Sentencia Civil 37/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 14, Rec. 962/2022 de 29 de enero del 2025

PRIMERO. -El recurso de apelación, interpuesto por la actora Doña Constanza, se circunscribe a la cuestión de estar al corriente de pago de las cuotas de la comunidad en caso de impugnación de los acuerdos de la Junta. En concreto, se aduce la existencia de error en la valoración de la prueba, ya que hace falta estar al corriente del algo cuando el acuerdo que se impugnahace referencia a la alteración de las cuotas de participación,atendiendo a la jurisprudencia recogida en las sentencias del Tribunal Supremo 671/2911, de 14 de octubre; 613/2013, de 22 de octubre; 604/2014, de 22 de octubre; y la de 5 de noviembre de 2019, pues en dichas sentencias se señala que cuando los acuerdos modifiquen o alteren la cuota de participación fijada en el título constitutivo, los acuerdos no sólo son nulos, sino que generan una excepción al requisito de procedibilidad del depósito o consignación de lo adeudado.

En el presente caso, la acción ejercitada impugna los acuerdos de la Junta y del Acta de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION001, de Barcelona, que está constituida por 12 viviendas unipersonal, siendo la actora propietaria del número NUM000. Se aduce en su demanda que, según la escritura de obra nueva y división horizontal de 9 de marzo de 1995, la actora tiene un coeficiente del 8,13% de los gastos de elementos comunes de las 12 viviendas que constituyen la comunidad de propietarios referida (vid. doc. 1, relativo a la escritura pública, en la que consta que se le asigna una cuota de participación en los elementos comunes del total del inmueble del que forma parte del 8,13%). Esta cuota, según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 553-23 del Codi Civil de Catalunya indica la participación que corresponde a cada uno de los elementos privativos sobre la propiedad de los elementos comunes. Ahora bien, frente a los edificios de esta comunidad existe otra comunidad, la Comunidad de Propietarios DIRECCION000; y entre ambas comunidades hay una zona verde, cuyos gastos se ha acordado que les corresponden a las dos comunidades en la forma proporcional correspondiente. Pues bien, la actora impugna los acuerdos de la Junta de Propietarios de 12 de marzo de 2010 por contrarios a la Ley, al título constitutivo y a los Estatutos. No obstante, debe indicarse que estos acuerdos derivan del acuerdo de la Junta Extraordinaria de 4 de junio de 2015, fecha en la que acababa de dictarse la Ley 5/2015, de 3 de mayo, que entró en vigor el día 20 de junio de 2015. Pues bien, respecto a dicha reunión deben efectuarse dos matizaciones: a) en la Junta de constitución de la Mancomunidad, de junio de 2015, se encontraba presente la actora Doña Constanza, así como los propietarios de las casas NUM001 y NUM002, estando ausentes todos los demás, según se desprende del Acta de 4 de junio de 2015, adoptándose el acuerdo de constituir la Comunidad General de las Comunidades de DIRECCION000 y DIRECCION002 con el objeto exclusivo de gestionar aquellos asuntosrelativos a la contratación laboral del conserje,sin que esta nueva Comunidad modifique el funcionamiento de las otras dos comunidades que la integran y que seguirán con el mismo régimen de independencia de una respecto de la otra; y b) desde el año 2016 la actora ha impugnado todos los acuerdos de los años 2016 a 2020, incluido, que es el relativo a los acuerdos impugnados en este proceso. En todas las impugnaciones el argumento era que el acta del año 2015 produjo una alteración del coeficiente de participación, por lo que no está obligada a pagar o consignar previamente.

SEGUNDO. -En la impugnación de los acuerdos de 12 de marzo de 2020, cuya acta se notificó el 17 de marzo, aparte de la impugnación de los acuerdos en sí, se alegó que a la actora no se la permitió asistir a la Junta de Propietarios, que se continuó en otro lugar distinto del habitual. No obstante, tal como se deduce de las pruebas practicadas, los hechos no ocurrieron así, tal como se verá. Efectivamente la actora se presentó en el lugar de celebración de la Junta cuando la reunión estaba finalizando y con la finalidad de grabar la reunión. Sin embargo, al finalizar la reunión, y como quiera que la deuda de la actora ascendía bastante, varios vecinos fueron a casa de un tercero con la finalidad de consultarle la problemática de dicha deuda, sin que esa reunión fuera una continuación de la Junta, que ya se había terminado.

Seguidamente nos referiremos, en primer lugar, a las pruebas practicadas y los hechos objeto del litigio, y, posteriormente, a la jurisprudencia sobre la cuestión de legitimación de los copropietarios de Propiedad Horizontal para impugnar los acuerdos en los supuestos que no están al corriente del pago de las cuotas de la comunidad.

La testigo Doña Asunción, que es administradora de DIRECCION003, declaró: "Yo no redacté el acta de la convocatoria de la Junta. La persona que redactó la convocatoria es la administradora de la Comunidad. Soy administradora de la empresa, pero no de la comunidad, las cuestiones de comunidades no las trato. Supongo que quien firmó el acta de la Junta fue la administradora de la Comunidad". Por lo tanto, realmente esta testigo no esclarece nada los hechos debatidos, pues simplemente es la administradora de dicha empresa, pero no se encarga de la gestión de comunidades de propiedad horizontal y similares.

Por el contrario, Don Edemiro, sí que conoce los temas debatidos, pues el secretario administrador de la comunidad. Este testigo manifestó: "Constituí las dos comunidades, pero no recuerdo el coeficiente de participación de la vivienda de la actora, pero debe ser el citado en la demanda. Redacté la convocatoria y la junta. La Junta se celebró al aire libre en la zona, que da acceso a los dos parkings. La reunión se celebró allí, en la zona de siempre. Desde la constitución de ambas comunidades había un servicio de vigilancia y portería,que lo contrató la promotora. Pero como la vigilancia y la portería conllevan el pago de nóminas, pero con el paso del tiempo se vio que se realizaba de forma anómala. Estos gastos son el servicio de vigilancia y la nómina del portero.En esa reunión había unas partidas, que se imputaban a la Comunidad de Propietarios. La mancomunidad no tiene personalidad jurídica sólo se creó para repartir gastos. Se inscribió en el Registro de la Propiedad. Se constituyó una mancomunidad porque todos los interesados lo deseaban y el Acta de constitución fue por unanimidad de todos los asistentes de la Junta,acuerdo que no se impugnó por ningún copropietario. Desde el año 1995 se han aprobado los gastos de cada comunidad y los gastos que afectaban a las dos comunidades; y nunca hubo ningún problema hasta el año 2014,en que la actora había pagado todos los gastos. Pero luego vino a peor fortuna y se retrasó en los pagos. La única persona que se ha opuesto al reparto es la Sra. Constanza. En el acta también se aprobaron los acuerdos, que no se habían incluido en la Junta, pero eso posiblemente se debió a un error mío". En cuanto a la circunstancia de que en el acta estaba constituida la elección de nuevo presidente de la comunidad, pero no la del presidente de la Mancomunidad, el testigo precisa que "fue una cuestión de carácter práctico". Por otro lado, respecto las preguntas de la Comunidad demandada, el testigo especificó: "No se impidió la reunión a la Sra. Constanza. Hubo una reunión previa que duró poco. En aquella época ya la señora Constanza causaba un quebranto económico de unos 70.000 €, por lo que fuimos a hablar con un "economista", el Sr. Leoncio, pero los demás vecinos no quisieron que allí asistiera la Sra. Constanza. Pero la Junta Ordinaria ya había acabado, esa reunión se hizo aparte. Los gastos de la mancomunidad son la nómina del portero,la vigilanciay otros gastos. No hay capacidad suficiente para modificar el coeficiente de los comuneros.No se ha modificado el coeficiente de ninguna vivienda y se paga en función de ese coeficiente a la comunidad y a la mancomunidad. No me consta si la actora estaba presente al constituir la mancomunidad. Ambas comunidades son un total de 28 vecinos, en una son 12 vecinos y en otra 16, según recuerdo".

Pues bien, de estas pruebas se deducen los siguientes hechos: 1) La actora no sólo conocía la creación de la Mancomunidad el 4 de junio de 1995, sino que asistió a la junta de su creación. 2) La creación de dicha mancomunidad no implicó la modificación del coeficiente de participación, pues simplemente se trata de que las dos comunidades deben de afrontar los gastos comunes, pero en atención al mismo coeficiente de participación, como se infiere de lo indicado al final, y destacado en negrita, del acta redactada el 11 de junio de 2015. 3) La junta de 12 de marzo de 2020 se celebró en el lugar indicado, levantándose el acta de la misma. Sin embargo, algunos propietarios fueron a consultar con un especialista en economía o similar para que les aconsejara el modo de solucionar la deuda elevada de la comunidad. Quizás en el momento de la celebración de la Junta existió cierta tensión, pero las reuniones que otros copropietarios puedan celebrar de forma independiente para pedir asesoramiento o consultar materias no forman parte del acto formal de la celebración de la Junta de Propietarios.

TERCERO.- El artículo 553- 31 fue reformado por la Ley de 13 de mayo de 2015. Anteriormente este precepto se refería la prescripción de las acciones de impugnación, que ahora se recogen en el número 4 del artículo 553-31, apartado que también se ha reformado, ya que en la redacción original se olvidaron de establecer el plazo de prescripción de los acuerdos contrarios a la Ley. No obstante, en la redacción anterior no se preveía la exigencia del requisito de procedibilidad, a diferencia de la previsión contenida en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. En cuanto a la aplicación del citado artículo debe indicarse que la Ley de 13 de mayo de 2015 se publicó en el DOG el 20 de mayo de 2015, en el BOE el 1 de junio de 2015, y entró en vigor el 20 de junio de 2015, por lo que en principio no estaba vigente. Ahora bien, esta Ley no contiene expresamente disposiciones transitorias, pero sí recoge una Disposición final de entrada en vigor (la única disposición de la Ley), en cuyo número 2 expresamente determina que también debe aplicarse a "los inmuebles constituidos en régimen de propiedad horizontal antes de su entrada en vigor", pues bien el adverbio <> claramente indica que esta Ley tiene un carácter retroactivo y es aplicable a las situaciones anteriores a la fecha de 20 de junio de 2015, fecha de entrada en vigor.

En cuanto a la legitimación para impugnar los acuerdos por parte de los propietarios morosos conviene referirnos a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y del TSJC. El Tribunal Supremo ciertamente en la sentencia 613/2013, de 22 de octubre de 2013, se refirió a los casos en que implicaban un cambio del coeficiente de participación y los acuerdos similares, declarando: << La sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo núm. 671/2011, de 14 de octubre, recurso núm. 635/2008, declaró que la segunda parte del art. 18.2 «introduce una regla de procedibilidad y una excepción condicionando la impugnación a que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o haya hecho previa consignación judicial de las mismas, salvo que la impugnación de los acuerdos de la Junta tengan que ver con el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios, es decir, a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente». Afirma la sentencia que este presupuesto de procedibilidad no puede aplicarse con independencia del tipo de acuerdo que se adopte pues la finalidad de la excepción contenida en el inciso final, que exime de estar al corriente o consignar la deuda, es evitar que prospere un acuerdo comunitario que consagra una forma de repartir el gasto de forma contradictoria con las reglas de la comunidad exigiendo al propietario moroso un requisito añadido de procedibilidad.

El art. 9.e de la Ley de Propiedad Horizontal establece como una de las obligaciones del propietario de un piso o local en régimen de propiedad horizontal «contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización». En tales gastos se incluyen los ordinarios fijos, periódicos no fijos y aquellos cuya cuantía varía en función al consumo y uso, y los extraordinarios ocasionados por algún acontecimiento que determina su procedencia. Su impago genera un crédito preferente a favor de la comunidad, a cuyo pago queda afecto el piso o local.

En principio la contribución a tales gastos ha de hacerse conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo de la propiedad horizontal ( párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal) . Pero tal criterio puede alterarse, pues el art. 9.e prevé como criterio alternativo de contribución a los gastos, el «especialmente establecido» entre los copropietarios, esto es, el fijado en un acuerdo adoptado con los requisitos exigidos por el art. 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Cuando el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal excepciona de la obligación de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para «la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios», se incluyen en el ámbito de la excepción no solo los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal sino también los demás acuerdos que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, y tanto cuando el referido sistema de distribución de gastos se acuerde con vocación de permanencia o para una determinada ocasión.

Pero no puede aceptarse, como pretenden los recurrentes, que cualquier acuerdo que afecte al pago que los propietarios deben hacer de su correspondiente participación en los gastos de la comunidad, cualquier acuerdo del que resulte la «cantidad de dinero concreta que deba pagar el sujeto para atender los gastos comunitarios», en palabras del recurso, haya de incluirse en esta excepción. Los acuerdos que liquidan la deuda de un propietario con la comunidad, los que aprueban el presupuesto del ejercicio o lo liquidan y fijan de este modo el importe de lo que cada propietario debe pagar, los que establecen derramas extraordinarias para atender determinadas contingencias, etc., no pueden considerarse incluidos en la excepción referida en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo ( art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ) o el "especialmente establecido" en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o al menos suspendido cautelarmente en su eficacia>>.

No obstante, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha expuesto de forma clara y meridiana que cuando el propietario no está al corriente del pago de las cuotas de la Comunidad no está legitimado para impugnar los acuerdos. En este sentido pueden citarse las sentencias del Tribunal Supremo 154/2022, de 28 de febrero de 2022; 287/2024, de 28 de febrero de 2024; 2/2021, de 13 de enero de 2021; y 589/2019, de 5 de noviembre de 2019. En concreto, la Sentencia 154/2022, de 28 de febrero de 2022, en su fundamento jurídico tercero, en el que examina varios supuestos, declara: << El artículo 18.2 LPH dice:

"Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los

ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos

de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o procede previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la

Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios".

El art. 9 e) de la referida disposición general establece, por su parte, como obligación de los propietarios "[...] contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".

Las cuotas de participación son las que, por disposición del artículo 3. b) II de la LPH, se atribuyen a cada piso o local con relación al total del valor del inmueble y referidas en centésimas del mismo.

En definitiva, del juego normativo expuesto resulta que el art. 18.2 LPH establece una regla de legitimación activa a la que condiciona la impugnación de los acuerdos comunitarios, cual es que el propietario hubiese votado en contra o salvado su voto en la Junta, no hubiera acudido a la misma por cualquier causa (ausente) o hubiese sido indebidamente privado de su derecho de voto; pero es preciso, igualmente, que concurra un requisito adicional, consistente en estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Exigencia normativa que admite, a su vez, una excepción, en que no es preciso ni el previo pago o la consignación, cual es que se trate de la impugnación de acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación del art. 9 LPH, entre los propietarios.

En este sentido, señaló esta Sala, en su sentencia 671/2011, de 14 de octubre, en interpretación de la excepción del último inciso

del art. 18.2 LPH, que:

"Sin duda, esta excepción se refiere a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente, pero este presupuesto de procedibilidad no puede aplicarse con independencia del tipo de acuerdo que se adopte por el hecho de que el comunero se encuentre privado de voto en la junta en que se aprobó. La causa que le impide votar y pasar a formar parte de la voluntad de la comunidad de propietarios en los acuerdos que se adopten, no puede convertirse en causa para negar legitimación al comunero para impugnarlos si morosidad proviene del incumplimiento del acuerdo tomado en junta relativo al establecimiento o alteración de las cuotas a que se refiere el artículo 9, ni debe ser óbice por tanto para la aplicabilidad de la excepción al requisito de procedibilidad establecido en el artículo 18.2. Se trata, en definitiva, de evitar que prospere un acuerdo comunitario que consagra una forma de repartir el gasto de forma contradictoria con las reglas de la comunidad, exigiendo al propietario moroso un requisito añadido de procedibilidad".

Pues bien, en dicho recurso, no se consideró concurrente la excepción a la consignación o pago, dado que el acuerdo adoptado se refería:

"[...] a la aprobación del presupuesto para la instalación del ascensor, si procede, y fijación de una derrama extraordinaria en función de las cuotas que cada vivienda tiene asignadas en la escritura. Se trata de un acuerdo de instalación, distinto del que implica la exención estatutaria de mantenimiento, conservación y modificación, del que resulta una derrama que no afecta a la cuota de participación que tiene asignada cada comunero en el título, a su establecimiento o modificación, puesto que se fija en atención a la misma".

En la sentencia 613/2013, de 22 de octubre, tampoco se entendió concurrente la excepción del art. 18.2 de la LPH, toda vez que:

"Los recurrentes pretendían impugnar dos acuerdos de la junta. El primero liquidaba la deuda que los demandantes mantenían con la comunidad, que había sido fijada en aplicación del sistema de distribución del pago de los gastos de la comunidad establecido en acuerdos adoptados en sendas juntas de propietarios de los años 2004 y 2005, que no han sido anulados ni suspendidos cautelarmente.

La impugnación de este primer acuerdo no ha de considerarse incluida en la excepción que el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal formula al requisito del previo pago o consignación, puesto que su objeto no es un acuerdo que establezca o altere la cuota de participación. En él simplemente se contabilizó la deuda fijada conforme al sistema de participación previamente establecido.

El segundo acuerdo impugnado consistía en eximir del pago de las obras de bajada del ascensor a cota cero a los propietarios de los bajos "bien entendido que el coeficiente de los dos bajos que asciende a 12% será asumido por las viviendas". Este acuerdo supone una alteración del sistema de participación en los gastos comunes puesto que no se ajusta al sistema "especialmente establecido" en esas juntas anteriores. Que dicha alteración no tenga un carácter permanente pues se refiere a un concreto gasto (bajar el ascensor a cota cero) no cambia la respuesta a la cuestión, puesto que el precepto no distingue entre alteraciones puntuales o permanentes.

Como consecuencia de lo expuesto, la desestimación de la demanda fue correcta en cuanto a la impugnación del acuerdo segundo de la junta, que aprobó el estado de cuentas y liquidación de la deuda que hasta ese momento mantenían los demandantes con la comunidad de propietarios, puesto que no se cumplió el requisito de procedibilidad de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.

Pero la aplicación de tal requisito a la impugnación del acuerdo cuarto de la junta, y la consiguiente desestimación del mismo sin entrar en el fondo de la impugnación planteada, no fue correcta pues se aplicó el requisito a un acuerdo cuya impugnación estaba exenta de cumplirlo, pues alteraba las cuotas de participación en los gastos comunes".

De nuevo, tuvimos ocasión de pronunciarnos sobre la cuestión controvertida, en la sentencia 604/2014, de 22 de octubre, en la que declaramos:

"Examinada la demanda, los acuerdos cuya nulidad pretendieron los recurrentes no se referían al establecimiento o alteración de las cuotas de participación, que son las que, por disposición del artículo 3. b) de la Ley de Propiedad Horizontal, se atribuyen a cada piso o local con relación al total del valor del inmueble y referidas en centésimas del mismo.

Los recurrentes solicitaron la nulidad de determinados acuerdos adoptados en dos Juntas.

Pues bien, por lo que se refiere a la Junta de Propietarios celebrada el día 25 de julio de 2009, los acuerdos en ella adoptados trataban de la aprobación de cuentas, aprobación de presupuesto 2009-2010 y renovación de cargos. Como resulta de su lectura, ninguna conexión tenía con las cuotas de participación. Por lo tanto, en relación con esta Junta la falta de legitimación de los actores estuvo correctamente declarada por la Audiencia.

Por lo que se refiere a la Junta celebrada el 13 de Diciembre de 2008, el acuerdo impugnado trataba de la aprobación de una nueva cuota a cuenta de los gastos del año 2009.

[...]

Pues bien, las alegaciones de la demanda en relación con el enunciado del acuerdo podrían llevar a la conclusión de que la Junta de Propietarios, si bien no alteró las cuotas de participación, sí introdujo un sistema nuevo de distribución de gastos. Pero examinado el acuerdo, esa posibilidad de admitir la excepción al requisito de procedibilidad desaparece, porque la Junta se limitó a aumentar la contribución a los gastos para el año 2009, lo que no equivale a incorporar o imponer un sistema nuevo de

distribución de gastos.

Por lo tanto, también en relación con esta Junta, la falta de legitimación de los actores estuvo correctamente declarada por la Audiencia".

Más recientemente, en la sentencia 584/2019, de 5 de noviembre, reiteramos que:

"En el presente caso, el actor funda su demanda en que los acuerdos de la comunidad de propietarios alteran la forma de contribución a los gastos comunes según el coeficiente fijado en el título constitutivo y la manera indicada en los estatutos, sin distinción de los correspondientes a la mancomunidad y los distintos portales. Y la demandada admite la reformulación de las cuentas para adaptarlas a los estatutos y título constitutivo. Por todo ello, consideramos nos hallamos ante un supuesto de excepción a la consignación o previo pago de las cuotas comunitarias en aplicación del art. 18.2 LPH". Ahora bien, en el caso presente, no concurre la mentada excepción a la necesidad de consignación o pago previo, ya que no nos encontramos ante ningún supuesto de impugnación de un acuerdo relativo al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 de la LPH entre los propietarios, sino que versa sobre la conformidad con el derecho de la apertura de una puerta de acceso a un patio comunitario, para lo cual se estableció una derrama, cuya forma de determinación de su importe, no se impugna, ni se sostiene se exigiese en contra de las reglas que rigen la contribución del actor a los gastos comunes según su cuota de participación. Siendo, así las cosas, como así son, el recurso de casación debe ser estimado. La asunción de la instancia determina que la demanda deba ser desestimada sin entrar en el fondo de la misma, por la ausencia de los requisitos del pago o consignación previos a los que se refiere el art. 18.2 LPH>>. En sentido similar, la sentencia del Tribunal Supremo 287/2024, de 28 de febrero de 2024.

Por otro lado, la jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya se ha pronunciado sobre esta cuestión en varias sentencias, entre las que podemos citar la Sentencia 16/2023, de 9 de marzo de 2023; la Sentencia 554/2022, de 22 de octubre de 2022; y la Sentencia 27/2020, de 13 de octubre de 2020. Al respecto la sentencia 16/2023, de 9 de marzo de 2023, en su fundamento jurídico tercero, números 5 a 11, declaró: << 5. Para comprender su recto sentido deberemos estar tanto a los principios generales que informan el derecho civil de Cataluña ex art. 111-2 del CCC como a lo dispuesto en el art. 3.1 del CC, teniendo en cuenta la modernidad de la norma. Así, deberemos estar, además de al sentido propio de las palabras de la ley, a su contexto y a sus antecedentes legislativos teniendo en cuenta su espíritu y finalidad.

Durante la tramitación parlamentaria de la llei 5/2015, los sectores más interesados insistieron en poner de relieve el grave problema que se producía en las comunidades por la morosidad de algunos propietarios, que obligaba a los otros a hacer frente a los gastos comunes de todos, así como en la necesidad de concordar el texto con el art. 553-24 del CCC.

El art. 553-24 del CCC dispone en su número 1 que tienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad cuando la junta se reúne. Los propietarios que tuviesen deudas pendientes con la comunidad tienen derecho a votar si acreditan haber consignado judicial o notarialmente su importe o que las han impugnado judicialmente. El precepto se halla en íntima relación con el art. 553-21.4 d) a cuyo tenor en las convocatorias a las juntas deberá hacerse constar la lista de los propietarios con deudas pendientes con la comunidad por razón de las cuotas, los cuales, de conformidad con el artículo 553-24, tienen voz, pero no tienen derecho de voto, de todo lo cual es preciso advertir previamente.

6. Ello sentado, la obligación de consignación o pago a la que se refieren los artículos 553-24.1 y 553-31.3 son presupuestos legales que se imponen a los propietarios que quieran primero participar en la votación y luego impugnar los acuerdos comunitarios, aunque no tengan contenido económico, con el fin de evitar que comuneros morosos puedan bloquear acuerdos adoptados por la comunidad para dar continuidad a sus servicios o garantizar la pacífica convivencia entre los vecinos.

7. Así pues, el propietario que quiera impugnar un acuerdo de la comunidad, deberá hallarse al corriente de pago de las deudas vencidas en el momento de ser adoptado el acuerdo que se pretenda impugnar judicialmente, entendiendo por "deudas" aquellas que se derivan de sus obligaciones como propietario incluido en el régimen de propiedad horizontal - cuotas ordinarias, extraordinarias y fondos de reserva- y por vencidas las no atendidas por el propietario a su vencimiento según los acuerdos de la Junta.

8. Esta interpretación es que es la que mejor se aviene con un criterio de equidad - art. 111-9 CCC- y de proporcionalidad que debe existir entre un requisito legal que restringe el libre acceso a la jurisdicción ( art. 24 CE) y, por tanto, de interpretación estricta, y el cumplimiento de los fines que la ley persigue y que no son otros que incentivar el cumplimiento de las obligaciones económicas de los propietarios para con la comunidad por las cuotas devengadas para que ésta pueda seguir prestando los servicios que requiera sin perjudicar a los propietarios que sí cumplen con sus obligaciones.

9. Lo mismo se deduce de una interpretación sistemática y de contexto con los restantes preceptos de la ley. En concreto, en cuanto a los privilegios que la legislación otorga a las deudas comunitarias en los art. 553-4.3 (preferencia legal de cobro); 553- 5.1 (afección real de los elementos privativos); y en el art. 553-47,1 (reclamación a través de un procedimiento especial), que siempre vienen referidos a deudas derivadas del impago de los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y fondo de reserva que son los imprescindibles para que las comunidades puedan funcionar.

10. También el Tribunal Supremo cuando analiza al art. 18.2 de la LPH, se refiere a las deudas generadas por el impago de las cuotas comunitarias ( STS 14 de octubre de 2011 ( STS 7359/2011 - ECLI:ES:TS:2011:7359), 6 de febrero de 2012 (STS 1013/2012 - ECLI:ES:TS: 2012:1013) o 22 de octubre de 2014 (STS 4455/2014 - ECLI:ES:TS:2014:4455).

11. La comunidad está facultada, ex art. 553-26.2 g) para arrendar los elementos comunes a los propietarios o a terceras personas, pero esa relación jurídica se entabla y regula en función de los contratos o pactos habidos en cada caso, no gozando las deudas o créditos generados por esas relaciones de los privilegios legales que sí se conceden a las que se derivan de los deberes correspondientes al régimen de la propiedad horizontal y cuyo cumplimiento se estima necesario para su subsistencia>>. Vid. en sentido similar la sentencia del TSJC de 22 de octubre de 2022 y la de 13 de octubre de 2020, que lo aplica a un caso en que se produjo el impago de la segunda cuota de un trimestre.

Pues bien, como se ha indicado en el último apartado del fundamento jurídico segundo, la creación de dicha mancomunidad no implicó la modificación del coeficiente de participación, pues simplemente se trata de que las dos comunidades deben de afrontar los gastos comunes, pero en atención al mismo coeficiente de participación, como se infiere de lo indicado al final, y destacado en negrita, del acta redactada el 11 de junio de 2015. En concreto, ambas comunidades, que integraban la referida Mancomunidad tenían que satisfacer los gastos de la nómina del portero, los de vigilancia de la mancomunidad y otros similares, pero ello en ningún momento implicó la modificación o alteración del coeficiente de participación de la actora, ni de ningún otro propietario, como se infiere de la propia acta de 11 de junio de 2015. Por lo tanto, como la actora no pagó la cantidad adeudada a la comunidad, ni la consignó judicial o notarialmente, la demanda no podía estimar porque, al no estar al corriente del pago de las deudas con la comunidad, tal como exige el número 3 del artículo 553-31, del CCC, la actora carece de legitimación para impugnar los acuerdos de la Junta de 12 de marzo de 2020. En conclusión, debe desestimarse el recurso de apelación interpuesto por la actora Doña Constanza contra la sentencia de 27 de mayo de 2022, dictada por el Ilmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 53 de Barcelona, confirmándose íntegramente la misma.

CUARTO. -Conforme al principio del vencimiento objetivo, establecido en el artículo 398-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede condenar a la parte apelante al pago de las costas de esta alzada.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.