Sentencia Civil 1030/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 14, Rec. 882/2022 de 13 de diciembre del 2024

PRIMERO. -El recurso de apelación, interpuesto por la entidad actora COLONIA GÜELL, SA, se funda en los siguientes motivos1) Error en la valoración de la prueba, pues esta parte nunca ha alegado que estemos ante una condición imposible, pues la compraventa del local existió, pactándose un precio por el mismo, de cuyo pago una parte quedó demorada a que se inscribiera el Proyecto de Reparcelación, pero éste fue declarado nulo, circunstancia ajena a la empresa vendedora, por lo que el precio restante debe pagarse. La escritura de compra es de 22 de abril de 2005, un año después de la Aprobación del Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Actuación en Suelo Urbano en el Recinto Industrial de Colonia Güell de 7 de abril de 2004. Por lo tanto, en esa época VEREININGUNG, SL ya conocía las afectaciones urbanísticas. 2) Acuerdo sobre el precio aplazado. El pago se aplazó hasta que se inscribiera en el Registro de la Propiedad el Proyecto de Reparcelación, pero como el proyecto se anuló, la obligación de pagodel precio no desaparece,sino que lo que desapareció fue el motivo por el que se pospuso el pago. 3) Como consecuencia de la estimación del recurso deberá imponerse a la demandada el pago de las costas de primera instancia.

La relación jurídica sustantiva, origen del presente litigio, deriva del Contrato de compraventa de 22 de abril de 2005 (doc. 1 demanda) entre Don Rosendo, de nacionalidad holandesa, representante de COLONIA GÜELL, SA, y Don Cipriano, en representación de VEREINIGUNG, SL, en virtud del cual la primera vende el "Despacho número 6 de la planta baja del edificio sito en Santa Coloma de Cervelló, recinto industrial Colonia Güell...". En dicho contrato deben destacarse los siguientes aspectos relativos a la forma de pago pactado.

Precio de la compraventa 504.000 €,que se paga del siguiente modo:

126.000 €,que el representante de la vendedora manifiesta haber recibido

252.000 €la compradora los paga mediante dos cheques, cuyas copias se dejan incorporada a dicha matriz

126.000 €,que quedan aplazados de pago, obligándose la compradora a hacerlos efectivos a la vendedora en el plazo de 10 días a partir del momento en que aquella acredite la inscripción en el Registro de la Propiedad, del Proyecto de Reparcelación de la Unidad de actuación en Suelo Urbano en el Recinto Industrial Colonia Güell. No obstante, la compradora VEREINIGUNG, SL adelantó parte del último importe, ya que, en fecha de 11 de julio de 2006, pese a que todavía no se había cumplido la condición, pagó la cantidad de 103.962,42 €;y en fechad de 30 de noviembre de 2007 adelantó el pago de la cuantía de 6.270,34 €,quedando todavía por satisfacer el importe restante del precio, equivalente a 15.768,22 €,que se reclaman en este proceso.

No obstante, este contrato de compraventa estaba supeditado a su pago total a la condición de que se aprobara el proyecto de reparcelación referido como presupuesto previo a su inscripción en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, el plan de reparcelación afectaba a varias fincas de distintos propietarios, así como a terceros. Precisamente terceros, ajenos a este litigio, recurrieron el plan de reparcelación, razones que afectaron al retraso en el pago del precio y a las que más adelante nos referiremos.

En todo caso, en el presente proceso se planteó si nos encontrábamos ante una condición imposible, como así alegó la parte demandada en el acto del juicio; ante un supuesto en que la demandada ha infringido la doctrina de los actos propios, ya que pagó una parte considerable de la cantidad de 126.000 €, que se había relegado al momento en que se inscribiera el plan; o bien, por último, a un defecto en la interpretación de los contratos, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.282 del Código Civil (criterio de intención de las partes) y 1.285 del mismo Texto Legal (criterio de interpretación lógica y sistemática).

SEGUNDO. - 1.La condición en el negocio jurídico consiste en una determinación agregada a un negocio jurídico, mediante la cual se hace depender de un hecho futuro e incierto la producción o la extinción de los efectos de aquél. Por lo tanto, la condición siempre depende de un hecho futuro, incierto, posible y querido por las partes. Por esta circunstancia no se consideran como condiciones las denominadas "impropias" con son: a) las que recaen sobre un hecho presente o pasado ( artículo 1.113 del Código Civil, apartado 1); b) las necesarias, o sea las referentes a hechos que forzosamente han de realizarse (artículo 1.125, apartado 2º, que más bien pueden considerarse como término o plazo); c) las de derecho (conditiones iuris);d) las imposibles o ilícitas (artículo 1.116, apartado 1º); e) las captatorias (artículo 794; y f) las perplejas, relativas a un hecho que está en contradicción lógico con lo que se declara pretender.

La trascendencia y efectos prácticas de las denominadas condiciones imposibles ( artículo 1.116 del Código Civil) y de las condiciones en que el obligado impidiera su cumplimiento ( artículo 1.119 del Código Civil) ha sido tratada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Así en la sentencia de 18 de diciembre de 1985 declaró: << Es útil consignar, que sea obligación imposible, que obviamente no dependía en su cumplimiento de la voluntad del adquirente cuya esfera de influencia está lejos de las incidencias de trámite y resolución del expediente administrativo de aprobación del Plan Parcial del Ayuntamiento de Las Franquesas del Vallés, no hace subsumible en el artículo 1119 del Código Civil la situación que aquí se contempla. En esta perspectiva, es evidente que la condición dependiente de la voluntad de tercero, que aquí ha devenido imposible, afecta causalmente a la estructura del negocio de tal manera que lo invalida al romper el equilibrio contractual que la compraventa -concretamente la compraventa objeto de este procedimiento-, supone, haciendo tabla rasa de las prevenciones contenidas en los artículos 1091, 1256, 1257, 1258, 1274, 1275 y 1276 del mismo Cuerpo legal, con lo que hace irrelevante la falta de cumplimiento de la condición pendiente de la actividad positiva de la compradora, por cuanto ella era insuficiente para conseguir la causa finalista ínsita en el negocio jurídico analizado; y pretender dar mayor trascendencia a este incumplimiento de la condición dependiente de la actividad del contratante, al objeto de tener por cumplida la condición y hacer efectivo el pago del precio convenido en el contrato, va rectamente dirigido, conociendo como se conoce la imposibilidad del cumplimiento de la condición de concesión de la licencia, a introducir una gravísima distorsión de la causa contractual, con vulneración de los preceptos últimamente invocados, lo que supondría posiblemente un enriquecimiento torticero, máxime si se tiene en cuenta al suplico del escrito de interposición del recurso ratificando la demanda reconvencional, en que se insta y reclama el pago del precio o intereses y se omite lo relativo al cumplimiento de las obligaciones de la verdadera, cual es la entrega de la cosa y demás especificadas en el contrato de veintidós de Junio de mil novecientos setenta y ocho, con lo que se quiebra el elemento nivelador de prestaciones característico de los contratos sinalagmáticos>>.

Por su parte, la Sentencia 570/2015, de 22 de octubre de 2015, en su fundamento jurídico tercer, párrafo segundo, declaró: < artículo 1303 del Código Civil ) no cabe calificar como "condición imposible" la establecida en este caso y así lo pone de manifiesto con toda claridad de sentencia impugnada cuando se refiere, en su fundamento de derecho tercero, a la necesidad de huir de la confusión que pudiera generarse por la invocación de normas urbanísticas. En el caso es clara la intención de las partes que, previendo una pronta calificación de las fincas como terreno urbano, contratan en el sentido en que lo hicieron y para el caso de que, transcurridos cuatro años, no se hubiera producido tal calificación, establecen la posibilidad de resolución mediante la consignación de la condición resolutoria de que se trata. Esta es además la interpretación más favorable para que la cláusula produzca efecto como indica el artículo 1284 del Código Civil>>.

Por otro lado, la sentencia 1.234/2001, de 28 de diciembre de 2001, en relación a un caso en que se había alegado la imposibilidad de incumplimiento de un expediente de parcelación, declaró: <>.

Por último, también se trata esta cuestión, entre otras, en la Sentencia del Tribunal Supremo 733/2006, de 12 de julio de 2006, en cuyo fundamento jurídico tercero declaró: << "Y ello nos lleva, también, hipotética e ineludiblemente, a su condición jurídica de imposible cumplimiento, puesto que no está en disposición la actora de proceder a la eliminación de tal "servidumbre legal", y por ello de existir con plena vigencia tal cláusula, entendiendo que en el presente caso se pudiera tratar de una servidumbre, la misma es nula a tenor de los arts. 1116, 1184 y 12272 del Código civil".

Establecido en la escritura de opción de compra que, ejercitada ésta, la transmisión de la finca se haría "libre de toda carga o gravamen, servidumbre, circunstancias o condicionamiento alguno...", es claro que no se está estableciendo una condición de la

que se haga depender el contrato, sino que las partes están definiendo los términos en que la vendedora ha de dar cumplimiento a su obligación de entregar la cosa vendida; el incumplimiento de esa obligación de entrega podrá ser causa de resolución del contrato, si aquel es imputable al vendedor, pero no se está, en contra de lo que afirma la Sala de instancia, ante una condición, tal y como esta determinación accesoria de la voluntad contractual es definida en el art. 1113 del Código Civil, y cuya imposibilidad de cumplimiento de lugar a la nulidad prevista en el art. 1116, que, en consecuencia, resulta infringido por la sentencia recurrida>>.

2.Por otro lado, la parte apelante también alegó la infracción de la doctrina de los actos propios, ya que de la suma de 126.000 €,que se había aplazado, se adelantó un total de 110.232,76 €,quedando un total de 15.768 €, por lo que, al haberse satisfecho dicho importe, dejando el resto se infringiría la doctrina de los actos propios.

Respecto la doctrina de los actos propios la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de octubre de 2013 declaró: "La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( SSTS 9 de diciembre de 2010, 25 de febrero 2013). El principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla ( SSTS 9 de diciembre de 2010, 7 de diciembre de 2010, 25 de febrero 2013). Significa, en definitiva, que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real". Por otro lado, en la Sentencia de 8 de octubre de 2016 (Recurso 2747/2014) el Tribunal Supremo ha declarado:<< "La llamada doctrina de los actos propios o regla que decreta la inadmisibilidad de venire contra factum propiumsurgida originariamente en el ámbito del Derecho privado, significa la vinculación del autor de una declaración de voluntad generalmente de carácter tácito al sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio, lo que encuentra su fundamento último en la protección que objetivamente requiere la confianza que fundadamente se puede haber depositado en el comportamiento ajeno y la regla de la buena fe que impone el deber de coherencia en el comportamiento y limita por ello el ejercicio de los derechos objetivos". De lo que se infiere que la doctrina de los actos propios tiene su fundamento último en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( SSTS núm. 545/2010, de 9 de diciembre; 147/2012, de 9 de marzo; 547/2012, de 25 de febrero de 2013). No obstante, el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla ( sentencia núm. 788/2010, de 7 de diciembre). Además, ha de tenerse presente que los actos que están viciados excluyen la aplicación de la doctrina, pues esta Sala viene exigiendo, para que los denominados actos propios sean vinculantes, que causen estado,definiendo inalterablemente la situación jurídica de su autor, o que vayan encaminados a crear, modificar o extinguir algún derecho opuesto a sí mismo, además de que el acto ha de estar revestido de cierta solemnidad, ser expreso, no ambiguo y perfectamente delimitado, definiendo de forma inequívoca la intención y situación del que lo realiza. Lo que no puede predicarse de los supuestos en que hay error, ignorancia, conocimiento equivocado o mera tolerancia>>. Proyectando la doctrina referida al presente caso es obvio que la doctrina de los actos propios no se ha infringido, pues la circunstancia de que la entidad VEREINIGUNG, SL efectuara dos pagos de 103.962,42 € y de 6.270,34 € no le obliga a que pague el resto de casi 16.000 €. Realmente esta cantidad es irrisoria si la comparamos con el resto de precio total satisfecho por la demandada, por lo que es obvio que si todavía no se ha conseguido inscribir el proyecto de reparcelación en el Registro de la Propiedad no satisfaga el resto hasta que se cumpla la condición. Por lo tanto, la alegación de la infracción de la doctrina de los actos propios debe desestimarse. Cuestión distinta es si la condición pactada puede o no cumplirse, problema que examinaremos seguidamente.

TERCERO. -En el contrato de compraventa referido, en su pacto segundo, último párrafo, se pactó: "en cuanto a 126.000 €quedan aplazados de pago, obligándose la parte compradora a hacerlos efectivos a la parte vendedora en el plazo de 10 días a partir del momento en que aquéllaacredita la debida inscripción, en el Registro de la propiedad, del proyecto de Reparcelación de la Unidad de Actuación en Suelo Urbano en el Recinto Industrial de Colonia Güell". Por otro lado, esta compraventa está relacionado con el cumplimiento del convenio urbanístico de 10 de junio de 2002 entre el Ayuntamiento de Santa Coloma de Cervelló y la entidad COLONIA GÜELL, SA, que afectaba a un recinto industria de la colona. Como consecuencia de dicho convenio el 7 de abril de 2004 el Ayuntamiento aprobó el proyecto de reparcelación de la unidad de actuación en suelo urbano "Recinto Industrial Colonia Güell, SA". Posteriormente, las partes litigantes formalizaron el contrato de compraventa en fecha de 22 de abril de 2005. Sin embargo, el precio aplazado, citado anteriormente, estaba sujeto a la aprobación del Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Actuaciones en Suelo Urbano en el Recinto Industrial de la Unidad de Actuaciones en el Recinto Industrial de Colonia Güell y a su inscripción en el Registro de la Propiedad. Ahora bien, terceros afectados por el plan recurrieron el acuerdo del Ayuntamiento, dictándose sentencia de 4 de marzo de 2014 por el Juzgado Contencioso Administrativo núm. 10 de Barcelona, que declaró la nulidad del plan de reparcelación, lo que afectó a todos los copropietarios del Recinto Industrial Colonia Güell. Más tarde, el Ayuntamiento recurrió ante la Sala de lo Contencioso Administrativo del TSJC, dictándose la sentencia de 3 de diciembre de 2015 de la Sección Tercera de dicha Sala, por la que se confirmó la sentencia de instancia. Por lo tanto, el Proyecto de reparcelación de la unidad de actuación en suelo urbano quedó anulado. En base a esta circunstancia la actora entiende que la condición estipulada en el pacto segundo no puede cumplirse, por lo que se le debe satisfacer el resto del precio de 15.768,22 €.

En este juicio la prueba básicamente se ciñó a la documental aportada por las partes y al interrogatorio de la legal representante de la entidad COLONIA GÜELL, SL, quien, en el acto del juicio, declaró: "Firmé la escritura de compraventa. Se pactó un precio aplazado de 126.000 € y estaba condicionadoa la inscripción del plan reparcelación de Colonia Güell. En aquella época Colonia Güell tenía pérdidas, pero no sabe decir la cuantía. Es una empresa inversora y, por lo tanto, si no hay clientes, hay pérdidas. En el ejercicio de 2007 no sabe si tenía pérdidas, pero creo que sí. Las pérdidas no le afectaban a la tesorería porque era una empresa inversora, es decir, que sus dueños iban efectuando ingresos en la compañía. VEREINIGUNG pagó parte del precio, pues en el año 2004 se aprobó el plan de reparcelación, pero en el año 2005 VEREINIGUNG compró el local, pero no sabíamos cuando se podría inscribir en el Registro de la Propiedad. Cuando se vendió esa carga era de Colonia Güell. Se devolvió la carga de la finca, pues ya había una Junta de Compensación a la que se le hacían derramas, razón por la que se efectuaron esos pagos parciales. El proyecto se declaró nulo en primera y segunda instancia". Más tarde, especificó: "COLONIA GÜELL forma parte del proyecto de reparcelación. En el año 2006 el proyecto era válido y se había inscrito en el Registro de la Propiedad. En el año 2007 hubo derramas de la Junta de Compensación. Esas derramas las debía pagar VEREINIGUNG".

Pues bien, la cuestión que se plantea por la apelante es de la interpretación del pacto segundo, párrafo último, del contrato de compraventa (pp. 10 del contrato) en la que se indica que "en cuanto a ciento veintiséis mil eurosquedan aplazados, obligándose la compradora a hacerlos efectivos a la vendedora en el plazo de 10 días a partir del momento en que aquella acredite la inscripción en el Registro de la Propiedad, del Proyecto de Reparcelación de la Unidad de actuación en Suelo Urbano en el Recinto Industrial Colonia Güell". La apelante considera que este pacto debe interpretarse en el sentido de que el pacto es de imposible cumplimiento y, por lo tanto, la compradora debe pagar el resto del precio. Pues bien, de la relación de este pacto del contrato con los pactos tercero (finca libre de cargas y gravámenes), cuarto (conocimiento del estado de conservación de la finca y sus características físicas) y quinto (pago de los gastos de urbanización y derivados) no se deduce que, en caso de que el plan de reparcelación de la unidad de actuación no fuera aprobado en los términos iniciales, la compradora deba satisfacer igualmente el precio. De los términos del contrato se infiere que la intención de las partes ( artículo 1.282 del Código Civil) fue la de que el precio se haría totalmente efectivo en cuanto a la cuantía de 126.000 € cuando el proyecto de reparcelación del plan se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad. Por otro lado, acudiendo a la interpretación lógica y sistemática, la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 1992 declaró que: "la interpretación sistemática es la que puede perfilar mejor la verdadera intención de las partes al no extrapolar una frase atribuyéndole un significado «per se» en desconexión con las demás cláusulas que son la efusión o expresión de la voluntad integral o global de los contratantes, o como dice la S. 30-10-1963 «la intención que es el espíritu del contrato es indivisible, no pudiendo encontrarse en una cláusula aislada, sino en el todo orgánico que constituye», cuya tesis doctrinal se mantiene en la jurisprudencia ( SS. 27-6-1964, 15-11-1972; 5-6-1981), llegándose a determinar el carácter imperativo del art. 1285 citado por la S. 28-4-1975" (vid. también la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 2012). Pues bien, como ya se ha expuesto, de la interpretación de los pactos segundo a quinto del contrato de compraventa de 22 de abril de 2015, tampoco se deduce que VEREINIGUNG, SL esté obligada a pagar el resto del precio. Es cierto que adelantó una parte del precio de 126.000 €, de modo que sólo queda un importe de 15.768,22 €, pero precisamente ese resto es el que justifica que la vendedora tiene la voluntad de pagar, pero siempre que se cumpla de que la vendedora acredite la inscripción, en el Registro de la Propiedad, del Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Actuación en Suelo urbano en el Recinto Industrial de Colonia Güell. Por otro lado, el cumplimiento de esta condición es posible, pues las sentencias de lo contencioso no impedían la reparcelación, sino que ésta debía efectuarse de otro modo, que aquí no corresponde analizar, pero si era posible efectuarla, la vendedora está en su derecho en no satisfacer el precio pendiente, pues, como declaró la Sentencia del Tribunal Supremo 1.234/2001, de 28 de diciembre, citada más arriba: <la obtención de la autorización del expediente de parcelación puede aún tener lugar» y, «en tanto que ésta continúa siendo posible», las partes han de esperar a la llegada de la condición o a que sobrevenga su imposibilidad>>.En conclusión, deben ser desestimados los tres motivos del recurso de apelación y, por ende, el recurso de apelación interpuesto por la entidad COLONIA GÜELL, SA contra la sentencia de 16 de mayo de mayo de 20202, dictada por la Iltre. Juez de Adscripción Territorial del TSJC del Juzgado de Primera Instancia núm. 26 de Barcelona, confirmándose íntegramente la misma.

CUARTO. -Conforme al principio del vencimiento objetivo, establecido en el artículo 398-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede condenar a la parte apelante al pago de las costas de esta alzada.

Vistoslos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.