Sentencia Civil 93/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 14, Rec. 235/2024 de 06 de marzo del 2025

PRIMERO.- Antecedentes y motivos del recurso

1.1 Demanda

El recurso trae causa de la demanda de juicio ordinario presentada por don Patricio y doña Daniela frente a Cadbe, S.L.U. (en adelante Cadbe) en la que expusieron que habían firmado un contrato privado de compraventa con Cadbe de una vivienda situada en Pozuelo de Alarcón el 26 de septiembre de 2017 por un precio total de 595.000 euros, más IVA (59.500 euros). El contrato establecía en su cláusula 4ª que la vivienda sería entregada antes del 30 de junio de 2019, con una posible prórroga hasta el 30 de septiembre de 2019 por causas justificadas ajenas a la empresa. En caso de más retraso, se añadiría otra prórroga hasta el 30 de diciembre de 2019 con una indemnización limitada al interés legal del dinero sobre las cantidades entregadas a cuenta por los compradores. Los demandantes cumplieron con los pagos establecidos en el contrato, habiendo abonado 130.900 euros antes de mayo de 2019. En un correo enviado el 15 de febrero de 2019, Cadbe informó que la entrega se retrasaría hasta febrero de 2020 debido a problemas del sector de la construcción, como la falta de mano de obra, pero no presentó pruebas adicionales ni comunicó posteriormente más causas. Estas justificaciones no pueden ser calificadas como fuerza mayor, ya que la planificación de recursos es responsabilidad de la promotora demandada. El contrato de compraventa contiene cláusulas que favorecen a Cadbe. Según la cláusula 3ª, si los compradores incumplen, pierden las cantidades abonadas como penalización e indemnización para Cadbe. Según la cláusula 4ª, si Cadbe incumple, la compensación para los compradores se limita al interés legal del dinero, excluyendo una indemnización completa por daños y perjuicios. Debido al retraso, los demandantes tuvieron que prolongar su estancia en una vivienda de alquiler durante un año, incurriendo en los siguientes gastos: 22.332 euros rentas de alquiler y 340 euros de coste del aval bancario asociado al contrato de arrendamiento. El total de gastos ascendió a 22.672 euros, cifra que supera la compensación limitada al interés legal del dinero prevista en el contrato. Los demandantes enviaron un burofax requiriendo a Cadbe el pago de los perjuicios ocasionados, concediendo un plazo de 15 días para responder. Cadbe contestó por carta de fecha 2 de octubre de 2020 rechazando la reclamación, argumentando que los compradores no habían mostrado disconformidad previamente ni solicitado la resolución del contrato, y atribuyendo parte del retraso al estado de alarma, a pesar de que este ocurrió meses después de los plazos previstos de entrega.

Sobre la base del anterior relato, solicitaron los demandantes que se declare el incumplimiento de Cadbe del contrato de compraventa de 26 de septiembre de 2017 por no entregar la vivienda en el plazo pactado; que se declare nula, por abusiva, la cláusula penal del contrato que limita la indemnización a los compradores al interés legal del dinero; que se condene a Cadbe a indemnizarles con 22.672 euros por los daños reales sufridos, más intereses legales desde la fecha del requerimiento extrajudicial. Subsidiariamente, si no se anula la cláusula penal, solicitaron una indemnización de 9.526,60 euros, correspondiente al interés legal del dinero de las cantidades entregadas a cuenta del precio, más intereses legales. Y en todo caso con condena en costas de la demandada.

1.2 Contestación

La demandada, Cadbe, presentó escrito de contestación de la demanda en el que solicitó su desestimación y la condena en costas de los demandantes porque el contrato de 26 de septiembre de 2017 no es un contrato de adhesión, ya que los términos fueron negociados por las partes, como prueban los correos electrónicos intercambiados con los demandantes sobre modificaciones en el contrato (documento 2). Alegó que las cláusulas del contrato son claras, justas y equilibradas, cumpliendo con los principios de buena fe y sin contener estipulaciones abusivas. Justificó el retraso en la entrega de la vivienda en que, durante 2018 y 2019, el sector de la construcción experimentó un incremento en la actividad, lo que generó problemas de suministro y de falta de mano de obra cualificada. También en la insolvencia sobrevenida de la constructora, Sodelor, S.L., que obligó a Cadbe a asumir la gestión directa de la construcción tras el concurso de acreedores de la constructora, declarado por auto de 12 de febrero de 2020 del Juzgado de lo Mercantil nº 7 de Murcia (documento 7). Y también justificó el retraso por el estado de alarma de la pandemia de COVID-19 (14 de marzo al 20 de junio de 2020) que paralizó las actividades de construcción y los trámites administrativos. Expuso Cadbe que, en cualquier caso, mantuvo informados a los compradores sobre el progreso de las obras mediante comunicaciones regulares, tanto verbales como escritas (documentos 3, 4 y 5). Rechazó la indemnización solicitada por los demandantes porque el contrato de arrendamiento presentado por ellos (documento 6 de la demanda) no justifica los 1.861 euros de renta mensual reclamada, ya que fue firmado en 2014 con una renta inicial de 1.800 euros/mes y no se acredita una actualización conforme al IPC. Además, al no resolver los compradores el contrato tras su vencimiento el 31 de diciembre de 2029, se debe entender que aceptaron tácitamente las nuevas condiciones. Por tanto, La indemnización debe limitarse al interés legal del dinero sobre las cantidades entregadas, tal como establece la cláusula 4ª del contrato de compraventa.

1.3 Sentencia

La sentencia 82/2023, de 12 de julio, del Juzgado de procedencia, acordó la estimación de la demanda en los términos solicitados por los demandantes al considerar abusiva, nula y no puesta la cláusula 4º del contrato de compraventa de 26 de septiembre de 2017, relativa a la limitación de la posibilidad de ser indemnizados los compradores en los daños y perjuicios efectivamente padecidos por el retraso en la entrega del inmueble. En lo que se refiere a la cuantificación de los daños y perjuicios, la sentencia concede la indemnización solicitada por los demandantes de 22.672 euros por el alquiler de la vivienda del 1 de julio de 2019 al 30 de junio de 2020, más el aval bancario por importe de 340 euros, al considerar justificada la cuantía de 1.861 euros como renta mensual actualizada desde la fecha de celebración del contrato de arrendamiento y de acuerdo al IPC, siendo la demandada la que debe asumir la consecuencias de su incumplimiento del retraso en la entrega que obligó a los demandantes a permanecer en una vivienda alquilada al no poder disponer de la vivienda adquirida a la demandada.

1.4 Apelación

La demandada, Cadbe, apela la sentencia de primera instancia solicitando su revocación y que se desestime la demanda por los tres motivos siguientes:

a) Errónea valoración de la prueba documental.

Sostiene la apelante que la sentencia no valora adecuadamente los documentos aportados, que evidencian la claridad y equilibrio de la cláusula 4ª del contrato de compraventa de la vivienda de 26 de septiembre de 2017. Dicha cláusula especifica las fechas de entrega, las prórrogas posibles y las consecuencias en caso de incumplimiento. A su juicio, la cláusula es clara, transparente y equilibrada. Define tres fechas posibles para la entrega de la vivienda: un primer plazo inicial de entrega antes del 30 de junio de 2019; una prórroga hasta el 30 de septiembre de 2019 por imprevistos ajenos a la voluntad de la vendedora indemnizando a los compradores con el interés legal del dinero; y la resolución automática del contrato si no se entrega la vivienda antes del 31 de diciembre de 2019, con devolución por la vendedora de las cantidades entregadas, más el interés legal del dinero, pudiendo en tal caso los compradores ejecutar el seguro de caución. Los compradores aceptaron expresamente estas condiciones al firmar el contrato, lo que descarta cualquier alegación de abusividad o falta de transparencia. Y si tras el 31 de diciembre de 2019 no optaron por la resolución contractual, se tiene que entender que el contrato de compraventa quedó novado tácitamente concediendo a los compradores el derecho a ser indemnizados únicamente con el interés legal del dinero de las cantidades que habían abonado hasta la fecha. Para la apelante, la reclamación de los demandantes de una indemnización mayor al interés legal va en contra de la buena fe contractual, a la que alude el art. 7 CC, y vulnera la teoría de los actos propios, que tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables. Y ello porque los demandantes adquirieron la vivienda y, pese a ello, reclaman los daños y perjuicios como si nunca se les hubiese entregado y lejos de los términos del contrato. Entiende la apelante que no existe un desequilibrio entre los contratantes si el contrato prevé un mecanismo de daños y perjuicios ocasionados a una parte, teniendo presente que el vendedor tiene todo su interés en entregar la cosa objeto de la compraventa.

Por otra parte, aduce que la sentencia también yerra en la valoración de la prueba por no haber evaluado el caso fortuito o fuerza mayor coincidente con el retraso de la entrega debido al estado de alarma derivado de la pandemia de Covid-19 y del concurso de acreedores de la constructora, Inversión Y Edificaciones Sodelor, S.L., que obligó a la promotora a hacerse cargo de la obra, lo que fue un acontecimiento imprevisible asimilable al caso fortuito. A ello se unió que el 14 de marzo de 2020 se publicó en el BOE el Real Decreto 463/2020 que declaró el estado de alarma por el COVID-19, lo que supuso una ralentización del ritmo de las obras de construcción en curso y una paralización absoluta de las mismas durante un periodo de dos semanas. Esta situación imprevisible constituye un caso de fuerza mayor lo que exime a la promotora de responsabilidad conforme al art. 1105 CC.

b) Errónea valoración de la prueba testifical del responsable comercial de la apelante.

El responsable comercial de la apelante, don Justino, declaró en el juicio que remitió a los compradores un borrador del contrato de compraventa que se firmó tras varias conversaciones por «mails en los que me piden aclaraciones del contrato». Ello, a juicio de la apelante, demuestra que no se trata de un contrato de adhesión pre-redactado puesto que previamente se envió un borrador y los compradores habrían podido opinar y cambiar las cláusulas y condiciones antes de la redacción definitiva del contrato. El mismo testigo, al hablar de la firma de la escritura de compraventa, declaró que los compradores nunca comunicaron que no quisieran la vivienda y tampoco la empresa les comunicó nada de la resolución del contrato, lo que avalaría una novación tacita del contrato.

c) Infracción de los arts. 217 y 218 LEC por falta de claridad y motivación de la sentencia:

Entiende la apelante que los demandantes no han acreditado los hechos de la demanda en los términos previstos en el art. 217 LEC puesto que la documental presentada con la misma es insuficiente para acreditar la culpabilidad de la demandada en el retraso de la entrega ya que los compradores fueron informados sobre la evolución de los trabajos y cualquier cosa fuese relevante, como el concurso de acreedores de la constructora. Señala que el responsable comercial de la apelante, Sr. Justino, afirmó que el contrato fue negociado con los compradores. Además, la sentencia incurre en incongruencia interna porque su fallo no se corresponde con los argumentos jurídicos que la sustentan.

Los demandantes, por su parte, se oponen al recurso.

SEGUNDO.- Decisión de la Sala

Una vez delimitados en el ordinal precedente los tres motivos del recurso que constriñen la decisión en esta alzada, como exige el art. 465.5 LEC, se anticipa que la Sala no discrepa de la motivación de la sentencia apelada, motivación que compartimos y hacemos nuestra porque en absoluto resulta desvirtuada por las alegaciones que contiene el escrito de recurso.

Dado que los dos primeros motivos del recurso pivotan en el desacuerdo de la apelante con la valoración de la prueba, la que considera errónea, consideramos oportuno poner previamente de manifiesto que, aunque el recurso de apelación permita en esta alzada examinar el objeto de la 'litis' con la misma amplitud que en la instancia, la práctica de la prueba se realiza ante el Juez de instancia y es éste el que tiene ocasión de evaluar y percibir su resultado conjunto con la siempre deseable inmediación directa por estar en contacto con su producción en el acto de juicio o en la vista, sin perjuicio de la inmediación remota que representan las grabaciones, que sólo son un medio paliativo del distanciamiento de la segunda instancia. Ello aconseja el respeto de su análisis salvo que claramente exista inexactitud o error, máxime si nos referimos a la declaración de testigos cuya valoración por ja Juzgadora, según el art. 376 LEC, está presidida por las reglas de la sana crítica o libre apreciación, teniendo en cuenta la razón de ciencia que hubieren dado y las circunstancias que en ellos concurran.

Se añade que en el examen de la prueba debe prevalecer su valoración global o conjunta, sin que, frente a lo que parece entender la apelante, exista derecho estudio individual de cada elemento de prueba sin consideración a la relevancia de otras pruebas que contrarresten o desvirtúen las sesgadas conclusiones que quieran obtener las partes de forma acorde con su posición o interés en el pleito. Como expresa el Tribunal Constitucional en su sentencia 138/1991, de 20 de junio, «la Constitución no garantiza que cada una de las pruebas practicadas haya de ser objeto en la sentencia de un análisis individualizado y explícito, sino que, antes bien, es constitucionalmente posible una valoración conjunta de las pruebas practicadas».

Descendiendo ya al análisis de la prueba que contiene la sentencia, ningún error podemos apreciar pues resultan plenamente acreditados los hechos que sustentan la demanda y, concretamente, que los demandantes firmaron el 26 de septiembre de 2017 un contrato de compraventa de una vivienda que debía ser entregada, en principio, antes del 30 de junio de 2019 y, en cualquier caso, antes del 30 de diciembre de 2019. Se trata de un contrato de adhesión con cláusulas predefinidas y no negociadas individualmente por las razones que explica la sentencia apelada, lo que en modo alguno desacredita la declaración del responsable comercial de la apelante, don Justino. Y ello porque, al margen del posible interés de este testigo en el asunto, el hecho de que la vendedora remitiese a los compradores un borrador del contrato y de que intercambiase con los compradores correos electrónicos sobre el contenido del mismo, no desmiente que estamos ante un contrato de adhesión al que resulta de aplicación la normativa tuitiva de consumidores y usuarios. En los correos electrónicos los únicos cambios sugeridos por los compradores se refirieron a datos menores equivocados. Concretamente al DNI de uno de los compradores, a una fecha incorrecta (el borrador indicaba como fecha inicial de entrega el 31 de junio, que solo tiene 30 días) y a cantidades erróneas. Ello, como es obvio, en modo alguno evidencia una verdadera negociación entre la promotora y los compradores sobre las condiciones del contrato y su contenido obligacional.

Establece la cláusula 4ª del contrato de compraventa:

«ENTREGA: La parte VENDEDORA entregará la vivienda y anejos objeto del presente contrato y descrita en el EXPOSITIVO II del mismo, a la parte COMPRADORA (una vez hayan sido cumplidas por ésta todas las obligaciones que le vienen impuestas en virtud del presente contrato) a la firma de la Escritura Pública de Compraventa, antes del 30 de Junio de 2019. [...] Sin perjuicio de lo anterior, la parte VENDEDORA se reserva expresamente, y la parte COMPRADORA acepta de forma expresa, una ampliación de tres meses para llevar a efecto dicha entrega, a contar desde la fecha antes reseñada, hasta el 30 de Septiembre, siempre y cuando hayan surgido imprevistos ajenos a la voluntad de la parte VENDEDORA que motiven dicho retraso en la entrega. Se considerarán como tales, sin ánimo exhaustivo o limitativo, los supuestos de retrasos derivados de las inclemencias metereológicas, huelgas del sector de la construcción o transporte, hallazgo de restos arqueológicos, así como demoras en la obtención de licencias o permisos necesarios para la entrega de la vivienda, incluidos los relacionados con los suministros de agua, luz...[...]

Si llegado el 30 de septiembre de 2019, no se pudiera otorgar la escritura de compraventa y entrega de la vivienda por parte de la VENDEDORA, esta contará con una prórroga adicional hasta el 30 de diciembre de 2.019, debiendo indemnizar no obstante, en concepto de daños y perjuicios a la COMPRADORA, mediante la remuneración del interés legal del dinero aplicado sobre las cantidades entregadas por ésta hasta esa fecha.

Si llegado el 31 de diciembre de 2.019, no se hubiera podido hacer entrega de la vivienda, el contrato quedará resuelto de forma automática, viniendo obligada la VENDEDORA a devolver a la COMPRADORA la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta más el IVA, más los intereses correspondientes, calculados al interés legal. En caso de que la parte VENDEDORA no entregara dichas cantidades a la parte COMPRADORA, 15 días naturales después de haber expirado el plazo de 31 de diciembre de 2.019 sin haberse otorgado la compraventa, la parte COMPRADORA podrá proceder a la ejecución del seguro de caución sin necesidad de realizar ninguna comunicación adicional a la VENDEDORA.»

Destaca la sentencia, y de ello no discrepamos, que esta cláusula 4ª es abusiva y, consecuentemente, nula porque establece la obligación de la vendedora de entregar la vivienda y anejos sólo cuando la parte compradora hubiera cumplido todas las obligaciones impuestas a la firma de la escritura pública de compraventa. Además, sobre el plazo inicial de entrega de la vivienda (antes del 30 de junio de 2019) la cláusula 4ª concede dos prórrogas sucesivas de tres meses por «imprevistos ajenos a la voluntad de la parte vendedora», sin requerir justificación alguna de tales imprevistos y con una indemnización limitada al interés legal del dinero de las cantidades abonadas. Y ello al margen del perjuicio realmente causado a los comparadores por el retraso en la entrega, que en nuestro caso fue muy superior.

El art. 82.1 TRLGDCU establece que «Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato».

La cláusula 4ª del contrato restringe los derechos de los compradores para favorecer desproporcionadamente a Cadbe, lo que genera un evidente desequilibrio en las prestaciones de las partes, sobre todo si se compara con la cláusula 3ª del contrato de compraventa que, ante el incumplimiento en el pago de los compradores, autoriza a Cadbe resolver el contrato y a retener las cantidades abonadas como indemnización objetiva, sin justificar la existencia real de un perjuicio.

Según el art. 86 TRLGDCU son abusivas por limitar los derechos básicos del consumidor aquellas estipulaciones que prevean «La exclusión o limitación de forma inadecuada de los derechos legales del consumidor y usuario por incumplimiento total o parcial o cumplimiento defectuoso del empresario». También el art. 87 TRLGDCU establece que deben considerarse abusivas por falta de reciprocidad todas aquellas cláusulas que establezcan «indemnizaciones que no se correspondan con los daños efectivamente causados», tal como sucede en nuestro caso con la cláusula objeto de análisis.

En definitiva, la cláusula 4ª se debe considerar abusiva y consecuentemente nula, con el efecto de tenerse por no puesta de conformidad con el art 83 TRLGDCU, subsistiendo el contrato en el resto de su contenido. Y como esta cláusula se tiene por no puesta, no son atendibles las consideraciones de la apelante sobre que los demandantes únicamente pueden reclamar el interés legal de las cantidades abonadas en lugar de los daños efectivamente causados a los mismos. No cabe hablar, como sostiene la apelante, de una novación tácita del contrato. El derecho de los demandantes a ser indemnizados del perjuicio sufrido deriva de lo dispuesto en el art. 1101 CC, conforme al que «Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas».

Asimismo, no resulta aplicable en este caso la exención de responsabilidad por fuerza mayor o caso fortuito prevista en el art. 1105 CC. Los eventos alegados por la apelante para justificar el retraso (concurso de la constructora y estado de alarma derivado del Civid-19) no excluyen su responsabilidad, dado que ocurrieron después del incumplimiento contractual. La fecha límite de entrega de la vivienda, incluso con las prórrogas incluidas, era el 30 de diciembre de 2019, mientras que el estado de alarma fue declarado mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo. Por su parte, el concurso de acreedores de Inversión y Edificaciones Sodelor, S.L. se declaró mediante auto de 12 de febrero de 2020 (documento nº 7 de la contestación).

Cadbe también comunicó por correo electrónico el 15 de febrero de 2019 que no podría cumplir los plazos y que entregaría la vivienda en febrero de 2020, lo que justificó por la «situación global» del sector de la construcción por ser «incapaz de satisfacer la demanda actual de mano de obra». Sin embargo, esta circunstancia no puede presumirse ni ser equiparada a una causa de fuerza mayor, ya que no se trata de un hecho imprevisible o inevitable. En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo 743/2013, de 19 de diciembre, destaca:

«[...]con independencia de lo dispuesto en la Ley 57/1968, en el ámbito de la construcción, en el que deben preverse plazos prudenciales de tiempo para la realización de las obras, tenga poca cabida la existencia de alguna causa de fuerza mayor que pueda justificar un retraso en la entrega de la vivienda.

Quien fija el plazo de entrega de las viviendas es el promotor, que es un profesional de la Construcción y debe conocer las dificultades propias de esta actividad y, por lo tanto, tiene que prever las circunstancias y asegurarse de poder cumplir sus compromisos, fijando un plazo de entrega mucho más dilatado en el tiempo, aunque ello le haga perder algún posible cliente.

El riesgo de acabar las obras dentro del plazo establecido en el contrato es asumido íntegramente por el promotor vendedor como parte de su riesgo empresarial y, en consecuencia, no puede trasladarse al comprador.»

Aquí el plazo de entrega de la vivienda finalizaba antes del 30 de junio de 2019 y la apelante entregó la vivienda el 29 de junio de 2020, con un año de retraso, según resulta de la escritura pública de compraventa otorgada el 29 de julio de 2020 (documento 3 de demanda). A causa de este retraso, los compradores se vieron obligados a prolongar el alquiler de la vivienda que tenían arrendada durante ese tiempo, desde el 1 de julio de 2019 al 30 de junio de 2020, lo que les ocasionó los gastos que justificadamente reclaman por el importe total de 22.672 euros.

Por lo demás, ninguna infracción de lo dispuesto en los arts. 217 y 218 LEC es posible apreciar. Los demandantes, como les correspondía, han acreditado el vínculo contractual y el incumplimiento de la demandada del plazo de entrega de la vivienda, sin que, por lo dicho, conste negociación individualizada de las cláusulas que establecen el contenido obligacional del contrato. Frente a lo que afirma el apelante, el fallo de la sentencia es plenamente congruente con su motivación.

Según lo expuesto hasta ahora, procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia apelada.

TERCERO.- Costas

La desestimación del recurso determina la imposición de las costas del mismo a la apelante conforme al art. 398.1 LEC. No apreciamos circunstancias que justifiquen otro pronunciamiento.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso enjuiciado