Sentencia Civil 48/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 14, Rec. 119/2024 de 11 de febrero del 2025

PRIMERO.-Antecedentes.

La demanda presentada por la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Alcorcón, contra doña Vicenta, doña Adela y doña Guadalupe, planteaba acción de desahucio en precario, solicitando la declaración judicial de que las demandadas ocupan en precario la vivienda del inmueble anteriormente destinada a NUM000, con expresa condena a dejarla libre y expedita a disposición de la Comunidad bajo apercibimiento de lanzamiento. Pretensión a la que se opusieron las demandadas.

La sentencia dictada en la primera instancia estima íntegramente la demanda, declarando que las demandadas ocupan la vivienda litigiosa sin título, ni renta, y en situación de precario, por lo que procede el desahucio, condenando a las demandadas por perturbación de la posesión pacífica a dejar voluntariamente libre el citado inmueble, sin perjuicio de proceder de manera forzosa en ejecución de sentencia caso de resultar firme dicha resolución. Condenando igualmente a las demandadas al pago de las costas.

SEGUNDO.-Motivos de recurso.

Interponen recurso de apelación las demandadas, alegando que la sentencia no se pronuncia sobre la mayor parte de los puntos de hecho y de derecho opuestos por la parte demandada. La ahora apelante ha defendido y probado que existió contrato de compraventa perfeccionado, y que el contrato de arrendamiento con opción de compra tuvo como única causa la entrega de la posesión de la cosa ya vendida, hasta que la Comunidad cumpliera con su obligación de entrega, previa desafectación de la vivienda. Dicha desafectación era posible, por tratarse de un elemento común por destino, no por naturaleza. Sin embargo, no se adoptó Acuerdo por la Comunidad sobre la desafectación hasta la Junta de 22 de Mayo de 2018, y el único motivo de no haberse formalizado la desafectación, como resulta del acta de Junta de 20 de Marzo de 2020, fue el rechazo a asumir el coste de cancelación de la carga hipotecaria, que ascendía a unos 2.800 €.

Los hechos omitidos en la sentencia son:

1.- No se pronuncia sobre la calificación del contrato de 6 de Noviembre de 2015 como compraventa perfeccionada y no consumada. Se limita a afirmar que la compraventa "no se realizó".El denominado contrato de depósito y arras penitenciales era en realidad un contrato de compraventa perfeccionado, que no se consumó por el incumplimiento por la Comunidad de su deber de desafectación de la vivienda, para su entrega. La Comunidad había aprobado la compraventa, y en todas las actas posteriores se adoptaron sólo acuerdos necesarios para cumplir el deber de entrega. Ni la compraventa, ni las obligaciones de ella derivadas, se han extinguido ( art. 1156 Cc. ).

2.- La sentencia omite que la voluntad de las partes siempre fue la compraventa, incluso cuando se transmitieron los derechos y obligaciones del comprador a sus herederas, y tampoco explica cuál es la causa del contrato denominado de arrendamiento con opción a compra.

Debe valorarse la testifical de doña Filomena, representante de Su Espacio Inmobiliario, S.L., designada por la Comunidad para la venta del piso de NUM000, quien manifestó que la voluntad de las partes era transmitir la propiedad de la vivienda.

Otras pruebas de que la voluntad de las partes fue la compraventa, y de que la causa del denominado contrato de arrendamiento con opción a compra era mantener la compraventa, son las siguientes:

- Acta de Junta de 21 de Enero de 2015, acuerda por unanimidad vender el piso de NUM000 de la Comunidad.

- El 6 de Noviembre de 2015 se firma el contrato de compraventa, denominado de depósito y arras penitenciales. Es un contrato de compraventa perfeccionado, y no consumado por el incumplimiento de la obligación de entrega. Es erróneo afirmar que el contrato no se perfeccionó.

- El 15 de Febrero de 2016 se firma el denominado arrendamiento con opción a compra, sólo para permitir al comprador entrar a residir en la vivienda y acometer su reforma, hasta tanto se cumpliera la obligación del vendedor de entrega de la cosa.

- El 22 de Mayo de 2018 se celebra Junta de la Comunidad, con el contenido siguiente: "El administrador pide la ratificación de los acuerdos anteriores con respecto a la decisión de la venta del piso de NUM000, la venta efectiva a don Adriano por 47.000 €, el contrato de arrendamiento con opción a compra a favor del comprador y, como se ha acordado en la Junta, el destino del dinero que irá a financiar las obras aprobadas pendientes". Se aprueba por unanimidad.

- El 28 de Octubre de 2019, el comprador propone pagar 2000 € correspondientes a gastos de desafectación, lo que evidencia su carácter de dueño, único que justificaría esa propuesta de pago.

- En la Junta de 4 de Marzo de 2020 don Adriano planteó a la Comunidad la venta del piso a un tercero, siendo compensado de la inversión realizada en la vivienda, acordando la Comunidad "que ya no pagará los gastos de las cancelaciones"y que "se podrán estudiar nuevas ofertas de algún posible comprador que quiera adquirir la finca con estas cargas".

- En el Acta de 1 de Febrero de 2022, posterior al fallecimiento de don Adriano, consta lo siguiente: "Como ya se ha informado, las cosas desgraciadamente han cambiado con el fallecimiento del arrendatario poco después de esa reunión, en marzo de 2.020. (...) Una de las hijas del arrendatario se puso en contacto con el Administrador manifestando su interés en comprar el piso y pidió información sobre las cargas (que se le facilitó) pero nunca llegó a realizar una oferta. Esta persona mencionada, Vicenta, presente en la reunión, confirma que efectivamente es así, se encuentra interesada en el piso y manifiesta a la Junta su intención de comprarlo pero en el precio pactado con su padre deduciendo las rentas pagadas por él". El administrador, erróneamente, afirma que las herederas del arrendatario no adquieren derecho alguno. Sin embargo, tales herederas sucedieron a don Adriano desde el momento de su fallecimiento, ex art. 657 Cc.

- El 26 de Junio de 2023 la intermediaria en la compraventa redactó una carta manifestando que la intención de las partes fue siempre mantener la compraventa.

3.- Se omite indicar si la Comunidad incurrió en mora en el incumplimiento de sus obligaciones. Se reitera que la desafectación era posible, si bien la Comunidad rechazó asumir los gastos de cancelación de cargas necesarios para la desafectación.

4.- Otra de las alegaciones de la demandada se refiere a la reforma integral realizada en la vivienda durante el periodo de posesión, omitiendo la sentencia determinar las consecuencias jurídicas para el poseedor de buena fe ex art. 453 Cc.

Se expone la prueba practicada sobre dicha cuestión.

5.- Se omite valorar que la Comunidad incumplió su obligación, derivada de la opción de compra, de mantener a disposición del optante la cosa objeto de la misma.

Aunque se entendiera que la compraventa no se perfeccionó, que nunca hubo voluntad de transmitir el piso NUM000 o que se extinguieron el contrato o sus obligaciones, aún así, la opción de compra sería un negocio jurídico plenamente válido y desplegaría todos sus efectos.

En el acta de 1 de Febrero de 2022 consta que "Una de las hijas del arrendatario se puso en contacto con el administrador manifestando su interés en comprar el piso"

La sentencia fundamenta la legitimación de la demandante en la descripción de la vivienda de NUM000 como elemento común en la escritura de división horizontal, lo que no es sino resultado de incumplir la obligación de desafectación. Correlativamente, se incumple la compraventa. Las consecuencias de un incumplimiento no pueden ser título para instar el desahucio por precario, no sólo por el mencionado artículo 1.100, sino por el principio de buena fe y la interdicción del abuso de derecho y fraude de ley.

6.- La consecuencia de la existencia del incumplimiento de la demandante y del derecho de retención de la parte demandada, es que no existió liberalidad de la comunidad o una posesión degenerada derivada de un contrato de arrendamiento que se extinguió; a lo cual hay que añadir que dicho contrato, que se denominó de arrendamiento con opción a compra, no tenía la causa típica de dichos contratos, puesto que, la función y explicación del mismo, es dar la posesión al comprador mientras cumple, o le es posible cumplir, al vendedor.

7.- Tampoco valora la sentencia que se recurre, la mala fe y falta de interés legítimo de la comunidad por el ardid llevado a cabo, descrito en la contestación a la demanda y probado por esta parte, ni el abuso de derecho, el fraude de ley y el enriquecimiento injusto que supone el mismo. Debe establecerse motivadamente si la comunidad, después del fallecimiento del comprador, don Adriano, tuvo voluntad de cumplir con sus obligaciones derivadas de la compraventa y de la opción de compra, y si llevó a cabo el ardid descrito por esta parte en su contestación a la demanda, consistente en fundamentar su incumplimiento, enriqueciéndose indebidamente con el mismo, en negar la compraventa y decir que las obligaciones del contrato de arrendamiento se habían extinguido con el fallecimiento del padre de las demandadas, igual que sus obligaciones derivadas de la opción de compra

En el Acta de 1 de Febrero de 2022 consta que una de las herederas de don Adriano comunicó su voluntad de cumplir el contrato de compraventa.

Se argumenta seguidamente que no se valora la prueba practicada en relación con las alegaciones vertidas en el escrito de recurso.

Se expone el objeto y ámbito del juicio de desahucio en precario. Y, en relación con ello, se destaca que el título de dominio aportado por la Comunidad, consistente en la descripción como elemento común de la vivienda de NUM000 en la escritura de propiedad horizontal, se debe al incumplimiento de la obligación de desafectación que soporta la Comunidad. Se recuerda que, ex art. 1096 Cc. , las demandadas, en cuanto acreedoras de la obligación de entrega de la vivienda, pueden compeler a la Comunidad al cumplimiento de esa obligación.

No se ha extinguido la obligación de entrega, pues está pendiente de cumplimiento, como deber que soporta la Comunidad en aplicación del art. 1474 Cc.

Deben declararse las consecuencias jurídicas del incumplimiento por la Comunidad de los contratos suscritos con las ahora apelantes.

Igualmente, si el vendedor de un contrato de compraventa perfeccionado, no consumado, está facultado para disponer del bien. Al igual que los efectos del incumplimiento del deber de mantener el bien a disposición del comprador.

De otro lado, las demandadas sí ostentan título de posesión, pues existe un contrato de compraventa, aunque incumplido porque la desafectación de la vivienda no se ha llevado a efecto por la Comunidad. El título posesorio de aquéllas está constituido, de un lado, por el contrato de compraventa y el contrato de opción de compra; y, de otro lado, por el derecho de retención de la posesión correspondiente al poseedor de buena fe ex art. 453 Cc.

TERCERO.-Resolución.

Antes de abordar la pretendida insuficiencia de motivación que se alega en el recurso, ex art. 218 L.E.c., resulta esencial acotar el ámbito y objeto del juicio de desahucio en precario, y correlativamente el ámbito de los específicos hechos que resultan relevantes a la controversia, por pertenecer al objeto propio de ese procedimiento. Pues, como luego se dirá, gran parte de las alegaciones opuestas en trámite de contestación, reproducidas en el recurso, y que se dicen no examinadas en la sentencia apelada, exceden del referido ámbito. De forma que no cabe su análisis, ni resultan relevantes, en este marco procesal, sin perjuicio de las acciones que pudieron haber ejercitado, o puedan ejercitar en el futuro, las ahora litigantes.

En el sentido indicado, es correcta la naturaleza del procedimiento y ámbito de la controversia establecido en la sentencia apelada, así como la doctrina jurisprudencial citada en la alegación tercera del recurso. En el juicio de desahucio en precario no pueden suscitarse cuestiones ajenas al objeto procesal que le es propio, y que deben remitirse a un procedimiento de mayor amplitud. No cabe confundir su naturaleza plenaria, no sumaria, con la referida limitación de objeto, circunscrita al examen del título obligacional esgrimido por el demandado en justificación de su situación posesoria, excluyendo cualquier pronunciamiento sobre el derecho de propiedad que pueda oponerse. El dominio, en su caso, opuesto en trámite de contestación, sólo constituye en este marco procesal un medio de defensa capaz de desvirtuar el derecho a poseer afirmado por el actor. De tal forma que si los demandados, en cumplimiento de lo previsto en el art. 217.3 L.E.c., logran justificar la sólida apariencia de ser titulares de un derecho de propiedad, y subsiguiente derecho a poseer, enervarán la pretensión de recuperación del actor fundada en un incompatible derecho a la posesión del inmueble. Todo ello, sin que la decisión adoptada en el juicio verbal de recuperación posesoria extienda sus efectos a la declaración del controvertido derecho de propiedad sobre esa misma finca.

Pues bien, la sentencia apelada aborda todas y cada una de las cuestiones relevantes pertenecientes al ámbito de controversia limitado y propio del desahucio en precario, y que después serán revisadas en los términos indicados en el recurso. Y, en concreto, se pronuncia sobre el carácter no traslativo del dominio del contrato de arras penitenciales celebrado el 6 de Noviembre de 2015, y sobre la inexistencia de compraventa, ni siquiera perfeccionada, en el plazo pactado. Asimismo, analiza el contrato de arrendamiento con opción de compra de 15 de Febrero de 2016, prorrogado el 14 de Junio de 2017, con plazo máximo para ejercitar la opción a 30 de Noviembre de 2017; sin que conste ejercitada la opción.

Para dar respuesta a las alegaciones del recurso se sigue el mismo orden expositivo observado por la parte apelante, destacando ya desde su planteamiento que fundamenta su título de propiedad sobre la vivienda, y subsiguiente posesión, en la celebración de una compraventa perfeccionada. No obstante, la perfección de la compraventa, ex art. 1450 y ss. Cc. , precisamente resulta insuficiente a transmitir el dominio al comprador, lo que requiere adicionalmente de algún modo de entrega o tradición. En consecuencia, incluso si se reconociera una compraventa perfecta (que ni siquiera se produjo), se concluiría que las demandadas carecen de título de dominio, e igualmente de la posesión inherente al dominio. La mera facultad, ex art. 1450 Cc. , de exigir la celebración de la compraventa perfeccionada, no confiere título posesorio. En todo caso, atendidos los pactos escritos de las partes, ni las demandadas, ni su causante, llegaron a adquirir la posesión en concepto de dueño sobre la vivienda.

Revisando la prueba practicada, se hacen las consideraciones siguientes:

1.- El acuerdo adoptado en Junta de 21 de Enero de 2015 no expresa sino la voluntad formada por la Comunidad de proceder de futuro a la venta de la vivienda de NUM000, sin entrañar prestación de consentimiento en el marco de ningún concreto contrato.

2.- El contrato de 6 de Noviembre de 2015, analizado su contenido, constituye un contrato de arras penitenciales, con depósito de señal, resultando por ello correcta la denominación asignada por las partes. Su clausulado, en especial sus pactos cuarto, quinto y octavo, evidencian la voluntad de las partes de formalizar la entrega de arras penitenciales, y además con eficacia sujeta a un plazo de 330 días. Tal contrato nunca llegó a transformarse en compraventa perfecta.

Alude dicho contrato a un precio de 47.000 €, del que se deduciría la cantidad entregada en concepto de arras, de 5000 €. Declara en su clausulado:

"Cuarto.-La señal entregada tendrá una validez de 330 días (once meses) a contar desde la fecha de aceptación del presente contrato.

Quinto.- Al tratarse la vivienda de una antigua NUM000 de la finca, ésta actualmente se encuentra en trámites de desafectación, por lo que se da un plazo aproximado para la transmisión de la misma de once meses a partir de la fecha de firma del presente contrato.

En caso de no quedar desafectada la vivienda en el plazo pactado, el cliente podrá decidir entre desestimar la compra de la vivienda o prorrogar el plazo del presente contrato, hasta que quede resuelto el trámite de desafectación. En el caso de desistimiento por la parte compradora, y solamente por no poder llevarse a cabo la desafectación de la vivienda, la parte vendedora se compromete a devolver el importe de las arras, aquí depositadas, a los adquirentes, pero sólo en este concepto.

(...)

Octavo.- Una vez aceptado el presente contrato por parte de la propiedad, se dará a las cantidades entregadas por el adquirente y que figuran en este contrato el carácter de arras penitenciales, pudiendo tanto el adquirente como el vendedor en concordancia con el art. 1454 del Código Civil desistir de la compraventa en cualquier momento posterior a la firma del presente documento. En el caso de desistimiento por parte del adquirente, éste perderá las cantidades que hubiera puesto a disposición del vendedor en concepto de señal y pago a cuenta del precio. Si desistiera el vendedor el adquirente percibirá de ésta la cantidad que entregó, duplicada"

3.- Confirma la inexistencia de compraventa el contenido del acta de 19 de Enero de 2016, en la que se determina el precio que habría de reclamarse en la venta de la vivienda, y se alude al inicio de trámites para su desafectación como elemento común. La conciencia de don Adriano de no haber formalizado ni perfeccionado la compra se evidencia por la manifestación de su propuesta de suscribir contrato de alquiler de la vivienda con opción a compra.

4.- El contrato de arrendamiento con opción a compra, de 15 de Febrero de 2016, sirve a ratificar que nunca se produjo la perfección de un contrato de compraventa, y que el causante de las apelantes no llegó a acceder a la posesión de la vivienda en concepto de dueño, sino de arrendatario.

Se celebra declarando que la Comunidad, como arrendadora/vendedora "es propietaria de la vivienda"y que el arrendatario comprador está interesado en el alquiler, "así como en adquirir un derecho de opción de compra sobre dicha vivienda"

"El plazo de duración del mismo se establece por un periodo de siete meses, a partir del inicio del presente contrato. Llegado el vencimiento se procederá a ejecutar la opción de compra del inmueble de referencia"

"Llegado el plazo máximo pactado, y no poder ejecutarse la opción de compra-venta, las partes decidirían la prórroga del presente contrato y determinarían el tiempo a prorrogar el mismo"

"Decimoquinta - Opción de compra: La arrendadora concede al arrendatario una opción de compra sobre la vivienda objeto de arrendamiento en los siguientes términos:

- Precio

El derecho de opción que se concede en virtud del presente contrato es gratuito

El precio de la compraventa se estipula en la cantidad de cuarenta y siete mil euros, más los tributos e impuestos que por ley sean de aplicación, de los cuáles se deducirán el 100% de las cantidades abonadas en concepto de alquiler por el arrendatario hasta el momento en que éste haga uso de la opción de compra. Asimismo, será descontado igualmente, la cantidad de 5000 €, entregados a cuenta (según figura en contrato firmado por las dos partes con fecha 6 de Noviembre de 2015)

- Plazo: El ejercicio del derecho de opción de compra se podrá ejercer durante la vigencia del presente contrato y en las fechas fijadas (fecha máxima Septiembre del 2016) pudiéndose, si así se requiere, prorrogar las fechas, siempre que las partes están conforme.

(...)

- El ejercicio del derecho de opción de compra será comunicado a través de la Agencia Inmobiliaria Suespacio Alcorcón, S.L., reconociendo ambas partes la intermediación de la misma disponiendo éste a partir de dicha notificación, de un plazo de un mes para formalizar la venta en escritura pública"

5.- En la misma línea expresada, sobre inexistencia de previa compraventa, en Junta de 22 de Mayo de 2018 vuelve a ratificarse la voluntad de la Comunidad de vender el piso de NUM000.

6.- Sobre los hechos descritos, reiterando la inexistencia de contrato de compraventa, ni tan siquiera perfeccionado, en Juntas de 28 de Octubre de 2019 y 4 de Marzo de 2020 se alude al proceso de desafectación, con mención a la necesidad de cancelación de cargas inscritas en el Registro de la Propiedad.

7.- Sostienen las apelantes que los actos anteriores ponen de manifiesto que la voluntad de ambas partes era la de celebrar contrato de compraventa de la vivienda a favor de don Adriano. Sin embargo, analizando lo actuado, únicamente cabría detectar la intención, querencia o propósito de terminar celebrado un contrato de compraventa, pero sin llegar a materializarse en ningún momento la expresión de voluntad concurrente de ambas partes, mediante el concurso de la oferta y de la aceptación, de perfeccionar la compraventa, única voluntad que despliega efectos en el orden jurídico privado ex arts. 1258 y concordantes Cc. Y, muy al contrario, los actos expresos de las partes, incluida la celebración del contrato de arrendamiento, ponen de manifiesto la inexistencia de contrato de compraventa perfecto sobre la vivienda.

No tienen trascendencia en la transmisión o adquisición de derechos los deseos internos de futuro albergados por las partes. No resulta útil tampoco la declaración prestada por la testigo, doña Filomena, respecto de su apreciación sobre dichos deseos o propósitos de futuro de las litigantes, considerando además que su desempeño profesional resultaría favorecido con la tesis de las demandadas ( art. 376 L.E.c.) . Pero, en todo caso, las apreciaciones de la testigo no sirven a contradecir la prueba documental escrita representada por los dos contratos celebrados, y las sucesivas actas de la Comunidad.

8.- En el acta de Junta de 1 de Febrero de 2022, tras el fallecimiento de don Adriano y con asistencia de su hija doña Vicenta, las manifestaciones de ambas litigantes ponen nuevamente de manifiesto la preexistencia de una relación arrendaticia, incompatible con la pretendida compraventa perfecta, así como el deseo de doña Vicenta de celebrar dicha compraventa, y la negociación del precio a convenir a la vista de circunstancias anteriores, ratificando aquella incompatibilidad.

Dejando al margen cuestiones relativas a la observancia del plazo pactado, es lo cierto que ni en el curso de esa Junta, ni en otro momento, las ahora apelantes o su causante ejercitaron la opción de compra concedida mediante contrato de 5 de Febrero de 2016.

Según el contenido de ese acta: "El administrador le reitera, como ya le dijo en su momento, que el contrato ya no está en vigor y que, por tanto, debe entregar las llaves del piso (...) sin perjuicio de que se pueda llegar a un acuerdo con ella para la venta del piso. Se produce un diálogo entre los presentes y la Sra. Vicenta y se constata que las posturas en cuanto al precio están muy alejadas por lo que no es posible llegar a un acuerdo en ese momento". Todo ello acorde, una vez más, con la inexistencia de anterior compraventa, ni tan quiera perfeccionada, al margen del deseo de una o ambas partes de concertarla en el futuro.

Se invoca igualmente en el recurso el derecho de retención ostentado por el poseedor ex art. 453 Cc. , y que no es obstáculo a la acción ejercitada, pues ni se ha practicado prueba o liquidación sobre los alegados gastos, ni constan reclamados a la Comunidad, ni la facultad de garantía contemplada en aquel precepto constituye título posesorio prevalente frente a la pretensión de recuperación por precario ejercitada por el dueño.

Tampoco obstaculiza la pretensión de recuperación posesoria la alegación sobre incumplimiento por la Comunidad de la "obligación" que se le atribuye de desafectación de la vivienda de NUM000 como elemento común. Lo actuado no permite afirmar que la Comunidad asumiera obligación al respecto en el marco de ninguno de los contratos celebrados, por lo que constituye una mera facultad de la Junta de Propietarios, y en todo caso es cuestión ajena al marco procesal arriba descrito, que no sirve a legitimar la permanencia en el disfrute posesorio por las demandadas.

Por todo lo cual se desestima el recurso.

CUARTO.-Costas

Desestimando el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E.c., procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. EL REY