Sentencia Civil 364/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 14, Rec. 650/2023 de 24 de julio del 2024

Se aceptan los razonamientos jurídicos de la sentencia que ha sido apelada.

PRIMERO.El día 23 de septiembre de 2020 la entidad ESPAÑA S.A. Compañía Nacional de Seguros, presentó demanda de desahucio y reclamación de cantidad, en concreto 14.486,47 euros, contra don Landelino, que había arrendado la vivienda sita en la DIRECCION000, propiedad de la actora, el día 25 de septiembre de 2018.

Los recibos de alquiler debidos se corresponden con las mensualidades vencidas desde el mes de abril al de septiembre del año 2020, tiempo durante el que el demandado solamente ha satisfecho la cantidad de 68,88 euros, aunque no debe olvidarse que, a consecuencia del COVID, se pactó una moratoria de la renta de los meses de abril a julio que debería comenzarse a amortizar en el mes de agosto, lo que no se hizo.

El inquilino demandado solicitó la resolución anticipada del contrato lo que fue aceptado por la sociedad arrendadora con renuncia del arrendatario a recuperar la fianza arrendaticia y de la arrendadora a exigir la indemnización por la resolución anticipada prevista en la condición 2.4 del contrato. En el ámbito de estas conversaciones se fijó como fecha de finalización del contrato el día 31 de julio de 2020 aunque luego el inquilino decidió permanecer en la vivienda y romper el acuerdo.

Durante la tramitación del procedimiento, en concreto el día 21 de diciembre de 2020, la actora solicitó que se redujera la cuantía de la reclamación a la suma de 5.298,33 euros pues, aunque habría que computar las rentas que habían quedado impagadas hasta el día 10 de diciembre, 2.468,41 € para el mes de octubre, 2473,75 € para noviembre y 815,70 euros por diciembre, fecha en la que el mismo demandado reconoció que se había devuelto la finca, debía descontarse la suma de 14.946 euros ya que ESPAÑA S.A. Compañía Nacional de Seguros había ejecutado el aval entregado por el arrendatario al inicio del contrato.

SEGUNDO.El demandado, arrendatario de la finca, alegó que, tras hacerse efectivo el aval, no se debía nada, ya que la fecha efectiva de entrega de la finca fue el día 1 de octubre de 2020, momento en que el demandado entregó las llaves al conserje de la finca que comprobó el buen estado en que se encontraba el piso arrendado, hecho que justifica que en el mes de octubre se anunciara en la revista "El Idealista" que el DIRECCION000 de Madrid estaba en alquiler y que podría enseñarse a las personas interesadas en el arrendamiento y que se produjera el cambio del suministro de electricidad a nombre de la entidad demandante.

En concreto en el momento de la firma del contrato se entregó un aval de 14.946 euros y la cantidad de 4.741,23 euros en concepto de depósito y fianza, en total 19.687,23 € por lo que, una vez realizada correctamente la liquidación del arrendamiento, la sociedad arrendadora le adeudaría la suma 5.055,55 euros.

Asimismo presentó reconvención en reclamación de 13.352 euros, cantidad que se obtiene sumando al importe de 5.005,55 euros, al que nos referimos con anterioridad, diversas cantidades que resulten de la declaración de nulidad, por estar sustentadas en cláusulas abusivas, de las siguientes partidas del contrato de arrendamiento, cláusula 6.2 que establece que el inquilino debe hacerse cargo del Impuesto de Bienes Inmuebles, así como de cualquier otro gravamen proveniente del Estado, Comunidad o Municipio, la estipulación 6.3 que establece que son a cargo del arrendatario las cantidades debidas por los servicios, suministros y gastos generales del inmueble, la cláusula 7.1 que repercute sobre el arrendatario los gastos de gestión por retraso en el pago de las rentas y la que le obliga al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que en este contrato han importado la suma de 300,99 euros.

Solamente se debería haber satisfecho la suma de 2.090,24 euros mensuales que se corresponde con el precio pactado como renta en el contrato.

TERCERO.La sentencia de primera instancia estimó la demanda interpuesta por la compañía aseguradora arrendadora y desestimó la reconvención, condenando a don Landelino a pagar a la sociedad demandante la suma de 5.298,33 euros más sus intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, debiendo destacarse de la sentencia apelada las siguientes razonamientos.

I- Sobre la fecha de entrega por parte del arrendatario de la finca que había sido arrendada. La sentencia textualmente afirma que "la parte demandada alega que entregó la posesión el 31 de septiembre de 2020 porque el 1 de octubre siguiente el portero de la finca fue informado por la parte demandada de que aceptaba la terminación del arriendo propuesta por la propiedad y se le entregó un escrito de terminación, verificando después el portero que la vivienda se entregaba en correcto estado, mientras que la parte demandante opone que la entrega de la posesión fue el 10 de diciembre de 2020. Consta aportado en los autos por la parte demandante los registros de los consumos de luz, agua y calefacción del piso arrendado durante el periodo de octubre a diciembre de 2020 (doc. 6 del escrito de la parte demandante de 30 de diciembre de 2021), así como la recepción de un burofax por el ocupante de la vivienda el 16 de octubre de 2020 en el que se le advierte de las quejas de los vecinos por los ruidos y molestias ocasionados desde la vivienda arrendada (doc. 5 del escrito de la parte demandante de 30 de diciembre de 2021).

Teniendo en cuenta lo anterior, debe fijarse en el 10 de diciembre de 2020 la fecha de entrega de la posesión, pues la parte demandada no ha demostrado que la entregase con anterioridad a dicha fecha, sin que la alegación que ha efectuado de que la vivienda se anunciaba por la parte demandante en fechas anteriores para ser alquilada que ha efectuado al interesar la práctica de las diligencias finales pueda servir para desvirtuar la anterior apreciación, pues que se anunciase el alquiler de la vivienda en páginas de internet no significa que esta hubiera quedado necesariamente vacía, pues dicho anuncio pudo deberse a un propósito de obtener futuros inquilinos para el momento en que quedase vacía".

II- Al entrar a examinar las cuestiones referidas a la fianza el magistrado de instancia, siguiendo el contenido de la sentencia de 6 de marzo de 2020 de la sección segunda de la Audiencia Provincial de Lleida, recuerda "que es obligación de arrendatario de devolver la cosa arrendada en el mismo estado que tenía al tiempo de entrega de la posesión, tal como se deriva del art. 1561 del CC , y del art. 1555.2 del CC que le impone el deber de utilizar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, estableciendo por último el art. 1563 del CC , que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, salvo que pruebe que se ha producido sin culpa suya".

A continuación añade en la sentencia que "Sentado lo anterior, se han aportado por la parte demandante los documentos que demuestran que la vivienda no se devolvió en el mismo estado en que se recibió, y que la parte demandada estaba en situación de mora respecto del pago de las rentas y suministros, pues en el doc. 8 de su escrito de 30 de diciembre de 2021 consta el detalle de los conceptos cuyo importe se reclama al demandado (recibos pendientes, gastos de luz, agua y calefacción, coste de los desperfectos de la vivienda, gastos de imposición de burofaxes conteniendo las reclamaciones de la parte demandante y el importe de la cláusula penal pactada en la estipulación 2.4 del contrato de arrendamiento), constando también la diversa justificación documental de su importe, de cuya cantidad total se descuenta la fianza en su día entregada, lo que arroja un saldo favorable a la parte demandante de 22.733,49 euros, del que ha descontado posteriormente el importe resultante de la liquidación que ha recibido tras ejecutarse el aval bancario, con lo que se reclama finalmente la cantidad de 5.298,33 euros. Por tanto, debe desestimarse la pretensión de la parte demandada de que se compense su deuda por rentas y cantidades asimiladas con el importe de la fianza, pues se ha efectuado dicha compensación por la parte demandante respecto de los desperfectos con los que se entregó la vivienda y también ha demostrado que no se entregó en las mismas condiciones en que se recibió.

III-Cantidad entregada en concepto de depósito. También considera el Juzgado de Instancia que debe desestimarse la pretensión de la demandada relativa a que se descuente de su deuda el importe que dice satisfecho en concepto de depósito al inicio de la relación arrendaticia, pues no existe constancia de dicha entrega. En la cláusula 14 del contrato ("liquidación inicial") se indica que la parte demandada hace entrega del precio de la renta devengada hasta el 31 de octubre de 2018, del importe del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), del coste de los servicios que se indican en la cláusula sexta del contrato y de la fianza. Sumando todas estas cantidades obtenemos el importe que consta en la transferencia efectuada el día de la firma del contrato de arrendamiento a la parte demandante- doc. 2 de la contestación a la demanda- por lo que no consta ninguna partida referida a un depósito entre las cláusulas del contrato de arrendamiento.

IV-Cláusulas abusivas. Finalmente, deben rechazarse las manifestaciones que se efectuaron por la parte demandada en la reconvención relativas a la pretendida abusividad de determinadas cláusulas contractuales, pues, a los efectos de lo establecido en el art. 82.1 del TRLGDCU, no puede concluirse que las mismas no se hayan negociado individualmente por las partes antes de firmar el contrato y tampoco se considera que la repercusión del Impuesto de Bienes Inmuebles y el de Actos Jurídicos Documentados, la cláusula penal pactada y la repercusión de los gastos generales del inmueble en que se ubica la vivienda causen un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes, pues el importe que se repercute al arrendatario en cada caso no es excesivo.

CUARTO.La parte demandada presentó recurso de apelación que defendió con los siguientes argumentos:

A.-Errores evidentes y materiales para determinar el importe de la condena.

a.- En la sentencia se recoge un saldo favorable a la parte arrendadora de 22.773,49 euros mientras que, tanto en el escrito de contestación a la reconvención como como en el escrito de 30 de diciembre de 2021 en los que se aportaron diferentes elementos de prueba se alude solamente a 20.2444,33 euros. Por tanto, existe una diferencia que debe restarse del importe de la condena.

b.- En concepto de fianza se ha efectuado el pago de la suma de 4.741,23 euros, por lo que, aunque aceptásemos la cantidad que es reclamada por desperfectos en la vivienda, existiría un saldo a favor del arrendatario de 2.001,99 euros.

Sumando ambas cantidades, que deben restarse de la cuantía reclamada por la parte arrendadora que asciende a 5.298,33 euros, solamente encontraríamos una deuda de 807,57 euros.

B.-Momento de devolución de la posesión de la finca arrendada.

Como argumento para demostrar que la finca se entregó en el mes diciembre de 2020 se alude por la parte actora a qué a mediados de octubre, cuando según el inquilino ya se habían entregado las lleves, se recoge por el señor Marcial un burofax dirigido a don Landelino

En nada puede perjudicar esta situación al inquilino, pues se desconoce quién sea don Marcial y el demandado es totalmente ajeno las vicisitudes que se produjeron en la vivienda una vez que, tras entregar las llaves, se marchó de la misma.

También afirma el señor Landelino que el notabilísimo descenso del consumo de los suministros de la vivienda permite afirmar que la misma fue desalojada en el mes de octubre de 2020; en concreto el apelante afirma que no se ha consumido agua desde el mes de junio al de noviembre, que tampoco que existe consumo aparente de calefacción de los meses de noviembre y diciembre y que con el examen de los recibos de Gas/Agua Caliente se acredita que el piso no ha generado gastos de luz desde el mes de mayo de 2020, durante un periodo de 155 días.

C-Indebida imputación al demandado de los gastos por desperfectos en la vivienda que fue arrendada.

No puede imputarse a la fianza los desperfectos existentes en la vivienda a mediados del mes de diciembre de 2020, pues desde el momento en que se abandonó la vivienda, entregando las llaves al conserje de la finca, hasta que se hizo la comprobación del estado del inmueble por parte de la compañía arrendadora habían pasado dos meses y medio, tiempo suficiente para que personas ajenas al inquilino que hubiesen ocupado la finca cometieran los desperfectos que se pretenden cubrir con el importe de la fianza, ocupación de la que no se puede dudar ya que se ha acreditado que a mediados del mes de octubre personas desconocidas se encontraban en posesión de la finca arrendada (ver doc. 5 presentado con el escrito de fecha 30 de diciembre de 2021 ).

QUINTO.Simplemente mezclando conceptos y partidas y faltando a la verdad pretende la parte apelante confundirnos para que aceptemos que exista un crédito de 4.490.176 a favor del señor Landelino.

En primer lugar, no existe duda que la cantidad que dejó de pagar el arrendatario, en concepto de renta y otras cantidades que le correspondían satisfacer, asciende a 20.244,33 euros como puede comprobarse con las copias de los recibos emitidos mensualmente por la entidad demandante. Si a la misma le restamos el importe del aval prestado por el inquilino y ejecutado por la demandante, que asciende a 14.946 euros, obtendremos la cantidad de 5.298,33 €, por la que ha sido condenado el arrendatario. No existe error sobre la cantidad reclamada.

Tampoco podemos aceptar que el importe de la fianza ascienda a 4.741,23 euros, como defiende la parte demandada siendo un claro ejemplo de la política de confusión que la parte arrendataria está llevando a cabo a lo largo de este procedimiento, pues analizando la estipulación 14 del contrato de arrendamiento veremos claramente que la cantidad abonada en concepto de fianza solamente asciende a 2.090,24 euros. Es cierto que el día 25 de septiembre de 2018 se hizo una transferencia a favor de la sociedad arrendadora por la cantidad de 4.741,23 € pero allí iban incluidos, además de la fianza, la renta, gastos generales, el IBI y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

SEXTO.Pasamos a analizar el momento en que debemos considerar que se entregó por el demandado la posesión de la finca.

Como elemento esencial para conocer de esa fecha se ha aportado por la parte actora un escrito suscrito por el señor Landelino que fue recibido el día 10 de diciembre de 2020 en las oficinas de la entidad arrendadora. La parte apelante priva de todo valor al mismo ya que la fecha de recepción podría haber sido manipulada, fijando una fecha distinta a la real. No es relevante esta observación ya que en el propio escrito el demandado alude a la fecha del cuatro de diciembre como el momento en que aceptó dar por concluido el contrato.

Asimismo, si analizamos los consumos de los suministros que se derivan de los recibos aportados con el escrito de 30 de diciembre de 2021, vemos que, siguiendo con su política de confusión, todas las afirmaciones que ha realizado sobre esta materia al presentar el recurso de apelación no son ciertas.

No es cierto que no se consumiera agua desde el mes de junio de 2020 al de noviembre del mismo año, pues se consumieron 24 m3 hasta el mes de diciembre, como puede comprobarse con los documentos 6.3 y 8.5 acompañados al escrito de 30 de diciembre de 2021.

Tampoco es cierto lo manifestado sobre la calefacción, pues del análisis conjunto de los documentos 8.6 y 6.4 podemos afirmar que, por razones climatológicas, existe un periodo en que se encuentra apagado el sistema, de mayo a octubre, pero a partir de noviembre hubo consumo efectivo.

Por último, el documento 8.8 nos acredita que si hubo consumo de electricidad.

Frente a estas pruebas sólidas que nos deben llevar a compartir el criterio de la sentencia apelada sobre esta materia, no puede prevalecer el hecho de que se hubiera cambiado el titular del suministro de electricidad, pues ello responde al acuerdo incumplido por el arrendatario de finalizar el contrato y devolver el inmueble en el mes de septiembre y, por otra parte, el anuncio en "El Idealista" de ofrecimiento del piso en alquiler no sería determinante, ya que pudo responder, como recoge la sentencia de instancia, al deseo de tener dispuestos nuevos inquilinos para el momento en que se abandonase la finca. Finalmente diremos que nos sorprende que se ha incorporado al escrito de contestación de la demanda una copia de un anuncio en "El Idealista" de alquiler respecto a un piso de la DIRECCION000 que es la que corresponde con el piso alquilado, de la DIRECCION000.

SÉPTIMO.No ha cuestionado los documentos con los que la arrendadora intenta justificar los daños y desperfectos que sufrió su vivienda durante el arrendamiento, dando por bueno que la cantidad de la que se deba responder ascendiesen a la cantidad recogida en los referidos documentos, ya que su defensa se basa en que no es posible imputarle responsabilidad alguna cuando habían pasado dos meses y medio desde que se abandonó la finca con entrega de llaves al conserje de la finca y el día 10 de diciembre en el que se hizo una revisión del estado de la misma.

Este motivo de impugnación ha perdido toda su fuerza en cuanto consideramos que queda demostrado, tal como analizamos en el anterior fundamento de derecho, que no fue entregada la finca por el arrendatario hasta principios del mes de diciembre de 2020.

OCTAVO.Las costas procesales de esta segunda instancia deben correr a cargo de la parte apelante al haberse desestimado el recurso de apelación y no apreciar la concurrencia de circunstancias especiales fácticas o jurídicas que aconsejen abandonar el criterio objetivo del vencimiento ( artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.