Sentencia Civil 146/2026 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 14, Rec. 647/2023 de 12 de marzo del 2026

PRIMERO.- Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación

Se interpuso demanda en la que se decía que las partes celebraron contrato de opción de compra el 17 de febrero de 2006 respecto a una finca de la que era titular la demandada, siendo el precio de la opción de compra 406.000 euros que fueron entregados a la parte demandada. La parte actora sostiene que las cláusulas del contrato de opción de compra eran de difícil cumplimiento (la demandada debía constituirse en una entidad con personalidad jurídica propia y sería la que formalizaría la venta; y no se clarifica si la opción de compra tiene por objeto una finca o dos). Se decía que el 29 de diciembre de 2006 se celebró un contrato que novaba el anterior respecto al plazo de ejercicio de la opción de compra por la actora, porque la demandada no había constituido la nueva entidad, ni la había inscrito en el Registro de Entidades Religiosas del Ministerio de Justicia, ni le había aportado la finca objeto del contrato, ni constaba como titular registral de la misma, por lo que no se podía celebrar la escritura de compraventa. En dicha novación se establecía que el plazo para ejercitar la opción de compra sería de un mes a computar desde el día siguiente al que la demandada comunicase a la actora que la finca había sido aportada a la fundación en trámites de constitución y que se habían cumplido todos los requisitos legalmente exigibles para que la fundación pudiese transmitir la finca. La parte actora sostiene que el contrato de opción de compra carece de validez porque su cumplimiento depende de que se constituya una fundación por la demandada, y que aquella fundación al no ser parte del contrato podría decidir o no otorgar escritura de compraventa; y que además no se concreta el objeto de la opción de compra. Se alega que conforme al art. 1256 CC "La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes", Asimismo se alega que existe desigualdad en las consecuencias de incumplimiento por las partes, y que la demandada cumplió con sus obligaciones de constituir la nueva entidad, el 4 de septiembre de 2007, y que la situación urbanística había cambiado. Finalmente, la parte actora sostiene que se interrumpió la prescripción de la acción, y que la finca actual tiene una superficie de 132'51 m2, cuando en la fecha del contrato tenía 2.919,53 m2.

En el suplico de la demanda se solicitaba "1º.- Se acuerde la nulidad del "Contrato de Opción de Compra", celebrado entre las partes, de fecha 17/02/06, así como de la Novación del mismo, celebrada entre las partes en fecha 29/12/06.

2º.- Se condene a la demandada a abonar a "Riva y García Fincas, SA", la cantidad de CUATROCIENTOS SEIS MIL EUROS (406.000,00 €), en concepto de devolución del importe recibido por el Contrato de Opción de Compra de 17/02/06.

3º.- Alternativamente, en caso de considerar que el Contrato de Opción de Compra de 17/02/06 y su novación de 29/12/06 no son nulos, acuerde el incumplimiento de los mismos por parte de la demandada, Iglesia Evangélica Menonita, y la condene a la devolución a esta parte de CUATROCIENTOS SEIS MIL EUROS (406.000,00 €)."

La parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda alegando que la actora no compareció en la Notaría para otorgar la escritura de compraventa; que fue la actora la que contactó con la demandada para interesarse por la adquisición de una finca de su propiedad después de conocer el plan general que afectaba a la finca; que fue la actora quien redactó el contrato de opción de compra, y que en el mismo consta con claridad el objeto; que el 24 de marzo de 2006 la demandada otorgó escritura de constitución de la fundación, y que el 21 de diciembre de 2006 solicitó una prórroga de la opción de compra, lo que fue aceptado por la actora, suscribiéndose la prórroga el 29 de diciembre de 2006; que el 27 de abril de 2007 se recibió comunicación ordenando la inscripción de la Fundación, y el 31 de julio de 2007 se otorgó escritura pública de donación por la que se transmitió la finca objeto de la opción de compra a la fundación; que el 15 de octubre de 2007 se comunicó a la actora el inicio del plazo de un mes para ejercitar la opción de compra; que el 12 de noviembre de 2007 la actora envió burofax emplazando para otorgar escritura de compraventa el 19 de noviembre de 2007 (siendo este el último día para ejercer la opción de compra); que el 16 de noviembre de 2007 se envió borrador de la escritura de compraventa sin que la actora formulase objeción alguna; que la actora no compareció en la Notaria el 19 de noviembre de 2007; que el 26 de noviembre de 2007 la actora envió carta instando la resolución del contrato alegando no identidad de la finca, y la existencia de una afección fiscal; que el 2 de julio de 2010 la actora solicitó la devolución de la cantidad entregada a la demandada; que el pacto de que la finca sería transmitida por la Fundación que constituyese la demandada es lícito, y además se preveía que la actora también podía ceder su derecho a un tercero; que la prórroga de la opción de compra no fue debida a incumplimiento de la demandada, puesto que esta ya había otorgado la escritura de constitución de la fundación; que la pérdida de la prima en caso de que la actora no ejercitase la opción de compra no es una penalización, puesto que la prima es el precio por el derecho a ejercitar la opción; y que la actora falta a la verdad respecto al desarrollo del planeamiento urbanístico sobre la finca.

La sentencia se dictó el 16 de febrero de 2023 desestimando la demanda. En la sentencia se declara que no cabe admitir la falta de consentimiento alegada por la parte actora porque es pacto habitual la facultad de ceder el contrato de forma que quien compra o venda puedan ser personas distintas las firmantes por subrogación contractual; y que lo que pretende la actora sería un error en el consentimiento y en ese caso el plazo para el ejercicio de la acción habría caducado. Se rechaza que no se hubiese identificado el objeto del contrato, así como que no exista causa. Por ello se concluye que no procede declarar la nulidad del contrato de opción de compra, ni la posterior novación. También se rechaza la infracción del art. 1256 CC, así como que exista desigualdad en la penalización para el supuesto de incumplimiento. Asimismo se dice que la previsión de que se siga ocupando la finca hasta que conforme al planeamiento urbanístico no pueda continuar tal ocupación por tenerse que aportar la finca no es una cláusula nula. Respecto a la acción de resolución por incumplimiento contractual se desestima la misma porque si bien la actora ejercitó la opción de compra y la misma no pudo cumplirse al no haberse constituido la entidad por la demandada, ambas partes pactaron la novación del contrato, ampliando el plazo para ejercitar la opción de compra; se afirma que no se fijó plazo para que la demandada constituyese la entidad, ni consta que la actora efectuase requerimiento para ello; y que la actora era conocedora del planeamiento urbanístico y de la posible afectación a la finca objeto de la opción de compra, así como de la afección fiscal que gravaba la finca. Por último, se dice que habiéndose fijado día y hora para otorgar la escritura pública de compraventa, no fue hasta después de la hora fijada que la actora envió burofax a la demandada, por lo que quien habría incumplido sería la actora y por ello procedía que perdiese el importe entregado a la demandada.

La parte actora interpone recurso de apelación alegando carencia de consentimiento al haber consentido una opción de compra para la adquisición de una finca o fincas no concretadas, sin conocerse tampoco quien debería transmitirla por tratarse de una entidad inexistente, quedando el cumplimiento del contrato al arbitrio de una de las dos partes. Se alega también carencia de objeto al no identificar la finca sobre la que se acuerda la opción, y carencia de causa por cuanto la demandada debía constituir una nueva entidad a la que debía transmitir la finca o fincas objeto de la opción de compra, sin que dicha nueva entidad estuviese obligada a la venta al no haber sido parte en el contrato. Sostiene que existe infracción del artículo 1.256 Código Civil porque la obligación es nula ya que el cumplimiento de la condición depende de la exclusiva voluntad de la parte demandada, y que existe desigualdad en el trato en supuesto de incumplimiento. Asimismo, dice que no se puede dejar que una sola parte asuma la totalidad de los gastos derivados de la compraventa; que no se pactó fecha concreta para que la demandada cumpliese con la constitución de la fundación; que se previó la ocupación de la finca sin derecho a desalojo por la parte actora; y que la planificación urbanística había cambiado cuando la demandada comunicó que la finca había sido aportada a la nueva entidad.

La parte demandada se opone al recurso de apelación alegando que el recurso de apelación se limita a reproducir lo manifestado en la demanda pero no valora las conclusiones alcanzadas en la sentencia objeto del recurso; que no existe falta de consentimiento porque si que se identificó el objeto de la opción de compra, ni por el hecho de que un tercero pudiese formalizar la compraventa; que no concurre falta de objeto porque la finca consta identificada; que tampoco puede apreciarse falta de causa, puesto que la demandada constituyó la fundación y le transmitió la finca objeto de la opción de compra; que fue la actora quien redactó el contrato de opción de compra, y que asimismo accedió a la prórroga; que no existía desigualdad entre las partes en caso de incumplimiento; y que el cambio de la finca a consecuencia del planeamiento era un cambio previsible.

SEGUNDO.- Objeto del recurso de apelación

El art. 456.1 LEC dispone que "En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación".

Por su parte, el art. 458.2 LEC prevé que "En la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación, además de citar la resolución apelada y los pronunciamientos que impugna".

De conformidad con dichos preceptos el recurso de apelación en el supuesto en que sea formulado por la parte actora no puede consistir en una reiteración de lo ya expuesto en la demanda, sino que debe exponer de forma clara los pronunciamientos de la sentencia recurrida que son objeto de impugnación.

Así, en el supuesto en que se alegue error en la valoración de la prueba deberá indicarse de forma expresa respecto a qué hechos concretos se considera producido dicho error, y en qué consiste el mismo.

En este sentido la sentencia de la Audiencia Provincial de Granada, sección 5, de 22 de noviembre de 2019 declara que "La denuncia de incorrecta valoración de la prueba exige algo más que la habitual fórmula de mostrar el desacuerdo; precisa poner de relieve dónde estriba el error del Juzgador, a la luz de la prueba que claramente contradice o se opone a la conclusión alcanzada por la sentencia. No es ése el caso en que la parte se limita a discrepar con la conclusión alcanzada en la sentencia, para sin desdecir los hechos esenciales que la sostienen, decir que la conclusión alcanzada no es correcta".

La sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, sección 2, de 3 de diciembre de 2021 dice "Hemos declarado en numerosas ocasiones que el recurso de apelación exige claridad y precisión en la identificación de la infracción normativa y pronunciamientos de la resolución que se impugnan ( artículos 458.2 y 459 LEC ), lo que se traduce no sólo en la necesidad de que su estructura sea muy diferente a la de un mero escrito de alegaciones, sino también en la exigencia de una razonable claridad expositiva para permitir la individualización del problema jurídico planteado, la fundamentación suficiente sobre la infracción del ordenamiento jurídico alegada y la referencia a los puntos concretos que se impugnan respecto de la sentencia recurrida". Y, por ello, "se exige que el recurrente argumente la infracción o pretendido error de la resolución, con razonable claridad para permitir la individualización del problema jurídico planteado, de tal forma que no cabe una argumentación por acarreo o simple reiteración de lo ya planteado y que ha sido analizado y resuelto en la Instancia. La naturaleza del recurso, ajena a una simple revisión de la pretensión desestimada por un órgano superior, no tolera el acarreo de los mismos argumentos de la demanda o contestación y la invocación genérica de normas, cuando se omite cualquier crítica a la sentencia recurrida, no haciendo de la misma el centro de sus reproches. Precisamente esto es lo que sucede en el caso examinado, pues el escrito de interposición, en este apartado, es una reproducción de las alegaciones vertidas (...). Se traslada a la apelación la posición jurídica al respecto defendida en la contestación, con alteraciones insignificantes relativas a valoraciones subjetivas añadidas por el recurrente (...). Y se prescinde, en fin, de la más mínima exposición, explicación, o argumentación específicamente referida a la fundamentación jurídica de la sentencia recurrida, cuyo contenido se obvia en la práctica totalidad del apartado. La única mención que contiene el escrito de interposición sobre la Sentencia, se contiene en las páginas 4 y 5 del recurso, mediante una transcripción de parte de la misma, sin que luego su contenido sea analizado o controvertido por las argumentaciones del recurso al respecto".

Y la sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén, sección 1, de 6 de noviembre de 2025 afirma que "la mera reiteración de lo expuesto en la demanda o contestación resulta incompatible con la técnica procesal de la apelación, cuyo objeto es la impugnación de la sentencia judicial recurrida y no la obtención de una segunda respuesta judicial, de forma acrítica con la primera, en el caso que el resultado obtenido con ésta no fuera el deseado. De ahí que constituya una desnaturalización del recurso de apelación repetir lo alegado ante el órgano a quo, sin razonar el modo en que éste ha errado o infringido la normativa aplicable para la resolución de la cuestión pretendida.

Al reproducirse -en su práctica totalidad, literalmente- en el escrito de alegaciones formulado en el trámite de apelación el contenido del escrito de demanda (incluso se reproducen sus fundamentos de derecho), o al limitarse aquél, simplemente, a dar por reproducidos todos los argumentos vertidos ante el Juzgado de Instancia, sin que se haga motivación o razonamiento específico dirigido a combatir la sentencia apelada, se incurre, en realidad, en una práctica omisión de las alegaciones correspondientes a las pretensiones deducidas, o intentadas deducir, en la segunda instancia. Omisión que, aunque no sea enteramente equiparable al abandono del recurso, sí debe conducir a desestimar el recurso interpuesto contra la sentencia apelada, siempre que ésta no consagre una infracción legal que pueda ser corregida sin menoscabo del carácter rogado del proceso, toda vez que, si bien el recurso de apelación traslada al Tribunal ad quem el total conocimiento del litigio, no está concebida la apelación como una repetición del proceso de instancia ante un Tribunal de distinta jerarquía, sino como una revisión de la sentencia apelada tendente a depurar la resolución recaída en aquél, y, de ahí, la necesidad de motivar la pretensión de que la sentencia apelada sea sustituida por otra diferente, pues, aunque ante el Tribunal ad quem siga combatiéndose el mismo acto que se impugnaba ante el Juzgador a quo, lo que se recurre en apelación son, ciertamente, los pronunciamientos de éste último, y, por ello, y en consecuencia, el ignorar tales pronunciamientos y eludir todo análisis crítico en torno a los mismos debe conducir a la desestimación del recurso de apelación.

Por otra parte, el recurso se limita a reiterar sus planteamientos de la demanda, pero obviando que ya existe una sentencia a la que no hace apenas mención, no rebate la valoración de las pruebas ni ante todo indica porqué existe y donde radica la equivocación del juzgador para que esta Sala pudiera ejercer con precisión su labor revisora en el recurso de apelación.

Hemos señalado en otras ocasiones como la STS 6 de febrero de 2004 establece que el recurso de apelación no es, como el de casación, articulado en concretos motivos, sino que da lugar, a base de una serie no numerada de razonamientos, a un reexamen de las pretensiones; tal como dice la sentencia del Tribunal Constitucional 212/2000, de 18 de septiembre , reiterando la doctrina que exponía la 152/1998, de 13 de julio , la segunda instancia se configura como una revisso prioris instantiae, tanto en los hechos (quaestio facti) como en las cuestiones jurídicas (quaestio iuris) con dos limitaciones: la reformatio in peius y tantum devolutum "quantum" apellatum; asume la instancia y conoce el fondo del asunto resolviendo las pretensiones de las partes, dice la sentencia de esta Sala de 30 de noviembre de 2000 , lo que reiteran las de 21 de diciembre de 2001 y de 14 de mayo de 2002 .

Ese nuevo examen de las actuaciones que se produce en el recurso de apelación exige sin embargo una mínima concreción de las razones por las que la sentencia se combate, es decir, la fundamentación del recurso de apelación ha de consistir en la exposición detallada y fundamentada de todos y cada uno de los motivos de impugnación que la recurrente desea hacer valer frente a la resolución judicial que considera perjudicial a sus intereses, debiendo expresar las infracciones jurídicas tanto materiales como procesales en que haya podido incurrir la resolución recurrida.

Entendemos por tanto que para la correcta articulación del recurso de apelación, pese a que este constituya una nueva instancia, se debe partir de que existe una sentencia que se quiere combatir, es decir, no basta simplemente con volver a plantear las pretensiones de la demanda o la contestación, que en principio y salvo que se incurriera en omisión de pronunciamientos prevista en el art. 215, deben estar resueltas por la sentencia, sino que se ha de expresar cómo y por qué se combate la sentencia, es decir, cuales son las razones fácticas o jurídicas por las que se considera que la misma debe ser revocada.

Y esto se echa de menos en el caso presente, en que formula un recurso que más parece basado en las conclusiones tras el acto del juicio que una verdadera impugnación de sentencia, pues tras una alegación previa ya mencionada, se formula una primera alegación consistente en resumir cual es el objeto del pleito y pretensiones de las partes, una segunda alegación que resume los hechos en los que existe conformidad entre las mismas, y la tercera relativa a resumir las estipulaciones relevantes del contrato de obra suscrito, para a continuación resumir cual es según la recurrente el resultado correcto de la prueba pero sin una sola mención a la sentencia de instancia, que dedica unos extensísimos fundamentos para analizar la totalidad de la prueba practicada, en primer lugar respeto a las causas de resolución del contrato por la demandada por retraso relevante en el desarrollo de la obra, finalmente abandonada, no sustitución de los avales bancarios que debía prestar y absoluta falta de orden y limpieza en la obra y en segundo lugar para analizar los motivos alegados por la demandante para justificar el retraso e imposibilidad de concluir a tiempo la obra, por retrasos en los pagos que imputa a la demandante, demoras de los cooperativistas en el apartado mejoras y personalizaciones de sus viviendas, que le impedían la continuación hasta que no se decidieran y por último la causa de fuerza mayor por la concurrencia de la pandemia de covid 19 en el transcurso de las obras.

En el presente supuesto la lectura del recurso de apelación evidencia que el mismo reitera los argumentos expuestos en la demanda sin entrar a valorar la fundamentación de la sentencia recurrida.

Así, si bien en el encabezamiento se dice que existe error en la valoración de la prueba por parte del órgano judicial de instancia, lo cierto es que en el desarrollo del recurso se omite prácticamente referencia alguna a la sentencia recurrida.

Concretamente se dice que hay error en la valoración de la prueba respecto a la "carencia del consentimiento" pero en el desarrollo del recurso se limita a exponer los argumentos de la demanda. Además, introduce nuevos argumentos relativos a la constitución de la fundación que pudieron ser alegados en la demanda y no lo fueron, lo que constituye una evidente infracción de las normas procesales. No hay referencia alguna a cuál es el error en que incurre la sentencia de instancia, la cual desarrolla extensamente los motivos que le llevan a concluir que no existió falta de consentimiento, argumentando que el hecho de que la venta debiera ser otorgada por una fundación constituida por la demandada no comporta que sea nulo el consentimiento, y que en el contrato de opción de compra se identifica la finca objeto del mismo.

Por lo que se refiere a la "carencia de causa" el recurso reproduce los mismos argumentos de la demanda, pero omite cualquier referencia a la sentencia de instancia, la cual motivó debidamente que el hecho de que se previese que la finca sería transmitida por la fundación que había de constituir la demandada no privaba al contrato de opción de compra de causa, máxime cuando lo cierto es que, como dice la sentencia, la fundación fue constituida, la demandada le donó la finca objeto del contrato de compraventa, y se comunicó a la actora que iniciaba el plazo para ejercitar la opción de compra.

Los mismos argumentos deben utilizarse respecto a la alegación de la infracción del art. 1256 CC, limitándose la actora a reproducir lo expuesto en la demanda, pero sin combatir lo razonado en la sentencia respecto a que el hecho de que la venta se realizase por una fundación que debía ser constituida por la demandada no infringe el art. 1256 CC.

También respecto a la desigualdad de las partes en supuesto de incumplimiento el recurso de apelación se limita a reproducir la demanda, pero no hace referencia alguna a la sentencia pese a que la misma razona que no existe penalización, ni desigualdad.

Por lo que se refiere a la atribución a la compradora de todos los gastos que genere la compraventa, excepto el impuesto del Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana que debería ser satisfecho por la parte vendedora, en el recurso de apelación se limita asimismo a reproducir lo dicho en la demanda, esto es, que no se puede dejar en una sola parte la totalidad de los gastos que se desprenden de una compra, pero nada manifiesta sobre los argumentos de la sentencia en la que se dice que dicho pacto no infringe norma alguna, y que la parte actora no ostenta la condición de consumidora por lo que no debe gozar de una tutela especial respecto a los gastos.

Finalmente, el recurso de apelación reproduce lo alegado en la demanda respecto a la interrupción de la prescripción, lo cual resulta carente de fundamento alguno porque la sentencia de instancia no aprecia prescripción de la acción ejercitada.

En consecuencia, respecto a los aspectos anteriormente expuestos procede confirmar la sentencia de instancia, al no haberse planteado en el recurso de apelación las infracciones en que a juicio del recurrente se habría incurrido en la valoración de la prueba.

Dicho esto, las referencias a la sentencia de instancia se limitan a cuatro aspectos concretos que serán los que sean examinados en la resolución del recurso de apelación:

- Identificación del objeto de la opción de compra

- Falta de plazo para que la demandada comunicase a la actora que podía ejercitar la opción de compra

- Derecho a ocupar la finca por la vendedora una vez transmitida la finca

- Modificación de la situación urbanística de la finca a transmitir

TERCERO.- Objeto de la opción de compra

Por lo que se refiere a si en el contrato de opción de compra y en su posterior novación quedó identificado el objeto de la misma, debe decirse que la sentencia de instancia afirma que el contrato fue redactado por la parte actora y en el mismo se identifica la finca, que en el borrador de la escritura de compraventa la finca aparece debidamente identificada, y que la referencia a "las fincas" es un error puesto que en el mismo contrato se hace referencia a la finca en singular y la misma fue identificada.

La parte actora no ha negado que el contrato de opción de compra fue redactado por ella, por lo que a la misma correspondía revisar los posibles fallos o incongruencias del mismo.

Así, lo cierto es que en el contrato de opción de compra de 17 de febrero de 2006 se identifica registralmente la finca objeto de dicha opción. Consta su descripción registral y sus datos registrales, siendo la finca 53.164 del Registro de la Propiedad n. 11 de Barcelona, y se acompaña como anexo al contrato la nota simple registral de la finca. En el pacto quinto consta que el objeto de la opción de compra es la finca descrita, y todas las referencias en el contrato son en singular a "la finca", y sólo en un supuesto se dice "las fincas" lo que constituye un evidente error gramatical, como también es un error gramatical cuando dice "Sonobjeto de la compraventa la finca...".

En consecuencia, el objeto de la opción de compra fue debidamente identificado, por lo que debe desestimarse el recurso de apelación respecto a la carencia de objeto.

CUARTO.- Ausencia de plazo para que la demandada comunicase que podía ejercitare la opción de compra

La parte recurrente sostiene que en el contrato de opción de compra no se estableció un plazo para que la demandada constituyese la fundación, la inscribiese en el correspondiente Registro, y le transmitiese la finca objeto de la referida opción, lo que supone dejar al arbitrio de la demandada el cumplimiento del contrato.

Es cierto que en el contrato no se prevé un plazo para que la finca objeto de la opción de compra constase inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de la fundación que debía constituir la demandada. No obstante, en el contrato se dice que el plazo para el ejercicio del derecho de opción sería de un mes y sólo se iniciaría desde el día siguiente a que la demandada comunicase a la actora que la finca estaba inscrita a nombre de la fundación que hubiese constituido, pero que en cualquier caso dicho plazo se computaría a partir del 1 de diciembre de 2006.

Por tanto, el plazo inicialmente previsto para ejercitar el derecho de opción era desde el 1 de diciembre de 2006, lo que comportaba que en ese período la fundación ya debiese estar constituida e inscrita, y la finca objeto de la opción de compra a su nombre en el Registro de la Propiedad.

Sin embargo, el 29 de diciembre de 2006 las partes suscribieron contrato de novación de la opción de compra, en el que consta que el 16 de noviembre de 2006 la actora manifestó su voluntad de ejercitar el derecho de opción de compra; que la demandada manifestó que no estaba en condiciones de otorgar la escritura pública de compraventa porque los trámites para la constitución de la fundación se habían demorado más de lo previsto en los organismos oficiales responsables, y por ello solicitó una prórroga a la actora. En el contrato se acuerda que el plazo para ejercitar el derecho de opción sería de un mes y sólo se iniciaría desde el día siguiente a que la demandada comunicase a la actora que la finca estaba inscrita a nombre de la fundación que hubiese constituido, y que una vez realizada dicha comunicación la actora a su vez comunicaría Notaría, y día y hora para formalizar la escritura de compraventa, siempre con una antelación mínima de siete días.

En dicho contrato de novación ya no se estableció un plazo límite para que la actora tuviese derecho a ejercitar la opción de compra. Sin embargo, no cabe obviar que fue la parte actora la que redactó el contrato de novación, por lo que nada obstaba a que hubiese establecido un plazo límite.

Además, no cabe imputar mala fe a la parte demandada por cuanto consta que el 24 de marzo de 2006 otorgó escritura de constitución de la fundación, por lo que inició los trámites en un breve plazo desde que se otorgó el contrato de opción de compra, sin que se haya probado que el retraso en la inscripción de la fundación le resulte imputable.

Por otra parte, como dice la sentencia, no consta que la actora realizase requerimiento alguno a la demandada desde que se suscribió el contrato de novación, y cuando aquella le comunicó que la finca estaba inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de la fundación procedió a comunicar Notaría, día y hora para otorgar la escritura pública de compraventa, sin alegar retraso alguno.

Por ello, de lo expuesto resulta que no cabe considerar que la falta de fijación de plazo para la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad a nombre de la fundación constituyese causa de nulidad.

QUINTO.- Derecho a ocupar la finca por la vendedora

En el contrato de opción de compra se estableció que "la adquirente concede un derecho a usar la finca a la parte vendedora hasta que el planeamiento exija el desalojo efectivo de la finca, sin tener derecho la adquirente a cobrar renta alguna".

La parte actora alega que dicha previsión comporta una condición imposible de cumplir por cuanto la vendedora aún no se había constituido, y que se otorgó un plazo que no dependía de ninguna de las partes sino del planeamiento urbanístico que tampoco exigía desocupación.

Respecto a lo primero cabe decir que el derecho a ocupar se reconoce a la vendedora, por lo que para su ejercicio efectivo se requería que la fundación se hubiese constituido y a su vez hubiese transmitido la finca a la parte actora, por lo que no se trataría de una condición imposible, puesto que ni es una condición en términos contractuales, ni constituye un supuesto que necesariamente hubiese de darse para que el contrato fuese efectivo, porque se reconoce un derecho que podía ser usado o no por la parte vendedora.

Por lo que se refiere al plazo para ocupar tampoco se trataría de una condición, sino que debe entenderse en el sentido de que una vez que el planeamiento urbanístico se encontrase en fase en que hubiese de realizarse actuación sobre la finca que requiriese que la misma no estuviese ocupada, si la vendedora la estaba ocupando debería proceder a desocuparla. Si la actora estableció dicho pacto es porque conocía que en atención a la normativa urbanística en un determinado momento la finca no podría estar ocupada, y si concedió el derecho a la ocupación por la parte vendedora fue, como dice la sentencia de instancia porque hasta que no se resolviese "el planeamiento no podrá hacer nada con la finca que reciba a efectos constructivos o urbanizadores".

En consecuencia, no procede declarar la nulidad con fundamento en dicho pacto.

SEXTO.- Modificación de la situación urbanística de la finca a transmitir

Finalmente, la parte recurrente alega que se produjo una modificación urbanística de la finca a transmitir que no pudo conocer en el momento de suscribir el contrato de opción de compra y que por ello concurriría causa de resolución del contrato. Asimismo, sostiene que hasta que no fuese firme la planificación urbanística no podía tener conocimiento de las alteraciones que se podían producir en la finca.

En primer lugar, debe decirse que no se acredita que se haya producido un cambio del planeamiento urbanístico desde la suscripción del contrato de opción de compra hasta el momento en que la escritura de compraventa podía otorgarse.

Cuestión distinta es que la ejecución del planeamiento conforme a lo previsto en el correspondiente Plan hubiese avanzado, constituyéndose la junta de compensación y realizándose los trámites correspondientes para llevar a cabo la urbanización de los terrenos que pasaban de ser terrenos rústicos a terrenos urbanizables.

No obstante, es lógico que el desarrollo del plan urbanístico avance y la actora no podía desconocer que así sería, por tanto, con independencia de la fecha en que se otorgase la escritura pública de compraventa del terreno, la finca se vería afectada por dicho desarrollo, y además esa fue la razón por la que la actora, promotora inmobiliaria, estuvo interesada en su adquisición puesto que de ser un terreno calificado de rústico pasaba a ser un terreno urbanizable.

Además no puede obviarse que la actora ni formuló objeción alguna cuando se le comunicó que ya podía otorgarse escritura pública de compraventa, ni cuando le fue enviado el borrador de la escritura pública.

Por último, la alegación de la parte recurrente de que hasta que no fuese firme el planeamiento urbanístico no podría conocer las alteraciones que se podían producir resulta carente de fundamento alguno. Cuando se suscribió el contrato de opción de compra la actora ya sabía que el desarrollo urbanístico podría afectar a la configuración de la finca, y si quería tener la certeza de cómo quedaría dicha configuración podría haber establecido en el contrato que el derecho de opción de compra se ejercitaría desde el momento en que hubiese finalizado el desarrollo del planeamiento urbanístico, pero no puede imputar incumplimiento a la parte demandada.

En consecuencia, también debe desestimarse dicho extremo del recurso de apelación.

SÉPTIMO.- Costas

La desestimación del recurso de apelación comporta, de acuerdo con el art. 398.1 LEC, la imposición de costas a la parte recurrente.

PRIMERO.- Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación

Se interpuso demanda en la que se decía que las partes celebraron contrato de opción de compra el 17 de febrero de 2006 respecto a una finca de la que era titular la demandada, siendo el precio de la opción de compra 406.000 euros que fueron entregados a la parte demandada. La parte actora sostiene que las cláusulas del contrato de opción de compra eran de difícil cumplimiento (la demandada debía constituirse en una entidad con personalidad jurídica propia y sería la que formalizaría la venta; y no se clarifica si la opción de compra tiene por objeto una finca o dos). Se decía que el 29 de diciembre de 2006 se celebró un contrato que novaba el anterior respecto al plazo de ejercicio de la opción de compra por la actora, porque la demandada no había constituido la nueva entidad, ni la había inscrito en el Registro de Entidades Religiosas del Ministerio de Justicia, ni le había aportado la finca objeto del contrato, ni constaba como titular registral de la misma, por lo que no se podía celebrar la escritura de compraventa. En dicha novación se establecía que el plazo para ejercitar la opción de compra sería de un mes a computar desde el día siguiente al que la demandada comunicase a la actora que la finca había sido aportada a la fundación en trámites de constitución y que se habían cumplido todos los requisitos legalmente exigibles para que la fundación pudiese transmitir la finca. La parte actora sostiene que el contrato de opción de compra carece de validez porque su cumplimiento depende de que se constituya una fundación por la demandada, y que aquella fundación al no ser parte del contrato podría decidir o no otorgar escritura de compraventa; y que además no se concreta el objeto de la opción de compra. Se alega que conforme al art. 1256 CC "La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes", Asimismo se alega que existe desigualdad en las consecuencias de incumplimiento por las partes, y que la demandada cumplió con sus obligaciones de constituir la nueva entidad, el 4 de septiembre de 2007, y que la situación urbanística había cambiado. Finalmente, la parte actora sostiene que se interrumpió la prescripción de la acción, y que la finca actual tiene una superficie de 132'51 m2, cuando en la fecha del contrato tenía 2.919,53 m2.

En el suplico de la demanda se solicitaba "1º.- Se acuerde la nulidad del "Contrato de Opción de Compra", celebrado entre las partes, de fecha 17/02/06, así como de la Novación del mismo, celebrada entre las partes en fecha 29/12/06.

2º.- Se condene a la demandada a abonar a "Riva y García Fincas, SA", la cantidad de CUATROCIENTOS SEIS MIL EUROS (406.000,00 €), en concepto de devolución del importe recibido por el Contrato de Opción de Compra de 17/02/06.

3º.- Alternativamente, en caso de considerar que el Contrato de Opción de Compra de 17/02/06 y su novación de 29/12/06 no son nulos, acuerde el incumplimiento de los mismos por parte de la demandada, Iglesia Evangélica Menonita, y la condene a la devolución a esta parte de CUATROCIENTOS SEIS MIL EUROS (406.000,00 €)."

La parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda alegando que la actora no compareció en la Notaría para otorgar la escritura de compraventa; que fue la actora la que contactó con la demandada para interesarse por la adquisición de una finca de su propiedad después de conocer el plan general que afectaba a la finca; que fue la actora quien redactó el contrato de opción de compra, y que en el mismo consta con claridad el objeto; que el 24 de marzo de 2006 la demandada otorgó escritura de constitución de la fundación, y que el 21 de diciembre de 2006 solicitó una prórroga de la opción de compra, lo que fue aceptado por la actora, suscribiéndose la prórroga el 29 de diciembre de 2006; que el 27 de abril de 2007 se recibió comunicación ordenando la inscripción de la Fundación, y el 31 de julio de 2007 se otorgó escritura pública de donación por la que se transmitió la finca objeto de la opción de compra a la fundación; que el 15 de octubre de 2007 se comunicó a la actora el inicio del plazo de un mes para ejercitar la opción de compra; que el 12 de noviembre de 2007 la actora envió burofax emplazando para otorgar escritura de compraventa el 19 de noviembre de 2007 (siendo este el último día para ejercer la opción de compra); que el 16 de noviembre de 2007 se envió borrador de la escritura de compraventa sin que la actora formulase objeción alguna; que la actora no compareció en la Notaria el 19 de noviembre de 2007; que el 26 de noviembre de 2007 la actora envió carta instando la resolución del contrato alegando no identidad de la finca, y la existencia de una afección fiscal; que el 2 de julio de 2010 la actora solicitó la devolución de la cantidad entregada a la demandada; que el pacto de que la finca sería transmitida por la Fundación que constituyese la demandada es lícito, y además se preveía que la actora también podía ceder su derecho a un tercero; que la prórroga de la opción de compra no fue debida a incumplimiento de la demandada, puesto que esta ya había otorgado la escritura de constitución de la fundación; que la pérdida de la prima en caso de que la actora no ejercitase la opción de compra no es una penalización, puesto que la prima es el precio por el derecho a ejercitar la opción; y que la actora falta a la verdad respecto al desarrollo del planeamiento urbanístico sobre la finca.

La sentencia se dictó el 16 de febrero de 2023 desestimando la demanda. En la sentencia se declara que no cabe admitir la falta de consentimiento alegada por la parte actora porque es pacto habitual la facultad de ceder el contrato de forma que quien compra o venda puedan ser personas distintas las firmantes por subrogación contractual; y que lo que pretende la actora sería un error en el consentimiento y en ese caso el plazo para el ejercicio de la acción habría caducado. Se rechaza que no se hubiese identificado el objeto del contrato, así como que no exista causa. Por ello se concluye que no procede declarar la nulidad del contrato de opción de compra, ni la posterior novación. También se rechaza la infracción del art. 1256 CC, así como que exista desigualdad en la penalización para el supuesto de incumplimiento. Asimismo se dice que la previsión de que se siga ocupando la finca hasta que conforme al planeamiento urbanístico no pueda continuar tal ocupación por tenerse que aportar la finca no es una cláusula nula. Respecto a la acción de resolución por incumplimiento contractual se desestima la misma porque si bien la actora ejercitó la opción de compra y la misma no pudo cumplirse al no haberse constituido la entidad por la demandada, ambas partes pactaron la novación del contrato, ampliando el plazo para ejercitar la opción de compra; se afirma que no se fijó plazo para que la demandada constituyese la entidad, ni consta que la actora efectuase requerimiento para ello; y que la actora era conocedora del planeamiento urbanístico y de la posible afectación a la finca objeto de la opción de compra, así como de la afección fiscal que gravaba la finca. Por último, se dice que habiéndose fijado día y hora para otorgar la escritura pública de compraventa, no fue hasta después de la hora fijada que la actora envió burofax a la demandada, por lo que quien habría incumplido sería la actora y por ello procedía que perdiese el importe entregado a la demandada.

La parte actora interpone recurso de apelación alegando carencia de consentimiento al haber consentido una opción de compra para la adquisición de una finca o fincas no concretadas, sin conocerse tampoco quien debería transmitirla por tratarse de una entidad inexistente, quedando el cumplimiento del contrato al arbitrio de una de las dos partes. Se alega también carencia de objeto al no identificar la finca sobre la que se acuerda la opción, y carencia de causa por cuanto la demandada debía constituir una nueva entidad a la que debía transmitir la finca o fincas objeto de la opción de compra, sin que dicha nueva entidad estuviese obligada a la venta al no haber sido parte en el contrato. Sostiene que existe infracción del artículo 1.256 Código Civil porque la obligación es nula ya que el cumplimiento de la condición depende de la exclusiva voluntad de la parte demandada, y que existe desigualdad en el trato en supuesto de incumplimiento. Asimismo, dice que no se puede dejar que una sola parte asuma la totalidad de los gastos derivados de la compraventa; que no se pactó fecha concreta para que la demandada cumpliese con la constitución de la fundación; que se previó la ocupación de la finca sin derecho a desalojo por la parte actora; y que la planificación urbanística había cambiado cuando la demandada comunicó que la finca había sido aportada a la nueva entidad.

La parte demandada se opone al recurso de apelación alegando que el recurso de apelación se limita a reproducir lo manifestado en la demanda pero no valora las conclusiones alcanzadas en la sentencia objeto del recurso; que no existe falta de consentimiento porque si que se identificó el objeto de la opción de compra, ni por el hecho de que un tercero pudiese formalizar la compraventa; que no concurre falta de objeto porque la finca consta identificada; que tampoco puede apreciarse falta de causa, puesto que la demandada constituyó la fundación y le transmitió la finca objeto de la opción de compra; que fue la actora quien redactó el contrato de opción de compra, y que asimismo accedió a la prórroga; que no existía desigualdad entre las partes en caso de incumplimiento; y que el cambio de la finca a consecuencia del planeamiento era un cambio previsible.

SEGUNDO.- Objeto del recurso de apelación

El art. 456.1 LEC dispone que "En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación".

Por su parte, el art. 458.2 LEC prevé que "En la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación, además de citar la resolución apelada y los pronunciamientos que impugna".

De conformidad con dichos preceptos el recurso de apelación en el supuesto en que sea formulado por la parte actora no puede consistir en una reiteración de lo ya expuesto en la demanda, sino que debe exponer de forma clara los pronunciamientos de la sentencia recurrida que son objeto de impugnación.

Así, en el supuesto en que se alegue error en la valoración de la prueba deberá indicarse de forma expresa respecto a qué hechos concretos se considera producido dicho error, y en qué consiste el mismo.

En este sentido la sentencia de la Audiencia Provincial de Granada, sección 5, de 22 de noviembre de 2019 declara que "La denuncia de incorrecta valoración de la prueba exige algo más que la habitual fórmula de mostrar el desacuerdo; precisa poner de relieve dónde estriba el error del Juzgador, a la luz de la prueba que claramente contradice o se opone a la conclusión alcanzada por la sentencia. No es ése el caso en que la parte se limita a discrepar con la conclusión alcanzada en la sentencia, para sin desdecir los hechos esenciales que la sostienen, decir que la conclusión alcanzada no es correcta".

La sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, sección 2, de 3 de diciembre de 2021 dice "Hemos declarado en numerosas ocasiones que el recurso de apelación exige claridad y precisión en la identificación de la infracción normativa y pronunciamientos de la resolución que se impugnan ( artículos 458.2 y 459 LEC ), lo que se traduce no sólo en la necesidad de que su estructura sea muy diferente a la de un mero escrito de alegaciones, sino también en la exigencia de una razonable claridad expositiva para permitir la individualización del problema jurídico planteado, la fundamentación suficiente sobre la infracción del ordenamiento jurídico alegada y la referencia a los puntos concretos que se impugnan respecto de la sentencia recurrida". Y, por ello, "se exige que el recurrente argumente la infracción o pretendido error de la resolución, con razonable claridad para permitir la individualización del problema jurídico planteado, de tal forma que no cabe una argumentación por acarreo o simple reiteración de lo ya planteado y que ha sido analizado y resuelto en la Instancia. La naturaleza del recurso, ajena a una simple revisión de la pretensión desestimada por un órgano superior, no tolera el acarreo de los mismos argumentos de la demanda o contestación y la invocación genérica de normas, cuando se omite cualquier crítica a la sentencia recurrida, no haciendo de la misma el centro de sus reproches. Precisamente esto es lo que sucede en el caso examinado, pues el escrito de interposición, en este apartado, es una reproducción de las alegaciones vertidas (...). Se traslada a la apelación la posición jurídica al respecto defendida en la contestación, con alteraciones insignificantes relativas a valoraciones subjetivas añadidas por el recurrente (...). Y se prescinde, en fin, de la más mínima exposición, explicación, o argumentación específicamente referida a la fundamentación jurídica de la sentencia recurrida, cuyo contenido se obvia en la práctica totalidad del apartado. La única mención que contiene el escrito de interposición sobre la Sentencia, se contiene en las páginas 4 y 5 del recurso, mediante una transcripción de parte de la misma, sin que luego su contenido sea analizado o controvertido por las argumentaciones del recurso al respecto".

Y la sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén, sección 1, de 6 de noviembre de 2025 afirma que "la mera reiteración de lo expuesto en la demanda o contestación resulta incompatible con la técnica procesal de la apelación, cuyo objeto es la impugnación de la sentencia judicial recurrida y no la obtención de una segunda respuesta judicial, de forma acrítica con la primera, en el caso que el resultado obtenido con ésta no fuera el deseado. De ahí que constituya una desnaturalización del recurso de apelación repetir lo alegado ante el órgano a quo, sin razonar el modo en que éste ha errado o infringido la normativa aplicable para la resolución de la cuestión pretendida.

Al reproducirse -en su práctica totalidad, literalmente- en el escrito de alegaciones formulado en el trámite de apelación el contenido del escrito de demanda (incluso se reproducen sus fundamentos de derecho), o al limitarse aquél, simplemente, a dar por reproducidos todos los argumentos vertidos ante el Juzgado de Instancia, sin que se haga motivación o razonamiento específico dirigido a combatir la sentencia apelada, se incurre, en realidad, en una práctica omisión de las alegaciones correspondientes a las pretensiones deducidas, o intentadas deducir, en la segunda instancia. Omisión que, aunque no sea enteramente equiparable al abandono del recurso, sí debe conducir a desestimar el recurso interpuesto contra la sentencia apelada, siempre que ésta no consagre una infracción legal que pueda ser corregida sin menoscabo del carácter rogado del proceso, toda vez que, si bien el recurso de apelación traslada al Tribunal ad quem el total conocimiento del litigio, no está concebida la apelación como una repetición del proceso de instancia ante un Tribunal de distinta jerarquía, sino como una revisión de la sentencia apelada tendente a depurar la resolución recaída en aquél, y, de ahí, la necesidad de motivar la pretensión de que la sentencia apelada sea sustituida por otra diferente, pues, aunque ante el Tribunal ad quem siga combatiéndose el mismo acto que se impugnaba ante el Juzgador a quo, lo que se recurre en apelación son, ciertamente, los pronunciamientos de éste último, y, por ello, y en consecuencia, el ignorar tales pronunciamientos y eludir todo análisis crítico en torno a los mismos debe conducir a la desestimación del recurso de apelación.

Por otra parte, el recurso se limita a reiterar sus planteamientos de la demanda, pero obviando que ya existe una sentencia a la que no hace apenas mención, no rebate la valoración de las pruebas ni ante todo indica porqué existe y donde radica la equivocación del juzgador para que esta Sala pudiera ejercer con precisión su labor revisora en el recurso de apelación.

Hemos señalado en otras ocasiones como la STS 6 de febrero de 2004 establece que el recurso de apelación no es, como el de casación, articulado en concretos motivos, sino que da lugar, a base de una serie no numerada de razonamientos, a un reexamen de las pretensiones; tal como dice la sentencia del Tribunal Constitucional 212/2000, de 18 de septiembre , reiterando la doctrina que exponía la 152/1998, de 13 de julio , la segunda instancia se configura como una revisso prioris instantiae, tanto en los hechos (quaestio facti) como en las cuestiones jurídicas (quaestio iuris) con dos limitaciones: la reformatio in peius y tantum devolutum "quantum" apellatum; asume la instancia y conoce el fondo del asunto resolviendo las pretensiones de las partes, dice la sentencia de esta Sala de 30 de noviembre de 2000 , lo que reiteran las de 21 de diciembre de 2001 y de 14 de mayo de 2002 .

Ese nuevo examen de las actuaciones que se produce en el recurso de apelación exige sin embargo una mínima concreción de las razones por las que la sentencia se combate, es decir, la fundamentación del recurso de apelación ha de consistir en la exposición detallada y fundamentada de todos y cada uno de los motivos de impugnación que la recurrente desea hacer valer frente a la resolución judicial que considera perjudicial a sus intereses, debiendo expresar las infracciones jurídicas tanto materiales como procesales en que haya podido incurrir la resolución recurrida.

Entendemos por tanto que para la correcta articulación del recurso de apelación, pese a que este constituya una nueva instancia, se debe partir de que existe una sentencia que se quiere combatir, es decir, no basta simplemente con volver a plantear las pretensiones de la demanda o la contestación, que en principio y salvo que se incurriera en omisión de pronunciamientos prevista en el art. 215, deben estar resueltas por la sentencia, sino que se ha de expresar cómo y por qué se combate la sentencia, es decir, cuales son las razones fácticas o jurídicas por las que se considera que la misma debe ser revocada.

Y esto se echa de menos en el caso presente, en que formula un recurso que más parece basado en las conclusiones tras el acto del juicio que una verdadera impugnación de sentencia, pues tras una alegación previa ya mencionada, se formula una primera alegación consistente en resumir cual es el objeto del pleito y pretensiones de las partes, una segunda alegación que resume los hechos en los que existe conformidad entre las mismas, y la tercera relativa a resumir las estipulaciones relevantes del contrato de obra suscrito, para a continuación resumir cual es según la recurrente el resultado correcto de la prueba pero sin una sola mención a la sentencia de instancia, que dedica unos extensísimos fundamentos para analizar la totalidad de la prueba practicada, en primer lugar respeto a las causas de resolución del contrato por la demandada por retraso relevante en el desarrollo de la obra, finalmente abandonada, no sustitución de los avales bancarios que debía prestar y absoluta falta de orden y limpieza en la obra y en segundo lugar para analizar los motivos alegados por la demandante para justificar el retraso e imposibilidad de concluir a tiempo la obra, por retrasos en los pagos que imputa a la demandante, demoras de los cooperativistas en el apartado mejoras y personalizaciones de sus viviendas, que le impedían la continuación hasta que no se decidieran y por último la causa de fuerza mayor por la concurrencia de la pandemia de covid 19 en el transcurso de las obras.

En el presente supuesto la lectura del recurso de apelación evidencia que el mismo reitera los argumentos expuestos en la demanda sin entrar a valorar la fundamentación de la sentencia recurrida.

Así, si bien en el encabezamiento se dice que existe error en la valoración de la prueba por parte del órgano judicial de instancia, lo cierto es que en el desarrollo del recurso se omite prácticamente referencia alguna a la sentencia recurrida.

Concretamente se dice que hay error en la valoración de la prueba respecto a la "carencia del consentimiento" pero en el desarrollo del recurso se limita a exponer los argumentos de la demanda. Además, introduce nuevos argumentos relativos a la constitución de la fundación que pudieron ser alegados en la demanda y no lo fueron, lo que constituye una evidente infracción de las normas procesales. No hay referencia alguna a cuál es el error en que incurre la sentencia de instancia, la cual desarrolla extensamente los motivos que le llevan a concluir que no existió falta de consentimiento, argumentando que el hecho de que la venta debiera ser otorgada por una fundación constituida por la demandada no comporta que sea nulo el consentimiento, y que en el contrato de opción de compra se identifica la finca objeto del mismo.

Por lo que se refiere a la "carencia de causa" el recurso reproduce los mismos argumentos de la demanda, pero omite cualquier referencia a la sentencia de instancia, la cual motivó debidamente que el hecho de que se previese que la finca sería transmitida por la fundación que había de constituir la demandada no privaba al contrato de opción de compra de causa, máxime cuando lo cierto es que, como dice la sentencia, la fundación fue constituida, la demandada le donó la finca objeto del contrato de compraventa, y se comunicó a la actora que iniciaba el plazo para ejercitar la opción de compra.

Los mismos argumentos deben utilizarse respecto a la alegación de la infracción del art. 1256 CC, limitándose la actora a reproducir lo expuesto en la demanda, pero sin combatir lo razonado en la sentencia respecto a que el hecho de que la venta se realizase por una fundación que debía ser constituida por la demandada no infringe el art. 1256 CC.

También respecto a la desigualdad de las partes en supuesto de incumplimiento el recurso de apelación se limita a reproducir la demanda, pero no hace referencia alguna a la sentencia pese a que la misma razona que no existe penalización, ni desigualdad.

Por lo que se refiere a la atribución a la compradora de todos los gastos que genere la compraventa, excepto el impuesto del Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana que debería ser satisfecho por la parte vendedora, en el recurso de apelación se limita asimismo a reproducir lo dicho en la demanda, esto es, que no se puede dejar en una sola parte la totalidad de los gastos que se desprenden de una compra, pero nada manifiesta sobre los argumentos de la sentencia en la que se dice que dicho pacto no infringe norma alguna, y que la parte actora no ostenta la condición de consumidora por lo que no debe gozar de una tutela especial respecto a los gastos.

Finalmente, el recurso de apelación reproduce lo alegado en la demanda respecto a la interrupción de la prescripción, lo cual resulta carente de fundamento alguno porque la sentencia de instancia no aprecia prescripción de la acción ejercitada.

En consecuencia, respecto a los aspectos anteriormente expuestos procede confirmar la sentencia de instancia, al no haberse planteado en el recurso de apelación las infracciones en que a juicio del recurrente se habría incurrido en la valoración de la prueba.

Dicho esto, las referencias a la sentencia de instancia se limitan a cuatro aspectos concretos que serán los que sean examinados en la resolución del recurso de apelación:

- Identificación del objeto de la opción de compra

- Falta de plazo para que la demandada comunicase a la actora que podía ejercitar la opción de compra

- Derecho a ocupar la finca por la vendedora una vez transmitida la finca

- Modificación de la situación urbanística de la finca a transmitir

TERCERO.- Objeto de la opción de compra

Por lo que se refiere a si en el contrato de opción de compra y en su posterior novación quedó identificado el objeto de la misma, debe decirse que la sentencia de instancia afirma que el contrato fue redactado por la parte actora y en el mismo se identifica la finca, que en el borrador de la escritura de compraventa la finca aparece debidamente identificada, y que la referencia a "las fincas" es un error puesto que en el mismo contrato se hace referencia a la finca en singular y la misma fue identificada.

La parte actora no ha negado que el contrato de opción de compra fue redactado por ella, por lo que a la misma correspondía revisar los posibles fallos o incongruencias del mismo.

Así, lo cierto es que en el contrato de opción de compra de 17 de febrero de 2006 se identifica registralmente la finca objeto de dicha opción. Consta su descripción registral y sus datos registrales, siendo la finca 53.164 del Registro de la Propiedad n. 11 de Barcelona, y se acompaña como anexo al contrato la nota simple registral de la finca. En el pacto quinto consta que el objeto de la opción de compra es la finca descrita, y todas las referencias en el contrato son en singular a "la finca", y sólo en un supuesto se dice "las fincas" lo que constituye un evidente error gramatical, como también es un error gramatical cuando dice "Sonobjeto de la compraventa la finca...".

En consecuencia, el objeto de la opción de compra fue debidamente identificado, por lo que debe desestimarse el recurso de apelación respecto a la carencia de objeto.

CUARTO.- Ausencia de plazo para que la demandada comunicase que podía ejercitare la opción de compra

La parte recurrente sostiene que en el contrato de opción de compra no se estableció un plazo para que la demandada constituyese la fundación, la inscribiese en el correspondiente Registro, y le transmitiese la finca objeto de la referida opción, lo que supone dejar al arbitrio de la demandada el cumplimiento del contrato.

Es cierto que en el contrato no se prevé un plazo para que la finca objeto de la opción de compra constase inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de la fundación que debía constituir la demandada. No obstante, en el contrato se dice que el plazo para el ejercicio del derecho de opción sería de un mes y sólo se iniciaría desde el día siguiente a que la demandada comunicase a la actora que la finca estaba inscrita a nombre de la fundación que hubiese constituido, pero que en cualquier caso dicho plazo se computaría a partir del 1 de diciembre de 2006.

Por tanto, el plazo inicialmente previsto para ejercitar el derecho de opción era desde el 1 de diciembre de 2006, lo que comportaba que en ese período la fundación ya debiese estar constituida e inscrita, y la finca objeto de la opción de compra a su nombre en el Registro de la Propiedad.

Sin embargo, el 29 de diciembre de 2006 las partes suscribieron contrato de novación de la opción de compra, en el que consta que el 16 de noviembre de 2006 la actora manifestó su voluntad de ejercitar el derecho de opción de compra; que la demandada manifestó que no estaba en condiciones de otorgar la escritura pública de compraventa porque los trámites para la constitución de la fundación se habían demorado más de lo previsto en los organismos oficiales responsables, y por ello solicitó una prórroga a la actora. En el contrato se acuerda que el plazo para ejercitar el derecho de opción sería de un mes y sólo se iniciaría desde el día siguiente a que la demandada comunicase a la actora que la finca estaba inscrita a nombre de la fundación que hubiese constituido, y que una vez realizada dicha comunicación la actora a su vez comunicaría Notaría, y día y hora para formalizar la escritura de compraventa, siempre con una antelación mínima de siete días.

En dicho contrato de novación ya no se estableció un plazo límite para que la actora tuviese derecho a ejercitar la opción de compra. Sin embargo, no cabe obviar que fue la parte actora la que redactó el contrato de novación, por lo que nada obstaba a que hubiese establecido un plazo límite.

Además, no cabe imputar mala fe a la parte demandada por cuanto consta que el 24 de marzo de 2006 otorgó escritura de constitución de la fundación, por lo que inició los trámites en un breve plazo desde que se otorgó el contrato de opción de compra, sin que se haya probado que el retraso en la inscripción de la fundación le resulte imputable.

Por otra parte, como dice la sentencia, no consta que la actora realizase requerimiento alguno a la demandada desde que se suscribió el contrato de novación, y cuando aquella le comunicó que la finca estaba inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de la fundación procedió a comunicar Notaría, día y hora para otorgar la escritura pública de compraventa, sin alegar retraso alguno.

Por ello, de lo expuesto resulta que no cabe considerar que la falta de fijación de plazo para la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad a nombre de la fundación constituyese causa de nulidad.

QUINTO.- Derecho a ocupar la finca por la vendedora

En el contrato de opción de compra se estableció que "la adquirente concede un derecho a usar la finca a la parte vendedora hasta que el planeamiento exija el desalojo efectivo de la finca, sin tener derecho la adquirente a cobrar renta alguna".

La parte actora alega que dicha previsión comporta una condición imposible de cumplir por cuanto la vendedora aún no se había constituido, y que se otorgó un plazo que no dependía de ninguna de las partes sino del planeamiento urbanístico que tampoco exigía desocupación.

Respecto a lo primero cabe decir que el derecho a ocupar se reconoce a la vendedora, por lo que para su ejercicio efectivo se requería que la fundación se hubiese constituido y a su vez hubiese transmitido la finca a la parte actora, por lo que no se trataría de una condición imposible, puesto que ni es una condición en términos contractuales, ni constituye un supuesto que necesariamente hubiese de darse para que el contrato fuese efectivo, porque se reconoce un derecho que podía ser usado o no por la parte vendedora.

Por lo que se refiere al plazo para ocupar tampoco se trataría de una condición, sino que debe entenderse en el sentido de que una vez que el planeamiento urbanístico se encontrase en fase en que hubiese de realizarse actuación sobre la finca que requiriese que la misma no estuviese ocupada, si la vendedora la estaba ocupando debería proceder a desocuparla. Si la actora estableció dicho pacto es porque conocía que en atención a la normativa urbanística en un determinado momento la finca no podría estar ocupada, y si concedió el derecho a la ocupación por la parte vendedora fue, como dice la sentencia de instancia porque hasta que no se resolviese "el planeamiento no podrá hacer nada con la finca que reciba a efectos constructivos o urbanizadores".

En consecuencia, no procede declarar la nulidad con fundamento en dicho pacto.

SEXTO.- Modificación de la situación urbanística de la finca a transmitir

Finalmente, la parte recurrente alega que se produjo una modificación urbanística de la finca a transmitir que no pudo conocer en el momento de suscribir el contrato de opción de compra y que por ello concurriría causa de resolución del contrato. Asimismo, sostiene que hasta que no fuese firme la planificación urbanística no podía tener conocimiento de las alteraciones que se podían producir en la finca.

En primer lugar, debe decirse que no se acredita que se haya producido un cambio del planeamiento urbanístico desde la suscripción del contrato de opción de compra hasta el momento en que la escritura de compraventa podía otorgarse.

Cuestión distinta es que la ejecución del planeamiento conforme a lo previsto en el correspondiente Plan hubiese avanzado, constituyéndose la junta de compensación y realizándose los trámites correspondientes para llevar a cabo la urbanización de los terrenos que pasaban de ser terrenos rústicos a terrenos urbanizables.

No obstante, es lógico que el desarrollo del plan urbanístico avance y la actora no podía desconocer que así sería, por tanto, con independencia de la fecha en que se otorgase la escritura pública de compraventa del terreno, la finca se vería afectada por dicho desarrollo, y además esa fue la razón por la que la actora, promotora inmobiliaria, estuvo interesada en su adquisición puesto que de ser un terreno calificado de rústico pasaba a ser un terreno urbanizable.

Además no puede obviarse que la actora ni formuló objeción alguna cuando se le comunicó que ya podía otorgarse escritura pública de compraventa, ni cuando le fue enviado el borrador de la escritura pública.

Por último, la alegación de la parte recurrente de que hasta que no fuese firme el planeamiento urbanístico no podría conocer las alteraciones que se podían producir resulta carente de fundamento alguno. Cuando se suscribió el contrato de opción de compra la actora ya sabía que el desarrollo urbanístico podría afectar a la configuración de la finca, y si quería tener la certeza de cómo quedaría dicha configuración podría haber establecido en el contrato que el derecho de opción de compra se ejercitaría desde el momento en que hubiese finalizado el desarrollo del planeamiento urbanístico, pero no puede imputar incumplimiento a la parte demandada.

En consecuencia, también debe desestimarse dicho extremo del recurso de apelación.

SÉPTIMO.- Costas

La desestimación del recurso de apelación comporta, de acuerdo con el art. 398.1 LEC, la imposición de costas a la parte recurrente.

PRIMERO.- Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación

Se interpuso demanda en la que se decía que las partes celebraron contrato de opción de compra el 17 de febrero de 2006 respecto a una finca de la que era titular la demandada, siendo el precio de la opción de compra 406.000 euros que fueron entregados a la parte demandada. La parte actora sostiene que las cláusulas del contrato de opción de compra eran de difícil cumplimiento (la demandada debía constituirse en una entidad con personalidad jurídica propia y sería la que formalizaría la venta; y no se clarifica si la opción de compra tiene por objeto una finca o dos). Se decía que el 29 de diciembre de 2006 se celebró un contrato que novaba el anterior respecto al plazo de ejercicio de la opción de compra por la actora, porque la demandada no había constituido la nueva entidad, ni la había inscrito en el Registro de Entidades Religiosas del Ministerio de Justicia, ni le había aportado la finca objeto del contrato, ni constaba como titular registral de la misma, por lo que no se podía celebrar la escritura de compraventa. En dicha novación se establecía que el plazo para ejercitar la opción de compra sería de un mes a computar desde el día siguiente al que la demandada comunicase a la actora que la finca había sido aportada a la fundación en trámites de constitución y que se habían cumplido todos los requisitos legalmente exigibles para que la fundación pudiese transmitir la finca. La parte actora sostiene que el contrato de opción de compra carece de validez porque su cumplimiento depende de que se constituya una fundación por la demandada, y que aquella fundación al no ser parte del contrato podría decidir o no otorgar escritura de compraventa; y que además no se concreta el objeto de la opción de compra. Se alega que conforme al art. 1256 CC "La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes", Asimismo se alega que existe desigualdad en las consecuencias de incumplimiento por las partes, y que la demandada cumplió con sus obligaciones de constituir la nueva entidad, el 4 de septiembre de 2007, y que la situación urbanística había cambiado. Finalmente, la parte actora sostiene que se interrumpió la prescripción de la acción, y que la finca actual tiene una superficie de 132'51 m2, cuando en la fecha del contrato tenía 2.919,53 m2.

En el suplico de la demanda se solicitaba "1º.- Se acuerde la nulidad del "Contrato de Opción de Compra", celebrado entre las partes, de fecha 17/02/06, así como de la Novación del mismo, celebrada entre las partes en fecha 29/12/06.

2º.- Se condene a la demandada a abonar a "Riva y García Fincas, SA", la cantidad de CUATROCIENTOS SEIS MIL EUROS (406.000,00 €), en concepto de devolución del importe recibido por el Contrato de Opción de Compra de 17/02/06.

3º.- Alternativamente, en caso de considerar que el Contrato de Opción de Compra de 17/02/06 y su novación de 29/12/06 no son nulos, acuerde el incumplimiento de los mismos por parte de la demandada, Iglesia Evangélica Menonita, y la condene a la devolución a esta parte de CUATROCIENTOS SEIS MIL EUROS (406.000,00 €)."

La parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda alegando que la actora no compareció en la Notaría para otorgar la escritura de compraventa; que fue la actora la que contactó con la demandada para interesarse por la adquisición de una finca de su propiedad después de conocer el plan general que afectaba a la finca; que fue la actora quien redactó el contrato de opción de compra, y que en el mismo consta con claridad el objeto; que el 24 de marzo de 2006 la demandada otorgó escritura de constitución de la fundación, y que el 21 de diciembre de 2006 solicitó una prórroga de la opción de compra, lo que fue aceptado por la actora, suscribiéndose la prórroga el 29 de diciembre de 2006; que el 27 de abril de 2007 se recibió comunicación ordenando la inscripción de la Fundación, y el 31 de julio de 2007 se otorgó escritura pública de donación por la que se transmitió la finca objeto de la opción de compra a la fundación; que el 15 de octubre de 2007 se comunicó a la actora el inicio del plazo de un mes para ejercitar la opción de compra; que el 12 de noviembre de 2007 la actora envió burofax emplazando para otorgar escritura de compraventa el 19 de noviembre de 2007 (siendo este el último día para ejercer la opción de compra); que el 16 de noviembre de 2007 se envió borrador de la escritura de compraventa sin que la actora formulase objeción alguna; que la actora no compareció en la Notaria el 19 de noviembre de 2007; que el 26 de noviembre de 2007 la actora envió carta instando la resolución del contrato alegando no identidad de la finca, y la existencia de una afección fiscal; que el 2 de julio de 2010 la actora solicitó la devolución de la cantidad entregada a la demandada; que el pacto de que la finca sería transmitida por la Fundación que constituyese la demandada es lícito, y además se preveía que la actora también podía ceder su derecho a un tercero; que la prórroga de la opción de compra no fue debida a incumplimiento de la demandada, puesto que esta ya había otorgado la escritura de constitución de la fundación; que la pérdida de la prima en caso de que la actora no ejercitase la opción de compra no es una penalización, puesto que la prima es el precio por el derecho a ejercitar la opción; y que la actora falta a la verdad respecto al desarrollo del planeamiento urbanístico sobre la finca.

La sentencia se dictó el 16 de febrero de 2023 desestimando la demanda. En la sentencia se declara que no cabe admitir la falta de consentimiento alegada por la parte actora porque es pacto habitual la facultad de ceder el contrato de forma que quien compra o venda puedan ser personas distintas las firmantes por subrogación contractual; y que lo que pretende la actora sería un error en el consentimiento y en ese caso el plazo para el ejercicio de la acción habría caducado. Se rechaza que no se hubiese identificado el objeto del contrato, así como que no exista causa. Por ello se concluye que no procede declarar la nulidad del contrato de opción de compra, ni la posterior novación. También se rechaza la infracción del art. 1256 CC, así como que exista desigualdad en la penalización para el supuesto de incumplimiento. Asimismo se dice que la previsión de que se siga ocupando la finca hasta que conforme al planeamiento urbanístico no pueda continuar tal ocupación por tenerse que aportar la finca no es una cláusula nula. Respecto a la acción de resolución por incumplimiento contractual se desestima la misma porque si bien la actora ejercitó la opción de compra y la misma no pudo cumplirse al no haberse constituido la entidad por la demandada, ambas partes pactaron la novación del contrato, ampliando el plazo para ejercitar la opción de compra; se afirma que no se fijó plazo para que la demandada constituyese la entidad, ni consta que la actora efectuase requerimiento para ello; y que la actora era conocedora del planeamiento urbanístico y de la posible afectación a la finca objeto de la opción de compra, así como de la afección fiscal que gravaba la finca. Por último, se dice que habiéndose fijado día y hora para otorgar la escritura pública de compraventa, no fue hasta después de la hora fijada que la actora envió burofax a la demandada, por lo que quien habría incumplido sería la actora y por ello procedía que perdiese el importe entregado a la demandada.

La parte actora interpone recurso de apelación alegando carencia de consentimiento al haber consentido una opción de compra para la adquisición de una finca o fincas no concretadas, sin conocerse tampoco quien debería transmitirla por tratarse de una entidad inexistente, quedando el cumplimiento del contrato al arbitrio de una de las dos partes. Se alega también carencia de objeto al no identificar la finca sobre la que se acuerda la opción, y carencia de causa por cuanto la demandada debía constituir una nueva entidad a la que debía transmitir la finca o fincas objeto de la opción de compra, sin que dicha nueva entidad estuviese obligada a la venta al no haber sido parte en el contrato. Sostiene que existe infracción del artículo 1.256 Código Civil porque la obligación es nula ya que el cumplimiento de la condición depende de la exclusiva voluntad de la parte demandada, y que existe desigualdad en el trato en supuesto de incumplimiento. Asimismo, dice que no se puede dejar que una sola parte asuma la totalidad de los gastos derivados de la compraventa; que no se pactó fecha concreta para que la demandada cumpliese con la constitución de la fundación; que se previó la ocupación de la finca sin derecho a desalojo por la parte actora; y que la planificación urbanística había cambiado cuando la demandada comunicó que la finca había sido aportada a la nueva entidad.

La parte demandada se opone al recurso de apelación alegando que el recurso de apelación se limita a reproducir lo manifestado en la demanda pero no valora las conclusiones alcanzadas en la sentencia objeto del recurso; que no existe falta de consentimiento porque si que se identificó el objeto de la opción de compra, ni por el hecho de que un tercero pudiese formalizar la compraventa; que no concurre falta de objeto porque la finca consta identificada; que tampoco puede apreciarse falta de causa, puesto que la demandada constituyó la fundación y le transmitió la finca objeto de la opción de compra; que fue la actora quien redactó el contrato de opción de compra, y que asimismo accedió a la prórroga; que no existía desigualdad entre las partes en caso de incumplimiento; y que el cambio de la finca a consecuencia del planeamiento era un cambio previsible.

SEGUNDO.- Objeto del recurso de apelación

El art. 456.1 LEC dispone que "En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación".

Por su parte, el art. 458.2 LEC prevé que "En la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación, además de citar la resolución apelada y los pronunciamientos que impugna".

De conformidad con dichos preceptos el recurso de apelación en el supuesto en que sea formulado por la parte actora no puede consistir en una reiteración de lo ya expuesto en la demanda, sino que debe exponer de forma clara los pronunciamientos de la sentencia recurrida que son objeto de impugnación.

Así, en el supuesto en que se alegue error en la valoración de la prueba deberá indicarse de forma expresa respecto a qué hechos concretos se considera producido dicho error, y en qué consiste el mismo.

En este sentido la sentencia de la Audiencia Provincial de Granada, sección 5, de 22 de noviembre de 2019 declara que "La denuncia de incorrecta valoración de la prueba exige algo más que la habitual fórmula de mostrar el desacuerdo; precisa poner de relieve dónde estriba el error del Juzgador, a la luz de la prueba que claramente contradice o se opone a la conclusión alcanzada por la sentencia. No es ése el caso en que la parte se limita a discrepar con la conclusión alcanzada en la sentencia, para sin desdecir los hechos esenciales que la sostienen, decir que la conclusión alcanzada no es correcta".

La sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, sección 2, de 3 de diciembre de 2021 dice "Hemos declarado en numerosas ocasiones que el recurso de apelación exige claridad y precisión en la identificación de la infracción normativa y pronunciamientos de la resolución que se impugnan ( artículos 458.2 y 459 LEC ), lo que se traduce no sólo en la necesidad de que su estructura sea muy diferente a la de un mero escrito de alegaciones, sino también en la exigencia de una razonable claridad expositiva para permitir la individualización del problema jurídico planteado, la fundamentación suficiente sobre la infracción del ordenamiento jurídico alegada y la referencia a los puntos concretos que se impugnan respecto de la sentencia recurrida". Y, por ello, "se exige que el recurrente argumente la infracción o pretendido error de la resolución, con razonable claridad para permitir la individualización del problema jurídico planteado, de tal forma que no cabe una argumentación por acarreo o simple reiteración de lo ya planteado y que ha sido analizado y resuelto en la Instancia. La naturaleza del recurso, ajena a una simple revisión de la pretensión desestimada por un órgano superior, no tolera el acarreo de los mismos argumentos de la demanda o contestación y la invocación genérica de normas, cuando se omite cualquier crítica a la sentencia recurrida, no haciendo de la misma el centro de sus reproches. Precisamente esto es lo que sucede en el caso examinado, pues el escrito de interposición, en este apartado, es una reproducción de las alegaciones vertidas (...). Se traslada a la apelación la posición jurídica al respecto defendida en la contestación, con alteraciones insignificantes relativas a valoraciones subjetivas añadidas por el recurrente (...). Y se prescinde, en fin, de la más mínima exposición, explicación, o argumentación específicamente referida a la fundamentación jurídica de la sentencia recurrida, cuyo contenido se obvia en la práctica totalidad del apartado. La única mención que contiene el escrito de interposición sobre la Sentencia, se contiene en las páginas 4 y 5 del recurso, mediante una transcripción de parte de la misma, sin que luego su contenido sea analizado o controvertido por las argumentaciones del recurso al respecto".

Y la sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén, sección 1, de 6 de noviembre de 2025 afirma que "la mera reiteración de lo expuesto en la demanda o contestación resulta incompatible con la técnica procesal de la apelación, cuyo objeto es la impugnación de la sentencia judicial recurrida y no la obtención de una segunda respuesta judicial, de forma acrítica con la primera, en el caso que el resultado obtenido con ésta no fuera el deseado. De ahí que constituya una desnaturalización del recurso de apelación repetir lo alegado ante el órgano a quo, sin razonar el modo en que éste ha errado o infringido la normativa aplicable para la resolución de la cuestión pretendida.

Al reproducirse -en su práctica totalidad, literalmente- en el escrito de alegaciones formulado en el trámite de apelación el contenido del escrito de demanda (incluso se reproducen sus fundamentos de derecho), o al limitarse aquél, simplemente, a dar por reproducidos todos los argumentos vertidos ante el Juzgado de Instancia, sin que se haga motivación o razonamiento específico dirigido a combatir la sentencia apelada, se incurre, en realidad, en una práctica omisión de las alegaciones correspondientes a las pretensiones deducidas, o intentadas deducir, en la segunda instancia. Omisión que, aunque no sea enteramente equiparable al abandono del recurso, sí debe conducir a desestimar el recurso interpuesto contra la sentencia apelada, siempre que ésta no consagre una infracción legal que pueda ser corregida sin menoscabo del carácter rogado del proceso, toda vez que, si bien el recurso de apelación traslada al Tribunal ad quem el total conocimiento del litigio, no está concebida la apelación como una repetición del proceso de instancia ante un Tribunal de distinta jerarquía, sino como una revisión de la sentencia apelada tendente a depurar la resolución recaída en aquél, y, de ahí, la necesidad de motivar la pretensión de que la sentencia apelada sea sustituida por otra diferente, pues, aunque ante el Tribunal ad quem siga combatiéndose el mismo acto que se impugnaba ante el Juzgador a quo, lo que se recurre en apelación son, ciertamente, los pronunciamientos de éste último, y, por ello, y en consecuencia, el ignorar tales pronunciamientos y eludir todo análisis crítico en torno a los mismos debe conducir a la desestimación del recurso de apelación.

Por otra parte, el recurso se limita a reiterar sus planteamientos de la demanda, pero obviando que ya existe una sentencia a la que no hace apenas mención, no rebate la valoración de las pruebas ni ante todo indica porqué existe y donde radica la equivocación del juzgador para que esta Sala pudiera ejercer con precisión su labor revisora en el recurso de apelación.

Hemos señalado en otras ocasiones como la STS 6 de febrero de 2004 establece que el recurso de apelación no es, como el de casación, articulado en concretos motivos, sino que da lugar, a base de una serie no numerada de razonamientos, a un reexamen de las pretensiones; tal como dice la sentencia del Tribunal Constitucional 212/2000, de 18 de septiembre , reiterando la doctrina que exponía la 152/1998, de 13 de julio , la segunda instancia se configura como una revisso prioris instantiae, tanto en los hechos (quaestio facti) como en las cuestiones jurídicas (quaestio iuris) con dos limitaciones: la reformatio in peius y tantum devolutum "quantum" apellatum; asume la instancia y conoce el fondo del asunto resolviendo las pretensiones de las partes, dice la sentencia de esta Sala de 30 de noviembre de 2000 , lo que reiteran las de 21 de diciembre de 2001 y de 14 de mayo de 2002 .

Ese nuevo examen de las actuaciones que se produce en el recurso de apelación exige sin embargo una mínima concreción de las razones por las que la sentencia se combate, es decir, la fundamentación del recurso de apelación ha de consistir en la exposición detallada y fundamentada de todos y cada uno de los motivos de impugnación que la recurrente desea hacer valer frente a la resolución judicial que considera perjudicial a sus intereses, debiendo expresar las infracciones jurídicas tanto materiales como procesales en que haya podido incurrir la resolución recurrida.

Entendemos por tanto que para la correcta articulación del recurso de apelación, pese a que este constituya una nueva instancia, se debe partir de que existe una sentencia que se quiere combatir, es decir, no basta simplemente con volver a plantear las pretensiones de la demanda o la contestación, que en principio y salvo que se incurriera en omisión de pronunciamientos prevista en el art. 215, deben estar resueltas por la sentencia, sino que se ha de expresar cómo y por qué se combate la sentencia, es decir, cuales son las razones fácticas o jurídicas por las que se considera que la misma debe ser revocada.

Y esto se echa de menos en el caso presente, en que formula un recurso que más parece basado en las conclusiones tras el acto del juicio que una verdadera impugnación de sentencia, pues tras una alegación previa ya mencionada, se formula una primera alegación consistente en resumir cual es el objeto del pleito y pretensiones de las partes, una segunda alegación que resume los hechos en los que existe conformidad entre las mismas, y la tercera relativa a resumir las estipulaciones relevantes del contrato de obra suscrito, para a continuación resumir cual es según la recurrente el resultado correcto de la prueba pero sin una sola mención a la sentencia de instancia, que dedica unos extensísimos fundamentos para analizar la totalidad de la prueba practicada, en primer lugar respeto a las causas de resolución del contrato por la demandada por retraso relevante en el desarrollo de la obra, finalmente abandonada, no sustitución de los avales bancarios que debía prestar y absoluta falta de orden y limpieza en la obra y en segundo lugar para analizar los motivos alegados por la demandante para justificar el retraso e imposibilidad de concluir a tiempo la obra, por retrasos en los pagos que imputa a la demandante, demoras de los cooperativistas en el apartado mejoras y personalizaciones de sus viviendas, que le impedían la continuación hasta que no se decidieran y por último la causa de fuerza mayor por la concurrencia de la pandemia de covid 19 en el transcurso de las obras.

En el presente supuesto la lectura del recurso de apelación evidencia que el mismo reitera los argumentos expuestos en la demanda sin entrar a valorar la fundamentación de la sentencia recurrida.

Así, si bien en el encabezamiento se dice que existe error en la valoración de la prueba por parte del órgano judicial de instancia, lo cierto es que en el desarrollo del recurso se omite prácticamente referencia alguna a la sentencia recurrida.

Concretamente se dice que hay error en la valoración de la prueba respecto a la "carencia del consentimiento" pero en el desarrollo del recurso se limita a exponer los argumentos de la demanda. Además, introduce nuevos argumentos relativos a la constitución de la fundación que pudieron ser alegados en la demanda y no lo fueron, lo que constituye una evidente infracción de las normas procesales. No hay referencia alguna a cuál es el error en que incurre la sentencia de instancia, la cual desarrolla extensamente los motivos que le llevan a concluir que no existió falta de consentimiento, argumentando que el hecho de que la venta debiera ser otorgada por una fundación constituida por la demandada no comporta que sea nulo el consentimiento, y que en el contrato de opción de compra se identifica la finca objeto del mismo.

Por lo que se refiere a la "carencia de causa" el recurso reproduce los mismos argumentos de la demanda, pero omite cualquier referencia a la sentencia de instancia, la cual motivó debidamente que el hecho de que se previese que la finca sería transmitida por la fundación que había de constituir la demandada no privaba al contrato de opción de compra de causa, máxime cuando lo cierto es que, como dice la sentencia, la fundación fue constituida, la demandada le donó la finca objeto del contrato de compraventa, y se comunicó a la actora que iniciaba el plazo para ejercitar la opción de compra.

Los mismos argumentos deben utilizarse respecto a la alegación de la infracción del art. 1256 CC, limitándose la actora a reproducir lo expuesto en la demanda, pero sin combatir lo razonado en la sentencia respecto a que el hecho de que la venta se realizase por una fundación que debía ser constituida por la demandada no infringe el art. 1256 CC.

También respecto a la desigualdad de las partes en supuesto de incumplimiento el recurso de apelación se limita a reproducir la demanda, pero no hace referencia alguna a la sentencia pese a que la misma razona que no existe penalización, ni desigualdad.

Por lo que se refiere a la atribución a la compradora de todos los gastos que genere la compraventa, excepto el impuesto del Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana que debería ser satisfecho por la parte vendedora, en el recurso de apelación se limita asimismo a reproducir lo dicho en la demanda, esto es, que no se puede dejar en una sola parte la totalidad de los gastos que se desprenden de una compra, pero nada manifiesta sobre los argumentos de la sentencia en la que se dice que dicho pacto no infringe norma alguna, y que la parte actora no ostenta la condición de consumidora por lo que no debe gozar de una tutela especial respecto a los gastos.

Finalmente, el recurso de apelación reproduce lo alegado en la demanda respecto a la interrupción de la prescripción, lo cual resulta carente de fundamento alguno porque la sentencia de instancia no aprecia prescripción de la acción ejercitada.

En consecuencia, respecto a los aspectos anteriormente expuestos procede confirmar la sentencia de instancia, al no haberse planteado en el recurso de apelación las infracciones en que a juicio del recurrente se habría incurrido en la valoración de la prueba.

Dicho esto, las referencias a la sentencia de instancia se limitan a cuatro aspectos concretos que serán los que sean examinados en la resolución del recurso de apelación:

- Identificación del objeto de la opción de compra

- Falta de plazo para que la demandada comunicase a la actora que podía ejercitar la opción de compra

- Derecho a ocupar la finca por la vendedora una vez transmitida la finca

- Modificación de la situación urbanística de la finca a transmitir

TERCERO.- Objeto de la opción de compra

Por lo que se refiere a si en el contrato de opción de compra y en su posterior novación quedó identificado el objeto de la misma, debe decirse que la sentencia de instancia afirma que el contrato fue redactado por la parte actora y en el mismo se identifica la finca, que en el borrador de la escritura de compraventa la finca aparece debidamente identificada, y que la referencia a "las fincas" es un error puesto que en el mismo contrato se hace referencia a la finca en singular y la misma fue identificada.

La parte actora no ha negado que el contrato de opción de compra fue redactado por ella, por lo que a la misma correspondía revisar los posibles fallos o incongruencias del mismo.

Así, lo cierto es que en el contrato de opción de compra de 17 de febrero de 2006 se identifica registralmente la finca objeto de dicha opción. Consta su descripción registral y sus datos registrales, siendo la finca 53.164 del Registro de la Propiedad n. 11 de Barcelona, y se acompaña como anexo al contrato la nota simple registral de la finca. En el pacto quinto consta que el objeto de la opción de compra es la finca descrita, y todas las referencias en el contrato son en singular a "la finca", y sólo en un supuesto se dice "las fincas" lo que constituye un evidente error gramatical, como también es un error gramatical cuando dice "Sonobjeto de la compraventa la finca...".

En consecuencia, el objeto de la opción de compra fue debidamente identificado, por lo que debe desestimarse el recurso de apelación respecto a la carencia de objeto.

CUARTO.- Ausencia de plazo para que la demandada comunicase que podía ejercitare la opción de compra

La parte recurrente sostiene que en el contrato de opción de compra no se estableció un plazo para que la demandada constituyese la fundación, la inscribiese en el correspondiente Registro, y le transmitiese la finca objeto de la referida opción, lo que supone dejar al arbitrio de la demandada el cumplimiento del contrato.

Es cierto que en el contrato no se prevé un plazo para que la finca objeto de la opción de compra constase inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de la fundación que debía constituir la demandada. No obstante, en el contrato se dice que el plazo para el ejercicio del derecho de opción sería de un mes y sólo se iniciaría desde el día siguiente a que la demandada comunicase a la actora que la finca estaba inscrita a nombre de la fundación que hubiese constituido, pero que en cualquier caso dicho plazo se computaría a partir del 1 de diciembre de 2006.

Por tanto, el plazo inicialmente previsto para ejercitar el derecho de opción era desde el 1 de diciembre de 2006, lo que comportaba que en ese período la fundación ya debiese estar constituida e inscrita, y la finca objeto de la opción de compra a su nombre en el Registro de la Propiedad.

Sin embargo, el 29 de diciembre de 2006 las partes suscribieron contrato de novación de la opción de compra, en el que consta que el 16 de noviembre de 2006 la actora manifestó su voluntad de ejercitar el derecho de opción de compra; que la demandada manifestó que no estaba en condiciones de otorgar la escritura pública de compraventa porque los trámites para la constitución de la fundación se habían demorado más de lo previsto en los organismos oficiales responsables, y por ello solicitó una prórroga a la actora. En el contrato se acuerda que el plazo para ejercitar el derecho de opción sería de un mes y sólo se iniciaría desde el día siguiente a que la demandada comunicase a la actora que la finca estaba inscrita a nombre de la fundación que hubiese constituido, y que una vez realizada dicha comunicación la actora a su vez comunicaría Notaría, y día y hora para formalizar la escritura de compraventa, siempre con una antelación mínima de siete días.

En dicho contrato de novación ya no se estableció un plazo límite para que la actora tuviese derecho a ejercitar la opción de compra. Sin embargo, no cabe obviar que fue la parte actora la que redactó el contrato de novación, por lo que nada obstaba a que hubiese establecido un plazo límite.

Además, no cabe imputar mala fe a la parte demandada por cuanto consta que el 24 de marzo de 2006 otorgó escritura de constitución de la fundación, por lo que inició los trámites en un breve plazo desde que se otorgó el contrato de opción de compra, sin que se haya probado que el retraso en la inscripción de la fundación le resulte imputable.

Por otra parte, como dice la sentencia, no consta que la actora realizase requerimiento alguno a la demandada desde que se suscribió el contrato de novación, y cuando aquella le comunicó que la finca estaba inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de la fundación procedió a comunicar Notaría, día y hora para otorgar la escritura pública de compraventa, sin alegar retraso alguno.

Por ello, de lo expuesto resulta que no cabe considerar que la falta de fijación de plazo para la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad a nombre de la fundación constituyese causa de nulidad.

QUINTO.- Derecho a ocupar la finca por la vendedora

En el contrato de opción de compra se estableció que "la adquirente concede un derecho a usar la finca a la parte vendedora hasta que el planeamiento exija el desalojo efectivo de la finca, sin tener derecho la adquirente a cobrar renta alguna".

La parte actora alega que dicha previsión comporta una condición imposible de cumplir por cuanto la vendedora aún no se había constituido, y que se otorgó un plazo que no dependía de ninguna de las partes sino del planeamiento urbanístico que tampoco exigía desocupación.

Respecto a lo primero cabe decir que el derecho a ocupar se reconoce a la vendedora, por lo que para su ejercicio efectivo se requería que la fundación se hubiese constituido y a su vez hubiese transmitido la finca a la parte actora, por lo que no se trataría de una condición imposible, puesto que ni es una condición en términos contractuales, ni constituye un supuesto que necesariamente hubiese de darse para que el contrato fuese efectivo, porque se reconoce un derecho que podía ser usado o no por la parte vendedora.

Por lo que se refiere al plazo para ocupar tampoco se trataría de una condición, sino que debe entenderse en el sentido de que una vez que el planeamiento urbanístico se encontrase en fase en que hubiese de realizarse actuación sobre la finca que requiriese que la misma no estuviese ocupada, si la vendedora la estaba ocupando debería proceder a desocuparla. Si la actora estableció dicho pacto es porque conocía que en atención a la normativa urbanística en un determinado momento la finca no podría estar ocupada, y si concedió el derecho a la ocupación por la parte vendedora fue, como dice la sentencia de instancia porque hasta que no se resolviese "el planeamiento no podrá hacer nada con la finca que reciba a efectos constructivos o urbanizadores".

En consecuencia, no procede declarar la nulidad con fundamento en dicho pacto.

SEXTO.- Modificación de la situación urbanística de la finca a transmitir

Finalmente, la parte recurrente alega que se produjo una modificación urbanística de la finca a transmitir que no pudo conocer en el momento de suscribir el contrato de opción de compra y que por ello concurriría causa de resolución del contrato. Asimismo, sostiene que hasta que no fuese firme la planificación urbanística no podía tener conocimiento de las alteraciones que se podían producir en la finca.

En primer lugar, debe decirse que no se acredita que se haya producido un cambio del planeamiento urbanístico desde la suscripción del contrato de opción de compra hasta el momento en que la escritura de compraventa podía otorgarse.

Cuestión distinta es que la ejecución del planeamiento conforme a lo previsto en el correspondiente Plan hubiese avanzado, constituyéndose la junta de compensación y realizándose los trámites correspondientes para llevar a cabo la urbanización de los terrenos que pasaban de ser terrenos rústicos a terrenos urbanizables.

No obstante, es lógico que el desarrollo del plan urbanístico avance y la actora no podía desconocer que así sería, por tanto, con independencia de la fecha en que se otorgase la escritura pública de compraventa del terreno, la finca se vería afectada por dicho desarrollo, y además esa fue la razón por la que la actora, promotora inmobiliaria, estuvo interesada en su adquisición puesto que de ser un terreno calificado de rústico pasaba a ser un terreno urbanizable.

Además no puede obviarse que la actora ni formuló objeción alguna cuando se le comunicó que ya podía otorgarse escritura pública de compraventa, ni cuando le fue enviado el borrador de la escritura pública.

Por último, la alegación de la parte recurrente de que hasta que no fuese firme el planeamiento urbanístico no podría conocer las alteraciones que se podían producir resulta carente de fundamento alguno. Cuando se suscribió el contrato de opción de compra la actora ya sabía que el desarrollo urbanístico podría afectar a la configuración de la finca, y si quería tener la certeza de cómo quedaría dicha configuración podría haber establecido en el contrato que el derecho de opción de compra se ejercitaría desde el momento en que hubiese finalizado el desarrollo del planeamiento urbanístico, pero no puede imputar incumplimiento a la parte demandada.

En consecuencia, también debe desestimarse dicho extremo del recurso de apelación.

SÉPTIMO.- Costas

La desestimación del recurso de apelación comporta, de acuerdo con el art. 398.1 LEC, la imposición de costas a la parte recurrente.