Sentencia Civil 327/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 14, Rec. 468/2023 de 05 de julio del 2024

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.-El demandante, don Giancarlo, adquirente junto a su esposa por escritura pública de compraventa, otorgada en fecha 1 de octubre de 2020, de la parcela y vivienda descrita en la demanda, ejercitó frente a la vendedora M.V.B Quality S.L.U., acción de saneamiento por vicios ocultos, en su modalidad quanti minoris, de los artículos 1.484 a 1.486 del Código civil, y solicitó la declaración de la obligación de la demandada al saneamiento por vicios o defectos ocultos de la vivienda y de rebajar una cantidad proporcional del precio satisfecho que, a juicio de perito, asciende a 29.450 euros, así como la condena de la demandada a abonar a los compradores la suma pericialmente determinada como importe de reparación de los vicios ocultos equivalente a la aminoración del precio a juicio de perito, con sus intereses legales desde la fecha en que se constituyó en mora la vendedora respecto de la obligación de sanear y costas.

Aportó informe pericial y posterior ampliación del mismo.

SEGUNDO.-La demandada se opuso a la demanda alegando que la finca fue vendida al demandante como cuerpo cierto, sabiendo este que tenía una antigüedad de 40 años y era necesaria su reforma, puesto que esta circunstancia le fue previamente advertida, habiendo realizado hasta 5 visitas de ahí el bajo precio de la venta, muy por debajo del de mercado para viviendas similares, tratándose de defectos que saltaban a la vista y que por consiguiente no eran ocultos, habiéndose rebajado a propuesta de los compradores el precio anunciado en 10.000 euros, de 90.000 a 80.000, en consideración a las reformas que resultaran precisas, pretendiéndose por el demandante la rebaja en el precio de la compra finalmente a la cantidad irrisoria de 52.550 euros atendiendo a la tipología de la finca adquirida, rebaja que representa el 27,20% del precio de compra, en claro perjuicio injustificado de la demandada, fundando el actor su reclamación en el coste de actuaciones sobre la vivienda que no tienen el carácter de reparaciones, sino de mejoras, no tratándose de una vivienda inhabitable a pesar de sus deficiencias, que no son graves, y fueron advertidas a la parte compradora previamente a su adquisición.

Anunció la aportación de informe pericial y lo aportó al procedimiento en el momento procesal oportuno.

TERCERO.-La sentencia dictada en la primera instancia estimó parcialmente la demanda, declaró la obligación de la demandada al saneamiento por vicios o defectos ocultos de la vivienda objeto del contrato de compraventa y de rebajar en la cantidad de 19.750 euros, importe proporcional, el precio satisfecho por la compraventa por el demandante y su cónyuge, y la constitución de la demandada en mora de la obligación de sanear el 22 de marzo de 2021, consecuencia de la previa reclamación extrajudicial que le fue efectuada para el saneamiento, y condenó a la demandada a pagar al demandante, en concepto de indemnización por los daños y perjuicios sufridos como consecuencia de los vicios o defectos ocultos existentes, la cantidad de 19.750 euros de principal, importe coincidente con la rebaja proporcional del precio de la compraventa, más el interés al tipo legal del dinero devengado por la citada suma desde el día 22 de marzo de 2021, incrementado en dos puntos desde la fecha de la sentencia y hasta el completo pago de la expresada cantidad, sin condena en costas, argumentando, tras recoger la doctrina relativa a la diferenciación entre incumplimiento por entrega de cosa distinta a la pactada o esencialmente inhábil para el fin que le es propio y cumplimiento anómalo por concurrencia de vicios ocultos en la cosa vendida y entregada, y los requisitos exigidos para la viabilidad de la acción de saneamiento por vicios ocultos en la cosa vendida y entregada, lo siguiente:

"(...). En atención a los conceptos expuestos y, a la vista de la prueba practicada, conjuntamente valorada conforme a las reglas de la sana crítica, no cabe duda de las patologías advertidas en la vivienda adquirida y demás elementos de la parcela expuestas en el informe pericial adjunto a la demanda, pudiendo considerarse técnicamente algunas de ellas de carácter grave (muro de carga de la vivienda, porche de acceso a la vivienda), puesto que si bien no comprometen actualmente la habitabilidad de la vivienda, si puede concluirse razonablemente que la comprometerán en un futuro, por razones de seguridad, de no acometerse las actuaciones necesarias en orden a su correcta subsanación, adoleciendo en general la construcción de patologías persistentes y recurrentes según los casos, efecto que se mantendrá e incluso se agravará con el tiempo de no ser adecuadamente subsanadas.

En este sentido, si bien no puede soslayarse que se trata de una construcción de cierta antigüedad (unos 40 años), no obstante, no debería presentar las graves deficiencias advertidas (muro de carga de la vivienda, porche de acceso a la vivienda) de haberse construido y mantenido adecuadamente, considerando la tipología arcillosa del terreno sobre el que se asienta la construcción.

A tal efecto, de la prueba practicada, conjuntamente valorada conforme a las reglas de la sana crítica, se concluye razonablemente que la parte vendedora era conocedora de las patologías de la construcción, o al menos de la mayoría de ellas, puesto que, tras su adquisición y previamente a su venta, realizó una serie de actuaciones sobre la construcción, precisamente, en orden a dotarla de un aspecto adecuado que posibilitara su venta, lo que refleja su propósito de disimulo u ocultación de sus aparentes defectos frente a los potenciales adquirentes, mostrándose evidente al efecto la persistencia de las patologías preexistentes puesto que efectuada la compraventa el pasado 1 de octubre de 2.020, el demandante ya efectuó la correspondiente reclamación a la vendedora el 10 de marzo de 2.021, precisamente, tras apreciar las patologías, de lo que se concluye que, las actuaciones previas de la vendedora, no fueron tendentes a la reparación o efectiva subsanación de las patologías previas, sino para dotar a la construcción de un aspecto adecuado que facilitase su venta, desvirtuado tras pasar un periodo no excesivamente prolongado de tiempo.

En orden a esta cuestión, ninguna prueba concluyente existe de que se advirtiera a los compradores de la existencia de las patologías previas existentes en la vivienda y, en particular, las de carácter grave (muro de carga de la vivienda, porche de acceso a la vivienda) que pudieran comprometer su habitabilidad en un futuro, principalmente, en términos de seguridad, debiendo la vendedora responder de las mismas aunque incluso las ignorase conforme determina el artículo 1.485 del Código Civil , resultando evidente que las patologías tienen un carácter persistente y recurrente según los casos, efecto que se mantendrá e incluso se agravará con el tiempo de no efectuarse las actuaciones necesarias en orden a su efectiva subsanación.

No obstante lo expuesto, no puede pasarse por alto la antigüedad de la construcción, y las deficiencias en ella existentes ab initio (ausencia de drenaje, acera insuficiente, capilaridad del terreno, ausencia de junta de dilatación, etc...), circunstancia que imposibilita la consideración, a efectos de la resolución de la cuestión litigiosa a favor del demandante, de la existencia de las patologías leves existentes en la construcción, pues ello implicaría la actuación en beneficio de los adquirientes, y en claro perjuicio de la vendedora, de actuaciones de efectiva mejora en la construcción asentada sobre la parcela objeto de venta, no así de reparación, dando lugar al enriquecimiento injusto del demandante, efecto proscrito en nuestro Ordenamiento Jurídico, encontrándose el mismo jurisprudencialmente consagrado como Principio General del Derecho por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, en cuya virtud, nadie puede enriquecerse torticeramente a costa de otro ( S.S.T.S. de 31-10-01 , 8-7-03 , 6-2-06 , 28-6-07 , 13-6-09 , 26-6-12 , 13-1-15 , 5-2-18 , etc...), a cuyo fin, se ha de poner de manifiesto que la construcción es precisamente la que es, con sus características intrínsecas de origen, no pudiendo ser contempladas cuestiones que van más allá de lo necesario y razonable en orden a su adecuada habitabilidad, debiendo considerarse a tal fin los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella ( artículo 1.484 del Código Civil ), no pudiendo los adquirentes ignorar, por su apreciación a simple vista anterior a la compra, que la construcción había sido objeto de actuaciones relativamente recientes (principalmente pintura, reparaciones en paramentos, etc...) que favorecían su estética y apariencia exterior.

(...). Determinado lo anterior, procede por tanto, en orden a la resolución de la cuestión litigiosa, tomar únicamente en consideración las patologías de carácter grave existentes en la construcción (muro de carga de la vivienda, porche de acceso a la vivienda), comprometedoras de su habitabilidad y seguridad de no se adecuadamente tratadas, siendo patologías que, de no ser subsanadas, harán efectivamente impropia la construcción adquirida para el uso a que se la destina, disminuyendo actualmente su uso de tal modo que, de haberlas conocido la parte compradora, puede considerarse y concluirse razonablemente que no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, no mostrándose por otra parte adecuado por razones de seguridad, en relación a las actuaciones de muro de carga de la vivienda, el relleno con resina, sino con otras solución constructiva más adecuada conforme se indicó en el Acto de la Vista por el perito propuesto por la demandante, considerando precisamente la tipología y naturaleza del terreno sobre el que se asienta la construcción, resultando procedente asimismo, por las razones de habitabilidad y seguridad indicadas, el refuerzo del porche de la vivienda. (...)".

CUARTO.-La demandada interpone recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia alegando, en síntesis, dada la repetición de las manifestaciones contenidas en el escrito de recurso, lo siguiente:

Error en la valoración de la prueba e insuficiente fundamentación, que lleva al juzgador a determinar la concurrencia de vicios o defectos ocultos en la vivienda que originan que la entidad demandada tenga que pagar a la demandante una indemnización por los daños y perjuicios sufridos, y a su vez, establece la rebaja proporcional del precio de compraventa, más el interés legal del dinero.

Falta de fundamento de la desestimación de las pretensiones de la demandada conculcando el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva garantizado en el artículo 24 de la CE, con "error grave y funcional que conlleva a que la vivienda sea inhabitable" por cuanto las declaraciones testificales de don Yerko y doña Dayana confirman que los compradores realizaron diferentes visitas en las que se les advirtió, en todo momento, el estado de la vivienda por ser una vivienda con unos 40 años de antigüedad y las deficiencias que presentaba y, en consecuencia, las mejoras que necesitaba y el coste que supondrían, y que el precio era inferior al habitual para una finca de las características de la vendida, negociando los compradores una rebaja sustancial del precio de 10.000 euros.

El informe pericial realizado por don Teo e incluso las aclaraciones del perito de la parte demandante, don Santino, ponen de manifiesto que los defectos son visibles, a simple vista, no comprometen la estabilidad de la vivienda, ni la habitabilidad y el problema de cimentación que presenta la vivienda, según el perito don Teo, solamente requiere una reparación de mantenimiento, que podría solucionarse con una inyección de resina expansiva en el subsuelo debajo de la vivienda.

El perito don Teo tiene mayor cualificación que el perito don Santino, porque aquel es arquitecto superior y el último arquitecto técnico.

Es incongruente que se califiquen como ocultos por ser graves, cuando la parte compradora adquirió la vivienda como "cuerpo cierto", como consta en la escritura de compraventa, documental que también obra en autos y la venta se efectuó en las condiciones físicas, jurídicas y urbanísticas en que se encontraba el inmueble y la compradora declaró que conocía y aceptaba, por lo que debe considerarse que renunció a los saneamientos previstos en derecho, liberando de cualquier posterior responsabilidad a la vendedora por la finca que transmite, tratándose los defectos de vicio cognoscible por la compradora y los defectos, meras deficiencias de una vivienda antigua y mal construida, conociendo la parte compradora que necesitaba reparaciones y sin haber valorado el juzgador que se negoció la rebaja del precio en 10.000 euros.

La acción quanti minoris no tiene finalidad indemnizatoria sino de restablecimiento y equivalencia contractual, pues no tiene sentido que el comprador pretenda la cosa como nueva (reparación extraordinaria) sino el justo precio que debió haber pagado el comprador por la misma y el restablecimiento y la equivalencia contractual ya vino fijado por el bajo precio de compra y, como ya se rebajó el precio en 10.000 euros, la nueva rebaja supone un 33% del precio inicial de compra.

En cuanto a la mora, la prueba testifical acredita que, recibido el burofax, la vendedora le contestó a dicho requerimiento, facilitándole un plan detallado de las posibles reparaciones más convenientes, incluyendo presupuesto, que la parte compradora no aceptó en ningún momento.

No se entra a valorar que el coste de las reparaciones, conforme al informe pericial aportado por la demandada, se cuantificaba, respecto a las relativas a la cimentación y al muro de carga, las cuales consistían en un método más moderno y eficaz consistente en inyecciones de resinas expansivas, en la suma de "5.031,12 euros + IVA"; que la demandante no ha aportado facturas de reparación; que el informe aportado por el demandante no desglosa el coste de las reparaciones; que la reparación de los cimientos, 6.087,65 euros para el perito de la demandada, tiene un coste que es la mitad del cuantificado en el aportado por la parte demandante, 12.850 euros; y tampoco se ha valorado debidamente el coste cuantificado por el perito de la demandada para la reparación del porche que, además, solo presenta una pequeña flecha en el propio forjado que no marca ni siquiera fisuración.

QUINTO.-Desde ahora debe dejarse sentado, que la sentencia apelada no condena por duplicado al pago de una indemnización por los daños y perjuicios y una rebaja proporcional del precio de compraventa, más el interés legal del dinero, como parece entender la parte apelante a la vista de la alegación realizada en el último inciso de la página 4 del escrito de recurso, sino que declara la obligación de saneamiento por vicios ocultos preexistentes, graves y conocidos por la vendedora en la vivienda vendida y entregada (en el muro de carga y en el alero al frente de la vivienda a modo de porche que afectan a la habitabilidad y seguridad de la vivienda no de forma inminente pero sí con certeza si no se reparan) y de reducir el precio en el importe proporcional que determina y, en consecuencia, condena a la demandada a pagar a la parte demandante la cantidad de 19.750 euros de principal, que es el coste de la reparación de los defectos coincidente con la rebaja proporcional del precio de la compraventa, más el interés al tipo legal del dinero devengado por la citada suma desde el día 22 de marzo de 2021, fecha en que los compradores requirieron a la vendedora para que diera cumplimiento a la obligación de saneamiento del inmueble entregado, incrementado en dos puntos desde la fecha de la sentencia y hasta el completo pago de la expresada cantidad.

Ello resulta conforme con la ya antigua doctrina jurisprudencial que señaló que dada su naturaleza y fin perseguido deben estimarse como medidas de saneamiento, a los efectos que analizamos, todo lo que se concede en la sentencia como importe de las obras de reparación necesarias para dejar la casa comprada en el estado en que debió ser entregada por el vendedor pues no hay duda de que esa cantidad viene a constituir en esencia el demérito con que la cosa fue entregada y por tanto el exceso de precio que percibió indebidamente el vendedor ya que por el imperativo del artículo 1.486 del CC, tenía derecho a exigir el comprador al no desistir del contrato.

Así, la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2003 ya indicaba que al haberse reparado las deficiencias y al haberse reducido el precio por el importe de dicha reparación, se ha dado efectivo cumplimiento al objeto de la acción "quanti minoris", descartando que a ese resultado se le pudiera añadir una petición indemnizatoria como efecto de una acción que tiene aquella finalidad de restablecer el equilibrio de prestaciones, lo que viene a reconocer que no puede descartarse, de modo general, que ese restablecimiento se realice con la detracción del precio que importen las reparaciones, siempre que el mismo se identifique económicamente con el menor valor del bien y no con cualquier mejora en las condiciones que debiera presentar al tiempo de la venta, que es la doctrina que ha aplicado el juzgador de primera instancia en la sentencia objeto del presente recurso de apelación, determinando el importe de reducción proporcional del precio excluyendo aquellas reparaciones que, consideradas en la demanda para tal determinación, ha estimado que eran mejoras (las reparaciones de los considerados defectos leves) e incluyendo, solamente, para determinar ese importe proporcional de la reducción del precio el coste de reparación de los dos vicios graves, ocultos, preexistentes, conocidos por la vendedora y que esta disimuló mediante una actuación en la construcción no de reparación, sino de disimulo para que fuera atractiva a la vista de potenciales compradores la vivienda, cuales son, los que afectan al muro de carga y al porche de la vivienda.

SEXTO.-El recurso de apelación de la demandada gira, fundamentalmente, en torno a la errónea valoración de la prueba, por lo que es preciso recordar que las facultades del tribunal de apelación se extienden también a una nueva valoración de la prueba, estando facultado para realizar una revisión total del juicio de hecho y de derecho efectuado en primera instancia, con la única excepción que comporta el necesario respeto a los principios que rigen el recurso en relación con lo solicitado por el recurrente.

Asimismo, resulta necesario destacar, que es criterio jurisprudencial y constitucional que el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el tribunal de apelación hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitadas las facultades del órgano revisor en relación con las del juez a quo, reiterado en resoluciones, entre otras, como la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 2017 (recurso de casación 420/16), en la que se indica que "el hecho de que la Audiencia valore la prueba practicada en un sentido diferente al que lo ha hecho el magistrado de primera instancia, que celebró el juicio, no supone ninguna vulneración de los principios de oralidad, inmediación y contradicción, pues de otro modo se limitaría la facultad del tribunal de apelación de contradecir la prueba practicada por el juez de primera instancia, simplemente por no haber practicado directamente las pruebas. La Audiencia, como tribunal de instancia, dentro del margen marcado por lo que es impugnado en el recurso de apelación, puede volver a valorar la prueba practicada en primera instancia, sin necesidad de practicar nuevamente las pruebas. Esto es, puede valorar la documental y la prueba practicada en el acto del juicio, mediante la visualización y audición de la grabación, sin que con ello se vulneren los reseñados principios de oralidad, inmediación y contradicción".

Además, dentro de las facultades concedidas al efecto a jueces y tribunales, estos pueden conceder distinto valor a los medios probatorios puestos a disposición e incluso, optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos.

No obstante, conforme a la sentencia del Tribunal Supremo 656/2013, de 24 de octubre, con cita de otras anteriores, "(l)a parte no puede pretender que se dé prioridad a un concreto medio probatorio para obtener conclusiones interesadas, contrarias a las objetivas y desinteresadas del órgano jurisdiccional ( SSTS de 17 de diciembre de 1994, RC núm. 1618/1992, 16 de mayo de 1995, RC núm. 696/1992, 31 de mayo de 1994, RC núm. 2840/1991, 22 de julio de 2003, RC núm. 32845/1997, 25 de noviembre de 2005, RC núm. 1560/1999). El hecho de que no se tomen en consideración determinados elementos de prueba relevantes a juicio de la parte recurrente carece de trascendencia y no significa que no hayan sido debidamente valorados por la sentencia impugnada o se haya incurrido en error en su valoración".

Y ello es así, porque el proceso valorativo de las pruebas incumbe a los órganos judiciales exclusivamente y no a las partes que litigan, a las que les está vedado toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo e imparcial de los jueces por el suyo propio, dada la mayor subjetividad de estas por razón de defender sus particulares intereses ( SSTS 1 de marzo de 1994 y 20 de julio de 1995, entre otras), por lo que dentro de las facultades concedidas al efecto a Jueces y Tribunales, estos pueden conceder distinto valor a los medios probatorios puestos a disposición e incluso, optar entre ellos por el que estime más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos. Las pruebas están sujetas a su ponderación en concordancia con los demás medios de prueba ( STS 25 de enero de 1993), en valoración conjunta ( STS 30 de marzo de 1988) con el predominio de la libre apreciación que es potestad de los tribunales de instancia ( SSTS 22 de enero de 1986, 18 de noviembre de 1987 y 30 de marzo de 1988).

Sobre qué se entiende por las reglas de la sana crítica, resulta concluyente la sentencia del Tribunal Supremo 141/2021, de 15 de marzo, cuando señala: "(...) no son normas que se encuentren codificadas, sino que están conformadas por las más elementales directrices de la lógica humana. Comprenden las máximas o principios derivados de la experiencia, obtenidos de las circunstancias y situaciones vividas a través de la observación de hechos, conductas y acontecimientos. Implican un sistema de valoración racional y razonable de la actividad probatoria desplegada en el proceso, que permite efectuar un juicio prudente, objetivo y motivado, de corroboración de las afirmaciones fácticas efectuadas por las partes mediante el examen de las pruebas propuestas y practicadas, todo ello con la finalidad de huir de los riesgos derivados del acogimiento de meras hipótesis intuitivas o conclusiones valorativas absurdas, y prevenir, de esta forma, decisiones arbitrarias. La sana crítica se concibe pues como un sistema integrado por las reglas de la lógica, de la ciencia y de la experiencia, entendida la primera de ellas como sistema que permite verificar la corrección de los razonamientos humanos, con sometimiento a las pautas por las que debe discurrir el pensamiento condigno al ejercicio de la función jurisdiccional. La valoración probatoria llevada a efecto por medio de tales reglas exige que no conduzca al absurdo como límite infranqueable de la lógica jurídica. En definitiva, lo que se pretende es la consagración de una concepción racionalista de la valoración de la prueba, que permita dictar una sentencia motivada que adopte una decisión justificada conforme a los postulados de la razón".

Dada la relevancia que tienen los informes periciales en la determinación de cuestiones técnicas como las relativas a las patologías de las construcciones, diagnóstico y su solución y que han sido valorados en la resolución apelada cuestionando la apelante esa valoración, conviene recordar, como recoge la sentencia de la Sección 18ª de esta Audiencia Provincial de 18 de enero de 2024, lo siguiente:

"(...). Es doctrina jurisprudencial reiterada que entre los elementos de juicio que deben ponderarse a los efectos de valorar las pruebas periciales conforme a los postulados de la sana crítica, están entre otros "el análisis de los razonamientos que contengan los dictámenes, los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten los informes, la competencia profesional de los peritos, así como todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad", ( SSTS 320/2016, de 17 de mayo; 615/2016, de 10 de octubre; 471/2018, de 19 de julio y 141/2021, de 15 de marzo ), debiendo entenderse vulneradas las reglas de la sana crítica como se indica en la STS 702/2015, de 15 de diciembre: "1°. Cuando no consta en la sentencia valoración alguna en torno al resultado del dictamen pericial. STS 17 de junio de 1.996. 2°. Cuando se prescinde del contenido del dictamen, omitiendo datos, alterándolo, deduciendo del mismo conclusiones distintas, valorándolo incoherentemente, etc. STS 20 de mayo de 1.996. 3°. Cuando, sin haberse producido en el proceso dictámenes contradictorios, el tribunal en base a los mismos, llega a conclusiones distintas de las de los dictámenes: STS 7 de enero de 1.991. 4°. Cuando los razonamientos del tribunal en torno a los dictámenes atenten contra la lógica y la racionalidad; o sean arbitrarios, incoherentes y contradictorios o lleven al absurdo".

En definitiva, las pruebas están sujetas a su ponderación en concordancia con los demás medios de prueba, en valoración conjunta y teniendo en cuenta que los preceptos de la LEC relativos a las pruebas practicadas, no contienen reglas valorativas, sino admoniciones a los jueces y llamamiento a la sana crítica, para destruir una conclusión debe demostrarse que el juez ha seguido, al establecer la relación, una vía errónea no razonable o contraria a las reglas de la sana crítica.

SÉPTIMO.-Asimismo, en cuanto al motivo de apelación que tacha de falta de motivación de la sentencia por no haber valorado alegaciones de la demandada, aun cuando en realidad en el desarrollo del motivo lo que cuestiona es la valoración de la prueba, debe señalarse que la sentencia está motivada cuando expresa el proceso lógico jurídico que conduce a la adopción del concreto fallo decisorio, cumpliendo con la doble finalidad de que las partes litigantes conozcan la razón de la decisión adoptada y permita un eventual control jurisdiccional por otro tribunal; y, desde luego, la exigencia de motivación de la sentencia no impone que, en esta, se hayan de combatir uno por uno cada uno de los argumentos alegados por cada una de las partes litigantes, los cuales pueden ser globalmente desechados por otras argumentaciones, dándose adecuado cumplimiento a la exigencia de motivación ( sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo 1082/2004, de 5 de noviembre y 96/2001, de 12 de febrero, entre otras muchas).

En cuanto a este requisito de motivación de las sentencias, el Tribunal Constitucional ha expresado en numerosas ocasiones que la exigencia constitucional de motivación no impone una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino que la respuesta judicial esté fundada en Derecho y que se anude con los extremos sometidos por las partes a debate ( STC 101/92, de 25 de junio), de manera que sólo una motivación que, por arbitraria, fuese inexistente o extremadamente formal quebrantaría el artículo 24 CE ( STC 186/92, de 16 de noviembre).

En el caso presente, la sentencia dictada en la primera instancia expresa el proceso lógico jurídico que conduce a la estimación parcial de las pretensiones articuladas en la demanda y correlativa desestimación parcial de la oposición de la demandada y ello resulta, sin necesidad de mayor argumentación, de los fundamentos que conducen al fallo de la sentencia y que se han recogido en el fundamento jurídico tercero de la presente resolución.

Lo que denuncia la demandada apelante como falta de fundamento o motivación de las conclusiones del juzgador de primera instancia no es más que la discrepancia con la valoración de la prueba y la aplicación que realiza aquel, en el enjuiciamiento de este caso, de los criterios sustentados en diferentes resoluciones de otros tribunales, las cuales cita la parte recurrente al final del escrito de su recurso de apelación.

OCTAVO.-La prueba practicada en la primera instancia y cuyo resultado recoge la sentencia recurrida tras valoración conjunta de toda la practicada, acredita, sin ningún género de duda, la existencia de defectos o vicios de cierta entidad e importancia (graves) en la vivienda adquirida por la parte demandante a la demandada.

Los defectos acreditados resultan de la valoración realizada en la sentencia recurrida, conforme a las reglas de la sana crítica, de los dos informes periciales emitidos en el procedimiento, así como de sus aclaraciones en el acto del juicio y fotografías incorporadas a aquellos, documentos y pruebas personales, valoración que se comparte plenamente por esta sala, por cuanto un arquitecto técnico tiene cualificación suficiente para apreciar y diagnosticar las dos graves patologías de la edificación vendida y entregada, cuales son, la grieta en aumento del muro de carga de la vivienda y la flecha creciente del alero del porche de acceso a la vivienda, que si bien no comprometen actualmente la habitabilidad de la vivienda, si puede concluirse razonablemente que la comprometerán en un futuro, por razones de seguridad,así como para proponer las soluciones constructivas, el recalce de cimentación con la metodología propuesta por el mismo y el reforzamiento del porche y no la inyección de resinas expansivas en el subsuelo atendiendo al suelo arcilloso, escasa calidad de los materiales y pobreza del sistema constructivo de la vivienda, habiéndose decantado el juzgador de primera instancia por las conclusiones del informe y ampliación realizado por aquel, lo que resulta conforme con la aplicación de las reglas de la sana crítica, ya que tal informe y ampliación ha sido elaborado tras un seguimiento de la evolución de las patologías desde que afloraron para la parte compradora tras la entrega de la vivienda.

Si el arquitecto técnico, en un proceso constructivo de vivienda, tiene como función, entre otras, dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la correcta ejecución de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra, y tiene también competencias para la elaboración de la inspección técnica de edificios e informes de evaluación de edificios en el ámbito residencial conforme establece la Ley, cuyo fin es garantizar la seguridad de las edificaciones como garantía, a su vez, de las personas, evaluando la conservación, con recomendaciones de acciones de reparación, en su caso, no se ve razón alguna para negarle competencia en el diagnóstico y solución a las dos patologías detectadas en la vivienda objeto de la compraventa litigiosa.

NOVENO.-En consecuencia, hay que partir de la realidad de tales daños o vicios y de su importancia; de su preexistencia en la fecha de la venta; de que la causa es su defectuoso mantenimiento anterior a la compraventa y desatención en tal mantenimiento a las características del suelo arcilloso del enclave y de la escasa calidad de elementos constructivos y pobreza del sistema de construcción empleado; de que la parte vendedora era conocedora de las patologías o, como razona la sentencia recurrida, al menos, de la mayoría de ellas, puesto que, tras su adquisición y previamente a su venta, realizó una serie de actuaciones sobre la construcción, precisamente, en orden a dotarla de un aspecto adecuado que posibilitara su venta, lo que refleja su propósito de disimulo u ocultación de sus aparentes defectos frente a los potenciales adquirentes;de que afloran o se hacen visibles después de la adquisición de la vivienda por los compradores, mostrándose evidente al efecto la persistencia de las patologías preexistentes puesto que efectuada la compraventa el 1 de octubre de 2020, el demandante ya efectuó la correspondiente reclamación a la vendedora el 10 de marzo de 2021; de que, como aprecia el juzgador de primera instancia ninguna prueba concluyente existe de que se advirtiera a los compradores de la existencia de las dos graves patologías previas existentes en la vivienda,ni de que pudieran haber sido detectados por los compradores los defectos con anterioridad a formalizar la compraventa; y de que el importe de las reparaciones necesarias para dejar la vivienda en el estado de seguridad esperado por los compradores al adquirirla por el precio convenido, asciende al reflejado en el informe pericial de la demandante.

Ningún reproche cabe realizar a la valoración conjunta y conforme a las reglas de la sana crítica de la prueba practicada que ha efectuado el juzgador de primera instancia.

DÉCIMO.-Los compradores visitaran la vivienda en varias ocasiones (5 según la apelante) pero los dos defectos tantas veces referidos no eran visibles, ni deducible su existencia, ni se comunicaron en momento alguno a los demandantes antes de la compraventa porque no hay prueba contundente sobre ello, al no haber considerado el juzgador de primera instancia prueba bastante el testimonio de los dos testigos a que alude la vendedora apelante, dado su relación con el asunto litigioso, ni había motivo alguno para sospechar que una vivienda con antigüedad de 40 años presentara aquellos dos defectos, pues tal sospecha no podía resultar de la antigüedad de la construcción, ni siquiera de su mal estado de conservación o pobreza de materiales o sistema constructivo, puesto que una cosa es que se aprecien o se puedan apreciar fisuras diversas disimuladas y una leve comba, escasamente perceptible, en el alero al frente de la edificación a modo de porche y otra bien distinta que esas fisuras al poco tiempo de la entrega de la vivienda a los compradores aparezcan ya como grieta visible, activa y en aumento en el muro de carga de la edificación (el propio perito de la demandada sostiene que tiene su origen en el apoyo del muro de carga en la cimentación del edificio, en la zona en que el edificio no tiene planta sótano y que la grieta en cuestión es de carácter estructural aunque reste importancia a sus efectos) y la leve comba del alero del porche haya aumentado porque la flecha va incrementando su índice y por el paso del tiempo será mayor; vicios ocultos que afectarán a la seguridad (mayor inestabilidad según el perito de la parte demandante) y, por ello, a la habitabilidad si no se ejecutan las soluciones constructivas recogidas en la sentencia de primera instancia, por lo que, aunque no se pueda presumir que no la hubiesen adquirido los compradores, sí se puede afirmar, sin ningún género de dudas, habrían dado menor precio por ella.

El menor precio de compra respecto del inicial anunciado por la vendedora, el mayor o menor porcentaje de reducción del precio que supone atender al coste de reparación o la compra de la vivienda como "cuerpo cierto", carecen de relevancia alguna, pues ello no acredita que los compradores conocieran, sospecharan o debieran conocer o sospechar los dos relevantes defectos ocultos en la vivienda y a pesar de ello procedieran a adquirir el inmueble por el precio de compra negociado.

Menos aún puede tener relevancia el alegado menor precio de salida de la vivienda ofertada en relación con otros inmuebles similares al no existir prueba determinante sobre esta afirmación.

En definitiva, el demandante y su esposa compraron una vivienda y la demandada vendedora se obligó por el contrato a la entrega y saneamiento de la misma y aquellos a pagar el precio concertado, y dado que la compraventa lo fue con unos vicios ocultos que, de haberlos conocido, aunque no se pueda presumir que no la hubiesen adquirido, se puede afirmar hubiesen dado menor precio por ella, resulta que los compradores tenían frente a la vendedora una acción de desistimiento o, a su elección, una acción de rebaja del precio y habiendo optado por ejercitar la última dentro del plazo de caducidad de seis meses, debía hacerse posible su efectividad, de conformidad con lo establecido en los artículos 1484 a 1486 del Código civil, por lo que la sentencia recurrida, en cuanto declara la obligación de reducir el precio por el importe de la reparación, da efectivo cumplimiento al objeto de la acción "quanti minoris", restableciendo el equilibrio de prestaciones, al identificarse económicamente con el menor valor del bien y no con cualquier mejora en las condiciones que debiera presentar al tiempo de la venta, de ahí que haya eliminado del coste de reparación aquellos otros defectos que considera mejoras, sin que sea presupuesto de la acción ejercitada la previa reparación por el comprador de las deficiencias o la aportación de facturas, ni enerve la mora la remisión de un presupuesto de reparación que no se ajusta a la solución que requieren los dos defectos graves existentes en la vivienda.

UNDÉCIMO.-Por todo lo expuesto, el recurso de apelación ha de ser desestimado y condenada la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada, al no concurrir causa excepcional alguna que aconseje apartarse del principio del vencimiento objetivo ( artículo 398 en relación con el artículo 394 de la LEC) .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,