Sentencia Civil 307/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 14, Rec. 754/2024 de 30 de septiembre del 2025

PRIMERO.Doña Paloma y don Pedro presentaron demanda contra doña Eugenia, en ejercicio de la acción de saneamiento por vicios ocultos existentes el inmueble vendido interesando la rebaja proporcional del precio satisfecho por el perjuicio debidamente acreditado.

Los actores compraron el día 18 de diciembre de 2018 por 175.000 una parcela en la localidad de Hoyo de Manzanares, DIRECCION000, compraventa en la que se determinó que, sobre el estado de cargas y gravámenes, se remitía a lo que constase en el Registro de la Propiedad, donde no constaba que la finca estuviese gravada por alguna carga.

Tal como consta en el contrato de arras que tiene fecha de 21 de marzo de 2018, que se llevó a cabo con la intermediación de Dª Modesta, en nombre de la inmobiliaria Promoción y Gestión, los actores tenían como objetivo la adquisición de la finca sita en la DIRECCION000, en el término municipal de Hoyo de Manzanares, para edificar una vivienda unifamiliar, otorgándose escritura de compraventa nueve meses después, en fecha 18 de diciembre del 2019, en cuya estipulación primera se hacía constar que se transmite la parcela como "cuerpo cierto, en el estado en que actualmente se encuentra, manifestando la parte compradora, conocer y aceptar, la situación y estado físico, jurídico, y urbanístico actual de la finca objeto de esta compraventa,...".

En el contrato de arras, se hacía constar que la dilación existente entre la firma del contrato de arras y la de la escritura pública respondía a que, por parte de arquitectos y profesionales, se llevaran a cabo todas las actuaciones conducentes para obtener un crédito hipotecario, realizar un informe topográfico, analizar las normas urbanísticas aplicables a la parcela, y conseguir la licencia de obra del Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares, para lo que fue necesario la presentación de la documentación necesaria, entre ella, el Proyecto de Ejecución y los informes y estudios complementarios al mismo, obteniendo la autorización del Ayuntamiento con fecha 31 de enero de 2019.

Nada más iniciar la ejecución de la obra el constructor se topa y perfora una tubería soterrada saliendo agua de la misma, optado, tanto el como la dirección facultativa, por suspender la obra hasta conocer el estado de la canalizaciones, siendo la madre de la vendedora quien les explica que discurrían varios tipos de canalizaciones provenientes de fincas que lindan al oeste, DIRECCION000 y al norte, DIRECCION001, en concreto aguas fecales de ambas fincas y desagüe de agua de la piscina y canalización de agua de la finca lindante al oeste, tuberías que discurren tanto en diagonal como en zigzag en la parcela, haciendo imposible todo tipo de construcción, situación que era totalmente desconocida por el Ayuntamiento.

Ante el silencio de la demandada y tras ponerse en contacto con los propietarios de las fincas colindantes, se acometieron las obras, consiguiendo derivar las conducciones de la vivienda que se encuentra al oeste por la finca de su propietario, mientras que ante el silencio del propietario de la finca que linda por el norte se recondujo la tubería de desagüe de aguas fecales por un lugar menos gravoso que permitiera la ejecutar la vivienda, todo ello con un coste total de 12.787 euros (IVA no incluido) que son reclamados en la demanda en ejercicio de la acción "quanti minoris".

Mantener la tubería le ha causado un gravamen que puede valorarse en un 10 por ciento del valor de los metros afectados por tal servidumbre. Siendo 54 metros los afectados y 160,25 euros el valor del metro cuadrado, le corresponde una indemnización de 865,08 euros (54 X 16,02).

SEGUNDO.El Juzgado de Instancia estimó en su integridad la demanda

De la prueba practicada y las propias alegaciones vertidas por las partes, resulta probado que en la parcela objeto de compraventa, existían una serie de canalizaciones de saneamiento y desagüe, que permanecían ocultos, y que eran anteriores a la venta.

La demandada defiende que no es posible aplicar las normas del saneamiento por vicios ocultos por la existencia de signos externos en la parcela que permitían a los demandantes conocer la existencia de tales vicios, y que por ende, no serían ocultos; máxime cuando los demandantes, dispusieron de la parcela para su plena disposición durante el plazo de 9 meses y la parcela fue examinada por los profesionales contratados por aquella.

En primer lugar se invoca la existencia de registros o arquetas que indicaban perfectamente el paso de las tuberías, entre ellos encontramos que el colector del alcantarillado municipal se encuentra en la calle a simple vista, a la altura de la puerta de entrada de la parcela objeto de la compraventa, y además la pendiente en que se encuentra toda la manzana, hace que estén inclinadas todas las parcelas tanto las que constituyen un primer frente de calle, como las posteriores que dan a otra calle paralela de arriba, por lo que la gravedad sólo haría posible la conexión de las aguas fecales al alcantarillado municipal que discurre por delante de la parcela objeto del procedimiento.

Con estas alegaciones, en síntesis, la parte demandada viene a atribuir a los demandantes una falta de la debida diligencia, y que extiende a los profesionales que examinaron la parcela, por no percatarse de tales vicios o defectos, que según aquella, se hallaban a simple vista.

Frente a ello, la sentencia alega que se llevaron a cabo las actuaciones para la emisión del informe topográfico y geotécnico, (documento nº 7 demanda), por el Sr. Felipe, empleado de Geogenil, S.L., el cual afirma en su declaración en el acto de la vista, que la finca se hallaba en estado "salvaje", debiendo recurrir los demandantes a los servicios municipales para desbrozar la finca, Afirma el Sr. Felipe, de acuerdo a sus conocimientos técnicos, que "no es normal que haya saneamiento en fincas "salvajes", y que llevó a cabo ensayos no arrojó la existencia de la red de canalizaciones y desagües, ni por ende signos externos de los mismos.

El constructor manifiesta que con la existencia de dos arquetas para riego al lado de la antigua escalera del jardín, a las que de forma reiterada se refiere la demandada en defensa de sus alegaciones, no se acredita que ello constituya un signo externo, que permitiera deducir, como señala la parte actora, que por la finca discurría saneamiento alguno, pues como explica el perito de la actora en su informe, se constata la existencia de una instalación de agua de alimentación y otra de evacuación que proceden de las fincas colindantes. En el mismo sentido, el arquitecto responsable del Proyecto de obra, D. Juan Luis, declara, en relación a las arquetas que había en la finca, que eran de riego, y no de saneamiento, sin que existiera ningún signo aparente de su existencia, siendo imposible comprobar y ver un saneamiento enterrado la parcela litigiosa.

Por todo lo expuesto, cabe concluir la existencia de vicios o defectos ocultos en la parcela y anteriores a la venta, en los términos del artículo 1486 CC, y que indudablemente, como así se acredita con las manifestaciones del arquitecto que elaboró el Proyecto de obra, D. Juan Luis, y el perito de la actora, D. Adriano, hubo que suspender la ejecución de la vivienda debido al intricado complejo de saneamiento y red de evacuación existente soterrada en la parcela, intentándose alcanzar una acuerdo con los propietarios de las fincas colindantes, lo que se consiguió con los propietarios de la finca que linda al oeste, procediendo entonces a regularizar el trazado de las tuberías y canalizaciones por su propia finca, tras sufragar los gastos de reconducción de desagüe de aguas fecales y suministro de agua por parte de los demandantes, sin que se obtuviera respuesta del propietario de la finca norte, procediendo los actores a la reconducción de dicho desagüe de aguas fecales por un lugar menos gravoso, que permitiera ejecutar la vivienda unifamiliar aislada sin menoscabar dicho desagüe y su funcionalidad.

El coste total por acometer las obras de reconducción y dejar expedita la finca para poder construir asciende a la cantidad de 12.787.-€, y solicita, en base a dicha acción, rebajar una cantidad proporcional el precio satisfecho por la parcela, y que cifra de forma objetiva, en el importe correspondiente a la acometida de las obras llevadas a cabo por mis mandantes y que asciende a la cantidad de 12.787.-€.

A este respecto, y como ya se ha recogido, los actores ejercitan la actio quanti minoris,que como señala la jurisprudencia, no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual.

Por otra parte, se reclama por la parte actora, la cantidad de 865,08.-€, en concepto de indemnización, dado que los actores han procedido a la reconducción de las tuberías ocultas y soterradas, existiendo un perjuicio claro, pues la finca debe soportar ese gravamen, que es una servidumbre que limita el dominio, y que no figura anotada registralmente ni en el Ayuntamiento de la localidad. Estiman los actores en un 10% sobre los metros cuadrados de afectación de la nueva reconducción, aproximadamente, 54 metros cuadrados; y partiendo del valor de compraventa, que ha sido de 160,25.-€/metro cuadrado, tomando como valoración la reducción de un 10% sobre el precio referenciado (16,02.-€) y multiplicándolo por la totalidad de metros cuadrados afectos al recorrido de la tubería (54 metros cuadrados aproximadamente), la afectación y por ende, el perjuicio ocasionado tras el saneamiento del vicio oculto ascendería a la cantidad de 865,08.-€, que de ser estimada sin que se aprecie una reclamación injustificada o abusiva.

TERCERO.La parte demandada presentó recurso de apelación que defendió con los siguientes argumentos.

1.- Error en la valoración de la prueba. Las declaraciones del perito don Mauricio y las declaraciones de doña Modesta que intermedio en la compra de la parcela y los signos externos que se encuentran en la parcela habrían permitido a los demandantes, si hubiesen empleado la mínima diligencia, conocer la existencia de los supuestos vicios ocultos que se denuncian.

2.- Improcedencia de la reclamación fundada en el presupuesto 14/19 por importe de 7.189 euros.

La improcedencia proviene del conocimiento que debía tenerse de la existencia de canalizaciones de riego y desagüe antes de la firma de la escritura de venta, como ha quedado expuesto en el anterior motivo de apelación.

No solo por la información facilitada por doña Modesta previa al contrato de arras, sino especialmente por la evidencia de las arquetas existentes en la parcela y que, por gravedad y disposición de la parcela norte, los desagües debían conectarse a la red del alcantarillado municipal en la DIRECCION000, que es la que se corresponde con la vivienda comprada.

Las conclusiones del perito designado por esta parte, don Mauricio, es clara en cuanto a la visibilidad de las arquetas que denotan la existencia de las tuberías soterradas e igualmente sobre la ubicación de una parcela que por su situación, la pendiente, y las viviendas colindantes es deducible la existencia de dichas canalizaciones.

3.- Enriquecimiento injusto. Doble reclamación.

La Sección 12 de esta Audiencia Provincial, confirmando la sentencia de instancia, condena al propietario de la finca norte, don Cirilo y doña María Antonieta, dado que no tenían derecho a servidumbre, a pagar la suma de 7.116,80 € de los cuales 6.274,40 se corresponden con el presupuesto 13/19 de Valtimosa, para reubicar la conducción de aguas fecales por un lugar menos gravoso, y 842,40 por la pérdida valor de la finca.

Alegamos, para evitar un enriquecimiento, la carencia sobrevenida de objeto, respecto a dichas cantidades o su deducción respecto de la cantidad exigida por la actora al ejercitar la acción de saneamiento

4.- Infracción del artículo 1484 del CC.

Al otorgamiento de la escritura pública ya conocía el estado de las canalizaciones de riego y desagüe y había valorado y hablado con el vecino para la anulación de las mismas.

Los actores tenían perfecto conocimiento de la situación no solo cuando se compró la finca sino cuando se firmó el contrato de arras ya que la vendedora ya había transmitido toda la información sobre riesgo, desagües y alcantarillado el día 20 de marzo de 2018 sin que los propietarios dijeran nada, quizás porque ya había conseguido una importante rebaja del precio, 15.000 euros.

Entendemos que la sentencia apelada yerra en tanto no distingue el contrato de arras del de compraventa, pareciendo anticipar a la firma del contrato de arras la justificación de la condena, lo que podría llevarnos a entender que la acción se encuentra caducada. La demandada, al contrario lo fundamenta posteriormente alegando que fue tras la firma de la escritura de compraventa cuando se dan cuenta de la existencia de as canalizaciones.

5.- Inaplicación del artículo 394 de la LEC. Serias dudas de hecho. Existen diversos hechos acreditados que inciden en esta solicitud de no imposición de costas, como, entre otros, el conocimiento que debían tener los actores de la red de riego y desagües, la reducción del precio de la parcela, que transcurriesen 9 meses desde la firma del contrato de arras y el de compraventa , trato previo entre los actores y un colindante sobre la tubería de riego, la existencia de una tapa de registro del alcantarillado municipal y la existencia de una sentencia dictada por la Sección 12ª de esta Audiencia en la que se reconoce la existencia de una servidumbre a favor de la finca lindante al norte, sita en la DIRECCION001.

CUARTO.El primer punto de análisis en este recurso de apelación nos debe llevar a examinar los signos externos a los que alude la parte apelante y que dejaban al descubierto la existencia de canalizaciones soterradas en la parcela objeto de la venta.

Las arquetas verdes que existen en la parcela responden a tomas de agua de riego que proveniente de la finca colindante de la misma calle, sirviendo exclusivamente a la parcela de los demandantes, por lo que no ha sido materia de discusión pues podría anularse sin problema alguno; obviamente el tema quedó solucionado tras hablar con el vecino. El conflicto se encontraba en las conducciones de saneamiento y aguas fecales y la del desagüe de la piscina proveniente de la finca que colinda por el oeste, DIRECCION000, que evidentemente no podían anularse por decisión de los actores. Es evidente que la existencia de estas arquetas no conduce a presumir la existencia de las conducciones subterráneas que limitan los derechos de los actores.

La inclinación del terreno es un elemento con el que la actora, con apoyo del perito don Mauricio, defiende que la existencia de la conducción de aguas fecales proveniente de la parcela situada al norte era evidente, pero el arquitecto de la obra, tras analizar los documentos municipales, afirmo que en la vía pública de arriba, paralela a la de los actores, se extiende también la red municipal de alcantarillado a donde se conectan los propietarios de las fincas de dicha DIRECCION001, por lo que no existe, como defiende la parte apelante, evidencia absoluta de que tal situación, por efecto de la gravedad, conduzca necesariamente a conocer que las conducciones fecales de la finca de la DIRECCION001 tuvieran que atravesar la parcela de los actores para acceder a la red municipal.

Como otro signo externo que evidencia la existencia de estas conducciones soterradas se alude a la tapa registro de un colector de la red municipal que se encuentra en la DIRECCION000 próximo a la puerta de salida de la parcela, pero examinando el mismo y tras abrir la tapa se ha comprobado que no existe un entronque al pozo, lo que llevo a los responsables de la construcción de la vivienda de los actores, al comprobar además que no se recogía en la documentación municipal ninguna conexión por ese lugar, que habría que solicitar autorización al Ayuntamiento para entroncar las conducciones de saneamiento de la vivienda a construir con el pozo del alcantarillado municipal y así se recogió en el proyecto de obra.

Por último, se afirma que el plazo de nueve meses que transcurre se concedió para comprobar la situación y circunstancia jurídicas y físicas en que se encontraba la parcela, entre las que se incluía analizar el subsuelo y las canalizaciones que discurrían por el mismo. No podemos estar de acuerdo con tal afirmación pues la situación en que se encuentran las conducciones de las fincas vecinas es excepcional por lo que no es un tema del que debieran preocuparse los compradores ni los técnicos que iban a acometer la construcción de la viviendas unifamiliar.

Tampoco resultan relevantes las manifestaciones de doña Modesta, que intermedio en la compra en nombre de la inmobiliaria Promoción y Gestión, cuando manifiesta, hecho puesto en duda por la parte actora, que el día de antes de la firma del contrato de arras remitió a los compradores una comunicación que le había enviado doña Eugenia por vía WhatsApp de la que acompaña un pantallazo. En ese documento solo se hace referencia a los arquetas, que ya explicamos que resguardaban unas acometidas de agua de riego, y al alcantarillado lo que necesariamente conduce a pensar que se está haciendo referencia a red municipal y no conducciones de los propietarios colindantes.

El perito y los personas que estuvieron trabajando en la parcela, el geólogo, constructor y arquitecto, tras recordar el estado salvaje en que se encontraba la parcela, afirmaron con absoluta contundencia que no había elementos que hicieran pensar la existencia de las conducciones que discurrían en el subsuelo, y así abordaron los trabajos que les correspondía acometer, dándose la circunstancia de que el constructor al buscar conexión para electricidad, pincho una tubería subterránea, lo que les llevó a analizar la situación, descubriendo las canalizaciones que son objeto de análisis en este procedimiento.

QUINTO.Improcedencia de la reclamación relacionada con el presupuesto 14/19 por importe de 7.189 euros e infracción del artículo 1484 del Código Civil.

Como ambos motivos se sustentan en el conocimiento que debían tener los actores de la existencia las conducciones de aguas fecales de las fincas colindantes que transitaban por la parcela y del desagüe de la piscina de la finca ubicada al oeste, temas que ya hemos abordado anteriormente con un criterio desfavorable a la parte demandada, hoy apelante, nos remitimos al contenido del anterior fundamento de derecho, evitando reiterar lo anteriormente analizado.

Quizás como elemento nuevo se alude al denunciar la infracción del artículo 1484 del C.C., a que se descontaron quince mil euros del precio inicial, pero, como no se conoce el origen o el motivo de tal descuento, no podemos tenerlo en cuenta para el éxito del recurso de apelación.

SEXTO.Enriquecimiento injusto; doble reclamación. Se viene a reclamar en este procedimiento una cantidad igual a la que ha sido condenado, en sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 6 de Colmenr Viejo, confirmada por la Sección 12 de esta Audiencia Provincial, el propietario de la finca que linda por el norte con la parcela de los demandantes

Tampoco podemos estimar en lo esencial este motivo de apelación, pues el sustento en que se fundamentan ambas indemnizaciones son diferentes, ya que en este procedimiento se reclama a la demandada el coste económico de derivar la conducción de aguas fecales o de saneamiento hasta un extremo de la finca donde la molestia fuera menor, mientras al propietario de la finca norte, cuya conducción de saneamiento atraviesa la finca de los actores, se le reclamó por el perjuicio de tener que soportar tal servidumbre indefinidamente. Por tanto, no existe reiteración ni duplicidad en estas acciones aunque la cuantía económica sea la misma, 6.274,40 euros que se corresponde con el presupuesto 13/19 de la empresa constructora que venía a recoger el coste de derivar la conducción a un sitio más alejado.

Ahora bien, si consideramos que se reitera la cantidad que se solicita por daños y perjuicios debido a la pérdida de valor de terreno ya que en ambos casos se pretende resarcir la disminución de valor del terreno por donde discurre la tubería, en concreto unos 54 metros. Consideramos que al percibir la cantidad fijada en la sentencia del Juzgado de Colmenar Viejo, prácticamente idéntica a la que ahora se reclama, estará cubierto el perjuicio, por lo que debemos restar tal cantidad de la condena impuesta.

SÉPTIMO.No existe dificultad jurídica, o al menos nada se ha planteado al respecto sobre la correcta aplicación de las acciones de saneamiento aplicadas de considerarse acreditado que la existencia de las conducciones era un hecho desconocidos, pero sí se ha defendido por la apelante que existen determinados hechos, en total 10, que inciden en la solicitud de no imposición de costas, aunque no se explica la divergencia existente sobre los mismos o la dificultad que ha supuesto reconocerlos.

Nos encontramos con unos hechos sobre los que no existe divergencia sobre su existencia pero si interpretaciones diversas sobre su relevancia a la hora de resolver este litigio; en definitiva solamente encontramos las discrepancias normales que son habituales en cualquier tipo de procedimiento por lo que deberemos mantener la condena en materia de costas en primera instancia a pesar de la rebaja que hemos hecho de la condena, como explicamos en el anterior fundamento de derecho, por aplicación del principio del vencimiento sustancial.

Tal como indica la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2003 indica que esta "Sala tiene declarado en numerosas sentencias, de ociosa cita, que para la aplicación del principio general del vencimiento ha de considerarse que el ajuste del fallo a lo pedido no ha de ser literal sino sustancial, de modo que, si se entendiera que la desviación en aspectos meramente accesorios debería excluir la condena en costas, ello sería contrario a la equidad, como justicia del caso concreto, al determinar que tuvo necesidad de pagar una parte de las costas quién se vio obligado a seguir un proceso para ser realizado su derecho", añadiendo la sentencia de fecha 15 de junio de 2007 que" la teoría del cuasi-vencimiento o de la estimación sustancial opera únicamente cuando hay una leve diferencia entre lo pedido y lo obtenido" y la sentencia de 14 de septiembre de 2007 que la misma resulta de "especial utilidad en los supuestos que se ejercitan acciones resarcitorias de daños y perjuicios en los que la fijación del "quantum" es de difícil concreción y gran relatividad".

OCTAVO.Se mantienen los pronunciamientos de la sentencia apelada sobre los intereses y se determina que la aplicación del interés especial de mora procesal fijado por el artículo 576 de la LEC comenzará desde la fecha de la sentencia de instancia.

No debe hacerse pronunciamiento alguno sobre las costas procesales de esta segunda instancia al haberse estimado, aun de modo parcial, el recurso de apelación formulado por la parte demandada ( artículo 398. 2 de la LEC) .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO.Doña Paloma y don Pedro presentaron demanda contra doña Eugenia, en ejercicio de la acción de saneamiento por vicios ocultos existentes el inmueble vendido interesando la rebaja proporcional del precio satisfecho por el perjuicio debidamente acreditado.

Los actores compraron el día 18 de diciembre de 2018 por 175.000 una parcela en la localidad de Hoyo de Manzanares, DIRECCION000, compraventa en la que se determinó que, sobre el estado de cargas y gravámenes, se remitía a lo que constase en el Registro de la Propiedad, donde no constaba que la finca estuviese gravada por alguna carga.

Tal como consta en el contrato de arras que tiene fecha de 21 de marzo de 2018, que se llevó a cabo con la intermediación de Dª Modesta, en nombre de la inmobiliaria Promoción y Gestión, los actores tenían como objetivo la adquisición de la finca sita en la DIRECCION000, en el término municipal de Hoyo de Manzanares, para edificar una vivienda unifamiliar, otorgándose escritura de compraventa nueve meses después, en fecha 18 de diciembre del 2019, en cuya estipulación primera se hacía constar que se transmite la parcela como "cuerpo cierto, en el estado en que actualmente se encuentra, manifestando la parte compradora, conocer y aceptar, la situación y estado físico, jurídico, y urbanístico actual de la finca objeto de esta compraventa,...".

En el contrato de arras, se hacía constar que la dilación existente entre la firma del contrato de arras y la de la escritura pública respondía a que, por parte de arquitectos y profesionales, se llevaran a cabo todas las actuaciones conducentes para obtener un crédito hipotecario, realizar un informe topográfico, analizar las normas urbanísticas aplicables a la parcela, y conseguir la licencia de obra del Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares, para lo que fue necesario la presentación de la documentación necesaria, entre ella, el Proyecto de Ejecución y los informes y estudios complementarios al mismo, obteniendo la autorización del Ayuntamiento con fecha 31 de enero de 2019.

Nada más iniciar la ejecución de la obra el constructor se topa y perfora una tubería soterrada saliendo agua de la misma, optado, tanto el como la dirección facultativa, por suspender la obra hasta conocer el estado de la canalizaciones, siendo la madre de la vendedora quien les explica que discurrían varios tipos de canalizaciones provenientes de fincas que lindan al oeste, DIRECCION000 y al norte, DIRECCION001, en concreto aguas fecales de ambas fincas y desagüe de agua de la piscina y canalización de agua de la finca lindante al oeste, tuberías que discurren tanto en diagonal como en zigzag en la parcela, haciendo imposible todo tipo de construcción, situación que era totalmente desconocida por el Ayuntamiento.

Ante el silencio de la demandada y tras ponerse en contacto con los propietarios de las fincas colindantes, se acometieron las obras, consiguiendo derivar las conducciones de la vivienda que se encuentra al oeste por la finca de su propietario, mientras que ante el silencio del propietario de la finca que linda por el norte se recondujo la tubería de desagüe de aguas fecales por un lugar menos gravoso que permitiera la ejecutar la vivienda, todo ello con un coste total de 12.787 euros (IVA no incluido) que son reclamados en la demanda en ejercicio de la acción "quanti minoris".

Mantener la tubería le ha causado un gravamen que puede valorarse en un 10 por ciento del valor de los metros afectados por tal servidumbre. Siendo 54 metros los afectados y 160,25 euros el valor del metro cuadrado, le corresponde una indemnización de 865,08 euros (54 X 16,02).

SEGUNDO.El Juzgado de Instancia estimó en su integridad la demanda

De la prueba practicada y las propias alegaciones vertidas por las partes, resulta probado que en la parcela objeto de compraventa, existían una serie de canalizaciones de saneamiento y desagüe, que permanecían ocultos, y que eran anteriores a la venta.

La demandada defiende que no es posible aplicar las normas del saneamiento por vicios ocultos por la existencia de signos externos en la parcela que permitían a los demandantes conocer la existencia de tales vicios, y que por ende, no serían ocultos; máxime cuando los demandantes, dispusieron de la parcela para su plena disposición durante el plazo de 9 meses y la parcela fue examinada por los profesionales contratados por aquella.

En primer lugar se invoca la existencia de registros o arquetas que indicaban perfectamente el paso de las tuberías, entre ellos encontramos que el colector del alcantarillado municipal se encuentra en la calle a simple vista, a la altura de la puerta de entrada de la parcela objeto de la compraventa, y además la pendiente en que se encuentra toda la manzana, hace que estén inclinadas todas las parcelas tanto las que constituyen un primer frente de calle, como las posteriores que dan a otra calle paralela de arriba, por lo que la gravedad sólo haría posible la conexión de las aguas fecales al alcantarillado municipal que discurre por delante de la parcela objeto del procedimiento.

Con estas alegaciones, en síntesis, la parte demandada viene a atribuir a los demandantes una falta de la debida diligencia, y que extiende a los profesionales que examinaron la parcela, por no percatarse de tales vicios o defectos, que según aquella, se hallaban a simple vista.

Frente a ello, la sentencia alega que se llevaron a cabo las actuaciones para la emisión del informe topográfico y geotécnico, (documento nº 7 demanda), por el Sr. Felipe, empleado de Geogenil, S.L., el cual afirma en su declaración en el acto de la vista, que la finca se hallaba en estado "salvaje", debiendo recurrir los demandantes a los servicios municipales para desbrozar la finca, Afirma el Sr. Felipe, de acuerdo a sus conocimientos técnicos, que "no es normal que haya saneamiento en fincas "salvajes", y que llevó a cabo ensayos no arrojó la existencia de la red de canalizaciones y desagües, ni por ende signos externos de los mismos.

El constructor manifiesta que con la existencia de dos arquetas para riego al lado de la antigua escalera del jardín, a las que de forma reiterada se refiere la demandada en defensa de sus alegaciones, no se acredita que ello constituya un signo externo, que permitiera deducir, como señala la parte actora, que por la finca discurría saneamiento alguno, pues como explica el perito de la actora en su informe, se constata la existencia de una instalación de agua de alimentación y otra de evacuación que proceden de las fincas colindantes. En el mismo sentido, el arquitecto responsable del Proyecto de obra, D. Juan Luis, declara, en relación a las arquetas que había en la finca, que eran de riego, y no de saneamiento, sin que existiera ningún signo aparente de su existencia, siendo imposible comprobar y ver un saneamiento enterrado la parcela litigiosa.

Por todo lo expuesto, cabe concluir la existencia de vicios o defectos ocultos en la parcela y anteriores a la venta, en los términos del artículo 1486 CC, y que indudablemente, como así se acredita con las manifestaciones del arquitecto que elaboró el Proyecto de obra, D. Juan Luis, y el perito de la actora, D. Adriano, hubo que suspender la ejecución de la vivienda debido al intricado complejo de saneamiento y red de evacuación existente soterrada en la parcela, intentándose alcanzar una acuerdo con los propietarios de las fincas colindantes, lo que se consiguió con los propietarios de la finca que linda al oeste, procediendo entonces a regularizar el trazado de las tuberías y canalizaciones por su propia finca, tras sufragar los gastos de reconducción de desagüe de aguas fecales y suministro de agua por parte de los demandantes, sin que se obtuviera respuesta del propietario de la finca norte, procediendo los actores a la reconducción de dicho desagüe de aguas fecales por un lugar menos gravoso, que permitiera ejecutar la vivienda unifamiliar aislada sin menoscabar dicho desagüe y su funcionalidad.

El coste total por acometer las obras de reconducción y dejar expedita la finca para poder construir asciende a la cantidad de 12.787.-€, y solicita, en base a dicha acción, rebajar una cantidad proporcional el precio satisfecho por la parcela, y que cifra de forma objetiva, en el importe correspondiente a la acometida de las obras llevadas a cabo por mis mandantes y que asciende a la cantidad de 12.787.-€.

A este respecto, y como ya se ha recogido, los actores ejercitan la actio quanti minoris,que como señala la jurisprudencia, no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual.

Por otra parte, se reclama por la parte actora, la cantidad de 865,08.-€, en concepto de indemnización, dado que los actores han procedido a la reconducción de las tuberías ocultas y soterradas, existiendo un perjuicio claro, pues la finca debe soportar ese gravamen, que es una servidumbre que limita el dominio, y que no figura anotada registralmente ni en el Ayuntamiento de la localidad. Estiman los actores en un 10% sobre los metros cuadrados de afectación de la nueva reconducción, aproximadamente, 54 metros cuadrados; y partiendo del valor de compraventa, que ha sido de 160,25.-€/metro cuadrado, tomando como valoración la reducción de un 10% sobre el precio referenciado (16,02.-€) y multiplicándolo por la totalidad de metros cuadrados afectos al recorrido de la tubería (54 metros cuadrados aproximadamente), la afectación y por ende, el perjuicio ocasionado tras el saneamiento del vicio oculto ascendería a la cantidad de 865,08.-€, que de ser estimada sin que se aprecie una reclamación injustificada o abusiva.

TERCERO.La parte demandada presentó recurso de apelación que defendió con los siguientes argumentos.

1.- Error en la valoración de la prueba. Las declaraciones del perito don Mauricio y las declaraciones de doña Modesta que intermedio en la compra de la parcela y los signos externos que se encuentran en la parcela habrían permitido a los demandantes, si hubiesen empleado la mínima diligencia, conocer la existencia de los supuestos vicios ocultos que se denuncian.

2.- Improcedencia de la reclamación fundada en el presupuesto 14/19 por importe de 7.189 euros.

La improcedencia proviene del conocimiento que debía tenerse de la existencia de canalizaciones de riego y desagüe antes de la firma de la escritura de venta, como ha quedado expuesto en el anterior motivo de apelación.

No solo por la información facilitada por doña Modesta previa al contrato de arras, sino especialmente por la evidencia de las arquetas existentes en la parcela y que, por gravedad y disposición de la parcela norte, los desagües debían conectarse a la red del alcantarillado municipal en la DIRECCION000, que es la que se corresponde con la vivienda comprada.

Las conclusiones del perito designado por esta parte, don Mauricio, es clara en cuanto a la visibilidad de las arquetas que denotan la existencia de las tuberías soterradas e igualmente sobre la ubicación de una parcela que por su situación, la pendiente, y las viviendas colindantes es deducible la existencia de dichas canalizaciones.

3.- Enriquecimiento injusto. Doble reclamación.

La Sección 12 de esta Audiencia Provincial, confirmando la sentencia de instancia, condena al propietario de la finca norte, don Cirilo y doña María Antonieta, dado que no tenían derecho a servidumbre, a pagar la suma de 7.116,80 € de los cuales 6.274,40 se corresponden con el presupuesto 13/19 de Valtimosa, para reubicar la conducción de aguas fecales por un lugar menos gravoso, y 842,40 por la pérdida valor de la finca.

Alegamos, para evitar un enriquecimiento, la carencia sobrevenida de objeto, respecto a dichas cantidades o su deducción respecto de la cantidad exigida por la actora al ejercitar la acción de saneamiento

4.- Infracción del artículo 1484 del CC.

Al otorgamiento de la escritura pública ya conocía el estado de las canalizaciones de riego y desagüe y había valorado y hablado con el vecino para la anulación de las mismas.

Los actores tenían perfecto conocimiento de la situación no solo cuando se compró la finca sino cuando se firmó el contrato de arras ya que la vendedora ya había transmitido toda la información sobre riesgo, desagües y alcantarillado el día 20 de marzo de 2018 sin que los propietarios dijeran nada, quizás porque ya había conseguido una importante rebaja del precio, 15.000 euros.

Entendemos que la sentencia apelada yerra en tanto no distingue el contrato de arras del de compraventa, pareciendo anticipar a la firma del contrato de arras la justificación de la condena, lo que podría llevarnos a entender que la acción se encuentra caducada. La demandada, al contrario lo fundamenta posteriormente alegando que fue tras la firma de la escritura de compraventa cuando se dan cuenta de la existencia de as canalizaciones.

5.- Inaplicación del artículo 394 de la LEC. Serias dudas de hecho. Existen diversos hechos acreditados que inciden en esta solicitud de no imposición de costas, como, entre otros, el conocimiento que debían tener los actores de la red de riego y desagües, la reducción del precio de la parcela, que transcurriesen 9 meses desde la firma del contrato de arras y el de compraventa , trato previo entre los actores y un colindante sobre la tubería de riego, la existencia de una tapa de registro del alcantarillado municipal y la existencia de una sentencia dictada por la Sección 12ª de esta Audiencia en la que se reconoce la existencia de una servidumbre a favor de la finca lindante al norte, sita en la DIRECCION001.

CUARTO.El primer punto de análisis en este recurso de apelación nos debe llevar a examinar los signos externos a los que alude la parte apelante y que dejaban al descubierto la existencia de canalizaciones soterradas en la parcela objeto de la venta.

Las arquetas verdes que existen en la parcela responden a tomas de agua de riego que proveniente de la finca colindante de la misma calle, sirviendo exclusivamente a la parcela de los demandantes, por lo que no ha sido materia de discusión pues podría anularse sin problema alguno; obviamente el tema quedó solucionado tras hablar con el vecino. El conflicto se encontraba en las conducciones de saneamiento y aguas fecales y la del desagüe de la piscina proveniente de la finca que colinda por el oeste, DIRECCION000, que evidentemente no podían anularse por decisión de los actores. Es evidente que la existencia de estas arquetas no conduce a presumir la existencia de las conducciones subterráneas que limitan los derechos de los actores.

La inclinación del terreno es un elemento con el que la actora, con apoyo del perito don Mauricio, defiende que la existencia de la conducción de aguas fecales proveniente de la parcela situada al norte era evidente, pero el arquitecto de la obra, tras analizar los documentos municipales, afirmo que en la vía pública de arriba, paralela a la de los actores, se extiende también la red municipal de alcantarillado a donde se conectan los propietarios de las fincas de dicha DIRECCION001, por lo que no existe, como defiende la parte apelante, evidencia absoluta de que tal situación, por efecto de la gravedad, conduzca necesariamente a conocer que las conducciones fecales de la finca de la DIRECCION001 tuvieran que atravesar la parcela de los actores para acceder a la red municipal.

Como otro signo externo que evidencia la existencia de estas conducciones soterradas se alude a la tapa registro de un colector de la red municipal que se encuentra en la DIRECCION000 próximo a la puerta de salida de la parcela, pero examinando el mismo y tras abrir la tapa se ha comprobado que no existe un entronque al pozo, lo que llevo a los responsables de la construcción de la vivienda de los actores, al comprobar además que no se recogía en la documentación municipal ninguna conexión por ese lugar, que habría que solicitar autorización al Ayuntamiento para entroncar las conducciones de saneamiento de la vivienda a construir con el pozo del alcantarillado municipal y así se recogió en el proyecto de obra.

Por último, se afirma que el plazo de nueve meses que transcurre se concedió para comprobar la situación y circunstancia jurídicas y físicas en que se encontraba la parcela, entre las que se incluía analizar el subsuelo y las canalizaciones que discurrían por el mismo. No podemos estar de acuerdo con tal afirmación pues la situación en que se encuentran las conducciones de las fincas vecinas es excepcional por lo que no es un tema del que debieran preocuparse los compradores ni los técnicos que iban a acometer la construcción de la viviendas unifamiliar.

Tampoco resultan relevantes las manifestaciones de doña Modesta, que intermedio en la compra en nombre de la inmobiliaria Promoción y Gestión, cuando manifiesta, hecho puesto en duda por la parte actora, que el día de antes de la firma del contrato de arras remitió a los compradores una comunicación que le había enviado doña Eugenia por vía WhatsApp de la que acompaña un pantallazo. En ese documento solo se hace referencia a los arquetas, que ya explicamos que resguardaban unas acometidas de agua de riego, y al alcantarillado lo que necesariamente conduce a pensar que se está haciendo referencia a red municipal y no conducciones de los propietarios colindantes.

El perito y los personas que estuvieron trabajando en la parcela, el geólogo, constructor y arquitecto, tras recordar el estado salvaje en que se encontraba la parcela, afirmaron con absoluta contundencia que no había elementos que hicieran pensar la existencia de las conducciones que discurrían en el subsuelo, y así abordaron los trabajos que les correspondía acometer, dándose la circunstancia de que el constructor al buscar conexión para electricidad, pincho una tubería subterránea, lo que les llevó a analizar la situación, descubriendo las canalizaciones que son objeto de análisis en este procedimiento.

QUINTO.Improcedencia de la reclamación relacionada con el presupuesto 14/19 por importe de 7.189 euros e infracción del artículo 1484 del Código Civil.

Como ambos motivos se sustentan en el conocimiento que debían tener los actores de la existencia las conducciones de aguas fecales de las fincas colindantes que transitaban por la parcela y del desagüe de la piscina de la finca ubicada al oeste, temas que ya hemos abordado anteriormente con un criterio desfavorable a la parte demandada, hoy apelante, nos remitimos al contenido del anterior fundamento de derecho, evitando reiterar lo anteriormente analizado.

Quizás como elemento nuevo se alude al denunciar la infracción del artículo 1484 del C.C., a que se descontaron quince mil euros del precio inicial, pero, como no se conoce el origen o el motivo de tal descuento, no podemos tenerlo en cuenta para el éxito del recurso de apelación.

SEXTO.Enriquecimiento injusto; doble reclamación. Se viene a reclamar en este procedimiento una cantidad igual a la que ha sido condenado, en sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 6 de Colmenr Viejo, confirmada por la Sección 12 de esta Audiencia Provincial, el propietario de la finca que linda por el norte con la parcela de los demandantes

Tampoco podemos estimar en lo esencial este motivo de apelación, pues el sustento en que se fundamentan ambas indemnizaciones son diferentes, ya que en este procedimiento se reclama a la demandada el coste económico de derivar la conducción de aguas fecales o de saneamiento hasta un extremo de la finca donde la molestia fuera menor, mientras al propietario de la finca norte, cuya conducción de saneamiento atraviesa la finca de los actores, se le reclamó por el perjuicio de tener que soportar tal servidumbre indefinidamente. Por tanto, no existe reiteración ni duplicidad en estas acciones aunque la cuantía económica sea la misma, 6.274,40 euros que se corresponde con el presupuesto 13/19 de la empresa constructora que venía a recoger el coste de derivar la conducción a un sitio más alejado.

Ahora bien, si consideramos que se reitera la cantidad que se solicita por daños y perjuicios debido a la pérdida de valor de terreno ya que en ambos casos se pretende resarcir la disminución de valor del terreno por donde discurre la tubería, en concreto unos 54 metros. Consideramos que al percibir la cantidad fijada en la sentencia del Juzgado de Colmenar Viejo, prácticamente idéntica a la que ahora se reclama, estará cubierto el perjuicio, por lo que debemos restar tal cantidad de la condena impuesta.

SÉPTIMO.No existe dificultad jurídica, o al menos nada se ha planteado al respecto sobre la correcta aplicación de las acciones de saneamiento aplicadas de considerarse acreditado que la existencia de las conducciones era un hecho desconocidos, pero sí se ha defendido por la apelante que existen determinados hechos, en total 10, que inciden en la solicitud de no imposición de costas, aunque no se explica la divergencia existente sobre los mismos o la dificultad que ha supuesto reconocerlos.

Nos encontramos con unos hechos sobre los que no existe divergencia sobre su existencia pero si interpretaciones diversas sobre su relevancia a la hora de resolver este litigio; en definitiva solamente encontramos las discrepancias normales que son habituales en cualquier tipo de procedimiento por lo que deberemos mantener la condena en materia de costas en primera instancia a pesar de la rebaja que hemos hecho de la condena, como explicamos en el anterior fundamento de derecho, por aplicación del principio del vencimiento sustancial.

Tal como indica la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2003 indica que esta "Sala tiene declarado en numerosas sentencias, de ociosa cita, que para la aplicación del principio general del vencimiento ha de considerarse que el ajuste del fallo a lo pedido no ha de ser literal sino sustancial, de modo que, si se entendiera que la desviación en aspectos meramente accesorios debería excluir la condena en costas, ello sería contrario a la equidad, como justicia del caso concreto, al determinar que tuvo necesidad de pagar una parte de las costas quién se vio obligado a seguir un proceso para ser realizado su derecho", añadiendo la sentencia de fecha 15 de junio de 2007 que" la teoría del cuasi-vencimiento o de la estimación sustancial opera únicamente cuando hay una leve diferencia entre lo pedido y lo obtenido" y la sentencia de 14 de septiembre de 2007 que la misma resulta de "especial utilidad en los supuestos que se ejercitan acciones resarcitorias de daños y perjuicios en los que la fijación del "quantum" es de difícil concreción y gran relatividad".

OCTAVO.Se mantienen los pronunciamientos de la sentencia apelada sobre los intereses y se determina que la aplicación del interés especial de mora procesal fijado por el artículo 576 de la LEC comenzará desde la fecha de la sentencia de instancia.

No debe hacerse pronunciamiento alguno sobre las costas procesales de esta segunda instancia al haberse estimado, aun de modo parcial, el recurso de apelación formulado por la parte demandada ( artículo 398. 2 de la LEC) .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO.Doña Paloma y don Pedro presentaron demanda contra doña Eugenia, en ejercicio de la acción de saneamiento por vicios ocultos existentes el inmueble vendido interesando la rebaja proporcional del precio satisfecho por el perjuicio debidamente acreditado.

Los actores compraron el día 18 de diciembre de 2018 por 175.000 una parcela en la localidad de Hoyo de Manzanares, DIRECCION000, compraventa en la que se determinó que, sobre el estado de cargas y gravámenes, se remitía a lo que constase en el Registro de la Propiedad, donde no constaba que la finca estuviese gravada por alguna carga.

Tal como consta en el contrato de arras que tiene fecha de 21 de marzo de 2018, que se llevó a cabo con la intermediación de Dª Modesta, en nombre de la inmobiliaria Promoción y Gestión, los actores tenían como objetivo la adquisición de la finca sita en la DIRECCION000, en el término municipal de Hoyo de Manzanares, para edificar una vivienda unifamiliar, otorgándose escritura de compraventa nueve meses después, en fecha 18 de diciembre del 2019, en cuya estipulación primera se hacía constar que se transmite la parcela como "cuerpo cierto, en el estado en que actualmente se encuentra, manifestando la parte compradora, conocer y aceptar, la situación y estado físico, jurídico, y urbanístico actual de la finca objeto de esta compraventa,...".

En el contrato de arras, se hacía constar que la dilación existente entre la firma del contrato de arras y la de la escritura pública respondía a que, por parte de arquitectos y profesionales, se llevaran a cabo todas las actuaciones conducentes para obtener un crédito hipotecario, realizar un informe topográfico, analizar las normas urbanísticas aplicables a la parcela, y conseguir la licencia de obra del Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares, para lo que fue necesario la presentación de la documentación necesaria, entre ella, el Proyecto de Ejecución y los informes y estudios complementarios al mismo, obteniendo la autorización del Ayuntamiento con fecha 31 de enero de 2019.

Nada más iniciar la ejecución de la obra el constructor se topa y perfora una tubería soterrada saliendo agua de la misma, optado, tanto el como la dirección facultativa, por suspender la obra hasta conocer el estado de la canalizaciones, siendo la madre de la vendedora quien les explica que discurrían varios tipos de canalizaciones provenientes de fincas que lindan al oeste, DIRECCION000 y al norte, DIRECCION001, en concreto aguas fecales de ambas fincas y desagüe de agua de la piscina y canalización de agua de la finca lindante al oeste, tuberías que discurren tanto en diagonal como en zigzag en la parcela, haciendo imposible todo tipo de construcción, situación que era totalmente desconocida por el Ayuntamiento.

Ante el silencio de la demandada y tras ponerse en contacto con los propietarios de las fincas colindantes, se acometieron las obras, consiguiendo derivar las conducciones de la vivienda que se encuentra al oeste por la finca de su propietario, mientras que ante el silencio del propietario de la finca que linda por el norte se recondujo la tubería de desagüe de aguas fecales por un lugar menos gravoso que permitiera la ejecutar la vivienda, todo ello con un coste total de 12.787 euros (IVA no incluido) que son reclamados en la demanda en ejercicio de la acción "quanti minoris".

Mantener la tubería le ha causado un gravamen que puede valorarse en un 10 por ciento del valor de los metros afectados por tal servidumbre. Siendo 54 metros los afectados y 160,25 euros el valor del metro cuadrado, le corresponde una indemnización de 865,08 euros (54 X 16,02).

SEGUNDO.El Juzgado de Instancia estimó en su integridad la demanda

De la prueba practicada y las propias alegaciones vertidas por las partes, resulta probado que en la parcela objeto de compraventa, existían una serie de canalizaciones de saneamiento y desagüe, que permanecían ocultos, y que eran anteriores a la venta.

La demandada defiende que no es posible aplicar las normas del saneamiento por vicios ocultos por la existencia de signos externos en la parcela que permitían a los demandantes conocer la existencia de tales vicios, y que por ende, no serían ocultos; máxime cuando los demandantes, dispusieron de la parcela para su plena disposición durante el plazo de 9 meses y la parcela fue examinada por los profesionales contratados por aquella.

En primer lugar se invoca la existencia de registros o arquetas que indicaban perfectamente el paso de las tuberías, entre ellos encontramos que el colector del alcantarillado municipal se encuentra en la calle a simple vista, a la altura de la puerta de entrada de la parcela objeto de la compraventa, y además la pendiente en que se encuentra toda la manzana, hace que estén inclinadas todas las parcelas tanto las que constituyen un primer frente de calle, como las posteriores que dan a otra calle paralela de arriba, por lo que la gravedad sólo haría posible la conexión de las aguas fecales al alcantarillado municipal que discurre por delante de la parcela objeto del procedimiento.

Con estas alegaciones, en síntesis, la parte demandada viene a atribuir a los demandantes una falta de la debida diligencia, y que extiende a los profesionales que examinaron la parcela, por no percatarse de tales vicios o defectos, que según aquella, se hallaban a simple vista.

Frente a ello, la sentencia alega que se llevaron a cabo las actuaciones para la emisión del informe topográfico y geotécnico, (documento nº 7 demanda), por el Sr. Felipe, empleado de Geogenil, S.L., el cual afirma en su declaración en el acto de la vista, que la finca se hallaba en estado "salvaje", debiendo recurrir los demandantes a los servicios municipales para desbrozar la finca, Afirma el Sr. Felipe, de acuerdo a sus conocimientos técnicos, que "no es normal que haya saneamiento en fincas "salvajes", y que llevó a cabo ensayos no arrojó la existencia de la red de canalizaciones y desagües, ni por ende signos externos de los mismos.

El constructor manifiesta que con la existencia de dos arquetas para riego al lado de la antigua escalera del jardín, a las que de forma reiterada se refiere la demandada en defensa de sus alegaciones, no se acredita que ello constituya un signo externo, que permitiera deducir, como señala la parte actora, que por la finca discurría saneamiento alguno, pues como explica el perito de la actora en su informe, se constata la existencia de una instalación de agua de alimentación y otra de evacuación que proceden de las fincas colindantes. En el mismo sentido, el arquitecto responsable del Proyecto de obra, D. Juan Luis, declara, en relación a las arquetas que había en la finca, que eran de riego, y no de saneamiento, sin que existiera ningún signo aparente de su existencia, siendo imposible comprobar y ver un saneamiento enterrado la parcela litigiosa.

Por todo lo expuesto, cabe concluir la existencia de vicios o defectos ocultos en la parcela y anteriores a la venta, en los términos del artículo 1486 CC, y que indudablemente, como así se acredita con las manifestaciones del arquitecto que elaboró el Proyecto de obra, D. Juan Luis, y el perito de la actora, D. Adriano, hubo que suspender la ejecución de la vivienda debido al intricado complejo de saneamiento y red de evacuación existente soterrada en la parcela, intentándose alcanzar una acuerdo con los propietarios de las fincas colindantes, lo que se consiguió con los propietarios de la finca que linda al oeste, procediendo entonces a regularizar el trazado de las tuberías y canalizaciones por su propia finca, tras sufragar los gastos de reconducción de desagüe de aguas fecales y suministro de agua por parte de los demandantes, sin que se obtuviera respuesta del propietario de la finca norte, procediendo los actores a la reconducción de dicho desagüe de aguas fecales por un lugar menos gravoso, que permitiera ejecutar la vivienda unifamiliar aislada sin menoscabar dicho desagüe y su funcionalidad.

El coste total por acometer las obras de reconducción y dejar expedita la finca para poder construir asciende a la cantidad de 12.787.-€, y solicita, en base a dicha acción, rebajar una cantidad proporcional el precio satisfecho por la parcela, y que cifra de forma objetiva, en el importe correspondiente a la acometida de las obras llevadas a cabo por mis mandantes y que asciende a la cantidad de 12.787.-€.

A este respecto, y como ya se ha recogido, los actores ejercitan la actio quanti minoris,que como señala la jurisprudencia, no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual.

Por otra parte, se reclama por la parte actora, la cantidad de 865,08.-€, en concepto de indemnización, dado que los actores han procedido a la reconducción de las tuberías ocultas y soterradas, existiendo un perjuicio claro, pues la finca debe soportar ese gravamen, que es una servidumbre que limita el dominio, y que no figura anotada registralmente ni en el Ayuntamiento de la localidad. Estiman los actores en un 10% sobre los metros cuadrados de afectación de la nueva reconducción, aproximadamente, 54 metros cuadrados; y partiendo del valor de compraventa, que ha sido de 160,25.-€/metro cuadrado, tomando como valoración la reducción de un 10% sobre el precio referenciado (16,02.-€) y multiplicándolo por la totalidad de metros cuadrados afectos al recorrido de la tubería (54 metros cuadrados aproximadamente), la afectación y por ende, el perjuicio ocasionado tras el saneamiento del vicio oculto ascendería a la cantidad de 865,08.-€, que de ser estimada sin que se aprecie una reclamación injustificada o abusiva.

TERCERO.La parte demandada presentó recurso de apelación que defendió con los siguientes argumentos.

1.- Error en la valoración de la prueba. Las declaraciones del perito don Mauricio y las declaraciones de doña Modesta que intermedio en la compra de la parcela y los signos externos que se encuentran en la parcela habrían permitido a los demandantes, si hubiesen empleado la mínima diligencia, conocer la existencia de los supuestos vicios ocultos que se denuncian.

2.- Improcedencia de la reclamación fundada en el presupuesto 14/19 por importe de 7.189 euros.

La improcedencia proviene del conocimiento que debía tenerse de la existencia de canalizaciones de riego y desagüe antes de la firma de la escritura de venta, como ha quedado expuesto en el anterior motivo de apelación.

No solo por la información facilitada por doña Modesta previa al contrato de arras, sino especialmente por la evidencia de las arquetas existentes en la parcela y que, por gravedad y disposición de la parcela norte, los desagües debían conectarse a la red del alcantarillado municipal en la DIRECCION000, que es la que se corresponde con la vivienda comprada.

Las conclusiones del perito designado por esta parte, don Mauricio, es clara en cuanto a la visibilidad de las arquetas que denotan la existencia de las tuberías soterradas e igualmente sobre la ubicación de una parcela que por su situación, la pendiente, y las viviendas colindantes es deducible la existencia de dichas canalizaciones.

3.- Enriquecimiento injusto. Doble reclamación.

La Sección 12 de esta Audiencia Provincial, confirmando la sentencia de instancia, condena al propietario de la finca norte, don Cirilo y doña María Antonieta, dado que no tenían derecho a servidumbre, a pagar la suma de 7.116,80 € de los cuales 6.274,40 se corresponden con el presupuesto 13/19 de Valtimosa, para reubicar la conducción de aguas fecales por un lugar menos gravoso, y 842,40 por la pérdida valor de la finca.

Alegamos, para evitar un enriquecimiento, la carencia sobrevenida de objeto, respecto a dichas cantidades o su deducción respecto de la cantidad exigida por la actora al ejercitar la acción de saneamiento

4.- Infracción del artículo 1484 del CC.

Al otorgamiento de la escritura pública ya conocía el estado de las canalizaciones de riego y desagüe y había valorado y hablado con el vecino para la anulación de las mismas.

Los actores tenían perfecto conocimiento de la situación no solo cuando se compró la finca sino cuando se firmó el contrato de arras ya que la vendedora ya había transmitido toda la información sobre riesgo, desagües y alcantarillado el día 20 de marzo de 2018 sin que los propietarios dijeran nada, quizás porque ya había conseguido una importante rebaja del precio, 15.000 euros.

Entendemos que la sentencia apelada yerra en tanto no distingue el contrato de arras del de compraventa, pareciendo anticipar a la firma del contrato de arras la justificación de la condena, lo que podría llevarnos a entender que la acción se encuentra caducada. La demandada, al contrario lo fundamenta posteriormente alegando que fue tras la firma de la escritura de compraventa cuando se dan cuenta de la existencia de as canalizaciones.

5.- Inaplicación del artículo 394 de la LEC. Serias dudas de hecho. Existen diversos hechos acreditados que inciden en esta solicitud de no imposición de costas, como, entre otros, el conocimiento que debían tener los actores de la red de riego y desagües, la reducción del precio de la parcela, que transcurriesen 9 meses desde la firma del contrato de arras y el de compraventa , trato previo entre los actores y un colindante sobre la tubería de riego, la existencia de una tapa de registro del alcantarillado municipal y la existencia de una sentencia dictada por la Sección 12ª de esta Audiencia en la que se reconoce la existencia de una servidumbre a favor de la finca lindante al norte, sita en la DIRECCION001.

CUARTO.El primer punto de análisis en este recurso de apelación nos debe llevar a examinar los signos externos a los que alude la parte apelante y que dejaban al descubierto la existencia de canalizaciones soterradas en la parcela objeto de la venta.

Las arquetas verdes que existen en la parcela responden a tomas de agua de riego que proveniente de la finca colindante de la misma calle, sirviendo exclusivamente a la parcela de los demandantes, por lo que no ha sido materia de discusión pues podría anularse sin problema alguno; obviamente el tema quedó solucionado tras hablar con el vecino. El conflicto se encontraba en las conducciones de saneamiento y aguas fecales y la del desagüe de la piscina proveniente de la finca que colinda por el oeste, DIRECCION000, que evidentemente no podían anularse por decisión de los actores. Es evidente que la existencia de estas arquetas no conduce a presumir la existencia de las conducciones subterráneas que limitan los derechos de los actores.

La inclinación del terreno es un elemento con el que la actora, con apoyo del perito don Mauricio, defiende que la existencia de la conducción de aguas fecales proveniente de la parcela situada al norte era evidente, pero el arquitecto de la obra, tras analizar los documentos municipales, afirmo que en la vía pública de arriba, paralela a la de los actores, se extiende también la red municipal de alcantarillado a donde se conectan los propietarios de las fincas de dicha DIRECCION001, por lo que no existe, como defiende la parte apelante, evidencia absoluta de que tal situación, por efecto de la gravedad, conduzca necesariamente a conocer que las conducciones fecales de la finca de la DIRECCION001 tuvieran que atravesar la parcela de los actores para acceder a la red municipal.

Como otro signo externo que evidencia la existencia de estas conducciones soterradas se alude a la tapa registro de un colector de la red municipal que se encuentra en la DIRECCION000 próximo a la puerta de salida de la parcela, pero examinando el mismo y tras abrir la tapa se ha comprobado que no existe un entronque al pozo, lo que llevo a los responsables de la construcción de la vivienda de los actores, al comprobar además que no se recogía en la documentación municipal ninguna conexión por ese lugar, que habría que solicitar autorización al Ayuntamiento para entroncar las conducciones de saneamiento de la vivienda a construir con el pozo del alcantarillado municipal y así se recogió en el proyecto de obra.

Por último, se afirma que el plazo de nueve meses que transcurre se concedió para comprobar la situación y circunstancia jurídicas y físicas en que se encontraba la parcela, entre las que se incluía analizar el subsuelo y las canalizaciones que discurrían por el mismo. No podemos estar de acuerdo con tal afirmación pues la situación en que se encuentran las conducciones de las fincas vecinas es excepcional por lo que no es un tema del que debieran preocuparse los compradores ni los técnicos que iban a acometer la construcción de la viviendas unifamiliar.

Tampoco resultan relevantes las manifestaciones de doña Modesta, que intermedio en la compra en nombre de la inmobiliaria Promoción y Gestión, cuando manifiesta, hecho puesto en duda por la parte actora, que el día de antes de la firma del contrato de arras remitió a los compradores una comunicación que le había enviado doña Eugenia por vía WhatsApp de la que acompaña un pantallazo. En ese documento solo se hace referencia a los arquetas, que ya explicamos que resguardaban unas acometidas de agua de riego, y al alcantarillado lo que necesariamente conduce a pensar que se está haciendo referencia a red municipal y no conducciones de los propietarios colindantes.

El perito y los personas que estuvieron trabajando en la parcela, el geólogo, constructor y arquitecto, tras recordar el estado salvaje en que se encontraba la parcela, afirmaron con absoluta contundencia que no había elementos que hicieran pensar la existencia de las conducciones que discurrían en el subsuelo, y así abordaron los trabajos que les correspondía acometer, dándose la circunstancia de que el constructor al buscar conexión para electricidad, pincho una tubería subterránea, lo que les llevó a analizar la situación, descubriendo las canalizaciones que son objeto de análisis en este procedimiento.

QUINTO.Improcedencia de la reclamación relacionada con el presupuesto 14/19 por importe de 7.189 euros e infracción del artículo 1484 del Código Civil.

Como ambos motivos se sustentan en el conocimiento que debían tener los actores de la existencia las conducciones de aguas fecales de las fincas colindantes que transitaban por la parcela y del desagüe de la piscina de la finca ubicada al oeste, temas que ya hemos abordado anteriormente con un criterio desfavorable a la parte demandada, hoy apelante, nos remitimos al contenido del anterior fundamento de derecho, evitando reiterar lo anteriormente analizado.

Quizás como elemento nuevo se alude al denunciar la infracción del artículo 1484 del C.C., a que se descontaron quince mil euros del precio inicial, pero, como no se conoce el origen o el motivo de tal descuento, no podemos tenerlo en cuenta para el éxito del recurso de apelación.

SEXTO.Enriquecimiento injusto; doble reclamación. Se viene a reclamar en este procedimiento una cantidad igual a la que ha sido condenado, en sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 6 de Colmenr Viejo, confirmada por la Sección 12 de esta Audiencia Provincial, el propietario de la finca que linda por el norte con la parcela de los demandantes

Tampoco podemos estimar en lo esencial este motivo de apelación, pues el sustento en que se fundamentan ambas indemnizaciones son diferentes, ya que en este procedimiento se reclama a la demandada el coste económico de derivar la conducción de aguas fecales o de saneamiento hasta un extremo de la finca donde la molestia fuera menor, mientras al propietario de la finca norte, cuya conducción de saneamiento atraviesa la finca de los actores, se le reclamó por el perjuicio de tener que soportar tal servidumbre indefinidamente. Por tanto, no existe reiteración ni duplicidad en estas acciones aunque la cuantía económica sea la misma, 6.274,40 euros que se corresponde con el presupuesto 13/19 de la empresa constructora que venía a recoger el coste de derivar la conducción a un sitio más alejado.

Ahora bien, si consideramos que se reitera la cantidad que se solicita por daños y perjuicios debido a la pérdida de valor de terreno ya que en ambos casos se pretende resarcir la disminución de valor del terreno por donde discurre la tubería, en concreto unos 54 metros. Consideramos que al percibir la cantidad fijada en la sentencia del Juzgado de Colmenar Viejo, prácticamente idéntica a la que ahora se reclama, estará cubierto el perjuicio, por lo que debemos restar tal cantidad de la condena impuesta.

SÉPTIMO.No existe dificultad jurídica, o al menos nada se ha planteado al respecto sobre la correcta aplicación de las acciones de saneamiento aplicadas de considerarse acreditado que la existencia de las conducciones era un hecho desconocidos, pero sí se ha defendido por la apelante que existen determinados hechos, en total 10, que inciden en la solicitud de no imposición de costas, aunque no se explica la divergencia existente sobre los mismos o la dificultad que ha supuesto reconocerlos.

Nos encontramos con unos hechos sobre los que no existe divergencia sobre su existencia pero si interpretaciones diversas sobre su relevancia a la hora de resolver este litigio; en definitiva solamente encontramos las discrepancias normales que son habituales en cualquier tipo de procedimiento por lo que deberemos mantener la condena en materia de costas en primera instancia a pesar de la rebaja que hemos hecho de la condena, como explicamos en el anterior fundamento de derecho, por aplicación del principio del vencimiento sustancial.

Tal como indica la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2003 indica que esta "Sala tiene declarado en numerosas sentencias, de ociosa cita, que para la aplicación del principio general del vencimiento ha de considerarse que el ajuste del fallo a lo pedido no ha de ser literal sino sustancial, de modo que, si se entendiera que la desviación en aspectos meramente accesorios debería excluir la condena en costas, ello sería contrario a la equidad, como justicia del caso concreto, al determinar que tuvo necesidad de pagar una parte de las costas quién se vio obligado a seguir un proceso para ser realizado su derecho", añadiendo la sentencia de fecha 15 de junio de 2007 que" la teoría del cuasi-vencimiento o de la estimación sustancial opera únicamente cuando hay una leve diferencia entre lo pedido y lo obtenido" y la sentencia de 14 de septiembre de 2007 que la misma resulta de "especial utilidad en los supuestos que se ejercitan acciones resarcitorias de daños y perjuicios en los que la fijación del "quantum" es de difícil concreción y gran relatividad".

OCTAVO.Se mantienen los pronunciamientos de la sentencia apelada sobre los intereses y se determina que la aplicación del interés especial de mora procesal fijado por el artículo 576 de la LEC comenzará desde la fecha de la sentencia de instancia.

No debe hacerse pronunciamiento alguno sobre las costas procesales de esta segunda instancia al haberse estimado, aun de modo parcial, el recurso de apelación formulado por la parte demandada ( artículo 398. 2 de la LEC) .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.