Sentencia Civil 182/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 14, Rec. 455/2024 de 29 de mayo del 2025

PRIMERO.- Antecedentes y motivos del recurso

1.1 Demanda

El juicio ordinario del que trae causa el recurso se inició por demanda presentada el 29 de diciembre de 2021 por Tri Opti Sports Center, S.L. (en adelante Tri-opti SL) contra Bermejo Naves y Locales, S.L. (en adelante Bermejo SL) en la que relató que desde febrero de 2019 explotaba el Club Deportivo Rackets Madrid, situado en una nave interior (Nave F posterior) del Polígono Európolis de Las Rozas, dedicada a actividades de squash, pádel, gimnasio, sauna y cafetería. Dicha nave es propiedad de Bermejo SL, empresa con la que Tri-opti SL suscribió el 1 de febrero de 2019 un contrato de arrendamiento por diez años, hasta enero de 2029, con rentas escalonadas de 3.250 euros/mes durante 2019, de 3.900 euros/mes en 2020 y de 4.300 euros/mes desde enero de 2021. Además de abonar una fianza de 8.500 euros, Tri-opti asumió la deuda previa de 25.500 euros del anterior explotador del club, Inversiones Deportivas L2G, S.L.

El 19 de febrero de 2020, ambas partes firmaron un primer anexo al contrato modificando las rentas de 2020 y fijando, entre otros tramos, una renta definitiva de 4.150 euros/mes a partir de enero de 2021.

Como consecuencia de la declaración del estado de alarma por el RD 463/2020, de 14 de marzo de 2020, la actividad de Tri-opti SL se vio completamente suspendida hasta el 9 de mayo de 2020 y posteriormente muy limitada. Ante esta situación, las partes firmaron, el 8 de mayo de 2020, un segundo anexo contractual, fijando la renta de mayo a diciembre de 2020 en 1.900 euros/mes, condonando el mes de abril, y emplazándose a una revisión entre el 15 de diciembre de 2020 y el 15 de enero de 2021.

En cumplimiento del anterior acuerdo, firmaron un tercer anexo el 18 de diciembre de 2020, acordando mantener la renta de 1.900 euros/mes durante todo 2021, y se obligaron a realizar una nueva revisión y fijación consensuada de la renta entre el 15 y el 30 de septiembre de 2021, para los años 2022 y siguientes.

Tras la firma del tercer anexo, la arrendadora ha rechazado toda propuesta de nuevo acuerdo realizada por la demandante, incumpliendo su obligación contractual de renegociar con el propósito de restituir unilateralmente la renta precovid, o incluso superior, sin ofrecer alternativa alguna. Y ello pese a que la pandemia fue un evento extraordinario y ajeno a la voluntad de las partes, cuyas consecuencias se prolongan en el tiempo y que afectaban a la viabilidad del negocio de la arrendataria. Para acreditar esta circunstancia, presentó un informe Pericial Económico fechado el 22 de noviembre de 2021, realizado por Stemper Auditores, S.L., que analiza la incidencia del COVID-19 en el sector deportivo y en la empresa arrendataria. El informe concluye que el mantenimiento de una renta superior al 20%-25% de la facturación (tasa de esfuerzo sectorial) comprometería la viabilidad del negocio, situándolo en pérdidas.

Sobre la base del anterior relato, y con fundamento en la doctrina jurisprudencial sobre la cláusula rebus sic stantibus, solicitó la demandante:

i) Que se fije judicialmente la renta aplicable para 2022 y años sucesivos, conforme a los importes ofrecidos por la actora en su propuesta de 25 de octubre de 2021, o en su defecto, a los cálculos reflejados en el informe pericial económico aportado, o en su defecto, al criterio moderador del juzgador conforme a las pruebas practicadas, sin superar los umbrales de viabilidad económica establecidos.

i) Subsidiariamente, que se declare resuelto el contrato de arrendamiento, sin penalización ni devengo de intereses, con efectos a partir de la sentencia, y manteniéndose hasta ese momento la renta de 1.900 euros/mes pactada en el último anexo de diciembre de 2020.

1.2 Contestación de la demanda

La demandada, Bermejo SL, presentó escrito de contestación de la demandada en el que admitió la firma del contrato de arrendamiento y de los tres anexos al mismo, destacando que el primer anexo, de 19 de febrero de 2020, tuvo también por objeto la regularización de rentas impagadas por importe de 6.000 euros y que el tercer anexo de 18 de diciembre de 2020 contemplaba una reunión entre el 15 y el 30 de septiembre de 2021 para estudiar una eventual actualización y que esta fecha no fue escogida al azar, sino calculada para que la arrendataria tuviera margen de desistir del contrato con el preaviso de 4 meses establecido contractualmente.

Alegó que mantuvo con la arrendataria una actitud comprensiva durante 18 meses, asumiendo importantes rebajas (hasta un 55,81% de descuento en 2021), lo que supuso un ahorro de 48.700 euros para la arrendataria respecto de las condiciones originalmente pactadas.

Sostuvo que la arrendataria pretende imponer unilateralmente una nueva renta, partiendo de un informe pericial económico interesado y alejado de la realidad económica, que propone una renta de 2.214,28 euros/mes en 2022 -muy inferior a los 4.300 euros contractuales- y que incluso al final del contrato en 2029 seguiría siendo un 25% más baja que la pactada inicialmente. Afirmó que, si realmente la arrendataria encontraba inviable la continuación del contrato, debió desistir del mismo en plazo de 4 meses, posibilidad que habría sido aceptada sin penalización. En lugar de ello, la arrendataria actúa de mala fe, imponiendo de hecho una modificación contractual que no le corresponde.

Recordó que los datos macroeconómicos (PIB y empleo) procedentes del INE y del Gobierno acreditan que la situación económica ya mostraba signos evidentes de recuperación en 2021, y que en 2022 se preveía alcanzar e incluso superar los niveles prepandemia.

Por lo anterior, y con invocación, entre otros, de los principios de buena fe y 'Pacta Sunt Servanda', solicitó la demandada la desestimación de la demanda, así como que se acuerde la resolución judicial del contrato y se declare que la renta vigente desde el 1 de enero de 2022 y hasta la resolución judicial es la pacta en el contrato de arrendamiento de 1 de febrero de 2019 de 4.300 euros/mes, con la imposición de las costas a la demandante.

1.3 Sentencia

La sentencia nº 131/2023, de 29 de septiembre, del Juzgado de procedencia, desestima la demanda, con la condena en costas de la actora.

La sentencia excluye la aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus' porque, aunque la pandemia constituye una circunstancia imprevisible y su impacto en el sector deportivo fue notable, ello fue atendido mediante dos renegociaciones voluntarias del contrato de arrendamiento, que incluyeron rebajas sustanciales de renta (más del 50% en los años 2020 y 2021), de modo que las consecuencias económicas de la pandemia ya fueron aceptadas en su día por ambas partes mediante pactos específicos y temporales.

La sentencia pone de relieve que el propio perito de la actora reconoce que la explotación ya era deficitaria en el momento de ser asumida por la demandante, por lo que el desequilibrio no deriva exclusivamente de la pandemia, sino también de un modelo de negocio que no se ha demostraba viable, con independencia de la crisis sanitaria.

La dificultad en la viabilidad del negocio no puede justificar por sí sola la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, especialmente cuando no consta que la demandante haya compartido con la arrendadora los beneficios o ingresos del negocio, sino sólo ha pretendido repercutir sobre ella el coste del mismo. En palabras de la sentencia: «la viabilidad de su negocio no puede fundarse en el sacrificio económico de la parte demandada quebrando con ello el equilibrio contractual inicial, con la que además, no se ofrece el compartir más que el riesgo o aspecto adverso del negocio, pero no la parte económica positiva».

1.4 Recurso

La demandante, Tri-opti SL, presenta recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia por los siguientes motivos:

i) Error en la valoración de la prueba por inaplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus' porque la Juzgadora no valora la situación existente al tiempo de la interposición de la demanda (29/12/2021), ni la persistencia en ese momento de restricciones legales vigentes para el ejercicio de actividad deportiva en interiores (uso obligatorio de mascarilla, aforos, etc.), conforme a la Orden 1244/2021 de la Comunidad de Madrid. Señala que, a pesar de reconocerse en la sentencia que la cláusula 'rebus sic stantibus' podría ser aplicable, se desestima su aplicación con base en una valoración errónea, arbitraria o ilógica del informe pericial, sin existir prueba de signo contrario ni acreditación alguna de deficitaria gestión o de falta de viabilidad del negocio. Recuerda la apelante que el negocio tenía un año escaso de vida cuando se declaró el estado de alarma por la pandemia y que asumió una deuda previa de 25.000 euros al subrogarse en la explotación, lo que fue omitido en la valoración de la sentencia.

ii) Quebrantamiento de las normas reguladoras de la sentencia por incongruencia omisiva y/o falta de motivación y por no resolución de todas las cuestiones planteadas porque la sentencia no entra a valorar ni resuelve la pretensión subsidiaria formulada en la demanda de la resolución judicial del contrato con mantenimiento de la renta de 1.900 euros/mes hasta el dictado de sentencia. Omite todo pronunciamiento sobre esta petición, sustituyéndola por una mención genérica a la facultad de desistimiento unilateral prevista en el contrato, lo cual no es equivalente ni responde a lo pedido. En consecuencia, la sentencia incurre en incongruencia omisiva, vulneradora del derecho a la tutela judicial efectiva ( art. 24 CE) , citando la apelante al efecto jurisprudencia del Tribunal Constitucional ( SSTC 44/1998 y 202/1998) y del Tribunal Supremo ( STS 1/2/2021, entre otras).

iii) Existencia, tanto de primera instancia como de la alzada, de serias dudas de derecho sobre la aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus' en un contexto pandémico sin precedentes, sin regulación específica y con criterios dispares en los tribunales. Cuando se presentó la demanda presentación de la demanda no existía un cuerpo de doctrina consolidado, y que la cuestión era jurídicamente compleja, por lo que no puede considerarse temeraria la posición de la parte actora.

La demandada, por su parte, se opone al recurso.

SEGUNDO.- Decisión del tribunal

2.1 Ámbito de decisión

Una vez resumidos en el ordinal precedente los motivos del recurso que constriñen la decisión en esta alzada, como establece el art. 465.5 LEC, se observa que el recurso se articula sobre tres pilares principales: la supuesta incorrecta valoración por inaplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus', la omisión de pronunciamiento sobre la petición subsidiaria de resolución contractual y la improcedencia de la condena en costas de la apelante por serias dudas de derecho.

Procede por tanto examinar, a la luz de los motivos de apelación articulados, si la sentencia recurrida incurre en las infracciones que atribuye la apelante.

2.2 Cláusula 'rebus sic stantibus'

La aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus', como ha reiterado la jurisprudencia, reviste carácter excepcional y exige la concurrencia cumulativa de determinados requisitos: alteración sustancial de las circunstancias existentes al tiempo de perfección del contrato, imprevisibilidad del cambio, excesiva onerosidad sobrevenida para una de las partes y buena fe en la actuación del contratante perjudicado.

Para la jurisprudencia uno de los pilares sobre los que descansa la doctrina jurisprudencial de la cláusula 'rebus sic stantibus' es que no puede invocarla quien voluntariamente asumió el riesgo del cambio de circunstancias o aceptó expresamente sus posibles consecuencias. Este requisito opera como línea divisoria entre un cambio imprevisible que desequilibra gravemente el contrato (y por tanto justifica su modificación) y una situación de riesgo empresarial inherente, aceptada por las partes al contratar y que, por tanto, debe soportarse dentro del marco del principio de autonomía de la voluntad y conforme al principio 'pacta sunt servanda' ( SSTS 19/2019, de 15 de enero y 333/2014, de 30 de junio).

En el presente caso no es cuestionable la existencia de una crisis sanitaria global por la pandemia, con efectos sobre la economía, ni tampoco que la arrendataria se haya visto afectada por las restricciones normativas asociadas a la pandemia durante parte del año 2020 y durante el año 2021. No obstante, este tribunal comparte la valoración efectuada por la Juzgadora de instancia en cuanto a que tales efectos adversos derivados de la crisis sanitaria fueron ya asumidos y negociados por las partes mediante sucesivos acuerdos contractuales, concretamente, en lo que se refiere a la pandemia, mediante los acuerdos suscritos en fechas 8 de mayo y 18 de diciembre de 2020.

Por consiguiente, la voluntad de adaptación al contexto derivado de la pandemia quedó reflejada en los anexos firmados el 8 de mayo y el 18 de diciembre de 2020. Mediante dichos acuerdos, la arrendataria se benefició de rebajas relevantes de renta -de hasta el 55 %- durante un periodo prolongado. Estos ajustes, acordados bilateralmente y de mutuo acuerdo, materializan un reequilibrio de prestaciones que justifica la inaplicación al caso de la cláusula 'rebus sic stantibus' para obtener una nueva modificación del contenido obligacional por circunstancias sobrevenidas derivadas de la pandemia del COVID-19 cuando tales circunstancias ya fueron tomadas en consideración cuando las partes alcanzaron los citados acuerdos.

Es cierto que, con motivo de la firma del tercer anexo de 18 de diciembre de 2020, las partes acordaron, entre otros extremos, reunirse entre el 15 y el 30 de septiembre de 2021 para revisar los posibles efectos de la situación especial creada por el COVID-19, pero el hecho de dicha previsión no fructificase en un nuevo acuerdo no justifica, por sí solo, la fijación de una nueva renta, máxime cuando el contrato de arrendamiento contenía una cláusula de desistimiento unilateral con un preaviso de cuatro meses, sin penalización alguna, que la arrendataria pudo ejercitar y no ejercitó.

La pericial aportada por la actora, aun cuando analice la viabilidad económica de la actividad empresarial desarrollada, no desvirtúa lo dicho. Sus conclusiones no permiten atribuir la inviabilidad del negocio exclusivamente a la pandemia ni tampoco justifican una alteración del equilibrio contractual original que ya fue mitigado por las partes de mutuo acuerdo. La propia apelante relata en su demanda que cuando se subrogó en el negocio tuvo que asumir una deuda de 25.000 euros de la anterior arrendataria, lo cual, además, denota que ya en origen el negocio era deficitario, tal como afirma la sentencia. No se aprecia, por tanto, error alguno en la valoración del material probatorio por parte de la Juzgadora de instancia.

2.3 Pretensión subsidiaria de resolución contractual y falta de incongruencia

La parte apelante reprocha a la sentencia apelada la ausencia de pronunciamiento específico respecto de la petición subsidiaria de resolución del contrato, lo que, a su juicio, constituiría una incongruencia omisiva.

Sin embargo, tal afirmación no puede acogerse. La sentencia rechaza expresamente todas las pretensiones deducidas en la demanda, sin distinguir entre principal y subsidiaria, y razona que no procede alterar el vínculo contractual ni mediante la fijación de una nueva renta ni mediante la extinción anticipada del arrendamiento. De hecho, remite expresamente a la posibilidad de resolución unilateral prevista contractualmente, lo que equivale a una respuesta suficiente a la pretensión subsidiaria de que se declare resuelto el contrato de arrendamiento con efectos a partir de la sentencia y con una renta no pactada de 1.900 euros/mes.

Con todo, la ley procesal ofrece remedios específicos para solventar de modo directo e inmediato los defectos de incongruencia omisiva de las sentencias, como es la posibilidad que contempla el art. 215 LEC de solicitar la subsanación o complemento de las mismas cuando hubieren omitido manifiestamente pronunciamientos relativos a pretensiones oportunamente deducidas y sustanciadas en el proceso, que es lo que viene a denunciar la apelante. Y si las partes disponen de tal oportunidad para salvar esa carencia, no pueden eludir articularla planteando un recurso 'per saltum' sin conceder al tribunal de instancia la oportunidad de pronunciarse al respecto. En este sentido la sentencia del TS 141/2016, de 9 de marzo, afirma que «la denuncia temporánea de la infracción es un requisito inexcusable, una carga impuesta a las partes que obliga a reaccionar en tiempo y forma, con la debida diligencia, en defensa de sus derechos, ya que, de no hacerlo así, la parte pierde la oportunidad de denunciar la irregularidad procesal a través del recurso»; y añade que «no puede admitirse [...] vulneración del principio de congruencia de la sentencia recurrida si no se ha solicitado, en caso de que se trate de una incongruencia omisiva, la subsanación de la omisión de pronunciamiento o complemento de la sentencia prevista en el artículo 215 de la Ley de Enjuiciamiento Civil».

En nuestro caso es indudable que la apelante tuvo la posibilidad de solicitar cualquier aclaración, corrección, subsanación o complemento de la sentencia dictada en primera instancia, y, sin embargo, optó por no ejercitarlos. Es más, no solo no lo solicitó la apelante, sino que se opuso expresamente mediante su escrito de fecha 6 de noviembre de 2023 a la petición contraria de aclaración de la sentencia para que se declarase resuelto el contrato porque consideró innecesario ese pronunciamiento «ya que supondría declarar una resolución expresamente rechazada sin perjuicio del uso de la causa resolutoria unilateral con las consecuencias contractualmente pactadas». Por consiguiente, no está facultado para para invocar ahora una supuesta incongruencia omisiva, al haber renunciado de forma consciente y expresa a interesar complemento o aclaración en dicho sentido.

En consecuencia, no cabe apreciar quebranto del deber de congruencia ni vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva.

2.4 Costas de instancia

Respecto de la condena en costas impuesta a la parte actora en la instancia, no procede su revocación.

El art. 394.1 LEC impone la condena en costas al litigante cuyas pretensiones hayan sido íntegramente rechazadas, salvo que el caso presentara serias dudas de hecho o de derecho. No concurre en el presente supuesto dicha excepción. Aunque la situación derivada de la pandemia ha dado lugar a debates jurídicos relevantes, el fondo del litigio se apoya en hechos claros, en contratos con pactos expresos y en la existencia de acuerdos válidamente celebrados que adaptaron ya el contrato de arrendamiento al contexto excepcional que supuso la pandemia, sin que pueda hablarse de incertidumbre interpretativa suficiente como para justificar un pronunciamiento distinto en costas.

Se añade que los efectos de la pandemia estaban muy diluidos cuando se presentó la demanda (29 de diciembre de 2021). El 9 de mayo de 2021 había finalizado el segundo estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020 y cuatro meses después de la presentación de la demanda, el 20 de abril de 2022, el Real Decreto 286/2022, de 19 de abril, suprimió la obligación de usar mascarilla en espacios interiores, incluyendo gimnasios, centros deportivos, oficinas, comercios, etc., lo que fue una de las últimas medidas restrictivas de carácter general que socialmente simbolizó el fin de las restricciones derivadas de la pandemia en España.

En conclusión, del análisis de los motivos de recurso, no se desprende infracción alguna de las normas jurídicas aplicables ni error en la valoración de la prueba, ni omisión relevante que vicie la resolución apelada. Al contrario, la sentencia dictada en la instancia se muestra jurídicamente fundada, motivada y ajustada a derecho, por lo que procede su íntegra confirmación.

Por todo lo expuesto, procede la desestimación de su recurso y la confirmación de la sentencia apelada.

TERCERO.- Costas de apelación

La desestimación del recurso determina la imposición de costas a la apelante conforme al art. 398.1 LEC. No apreciamos circunstancias que justifiquen otro pronunciamiento.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso