Sentencia Civil 457/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 14, Rec. 768/2023 de 13 de noviembre del 2024

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.-La demandante, Comunidad de Propietarios del edificio del DIRECCION000 (Madrid) reclama al propietario demandado, don Apolonio, titular de la vivienda interior NUM000, al amparo de lo establecido en los artículos 9.1 e) y f), 17.9) y 21. 3 y 6 de la Ley de Propiedad Horizontal y 1089 y concordantes del Código civil, la cantidad de 23.585,61 euros que adeuda por gastos ordinarios y derramas por obras de rehabilitación realizadas en la estructura del edificio desde 2012 por riesgo de ruina, habiendo sido liquidada y certificada la deuda en la junta general de propietarios de 18 de octubre de 2018 y notificado el saldo deudor y ejercicio de acciones judiciales si no atendía el requerimiento de pago, mediante burofax entregado al propietario el 22 de marzo de 2019 (36.312,18 euros, incluyendo esta liquidación el importe de 12.739,59 euros que estaba siendo ya reclamado en el procedimiento de ejecución de títulos judiciales 123/2018 del Juzgado de Primera Instancia nº 43 de Madrid y descontado de la reclamación, la cual se ha incrementado, en los 13,02 euros del coste de remisión del burofax notificando y requiriendo el pago de la deuda); asimismo, solicita la condena del demandado al pago de las costas.

SEGUNDO.-El demandado se opone a la demanda alegando:

1.- No se acredita la citación del demandado a la junta de propietarios de 18 de octubre de 2018 ( artículos 16.2, 9 y 15.2 de la LPH) y el acta de la junta omite la firma del presidente de la comunidad ( artículo 19.3 de la LPH) , por lo que es inválido el acuerdo liquidatorio.

2.- La liquidación de la deuda es errónea porque debe compensarse descontándose de la cuantía reclamada el importe de 3.343,50 euros por las razones siguientes:

(i) durante el desalojo de las viviendas por las obras, la comunidad de propietarios financió una solución habitacional a algunos vecinos (junta de propietarios de 22 de noviembre de 2016) y no al demandado que hubo de pagar, con cargo a una exigua pensión no contributiva, su estancia en una residencia de la Comunidad de Madrid durante varios meses, generándole un gasto por importe total de 897,50 euros, que debe compensarse con la deuda reclamada;

(ii) las obras obligaron a levantar el solado de las viviendas, aprobando la junta de propietarios de 28 de marzo de 2017 que "en relación al cambio de suelos por parte de la empresa Azulejos Peña, se acuerda fijar un límite por precio, que es de 18€/m2 para las baldosas del suelo (...)" y mientras la comunidad se encargó de los gastos de restitución del suelo de otras viviendas del edificio, no lo hizo en el caso de la vivienda del demandado que, a día de hoy, sigue residiendo en una vivienda con suelo de cemento y hormigón, y si bien en la junta de propietarios de 7 de junio de 2018 se refleja que hay varias viviendas en las que no se han realizado los acondicionamientos finales y se aprueba por unanimidad "dar la posibilidad de compensar el importe pendiente de obra a realizar con parte de la deuda que estas viviendas tienen con la Comunidad", no se ha compensado el importe correspondiente a la vivienda del demandado, de modo que, como tiene una superficie construida de 50m2 y el precio del material para las baldosas aprobado fue de 18 euros/m2, resulta que debe deducirse de la reclamación la suma de 900 euros, más el coste de mano de obra por un importe básico de 20 euros/m2 (1000 euros), esto es, un total de 1.900 euros por dicho concepto;

(iii) en cuanto a las subvenciones obtenidas de la administración pública, en la junta de propietarios de fecha 12 de junio de 2019 "Se somete a la Junta una primera devolución de 20.000 € a coeficiente, entre todos los propietarios que se encuentran al corriente de pago. Los propietarios que no están al corriente no participarán de este reparto, en tanto en cuanto no se ponga al corriente de sus obligaciones de pago con la Comunidad. Se propone que periódicamente, según se vayan cobrando las deudas de los propietarios impagados, se procederá a la devolución de saldos", siendo el coeficiente del demandado el 2,73% le corresponden 546 euros por dicho concepto, cuantía que debiera ser compensada con la deuda supuestamente liquidada y aquí reclamada; y

(iv) la cantidad de 13,02 euros de la reclamación extrajudicial, no es procedente puesto que si la factura del coste del envío está emitida por el servicio postal a nombre del abogado que hace la reclamación ello supone que dicho coste se integra dentro de sus honorarios pues no es la comunidad de propietarios el sujeto pasivo de dicho impuesto; además nada se dice en nuestra legislación procesal respecto de que el demandado en un juicio ordinario haya de soportar dicho coste.

3.- En la junta de propietarios de 4 de noviembre de 2015 consta el ofrecimiento de pagar una cuantía entre 150 y 200 euros mensuales para saldar la deuda, lo que ha reiterado en otras ocasiones el demandado sin aceptarlo la comunidad y, además, se le excluyó de la posibilidad de fraccionar el pago de las derramas pendientes en 2018, posibilidad que sí se permitió al resto de vecinos que estaban al día con las cuentas de la comunidad.

Solicita la desestimación de la demanda con costas a la demandante o, subsidiariamente, la estimación parcial de la demanda excluyendo de la reclamación la suma de 3.356,52 euros, sin condena en costas.

TERCERO.-La sentencia dictada en la primera instancia estima íntegramente la demanda, razonando, tras recoger el contenido de los artículos 9 e) de la LPH y 217 de la LEC, lo siguiente:

"(...). Queda acreditado el impago de las cuotas por gastos comunes ordinarios de la Comunidad de Propietarios, y de las derramas que se aprobaron para las obras de rehabilitación integral del edificio -doc. Número 1 acta de la Junta de 9 de marzo de 2012, donde se recoge el problema estructural de la vivienda, desalojos, y las actas posteriores (documentos número 3 y 4, doc. número 7, doc. número 8, doc. número 9 y 10) por el demandado.

Como doc. n. º 11 consta la aprobación en junta de la reclamación de lo adeudado entre otros de D. Apolonio, aunque consta como cantidad a reclamar 36.312, 18 euros, y no la reclamada en este procedimiento de 23.585, 61 euros.

No se ha impugnado por el Sr. Apolonio los acuerdos de la Junta. Ni se acredita ni tan siquiera indiciariamente que no estuviera informado de las convocatorias, ni que no estuviera informado de las cantidades que adeudaba de gastos ordinario y de derramas extraordinarias.

Respecto a la debatida cuestión de las subvenciones y la repercusión en las derramas aprobadas, en la Junta de 7 de junio de 2018 (doc. n. º 12), por unanimidad se recoge "Dicho esto y a los efectos de las derramas aprobadas, sometido a Junta, se acuerda por unanimidad de los asistentes, celebrar una Junta de Comunidad en el mes de octubre de 2018, para informar de la evolución de las subvenciones y en su caso de modificar las derramas aprobadas. Asimismo, se acuerda por unanimidad de los asistentes que aquellos propietarios que no se encuentren al corriente de pago de todas las derramas y gastos ordinarios en la fecha de la convocatoria de la mencionada junta de octubre perderán el beneficio de pago fraccionado de la deuda pendiente aprobado en el párrafo anterior, siéndole exigible desde ese momento la derrama completa.", acuerdo que no(sic) contra impugnado.

Y más allá de las deficiencias en juicio de la explicación respecto al sistema de compensación de la subvención, queda probado las necesidades de rehabilitación y los impagos, de entre otros el aquí demandado, y las necesidades económicas que ahogaban a la Comunidad de Propietarios, y por ello en esa misma acta, citada, de la Junta de Propietarios se reconoce "seguidamente se aborda el asunto relativo a las viviendas que, teniendo deuda pendiente, aún no se han realizado los acondicionamientos finales. Debido a que estas viviendas tienen una importante deuda con la Comunidad, se acuerda la posibilidad de compensar el importe pendiente de obra a realizar con parte de la deuda que estas viviendas tienen con la comunidad. Sometido a la Junta se acuerda por unanimidad dar esta posibilidad a los propietarios de la vivienda afectados por esta situación".

Si bien no consta ni como solicitarlo ni cuándo, no consta documento, escrito o solicitud escrita que en la que el demandado hiciera dicha solicitud.

Consta y es reconocido entre otros por el testigo D. Avelino, que el demandado aunque no de manera formal propuso pagar 100 euros al mes para saldar la deuda, y que se decidió denegárselo. Decisión que analizando los acontecimientos y la capacidad económica del demandado se arroja como un error, ya que en este tipo de procedimientos y por evitar incurrir en más gastos de la comunidad (gastos de interponer una demanda) debería haberse fomentado por la administración de la comunidad y por la Junta de Propietarios un acuerdo, en aras a resolver la controversia y la situación económica de la Comunidad.

Los testigos expresan, que las devoluciones se hicieron en proporción a lo pagado por cada vecino, pero que en el caso del demandado no podía realizarse ya que no había pagado nada ni las cuotas ordinarias.

Consta del juicio, y de las declaraciones testificales del juicio la situación de precariedad y de vulnerabilidad de D. Apolonio, aunque ni el administrador ni los vecinos han llamado a los Servicios Sociales del Ayuntamiento de Madrid.

Por tanto, queda acreditada la existencia de deuda liquida determinada vencida y exigible en favor de la actora contra la parte demandada.

Si ponemos esta normativa en relación con el hecho probado, que procede el dictado de sentencia íntegramente estimatoria de las pretensiones de la actora al acreditarse la deuda y la condición de acreedor de la actora y de deudor, y obligado al pago del demandado.

(...). - El principal devengará los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda hasta su completo pago o debida consignación, ex arts. 1101 y 1108 del CC .

(...). - De acuerdo con lo establecido en el artículo 394.1 L.E.C ., dada la estimación íntegra de la demanda, procede la condena en las costas causadas a la parte demandada.".

CUARTO.-El demandado interpone recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia alegando que no impugnó el acuerdo que liquida la deuda porque no lo conocía y no había sido citado a la junta, citación que no acreditó la demandante; que se encuentra en una situación de total indefensión ya que no tiene capacidad para hacer frente al pago de la deuda, no se le permite el pago ofertado para reducir la deuda y por consiguiente pierde la capacidad de poder impugnar un acuerdo (nulo) por no poder pagar o consignar judicialmente las cantidades adeudadas; que la alegación de falta de firma del presidente del acta de 18 de octubre de 2018 no se resuelve y es insuficiente la motivación, por lo que se infringe el artículo 120.3 de la Constitución Española (CE) y 218.2 LEC y supone por tanto una vulneración del principio de tutela judicial efectiva del demandado ( artículo 24.1 CE) ; y que la sentencia no tiene en cuenta que procede la compensación de las cantidades relacionadas en la contestación a la demanda y la minoración de la cantidad de 13,02 euros de la reclamación extrajudicial, importe que debe quedar incluido en los honorarios del letrado pues la factura de Correos no está emitida a nombre de la comunidad y no es un suplido abonado por cuenta de la Comunidad sino un gasto de la propia actividad del letrado.

Solicita la revocación de la sentencia y desestimación de la demanda con condena en costas a la demandante y, subsidiariamente, la revocación parcial y estimación en parte de la demanda, minorando en 3.356,52 euros la cantidad a la que se condena al demandado, estableciéndose asimismo la no condena en costas pues las pretensiones de la actora no habrían sido íntegramente estimadas.

QUINTO.-En la junta de propietarios celebrada el 7 de junio de 2018 (documento 12 de la demanda) don Apolonio está presente y en ella se acuerda, entre otros, la liquidación de la deuda que a esa fecha mantenía el propietario con la comunidad y la aprobación de su reclamación mediante procedimiento monitorio (acuerdo 2), así como la nueva derrama de la obra de rehabilitación que se pasaría al cobro fraccionado hasta junio de 2019 para todos los propietarios que estuvieran al corriente en el pago (acuerdo 3) y, a los efectos de las derramas aprobadas, "se acuerda por unanimidad de los asistentes, celebrar una Junta de Comunidad en el mes de octubre de 2018, para informar de la evolución de las subvenciones y en su caso modificar las derramas aprobadas. Asimismo, se acuerda por unanimidad de los asistentes que aquellos propietarios que no se encuentren al corriente de pago de todas las derramas y gastos ordinarios, en la fecha de la convocatoria de la mencionada junta de octubre, perderán el beneficio del pago fraccionado de la deuda pendiente, aprobado en el párrafo anterior, siéndole exigible desde ese momento la derrama completa",con referencia a la derrama final aprobada que, para la vivienda del demandado, era de 5.569,80 euros.

La junta de propietarios anunciada para octubre de 2018 se celebró el día 18, aprobándose la liquidación de la deuda generada hasta esa fecha y que dio lugar al proceso monitorio del que dimana la reclamación en el presente procedimiento ordinario.

El contenido del requerimiento realizado por el abogado de la comunidad de propietarios por encargo de esta mediante burofax recibido por el demandado, incorporaba el acuerdo adoptado por la junta general de propietarios de la comunidad de 18 de octubre de 2018, por cuanto se le notificaba que "(...) se celebró Junta General el 18 de octubre de 2018, en la que fue liquidada y certificada una deuda correspondiente al citado inmueble por importe ... (36.312,18 €) s.e.u.o -incluyendo esta liquidación el importe de ... (12.739,59 €) que está siendo ya reclamado en el procedimiento de Ejecución de Títulos Judiciales 123/2018 del Juzgado de 1ª Instancia nº 43 de Madrid -. Asimismo, se me hace el encargo de proceder a su reclamación en vía judicial, tal y como fue acordado en la propia junta, y es por lo que (...)".

Ninguno de los acuerdos fue impugnado por el demandado en los plazos establecidos en el artículo 18.3 de la LPH, cuando del primero (7 de junio de 2018) tuvo conocimiento por estar presente y del segundo (18 de octubre de 2018) tomó conocimiento cuando le fue requerido extrajudicialmente el pago de la deuda; acuerdos que, adoptados en junta de propietarios, son ejecutivos salvo que el juez, cautelarmente, acuerde su suspensión ( artículo 18.4 de la LPH) .

SEXTO.-El motivo de ineficacia de la junta de propietarios que opone el demandado sin formular reconvención se fundamenta en una infracción de la Ley de Propiedad Horizontal (falta de citación a la junta de 18 de octubre de 2018).

La sentencia del Tribunal Supremo de 6 de noviembre de 2013, sobre la validez de los acuerdos, argumenta:

"La respuesta de esta Sala a la cuestión así delimitada no puede prescindir de la doctrina jurisprudencial existente en relación con la fuerza ejecutiva de los acuerdos adoptados en junta de propietarios.

Así, en materia de validez y plena eficacia de tales acuerdos la jurisprudencia declara que: «los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal . Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios, gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos ( SSTS de fechas 19 de noviembre de 1996 , 28 de febrero de 2005 , 19 de octubre de 2005 , 30 de diciembre de 2005 , 7 de junio de 2006 ). De esta doctrina se desprende que los acuerdos adoptados en junta de propietarios que no sean radicalmente nulos y no hayan sido impugnados son válidos y ejecutables ( STS 18 de julio de 2011, rec. 2103/07 )». Por otro lado, también es doctrina jurisprudencial, recogida, entre otras, en SSTS de 28/10/2004 , 25/01/2005 o 17/12/2009 , que son meramente anulables los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la respectiva comunidad de propietarios, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absoluta para aquellos acuerdos que infrinjan cualquier otra ley imperativa o prohibitiva».

En similar sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2014, rec. 60/2012, recordando la de 17 de diciembre de 2009 y 18 de abril de 2007 señala que "(...) La doctrina jurisprudencial que, con alguna excepción, cita la sentencia de la Audiencia SSTS de 24 de septiembre de 1991 (...), 26 de junio de 1993 (...), 7 de junio de 1997 (...) y 26 de junio de 1998 (...) sobre la distinción entre nulidad radical y anulabilidad en materia de propiedad horizontal, es, como recuerda la sentencia de 5 de mayo de 2000 (...), la que se viene manteniendo como más acertada por la moderna doctrina de esta Sala. Más recientemente las sentencias de 7 de marzo de 2002 (...), 25 de enero de 2005 (...) y 30 de diciembre de 2005 (...) explican las diferencias entre nulidad y anulabilidad, sujeta a caducidad, y recuerdan que la jurisprudencia posterior a las sentencias que se invocan en el recurso, se definió claramente por considerar meramente anulables los acuerdos que entrañasen infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la respectiva Comunidad, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absoluta solamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de Ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3º del artículo 6 del Código Civil , y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo".

Esta sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid, en sentencia nº 564/2011, de 15 de diciembre, rec. 605/2011, razonaba:

"(...) En consecuencia, los acuerdos adoptados por la demandante entre julio de 2005 y diciembre de 2008 y notificados fehacientemente a la demandada son firmes y vinculantes para ésta, debiendo recordarse que el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de los propietarios de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, de modo que los gastos vinculados a los elementos comunes deben ser pagados por todos los propietarios del inmueble conforme a su cuota de participación, salvo lo especialmente establecido en el título constitutivo, las normas estatutarias o acuerdo unánime expreso de los propietarios ( sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2010 ); y, en el presente caso, los acuerdos expresos de la comunidad demandante, de la que forma parte la demandada con voz y voto, que aprueban determinados gastos y establecen un reparto de los gastos comunes y la obligación de la demandada de satisfacerlos conforme a la cuota de participación en el edificio (portal) de la demandante a partir del año 2005, son, por no haber sido impugnados por la demandada dentro de los plazos de caducidad de la acción de impugnación (tres meses o un año según la lesión del acuerdo que se estime concurrente), firmes y vinculantes para la misma.

Y ello porque los acuerdos adoptados por la junta de propietarios son impugnables ante los tribunales ( artículo 18.1 de la Ley Propiedad Horizontal ) pero en tanto no se declare su nulidad o se anulen o se suspenda judicialmente su ejecución con carácter cautelar ( artículo 18.4 de la misma ley ), son vinculantes para todos y ejecutivos (artículo 19.3/"El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario").

Y mientras el acuerdo o acuerdos que sirven de base a la reclamación actora no sean judicialmente impugnados por el propietario legitimado (aquí la comunidad de propietarios demandada, en cuanto integrada por un local perteneciente al edificio de la actora con un porcentaje de participación en dicho edificio del 20,18%), mediante el ejercicio de la correspondiente acción solicitando su declaración de ineficacia (por falta de convocatoria de la demandada a las juntas en que se adoptaron los acuerdos, por falta de inclusión de algún punto en el orden del día, por incluir en el reparto del gasto entre todos los propietarios, incluida la comunidad demandada, partidas de cuya contribución está excluida la demandada por el título constitutivo sin la correspondiente unanimidad, por modificar el pretendido "acuerdo verbal" con vulneración de la doctrina de los actos propios o con abuso de derecho o perjuicio para la demandada o por cualquier otra causa incluida en alguno de los supuestos establecidos legalmente), han de producir todos sus efectos e, incluso, aunque se ejercite acción judicial de impugnación del acuerdo o acuerdos en el procedimiento adecuado y en el plazo legalmente establecido (plazo que es de caducidad), siguen produciendo efectos, en tanto no sean declarados nulos o anulados en el procedimiento correspondiente o suspendidos cautelarmente, por lo que, en este momento, los acuerdos ya mencionados son ejecutivos y la deuda líquida, vencida y exigible -en realidad, ya son firmes y vinculantes para la demandada, dado que ha transcurrido el plazo de caducidad más largo, un año, desde la notificación fehaciente a la demandada del último de los acuerdos, al notificarse el 19 de febrero de 2009 el requerimiento de pago de las cuotas objeto del presente procedimiento con copia de la junta de 28 de diciembre de 2008, en la que se aprueba la liquidación de la deuda hasta el mes de diciembre de 2008- y habiendo incumplido la comunidad demandada su obligación de pago de las cuotas comunitarias ordinarias y extraordinarias reclamadas en la demanda, la comunidad demandante ha acreditado los hechos constitutivos de su pretensión, de ahí que la sentencia de primera instancia, en cuanto estima íntegramente la demanda, haya de ser confirmada".

La aplicación de la anterior doctrina conduce a concluir, en el caso que ahora se examina, que la falta de impugnación desde que tuvo conocimiento el demandado de los acuerdos adoptados en junta general de 18 de octubre de 2018 sobre la liquidación y ejercicio de acciones para reclamar la deuda que tiene con la comunidad de propietarios (requerimiento entregado mediante burofax el 22 de marzo de 2019) y su ejecutividad, debía dar lugar a la estimación de la demanda, como lo ha sido en la sentencia apelada.

SÉPTIMO.-Es más, el artículo 16.2 de la LPH dispone que las citaciones para la junta de propietarios deben realizarse en la forma establecida en el artículo 9 de la misma ley que, en su apartado h, dispone que "(...) deben llevarse a cabo en el domicilio designado en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo. Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales".

No cabe exigir fehaciencia en las comunicaciones de convocatorias a juntas de propietarios o en las notificaciones de los acuerdos, bastando que se realice por escrito y que el sistema empleado de comunicación entre la comunidad y los propietarios sea habitual.

En este caso, el administrador de la comunidad de propietarios desde el año 2012, aproximadamente, don Pelayo, declaró en prueba testifical que la convocatoria siempre se hace igual: se introduce la convocatoria en cada buzón de correo, se comunica por correo electrónico a quien lo ha facilitado y se pone una nota en el portal del edificio.

Si a ello unimos que el demandado conocía desde el 7 de julio de 2018 que en octubre de ese año se iba a celebrar una junta de propietarios y que las demás actas aportadas por la comunidad demandante constatan que está presente el demandado, en ocasiones, las más antiguas, como herederos Apolonio o Carlos Jesús, a pesar de haberse realizado la convocatoria en igual forma que la junta general de 18 de octubre de 2018, no cabría apreciar la irregularidad que denuncia el demandado sin formular reconvención, al no exigir el artículo 9 de la LPH un recibí o un acuse de recibo, pues es válida la citación en el domicilio designado, en el buzón y en el portal de la comunidad que sirve de tablón de anuncios, esto es, por cualquier medio que permita la efectiva recepción.

OCTAVO.-Alega el apelante que la falta de firma del presidente de la comunidad de propietarios en el acta de 18 de octubre de 2018 constituye un defecto insubsanable, lo que no se comparte, ya que, aplicando la doctrina de la sentencia del Tribunal Supremo nº 212/2015, de 20 de abril, el acta es únicamente el medio de documentar el acuerdo, pero no lo valida, tratándose de un defecto formal que, como tal, no produce la nulidad, pudiendo ser subsanado, pues la referida sentencia señala que las deficiencias formales del acta no tienen virtualidad para provocar la nulidad de la junta de propietarios, ya que se trata de vicios subsanables, debiendo evitarse que un excesivo formalismo perjudique los intereses y el desenvolvimiento de la comunidad, máxime cuando no existe duda sobre la voluntad comunitaria plasmada en el acta, ha sido reconocida la adopción del acuerdo liquidatorio de la deuda por el propio presidente de la comunidad de propietarios en el acto del juicio y es quien suscribió la certificación del acuerdo a los efectos de iniciar el proceso monitorio que dio lugar al presente procedimiento ordinario, por lo que la deficiencia formal del acta (incluso llegó a manifestar el administrador que era un defecto de la copia del acta aportada pero que en el libro de actas siempre firma el presidente las actas) no debe llevar como efecto la ineficacia de los acuerdos comunitarios en ella documentados porque lo relevante es que el acta recoja fielmente lo acontecido en la junta de que se trate, por encima del cumplimiento de requisitos formales intrascendentes o subsanables.

En consecuencia, estas razones, a las que se añade que la anulación de los acuerdos debía hacerse valer mediante reconvención, también conducían a la estimación de la demanda.

NOVENO.-Las deudas alcanzadas por algunos propietarios con la comunidad por razón de las obras de rehabilitación, conforme al acta de 7 de junio de 2018 eran de elevadas cuantías (los recibos pendientes suman 159.061,70 euros), representativas de un 10%, aproximadamente, del importe de las obras de consolidación de la estructura del edificio, por lo que, las decisiones de la junta de propietarios de no aceptar el ofrecimiento del demandado de ir saldando con 100 o 150 euros mensuales la deuda que, a fecha 18 de octubre de 2018, alcanzaba los 36.312,18 euros, no resultan arbitrarias, ni es el impedimento de poder acudir a impugnar los acuerdos judicialmente, por cuanto el impedimento es una morosidad imposible de asumir por la comunidad, ya que el demandado no solo no ha pagado las derramas por obras de rehabilitación y consolidación de la estructura (edificio que amenazaba ruina física y determinó la intervención de servicios públicos), sino que llevaba una década sin realizar pago alguno de gastos ordinarios; ni siquiera pagaba el demandado el suministro de agua a su vivienda.

La sentencia del Tribunal Supremo citada, nº 131/2014, de 5 de marzo, argumenta: "La doctrina del abuso de derecho, tal y como declara la sentencia de esta Sala de 1 de febrero de 2006 (rec. n.º 1820/2000 ) se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciada, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho exigiendo su apreciación, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo). En materia de propiedad horizontal, el abuso de derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma. En definitiva la actuación calificada como abusiva no debe fundarse en una justa causa y su finalidad no será legítima. En el mismo sentido la STS de 9-1-2012, recurso 887/2009 ".

La razón del impago de la deuda por el demandado es su precaria situación personal y patrimonial, pero la deuda con la comunidad de propietarios alcanza tal importe que, la no aceptación por esta de la propuesta de que se salde con aquella cantidad de 100 o 150 euros mensuales, no puede considerarse acto contrario a la buena fe que imposibilita la impugnación de los acuerdos, pues la causa es justa, que todos los propietarios contribuyan de igual modo al cumplimiento de las cargas comunitarias, y la finalidad legítima, que la comunidad pueda satisfacer a los terceros que ejecutaron las obras de rehabilitación el precio contratado.

DÉCIMO.-No cabe realizar ninguna de las compensaciones alegadas por el demandado, no porque no procedan cuando sean exigibles los conceptos y cantidades que refiere el demandado, sino porque los créditos que pretende le sean compensados con la deuda que mantiene con la comunidad de propietarios, por los conceptos de "financiación de una solución habitacional" durante el desalojo de las viviendas por las obras, acondicionamientos finales de las viviendas (solado) y subvenciones obtenidas y repartidas conforme a coeficiente, no son créditos ciertos, líquidos, exigibles y vencidos, los dos primeros porque nunca se han solicitado a la junta de propietarios y, en consecuencia, no se ha aprobado por esta ni su procedencia ni su cuantía y el tercero porque no es exigible en tanto no se ponga el demandado al corriente en el pago de la deuda que mantiene con la comunidad de propietarios, por así haberse acordado en junta general de 12 de junio de 2019 sin impugnación de los acuerdos adoptados, o al menos, hasta que solo reste por saldar de la deuda contraída por el demandado el importe de la subvención según el coeficiente.

UNDÉCIMO.-El requerimiento de pago se realizó por mandatario de la comunidad de propietarios mediante burofax, haciendo constar expresamente en su texto el encargo recibido de la referida comunidad y ello con el fin de dar esta cumplimiento al presupuesto necesario para la admisión del proceso monitorio que precedió al presente procedimiento ordinario, de modo que es un gasto extrajudicial causado a la comunidad de propietarios por el deudor moroso, que deberá abonar su importe al mandatario por la ejecución del encargo si no lo hubiere anticipado ( artículo 1728 del CC) y no como gasto de la propia actividad del abogado, por más que concurra esta condición en el mandatario, y, por ello, la comunidad debe ser resarcida del gasto por el demandado.

DUODÉCIMO.-El recurso de apelación debe ser desestimado y, por la desestimación del recurso, las costas causadas en esta alzada son de cargo del apelante a quien expresamente se imponen ( artículo 398, en relación con el artículo 394, ambos de la LEC) .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación