Sentencia Civil 423/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 14, Rec. 758/2023 de 17 de octubre del 2024

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida.

PRIMERO.-El demandante interpuso demanda frente a la demandada ejercitando, al amparo de los artículos 1124 y 1454 del CC, acción de resolución de contrato de compraventa, suscrito por las partes el 25 de marzo de 2021 sobre la vivienda descrita en la demanda, por incumplimiento de la demandada de las obligaciones asumidas en el contrato, y devolución del doble de lo entregado a cuenta del precio (6.000 euros), por así haberse pactado para el supuesto tanto de desistimiento unilateral como de incumplimiento de la vendedora de las obligaciones asumidas en el contrato, más intereses legales y costas.

Los datos fácticos alegados fueron los siguientes:

Las partes suscribieron contrato de "arras comprador vendedor" en fecha 25 de marzo de 2021, del que interesa destacar:

1. Dª Jacinta se comprometía a vender y transmitir a D. Constancio el inmueble sito en DIRECCION000 de Madrid (finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 27 de Madrid).

2. El precio de la compraventa se establecía en la cantidad de 225.000 euros, habiendo recibido la demandada la cantidad de 3.000 euros a la firma del contrato, y a cuenta del precio.

3. Las partes se comprometían al otorgamiento de la escritura pública de compraventa con anterioridad al 16 de abril de 2021, debiendo la vendedora cumplir, entre otros, los siguientes requisitos:

a. Presentar justificante de haber satisfecho el último recibo del impuesto sobre bienes inmuebles.

b. Certificación de eficiencia energética, debidamente asentada en la Comunidad de Madrid.

c. Presentar certificación acreditativa de que la finca está al corriente en los gastos de la comunidad de propietarios en la que se halla integrada, incluida la derrama por importe de 676 euros.

Se pactó expresamente que, de conformidad con el artículo 1454 del CC, se entenderá que la parte vendedora podrá desistir del contrato allanándose a entregar duplicadas a la parte compradora lo recibido como parte del precio, entendiéndose que desiste del contrato si no compareciese a la firma de la escritura de compraventa o no diera cumplimiento a las obligaciones a las que se comprometía en el contrato, entre las que se encuentran las mencionadas en el punto 3.

Con anterioridad al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, y a medida que se le fue requiriendo la documentación necesaria a la vendedora, el comprador advirtió las siguientes irregularidades, incumplimientos y falta de información por parte de la demandada:

1. No existía una inscripción catastral independiente del inmueble objeto de la compraventa, dado que gran parte del edificio del que forma parte constituía una sola finca catastral (a excepción del sótano, local y primero, que pertenecen al Banco de Santander, y que están independizados catastralmente). Por tanto, el IBI tampoco se giraba de forma independiente a cada inmueble.

2. La vendedora no acreditó que la comunidad de la que forma parte el edificio estaba al corriente del pago del IBI, pues solamente se había abonado el del año 2020, pero no algunos años anteriores, no prescritos, existiendo responsabilidad solidaria de todos los propietarios tanto de las deudas pasadas, como de las futuras y la comunidad de propietarios adeudaba a fecha 16 de abril de 2021 la cantidad de 24.274,50 euros en concepto de IBI.

3. Las cantidades que se recogían en el contrato que se adeudaban a la comunidad de propietarios no eran correctas y, además, las derramas se debían seguir abonando hasta el mes de diciembre de 2021.

4. La vivienda no contaba con el certificado de eficiencia energética.

5. Los embargos debían estar cancelados registralmente.

La documentación fue requerida a través de la inmobiliaria el día 13 de abril de 2021, así como cédula de habitabilidad o/y documento administrativo que garantice que el inmueble esté en condiciones de ser habitado y en general, documentación acreditativa de que la construcción es legal en su totalidad y, por tanto, pueden realizarse obras y darle el uso residencial para el que se adquiriría.

Siguieron otros requerimientos y respuestas sin obtenerse toda la documentación requerida, manteniendo la demandada, a través de letrado, en correo de 2 de junio de 2021, que había facilitado toda la documentación requerida a través de Seneas (la inmobiliaria que intervino en la negociación) y el 10 de noviembre de 2021, sin aviso ni resolución, la demandada vendió a un tercero la vivienda.

SEGUNDO.-La demandada se opuso a la demanda alegando que había cumplido con todos y cada uno de los requisitos recogidos en el contrato de arras para poder formalizar la compraventa; todos los documentos fueron entregados al comprador bien directamente o bien a través de la inmobiliaria (Seneas) con carácter previo a la fecha que estaba fijada para la formalización de la venta ante notario; Seneas se encargaba de la obtención y aportación el día de la firma de la escritura de alguno de esos documentos, como la certificación energética de la finca; el contrato de arras, entre otras condiciones, incluía de forma expresa (estipulación cuarta y séptima) que la compraventa se formalizaría antes de las 12.00 horas del día 16 de abril de 2021, correspondiendo a la parte compradora designar Notaría para esa fecha con al menos 5 días hábiles de antelación y el demandante no procedió a designar el notario para la firma del contrato de compraventa en momento alguno.

TERCERO.-La sentencia dictada en la primera instancia estima la demanda y condena a la demandada a la devolución de la cantidad reclamada en la demanda, intereses legales desde la interposición de la demanda y moratorios procesales desde la fecha de la sentencia y al pago de costas, razonando, en lo que resulta relevante, lo siguiente:

(...). "Se pactan así unas arras penitenciales para el caso de que una de ellas pudiera apartarse libremente del contrato con la consecuencia del artículo 1454 del Cc quedando así exonerada de cumplimiento forzoso, eso no cabe duda, sin embargo el quid de la cuestión no radica en esta afirmación, sino en que se equipara el desistimiento al incumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato, lo que contraría el tenor del artículo 1454 del CC , no entendiendo en tal caso este Juzgador que estemos ante las arras del artículo 1454, sino ante una cláusula penal que tiene una básica función coercitiva por la que el deudor está doblemente obligado a cumplir la obligación, tanto por la lex contractus ( artículo 1091 del Código civil ...) como por la aplicación de tal cláusula que exime al acreedor a la carga de la prueba de daños y perjuicios (artículo 1152). Asimismo, su función liquidadora sustituye los daños y perjuicios que se hayan podido producir, sin necesidad de prueba, como dice el artículo 1152 y explica la sentencia de 18 julio 2005 del Tribunal Supremo.

(...).

Se trata pues de determinar si la demandada incumplió sus obligaciones, las cuales la parte actora concreta en las expresadas en la cláusula tercera del contrato, y en concreto:

a. Presentar justificante de haber satisfecho el último recibo del impuesto sobre bienes inmuebles.

b. Certificación de eficiencia energética, debidamente asentada en la Comunidad de Madrid.

c. Presentar certificación acreditativa de que la finca está al corriente en los gastos de la Comunidad de Propietarios en la que se halla integrada, incluida la derrama por importe de 676,00 €.

Y todo ello con fecha límite de 16 de abril de 2021, en la que había de otorgarse escritura pública de compraventa. Y lo cierto es que en el caso de autos, la demandada, ya en el momento de la firma del contrato, era consciente de que no podía cumplir sus obligaciones, pues tanto el justificante del IBI, como la certificación energética, eran incompatibles con el hecho de que, conforme al dictamen pericial de la parte actora, la vivienda carecía de referencia catastral propia, de modo que era imposible la emisión de tales documentos para la vivienda que se transmitía en el contrato, lo que denota un claro incumplimiento de la demandada, y ello sin tener en cuenta que se ha declarado por la testigo de la actora que existía una deuda no satisfecha con la Comunidad.

En definitiva la demandada incumplió las obligaciones que le incumbían, y para tal caso, la indemnización prevista por las partes es la pactada y reclamada en la demanda. Se estima íntegramente la demanda".

CUARTO.-La demandada interpone recurso de apelación contra la referida sentencia alegando:

1.- Error en la valoración de la prueba en relación con el cumplimiento de los requisitos exigidos en el contrato de 25 de marzo de 2021.

En el contrato se indica expresamente que no consta la referencia catastral de la vivienda, siendo consciente el demandante, abogado, de lo que firmaba y de la situación en que se hallaba la finca, sin que la demandada hubiera ocultado información alguna; en la nota simple de la finca consta la referencia catastral del inmueble y así consta en el Registro de la Propiedad pero no se incluyó en el contrato, haciéndose constar "referencia catastral no consta", porque todas las partes eran conocedoras de que esa referencia incluía varios inmuebles del mismo edificio y no era individualizada; no exigió la individualización catastral de la finca como condición imprescindible para formalizar la compra (obligación que jamás fue incluida en el contrato de arras), pues ambas partes eran conscientes de que se trata de un trámite administrativo que no se hubiera podido conseguir en ese espacio tan corto de tiempo que fue pactado en atención a la rebaja del precio ofrecida; la falta de individualización de la referencia catastral no supuso ningún impedimento para que la demandada cumpliera con sus obligaciones para formalizar el contrato; en cuanto al justificante de pago del recibo del IBI, aunque el recibo en ese momento era conjunto para todo el edificio a excepción del local de planta de calle (a partir de junio de 2021 el Ayuntamiento gira recibos individualizados conforme al coeficiente de cada vivienda), ello no impidió acreditar el pago del IBI mediante la correspondiente carta de pago (documento nº 12 del escrito de contestación a la demanda) y no solo del último recibo como exigía el propio contrato de arras, sino de los cuatro anteriores; consta entregado el certificado de eficiencia energética expedido por técnico habilitado y debidamente presentado en la Comunidad de Madrid (documentos nº 7, 10 y 11 del escrito de contestación a la demanda), corroborado con la declaración de doña Sofía, el cual corresponde a la referencia catastral existente del edificio, y en la que está incluida la vivienda objeto del contrato, y que por tanto es suficiente para poder firmar ante notario la compraventa; el certificado de la comunidad propietarios, emitido por el secretario-contable de la comunidad, consta expedido el 14 de abril de 2021 (antes del término fijado en el contrato de arras para la formalización de la venta) y en el mismo se indica hallarse al corriente en el pago de la comunidad (documento nº 14 de la contestación), el cual debe primar sobre la declaración de la testigo propuesta por el demandante; la demandada cumplió sus obligaciones y el demandante no designó el notario, como había asumido en el contrato, antes del día 16 de abril de 2021.

2.- Error en la valoración de la prueba en relación a la viabilidad de formalizar el contrato de compraventa.

La demandada vendió a un tercero la vivienda con la misma referencia catastral del conjunto de fincas del inmueble y pudo obtener financiación con garantía hipotecaria del propio Banco Santander, conocedor de la situación catastral del inmueble, luego no existía motivo para no formalizar el contrato de compraventa.

Las partes eran conocedoras de la situación registral y catastral de la finca en el momento de la firma del contrato de arras el 25 de marzo de 2021 y así se hizo constar expresamente en el mismo, por lo que la negativa del demandante/apelado a la formalización del contrato de compraventa no tiene ninguna base en un incumplimiento de obligaciones por parte de la demandada/apelante, pues jamás se había pactado conseguir una individualización de la referencia catastral de la finca como paso previo a la firma de la escritura de compraventa ante notario.

QUINTO.-Revisada la prueba practicada resulta que a fecha 16 de abril de 2021, la vivienda objeto del presente procedimiento carecía de referencia catastral individualizada, al no existir una inscripción catastral independiente del inmueble objeto de la compraventa, porque la mayor parte del edificio del que forma parte constituía una sola finca catastral (excepción hecha del sótano, local y primero, titularidad del Banco de Santander, que están independizados catastralmente), de modo que el IBI tampoco se giraba de forma independiente a cada inmueble y ese conjunto de viviendas con una sola referencia catastral tenía una deuda por IBI de 24.274,50 euros, correspondiente a los ejercicios 2015 a 2019 (documento 4 de la demanda), de modo que la demandada, conocieran o no las partes al suscribir el contrato de 25 de marzo de 2021 la situación catastral de la finca, no podía aportar en ese día en que finalizaba el plazo para el otorgamiento de escritura pública de compraventa el justificante de haber satisfecho el último recibo de IBI individualizado del inmueble objeto de la compraventa, lo que, sin embargo, sí pudo realizar cuando vendió la vivienda a un tercero en noviembre de 2021, como viene a reconocer cuando afirma, en el escrito de recurso de apelación, que a partir de junio de 2021 el Ayuntamiento gira recibos individualizados conforme al coeficiente de cada vivienda, siendo aquel un requisito cuyo cumplimiento previo al otorgamiento de la escritura había asumido la vendedora en el contrato de 25 de marzo de 2021 celebrado con el demandante.

No obstante, lo que es absolutamente relevante, es que la comunidad de propietarios de la finca catastral integrada por las fincas que no eran titularidad de Banco Santander, entre ellas la de la demandada, adeudaba el IBI de ejercicios anteriores, al no constar el pago por la comunidad de propietarios antes del 16 de abril de 2021, por cuanto el talón de cargo y carta de pago que aportó la demandada como documento nº 12 de la contestación a la demanda, expedida el 7 de marzo de 2021, no es el ingreso del pago, sino el documento necesario para poder realizar el ingreso en entidad bancaria o caja de ahorros autorizada, como resulta del propio documento, carente de efectos liberatorios sin certificación mecánica o firma autorizada.

Es más, el 19 de abril de 2021 (documento 4 de la contestación a la demanda), en la cadena de mensajes entre la demandada y la responsable de la inmobiliaria Seneas, la demandada refiere que anterior carta de pago había vencido (solo podía referirse a la carta de pago del documento nº 12 de la contestación a la demanda) pero que los IBIS estarían pagados para la firma de la escritura, de modo que todavía el 19 de abril de 2021, cuando el plazo para el otorgamiento de la escritura había finalizado conforme al contrato el 16 de abril de 2021, no tenía la demandada justificante del pago de los IBIS adeudados, ni tampoco el del último ejercicio (2020) con referencia a la vivienda objeto del contrato porque la vivienda carecía de referencia catastral individualizada y no podía exigir al comprador el otorgamiento de la escritura pública de compraventa adeudando la finca en la que se integraba catastralmente, el IBI de varios ejercicios en suma elevada, iniciada la vía de apremio y generados intereses de demora, como resulta de los documentos nº 4 de la demanda y nº 12 de la contestación, persistiendo la deuda aún el 19 de abril de 2021.

La obligación asumida en el contrato, cuyo cumplimiento debía ser previo al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, no tenía únicamente por objeto presentar el recibo último individualizado acreditativo del pago del IBI, sino acreditar que se estaba al corriente en el pago de tales obligaciones tributarias, y la demandada no lo acreditó antes del 16 de abril de 2021, ni podía acreditarlo al adeudarse varios ejercicios con la vía de apremio iniciada, siendo responsable la comunidad de propietarios del conjunto de fincas con única referencia catastral en la que se integraba la de la demandada y sin advertencia alguna al demandante en el contrato de la existencia de tales deudas.

SEXTO.-Asimismo, la parte vendedora se obligaba en el contrato a entregar, en el acto del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, en debida forma, el correspondiente "certificado de eficiencia energética del inmueble objeto del contrato de compraventa",que debía quedar unido a la escritura a tenor del exponendo II y, para tal fin, debía obtenerse previamente y presentarse en la Comunidad de Madrid el certificado, lo que quedó establecido en la estipulación tercera del referido contrato.

Tampoco se dio cumplimiento por la demandada a este requisito, pretendiendo que el demandante aceptara el certificado expedido en noviembre y diciembre de 2020 (documentos 7 a 11 de la contestación a la demanda) en relación a toda la finca catastral (ratificado por la arquitecta evaluadora que lo emitió), cuando en el contrato con el demandante, celebrado el 25 de marzo de 2021, la demandada había asumido la obligación de aportar el certificado de eficiencia energética del inmueble objeto del contrato de compraventa, no del conjunto de fincas que integran la finca catastral.

SÉPTIMO.-Si a ello se añade que las cantidades que se recogían en el contrato como adeudadas a la Comunidad de Propietarios no eran correctas y las derramas por obras para subsanar deficiencias tras la ITE del edificio no era una sola sino que debían abonarse hasta diciembre de 2021, solo cabe concluir, sin necesidad de analizar siquiera las irregularidades urbanísticas puestas de manifiesto en el informe pericial aportado por el demandante y ratificado en el acto del juicio por el técnico emisor (planta fuera de ordenación, entre otras), que la demandada no dio cumplimiento a los requisitos estipulados en el contrato, ni podía cumplirlos a la fecha de finalización del plazo para otorgar escritura pública de compraventa, lo que conduce, a la desestimación del recurso de apelación.

OCTAVO.-Por la desestimación del recurso de apelación, la parte apelante debe ser condenada al pago de las costas causadas en esta alzada ( artículo 398 de la LEC) .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación