Sentencia Civil 536/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 14, Rec. 1300/2022 de 29 de julio del 2025

PRIMER.- Resum d'antecedents.

L'objecte del plet és el contracte de compravenda formalitzat en escriptura pública el 19 de novembre de 2019 entre els demandats Rodolfo, Estela i Remedios com venedors i els actors Enriqueta i Melchor com a compradors, de la casa unifamiliar situada al DIRECCION000 de la DIRECCION001 de la localitzat de Rubí, que els actors van comprar pel preu de 350.000 €. Es tracta d'una casa unifamiliar aïllada composta, segons la descripció del Registre de la Propietat, per una planta baixa de 126 m2 (també dita pels perits que han actuat en el plet, planta semisoterrània) i una planta pis o primera de 104 m2, més un minúscul altell de 1,45 m2, construïda els anys setanta del segle passat però que ha patit diverses reformes i ampliacions al llarg del temps.

El 12 d'agost de 2020 els compradors van presentar demanda contra els venedors, amb la pètita següent:

Que, habiéndose presentado este escrito, junto con 21 documentos y dos anexos, se sirva admitirlo, tenga por interpuesta la presente DEMANDA DE JUICIO ORDINARIO en el ejercicio de la ACCIÓN DE SANEAMIENTO E INDEMNIZACIÓN POR VICIOS OCULTOS y, ACCIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA e INDEMNIZACION, y, que tras los trámites oportunos dicte sentencia por la que:

1º Se estime la acción de saneamiento, condenando de forma conjunta y solidaria a los demandados, a llevar a cabo el correcto cumplimiento de su obligación de entrega de la cosa vendida en las condiciones que les son necesarias para ser hábil y apta para el uso de vivienda al que estaba destinada y para cuyo fin fue adquirida, mediante el pago conjunto y solidario de la cantidad que asciende a un total de TREINTA MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SEIS CON SETENTA Y SIETE CÉNTIMOS (30.986, 77€) más la cuantía que corresponda como resarcimiento de los daños y perjuicios causados, que se determinará en ejecución de sentencia.

2º.- Que, además de lo anterior, se dicte que si iniciado el saneamiento, este deviene materialmente imposible por el estado de la cosa vendida o porque el coste de la reparación se vea sustancialmente incrementado, se resolverá el contrato de compraventa, con devolución íntegra a los compradores de la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL EUROS (350.000€), precio de la compraventa, y demás gastos para la formalización de la misma, más el abono de los intereses correspondientes y con resarcimiento de los daños y perjuicios causados, cuya cuantía se determinará en ejecución de sentencia.

3º.- De no prosperar la acción de saneamiento, se anule el acuerdo extrajudicial celebrado por las partes en fecha 10 de mayo de 2020, por vicio del consentimiento prestado por mis representados y se decrete resuelto el contrato de compraventa, con devolución íntegra a los compradores de la cantidad del TRESCIENTOS CINCUENTA MIL EUROS (350.000€) precio de la compraventa y demás gastos para la formalización de la misma, más el abono de los intereses correspondientes y con resarcimiento de los daños y perjuicios causados, cuya cuantía se determinará en ejecución de sentencia.

4º.- Se condene a los demandados al pago de las costas de este Juicio.

El coneixement de la demanda va correspondre al Jutjat de Primera Instància núm. 6 de Rubí, que va incoar el procediment ordinari 507/2020-4 en què els demandats es van oposar a la demanda. Celebrades l'audiència prèvia i la vista del judici, el magistrat del Jutjat en què va estimar l'excepció de manca d'acció dels actors i va desestimar la demanda.

Contra la sentència es van alçar els actors, que van interposar recurs d'apel·lació, al qual es van oposar els demandats.

SEGON.- La valoració probatòria en segona instància.

Com indica la jurisprudència, la LEC concep la valoració probatòria com l'activitat intel·lectual que ha de realitzar el jutge als efectes de determinar, respecte de les afirmacions fàctiques realitzades per les parts, si aquestes s'han vist corroborades per les proves propostes i practicades en el procés, sotmetent-les a un examen fonamentat en màximes d'experiència obtingudes pel mateix jutge o establertes per la llei, així com a través dels més elementals postulats de la lògica i la raó -el que la LEC anomena regles de la sana crítica-, la qual cosa s'ha d'exterioritzar en la motivació de la sentència.

Aquestes regles de la sana crítica no són normes codificades, sinó que estan conformades per les més elementals directrius de la lògica humana. Comprenen les màximes o principis derivats de l'experiència, obtinguts de les circumstàncies i situacions viscudes a través de l'observació dels fets, conductes i esdeveniments. Impliquen un sistema de valoració racional i raonable de la activitat probatòria desplegada en el procés, que permet efectuar un judici prudent, objectiu i motivat, de corroboració de les afirmacions fàctiques efectuades per les parts mitjançant l'examen de les proves, amb la finalitat de fugir dels riscos derivats de l'acolliment de meres hipòtesis intuïtives o conclusions valoratives absurdes, i prevenir d'aquesta forma decisions arbitràries. La sana crítica, doncs, es concep com un sistema integrat per les regles de la lògica, de la ciència i de l'experiència, amb el límit que la valoració probatòria no condueixi a l'absurd. El que es pretén és la consagració d'una concepció racionalista de la valoració de la prova, que condueixi a dictar una sentència motivada que adopti una decisió justificada conforme als postulats de la raó, que no sigui arbitrària, incoherent, irracional o absurda, sens perjudici que la convicció judicial es pugui obtenir valorant en el seu conjunt tot plegat el material probatori o atorgant un valor superior a algunes proves en relació a les altres.

Quant a la prova pericial, aquesta té com a finalitat auxiliar el jutge, sense privar-lo però de la facultat dimanant de la seva potestat jurisdiccional de valorar els dictamen presentat, aportant els coneixements científics, artístics o pràctics dels quals el jutge estigui mancat i que siguin necessaris o convenients ( art. 335 de la LEC) , i -com portem indicant- cal valorar-la segons les regles de la sana crítica ( art. 348 de la LEC) .

En tot cas, en segona instància, quan es tracta de la valoració probatòria ( STS 255/2011 que reiteren les SSTS 88/2013 i 562/2013, i també STC 212/2000), la revisió de la sentència de primera instància s'ha de centrar fonamentalment en verificar la legalitat de la producció de la prova, l'observança dels principis rectors de la càrrega de la prova i si s'escau de les regles legals relatives a la prova taxada, així com si en la valoració conjunta del material probatori el jutge a quos'ha comportat de forma arbitrària, il·lògica, insuficient, incongruent o contradictòria o si, ans al contrari, l'apreciació conjunta de la prova realitzada pel jutge d'instància és la procedent per la seva adequació als resultats obtinguts en el procés, segons les regles de la sana crítica.

TERCER.- L'acció principal exercitada a la demanda.

La part actora exercita l'acció de sanejament per vicis ocults. A l'apartat 1r) de la pètita de la demanda exercita l'acció quanti minoris,i subsidiàriament, a l'apartat 2n), l'acció redhibitòria de rescissió del contracte de compravenda.

L'acció de sanejament per vicis ocults està recollida als articles 1461, 1474, 1484 i següents del CC en els següents termes: el venedor respondrà dels vicis o defectes ocults que tingui la cosa venuda front al comprador (art. 1484), poden optar aquest (art. 1486) entre desistir del contracte i que se li abonin les despeses que va pagar (acció redhibitòria), o rebaixar una quantitat proporcional del preu, a judici del perits (acció quanti minoris).

La STS 478/2010, de 8 de juliol, efectua una síntesi de la doctrina legal sobre l'acció:

Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menos precio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Enero de 1970 ).

El vici ocult ha de ser greu, això és, com diu l' art. 1484 del CC, que faci impròpia la cosa venuda per a l'ús a què se la destina o que disminueixi aquest ús, que si l'hagués conegut el comprador no l'hauria adquirit o n'hauria pagat menys preu.

QUART.- La sentència apel·lada.

La sentència desestima la demanda amb fonament al pacte tercer de l'acord qual van arribar les parts en document privat l'11 de maig de 2020 (document 5 de la demanda). Expositiu i pactes del document que reproduïm íntegrament a continuació:

[La part venedora i la part compradora]

EXPOSEN:

a) Que van formalitzar escriptura de COMPRA VENDA el passat 19 de novembre de 2019, atorgada davant la Notaria Sra. Eva Maria Corbal San Adrián, número de protocol 3182, en relació a la finca Registral NUM000 del Registre de la Propietat de Rubí nº 2, de l'habitatge unifamiliar aïllat, situat al terme municipal de Rubí, DIRECCION000 ( DIRECCION001).

b) Que degut a l'aparició amb posterioritat a la citada compravenda, de determinades patologies o defectes de l'immoble, que no estaven previstos, ni eren coneixedores dels mateixos per la part venedora, que han estat valorats per professionals externs a les parts, i que es poden encabir en els anomenats com a vicis ocults, és a dir que no estaven a la vista. És per això que les dues parts estableixen els següents

ACORDS

PRIMER.-Que la part venedora es fa càrrec de la quantitat de DISST-MIL CENT TRENTA-VUIT AMB VINT I VUIT EUROS (17.138,28 euros), de les reparacions que cal efectuar a l'immoble.

SEGON.-Que la part venedora efectuarà en el dia d'avui transferència bancaria a favor de la part compradora, per el citat import de 17.138,28 euros, mitjançant ingrés al compte de titularitat de la part compradora número NUM001

TERCER-Que la part compradora dona la seva conformitat expressa i queda com a saldada i liquidada a tots els efectes, especialment dels vicis ocults, en relació a la citada compravenda de l'immoble de referència.

El fonament de dret segon de la sentència efectua una síntesi de les regles d'interpretació dels contractes dels articles 1281 a 1289 del CC; valora la prova practicada en relació al pacte tercer del document; reprodueix particulars de la STS 414/2014 sobre la interpretació dels contractes; i conclou:

En conclusión, en el caso de autos debemos partir de una interpretación literal en aplicación del artículo 1281 CC y, por tanto, la voluntad de las partes, aplicando este criterio hermenéutico y en concordancia con los elementos periféricos analizados y el contexto en el que se llevó a cabo dicho acuerdo de mayo de 2020 entre la partes, a juicio de este juzgador, era dejar "finiquitado" el asunto de los vicios ocultos de la vivienda llegando a un acuerdo sobre los mismos, motivo por el cual la parte compradora renunció a la acción de reclamación por vicios ocultos en general, pues sino el acuerdo no tendría ningún sentido si tampoco se llegaron a especificar cada una de las reparaciones que se acababan compensando por el precio pagado por aquellos.

Por todo ello, debe ser estimada la excepción planteada por la parte demandada en relación a la falta de legitimación activa de los actores al haber renunciado previamente a la acción de reclamación en concepto de vicios ocultos. Por ello, no procede entrar en el resto de las excepciones planteadas por la demandada ni en el fondo de la controversia

CINQUÈ.- Al·legació tercera del recurs.

Després de formular una al·legació primera d'error en la valoració de la prova, en què la part apel·lant cita diversos articles de la LEC i l' art. 1485 del CC, i una al·legació segona de cronologia dels fets més destacats de l'assumpte litigiós -segons la part-, a l'al·legació tercera la part torna a al·legar en forma més específica error en la valoració de les proves en relació a l'acord al qual van arribar les parts l'11 de maig de 2020, amb vulneració de l' art. 1485 del CC.

Exactament, el que diu l' art. 1485 del CC és el següent:

El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos del animal o la cosa vendida, aunque los ignorase.

Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.

El recurs al·lega la vulneració del segon paràgraf de l' art. 1485 del CC, ja que sosté que la part venedora coneixia al moment de la signatura de l'acord d'11 de maig de 2020 que la planta baixa de la casa estava mancada de solera, però que ho va ocultar als compradors en el moment de la venda i en el de la signatura de l'acord, circumstància que invalida aquest.

La part apel·lant es refereix a l'informe de legalització de l'habitatge elaborat per l'arquitecte tècnic Sr. Humberto el 30 de juny de 1996 (arxivat a l'Ajuntament de Rubí), annexat pel perit de la part actora, l'arquitecte Sr. Prudencio, al seu dictamen de 22 de juny de 2021, que a l'apartat TANCAMENTS E INTERIORSindica:

La planta baixa no disposa de forjat sanitari i, per tant, en terra està en contacte amb el terreny.

Per la data del document, l'arquitecte tècnic Sr. Humberto devia efectuar el seu informe amb motiu de l'ampliació de la planta superior de la casa que es va realitzar l'any 1996.

Tanmateix, de l'existència de l'anterior document no deduïm que la part venedora conegués a la data de la compravenda, el 19 de novembre de 2019 (document 2 de la demanda), que la planta baixa de la casa no disposava de solera o forjat sanitari, ja que l'informe del Sr. Prudencio (sorprenentment aportat a les actuacions pel perit de la part demandada) estava dipositat a l'arxiu municipal de l'Ajuntament de Rubí i en la data del document, l'any 1996, tenim per acreditat que qui s'ocupava del manteniment i reformes de la casa era el marit de la demandada Remedios i pare de la també demandada Estela, que sembla que era fuster, segons resulta d'allò manifestat per ambdues senyores en el seu interrogatori de part practicat a primera instància, que a tenor de l'escriptura de compravenda de la casa degué ser l'anterior propietari de la meitat indivisa d'aquesta.

Per tant, desestimem que al conveni d'11 de maig de 2020 sigui d'aplicació per analogia l' art. 1485 del CC i desestimem el motiu primer del recurs.

SISÈ.- Al·legació quarta del recurs.

En ella la part apel·lant impugna la interpretació de la clàusula tercera del conveni d'11 de maig de 2020 que efectua el magistrat a quo, sense tenir en compte i valorar també els expositius del document (que hem reproduït més amunt).

Tanmateix, compartim la valoració probatòria del conveni que efectua el magistrat de primera instància, en el sentit que a l'acord tercer del conveni la part compradora va renunciar a reclamar a la venedora per qualsevol vici ocult: tant els vicis que ja havien deixat de ser-ho com els que poguessin aparèixer en el futur, tenint en compte el contingut de l'informe de l'arquitecte tècnic Sr. Doroteo (document 8 de la demanda) i el redactat de tot el document, inclòs el seu expositiu b) que cita la part apel·lant, La valoració del magistrat no és arbitrària, il·lògica, insuficient, incongruent o contradictòria.

En tot cas, per a establir la conseqüència jurídica del conveni és rellevant que quan els actors el van signar, el seu perit, l'arquitecte tècnic Sr. Doroteo, ja havia examinat la casa el 20 de febrer de 2020 (tot i que en el seu interrogatori com testimoni perit va precisar que les visites havien estat dues) i havia redactat el correspon informe el mes de març de 2020, en l'apartat 4 del qual va identificar les patologies següents:

X1. AGENTS XILÒFAGS Presència d'agents xilòfags en elements de fusta.

E1. TANCAMENT DE FAÇANA DE FUSTA Trencament de revoltons ceràmics en zona de façana realitzada amb taulons de fusta.

H1. HUMITAT INTERIOR Humitat interior de paret interior formant mur de contenció de terres per estar en contacte amb el terreny.

R1. DESPRENIMENT ENGUIXAT Despreniment d'enguixat coincident amb biguetes de formigó en zona de sortida a pati de parcel·la.

R2. FISSURA JÀSSERA Fissura en cara horitzontal en diferents jàsseres.

R3. REVOLTONS TRENCATS Revoltó trencat en zona de recolzament amb jàssera.

R4. ESQUERDES HORITZONTALS ENVANS Trencament d'envans ceràmics de directriu horitzontal en diversos envans interiors.

R5. FISSURES BIGUETES SOSTRE Fissures longitudinals biguetes de sostre en zona de cuina .

R6 ESQUERDA ARC CERÀMIC Fissura horitzontal en arc d'obra ceràmica.

R7. FISSURA TANCAMENT FAÇANA Fissura longitudinal de sostre en zona de bany.

R8. FISSURA JÀSSERA Fissura en cara horitzontal en diferents jàsseres.

Admetem que l'objecte de l'encàrrec dels actors al Sr. Doroteo pogués ser l'existència i abast del corcó a la fusteria de la casa, però el cert és que el tècnic no es va limitar a examinar aquest vici sinó que també va observar totes les patologies que va enunciar i valorar a l'apartat 4 del seu informe, entre les quals tanmateix no va incloure la manca de solera de la planta baixa, però sí la patologia H1. HUMITAT INTERIOR Humitat interior de paret interior formant mur de contenció de terres per estar en contacte amb el terreny.

Aquesta revisió prèvia de la casa per l'arquitecte tècnic Sr. Doroteo implica que quan als actors al firmar el conveni d'11 de maig de 2020 els era aplicable per analogia l'últim incís de l' art. 1485.1 del CC, conforme al qual el venedor no serà responsable dels defectes que no estiguin la vista, si el comprador és un perit, que per la raó del seu ofici o professió, els havia de conèixer fàcilment. El que allibera de responsabilitat els venedors pel vici ocult de la manca de solera de la planta baixa.

Per tant, també desestimen aquest motiu del recurs

SETÈ.- La resta d'al·legacions que efectua el recurs d'apel·lació.

Les al·legacions quinta a novena de l'escrit del recurs formulen una sèrie de consideracions, que passem a comentar breument.

(i) L'al·legació quinta es refereix a la taxació de la finca efectuada per encàrrec del Sr. Melchor el 23 de setembre de 2019 per TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, SAU, que pèl mètode de comparació va taxar la finca en 374.760,75 €, (document 4 de la demanda). D'aquest document el que és més rellevant és que, com afirma reiteradament la taxadora TINSA, aquesta no es fa responsable dels possibles vicis ocults de la casa, cosa que és lògica ja que l'objecte de la taxació no va ser aquest, sinó valorar la finca a efectes d'una eventual futura hipoteca, que els compradors van constituir amb Banco Santander el 14 de gener de 2020 (document 1 de la demanda, consistent en una nota simple registral de la finca); així com que els compradors van comprar la finca per un preu inferior en 24.000 € i escaig al de taxació, el que hauria estat rellevant si estiméssim l'acció quanti minoris.

(ii) L'al·legació sisena sosté que la inexistència de la solera a la planta baixa té la consideració de vici ocult.

Sens perjudici de l'informe de legalització de l'habitatge elaborat per l'arquitecte tècnic Sr. Humberto el 30 de juny de 1996 que hem examinat a l'anterior fonament de dret cinquè, el perit dels compradors, l'arquitecte Sr. Faustino, en el seu dictamen afirma que les cales efectuades al pis mostren que la solera del terra és inexistent o del tot insuficient (document 13 de la demanda). En aquest sentit, que el perit de la part digui que 'és insuficient',implica que hi ha solera.

D'altra banda, el relat de la demanda que el bombament del terra amb despreniment de rajoles per efecte de la manca de solera es va produir amb posterioritat al conveni d'11 de maig de 2020 és poc creïble, tenint en compte l'antiguitat de la construcció de la planta soterrània o nivell inferior de la casa, conjuntament amb el fet que els compradors tenien la possessió de la casa des de la data de l'escriptura pública de compravenda, el 19 de novembre de 2019.

(iii) L'al·legació setena de l'escrit senyala l'error comès pel jutge de primera instància al senyalar que a les negociacions entre els venedors i els compradors que van donar lloc a l'acord d'11 de maig de 2020, la part compradora havia actuat assistida de lletrada, ja que la part sosté que en la negociació van intervenir exclusivament de forma directa i sense cap tipus de mediació els venedors i els compradors.

Sens perjudici que del contingut de les comunicacions creuades entre les parts que consten a les actuacions i de les videoconferències celebrades entre les parts que va reconèixer l'actora Sra. Estela en el seu interrogatori de part no queda acreditat que els compradors actuessin sense l'assessorament en l'ombra de lletrat (extrem que en tot cas seria de prova complicada), la circumstància que els compradors haguessin actuat sense assessorament legal en la seva negociació amb els venedors que es va plasmar a l'acord d'11 de maig de 2020 no priva d'eficàcia els pactes d'aquest.

(iv) L'al·legació vuitena al·lega la inexistència d'abús de dret per part dels compradors que -segons la part recurrent- s'esmenta a la sentència, sinó que han estat víctimes d'un engany.

L'abús de dret consisteix en l'exercici antijurídic d'un dret pel seu titular. Està previst a l' art. 7.2 del CC en aquests termes:

La Ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso.

L'engany que el recurs d'apel·lació imputa als venedors és el substantiu del verb enganyar, que consisteix en ocultar la veritat, induint a error de manera deliberada sobre la realitat d'un fet o situació.

No apreciem ni abús de dret dels compradors ni tampoc engany dels venedors. Ans al contrari, la circumstància que els contractants arribessin a l'acord d'11 de maig de 2020 ens fa presumir el contrari.

No concorren els pressupostos establerts per la jurisprudència per a declarar la nul·litat de l'acord per vici en el consentiment dels compradors, consistents en què l'error sigui sobre un element essencial o substancial de la cosa objecte del contracte i que sigui justificable.

(v) L'al·legació novena exposa la conclusió de la part apel·lant.

Que no compartim.

VUITÈ.- Conclusió de la Sala. Desestimació del recurs d'apel·lació.

Pel que portem dit, desestimem íntegrament el recurs d'apel·lació de la part actora.

NOVÈ.- Les costes d'aquesta alçada.

D'acord amb l' art. 398 de la LEC, atesa la desestimació del recurs imposem a la part apel·lant les costes de segona instància.