Sentencia Civil 123/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 14, Rec. 184/2024 de 21 de marzo del 2025

PRIMERO.La Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 y DIRECCION001 de Alcorcón presentó demanda por defectos en la construcción en reclamación de 242.297,84 euros contra la Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón S.A., como promotora, de la que posteriormente se desistió al encontrarse en concurso, contra la constructora FERROVIAL AGROMAN S.A., y contra la empresa Frechilla & López-Peláez Arquitectos, como dirección facultativa.

Antes de comenzar con el análisis del recurso de apelación pasaremos a recoger las incidencias más relevantes que debemos tener presente para la resolución de este litigio.

El conjunto residencial forma una manzana cerrada con 4 bloques alrededor de un patio comunitario pavimentado con una zona ajardinada, destinándose la planta NUM000 a garaje, trasteros y cuarto de instalaciones.

Los bloques norte y sur tienen cada uno 4 portales, planta NUM001 y cuatro plantas cada uno de ellos, y los bloques este y oeste tienen planta NUM001 y tres plantas. La planta del bloque sur está destinada a locales comerciales, mientras el resto de las plantas bajas y las plantas altas se destinan a viviendas, dando un total de 113 viviendas.

Se concedió la licencia de obra en el mes de diciembre de 2006, estando acogida a los beneficios y limitaciones de la legislación de las Viviendas con calificación definitiva concedida por resolución de 6 de mayo de 2009, accediendo la misma al Registro de la Propiedad el día 10 de junio de 2009. EL certificado final de obras fue suscrito por la Dirección Facultativa el día 27 de febrero de 2009 y la obra fue recibida por el promotor el mismo día.

La construcción ha presentado desde el inicio importantes desperfectos que fueron objeto de numerosas reclamaciones, articulándose un protocolo de reclamación a través del servicio postventa de EMGIASA (doc. 14 recoge algunas de las reclamaciones). La Comunidad de Propietarios, a través de administrador, presento reclamaciones los días 14 de septiembre de 2009, 8 de marzo de 2010 y 18 de enero de 2011.

Para conocer el alcance de los vicios constructivos se contrató al arquitecto técnico don Carlos Jesús quien emitió un informe en 20 de enero de 2011, siendo ampliado en fecha de 10 de agosto del mismo año (doc. 4 y 5).

Al margen de ello el día 26 de febrero de 2010 se levantó un acta en la que se hace mención a los defectos de la construcción apreciándose y el 26 de enero de 2011, la parte demandada al completo, junto con el administrador de la Comunidad y algunos propietarios efectúan una visita al inmueble para examinar las deficiencias del escrito presentado ante EMGIASA el 11 de enero de 2011, proponiéndose soluciones que no llegaron a ejecutarse ni materializarse de manera efectiva, levantándose un documento sobre esta visita( doc. 6)

El 23 de mayo de 2011 se promueve una nueva visita por EMGIASA estando presentes miembros de la constructora, emitiéndose un documento en el que se recogen las soluciones a adoptar (doc. 7) sin que se llevaran a cabo las reparaciones oportunas.

El día 10 de octubre de 2014 se realiza una nueva visita a asistiendo miembros de la constructora y dirección facultativa (doc. 16).

Ante la falta de reparación de los problemas apreciados en los inmuebles, se dio parte a la compañía de seguro OCASO, que rechazó la cobertura por tratarse de unos defectos de construcción (17 y 18) de los que deberían responder los causantes.

Asimismo, en tal situación el presidente de la Comunidad de Propietarios interpone con fecha de 18 de mayo de 2015 reclamación, en la que se detallan como defectos las filtraciones de agua en foso de ascensores y garaje, grietas y desprendimientos en fachada en varias zonas y reparación del sistema de drenaje perimetral de la finca, ante la Dirección General de la Vivienda de la Comunidad de Madrid que abre el correspondiente expediente, al que fueron llamadas las sociedades demandadas.

La parte actora afirma que, a pesar que con fecha 17 de enero de 2018 por resolución del Director General de la Vivienda se sobreseyó el expediente por la extinción de las causas que habían dado origen al mismo, a lo largo del expediente ha quedado acreditado la existencia de los defectos de la construcción reclamados con la interposición de esta demanda, defectos que no llegaron a reparase.

Finalmente, la Comunidad contrató a los arquitectos don Ismael y don Luis María para que emitiesen un informe pericial, que tiene fecha de noviembre de 2018 y se acompaña a la demanda presentada el 27 de agosto de 2019, en el que se contienen 18 defectos cuya reparación asciende a la cantidad de 242.297,84 euros y es reclamada con carácter solidario a las sociedades demandadas

SEGUNDO.La sentencia estimó parcialmente la demanda condenando al pago de 40.132,32 euros exclusivamente a la constructora afirmando que los vicios constructivos apreciados era ajenos a los arquitectos.

Tanto la Comunidad de Propietarios como FERROVIAL AGROMAN recurrieron la sentencia.

Por la actora se defendió que debía admitirse la reclamación presentada en la demanda y sustentada en el informe pericial acompañado a la misma. Resulta evidente afirmar que, a la vista de la documental, los defectos de construcción de los que adolece mi mandante no han sido reparados en absolutamente ningún momento por la parte demandada, y ello a pesar de haber sido reconocida la existencia de los mismos. Pero es más, dichos defectos de construcción han sido asimismo avalados por los Servicios Técnicos de la Dirección General de la Vivienda de la Comunidad de Madrid, motivo por el cual existe perfectamente constituida la presente litis por cuanto no existe duda de la existencia, desde el mismo momento de su construcción, de los defectos de construcción objeto del presente procedimiento. Asimismo se debe afirmar que dichos defectos no han sido reparados a fecha de hoy, incluso algunos han tenido que ser reparados a costa de mi mandante, todo lo cual consta en el del dictamen Pericial emitido por profesionales en la materia, y que ha sido aportado como documento nº 22 del presente escrito de demanda.

Por ende, resulta evidente pensar que ha existido un claro y latente incumplimiento contractual por parte de la parte demandada, por cuanto la construcción de las citadas viviendas ha estado presidida por una clara y latente falta de diligencia debida y necesaria

Asimismo, presentó recurso de apelación la constructora que defendió que debía ser absuelta de la reclamación presentada ya que los defectos se habían manifestado fuera del plazo de garantía establecido en la Ley de Ordenación de la Edificación, y que, en cualquier caso, debería apreciarse la prescripción.

En definitiva, se denunció la vulneración del artículo 17 que regula la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.

El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

Asimismo, la vulneración del artículo 18 de la LOE que dispone que "las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual"

TERCERO.A continuación pasaremos a examinar los distintos desperfectos recogidos en la demanda con ayuda de los informes periciales que obran en las actuaciones, en concreto el de los arquitectos don Ismael y don Luis María, aportado por la Comunidad de Propietarios demandante, el de los arquitectos don Gines y don Cornelio que incorporó la constructora FERROVIAL AGROMÁN S.A. y el elaborado por el arquitecto don Valeriano a petición de la sociedad FRECHILLA Y LOPEZ-PELAEZ ARQUITECTOS.

Desde el inicio debemos señalar que solamente don Gines y don Cornelio han realizado para elaborar el dictamen y sobre todos los defectos constructivos recogidos en la demanda apreciaciones sobre el terreno en el momento que emitieron su dictamen sin dejarse llevar por el contenido de antiguos informes o documentos o por opiniones de los propietarios.

1.-Filtración de agua en los fosos de los ascensores de los portales nº NUM002, NUM003, NUM004, NUM005 y NUM006.

En el informe de los arquitectos designados por la parte actora se denuncia la continua y repetida inundación de los fosos de los ascensores de la finca. Tal y como consta en los documentos del anexo 3, debido a la situación urgente de este defecto de construcción, se han arreglado algunos de los fosos, aunque no todos. Estos peritos manifiestan que durante la visita a la finca no se pudo observar este defecto, pero se deja constancia en la pericial realizada previamente en 2011 y en los documentos aportados por la Comunidad de Propietarios y las contestaciones de Ferrovial, admitiendo la existencia de este defecto.

Como causa de las filtraciones se alude a la elevación del nivel freático de las aguas subterráneas, especialmente en días de lluvia junto con una deficiente realización de la impermeabilización de los fosos y los muros de contención del sótano de la manzana, debiéndose proceder al sellado perimetral y el control y canalización de las aguas exteriores, obras que tendrá un coste de 18.750.98 euros

En el informe aportado por la sociedad de arquitectos demandada se indica que las filtraciones no pudieron ser observadas durante la visita al no poder acceder a los fosos. No obstante, se observan las fotografías aportadas por la empresa constructora en el año 2014. El coste de la reparación lo valora en 4.415,49 euros.

Finalmente analizando el informe de Gines- Cornelio, vemos que se nos indica que se han observado 10 de los 14 fosos de ascensor que existen en el complejo inmobiliario, sin que se apreciasen humedades, dejando de examinar los cuatro restantes ya que el conserje y el presidente de la Comunidad nos confirmaron que dichos fosos no tenían humedades.

En su informe aseguran que no hay humedades, sino exclusivamente manchas propias de grasa sobrante de las guías del ascensor, explicando que los fosos de los portales NUM002, NUM004, NUM007, NUM008, NUM006, NUM003 y NUM005 están impermeabilizadas por el interior con mortero impermeabilizante y en los fosos NUM002 y NUM005 se han instalado unas bombas de achique que está conectada a la red de saneamiento.

Tal como acordó el Juzgado de Instancia, consideramos que no debemos acordar reparación alguna sobre esta partida que ha quedado solucionada por las distintas reparaciones que se fueron sucediendo, en especial cuando la Dirección General de la Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid abrió expediente por distintos defectos, entre los que se incluían las filtraciones en los fosos del ascensor.

2. Grietas en las fachadas y desperfectos en el monocapa.

La demanda, con el apoyo del informe pericial de don Ismael y don Luis María, indica que se observan en todo el edificio zonas de abombamiento del monocapa que se ha separado de la capa interior a la que se encuentra fijado. Debido a que esta patología lleva produciéndose durante muchos años y se han realizado diferentes reparaciones, se ha perdido la homogeneidad y color del material original.

Este defecto se observa de forma generalizada en todo el edificio en diferentes grados, en algunos se observan las primeras grietas y en otros el material ya se ha separado y desintegrado, lo que ha obligado a su reparación. El revestimiento monocapa se despega del soporte de forma generalizada, generando grandes abombamientos que han fisurado el monocapa.

Se hace necesario un arreglo completo de las fachadas, rehaciendo por completo el monocapa. Debido a que el defecto afecta más del 50% de las fachadas, se entiende que es un fallo generalizado por lo que se propone picar todo el monocapa existente y realizar el acabado de nuevo. El coste de esta reparación asciende a 126.432 euros, debiéndose proceder a picar todo el monocapa y ejecutar uno nuevo semialigerado e hidrofugado.

El arquitecto don Valeriano estimó que era una exageración hablar de un daño generalizado ya que en la actualidad solamente existen como elementos a reparar las fisuras de las fachadas de la DIRECCION002 y el abombamiento de la fachada del patio de los portales NUM009, NUM010 y NUM011, estimando que todo ello es debido a una aplicación del mortero sobre un soporte no adherente, sucio, disgregado o saturado de agua. Asimismo creyó necesario un tratamiento para igualar la diferencia de tonalidad en morteros monocapa en anteriores reparaciones, trabajos, todos ellos, cuyo coste asciende en total a 19.397,16 euros.

En el informe pericial presentado por FERROVIAL-AGROMAN se alude a que los abombamientos constan reparados por la Dirección General de la Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid para sobreseer el expediente, resaltando que en el proyecto de ejecución se especifica que el monocapa será bicolor.

Tras revisar todo el complejo inmobiliario, solamente se ha apreciado un abombamiento en la Junta de dilatación existente entre los portales NUM010 y NUM011, a la altura de las plantas NUM010- NUM011.

También se han apreciado fisuras en la fachada, pero su magnitud es poco relevante, con aberturas menores a 1mm, solo afectan al revestimiento monocapa y no existen filtraciones. Con ayuda de unos prismáticos se han apreciado en una superficie de 4 .100 m2 cincuenta y cinco fisuras, lo que da una media de una fisura cada 75 m2.

Por todo ello, sin que se deban incluir los problemas de fisuras ya que no afectan a las prestaciones técnicas del revoco y ninguno de los diez requisitos básicos de la edificación establecidos en el artículo 3 de la L.O.E. de 5 de noviembre de 1999 queda afectado por las mismas, estima, sin que ello suponga asignación de responsabilidad a ninguna de las demandadas, que la reparación del abombamiento puede repararse con la cantidad de 1.792,63 euros.

La sentencia de instancia acogió el dictamen del señor Valeriano condenando a la constructora al pago de 19.397,16 euros, de los cuales 16.355,16 euros iban destinados a igualar la diferencia de tonalidades del monocapa, decisión que fue recurrida por ambas partes.

No es posible aceptar la reclamación presentada por la Comunidad demandante ya que de las manifestaciones de los peritos designados por las demandadas y fotografías aportadas se comprueba que no está afectada una superficie superior al cincuenta por ciento de las fachadas sino, exclusivamente, unos diez metros cuadrados aproximadamente.

Por su parte FERROVIAL AGROMAN defendió su recurso alegando que el daño en el revoco de la fachada se manifestó después de que la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid emitiera el dictamen final en el mes de enero de 2018 , es decir fuera, recordemos que la entrega de la finca se hizo en el mes de febrero de 2009, del periodo de garantía de tres años que fija el artículo 17 de la LOE, y por otro lado la reclamación de los fisuras no pueden admitirse dado que la acción para su ejercicio habría prescrito.

No podemos admitir en su integridad el recurso presentado, pues para analizar el periodo de garantía no debemos atender al momento en que se produjo abombamiento que se aprecia en este momento en el complejo inmobiliario, como defiende la constructora, pues ello, como indica el señor Valeriano, simplemente es una consecuencia del estado irregular en que se aplicó el mortero sobre un soporte no adherente, sucio, disgregado o saturado de agua; en definitiva, como, a estos efectos, no se cuestiona el momento en que este defecto se manifestó, debemos considerar que no se está vulnerando el periodo de garantía y que la constructora deberá responder de este defecto, que es una mera consecuencia de una irregularidad constructiva manifestada años atrás.

En cambio, no condenaremos por razón de la diferencia de tonalidad, ya que en el proyecto de ejecución se especifica que el monocapa será bicolor ni por las fisuras, pues, como indican los arquitectos de la empresa constructora, las misma son mínimas y no afectan a las prestaciones técnicas del revoco y no queda afectado ninguno de los diez requisitos básicos de la edificación establecidos en el artículo 3 de la L.O.E.

Por ello condenaremos a la empresa constructora al pago de la suma de 1.792,63 euros.

3.- Filtraciones de agua en los garajes, goteras en el interior de trasteros y plazas de garaje.

En el informe pericial presentado por la actora se observa la presencia de humedades en las paredes y techos en muchas zonas del sótano, como trasteros y vestíbulos de acceso de ascensores.

Causas de las filtraciones. En las paredes se deben al mismo problema que produce la inundación de los fosos, deficiente impermeabilización de los muros de sótano con el añadido de la elevación del nivel freático de las aguas subterráneas, especialmente en días de lluvia, mientras que en los techos se trata de problemas derivados por la perforación directa o la discontinuidad del impermeabilizante del patio, así como la mala ejecución de las jardineras.

Sobre las obras de subsanación que se deben acometer se indica que en las paredes con humedad del sótano se realizará una cámara bufa ventilada, mediante un tabique separado del muro de contención, con rejillas de ventilación de este colocadas cada 120 cm en la parte superior e inferior de dicho tabique. Se sellará la acera continua hasta el acceso a la sala de calderas, sellando, asimismo, el encuentro del muro de las fachadas mediante rodapié continuo y se repasarán los bordillos y se reharán las pendientes exteriores para asegurar que se echan las aguas hacia el exterior del edificio.

En los techos del garaje, hay que rehacer el impermeabilizante y rehacer las jardineras asegurando su estanqueidad. El coste de todas estas obras asciende a 43.232 euros

Los peritos designados por FERROVIAL-ABROMAN indican que en el dictamen técnico aportado por la actora la referencia a humedades es generalizada, ya que no concreta extensión de los daños ni indica donde se encuentran los desprendimientos de pintura o de yeso, e imprecisa, lo que hace que las mismas manchas de humedad que se recogen en las numerosas fotografías acompañadas a su informe, vuelvan a analizarse en otros apartados, como el 4,5, 8,10, 13 y 15, lo que explica que en numerosas ocasiones, respecto a dichos defectos, no se hayan presentado presupuestos de reparación al quedar englobado en la partida de 43.232 euros a la que antes nos referimos.

Por ello en este apartado nos hemos limitado, dejando para examinar otros puntos de humedad en relación con otros defectos constructivos, a analizar las humedades del techo del garaje que presumiblemente estarían relacionadas con posibles perforaciones en la lámina impermeabilizante, Actualmente solamente se aprecian dos manchas de humedad, una junto al acceso al portal NUM007, en la que se ha instalado una bandeja que desagua a la red de saneamiento y otra en el Recinto de Instalaciones de Telecomunicación Inferior( RITI) ambas secas y pendientes de ser repintadas, lo que importará la suma de 152,21 euros.

Don Valeriano realiza un examen muy amplio de la materia, analizando posibles filtraciones derivadas de paredes del sótano, juntas de dilatación, impermeabilizaciones, jardineras, canaletas de desagüe, estimando que la cantidad necesaria para reparar asciende a 6.107,79 €.

La sentencia de instancia sigue el criterio del señor Valeriano y condena a la constructora al pago de 6107,79 €, pero creemos que debe revocarse esta decisión para evitar duplicidades, por lo que, siguiendo las directrices de los peritos designados por FERROVIAL-AGROMAN, procede absolver a los demandados de la reparación de estos defectos, pues en este apartado nos limitamos a examinar si existen filtraciones derivadas de perforaciones de la lámina impermeabilizante, único elemento que debe analizarse en este apartado, comprobando que no existe filtración por tal motivo. En definitiva, si vemos el presupuesto que aporta el perito señor Valeriano comprobaremos que se analizan situaciones que son propios de otros defectos denunciados en otros apartados de la demanda, así sumideros, jardineras, o muro de hormigón (4.10, 4.14 y 4.15), por lo que estaríamos permitiendo que se duplicaran las mismas partidas.

4.- Filtraciones de agua a través de la pared y revestimientos del edificio desde la zona subterránea.

En el informe pericial emitido a solicitud de la Comunidad de Propietarios se indica que, unido al defecto anterior se observa que los encuentros de los ladrillos de las fachadas y las aceras o el patio no son estancos, de forma que el agua estancada acaba discurriendo por el muro hacia el sótano, generando más humedades.

Existe discontinuidad entre el elemento vertical y horizontal en una zona accesible al agua de lluvia que produce filtraciones directas de esta a través del muro. Será necesario levantar una franja de solera superior a los 30 cm para liberar la manta impermeabilizante. Una vez desmontada la solera se procederá a la colocación de otra lámina superpuesta a la existente, anclada al muro a una altura no inferior a 5 cm, que se rematará con un perfil de chapa plegada, remachado al muro de ladrillo, coste de 7.968 euros.

Los arquitectos Gines y Cornelio observan que se aportan por la actora 25 fotografías que muestran los rincones de encuentro de la fachada con los suelos de planta NUM001 pero ninguna de ellas tiene ubicación identificada y no se muestran las humedades relacionadas con estos encuentros. No se cuantifica la extensión de los daños ni se indica donde se producen las humedades.

Se han encontrado varias manchas que pueden derivarse de esta situación, una activa sobre el carril de acceso al garaje desde la rampa, que se encuentra bajo una zona reparada por la Comunidad de Propietarios en el mes de octubre de 2016 que posiblemente sea la causa y otra seca entre las plazas NUM012 y NUM013. También se observa una bandeja conectada a la red de saneamiento, colocada sobre la plaza NUM003, donde no se observan muestras de humedad. Existen otras dos manchas, secas, en la escalera de evacuación del garaje. Estima que la reparación puede afrontarse con la cantidad de 1.283,65 euros. La causa de la humedad activa es el deterioro o despegue de la impermeabilización en el arrime de la fachada norte; posiblemente sucedido durante las obras efectuadas por la Comunidad de Propietarios en el mes de octubre del año 2016.

En el informe pericial presentado por la empresa de arquitectura se dice que la impermeabilización del patio está perfectamente definida y correctamente resuelta, por lo que si se filtra el agua debe haber un problema de ejecución. A pesar de no concretar donde se ubica los problemas de filtración, fija la reparación en la suma de 9.026,96 uros

La sentencia se inclina por el contenido del informe de los arquitectos Gines y Cornelio condenando a la empresa constructora al pago de la cantidad presupuestada por los mismos.

Estamos de acuerdo con tal decisión pues, aunque estos defectos concretos se hayan manifestado recientemente, no podemos olvidar que la causa de los mismos, falta de estanqueidad en los encuentros entre los ladrillos de las fachadas y las aceras o el patio, se manifestó dentro del periodo de garantía, como se reconoce en el propio informe pericial presentado por FERROVIAL-AGROMAN. En definitiva, mantenemos el mismo criterio que empleamos anteriormente en el apartado segundo de este fundamento.

También alega en su recurso la empresa constructora que no puede ser condenada ya que el origen de estas humedades no es debido a un defecto constructivo que le fuera imputable sino a unas obras, totalmente ajenas a FERROVIAL, que la Comunidad de Propietarios llevó a cabo en el mes de octubre de 2016. No vamos a aceptar el recurso pues los peritos de la constructora no afirman con seguridad que la causa de la filtración tenga que ver con las obras de la Comunidad de 2016.

No admitimos el recurso presentado por la Comunidad por la indeterminación del lugar donde se muestran las humedades debidas a los encuentros entre fachada y pavimento no estancos.

5. Filtraciones de agua a través de la junta de dilatación del forjado de suelo del patio.

La parte actora defiende que se observan juntas de dilatación en el suelo del patio interior abiertas, dejando a la vista el porexpan que conforma la junta de dilatación de la solera de hormigón. No se realizó el sellado de estas juntas de dilatación, teniendo como consecuencia el paso del agua a través de la junta al sótano con la consecuente generación de humedades, disgregación y rotura del material del solado. El coste de reparación asciende a 2.186,40 euros.

En el dictamen de los peritos de la constructora que fue elaborado tras día y medio de lluvia, se afirma que en el informe presentado por la actora no se indica donde se producen las humedades y que, tras revisar el complejo, solamente se habían apreciado diez manchas secas. Las humedades derivadas de las Juntas de Dilatación fueron todas reparadas en el año 2017. Las Juntas se encuentra sin sellar en el paso a los portales, lo que no tiene relevancia, repercusión meramente estética y podría rematarse con un tapajuntas, lo que supondría un coste de 1.662,91 euros, criterio compartido por el arquitecto con Valeriano que afirma que la Junta de dilatación de la solera no necesita sellarse salvo por razones estéticas.

Siguiendo el criterio de los últimos informes periciales, el Juzgado de Instancia no consideró acreditada la existencia de este defecto por lo que no concedió indemnización alguna con cargo al mismo, decisión que compartimos en esta sentencia de apelación al no poder estimar el recurso de apelación presentado por la Comunidad de Propietarios en cuanto no podemos aceptar que existan humedades activas derivadas de la Juntas de Dilatación.

6.- Acumulación de agua en el acceso al portal NUM014.

En el informe presentado por la parte demandante se indica que el acceso a este portal se encuentra en una cota más baja de la del patio por lo que agua discurre desde el patio a esta zona por las escaleras y la rampa de acceso. Tal y como nos informan los vecinos y aparece en los informes incluidos en el anexo 3, se forman charcos de agua llegando incluso a entrar la misma por debajo de la puerta del mencionado portal cuatro.

Causas, son el mal dimensionamiento de los elementos de recogida de aguas, mala colocación de estos respecto a las pendientes realizadas y falta de más elementos de recogida.

Efectos que se producen por el embalsamiento de agua son las humedades en la zona, con aparición de mohos y manchas , produciendo la disgregación y rotura de los materiales superficiales y generando humedad encima de las plazas de aparcamiento de esa zona y de los trasteros cercanos.

En el dictamen presentado por la constructora se indica que en el informe pericial elaborado por don Ismael y don Luis María no se presenta una prueba real de la acumulación de agua en el portal NUM014. Al margen de las manifestaciones de los vecinos, acompaña 6 fotos, dos (49 y 50) de un punto situado en un ángulo opuesto al que se corresponden como lugar del daño y otras cuatro que no muestran acumulación de agua.

La inspección se llevó a cabo durante un día de lluvia, sin que se apreciase ninguna acumulación de agua. La rejilla instalada en el año 2011 funciona correctamente, además hay un desagüe libre abierto en la parte baja del peto de ladrillo a la DIRECCION002.

Finalmente, en el informe aportado por la sociedad FRECHILLA & LÓPEZ-PELAEZ ARQUITECTOS se indica que el número de sumideros es el necesario según el Código Técnico de la Edificación. Si se producen acumulaciones de agua delante del portal NUM014 se debería a una incorrecta ejecución de las pendientes de solera, tema ajeno a la dirección facultativa. Asimismo, añade que esta unidad se encuentra reparada por lo que no presenta presupuesto alguno.

La sentencia consideró que debía adoptarse una decisión absolutoria sobre esta materia ya que no se había acreditado la existencia de acumulaciones de agua junto al portal cuatro, criterio que debemos mantener pues la Comunidad de Propietarios no ha rebatido las afirmaciones contenidas en el dictamen pericial elaborado a petición de la empresa constructora.

7. Acumulación de agua en el acceso al portal NUM008 y NUM006.

En el informe presentado por la Comunidad demandante se indica que, según comentan los vecinos, en los días de lluvia se producen embalsamientos de agua en esta zona, se generan charcos de agua en la acera de los portales NUM008 y NUM006. No se han realizado las pendientes de escorrentía correctamente en esta zona y falta un sumidero que permita evacuar el agua.

Se generan humedades en la zona, con aparición de mohos y manchas de humedad, produciendo la disgregación y rotura de los materiales superficiales y humedades encima de las plazas de aparcamiento de esa zona. La reparación asciende a 5.852 euros.

Los peritos de la constructora mantienen que no se han observado embalsamientos de agua en un día de lluvia. Las fotos de la actora corresponden a acumulaciones de agua en los encuentros entre fachada y pavimento, defecto que ya fue analizado en el apartado cuatro, y no muestran charcos ni acumulaciones de agua.

Estas deficiencias se repararon en el mes de mayo 2011 y no se hace mención a las mismas en la denuncia presentada ante la DGRV-CM.

El arquitecto señor Valeriano afirma que en este caso vemos que hay un sumidero entre ambos portales y dos salidas adicionales para el agua, a derecha e izquierda. Por tanto, la salida de agua estaba perfectamente prevista en proyecto. Ahora bien el sumidero no está colocado de acuerdo con el proyecto, siendo un defecto de ejecución cuya reparación asciende a 2.450,19 euros.

El Juzgado de Instancia adopto una decisión idéntica al defecto relacionado con el acceso al portal NUM014, que mantenemos pues no hay prueba alguna de que se produzcan las acumulaciones de agua denunciadas, las fotografías aportadas por los peritos designados por la parte actora corresponden a otros lugares y no se han preocupado de comprobar que en este momento se sigan produciendo acumulaciones de agua.

8.- Entrada de agua a través de la rejilla de techo en el pasillo de trasteros del portal NUM004. Situación agravada por la entrada de agua desde las rejillas de ventilación situadas en las jardineras.

El dictamen presentado por la demandante afirma que no se han sellado ni colocado correctamente las rejillas por lo que tanto el agua de lluvia directa como la que tiene origen en la mala impermeabilización del patio y los diferentes elementos que lo conforman. Además, se observan grietas en la cara del ladrillo que han producido el movimiento de la rejilla favoreciendo la entrada de agua.

Como obras de subsanación incluye la reconstrucción de las jardineras, impermeabilizando correctamente todos los elementos, sellando las rejillas. Se colocará un tubo por el interior de la rejilla sellando la conducción del aire, estimando que la reparación propuesta asciende a 7.416 euros

Don Valeriano considera que este defecto proviene de la suciedad de las rejillas del techo del pasillo de los trasteros, valorando la reparación en 75,11 euros.

Los arquitectos Gines y Cornelio alegan que en el informe de la parte actora no se describen filtraciones ni manchas de humedad, ni numero o ubicación, se aportan fotografías sin identificar pero que corresponden a las rejillas de ventilación con la zona del portal NUM015, no con el NUM004. En su inspección han encontrado dos bandejas conectadas a la red de saneamiento y colgadas del techo sobre las plazas de garaje NUM016 y NUM017- NUM018. Asimismo, han encontrado tres manchas de humedad asociables a los huecos de ventilación alojadas en jardineras y bancadas, pero solo una de ellas, sobre un vial de circulación frente al P.9 estaba activa en los días de lluvia que fue cuando se realizó la inspección. La filtración procede de la grieta de la jardinera situada a la derecha de la entrada al portal NUM015.

Estas filtraciones del portal NUM015 aparecen por primera vez en el dictamen pericial elaborado a petición de la demandante con fecha 30 noviembre de 2018. Otras filtraciones se denunciaron antes.

Después de las reparaciones hechas por Ferrovial Agroman en el transcurso del expediente abierto por la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid (DGVR-CM), todas las humedades generadas por la ventilación de las jardineras quedaron resueltas. La humedad actualmente activa apareció posteriormente a las obras de reparación.

Vial de circulación frente al P-9. La filtración procede de la grieta de la jardinera situada a la derecha de la entrada al portal NUM015, jardinera que tiene dos ladrillos rotos con resalte por desplazamiento por empuje horizontal (folio 85 del informe pericial).

En este caso habría un defecto de proyecto. Teniendo en cuenta el diseño de la jardinera, habría que haber utilizado en la fábrica de ladrillo armadura de tendeles, para incrementar la resistencia del empuje de las plantas y de tierra contenidas en la jardinera.

La sentencia apelada afirma que es un defecto aceptado por todos los peritos, si bien localizando el foco en el portal NUM015 y no en el NUM004, aceptando el criterio contenido en el informe pericial elaborado a petición de la empresa constructora respecto al trabajo que debe acometerse para su reparación y su valoración.

Debemos aceptar el recurso presentado por la empresa constructora de falta de acción porque la manifestación de este daño es posterior al inicio y terminación del expediente de la DGRV-CM que tiene fecha de enero de 2018 pues en el mismo se acordó la reparación de todas las jardineras deterioradas; por tanto se manifestó 9 años después de la recepción de la obra que tuvo lugar el 27 de febrero de 2009.

No hemos seguido el criterio adoptado para los defectos analizados anteriormente en los apartados 2 y 4, pues no vemos que las irregularidades en las jardineras guarden similitud y tengan un mismo origen, pues consideramos que los anteriores problemas que presentaban las jardineras era defectos de impermeabilización y no de rotura o grieta en el paramento exterior de ladrillo de la jardinera, como ocurre en este caso.

9.- Acumulación de agua en los accesos de los portales NUM009, NUM010 y NUM011

Los arquitectos don Ismael y don Luis María afirman que, según les comentan los vecinos, cuando llueve se generan grandes bolsas de agua en la superficie de esa zona.

Al visitar la zona se observan dos causas fundamentales del encharcamiento, una las pendientes del solado que no favorecen el discurrir del agua y dos la existencia de un solo sumidero para toda la zona.

Al embolsarse el agua se producen incomodidades y perjuicios para los vecinos en el paso por esa zona en los días de lluvia y se generan manchas de humedad, mohos en el techo del sótano, junto con desprendimientos de los restos del mortero. Es necesario proceder a la colocación de rejillas suficientes para poder evacuar las aguas, estimándose un coste de 14.630 euros.

El dictamen aportado por la constructora defiende que los peritos pudieron comprobar que un día de lluvia no se producen acumulaciones de agua en ningún de los tres portales, afirmando que el dictamen de la parte actora fía la prueba del daño al testimonio de los vecinos sin haberlo comprobado

El dictamen presentado por la dirección facultativa demandada señala que la única razón del supuesto embalsamiento sería la falta de limpieza de los sumideros, existen dos sumideros y las pendientes son correctas y que 33,36 euros sería el coste de la limpieza

El Juzgado de Instancia tampoco apreció este defecto, por lo que adoptaremos la misma solución que respecto a las acumulaciones de agua en los portales NUM014 y NUM008 y NUM006.

10.- Defectos en la impermeabilización de las jardineras.

El dictamen aportado por la Comunidad demandante indica que, según consta en los diferentes informes presentados incluidos en el anexo 3, así como por la información facilitada por los vecinos, las jardineras han generado problemas de humedades desde el principio, llevándose a cabo el arreglo puntual de algunas de ellas; incluso se ha realizado la impermeabilización de nuevo en dos de ellas.

La impermeabilización no se realizó correctamente por lo que se han producido fugas que han degenerado en problemas de humedad en el sótano. Todas las jardineras se han rematado con una rejilla para ventilación directa del sótano por lo que el agua se filtra a través de la rejilla, generando humedad en el techo del sótano, manchas de moho, desprendimientos de trozos de mortero y suciedad. La rotura del impermeabilizante de la jardinera hace que el agua se filtre directamente en el sótano.

Los señores Gines y Cornelio, por su parte, afirman que en el dictamen de la parte actora no se describen los daños, ni se indica cuantos hay, ni su localización, parámetros que son indispensables para valorar este defecto, añadiendo que tras revisar la planta baja en los espacios correspondientes a las jardineras no se han observado humedades activas debido a filtraciones por la impermeabilización de las jardineras, todas están reparadas, fueron reparadas a raíz del expediente abierto por la DGRV-CM, y las humedades que aparecen bajo las jardineras son debidas a filtraciones de la rejilla de ventilación, problema que ya ha sido tratado en el apartado 8 de este fundamento de derecho.

Por su parte el arquitecto señor Valeriano, sin pronunciarse sobre la existencia de humedades por la falta de impermeabilización de las jardineras, afirma que las mismas están correctamente definidas, si existen filtraciones se deben a defectos de ejecución de la impermeabilización.

La sentencia de instancia desestimó este defecto compartiendo los criterios de los peritos de las entidades demandadas. Esta Sección de la Audiencia Provincial se muestra conforme con tal decisión que no ha sido rebatida por la parte actora en su recurso ya que se ha limitado a reproducir el contenido del informe pericial.

11.- Defectos en el sellado exterior de las carpinterías.

En el informe pericial acompañado a la demanda se indica que es un defecto generalizado en varias de las fachadas del edificio. Según han descrito los vecinos, se observan varias ventanas con holguras respecto al muro exterior que las sustenta, generando humedades en el interior. Consecuencias son las humedades y manchas en el revestimiento monocapa, disgregación del mortero y caída al patio, así como humedades en el interior de las viviendas. Valoración de la reparación en 4.500 euros.

En el informe pericial de la constructora se indica que se han encontrado tres ventanas (Portal NUM008, pisos NUM019, NUM020 y NUM021) con holguras entre la chapa de la embocadura de las ventanas y el revestimiento del monocapa, todas ellas menores de 2 centímetros. No se nos indicó por los vecinos que existieran humedades. Valor de reparación se fija en 758,83 euros.

En el dictamen pericial de don Valeriano se indica que este defecto no pudo ser comprobado toda vez que no tuvo acceso a las viviendas, solamente vio las carpinterías desde fuera. Desde luego no se ha apreciado la denuncia de disgregación del mortero y caída del mismo al patio. En cualquier caso estima que la reparación de cada ventana ascendería a la cantidad de 255,39 euros.

La sentencia de instancia admitió el defecto condenando a la contratista al pago de 637,37 euros.

Estamos de acuerdo con el recurso presentado por FERROVIAL-AGROMAN ya que la primera vez que se detectaron y denunciaron estas irregularidades fue con el informe pericial aportado por la parte actora con su demanda que tiene fecha de 18 de octubre de 2018, por tanto fuera del periodo de garantía establecido por el artículo 17 de la LOE al que nos referimos en el anterior fundamento de derecho. En ninguno de los informes y documentos en los que se denunciaron irregularidades en la construcción tras la entrega de las viviendas y que hemos ido detallando en el primer fundamento de derecho encontramos queja alguna sobre esta materia.

12.- Terminación incorrecta de los escalones exteriores del patio

La actora, con apoyo en el informe pericial, afirma que se observa una grieta longitudinal al escalón inferior de acceso desde la plataforma de los portales al patio.

Asimismo, en los peldaños se detecta el paso de una tubería de instalaciones que conecta las jardineras situadas a ambos lados de la escalera. Esta tubería se ha situado sin guardar el grosor suficiente ni se ha colocado ninguna malla que impida que el hormigón del acabado superficial se fracture. Obras de subsanación, debe procederse al picado de todos los pasos, rehundido de la tubería y reconstrucción del escalón de hormigón armado, lo que importe 175, 56 euros.

La constructora acepta la existencia de peldaños fisurados en portales 8, NUM015, NUM022 y NUM008, siendo posible que sea debido a la tubería de riego, tal como se recoge en el dictamen pericial presentado por la Comunidad de Propietarios

Ahora bien, los peritos mantienen que el daño no es técnicamente relevante, y no afecta al uso de las escaleras. No proponen ninguna reparación aunque aconsejamos sellar la fisuras con masilla de PUR.

El señor Valeriano reconoce la existencia de estos defectos y afirma que en el escalón inferior del tramo entre los portales NUM008 y NUM006 se observa una tubería que pasa bajo la grieta por lo que el escaso espesor del mortero ha sido lo que ha provocado la grieta. Fija en 125,40 euros la reparación de cada escalón

La sentencia apelada comparte las conclusiones del perito señor Valeriano y acepta el presupuesto presentado por el mismo.

Por los mismos argumentos que expusimos al analizar los defectos en el sellado exterior de las carpinterías, debemos estimar el recurso de apelación presentado por la empresa constructora. Este defecto está claramente fuera del periodo de garantía fijado en la ley, la primera mención al mismo es de fecha 30 de noviembre de 2018 y primera reclamación la demanda.

13.- Defectos el sellado e impermeabilización de las canaletas del patio exterior.

En la demanda vemos que, con apoyo del informe pericial de los arquitectos don Ismael y don Luis María, se denuncia, que se observan grietas en las conexiones de las canaletas con el solado. Mala ejecución de las canaletas, mala conexión del impermeabilizante situado por debajo del nivel de acabado del hormigón al no superponerse con la canaleta. Mal funcionamiento de la canaleta, traspaso de humedades al forjado del sótano, embalsamiento de agua. No cuantifica el importe de la reparación al estar incluida en el presupuesto elaborado para reparar el defecto constructivo contenido en el apartado tres de este fundamento.

Los peritos Gines y Cornelio hablan de la existencia de 6 zonas con signos de humedad, 4 secas y dos activas, una de ellas aparece en la banda que separa plazas NUM023 y NUM024 coincidiendo con la posición de la canaleta situada en el desembarco de la escalera de evacuación del garaje situada frente al portal NUM009, estimando que la causa es la falta de mantenimiento de la impermeabilización frente al deterioro por su envejecimiento natural y otra mancha de humedad con goteo cuando llueve en la junta de dilatación de la plaza NUM025, que es debido al mal funcionamiento de la rejilla situada entre los portales NUM022 y NUM008; pudiera ser defecto de ejecución en las obras realizadas por la Comunidad de Propietarios en la conexión con la red de saneamiento en junio 2015, pues al impermeabilizar las rejillas se cegó la conexión con la red de saneamiento, lo que produce el desbordamiento de agua interior de la Junta de Dilatación, hacia la plaza NUM025. Se estima la reparación en la cantidad de 1.911,33 euros.

El informe pericial presentado por miembros de la dirección facultativa admite la existencia de filtraciones, a causa de un defecto que permite el paso del agua a la cara inferior del forjado del NUM000, manteniendo que es un defecto de ejecución ya que en el proyecto están perfectamente definidas las canaletas. Estima que 420,06 euros serían suficientes para la reparación

El Juzgado acepta la existencia de un defecto puntual y limitado, no que se extienda a la totalidad de los mismos elementos de la Comunidad, como pretende la parte demandante, aceptan la valoración realizada por el arquitecto señor Valeriano.

Estamos de acuerdo con tal decisión pues, aunque estos defectos concretos se hayan manifestado recientemente, no podemos olvidar que la causa de los mismos, defectos de impermeabilización de las rejillas o canaletas, se manifestó dentro del periodo de garantía, como se reconoce en el propio informe pericial presentado por FERROVIAL-AGROMAN en el que reconoce que en el año 2011 se repararon filtraciones de un sumidero entre los portales NUM004 y NUM007 y goteras del garaje sobre la plaza NUM025 situada bajo un rejilla, que hoy también se encuentra afectada. En definitiva, mantenemos el mismo criterio que empleamos anteriormente en el apartado segundo y cuarto de este fundamento de derecho, es decir que no debemos atender al momento en que se manifestaron estos daños, pues son una mera consecuencia del irregular estado de las rejillas y canaletas; en definitiva, debemos considerar que no se está vulnerando el periodo de garantía y que la constructora deberá responder de este defecto, ya que los daños que se deben reparar son una mera consecuencia de una irregularidad constructiva que ya se había manifestado años atrás.

También alega en su recurso la empresa constructora que no puede ser condenada ya que el origen de estas humedades no es debido a un defecto constructivo que le fuera imputable sino a unas obras, totalmente ajenas a FERROVIAL, que la Comunidad de Propietarios llevó a cabo en el mes de junio de 2015 para impermeabilizar las rejillas. No vamos a aceptar el recurso pues los peritos de la constructora no afirman con seguridad que la causa de la filtración tenga que ver con las obras de la Comunidad del año 2015.

Analizado la extensión de la reparación consideramos, admitiendo en este aspecto al recurso de la Comunidad de Propietarios que consideró baja la condena impuesta por el juzgado de instancia solicitando que se ampliara hasta la suma de 242.297 euros, que el presupuesto presentado por el señor Valeriano es insuficiente y debemos admitir el contenido en el informe pericial de la constructora, en total 1.911,33 euros, que deberá asumir su pago. Como ya indicó la sentencia apelada no es posible acudir a la valoración contenida en la demanda pues extiende la reparación en unos términos que no encontramos justificados.

14.- Falta de sumideros en diferentes de zonas de la planta NUM001.

El informe pericial de la actora recoge la existencia de bolsas de agua en varios puntos del patio. No se han realizado las pendientes adecuadas para la correcta evacuación de las aguas ni se han previsto los sumideros necesarios para canalizar estas al sistema de saneamiento del edificio. Problemas de accesibilidad a los portales, manchas de humedad, humedades en los sótanos.

Los arquitectos don Gines y don Cornelio explican que en visita realizada en día de lluvia comprobamos no se estanca agua en el patio, ni en las aceras perimetrales de acceso a los portales. El único problema detectado es el analizado en el apartado 13, obstrucción de la conexión al saneamiento de la rejilla situada entre el Portal NUM008 y el NUM022. Por tanto, considera que no es necesaria ninguna reparación al no existir daño o defecto constructivo respecto a las pretensiones de la Comunidad demandante en este apartado.

El señor Valeriano tampoco acepta en su informe que se conceda indemnización alguna a la Comunidad de Propietarios ya que no se indica por la actora en que zona se produce el embalsamiento, aportando fotografías que se corresponde a partidas ya analizadas en otros apartados, como puede ser el espacio existente delante del portal NUM014.

La sentencia de instancia ignoró la existencia de este defecto, lo que compartimos ya que no se ha acreditado que existan estancamientos de agua en el patio interior del complejo. Por la actora no se aporta ninguna prueba al respecto y las fotografías contenidas en el informe pericial no acreditan la existencia de acumulaciones de agua o manchas de humedad en el sótano.

15.- Encuentro de las zonas ajardinadas exteriores con el muro de contención del garaje

No se han rematado los encuentros de la tierra vegetal y el muro en la zona de la rampa del garaje y la zona infantil. La finca se entregó sin rematar los encuentros de las tierras con los muros, sin incluir solado perimetral ni canalizar las aguas que se filtraban por estas tierras. Ello ha facilitado la existencia de humedades y filtraciones en la zona del muro de la rampa

Como obras para la subsanación se sellará la acera continua hasta el acceso a la sala de calderas, mediante un rodapié continuo de chapa que aleje el agua del muro. Se repasará la acera perimetral asegurando la pendiente hacia el exterior del edifico y se realizará un dren perimetral a la acera, llevando el agua hacia las arquetas existentes.-En las fachadas laterales, se impedirá el estancamiento del agua en las pequeñas terrazas creadas junto a la valla, sellando el encuentro del muro mediante rodapié continuo. En la zona de los soportales, se repasarán los bordillos y se reharán las pendientes exteriores para asegurar que se echan las aguas hacia el exterior del edificio. Valoración económica lo incluye en el apartado 3.

El informe pericial presentado por la constructora indica que, quizás en el informe de la parte actora se hayan confundido las filtraciones en el muro con la del techo, siendo a estas últimas a las que se hizo referencia en la reclamación presentada a la DGVR-CM pero no debió ser relevante o fue reparada ya que la Dirección General no se ocupó de la misma.

Revisado el lugar, los arquitectos afirman que no existen humedades en los muros solo una mancha en el techo que se encuentra seca a pesar de la lluvia del día anterior, debiendo recordar que la actora intervino en la zona, cambiando el acabado original de tierra vegetal por otro con zonas pavimentadas y juegos infantiles, siendo posible que con dichos cambios se dañara la impermeabilización, que posteriormente fuera reparada.

No existen los daños a los que se refiere la actora; solamente se necesitaría una mano de pintura que se valora en 152,51 euros

Creemos que el informe del señor Valeriano se ha realizado sin detallar el estado de las supuestas filtraciones en el muro del garaje. En el mismo se afirma que, dado que las unidades de impermeabilización están perfectamente definidas en proyecto, no cabe sino concluir que los daños que se reclaman por filtraciones solamente puedan deberse a una ejecución defectuosa. Con posterioridad a la finalización de las obras se hicieron varias actuaciones, tanto por parte de la Comunidad como por la empresa constructora. Valora la reparación, sellado de la coronación de la impermeabilización del muro de contención, en 1.571,17 euros. No obstante, en el acto del juicio, manifestó que no existían en el lugar filtraciones activas.

El magistrado de instancia, admite las valoraciones realizadas por el informe pericial de la constructora, condenando a la misma al pago de los gastos de pintura para eliminar la mancha de humedad seca. Creemos que debe revocarse este pronunciamiento pues no ha existido ninguna filtración en el muro del garaje que era el defecto que se venía a denunciar en este apartado.

Al margen de ello no podemos ignorar, a efectos del cómputo del plazo de garantía, que la primera denuncia sobre este defecto se lleva fecha de 30 de noviembre de 2018 y que la referente a las filtraciones del techo es de 18 de mayo de 2015.

16- Pendiente excesiva en la rampa de entrada

La Comunidad denuncia que la rampa de acceso al bloque desde la DIRECCION001 presenta una pendiente excesiva para salvar la diferencia de altura entre la calle y el patio de acceso a las viviendas. Mala ejecución sin tener en cuenta lo incluido en el Código Técnico de la Edificación al tratarse de una rampa peatonal de menos de 3 metros de desarrollo que debe tener una pendiente menor del 10%. Causa problemas de accesibilidad graves para personas en silla de ruedas o carritos de niños. Se valora la reparación en 1.755,60 euros.

El informe pericial aportado por la empresa constructora afirma que en el momento de la construcción no estaba vigente la normativa que se dice infringida, el RD 173/2010 de 19 de febrero entró en vigor el 12 de marzo de 2010. Además, existe un itinerario accesible del edificio que es el que empieza en la entrada de la DIRECCION000 no en Mediterráneo.

Don Valeriano comparte el criterio anterior, alegando que es inexacto afirmar que el edificio incumple la normativa de accesibilidad toda vez que existe otro acceso que cumple con las condiciones exigidas. La rampa a la que se refiere la parte actora no es el itinerario practicable que posee el conjunto.

La sentencia de instancia desestimó la pretensión de la Comunidad sobre este apartado, decisión que debemos mantener al no haberse desvirtuado las afirmaciones de los peritos de las sociedades demandadas. Además, debemos recordar que hasta el informe pericial de la parte actora, que tiene fecha de 30 de noviembre de 2018, no se había hecho relación alguna a este problema ni hasta la presentación de la demanda se había hecho cualquier reclamación, por lo que, evidentemente, este defectos se encuentra fuera del periodo de garantía o prescrito

17.- Peto de cubiertas

El Informe pericial sobre el que se sustenta la demanda mantiene que la cara interior del peto de muchos puntos en la cubierta plana del edificio se ha desplazado, se observan manchas de humedad y en varios puntos se ha desintegrado el revoco superficial. En varios puntos se observa cómo ese muro interior se ha desplazado respecto a su vertical con riesgo de desplome definitivo.

Para atender a su reparación debe procederse a la demolición del muro interior, reconstrucción de este asegurando el correcto apoyo sobre el hormigón de pendientes y remate con albardilla cerámica lo que asciende en total a 7.267,20 euros.

En el informe pericial presentado por la constructora, se reconoce la existencia del defecto, aunque no se admite que se haya desplazado de su vertical el muro. Sobre el origen de las deficiencias indica que el desprendimiento del monocapa se debe al deterioro normal debido a la meteorización del revoco y, en alguna medida, a la falta de mantenimiento, mientras que el caso del desprendimiento lineal en el peto sur se debe a un defecto de ejecución por la colocación de una albardilla más estrecha que el muro a cubrir.

Las soluciones que se proponen son dos: a- picar los restos de monocapa en las zonas desprendidas, limpiar el paramento y dar una nueva aplicación, lo que importaría la suma de 972,35 euros - b-sustituir albardilla en seis metros de longitud por otra de 33,5 centímetros de ancho, lo que importaría la suma de 901,08 euros,

El informe pericial encargado por los arquitectos admite que existen desperfectos en el peto de la cubierta que puede repararse con la cantidad de 470,19 euros. Desconchones del revoco, defecto de ejecución al aplicar el mortero monocapa, y no aprecia que el peto se haya desplazado respecto a su vertical con riesgo de desplome definitivo.

La sentencia de instancia considera que se habían acreditado los defectos, admitiendo la valoración realizada por el señor Valeriano.

Creemos que debe admitirse el recurso de apelación presentado por la constructora ya que la primera y única mención relacionada con el peto de la azotea tiene fecha de septiembre de 2012, más de tres años después de la fecha de recepción de la obra, que tuvo lugar en febrero del año 2009. Además, no se debe olvidar que la primera reclamación sobre esta materia se ha presentado con la interposición de esta demanda lo que tendría influencia notoria si tuviéramos que analizar la prescripción.

18.- Terraza planta NUM009

En el informe pericial presentado por la actora vemos que se mantiene que se producen embalsamientos de agua en la terraza de la planta NUM009, de acceso directo desde el descansillo. Las pendientes son insuficientes por lo que se debe proceder al levantado de la terraza, rehaciendo las pendientes y colocando un segundo sumidero conectado a la evacuación de pluviales, con un coste de 1.755.60 euros.

También reconoce el perito designado por la sociedad FRECHILLA & LOPEZ-PELAEZ como defecto el embalsamiento de agua que se produce en la terraza de la planta NUM009, defecto que califica de ejecución por no haber dado la pendiente mínima necesaria para desaguar la terraza, valorando la reparación que se debe acometer para reparar el mismo en 1.164,75 euros

En el informe presentado por FERROVIAL-AGROMAN vemos que se indica que se trata de una terraza sin uso que solamente es accesible desde el cuarto de contadores, exponiendo que tras su inspección ha observado la suciedad del sumidero, que existe algo de retención de agua, pero que no se producen filtraciones, considerando que, aunque se recomienda la limpieza del sumidero, no existe daño alguno que exija una reparación.

La sentencia de instancia no apreció el defecto, dándole el mismo tratamiento que a las denuncias de embalsamiento de agua en diversos portales del complejo.

Estamos de acuerdo con que no es equiparable el caso que estamos analizando con la situación de los portales, siendo un claro ejemplo de ello el que en el propio informe pericial de la constructora se contienen fotografías que muestran las existencia de retenciones de agua en el patio (ver folio 131 del informe pericial) que pueden causar algún tipo de perjuicio, pero es imposible que podamos revocar la absolución sobre este defecto pues nos encontramos nuevamente en una situación en la que la fecha en que por primera vez se ha denunciado o constatado el vicio constructivo ha sido en el dictamen pericial elaborado a petición de la Comunidad que tiene fecha de 30 de noviembre de 2018Ž. El defecto se ha apreciado fuera del periodo de garantía, por lo que remitiéndonos a los argumentos contenidos en otros apartados de este mismo fundamento de derecho en situaciones semejantes, desestimamos el recurso presentado por la Comunidad de Propietarios que ha presentado la primera reclamación sobre esta materia con la presentación de esta demanda.

QUINTO.En función de lo expuesto, solamente debemos admitir las cantidades presupuestadas por los arquitectos Cornelio y Gines en los apartados 2, 4 y 13. Por tanto se reduce la condena a la cantidad de 4.987,61 euros, manteniendo el pronunciamiento en materia de intereses. En dicho importe se incluye el beneficio industrial y los gastos generales del contratista de las obras, estimados en un 19%.

No se hace pronunciamiento alguno en materia de costas al haberse estimado, aun de un modo parcial los recursos presentados, decisión que se mantiene para las de la primera instancia, no solo porque no ha existido una estimación integral de las pretensiones de ninguna de las partes sino porque no podemos desconocer que se nos han presentado evidentes dudas de hecho sobre la materia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.