Sentencia Civil 424/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 14, Rec. 616/2023 de 21 de octubre del 2024

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida.

PRIMERO.-La entidad arrendataria demandante promovió frente a la arrendadora demandada juicio ordinario ejercitando acción para la modificación temporal del contrato de 1 de septiembre de 2015, duración quince años, de arrendamiento de inmueble y local de uso comercial dedicado a discoteca y otras actividades de ocio, consistente en la suspensión y reducción del importe de la renta de arrendamiento de local y otras modificaciones, en aplicación del artículo 1.105 del CC y la cláusula rebus sic stantibus, por las consecuencias de la pandemia Covid 19, y solicitó:

1º Se declare que se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial entre las partes y que dicha alteración ha generado un desequilibrio de las prestaciones a cargo de la actora en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, al contrato de arrendamiento del local sito en Madrid en Avda. Padre Huidobro, 31 (km. 8,7000, discoteca Blackhaus), por alteración sustancial de las circunstancias derivadas de la epidemia del Covid-19.

2º Se modifique el referido contrato de arrendamiento concretamente su estipulación quinta respecto de la renta y forma de pago, estipulación séptima en cuanto a la actualización y las estipulaciones que en su caso procedan de acuerdo con los pedimentos que se formulan, para que se establezca la renta del contrato de la siguiente forma:

- Desde el periodo de tiempo posterior al 14 de marzo de 2020 hasta la reapertura: Suspensión del pago de la renta mensual o su prorrateo hasta la reapertura del local, así como la suspensión del abono de las cantidades complementarias de la renta, como tasas y demás.

- Cuando se produzca la reapertura: Si se permite un aforo igual o superior al 85% se modifique el contrato y se establezca la siguiente renta:

Ejercicio 2021: Renta mensual ajustada de 15.000 €/mes

Ejercicio 2022: Renta mensual ajustada de 20.000 €/mes

Ejercicio 2023: Renta mensual ajustada de 25.000 €/mes

Ejercicio 2024 hasta 2036: Renta recuperada 30.000€/mes sucesivamente.

Hasta el ejercicio 2024 queda en suspenso la actualización de la renta que se aplicará en el año 2025 si la renta ha sido recuperada.

3º Se condene a los demandados a abonar a la arrendataria el importe de renta percibido correspondiente al periodo de tiempo posterior al 14 de marzo de 2020, siendo la mitad de renta pagada en la factura NUM000 de 1 de marzo y que asciende a un total de 15.300 euros.

4º Todo ello con imposición de costas en el caso de oposición de los demandados.

El fundamento de las pretensiones de la demandante, contenido en la demanda, era el siguiente:

Hagen Corp S.L., arrendataria del local negocio sito en Madrid en Avda. Padre Huidobro, s/n (Carretera de La Coruña, km. 8,700), según contrato de arrendamiento concertado con la demandada en fecha 1 de septiembre de 2015, solicita la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus al contrato de arrendamiento celebrado con la arrendadora pues a consecuencia de la pandemia Covid-19, la actividad de discoteca desarrollada por la arrendataria en el citado local denominado Blackhaus (antes Oh Madrid y Buda Madrid), se vio interrumpida totalmente por el decreto de estado de alarma por Covid-19, no habiéndose podido reiniciar a fecha de demanda, siendo esta situación producto de un hecho imprevisible, que genera una alteración sustancial de las circunstancias existentes en el momento de la celebración del contrato y que ha generado una desproporción exorbitante entre las recíprocas prestaciones de las partes.

Por Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19, estableciendo unas medidas que han ocasionado un grave perjuicio a muchos sectores económicos, siendo uno de los más afectados la noche y el ocio, la que desarrolla la demandante en el local arrendado.

El resultado de estos perjuicios económicos ha sido que las circunstancias que operaban a la firma del contrato de arrendamiento se han visto, de manera sobrevenida e imprevisible, alteradas sustancialmente, siendo de aplicación la Orden 1008/2020, de 18 de agosto, de la Consejería de Sanidad, por la que se modifica la Orden 668/2020, de 19 de junio, que establecen medidas preventivas para hacer frente a la crisis sanitaria.

La actividad desarrollada por la arrendataria fue suspendida inicialmente sine die por el RDL 463/2020, con normativa que regulaba vaivenes posteriores de aperturas con restricciones y nuevos cierres, hasta llegar hoy a estar su apertura con fuertes restricciones, básicamente, ocupación de un aforo máximo del 50%, sin barras, sólo público sentado, sin poder bailar, y en un máximo de 4 personas por mesa, lo que en la práctica han hecho inviable el negocio, máxime en un local de este tamaño, por lo que la discoteca permanece cerrada hasta la fecha.

La demanda del cliente de este negocio es la música, baile y bebida en barra lo que se hace inviable en estos momentos.

SEGUNDO.-Los integrantes de la comunidad de bienes demandada, arrendadora del local, se opusieron a la demanda y solicitaron la desestimación de la pretensión de la demandante de que se aplicara la cláusula rebus sic stantibus.

El fundamento de la oposición era, en síntesis, el siguiente:

El último pago efectuado por la compañía Hagen Corp S.L., fue la renta del mes de marzo de 2020, sin que haya efectuado o consignado pago alguno desde hace más de 14 meses, a pesar de que el local Blackhaus, regentado por la demandante lleva abierto al público desde el mes de junio de 2020.

Mediante email de fecha 8 de abril de 2020, la compañía Hagen Corp S.L., comunicó "la decisión por parte de su cliente Hagen Corp S.L., de suspender el pago de la renta correspondiente al arrendamiento del local de la calle Padre Huidobro 31, en tanto se prolongara el cese obligatorio de la actividad acordado por el RD 463/2020 por causa de fuerza mayor motivada por la epidemia Covid-19", decisión de dejar de pagar la renta tomada de forma unilateral, sin tan siquiera consultarlo con la propiedad, que no fue aceptada por la comunidad de bienes demandada.

El email fue contestado en fecha 12 de mayo de 2020, proponiendo la arrendadora a la arrendataria una reducción de renta en atención a la situación de pandemia, consistente en una condonación del cincuenta por ciento de la renta durante el estado de alarma y los meses siguientes y la propuesta no fue ni contestada ni aceptada, limitándose la demandante a dejar de pagar la renta desde el mes de abril de 2020.

Al no existir contestación alguna a dicha propuesta, se remitió burofax de fecha 23 de julio de 2020 a la compañía Hagen Corp S.L., reclamando el pago de los alquileres pendientes y tasa de paso vehículos, sin que hasta la fecha se haya dado contestación alguna al requerimiento de pago, ni haya procedido la demandante al abono de la cantidad adeudada, lo que motivó la presentación en fecha 9 de octubre de 2020 de la correspondiente demanda de desahucio y reclamación de cantidad contra la compañía arrendataria Hagen Corp S.L.

Este último procedimiento de desahucio y el presente se podrían haber evitado, si dicha compañía hubiese accedido a llegar a un acuerdo amistoso y extrajudicial, hubiese pagado la renta reducida al cincuenta por ciento o hubiese entregado la posesión material del local.

Desde el mes de abril de 2020 hasta el día de la contestación a la demanda, se adeudaba por facturas de rentas la cantidad de 431.823,20 euros.

Existe mala fe en la actora, quien abrió al público el local Blackhaus en el mes de julio de 2020, a la vez que continúa al día de la fecha desarrollando su actividad con notable éxito y afluencia de público y, a pesar de ello, no ha efectuado pago alguno en concepto de renta desde hace 15 meses.

No es cierto que únicamente desarrolle la actividad de Discoteca en el local, ya que desarrolla igualmente actividades de Bar, Restaurante y Sala de Fiestas, conforme a la licencia, declaración responsable e informe técnico que se acompañan.

Es cierto que la irrupción de la pandemia ocasionada por el Covid-19 y el consiguiente Estado de Alarma decretado por el Gobierno afectó a todos los comerciantes, restauradores y hosteleros, que durante un primer período de tiempo se vieron obligados a suspender su actividad, pero no lo es menos que, posteriormente, pudieron continuar desarrollando su actividad con las limitaciones y restricciones establecidas por el Gobierno en cada momento, pudiendo distinguirse dos periodos muy claros desde que fue decretado el estado de alarma por el Real Decreto 463/2020, un primer periodo de imposibilidad total, en el que se prohíbe la apertura de todos los bares, restaurantes y discotecas y un segundo periodo de graduación de la salida del confinamiento y, en consecuencia, se permite la reapertura y reanudación de las actividades económicas.

En la Comunidad de Madrid, donde radica el local arrendado, se entró en la Fase 1 con fecha 25 de mayo de 2020, fecha en la que se permite la apertura de terrazas de los establecimientos de hostelería y restauración, limitándose al cincuenta por ciento el aforo y se autorizan las reuniones en las terrazas de los establecimientos de hostelería y restauración de hasta un máximo de diez personas por mesa o agrupación de mesas, momento a partir del cual la compañía Hagen Corp S.L., pudo abrir al público el local y desarrollar su actividad.

La entrada de la Comunidad de Madrid en la Fase 2 se demoró hasta el 8 de junio de 2020, a partir de dicha fecha además de la apertura de las terrazas se permite el consumo en el interior de los locales de hostelería y restauración, siempre que no se supere un cuarenta por ciento de su aforo y se realice sentados en mesas, momento a partir del cual la compañía Hagen Corp S.L., podía desarrollar su actividad además de en la terraza en el interior del local.

La Comunidad de Madrid aprobó la Orden 305/2020, en la que se establece que las discotecas y salas de baile tendrán la consideración de asimilables a cafeterías, bares y restaurantes.

La Comunidad de Madrid no llegó a entrar en la Fase 3, puesto que se pasó directamente al desconfinamiento total el 21 de junio de 2020, día en el que finalizó el Estado de Alarma, y con ello el mando único del Gobierno, y a partir de ese momento, fueron las propias Comunidades Autónomas las que trazaron su propio plan a seguir y concretamente en la Comunidad de Madrid se permitió a partir del 6 de julio la apertura de las terrazas al 100% de su aforo y en el interior el 75%.

Por lo anterior, la compañía Hagen Corp S.L., podía reanudar su actividad desde que se autorizaron las aperturas de las terrazas de Bares y Restaurantes y haber continuado desarrollando dicha actividad en el interior del local hasta la fecha, ya que la Comunidad Autónoma de Madrid siempre ha facilitado al sector hostelero y de restauración distintas alternativas para no frenar su actividad y nunca ha suspendido o prohibido la actividad en terrazas e interiores desde entonces.

Es totalmente falso que la compañía Hagen Corp S.L., no haya podido reiniciar su actividad en ningún momento desde el comienzo de la pandemia y hasta la fecha, pues el local se abrió al público el jueves 9 de julio de 2020, tal y como es reconocido por el representante de la compañía Hagen Corp S.L., en su email de fecha 25 de julio de 2020; además, el hecho de la apertura al público del local arrendado por la compañía Hagen Corp S.L., en el mes de julio de 2020 se corrobora con la publicación del Anuncio de Inauguración; la compañía Hagen Corp S.L., aprovecho para anunciar la apertura todos los días de "Gardens" que es la terraza de más de cuatrocientos metros cuadrados de la que dispone el local y de la que ha hecho buen uso la demandante, conforme acredita el anuncio de "Gardens"; hay numerosos anuncios y publicaciones en redes sociales, celebraciones de fiestas, sesiones de DJs, actuaciones de distintos artistas, etc., que acreditan que la compañía Hagen Corp S.L., continua desarrollando su actividad en el local arrendado con gran afluencia de público y enorme éxito pues se trata de uno de los locales más famosos de la capital.

La propuesta de una condonación del cincuenta por ciento de la renta durante el tiempo que durase el estado de alarma y mensualidades siguientes hasta un máximo de cuatro meses, se ofreció a pesar de que la demandada no estaba obligada por el Real Decreto 15/2020, de 21 de abril y las medidas adoptadas en relación al arrendamiento de locales de negocio, y por tanto las moratorias en el pago de la renta establecidas en el mismo no eran de aplicación, por cuanto dichas moratorias solo afectan a los arrendatarios que sean Pymes o autónomos y cuyos arrendadores sean considerados "Grandes Tenedores" concepto en el que no entra la comunidad de bienes demandada, siendo muy significativo que la compañía Hagen Corp S.L., en ningún momento ha solicitado a la demandada ninguna de las medidas previstas para ayudar a los arrendatarios de locales de negocio que hayan visto suspendida su actividad con motivo de la pandemia, ni han solicitado una moratoria en el pago de la renta, ni tampoco una reducción del importe del alquiler.

Es más, el plazo para solicitar al arrendador las ayudas de las medidas previstas se alargó hasta el 31 de enero de 2020 en virtud del Real Decreto Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio en materia tributaria y la demandante no aporta con su escrito de demanda documento alguno o indicio alguno de haber intentado negociar o solicitar ayuda alguna a la demandada.

Conforme a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, Hagen Corp S.L., se encontraba facultada para poder extinguir el contrato en el momento que empezó la pandemia y, además, podía hacerlo sin necesidad de tener que verse perjudicada económicamente, pues no tenía obligación de indemnizar a la parte arrendadora, por lo que resulta improcedente la pretensión de exigir una suspensión de la renta contractual en estos casos, pues tiene la posibilidad de extinguir el contrato, no obligándole nadie a continuar dicho negocio jurídico si tan gravoso resulta su cumplimiento.

La cláusula rebus sic stantibus es inaplicable pues el Gobierno aprobó una serie de medidas para ayudar a los inquilinos de locales de hostelería y restauración que se contemplan en el Real Decreto 15/2020, de 21 de abril y en el Real Decreto Ley 35/2020, de 22 de diciembre, al amparo de los cuales la compañía Hagen Corp S.L., pudo haber recurrido a varias de las opciones establecidas en el mismo y, además, sólo puede aplicarse de manera subsidiaria, es decir, sólo procede su aplicación cuando ha existido un intento previo de acuerdo entre las partes y en defecto de cualquier otro recurso o mecanismo legal que permita restablecer el desequilibrio contractual que se ha creado y, finalmente, no se cumplen los requisitos exigidos para la aplicación de la cláusula.

TERCERO.-La sentencia dictada en la primera instancia desestimó la demanda y condenó a la demandante al pago de las costas causadas razonando, en lo esencial, lo que sigue:

"(...) el Gobierno de España trató de hacer frente a los efectos de la crisis motivada por la Covid 19, con una serie de medidas tales como el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.

(...).

Este RDL. se vio modificado por R.D.L. 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria.

(...).

Este por tanto es el marco legal dispuesto por el gobierno para hacer frente a los efectos de la crisis en lo que se refiere a las relaciones arrendaticias y explotación de negocios por autónomos o pymes, tal cual es el caso.

Ya dijimos en su día(se refiere el juzgador de primera instancia a la fundamentación del auto denegatorio de las medidas cautelares solicitadas por la demandante) que la STS. Pleno. 820/2012, de 17 de enero de 2013 , señala que la cláusula o regla rebus sic stantibus trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato. Reconocida dicha regla por la jurisprudencia, ésta se ha mostrado siempre, sin embargo, muy cautelosa en su aplicación, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC , de que los contratos deben ser cumplidos (p. ej. SSTS 10 de diciembre de 1990 , 6 de noviembre de992 y 15 de noviembre de 2000 ) y precisa que dicha cláusula es aplicable incluso en casos de crisis económica (a propósito de la crisis de 2008) pues "una recesión económica como la actual, de efectos profundos y prolongados, puede calificarse, si el contrato se hubiera celebrado antes de la manifestación externa de la crisis, como una alteración extraordinaria de las circunstancias, capaz de originar, siempre que concurran en cada caso concreto otros requisitos como aquellos a los que más adelante se hará referencia, una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las correspectivas prestaciones de las partes, elementos que la jurisprudencia considera imprescindibles para la aplicación de dicha regla ( SSTS 27-6-84 , 17-5-86 , 21-2-90 y 1-3- 07 )". Y añade: "Por otra parte, en la actualidad es clara una tendencia a que la regla se incorpore a propuestas o proyectos de textos internacionales ( art. 6.2.2 de los principios UNIDROIT), de Derecho de la Unión Europea ( art. 6.111 de los Principios de Derecho Europeo de la Contratación, PECL) y nacionales ( art. 1213 del CC en la Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación). Así, en el último trabajo citado se propone para el art. 1213 CC , el siguiente texto, inspirado tanto en la idea de la causa negocial como en la de la asignación de riesgos: "Si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si esta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución.

Estableciendo, STS 19/2019 de 15 de enero que si bien en alguna de las sentencias anteriores se aplicó con gran amplitud la regla "rebus", con posterioridad el Tribunal Supremo ha descartado su aplicación cuando, en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato ...

Es decir, la jurisprudencia señalada parece exigir para poder aplicar dicha cláusula rebus sic stantibus que los riesgos que justificarían su aplicación, no se hayan asignado o distribuido legal o convencionalmente entre las partes. Lo que parece ser que ha sucedido mediante la legislación decretada durante el estado de alarma para paliar los efectos de la crisis, en particular, el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, y el Decreto-Ley 35/2020 de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio.

Ya hemos dicho y así se ha acreditado que la compañía HAGEN CORP comunicó su decisión de suspender el pago de la renta correspondiente al arrendamiento del local de la calle Padre Huidobro 31, en tanto se prolongara el cese obligatorio de la actividad acordado por el RD 463/2020 por causa de fuerza mayor motivada por la epidemia COVID-19. Así como que esta decisión unilateral de dejar de pagar la renta, sin tan siquiera consultarlo con la propiedad, no fue aceptada por los demandados. Quienes no obstante lo anterior, propusieron a la arrendataria mediante email de fecha 12 de mayo de 2020, una reducción de renta en atención a la situación de pandemia, consistente en una condonación del cincuenta por ciento de la renta durante el estado de alarma y los meses siguientes. Propuesta que no fue ni contestada ni aceptada, limitándose la demandada a dejar de pagar la renta desde el mes de abril de 2020. Es decir, la arrendadora ajustando su conducta a lo dispuesto en los reales decretos citados se avino a negociar una solución a la situación creada en el marco legal vigente y dispuesto por el gobierno. Es decir a cumplir la ley, no pudiéndosele exigir el cumplimiento de deberes distintos de los legales que le fueron impuestos por dicha legislación.

Ya hemos dicho que la STS Pleno 820/2012 , preveía en su fundamentación que "Si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si esta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución".

Es decir, que el contratante al que la distribución legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si esta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución".

En el presente caso, la distribución de riesgos la realiza la ley a través de los decretos mencionados.

En ello abunda la STS 19/2019 de 15 de enero que viene a descartar la aplicación de la regla "rebus" cuando, en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato...

En definitiva, siguiendo la anterior doctrina que establece que la regla rebus sic stantibus no resulta aplicable cuando es la ley o el contrato quien asigna los riesgos derivados de ello, y siendo así que no resulta legítimo exigir a quien cumple sus deberes legales, más obligaciones que las que derivan de dichos deberes legales, procede desestimar la demanda en su integridad. Lo que se traduce en la posibilidad de haber resuelto el contrato cualquiera de las partes sin penalización por incumplimiento".

Por auto de 8 de mayo de 2023, se subsana un error material de la sentencia existente en el fundamento de derecho cuarto relativo a las costas procesales.

CUARTO.-La demandante interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada en la primera instancia alegando:

1.- Quebrantamiento de las normas reguladoras de la sentencia según lo dispuesto en los artículos 120.3 y 24.1 de la CE por adolecer de falta de motivación, exhaustividad y congruencia. Vulneración del artículo 218 de la LEC y 24.1 de la CE. Infracción procesal por omisión de motivación fáctica, ausencia de justificación de la sentencia de los datos de obtención de relato de hechos probados.

2.- Error patente y arbitrariedad en la valoración de la prueba. Vulneración de la normativa aplicable, doctrina y jurisprudencia al valorarse de forma irracional y contraria a las reglas de la sana crítica, todo ello causante de indefensión. Vulneración del artículo 326 de la LEC, sobre la fuerza probatoria de los documentos privados, del artículo 348, sobre valor de la prueba de peritos, del artículo 360, sobre valor de la prueba de testigos.

3.- Están acreditados los hechos de la demanda, la actividad primero quedó totalmente suspendida, puerta cerrada, y posteriormente mantuvo restricciones hasta 2022, y ya solo esto justifica la estimación de la demanda porque se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial entre las partes y que dicha alteración ha generado un desequilibrio de las prestaciones a cargo de la actora, en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, al contrato de arrendamiento del local por alteración sustancial de las circunstancias derivadas de la epidemia del Covid-19.

Es cuanto menos injusta la decisión del juzgador de que con todo lo vivido no estime la demanda ni aun parcialmente y con la penalización de condena en costas a la demandante.

QUINTO.-El artículo 218 de la LEC exige que las sentencias sean claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito, debiendo hacer las declaraciones que aquellas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto de debate, así como que sin apartarse de la causa de pedir, en la sentencia ha de resolverse lo pretendido por las partes según el resultado de la prueba practicada. A partir de la sentencia del Tribunal Constitucional 20/1992, es doctrina reiterada de referido Tribunal que el vicio de incongruencia, entendido como desajuste ente el fallo judicial y los términos en que las partes formularon sus pretensiones, concediendo más o menos o cosa distinta de lo pedido, puede entrañar una vulneración del principio de contradicción constitutiva de una efectiva denegación del derecho a la tutela judicial, siempre y cuando la desviación sea de tal naturaleza que suponga una sustancial modificación de los términos en que discurrió la controversia procesal ( sentencias del Tribunal Constitucional 177/85, 191/87, 88/92, 369/93, 172/94, 311/94, 111/97, 220/97, 136/98 y 250/04, esta última vuelve a enumerar las distintas modalidades del vicio de incongruencia y a precisar sus efectos).

Los Jueces y Tribunales, como exigen los principios de rogación y de contradicción - artículo 216 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-, deben atenerse a las cuestiones de hecho y de derecho que las partes les hayan sometido, las cuales delimitan los problemas litigiosos, por lo que el fallo ha de adecuarse a las pretensiones y planteamientos de las partes de conformidad con la regla "iudex iudicare debe secundum allegata et probata partium" sin que pueda modificar los términos del debate por estar prohibida la "mutatio libelli", ni alterar el objeto del procedimiento conforme quede delimitado por los recursos de las partes en la segunda instancia ("pendente apellatione nihil innovetur"). La inobservancia de estas exigencias y la alteración de los términos objetivos del proceso genera una mutación de la "causa petendi" y, en definitiva, la incongruencia de la resolución por conceder algo distinto de lo pedido (extra petita), más de lo pedido (ultra petita) o dejar sin resolución o conceder menos de lo pedido cuando existe sobre ello conformidad de las partes (infra petita) - sentencias del Tribunal Supremo de 11 de abril de 2000, 8 de noviembre de 2002, 11 de marzo de 2003, 26 de febrero, 6 de mayo de 2004, 23 de mayo de 2006, 1 de abril de 2008 , 2 de octubre de 2009 y 26 de marzo de 2010, entre otras muchas-.

La congruencia de la sentencia no requiere una literal concordancia o sumisión del fallo a las pretensiones de las partes, sino la observancia del debido acatamiento al componente jurídico de la acción y a la base fáctica aportada.

En cuanto a la tacha de falta de motivación de la sentencia, debe señalarse que la sentencia está motivada cuando expresa el proceso lógico jurídico que conduce a la adopción del concreto fallo decisorio, cumpliendo con la doble finalidad de que las partes litigantes conozcan la razón de la decisión adoptada y permita un eventual control jurisdiccional por otro tribunal; y, desde luego, la exigencia de motivación de la sentencia no impone que, en esta, se hayan de combatir uno por uno cada uno de los argumentos alegados por cada una de las partes litigantes, los cuales pueden ser globalmente desechados por otras argumentaciones, dándose adecuado cumplimiento a la exigencia de motivación ( sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo 1082/2004, de 5 de noviembre y 96/2001, de 12 de febrero, entre otras muchas).

El Tribunal Constitucional ha expresado en numerosas ocasiones que la exigencia constitucional de motivación no impone una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino que la respuesta judicial esté fundada en Derecho y que se anude con los extremos sometidos por las partes a debate ( STC 101/92, de 25 de junio), de manera que sólo una motivación que, por arbitraria, fuese inexistente o extremadamente formal quebrantaría el artículo de la 24 CE ( STC 186/92, de 16 de noviembre).

En el caso presente, aplicando la anterior doctrina, se aprecia que la sentencia recurrida no incurre en ninguno de los vicios expuestos, por lo que no puede tacharse de incongruente, ni vulnera norma procesal alguna reguladora de la sentencia, al expresar el proceso lógico jurídico que conduce a la desestimación de la demanda y correlativa estimación de la oposición de la demandada y ello resulta, de los fundamentos que conducen al fallo de la sentencia, cuales son, en lo sustancial, que no resulta de aplicación la cláusula rebus sic stantibus alegada por la demandante como fundamento de las pretensiones formuladas en la demanda, tras transcribir la legislación aplicable y el marco legal dispuesto para hacer frente a los efectos de la crisis en lo que se refiere a las relaciones arrendaticias y explotación de negocios por autónomos y pymes durante el estado de alarma a consecuencia de la pandemia, concluyendo que no es aplicable la cláusula rebus sic stantibus al contrato de arrendamiento celebrado por las partes, que era el fundamento de la modificación temporal de la relación arrendaticia solicitada en la demanda, porque para poder aplicar referida cláusula es necesario, conforme a la doctrina jurisprudencial que recoge y aplica, que los riesgos que justificarían su aplicación, no se hayan asignado o distribuido legal o convencionalmente entre las partes, asignación o distribución que ha sucedido en este supuesto, mediante la normativa decretada durante el estado de alarma para paliar los efectos de la crisis sanitaria, en concreto, el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, y el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria.

La conclusión la alcanza el juzgador de primera instancia conforme a la doctrina jurisprudencial que, por ello, no solo no se contradice, sino que se aplica.

Y esa doctrina aplicada en la sentencia recurrida es la siguiente:

La sentencia del Tribunal Supremo nº 807/2012, de 27 de diciembre, señala que la cláusula "rebus sic stantibus" tiene por objeto la revisión del acto o negocio jurídico que ha sufrido un hecho imprevisible posterior a la celebración del contrato, y se refiere a la abundante jurisprudencia relativa a la alteración extraordinaria de las circunstancias que provoque un desequilibrio exorbitante de las prestaciones de las partes, sentencia que cita las anteriores de 20 noviembre 2009 que a su vez se remite a la de 25 enero 2007, y que argumentan: "analizando la aplicabilidad al caso de la cláusula "rebus sic stantibus", dice la sentencia de 23 de abril de 1991 que "la doctrina ha examinado la dificultad extraordinaria sobrevenida en el cumplimiento de la obligación al igual que lo ha hecho la jurisprudencia, al tratar de la posibilidad de construir dentro de nuestro derecho vigente, la cláusula "rebus sic stantibus" como medio de establecer equitativamente el equilibrio de las prestaciones; con cita de las sentencias de 14 de diciembre de 1940, 17 de mayo de 1941 y 5 de junio de 1945, la de 17 de mayo de 1957 establece las siguientes conclusiones en relación con la aplicación de la citada cláusula: A) Que la cláusula " rebus sic stantibus " no está legalmente reconocida; B) Que, sin embargo, dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad a que puede servir, existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los Tribunales; C) Que es una cláusula peligrosa, y, en su caso, debe admitirse cautelosamente; D) Que su admisión requiere como premisas fundamentales: a) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones, y c) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles; y E) en cuanto a sus efectos, hasta el presente, le ha negado los rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato otorgándole los modificativos del mismos, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones". Tal doctrina se ha mantenido en posteriores resoluciones de esta Sala -Sentencias, entre otras, de 29 de mayo de 1996, 10 de febrero de 1997, 15 de noviembre de 2000, 27 de mayo de 2002 y 21 de marzo de 2003".

Por su parte la sentencia del Pleno del Tribunal Supremo 820/2012 de 17 de enero de 2013 señala que la cláusula o regla rebus sic stantibus (...) trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato. Reconocida dicha regla por la jurisprudencia, ésta se ha mostrado siempre, sin embargo, muy cautelosa en su aplicación, dado el principio general, contenido en el artículo 1.091 del Código civil, de que los contratos deben ser cumplidos (p. ej. SSTS 10 de diciembre de 1990, 6 de noviembre de 1992 y 15 de noviembre de 2000) y precisa que dicha cláusula es aplicable incluso en casos de crisis económica (a propósito de la crisis de 2008) pues "una recesión económica como la actual, de efectos profundos y prolongados, puede calificarse, si el contrato se hubiera celebrado antes de la manifestación externa de la crisis, como una alteración extraordinaria de las circunstancias, capaz de originar, siempre que concurran en cada caso concreto otros requisitos como aquellos a los que más adelante se hará referencia, una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las correspectivas prestaciones de las partes, elementos que la jurisprudencia considera imprescindibles para la aplicación de dicha regla ( sentencias 27-6-84, 17-5-86, 21-2-90 y 1-3- 07)".

Por otro lado, la sentencia del Alto Tribunal nº 333/2014, de 30 de junio, señala que "resulta lógico, conforme al mismo principio, que cuando, fuera de lo pactado y sin culpa de las partes y de forma sobrevenida, las circunstancias que dotaron de sentido la base o finalidad del contrato cambian profundamente, las pretensiones de las partes, lo que conforme al principio de buena fe cabe esperar en este contexto, pueden ser objeto de adaptación o revisión de acuerdo al cambio operado. Esta relación entre el principio de buena fe y la cláusula rebus sic stantibus ya ha sido reconocida por esta Sala, caso, entre otras, de la Sentencia de 21 de mayo de 2009 (núm. 1178/2004)".

No obstante la más reciente sentencia del Tribunal Supremo nº 19/2019, de 15 de enero, precisa que si bien en alguna de las sentencias anteriores se aplicó con gran amplitud la regla "rebus", con posterioridad el Tribunal Supremo ha descartado su aplicación cuando, en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato,y así cita, en supuestos todos ellos relacionados con la crisis económico-financiera de 2008, la sentencia 742/2014, de 11 diciembre que declaró "que la crisis financiera es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales, que no puede considerarse, imprevisible o inevitable", o bien la sentencia 64/2015, de 24 febrero, afirmó que "del carácter de hecho notorio que caracterizó la crisis económica de 2008, no comporta, por ella sola, que se derive una aplicación generalizada, o automática, de la cláusula "rebus sic stantibus" a partir de dicho periodo, sino que es del todo necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate", así como la sentencia 237/2015, de 30 abril, se apoya en la doctrina de la sala que, "aun admitiendo la posibilidad de aplicar la regla "rebus sic stantibus" en favor del comprador afectado por la crisis económica, previene no obstante contra el peligro de convertir esa posibilidad en un incentivo para incumplimientos meramente oportunistas del comprador".

SEXTO.-En cuanto a la valoración y carga de la prueba, desde ahora debe dejarse sentado que solo se infringe el artículo 217 de la LEC si la sentencia adopta un pronunciamiento sobre la base de que no se ha probado un hecho relevante para la decisión del litigio, y atribuye las consecuencias de la falta de prueba a la parte a la que no le correspondía la carga de la prueba según las reglas establecidas en el artículo 217 de la LEC y desarrolladas por la jurisprudencia (por todas, sentencias 244/2013, de 18 de abril, y 484/2018, de 11 de septiembre).

Las partes han de probar los hechos, tienen "la carga" de la prueba, conforme al principio de aportación de parte, si bien, constando la prueba de los mismos, es indiferente cuál de las partes la haya aportado (principio de adquisición procesal), puesto que los resultados de la actividad procesal son comunes para las partes y se obtienen para el proceso y las pruebas practicadas pueden valorarse por el juez en su conjunto y conforme a las reglas de la sana crítica.

Los números 2 y 3 del artículo 217 de la LEC, en relación a las distintas clases de hechos, contiene una regla general al señalar que "corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención", así como que "incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior". Por tanto, corresponde al actor (principal o reconviniente) la prueba de los hechos constitutivos (o normalmente constitutivos) de su pretensión, por cuanto integran su derecho o el supuesto de hecho de la norma cuya aplicación pretende, necesarios para el éxito de la acción que ejercita, mientras que corresponde al demandado la carga de la prueba de los hechos, extintivos o excluyentes.

Es conveniente recordar que aun cuando el artículo 217 de la LEC, en su número primero, establece con carácter general, salvo excepciones, que corresponderá al actor acreditar los hechos constitutivos del derecho que reclame y al demandado los extintivos e impeditivos, ello es ponderándose con criterios de facilidad y disponibilidad de la prueba, resultando incuestionable que los hechos necesitados de prueba en el proceso son aquellos que afirmados por una parte, los niega la otra, esto es, los hechos controvertidos. Por otro lado, la norma distributiva de la carga de la prueba no responde a unos principios rígidos, sino que se deben adaptar a cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados y la disponibilidad o facilidad para probar que tenga cada parte ( sentencia del Tribunal Supremo de 9 de febrero de 1994 y las que en ella se citan de 28 de enero, 21 de febrero, 8 de marzo, 13 de mayo, 16 de julio, 26 de septiembre y 15 de octubre de 1991).

Las reglas de la carga de la prueba previstas en el artículo 217 de la LEC son aplicables en ausencia de prueba suficiente, no cuando se ha decidido sobre la base de una determinada valoración de la prueba ( sentencias del Tribunal Supremo 12/2017, de 13 de enero y 484/2018, de 11 de septiembre, entre otras).

En cuanto a la valoración de la prueba, es criterio jurisprudencial y constitucional que el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el tribunal de apelación hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitadas las facultades del órgano revisor en relación con las del juez a quo, reiterado en resoluciones, entre otras, como la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 2017 (recurso de casación 420/16), en la que se indica que "el hecho de que la Audiencia valore la prueba practicada en un sentido diferente al que lo ha hecho el magistrado de primera instancia, que celebró el juicio, no supone ninguna vulneración de los principios de oralidad, inmediación y contradicción, pues de otro modo se limitaría la facultad del tribunal de apelación de contradecir la prueba practicada por el juez de primera instancia, simplemente por no haber practicado directamente las pruebas. La Audiencia, como tribunal de instancia, dentro del margen marcado por lo que es impugnado en el recurso de apelación, puede volver a valorar la prueba practicada en primera instancia, sin necesidad de practicar nuevamente las pruebas. Esto es, puede valorar la documental y la prueba practicada en el acto del juicio, mediante la visualización y audición de la grabación, sin que con ello se vulneren los reseñados principios de oralidad, inmediación y contradicción".

Además, dentro de las facultades concedidas al efecto a jueces y tribunales, estos pueden conceder distinto valor a los medios probatorios puestos a disposición e incluso, optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos.

No obstante, conforme a la sentencia del Tribunal Supremo 656/2013, de 24 de octubre, con cita de otras anteriores, "(l)a parte no puede pretender que se dé prioridad a un concreto medio probatorio para obtener conclusiones interesadas, contrarias a las objetivas y desinteresadas del órgano jurisdiccional ( SSTS de 17 de diciembre de 1994, RC núm. 1618/1992, 16 de mayo de 1995, RC núm. 696/1992, 31 de mayo de 1994, RC núm. 2840/1991, 22 de julio de 2003, RC núm. 32845/1997, 25 de noviembre de 2005, RC núm. 1560/1999). El hecho de que no se tomen en consideración determinados elementos de prueba relevantes a juicio de la parte recurrente carece de trascendencia y no significa que no hayan sido debidamente valorados por la sentencia impugnada o se haya incurrido en error en su valoración".

Y ello es así, porque el proceso valorativo de las pruebas incumbe a los órganos judiciales exclusivamente y no a las partes que litigan, a las que les está vedado toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo e imparcial de los jueces por el suyo propio, dada la mayor subjetividad de estas por razón de defender sus particulares intereses ( SSTS 1 de marzo de 1994 y 20 de julio de 1995, entre otras), por lo que dentro de las facultades concedidas al efecto a Jueces y Tribunales, estos pueden conceder distinto valor a los medios probatorios puestos a disposición e incluso, optar entre ellos por el que estime más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos. Las pruebas están sujetas a su ponderación en concordancia con los demás medios de prueba ( STS 25 de enero de 1993), en valoración conjunta ( STS 30 de marzo de 1988) con el predominio de la libre apreciación que es potestad de los tribunales de instancia ( SSTS 22 de enero de 1986, 18 de noviembre de 1987 y 30 de marzo de 1988).

Sobre qué se entiende por las reglas de la sana crítica, resulta concluyente la sentencia del Tribunal Supremo 141/2021, de 15 de marzo, cuando señala: "(...) no son normas que se encuentren codificadas, sino que están conformadas por las más elementales directrices de la lógica humana. Comprenden las máximas o principios derivados de la experiencia, obtenidos de las circunstancias y situaciones vividas a través de la observación de hechos, conductas y acontecimientos. Implican un sistema de valoración racional y razonable de la actividad probatoria desplegada en el proceso, que permite efectuar un juicio prudente, objetivo y motivado, de corroboración de las afirmaciones fácticas efectuadas por las partes mediante el examen de las pruebas propuestas y practicadas, todo ello con la finalidad de huir de los riesgos derivados del acogimiento de meras hipótesis intuitivas o conclusiones valorativas absurdas, y prevenir, de esta forma, decisiones arbitrarias. La sana crítica se concibe pues como un sistema integrado por las reglas de la lógica, de la ciencia y de la experiencia, entendida la primera de ellas como sistema que permite verificar la corrección de los razonamientos humanos, con sometimiento a las pautas por las que debe discurrir el pensamiento condigno al ejercicio de la función jurisdiccional. La valoración probatoria llevada a efecto por medio de tales reglas exige que no conduzca al absurdo como límite infranqueable de la lógica jurídica. En definitiva, lo que se pretende es la consagración de una concepción racionalista de la valoración de la prueba, que permita dictar una sentencia motivada que adopte una decisión justificada conforme a los postulados de la razón".

Es doctrina jurisprudencial reiterada que entre los elementos de juicio que deben ponderarse a los efectos de valorar las pruebas periciales conforme a los postulados de la sana crítica ( artículo 348 de la LEC) , están entre otros "el análisis de los razonamientos que contengan los dictámenes, los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten los informes, la competencia profesional de los peritos, así como todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad", ( SSTS 320/2016, de 17 de mayo; 615/2016, de 10 de octubre; 471/2018, de 19 de julio y 141/2021, de 15 de marzo), debiendo entenderse vulneradas las reglas de la sana crítica como se indica en la STS 702/2015, de 15 de diciembre: "1°. Cuando no consta en la sentencia valoración alguna en torno al resultado del dictamen pericial. STS 17 de junio de 1.996. 2°. Cuando se prescinde del contenido del dictamen, omitiendo datos, alterándolo, deduciendo del mismo conclusiones distintas, valorándolo incoherentemente, etc. STS 20 de mayo de 1.996. 3°. Cuando, sin haberse producido en el proceso dictámenes contradictorios, el tribunal en base a los mismos, llega a conclusiones distintas de las de los dictámenes: STS 7 de enero de 1.991. 4°. Cuando los razonamientos del tribunal en torno a los dictámenes atenten contra la lógica y la racionalidad; o sean arbitrarios, incoherentes y contradictorios o lleven al absurdo".

Asimismo, debe recordarse a la apelante que el artículo 326 en su remisión al artículo 319 ambos de la LEC, en cuanto al documento privado no impugnado establece en todo caso que la fuerza probatoria del mismo lo es en cuanto a su aspecto formal (con las especialidades de la prueba de su fecha frente a tercero), pero no en cuanto su contenido, a lo que tampoco se extiende el valor probatorio del documento público ( artículo 320 de la LEC) . La valoración e interpretación de su contenido o hecho documentado se realiza conforme a las reglas de la sana crítica y conjuntamente con el resto de la prueba practicada.

Así, la STS 351/2021, de 20 de mayo, con respecto a la valoración probatoria del documento público y privado, recuerda:

"En particular, en cuanto al valor probatorio de los documentos públicos la sentencia 647/2019, de 28 de noviembre , razona lo siguiente:

"En contra de lo que afirma el motivo, la valoración de la prueba documental no está sometida a un sistema tasado. Al contrario, la valoración de los documentos, tanto públicos como privados, debe hacerse en relación con el conjunto de los restantes medios de prueba ( sentencias 458/2009, de 30 de junio , 163/2016, de 16 de marzo , y 642/2016, de 26 de octubre ), puesto que en nuestro ordenamiento procesal rige el principio de valoración conjunta de la prueba ( sentencia 356/2016, de 30 de mayo )."

"Una cosa es el valor probatorio de los documentos en cuanto a la autenticidad, fecha o personas que intervinieron, y otra distinta la interpretación acerca del contenido de los documentos (por todas, sentencia 235/2018, de 23 de abril ), puesto que la expresión 'prueba plena' de los arts. 319.1 y 326.1 LEC no significa que el tribunal no deba valorar el contenido de los documentos de acuerdo con las reglas de la sana crítica y conforme al conjunto de las pruebas aportadas ( sentencia 507/2019, de 1 de octubre )"".

Finalmente, el artículo 376 de la LEC, dispone que "los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado".

En definitiva, las pruebas están sujetas a su ponderación en concordancia con los demás medios de prueba, en valoración conjunta y teniendo en cuenta que los preceptos de la LEC relativos a las pruebas practicadas, no contienen reglas valorativas, sino admoniciones a los jueces y llamamiento a la sana crítica, para destruir una conclusión debe demostrarse que el juez ha seguido, al establecer la relación, una vía errónea no razonable o contraria a las reglas de la sana crítica.

SÉPTIMO.-Pues bien, la sentencia apelada no ha hecho recaer en la parte demandante la falta de prueba de los requisitos necesarios para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, carga de la prueba que, por otra parte, le correspondería, ni ha valorado erróneamente la prueba practicada, ni ha dejado de recoger como probados los hechos jurídicamente relevantes de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda, sino que ha considerado que los hechos que sustentan la pretensión de la demanda no tienen la consecuencia jurídica que les asigna la demandante, por cuanto la cláusula rebus sic stantibus tiene como finalidad principal reestablecer el equilibrio en las prestaciones contractuales entre las partes ante una situación excepcional y sobrevenida y su aplicación persigue "un ajuste temporal, proporcional y equitativo en las obligaciones de ambas partes contratantes" y, en el supuesto del contrato de arrendamiento litigioso, ese ajuste temporal, proporcional y equitativo en las obligaciones de las dos partes, había de producirse mediante la aplicación de las medidas establecidas en los dos reales decretos-ley referidos (Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, y Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria), a lo que no se acogió voluntariamente la demandante, pues quedó acreditado en la instancia que la arrendataria demandante se negó a un ajuste temporal, proporcional y equitativo de la relación contractual consensuado con la parte arrendadora, rechazando, sin dar razón alguna, la propuesta ofrecida por la arrendadora de condonación y reducción del 50% de la renta, durante el estado de alarma y los meses siguientes e, incluso, la propuesta de condonación total de la deuda si procedía a la entrega de llaves y de la posesión del local, lo que fue ofrecido incluso en el procedimiento presente, en el marco de las medidas cautelares denegadas, así como, que no solicitó a la arrendadora, ante falta de acuerdo con esta, la aplicación de las medidas acordadas en los dos reales decretos-ley (Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, y Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria) para paliar los efectos de la crisis sanitaria provocada por la pandemia, con el fin de reestablecer el equilibrio en las prestaciones contractuales entre las partes, ya que no solicitó moratoria ni reducción de renta en los términos y plazos establecidos en los dos reales decretos-ley, ni, tampoco, lo que contractualmente podía haber realizado, como era la resolución del contrato de arrendamiento sin penalización alguna, al haber transcurrido el plazo mínimo establecido en el contrato de arrendamiento para poder desistir unilateralmente la arrendataria del contrato sin penalización, al haber convenido las partes, en la cláusula tercera, la facultad de desistir la arrendataria unilateralmente del contrato y sin penalización ni indemnización alguna.

Es más, y ello se añade a mayor abundamiento, la prueba practicada acredita que la arrendataria decidió suspender el pago de la renta en abril de 2020 unilateralmente, de modo que no puede considerarse intento de acuerdo o negociación alguno; que aperturó su actividad en julio de 2020, aun con limitaciones propias de la desescalada y de la reactivación de un negocio de las características del litigioso que había permanecido cerrado por la crisis sanitaria; y que la situación económica y financiera del negocio puesta de manifiesto en el informe pericial aportado por la demandante, suscita dudas insalvables, no solo porque, como alega la parte apelada, toma en consideración únicamente el IVA devengado en los meses del segundo trimestre del año 2020 y no los de los cuatro trimestres, sino porque fue elaborado por un arquitecto y no un economista, sin que consten razones diferentes a su cualificación como arquitecto que justifiquen la profesionalidad necesaria para la emisión de un informe financiero, por lo que tampoco podría considerarse acreditada, en todo caso, la concurrencia de los requisitos necesarios para la aplicación subsidiaria de la cláusula rebus sic stantibus en los términos solicitados en la demanda a la relación contractual arrendaticia objeto del presente procedimiento, so pena de imputar a la parte arrendadora todos los riesgos.

En consecuencia, el juzgador de primera instancia ha valorado correctamente y conforme a las reglas de la sana crítica, la prueba practicada cuando argumenta que ha quedado acreditado que la compañía Hagen Corp S.L., comunicó a la arrendadora su decisión de suspender el pago de la renta, decisión unilateral de dejar de pagar la renta que ni siquiera consultó con la propiedad, y que no fue aceptada por la parte demandada, quien, no obstante lo anterior, propuso a la arrendataria mediante email de 12 de mayo de 2020, una reducción de renta en atención a la situación de pandemia, consistente en una condonación del cincuenta por ciento de la renta durante el estado de alarma y los meses siguientes; propuesta que no fue ni contestada ni aceptada, limitándose la arrendataria demandante a dejar de pagar la renta desde el mes de abril de 2020, de modo que la arrendadora, ajustando su conducta a lo dispuesto en los reales decretos tantas vece citados se avino a negociar una solución a la situación creada en el marco legal vigente, es decir, a cumplir la ley, no pudiéndosele exigir el cumplimiento de deberes distintos de los legales que le fueron impuestos por dicha legislación.

OCTAVO.-Desestimada la demanda, el pronunciamiento sobre costas solo podía ser el que realizada el juzgador de primera instancia en la sentencia recurrida, ya que no apreció la concurrencia de circunstancias excepcionales que aconsejaran acudir a la excepción al principio del vencimiento objetivo establecido en el artículo 394 de la LEC.

NOVENO.-El recurso de apelación ha de ser desestimado y condenada la parte apelante al pago de las costas causadas ( artículo 398 en relación con el artículo 394 de la LEC) .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.