Sentencia Civil 515/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 14, Rec. 13/2024 de 20 de diciembre del 2024

PRIMERO.-Antecedentes.

La demanda presentada por don Celso y doña Fermina contra doña Aurora y don Pedro Jesús, don Teofilo y don Roman, planteaba acción de resolución de contrato de compraventa de vivienda firmado por las partes el 27 de Diciembre de 2019, con cancelación de la inscripción registral practicada, y condena a los demandados a restituir la cantidad de 139.000 € satisfechos en concepto de precio, más otros 17.799'33 € en concepto de daños y perjuicios, más los intereses devengados desde el 11 de Noviembre de 2020. Subsidiariamente solicitaba la condena de la demandada al pago de 30.915'50 € en concepto de indemnización para la reparación del inmueble objeto de compraventa. Todo ello relatando que los actores, interesados en la compra de una vivienda y tras visitar el 15 de Abril de 2019 la vivienda unifamiliar ofertada por los demandados, formalizaron la escritura de compraventa el siguiente día 27 de Diciembre de 2019. Que al otorgarse la escritura, don Teofilo indicó a los actores que había aparecido una humedad en el techo del baño, pero que se solucionaría pintando el suelo de la terraza. A partir de entonces la humedad se fue extendiendo al resto del techo del baño, y aparecieron distintas patologías en la terraza, baños, dormitorio, distribuidor, trastero y piscina, que la hacían inhabitable y no apta para el fin perseguido, comprometiendo la estructura y estabilidad del edificio, por lo que se solicitó la emisión del informe pericial sobre deficiencias que se une a la demanda, y que fundamenta las acciones resolutoria, y de reclamación de cantidad, que se ejercitan.

Los demandados se opusieron a la pretensión.

La sentencia dictada en la primera instancia estima parcialmente la demanda, declarando no haber lugar a la resolución de la compraventa de vivienda unifamiliar concertada entre las partes el 27 de Diciembre de 2019, ni las restantes pretensiones derivadas de la acción principal resolutoria del contrato con indemnización de daños y perjuicios. Asimismo, condena a los demandados a pagar a los actores la cantidad de 2.274'8 € con el interés legal devengado desde la interpelación judicial, en concepto de indemnización para la reparación del inmueble objeto del contrato.

SEGUNDO.-Motivos de recurso de la parte demandante.

Interponen recurso de apelación don Celso y doña Fermina, alegando que la sentencia apelada valora erróneamente la prueba practicada respecto de las deficiencias existentes en la vivienda al tiempo de la compraventa, que determina la absoluta inhabilidad de la misma para el fin que le es propio, y en consecuencia justifica la resolución del contrato. Se cita al respecto la prueba consistente en imágenes fotográficas aportadas, así como informe pericial de la parte actora, que evidencian la manifestación progresiva de las deficiencias desde la toma de posesión de la vivienda por los actores. Se reprocha la atribución de prevalencia al informe pericial aportado por la demandada, destacando la circunstancia de que don Celso no procedió a descubrir en su totalidad, ni dejar expuesta a la intemperie, la grieta existente en la terraza que constituye la cubierta de la vivienda. Se valoran también erróneamente las fotografías correspondientes a la grieta de la piscina, así como a las fisuras en el suelo de la terraza y grietas en la barandilla. También resulta errónea la valoración de la declaración testifical prestada por don Pablo, sobre cuyas manifestaciones prevalecen las apreciaciones del perito designado por la parte actora.

Respecto de la petición subsidiaria de la demanda, erróneamente sólo se aprecian daños resarcibles por 2.274'8 €, desatendiendo los daños de mayor entidad resultantes del informe emitido por el perito designado por los actores, así como el presupuesto solicitado a la empresa Elbit-Teknik, S.L., habiéndose justificado que tal empresa está dedicada a la actividad de albañilería y trabajos de construcción. De cuya prueba se desprende que el valor de mercado de reparación de las deficiencias existentes asciende a la suma reclamada. Asimismo, que tal cantidad habría de incrementarse en un 20% por el aumento de precios del sector, máxime cuando no se han incluido las tasas municipales derivadas de la ejecución de las obras.

Interponen igualmente recurso de apelación doña Aurora y don Pedro Jesús, don Teofilo y don Roman, impugnando el pronunciamiento de condena de los demandados al pago de 2.274'8 €, alegando que su pago trae causa de una supuesta humedad existente en el momento de la compraventa de la vivienda, por falta de impermeabilización de la terraza, hecho que no es cierto, y sobre los siguientes argumentos:

Falta de prueba de la humedad o de la falta de impermeabilización de la terraza. No hay prueba de que existieran esos problemas en el momento de la compraventa, y al respecto la parte actora incurre en numerosas contradicciones y ofrece distintas versiones, incluso durante su interrogatorio, sobre la fecha en que se manifestó la humedad, o si estaba en la planta de abajo o en la de arriba.

La primera noticia sobre "graves deficiencias" de la vivienda se produce en burofax de Junio de 2020, que ni siquiera alude a humedades; lo que significa que éstas aparecieron mucho después de la compraventa. Y cuando ya los compradores habían dejado abierta y "al aire" la fisura existente en la propiedad.

El resto de las pruebas demuestran que, en la fecha de la compraventa, no existían humedades en el inmueble, declarándolo así los testigos don Lorenzo y don Pablo. De la prueba pericial no consta la existencia de humedades con anterioridad al momento en que los compradores levantaron y descubrieron la fisura. En consecuencia, el único medio de prueba que acredita la existencia de humedades al tiempo de la venta es la declaración de los demandantes.

Por igual razón, las únicas humedades demostradas en el procedimiento, con origen en la fisura de la terraza, son aquellas que tienen su causa en la apertura, por los demandantes, de la fisura de la terraza superior, y del tiempo que permaneció descubierta.

Es errónea la solución de la sentencia que acude, para cuantificar la indemnización otorgada, al informe pericial elaborado por don Severino, pues la prueba pericial carece de datos objetivos para determinar cómo alcanzó los valores de la reparación. Asimismo, la pretensión indemnizatoria de la demanda se cuantifica a través del presupuesto de obra aportado como documento número 29 de la demanda.

La estimación parcial de la demanda se fundamenta en la previsión del art. 1101 Cc. , que exige la concurrencia de dolo, negligencia o morosidad, sin que se haya probado que los vendedores actuaran mediante dolo o negligencia. Es igualmente improcedente la condena al pago de los intereses legales devengados desde la interpelación judicial, toda vez que no debió estimarse parcialmente la demanda.

En el segundo motivo de recurso se impugna el pronunciamiento sobre costas procesales, solicitando su imposición a la parte actora. La demanda fue desestimada en su práctica totalidad, acogiéndose una indemnización insignificante en relación con el importe total reclamado. Asimismo, los demandantes han actuado de mala fe, exagerando la cuantía indemnizatoria reclamada. Se invoca doctrina jurisprudencial en apoyo de la argumentación.

TERCERO.-Resolución.

En la resolución del recurso se atiende al principio tantun devolutum quantum apellatum,enunciado en el art. 465.5 L.E.c., a cuyo tenor "El auto o sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso".En consecuencia, las cuestiones a valorar en la presente resolución, considerando los motivos de los respectivos recursos interpuestos por demandantes y demandados, se ciñen a las cuestiones siguientes:

- Acción resolutoria del contrato de compraventa, planteada como acción principal en la demanda, cuya procedencia se reitera en el recurso interpuesto por los demandantes.

- Caso de confirmarse la desestimación de la acción resolutoria, alcance de las deficiencias de la vivienda preexistentes a la compraventa y cuantía indemnizatoria a cargo de los vendedores demandados. Toda vez que los demandantes reiteran en su recurso la reclamación indemnizatoria por 30.915'50 €, en tanto que los demandados, mediante su recurso de apelación, solicitan la revocación del pronunciamiento de condena al pago de 2.274'80 € en ese mismo concepto.

- Pronunciamiento sobre costas procesales, objeto del recurso presentado por los demandados.

1.- Acción resolutoria del contrato de compraventa:

Sobre la prosperabilidad de la acción resolutoria del contrato de compraventa celebrado el 27 de Diciembre de 2019, se aceptan y se tienen por reproducidos los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, en sus propios términos, así como la doctrina jurisprudencial invocada.

Ninguno de los informes periciales aportados al procedimiento, y complementados mediante su ratificación en juicio, justifican que la vivienda presente deficiencias cuya entidad física o funcional conlleve la ruina potencial o funcional de la vivienda, haciéndola totalmente inhábil para el fin que le es propio. El perito de la parte actora, en alusión a la única deficiencia que afecta a la estructura de la vivienda, representada por la fisura existente en la terraza-cubierta, manifiesta que constituye un problema estructural, por lo que exige un refuerzo estructural mediante estructura metálica y apeos, así como aportación de vigas verticales, cuya reparación es necesaria, pero que no determina la ruina del inmueble. En el acto del juicio precisó que la existencia de la grieta únicamente impedirá utilizar la vivienda durante su reparación. Tal descripción no implica la inhabilidad total de la vivienda.

2.- Cuantía indemnizatoria a cargo de los vendedores demandados por deficiencias preexistentes a la compraventa: valoración de la prueba.

Ensamblando los argumentos de los recursos presentados por demandantes y demandados, unos y otros impugnan la valoración de la prueba practicada respecto de las deficiencias de la vivienda preexistentes a la compraventa y la consiguiente cuantía indemnizatoria a cargo de los demandados. Sosteniendo estos últimos la inexistencia de defectos susceptibles de resarcimiento, a lo que oponen los demandantes la demostración de deficiencias por cuantía de 30.915'50 €.

El defecto de mayor trascendencia, por su entidad y consecuencias, lo constituye la grieta existente en la terraza-cubierta de la vivienda. La prueba practicada, también la pericial propuesta por los vendedores, pone de manifiesto que se trata de una deficiencia preexistente a la venta, explicando el perito don Florentino que dicha grieta tiene muchísimos años de antigüedad, y que tiene su origen en una obra de ampliación que se había realizado hace años en la planta baja, que ocasionó un movimiento que generó la fisura. Añade que la grieta estaba tapada en las fotografías tomadas al tiempo de la venta, aunque ignora cómo estaba en fechas anteriores, apreciando en las fotografías aportadas de adverso como documento nº 36 que, a su entender, en ellas la fisura aparece mal tapada. Que al haber sido destapada por los compradores, y haber permanecido a la intemperie, se ha agravado el problema de filtraciones de agua hacia la vivienda. El perito don Severino, coincide en la antigüedad de la grieta, y lo describe como problema estructural grave.

Entre las declaraciones prestadas en el acto del juicio, intervino el testigo propuesto por los vendedores, quien conoce la vivienda por su relación personal con éstos prolongada durante años, y es de profesión aparejador. Reseñando que su vinculación con los vendedores limita la eficacia de sus manifestaciones. Manifestó en juicio que se trata de una casa "vieja", con alguna "fisurilla" en el enfoscado. La piscina igualmente era "vieja", también con alguna "fisurilla de mantenimiento". Que la vez que estuvo en la piscina no notó humedades alrededor de ella. Preguntado por la terraza superior, manifiesta que cuando subió era una terraza con alguna "fisurilla" que estaba mantenida, así como que no había humedades de abajo. Que había una pilastra a modo de barandilla. Visitó la propiedad con posterioridad a la venta, pues los vendedores sabían que era arquitecto técnico y estaban asustados, y le pidieron que se acercase. Que las fisuras de la terraza, durante esas visitas, estaban abiertas y expuestas al libre paso del agua. Exhibido el documento 36 de la audiencia previa, que muestra el retapado de la fisura por el demandante, manifiesta que no se corresponde con lo que él había visto antes, que vio una fisura bien tapada con clorocaucho, y ese tapado és más deficiente que lo que había. Que tras la venta, a los dos o cuatro meses de la venta, las fisuras estaban totalmente abiertas. Que la propiedad sé era apta para ser habitada. Que cuando visitó la vivienda después de la venta no vio grietas de asentamiento nuevo. Que había una humedad en el pasillo del baño y en las dos habitaciones colindantes.

El perito designado por los demandantes, don Severino, declara que el origen de las patologías y humedades deriva de la falta de mantenimiento desde la construcción, y deficiencias constructivas de inicio, apreciando que esas patologías fueron progresando desde la construcción por falta de mantenimiento. Se aprecian patologías por humedades, grietas y fisuras. La grieta principal de la terraza no se produce inmediatamente. Las pequeñas fisuras se han intentado disimular con pintura, sin hacer un tratamiento previo, las humedades y filtraciones han sido continuadas en el tiempo y tienen cierto poso. La grieta se ha reparado con productos que están muy desgastados, no se desgastan en un mes o dos, y la antigüedad de la vivienda, que data de 1983, no explica esas patologías. Respecto de la grieta de la terraza, lo que hicieron los compradores es intentar paliar una humedad que apreciaron. Cuando él la vio había una parte de la grieta que se había intentado tratar o tapar, pues al descubrirla comprobaron el alcance y la dejaron abierta para solicitar un dictamen o consulta técnica. La grieta es una patología grave, que si no se ha tratado se convierte en muy grave, pues no es normal que un edificio tenga grietas, las cuáles se producen por un problema constructivo de inicio o dejadez de mantenimiento. Si se trata desde el principio, o se pone un refuerzo estructural, no se hubiera generado esa grieta. Tiene un problema estructural grave, que impedirá habitar la vivienda durante la reparación. Preguntado si existe riesgo de derrumbamiento, manifiesta que si no se actúa las grietas van a más, pues el agua se está filtrando a través del forjado, y deteriorando la estructura metálica. Asimismo, las humedades que causa en el interior generan hongos y ambiente insano. Tratándose de una grieta horizontal, no es de asentamiento, sino una fractura del forjado, en la que cabe un dedo, por lo que se trata de un problema estructural. No es un problema estético, sino un daño funcional. Si continúa la grieta en el mismo estado puede provocar la declaración de ruina de la vivienda. Exhibido el documento 36 de la audiencia previa manifiesta que en esas fotografías no se muestra una fisura reparada, sino una pintura encima de la fisura con poco agarre. La grieta se origina por un problema constructivo estructural del edificio, y tras la compra los demandantes empezaron a tener un reguero de agua. Los daños estructurales no se producen momentáneamente, sino en un largo periodo de tiempo, si se tapa la entrada de agua se produce una solución momentánea, pero es una solución superficial que no corrige el problema. Cuando él visitó la vivienda vio las fisuras. Preguntado si el hecho de que el comprador hubiera quitado el relleno de la fisura y lo dejara a la intemperie empeoró el problema, manifiesta que al descubrir la grieta para comprobar la procedencia de las filtraciones de agua, descubrieron la grieta, y buscaron a un técnico para que la examinara, eligiéndole a él. Ello no aumentó el problema, pues colocaron un plástico encima, que estaba cuando él lo visitó. Que la grieta no se produjo como grieta o junta de dilatación. La dilatación se provoca cuando se hace un suelo continuo, pero no en el forjado de 50 metros cuadrados. Si fuera una junta de dilatación se habría marcado. Y la grieta está en el centro de la construcción, constituyendo una patología completamente diferente. Hay otras patologías: la piscina presenta fisuras, grietas y falta de revestimiento interior, ha ido entrando el agua y desestabilizando el muro perimetral; un radiador que gotea, una barandilla que se mueve, goteras que condicionan la habitabilidad. Debe impermeabilizarse la fachada superior que da a una especie de campo, lo que no constituye una mejora porque debe realizarse para evitar la humedad. Hay filtraciones en el dormitorio de arriba provocadas por la fachada.

El perito de la parte demandada, don Doroteo, manifiesta que no vio pérdidas de agua en la piscina, que no se hicieron pruebas específicas. Sobre la fisura existente en la terraza superior, explica que destapar dicha fisura ha provocado un empeoramiento de su estado, pues ha podido entrar más agua. La solución que él propone es un correcto sellado e impermeabilización. La fisura tiene muchísimos años de antigüedad, y por la dirección de los forjados considera que no es un problema estructura, lo sucedido es que al hacerse una ampliación en la planta baja se produjo un movimiento que generó la fisura, y lo que debe hacerse es sellarla. Al permanecer la fisura abierta durante tres años, con heladas y lluvias, ha podido producir humedades mayores de las que él pudo ver; y al estar abierta puede llegar a producir en los forjados un problema estructural. Se exhibe el documento 36 de la audiencia previa, con el sellado que hizo el comprador tras descubrir la grieta, y declara que ese sellado está mal ejecutado. Que la propiedad era habitable en el momento de la venta. Que todas las patologías que ha observado eran de larga duración, se trata de una vivienda bien construida, pero necesita mantenimiento de los nuevos compradores. La acción de los nuevos propietarios, al permitir la entrada de agua, puede haber afectado a la habitabilidad del inmueble. Preguntado sobre el estado de la fisura de la terraza, manifiesta que hay una parte que estaba tapada, pero estaba mal rematada. En las fotos de su informe puede verse que está mal rematada. Respecto del documento 36, explica que en esa fotografía se ve la fisura mal tapada, y en partes hasta abierta. En las fotos que le mostraron de la fecha de venta estaba completamente tapada, si bien ignora cómo estaba en fechas anteriores a esas fotografías. El declarante coincide con el perito adverso en la descripción de las patologías, el problema es que se puede agravar la grieta si no se arregla. No valoró las actuaciones correctoras porque, bajo su criterio, la propiedad se compró con una antigüedad de cuarenta años, y lo que exige es mantenimiento de la propiedad. Desconoce si desde que él realizó la visita, hasta ese momento, se realizó o no el mantenimiento. Todas las patologías se pueden ver a simple vista, no pueden haber aparecido tras la venta. La grieta estaba tapada cuando los compradores visitaron la vivienda, y posteriormente se ha deteriorado más. La grieta lleva en ese lugar años sin generar problemas, se ha generado una junta natural entre dos materiales, que no revela un problema estructural. Lo único que hay que hacer es sellar esa junta o grieta. Puede verse que está estabilizada porque los bordes no son vivos, sino redondeados, mostrando que llevan mucho tiempo en ese estado. La fisura está estabilizada y no va a ir a más, salvo que se deje que siga entrando agua, en cuyo caso la vivienda puede llegar a tener problemas estructurales.

De todo ello se concluye, respecto de grieta existente en la terraza-cubierta, ante todo que la calificación correcta es la de grieta, y no fisura, pues en las fotografías en que aparece descubierta se aprecia que no constituye una abertura superficial, sino profunda, atravesando todo el espesor del paramento afectado, y generando la sólida apariencia de afectación estructural de la vivienda, en los términos descritos por el perito de la parte actora, lo que hace necesaria su reparación, incluso mediante los refuerzos estructurales propuestos, con apeos y vigas verticales a modo de puntal. Ambos peritos coinciden en la clara necesidad de reparar la grieta en evitación de problemas estructurales que afecten la subsistencia del inmueble, por generar y deterioro progresivo de su estructura. Asimismo, la valoración conjunta de la prueba pone de manifiesto que la grieta no estaba correctamente mantenida, ni corregida, sino meramente oculta a la vista, al tiempo de la venta, pues cuando el perito de la parte actora visitó el inmueble el 18 de Septiembre de 2020, constató ya la presencia de las importantes humedades y filtraciones de agua descritas en su informe como provenientes precisamente de la referida grieta de la terraza, y que a esa fecha no se reputan asociadas a la retirada del material de sellado (insuficiente) aplicado por los vendedores.

Se declara igualmente acreditado que la aparición de las importantes filtraciones de agua constatadas, y fotografiadas, a Septiembre de 2020, evidencia que la superficie de la terraza-cubierta, por el problema descrito, no proporcionaba la necesaria impermeabilización y estanqueidad al edificio. Y en ese aspecto se ratifican los razonamientos (y correlativo pronunciamiento condenatorio) de la sentencia apelada, cuando explica que las humedades existentes en el cuarto de baño del piso inferior (constatadas en el mismo informe pericial, incluso de no haberse reconocido por los vendedores al otorgar la escritura) provenían "de la falta de impermeabilidad de la terraza del piso superior, pues la terraza coincide con el cuarto de baño, y por ello dicha falta de impermeabilidad de la terraza ya existía en el momento de la firma de la escritura de compraventa".

Tanto de lo hasta ahora expuesto, como de la comunicación cursada en Junio de 2020, y la extensión e incidencia de las graves humedades descritas pericialmente y obrantes en las fotografías, ratifican su procedencia de la grieta de la terraza-cubierta, y la consiguiente falta de estanqueidad preexistente a la compraventa. De adverso, los demandados no han justificado su alegación de que la grieta permaneciera a la intemperie tras realizarse catas y descubiertos parciales por los compradores, máxime cuando el perito don Doroteo no visitó la vivienda sino en Enero de 2021, desconociendo el proceso de evolución de las referidas humedades desde el día de la compraventa a la fecha de su visita, por lo que la afirmación de haberse agravado carece de fundamentación bastante. Acogiéndose, a este respecto, el planteamiento sostenido por el perito don Severino, sobre la falta de agravamiento, por la referida causa, de las humedades generadas a través de la grieta de la terraza-cubierta.

Por lo expuesto, se acogen las alegaciones del recurso interpuesto por los demandantes sobre la procedencia de ampliar la indemnización otorgada en la primera instancia, incluyendo el coste de la reparación de la grieta de la terraza-cubierta, así como humedades y filtraciones generadas a través de ella, rechazando la pretensión en alzada de los compradores para dejar sin efecto la indemnización otorgada en la sentencia apelada.

En cuanto a las deficiencias de la piscina, únicamente está justificada la existencia de fisuras en el vaso, pero no que se produzcan pérdidas de agua, ni a través de dichas fisuras, ni mediante otra causa. Incluso el perito de la parte actora, al margen de no aportar datos ciertos sobre la pérdida de agua en el curso de su comparecencia en juicio, únicamente manifiesta en su informe escrito, como fuente de conocimiento, que durante su visita girada en Septiembre de 2020 la propiedad le manifestó que se producían pérdidas de agua con bajada de nivel de unos diez cms. diarios. Lo que significa que se limita a dar por ciertas manifestaciones unilaterales de los compradores.

Tampoco las deficiencias de los postes de fábrica de la barandilla de la terraza, en virtud de la prueba practicada, se reputan imputables a deficiencias anteriores a la compraventa, ni desvinculados de la mera antigüedad del inmueble. Procede igualmente excluir de las deficiencias susceptibles de resarcimiento, por no ser cierta su vinculación con la grieta de la terraza-cubierta, de las descritas en el informe pericial del actor como fisuras en trastero y salón, así como, con igual motivación, la impermeabilización de fachada, cubierta y ventana para evitar filtraciones al interior.

Por todo lo cual, la cuantía indemnizatoria a soportar por los compradores, y ya reconocida en la sentencia apelada, se incrementa hasta la suma de 14.700 €, que incrementados en el 21% de IVA ascienden a 17.787 €, resultando de sumar las partidas reseñadas en el informe pericial con los números 1, 4, 5, y 6. Es irrelevante que la cuantía indemnizatoria de la demanda se computara sobre la factura aportada por el actor como documento número 29. Respecto de ella, no se comparte el razonamiento de la sentencia apelada al denegarle eficacia probatoria, toda vez que dicha prueba documental no fue impugnada por los demandados en su autenticidad ( arts. 326 L.E.c.) , sino exclusivamente en su eficacia probatoria. Y nada impediría, considerando la factura cierta y veraz, atender a las cuantías de ella resultantes. No obstante, se atribuye eficacia prevalente a la valoración del informe pericial, por la más detallada descripción de las obras objeto de valoración. Añadiendo que, de adverso, no se ha desvirtuado dicha valoración mediante otra contradictoria.

3.- Costas de la primera instancia.

No son correctas las alegaciones del recurso sobre la "desestimación sustancial" de la demanda, ni existe fundamento que permita invertir, o trasladar a tales supuestos, la doctrina jurisprudencial relativa a la estimación sustancial de la demanda. Para aquellos casos en que se acoja, aunque con importantes minoraciones, la pretensión de la demanda, es de aplicación el art. 394.2 en sus propios términos, sin posibilidad de condena en costas a la parte actora.

Por lo demás, la estimación parcial del recurso conduce a ratificar el pronunciamiento fundado en el art. 394.2 L.E.c.

CUARTO.-Costas.

Es procedente la imposición de costas respecto del recurso de apelación desestimado, sin expresa condena en las restantes costas de la alzada, ex art. 398 L.E.c.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. EL REY