé, como excepción, la concurrencia de serias dudas de hecho o de derecho.

Según la interpretación del Tribunal Supremo, esa excepción se configura como una facultad discrecional del tribunal, que ha de estar suficientemente motivada.

En el presente caso, consideramos que existen suficientes dudas de hecho que justifican aplicar la excepción al principio del vencimiento objetivo, por lo que procede dejar sin efecto la condena en costas de la primera instancia.

Al estimar este último motivo de recurso, conforme al artículo 398.2 de la LEC, no procede hacer expresa imposición de las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación,

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

D. Teodulfo y D. Landelino presentan demanda de juicio ordinario contra Dª Leticia, D. Doroteo, D. Marcial, Dª Esmeralda y Dª Leonor, por incumplimiento contractual de la parte demandada en relación a dos contratos de compraventa celebrados con los demandantes los días 23 y 24 de marzo de 2017, por aliud pro alio, o prestación defectuosa por inhabilidad de la cosa entregada, de conformidad a lo previsto en los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil, en la que exponen:

1. En fecha 23 de marzo de 2017, los demandados y D. Landelino llevaron a cabo la compraventa de la vivienda sita en la DIRECCION000, de GRANOLLERS. El precio declarado en la escritura fue de 112.000 euros, sin embargo, hubo una parte no declarada de 13.000 euros, por lo que el precio de la compraventa fue de 125.000 euros. En la escritura se hizo constar el estado físico de la finca que la parte demandada aseguraba cierto y el SR. Landelino exoneró a la parte demandada de aportar a la compraventa la cédula de habitabilidad de la finca. Según la parte vendedora la finca transmitida requería obras de rehabilitación para cumplir con la normativa técnica de habitabilidad, pero se hizo constar en la escritura de compraventa que el inmueble no presentaba ningún tipo de lesión ni degradaciones en sus elementos estructurales que supusieran un comportamiento deficiente de la estructura del edificio.

2. En fecha 24 de marzo de 2017, la parte demandada, y D. Teodulfo llevaron a cabo la compraventa de la vivienda sita en la DIRECCION001 de GRANOLLERS. El precio escriturado de la referida compraventa fue de 75.000 euros, si bien, hubo una parte del precio no declarado de 10.000 euros, por lo que el precio de la compraventa fue de 85.000 euros. Las vendedoras expidieron una certificación aseverando que el edificio no tenía problemas estructurales, que se hizo constar tanto en las arras como también en los contratos públicos de compraventa en los que se incluyeron como anexo todos los informes. Concretamente, en las escrituras públicas se hizo constar y certificar que no existían problemas estructurales y, en consecuencia, los vendedores garantizaron dicha manifestación como un extremo cierto, sobre la base del cual los actores compraron. Asimismo, el SR. Teodulfo exoneró a la parte demandada de aportar a la compraventa la cédula de habitabilidad de la finca. Todos los informes fueron incorporados a la escritura de compraventa con el objetivo de acreditar el estado físico de la finca transmitida, que según aseguró la parte demandada, requería de ciertas obras de rehabilitación para cumplir con la normativa técnica de habitabilidad, pero manifestó expresamente que el inmueble no presentaba ningún tipo de lesión ni degradaciones en sus elementos estructurales que supusieran un comportamiento deficiente de la estructura del edificio.

3. En resumen, los vendedores informaron que las viviendas no tenían cédula de habitabilidad, pero que las podían obtener si se llevaba a cabo el acondicionamiento necesario, pero garantizaron que la estructura del edificio era correcta y que no eran necesarias actuaciones de consolidación estructural, por lo que las reformas necesarias para conseguir la cédula de habitabilidad no abarcaban dicho aspecto.

4. Los demandantes encargaron un proyecto de reforma del edificio al arquitecto SR. Luis Angel y resultó que el edificio no era estructuralmente correcto y, por ende, no era apto para el fin contractual comprometido. La estructura del edificio no cumplía los requisitos necesarios de resistencia y debía ser objeto de una importante reparación que, dados sus términos e importes, de haberse conocido con anterioridad a la compraventa, hubiera hecho inviable y antieconómica la adquisición.

5. En mayo de 2020, los compradores solicitaron una ampliación o complemento a dicho informe con el objetivo de incluir un estado de mediciones y un presupuesto de las concretas actuaciones a realizar para reparar la estructura, fechado de mayo de 2020 y firmado por los arquitectos Evaristo y Luis Angel. Las obras de reparación ascienden a un total de 210.866,10 euros.

6. Se constata la existencia de un incumplimiento contractual por parte de los demandados quienes entregaron a los compradores unas fincas distintas a las debidas, por cuanto la estructura del edificio no cumple con los requisitos necesarios de resistencia que se garantizaron y/o manifestaron. Dicha entrega o prestación defectuosa -"aliud pro alio"- genera un incumplimiento contractual por parte de los demandados por inhabilidad de la cosa entregada.

En base a lo anterior, solicitan que, previos los trámites procedimentales pertinentes, se dicte sentencia en que, estimando íntegramente la demanda:

A) Con respecto a la acción ejercitada por D. Landelino:

A.1. Con carácter principal declare la resolución del contrato de compraventa de fecha 23 de marzo de 2017, respecto de la finca registral NUM000, condenando a las partes a restituirse recíprocamente las prestaciones objeto del contrato (precio real de 125.000 euros), junto con el derecho del demandante a obtener los intereses respecto del precio pagado, 125.000 euros, desde el momento en que el mismo fue puesto a disposición de los vendedores y hasta que se restituya al actor.

A.2. Subsidiariamente, para el supuesto de que no fuera estimada la resolución del contrato, se solicita igualmente de conformidad con lo establecido en el artículo 1, 101, 1.098 y 1.124 del CC, alternativamente:

A. 2.1. Se condene a los demandados, en favor del demandante para que en el plazo fijado por el tribunal realicen a su costa de todos los trabajos que sean requeridos para corregir, subsanar y reparar los defectos consistente en la insuficiente o incumplimiento de los requisitos de resistencia y solidez estructural (estructura y cimientos) de la vivienda vendida, así como cualesquiera otras obras, reparaciones o trabajos que sean necesarios para la ejecución de aquellas o tengan su origen en los defectos estructurales del edificio, incluidos en todo caso, los honorarios de los facultativos, costes de los permisos y licencias, tasas, impuestos y cualesquiera otros inherentes que se produzcan o conlleven aquella - de conformidad con el dictamen aportado - y que se cuantifican en el valor en conjunto de 210.866,10 euros, si bien los demandados solamente deberán asumir el valor de 139.171,62 euros de dichas obras correspondiente a los actores por partes iguales, en la proporción indicada en el hecho 1.1.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 706.1 de la LEC, para el supuesto que no se cumpliera con la eventual condena en el plazo fijado por el tribunal, la parte actora podría optar por encargar las obras a un tercero, a costa de los demandados, o bien, reclamar una indemnización de daños y perjuicios en los términos que se han establecido en el informe pericial aportado por esta parte.

A.2.2. Se condene a los demandados a pagar al demandante, en concepto de daños y perjuicios el importe de las obras necesarias para remediar el incumplimiento contractual consistente en la insuficiencia o en el incumplimiento de los requisitos de resistencia y solidez estructural y que se cuantifican en 139.171,62 euros, correspondiendo al SR. Landelino el importe de 69.585,81 euros, a pagar por los demandados en la proporción indicada en el hecho 1.1.

En cualquier hipótesis, tanto la principal como la subsidiaria, se condene a los demandados -en la proporción indicada en el hecho 1.1- a pagar al SR. Landelino la cantidad de 13.880,51 euros en concepto de daños y perjuicios, según ha sido acreditado, resultado del incumplimiento contractual.

B) Con respecto a la acción ejercitada por D. Teodulfo

B.1. Con carácter principal declare la resolución del contrato de compraventa de fecha 24 de marzo de 2017 respecto de la finca registral NUM001 condenando a las partes restituirse recíprocamente las prestaciones objeto del contrato (precio real de 85.000 euros), junto con el derecho del demandante a obtener los intereses respecto del precio pagado 85.000 euros desde el momento en que el mismo fue puesto a disposición de los vendedores y hasta que se restituya al actor.

Subsidiariamente, para el supuesto de que no fuera estimada la resolución del contrato, se solicita igualmente de conformidad con lo establecido en el artículo 1.101, 1.098 y 1.124 del CC, alternativamente:

B. 2.1. Se condene a los demandados, en favor del demandante para que en el plazo fijado por el tribunal realicen a su costa de todos los trabajos que sean requeridos para corregir, subsanar y reparar los defectos consistente en la insuficiente o incumplimiento de los requisitos de resistencia y solidez estructural (estructura y cimientos) de la vivienda vendida, así como cualesquiera otras obras, reparaciones o trabajos que sean necesarios para la ejecución de aquellas o tengan su origen en los defectos estructurales del edificio, incluidos en todo caso, los honorarios de los facultativos, costes de tos permisos y licencias, tasas, impuestos y cualesquiera otros inherentes que se produzcan o conlleven aquella - de conformidad con el dictamen aportado - y que se cuantifica en el valor en conjunto de 210.866,10 euros si bien los demandados solamente deberán asumir el valor de 139.171,62 euros de dichas obras correspondiente a los actores, por partes iguales, en la proporción indicada en el hecho 1.1.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 706.1 de la LEC, para el supuesto que no se cumpliera con la eventual condena en el plazo fijado por el tribunal, la parte actora podría optar por encargar las obras a un tercero, a costa de los demandados, o bien, reclamar una indemnización de daños y perjuicios en los términos que se han establecido en el informe pericial aportado.

B.2.2. Se condene a los demandados a pagar al actor, en concepto de daños y perjuicios el importe de las obras necesarias para remediar el incumplimiento contractual consistente en la insuficiente o incumplimiento de los requisitos de resistencia y solidez estructural y que se cuantifican en 139.171,62 euros correspondiendo al SR. Teodulfo el importe de 69.585,81 euros, a pagar por los demandados en la proporción indicada en el hecho 1.1.

En cualquier hipótesis, tanto la principal como la subsidiaria, se condene a los demandados a pagar la cantidad de 3.194,40 euros en concepto de daños y perjuicios según ha sido acreditado resultado del incumplimiento contractual.

Y, acogiendo los pronunciamientos principales o subsidiarios condene, respecto de las acciones ejercitadas por los SRES. Teodulfo y Landelino, a estar y pasar por los correspondientes pronunciamientos y a pagar las cantidades reseñadas, con expresa condena en costas y los intereses correspondientes.

Dª Leticia, D. Doroteo, D. Marcial, Dª Esmeralda y Dª Leonor presentan escrito de contestación a la demanda en el que argumentan que no existe incumplimiento contractual por su parte. Exponen que los demandantes, antes de la compra, fueron informados sobre el estado de las viviendas y realizaron diversas inspecciones técnicas, incluyendo análisis de la estructura, que confirmaron que no había deficiencias aparentes. Mencionan que los compradores aceptaron el estado de las viviendas y se les ofreció un precio inferior al de mercado, teniendo en cuenta las obras necesarias para su rehabilitación. Sostienen que la reclamación de la actora se centra en la necesidad de realizar reformas estructurales que no eran parte del contrato original, ya que los compradores desean modificar la configuración del edificio, lo que implica un refuerzo estructural que no estaba contemplado en la venta. Argumentan que la actora no puede alegar desconocimiento de las condiciones estructurales, ya que adquirió posteriormente un local en el mismo edificio, lo que contradice su reclamación. Refieren que, en caso de que se considerara algún incumplimiento, no se podrían reclamar daños que no eran previsibles al momento de la compraventa. Finalmente, alegan que ha habido un retraso desleal en la reclamación por parte de la actora, dado el tiempo transcurrido desde la compra hasta la presentación de la demanda. Y solicitan la desestimación de la demanda y la absolución de la parte demandada de todas las peticiones formuladas en su contra.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda deducida por D. Teodulfo y D. Landelino contra Dª Leticia, D. Doroteo, D. Marcial, Dª Esmeralda y Dª Leonor, absolviendo a los demandados de todas las pretensiones de los actores, con expresa imposición de las costas del procedimiento a la parte demandante.

Frente a dicha resolución, D. Teodulfo y D. Landelino interponen recurso de apelación en el que argumentan que la sentencia no analiza adecuadamente los hechos y las pruebas presentadas, especialmente el informe pericial que concluye que las viviendas no cumplían con las condiciones de solidez y seguridad pactadas en el contrato. Alegan, en síntesis:

1. La sentencia se ha desviado del objeto del debate, que era determinar si el edificio reunía las condiciones de solidez, resistencia y seguridad necesarias para su uso como vivienda.

2. La sentencia de primera instancia incurre en error en cuanto a que ignora el contenido del informe pericial judicial de febrero de 2023, que constata el incumplimiento. La sentencia ignora las conclusiones del perito judicial y atribuye erróneamente a éste conclusiones contrarias a su informe. Según la sentencia, el perito judicial SR. Gaspar corroboró la tesis de la demandada, pero si se observa el contenido del informe escrito, se constata que, el mismo, al revés de lo plasmado en la fundamentación, acepta la tesis de la parte actora consistente en que el edificio en el momento la compraventa no reunía las condiciones de solidez y seguridad para ser destinado a vivienda. El perito afirma que, en efecto, el edificio precisa de un refuerzo estructural puntual para ser destinado a vivienda (mismo uso que el catastro según matiza el perito).

3. Impugnación de la sentencia en cuanto a que otorga preponderancia a cuestiones irrelevantes.

4. Sobre el eventual descuento en el precio. Es irrelevante si el precio fue uno o fue otro, si se descontaron 5.000 euros o no, o si hubo un precio no declarado. Lo relevante es que se pactó un precio concreto teniendo en cuenta una concreta manifestación o aseveración o garantía de la vendedora, a través del certificado de solidez del arquitecto SR. Pedro Miguel, consistente en que se aseguraban ciertos hechos o extremos del edificio (solidez y seguridad).

5. Proyecto de reparación aportado junto con la demanda. Posiblemente, exigir una rehabilitación integral del inmueble o una gran rehabilitación, quizás sería una petición excesiva, pero, una vez practicada toda la prueba y, principalmente, la pericial judicial, de la que no se disponía en el momento de interponer la demanda, la parte actora concretó su petición a las conclusiones del perito judicial y quedó circunscrita la Litis, igual que el recurso, a las actuaciones que determina el perito judicial SR. Gaspar en su dictamen y que cuantifica, prudencialmente, en 43.866,17 euros.

6. Los actos propios. El hecho de que los demandantes compraran el sótano o planta baja no es ningún acto propio. Se trata de una compraventa, posterior, hecha años más tarde, en unas condiciones distintas - ya se había destapado toda la problemática y el incumplimiento contractual y las partes se había cruzado burofaxes -, por un precio de 15.000 euros (6 veces inferior al convenido con los vendedores).

7. El perito judicial afirma que según la inspección visual realizada se requiere de intervención de refuerzo estructural puntual para ser destinada a la vivienda. Por lo tanto, la respuesta es afirmativa por parte del perito judicial y es obviamente afirmativa por parte del perito SR. Luis Angel.

8. Costas procesales. Incluso en el improbable supuesto que se desestime el recurso de apelación, sería procedente la no imposición de costas a la parte actora en ambas instancias, por la existencia de serias dudas de hecho o de derecho.

En base a lo anterior, solicitan se revoque la sentencia y se declare el incumplimiento contractual, condenando a los demandados a realizar las reparaciones necesarias según lo indicado en el informe del perito judicial, cuyo coste se estima en 43.866,17 euros.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Resumen de antecedentes.

Se expondrán a continuación los hechos que se consideran más relevantes para la resolución del recurso, que han quedado acreditados a través de los documentos y pruebas que se especificarán en cada caso y/o de su admisión por las partes litigantes:

1. El día 1 de febrero de 2017, Dª Leticia, D. Doroteo, D. Marcial, Dª Esmeralda y Dª Leonor, como vendedores, y D. Landelino, como comprador, suscribieron un contrato privado de compraventa de 1 de febrero de 2017, en relación al NUM002 piso, documento 4 de la demanda, en cuyo pacto séptimo se hacía constar:

"El comprador coneix i accepta la qualificació urbanística i municipal del pis objecte d?aquesta compravenda i ha estat informat per la propietat de l?estat actual de l?estructura i del immoble mitjançant els assaigs i l?estudi elaborat per LAB. VALLÈS (13216 DEL 20/10/2016 i del 7//12/2016) que s?acompanyen com a document numero 1, i també s?inclou com a document numero 2, la certificació emesa per l?Arquitecte Pedro Miguel (15/11/2016 i 29/12/2016). La propietat i el comprador examinada aquesta documentació i reconeixen l?estat de l?estructura i de l?immoble, pacten que el preu de la vivenda sigui de 125.000 euros", documento 4 de la demanda.

2. En fecha 23 de marzo de 2017, Dª Leticia, D. Doroteo, D. Marcial, Dª Esmeralda y Dª Leonor, como vendedores, y D. Landelino, como comprador, otorgaron escritura pública de compraventa de la vivienda sita en la DIRECCION000, de GRANOLLERS, finca registral número NUM000 inscrita en el Registro de la Propiedad número 1 de Granollers, de 126 m2, y con el anejo inseparable del terrado, por un precio de 125.000 euros.

En la escritura se hizo constar en el Expositivo I de la escritura la SITUACIÓN FÍSICA del inmueble, que es del tenor literal siguiente:

"Manifiestan los señores vendedores que en la construcción del edificio se empleó cemento aluminoso, pero que al día de hoy no se ha apreciado que se haya desarrollado aluminosis, todo ello, en los términos que resultan de las certificaciones expedidas por D. Pedro Miguel, arquitecto colegiado NUM003, del Colegio Oficial de Arquitectos de Cataluña, de fecha 15 de noviembre de 2016 y 29 de diciembre de 2016, e informes números NUM004 y NUM005 de 20 de octubre y 7 de diciembre de 2016, respectivamente, emitidos por Laboratori del Vallès d' Assaigs i Control de Qualitat", documentos que quedaron unidos a la matriz.

Asimismo, se hizo constar que la parte compradora exoneraba a la parte vendedora de entregarle cédula de habitabilidad .../..."ya que la vivienda transmitida precisa de obras de rehabilitación, lo que se acredita mediante informe emitido el día 21 de marzo de 2017 por don Marcial, arquitecto técnico colegiado NUM006, del que resulta además que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad una vez ejecutadas las obras de rehabilitación necesarias para cumplir la normativa técnica de habitabilidad".

Finalmente se añadió: "Dada la necesidad de realizar obras de rehabilitación de la vivienda, ésta queda fuera del ámbito del RD 23572013, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios",documento 1 de la demanda.

3. El día 1 de febrero de 2017, Dª Leticia, D. Doroteo, D. Marcial, Dª Esmeralda y Dª Leonor, como vendedores, y D. Teodulfo, como comprador, suscribieron un contrato privado de compraventa de 1 de febrero de 2017, en relación al NUM002 piso, documento 4 de la demanda, en cuyo pacto séptimo se hacía constar:

"El comprador coneix i accepta la qualificació urbanística i municipal del pis objecte d?aquesta compravenda i ha estat informat per la propietat de l?estat actual de l?estructura i del immoble mitjançant els assaigs i l?estudi elaborat per LAB. VALLÈS ( NUM004 DEL 20/10/2016 i del 7//12/2016) que s?acompanyen com a document número 1, i també s?inclou com a document número 2, la certificació emesa per l?Arquitecte Pedro Miguel (15/11/2016 i 29/12/2016)", documento 6 de la demanda.

4. En fecha 24 de marzo de 2017, Dª Leticia, D. Doroteo, D. Marcial, Dª Esmeralda y Dª Leonor, como vendedores, y D. Teodulfo, como comprador, otorgaron escritura de compraventa de la finca registral NUM001 inscrita en el Registro de la Propiedad número 1 de Granollers, correspondiente a la vivienda sita en la DIRECCION001 de Granollers, de 126 m2, por un precio de 85.000 euros, documento 2 de la demanda. En esta escritura se incluyó asimismo un apartado destinado a la situación física del inmueble del tenor literal siguiente:

"Manifiestan los señores vendedores que en la construcción del edificio se empleó cemento aluminoso, pero que al día de hoy no se ha apreciado que se haya desarrollado aluminosis, todo ello en los términos que resultan de las certificaciones expedidas por don Pedro Miguel, arquitecto colegiado NUM003, del Colegio Oficial de Arquitectos de Cataluña, de fecha 15 de noviembre de 2016 y 29 de diciembre de 2016, e informes números NUM004 y NUM005 de 20 de octubre y 07 de diciembre de 2016, respectivamente, emitidos por Laboratori del Vallès d'Assaigs i Control de Qualitat", documentos que quedaron unidos a la matriz.

D. Teodulfo, exoneró a la parte vendedora de aportar a la compraventa la cédula de habitabilidad de la finca por cuanto "la vivienda transmitida precisa de obras de rehabilitación, lo que se acredita mediante informe emitido el día 21 de marzo de 2017 por don Marcial, arquitecto técnico colegiado NUM006, del que resulta además que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad una vez ejecutadas las obras de rehabilitación necesarias para cumplir la normativa técnica de habitabilidad".

Por último, se indicaba, asimismo: "Dada la necesidad de realizar obras de rehabilitación de la vivienda, ésta queda fuera del ámbito del RD 23572013, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios",documento 2 de la demanda.

5. Los vendedores antes de proceder a la venta de ambas viviendas encargaron al arquitecto y testigo D. Pedro Miguel la inspección del edificio. El SR. Pedro Miguel emitió un certificado de fecha 15 de noviembre de 2016, documento 1 de la demanda, al folio 52 vuelto, en el que exponía que "recorrido visualmente el edificio sito en la DIRECCION000 de Granollers, especialmente sus elementos estructurales, no se observan lesiones o degradaciones aparentes que supongan un comportamiento deficiente de la estructura; que en dos puntos concretos, de las plantas segunda y tercera, debido a filtraciones de agua provenientes del terrado, observó unas vigas deterioradas pero que una vez reparadas y salvo vicio oculto o causa sobrevenida, es posible afirmar que el citado edificio reúne las condiciones de solidez y seguridad suficientes para el fin al que se pretende destinar", documento 8 de la demanda.

6. Se realizó un análisis de cinco viguetas de las plantas primera, segunda y tercera y en fecha 7 de diciembre de 2016, por el Laboratorio LAD VALLÈS Control de Qualitat ,y se determinó la presencia de cemento aluminoso, se hizo constar que la armadura interior de las viguetas estudiadas no presentaba oxidación ni alteraciones significativas, y que no se apreciaban alteraciones que hicieran pensar en una pérdida de capacidad portante de las viguetas estudiadas.

7. A la vista del informe emitido por el Laboratorio LAD VALLÈS Control de Qualitat, D. Pedro Miguel con fecha 29 de diciembre de 2016, realizó una segunda inspección del edificio, se ratificó en su informe de 15 de noviembre de 2016, en el sentido de los elementos estructurales no presentaban ningún tipo de lesiones ni degradaciones aparentes que implicaran un comportamiento deficiente de la estructura, sin haber observado grietas, fisuras, o deformaciones, desprendimiento de recubrimientos, manchas de óxido ni corrosión en las armaduras de las viguetas, concluyendo que el edificio reunía las condiciones de solidez y seguridad para el fin para el que se pretende destinar, documento 9 de la demanda.

8. Las certificaciones se entregaron a los compradores y quedaron unidas a las escrituras de compraventa de fechas 23 y 24 de marzo de 2017.

9. El perito judicial SR. Gaspar hace constar de manera resumida que el edificio sito en la DIRECCION000, requiere de intervención de refuerzo estructural puntual para ser destinada a vivienda centrándose la intervención principalmente en:

a) Viguetas deterioradas bajo cubierta 9 unidades, 4 en planta primera y 4 en planta baja. Intervención: Sustitución funcional de dichos elementos.

b) Pérdida de capacidad portante de las paredes de carga fruto de las regatas. Intervención: Restablecer la continuidad en paredes en planta primera y segunda ámbitos con regatas horizontales.

Estas regatas pudieron ser apreciadas fruto de la intervención posterior a la compraventa, desconociendo la realidad de las mismas.

c) Falta de continuidad estructural de los muros de carga planta nivel 3 (cubierta). Intervención: Dotar de mayor rigidez al ámbito donde descansa el muro de carga.

Expresa, finalmente, que la estructura restante, está al límite de sus capacidades portantes, donde se debe prestar especial atención a la cimentación y los forjados de viguetas con luces próximas a los 7 metros entre apoyos. Y valora el importe de las reparaciones, IVA incluido, en la suma de 43.886,17 euros.

10. El precio medio de mercado unitario de dos viviendas de semejantes características, zona y superficie, de haber presentado un buen estado de conservación, según el estudio de mercado realizado en 2016, era de 288.915 euros (dictamen pericial de la parte demandada).

TERCERO.- Delimitación de la pretensión actora. Inexistencia de mutatio libelli.

En la demanda D. Teodulfo y D. Landelino ejercitan una acción de resolución de los contratos de compraventa de las fincas NUM000 y NUM001 por incumplimiento contractual de los vendedores por aliud pro alio, o prestación defectuosa por inhabilidad de la cosa entregada, de conformidad a lo previsto en los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil, y, subsidiariamente, una acción instando el cumplimiento de la obligación, de reparar los defectos consistentes en la insuficiencia o en el incumplimiento de los requisitos de resistencia y solidez estructural (estructura y cimientos) de las viviendas vendidas, así como cualesquiera otras obras, reparaciones o trabajos que sean necesarios para la ejecución de aquéllas o tengan su origen en los defectos estructurales del edificio, de conformidad con los artículos 1.101, 1.098 y 1.124 del Código Civil, acumulando, en ambos casos, una acción de reclamación de daños y perjuicios, consistente en los daños y perjuicios sufridos y que se cuantifican en 13.880,51 euros y 3.194,40 euros respectivamente, para el SR. Landelino y SR. Teodulfo.

En la primera instancia los compradores alegaban que las viviendas adquiridas en marzo de 2017 presentaban fallos estructurales que precisaban reparaciones valoradas en 139.171,62 euros, correspondiendo a cada actor el importe de 69.585,81 euros, más una indemnización que se cuantifica en 13.880,51 euros y 3.194,40 euros respectivamente, para el Sr. Landelino y SR. Teodulfo, respectivamente, en concepto de daños y perjuicios.

Desestimada la demanda en primera instancia, en esta alzada la parte demandante mantiene únicamente la acción subsidiaria de cumplimiento del contrato, solicitando se condene a los vendedores a la obligación de reparar, tomando en consideración la propuesta de reparación efectuada por el perito judicial D. Gaspar en su dictamen, que cuantifica las obras de reparación necesarias en ambas viviendas en la suma de 43.866,17 euros.

La parte apelada alega que los recurrentes han modificado sus peticiones iniciales (mutatio libelli) y que su demanda carece de fundamento probatorio. Afirma que los apelantes reconocen en su recurso que su petición principal era desmesurada y que, aunque presentaron una solicitud subsidiaria para la reparación de defectos estructurales, ésta también ha sido alterada en el transcurso del proceso.

Pues bien, no existe la alegada mutatio libelli. Como es sabido, el Tribunal Supremo tiene declarado que, ante el incumplimiento del vendedor, los compradores pueden optar por diversas vías a fin de obtener su resarcimiento: la acción de responsabilidad decenal, las acciones edilicias, la acción para el cumplimiento correcto, la acción de resolución cuando el incumplimiento es esencial, y la acción de indemnización de daños y perjuicios. Así, la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de mayo de 2023, nº 646/2023, recurso 2.116/2019, establece: "En la precitada sentencia 95/2010, de 25 de febrero , se establece que: "Ante el incumplimiento, concretamente, de la obligación de entregar de la cosa vendida, en este caso, un edificio de locales y viviendas, en el sentido expuesto como hecho probado, los compradores tienen opción de utilizar diversas vías para resarcirse. La primera, la acción de responsabilidad decenal que les brindaba el artículo 1.591 del Código Civil (anterior a la Ley de Ordenación de la edificación de 5 de noviembre de 1999) que efectivamente fue ejercitada en la jurisdicción contencioso- administrativa. La segunda, las acciones edilicias, inviables si ha transcurrido el breve plazo de caducidad de seis meses, que impone el artículo 1.490 del Código Civil. La tercera, la acción tendente a exigir el cumplimiento correcto, que prevé explícitamente el artículo 1.124 del mismo cuerpo legal . La cuarta, conforme al mismo artículo 1.124, la resolución siempre que el incumplimiento sea esencial. La quinta, la indemnización de daños y perjuicios que contempla el artículo 1.101".

Y, asimismo, el Tribunal Supremo, en la sentencia de 9 de junio de 1997, nº 537/1997, recurso 1935/1993, reafirma la doctrina jurisprudencial sobre la incompatibilidad de exigir simultáneamente el cumplimiento y la resolución del contrato, en base al artículo 1.124 del Código Civil, salvo en casos de petición alternativa o subsidiaria.

Declara el Tribunal Supremo en la sentencia de 9 de junio de 1997: "Es claro que el artículo 1.124 es el que regula de manera general la resolución de las obligaciones recíprocas y que en esta línea jurisprudencial se tiene declarado con reiteración que las dos soluciones entre las que puede optar el perjudicado, o sea, exigir el cumplimiento o la resolución de lo convenido, son incompatibles, incompatibilidad que únicamente se produce cuando ambas se solicitan al mismo tiempo, pero no si la petición o ejercicio de ambas acciones se hace de forma alternativa, pues entonces no hay contradicción entre dichas peticiones".

Y esto es lo que ha sucedido en el presente caso. En la demanda se pedía la resolución del contrato, y subsidiariamente, el cumplimiento, mediante reparación, y en el recurso de apelación, se ha renunciado a la acción principal de resolución del contrato y se mantiene únicamente la acción subsidiaria de cumplimiento del contrato, por lo que ni existe mutatio libelli ni infracción del artículo 1.124 del Código Civil.

CUARTO.- Valoración de la prueba. Inexistencia de incumplimiento de la obligación.

Como hemos indicado en el ordinal anterior, los compradores ejercitan una acción tendente a exigir el cumplimiento correcto, que prevé explícitamente el artículo 1.124 del Código Civil, y que se concreta en la obligación de reparar.

Por lo tanto, la cuestión litigiosa se centra en determinar si existió un incumplimiento de los vendedores, quienes tenían el deber contractual de informar de hechos y circunstancias influyentes para la conclusión del contrato.

Y valorando de nuevo la prueba practicada en el procedimiento, ya podemos adelantar que coincidimos con la juzgadora de primer grado en que los vendedores vendieron de acuerdo con la información de la que ellos disponían en el momento de la compraventa, información que trasladaron y no ocultaron a los compradores.

En este sentido, los vendedores hicieron constar en ambas escrituras públicas de 23 y de 24 de marzo de 2017 que las viviendas transmitidas precisaban de obras de rehabilitación, por lo que los compradores exoneraban a los vendedores de entregar la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética de los edificios. Se expresó en ambas escrituras que en la construcción del edificio se había utilizado cemento aluminoso, pero que no se había apreciado el desarrollo de aluminosis. Se adjuntó el informe del arquitecto D. Pedro Miguel que exponía que "recorrido visualmente el edificio sito en la DIRECCION000 de Granollers, especialmente sus elementos estructurales, no se observan lesiones o degradaciones aparentes que supongan un comportamiento deficiente de la estructura; que en dos puntos concretos, de las plantas segunda y tercera, debido a filtraciones de agua provenientes del terrado, observó unas vigas deterioradas pero que una vez reparadas y salvo vicio oculto o causa sobrevenida, es posible afirmar que el citado edificio reúne las condiciones de solidez y seguridad suficientes para el fin al que se pretende destinar", se realizó un análisis de cinco viguetas de las plantas primera, segunda y tercera, se determinó la presencia de cemento aluminoso, se hizo constar que la armadura interior de las viguetas estudiadas no presentaba oxidación ni alteraciones significativas, y que no se apreciaban alteraciones que hicieran pensar en una pérdida de capacidad portante de las viguetas estudiadas, y se unió el informe complementario emitido por el arquitecto D. Pedro Miguel quien concluyó que los elementos estructurales no presentaban ningún tipo de lesiones ni degradaciones aparentes que implicaran un comportamiento deficiente de la estructura, sin haber observado grietas, fisuras, o deformaciones, desprendimiento de recubrimientos, manchas de óxido ni corrosión en las armaduras de las viguetas, concluyendo que el edificio reunía las condiciones de solidez y seguridad para el fin pretendido.

Por consiguiente, los vendedores vendieron ambas fincas conforme a la información de la que ellos disponían en el momento de la venta sin que nada hiciera pensar en la posible existencia de defectos estructurales.

Y de las manifestaciones contenidas en las escrituras, se desprende que los compradores eran conocedores que compraban dos viviendas para rehabilitar y que, por esta razón, dispensaron a los vendedores de las obligaciones de entregar la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética.

Así, las cosas, debemos destacar que se vendieron dos viviendas de un edificio construido en el año 1950, y que, a simple vista, se observaba que las dos viviendas se pusieron a la venta en su estado original, en cuanto a materiales, distribución y acabados (así consta en las fotografías de la 1 a la 23 del informe pericial de la demandada Dª Marina). Informa la perito que las dos viviendas se vendieron en su estado original y que en ninguna de ellas se habían realizado obra alguna de mantenimiento ni mejora.

Asimismo, informa la perito que el precio de mercado unitario de ambas viviendas, según el estudio de mercado realizado en 2016, era de 288.915 euros y que el precio de venta de las mismas, conjuntamente, fue de 210.000 euros (125.000 euros la planta segunda y 85.000 euros la planta primera), lo que supone, que en la comercialización de las mismas se valoró una depreciación superior al 27%, que se traduce, en concreto, en 78.915 euros.

De manera que ha quedado probado que, al venderse ambas viviendas en malas condiciones, pues precisaban obras de reparación para poder ser habitables, se pagó un precio por debajo del precio de mercado como se ha acreditado con el informe de la perito Dª Marina, tras analizar el estudio de mercado realizado por QUORUM, documento 1 de la contestación a la demanda, de modo que el precio de venta de la vivienda de la planta primera, de 126 m2, se pactó en 85.000 euros, cuando el precio medio de mercado, de una vivienda de la misma zona, características y superficie, que no precisara obras de rehabilitación, se hallaba aproximadamente, en 117.810 euros, y el precio de venta de la vivienda de la planta segunda, de 183 m2 (126 m2 de la planta segunda más 57 m2 de altillo o planta tercera) se pactó en 125.000 euros, cuando el precio medio de mercado de una vivienda de las mismas características, zona y superficie, que no precisara obras de rehabilitación, sería aproximadamente de 171.105 euros. En ambos casos se vendieron las dos viviendas por un precio inferior (aproximadamente un 27%) en atención a que ambas precisaban obras de rehabilitación.

Es cierto que, posteriormente, el perito judicial SR. Gaspar hace constar, de manera resumida, que el edificio sito en la DIRECCION000 de Granollers, requiere de intervención de refuerzo estructural puntual para ser destinada a vivienda centrándose la intervención principalmente en:

a) Viguetas deterioradas bajo cubierta 9 unidades, 4 en planta primera y 4 en planta baja. Intervención: Sustitución funcional de dichos elementos.

b) Pérdida de capacidad portante de las paredes de carga fruto de las regatas. Intervención: Restablecer la continuidad en paredes en planta primera y segunda ámbitos con regatas horizontales.

Estas regatas pudieron ser apreciadas fruto de la intervención posterior a la compraventa, desconociendo la realidad de las mismas.

c) Falta de continuidad estructural de los muros de carga planta nivel 3 (cubierta). Intervención: Dotar de mayor rigidez al ámbito donde descansa el muro de carga.

De tal forma que, a la vista del informe pericial judicial, efectivamente, ha quedado acreditado que ambas viviendas precisan para poder ser habitadas, de la realización de obras de refuerzo estructural que el perito ha valorado en 43.866,17 euros, habiendo informado el perito en el acto del juicio, que lo único que hay que hacer son las tres actuaciones que él describe en su informe pericial.

Ahora bien, contrariamente a lo que afirma la parte apelante en su recurso, consideramos que sí es relevante la valoración del precio pactado, en relación con el estado de los inmuebles adquiridos, para determinar la existencia de incumplimiento contractual, la frustración esencial de las expectativas, así como la relevancia de la asunción del riesgo por parte de los compradores.

Por esta razón, consideramos esencial para resolver la cuestión objeto de controversia, la prueba practicada sobre el precio de ambas viviendas.

Y, como ya hemos señalado, del estudio de mercado efectuado por la inmobiliaria QUORUM, no impugnado por la parte demandante, y del informe de la perito Dª Marina, resulta que el precio medio de una vivienda de 126 metros cuadrados que no precisara rehabilitación estaría alrededor de 117.810 euros, cuando la vivienda DIRECCION001 se vendió por 85.000 euros, y que el precio medio de una vivienda de 183 metros cuadrados (planta segunda más altillo o planta tercera) que no precisara rehabilitación sería de 171.105 euros, siendo que esta vivienda se vendió por 125.000 euros. Por lo tanto, los demandantes adquirieron sus respectivos inmuebles a un precio acorde a su estado defectuoso.

Resulta entonces que los demandantes eran conscientes de que compraban dos viviendas para rehabilitar. Les dieron traslado del informe emitido por el Laboratorio LAD VALLÈS Control de Qualitat, en el que se refería la existencia de cemento aluminoso en las viguetas, y de las dos certificaciones del arquitecto D. Pedro Miguel.

Se trata de dos viviendas en una zona residencial de Granollers, que se vendieron para rehabilitar, por lo que teniendo en cuenta que se pagó por la DIRECCION001 85.000 euros y por la DIRECCION000 125.000 euros, es decir, el precio que se pagó es el de dos viviendas en mal estado, por lo que, atendida la antigüedad del edificio, era posible que el mismo presentara problemas estructurales, por lo que la existencia de éstos no puede sostener la frustración de las expectativas negociales de los compradores, ya que el precio es adecuado a lo que realmente compró y tal frustración es esencial, tanto para proceder a la resolución del contrato, como para reclamar el cumplimiento, en este caso, mediante la realización de obras de reparación.

Pero, además, de la prueba practicada, concretamente de la testifical de D. Porfirio, se desprende que los compradores conocían el estado de las viviendas antes de la compra, habiendo realizado inspecciones y recibido informes técnicos que evidenciaban la necesidad de reparaciones.

Finalmente, cabe señalar que los inmuebles adquiridos pueden ser perfectamente habitables si se acometen las reparaciones propuestas por el perito judicial que ascienden a 43.866,17 euros, IVA incluido, para ambas viviendas, habiendo afirmado el perito judicial que éstas son las únicas obras necesarias para asegurar las condiciones de solidez, resistencia y seguridad de ambas viviendas.

Y la mera existencia de defectos no implica incumplimiento cuando los compradores conocían que estaban adquiriendo viviendas en mal estado que precisaban ser rehabilitadas para poder ser habitadas con lo que el precio pactado refleja el estado del bien y asumieron el riesgo de tener que acometer las reparaciones necesarias para su habitabilidad.

La obligación de reparación no tiene un alcance universal, sino que su alcance debe ser delimitado en función del contenido del contrato y de los criterios normativos de imputación objetiva que resultan del ordenamiento jurídico.

En definitiva, el precio abonado por los inmuebles corresponde al valor de mercado de dos viviendas en mal estado, para rehabilitar, lo que implica que los compradores adquirieron las fincas con asunción del riesgo de los defectos existentes.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia

QUINTO.- Costas.

Subsidiariamente, la parte apelante solicita se deje sin efecto la condena en costas a los demandantes, contenida en la sentencia de primera instancia, que desestima la demanda.

La parte apelante considera que, en el presente caso, existen suficientes dudas de hecho y de derecho que justifican hacer uso de la excepción contenida en el artículo 394.1 segundo párrafo, de la L.E.C.

La regulación que nuestro derecho procesal hace respecto de la imposición de costas, en concreto, el artículo 394.1 de la L.E.C., sienta el criterio general del vencimiento objetivo. Sólo prevé, como excepción, la concurrencia de serias dudas de hecho o de derecho.

Según la interpretación del Tribunal Supremo, esa excepción se configura como una facultad discrecional del tribunal, que ha de estar suficientemente motivada.

En el presente caso, consideramos que existen suficientes dudas de hecho que justifican aplicar la excepción al principio del vencimiento objetivo, por lo que procede dejar sin efecto la condena en costas de la primera instancia.

Al estimar este último motivo de recurso, conforme al artículo 398.2 de la LEC, no procede hacer expresa imposición de las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación,